小区前期物业管理方案

小区前期物业管理方案前期物业管理方案第一章物业管理处机制架构XX小区是AA市首个大规模滨江坡地建筑群，4.最终达到物业管理企业与小区业主完美合作的目的。共同创建XX为业主(住户)服务作为工作的“关注焦点”,把“热情服务、精益求精、(2)将管理处工作细划分，共分为综合部、保安队、工程维修部、(3)检验各模块专业化管理的效果使用绩效考核办法，选取要紧工主任主任1大专以上文化，持有全国物业管理企业经理上岗证负责物业管理处的全面管理工作熟练掌握与业务有关的政策、法规、制度，具有丰富的物业管理经管理、解决问题与语言、文字表达能力。保安队保安队长1高中以上文化，持有专业培训上岗证负责护卫部的全面管理工作综合素养好。综合部管理员3中专以上文化，持有管理员上岗证负责小区内理，计算收费，协调、检查业主投诉处理。保安队保安员初中以上文化，退伍军人或者通过专业培训、有上岗证执行各岗位职责，确保小区良好的工作、生活有专业知识与护卫管理工作经验，有一定独立处理突发事件能力，形象好。身高男1.68~1.73米之间，女1.55~工程维修部维修员3通过专业培训、有特殊工种上岗证机电等设备设施的养护与管理。能，经验丰富，维修抢绿化洁卫部绿化员2技工以上文化、园林专业负责小区所有公共绿化地及植物的理。园艺专业或者有多年实际操作经验，熟悉绿化养护、管理与种植，能保洁员4通过专业培训负责小区的各项保洁、清洁工作。能吃苦耐劳。三、管理处组织机构、运作机制及管理制度为更好开展“XX”小区的物业管理服务工作，提高XX小区的服务质量与服务效率，根据小区业务需要，管理处拟设置综合部、工程维修部、保安队、绿化洁卫管理部共四个部门，使用简单的直线式的组织结构，各类职务按垂直系统直线排列，如下图所示。1.这样管理，结构简单，权力集中，责任分明，指挥统一，联系简捷，符合量化管理要求。2.XX管理处作为B物业管理有限公司的下属机构，财务上实行成本管理处在内部管理上将管理活动与管理手段构成一个连续封闭的回路，形成工作任务分配、实施、检查、总结、整改一套严谨的工作监控回第二章管理处各部门要紧职责及管理制度前期物业管理工作计划方案分三个阶段进行：(一)根据与开发商签订的《XX小区前期物业服务合同》开展下列工作：1.组建管理机构。2.作为物业管理顾问，前期介入跟进XX小区项目的物业规划设计、建设、施工质量监理、设备的安装及调试。3.配合开发商制订《临时管理规约》,与购房者签订《前期物业管理4.代表业主对XX小区物业管理区域实施全面的接管验收。5.做好业主入伙运作方案准备工作。(二)前期介入要紧服务工作内容1.前期介入工作流程2.对“XX”项目周边情况的熟悉与收集物业有关资料。熟悉的要紧项目有：供电、供排水、燃气、网络、有限电视等。(4)如设备管线发生突发故障，与其联系方法等。3.周边的社会、文化机构情况的熟悉。熟悉与物业管理有关系的部门有：街道办、居委员、城区机构、派出所、消防部门等。对住宅小区有服务关系的部门有：医院、游乐、购物场所、邮局、学校、幼儿园等。掌握——(5)周边服务机构的服务内容、服务范围、接待能力、档次。工作计划表序号5月6月7月8月9月负责部门1制订管理方案公司总部2 前期介入小组3管理处筹建1.建章立制2.员工招聘培训3.入伙、装修资料准备公司总部4绿化工程施工绿化部5画停车场车位线管理处6公司总部7公司总部8保安部9资料交接、房开、客服、售导10工程接管资料验收前期介入小组11 管理处12验房前期介入小组13发入伙通知书管理处14办理入伙、交房管理处1516 管理处17日常物管职能运营管理处1.各部门根据上述计划安排工作。2.要求各级管理人员根据计划与执行计划的操纵标准对管理工作进行实施、衡量与评价。3.在出现偏差时进行纠正与修订。4.上述工作计划可根据小区工程进度进行调整。要紧是从物业的使用功能上，经常与开发商、施工单位沟通，并熟悉建筑项目的隐蔽工程、水电、安防、消防、市政设施、绿化等设计规划及实施方案，从今后方便管理、方便业主、符合实际情况出发向开发商、施工单位提出可选择的工作意见。7.《商品房销售(预售)证》。物业管理企业对住宅项目进行后期的物业管理时，很可能因前期的设计、施工造成管理上的困难。前期物业管理的企业介入物业项目很大的一项工作就是收集设计资料，根据物业管理经验提出改进方案。要紧收集的资料及需要注意的问题有下列几个方面：1.房屋户型及面积、户内装修、设施配置情况。2.户内设施安装情况(水、电、燃气、电视、宽带、电话、空调预留位置、厨卫通风道等),熟悉这些设施在设计上对各类管线的维修是否方便、对各类管线的设计是否安全、业主家中常用备件是什么?3.建筑结构、配套设备设施的情况。要紧有：(1)小区楼宇的情况(包含：楼宇的平面、立体图、水、电、燃气、宽带、电视、电话安装图，项目本身配套设备名录、产地及造价)。注意在设计上对各类管线的维修是否方便，对各类管线的设计是否安全，与配套设备供应商联系是否方便。在设备出现问题时供应商多长时间能够到达现场解决问题，今后检修工作中需常备的备件是什么,需库存多少合适等。(2)绿化的情况。要紧有：绿化的布局及品种是否符合大众化的生活习惯，绿化用植物的品种是否有毒，是否会给业主带来人身伤害。绿化用植物的品种是否会给业主带来生活上的不方便，如容易飞絮、容易生虫等。绿化种植的植物品种是否符合当地的气候，绿化种植的植物品种养护要求(3)小区商业及办公用房等配套用户的情况(位置、面积、户型)。(4)小区商业及办公用房的面积是否能够满足需要，与小区的建筑面积比是否符合国家规定。位置、户型是否能够满足管理及服务的需要。4.对项目的建议(后面专项论述)。7.与开发商配合，对售楼工作人员举办物业管理基本知识培训班，使售楼人员懂得向购房者解释物业管理方面的基本知识及物业养护与二次装修应注意的事项。根据“XX”小区提供的总平面规划图，结合小区物业管理经验，从物业使用功能的实际出发，对“XX”的设计规划、环境佈局提出如下建议性物业管理用房按国家有关的法律法规要求，由开发商无偿提供给物业公司。在设计上应考虑提供必要的物业管理用房应作为物业管理处办公用房(含管理人员生活住房、厨房、卫生间等)。市政设施设备应根据小区的实际情况合理配置。小区的道路建设应考虑满足救护、消防、运货及搬家具的车辆通行要求，居住生活单元及道路宽度应在6M左右。2给排水系统(1)阀门与水表的配置：水表前后与旁通管上应配置检修阀门，水表与表后阀门之间应配置泄水装置。(2)给水系统应设置：阀门井、水表井、消火栓井、接合井，便于系统的维修、保养。(3)排水系统应设置：检查井、跌水井，便于定期维修、清理，疏通管3.管道燃气：在燃气管道的主干管分支处应配置阀门，以便操纵燃气流量与在燃气管路维修时或者突发性事件时截断燃气流量。1.公共区域用水、用电计量分表的配备，应考虑单独配置，如绿化用水、水景观、路灯、安防智能系统、电梯、物业管理用房、公共卫生间、会所、便民商店、消防、自来水二次加压等都应安装分表，以便后期物业管理统计、收费工作。为营造小区安全、高效、文明、方便、舒适的社区环境，建议开发商把小区建成智能化社区，在安全防范配备、防火防灾应急联动、网络信息、电视监控、停车自动收费等系统方面上一个新平台。根据消防部门的规定，在小区内合理配备消火栓、消防器材、移动式网络、有限电视系统的保护由专营公司负责，应设立系统专用电表。2.建议完成小区内各类警示标识、指示牌、宣传栏、牛奶箱、单元有些业主需要在其套间内安装好几台空调。另外还增加了电饭微波炉、电暖器、电热水器等大功率电器，这样用电负荷猛增。因此设计时要尽量考虑配足用电量，以免造成住户进小区不久，就要申请增容，否则常常跳闸、停电，甚至还会引发火灾。四、XX接管验收的工作计划1.提早派工程技术人员及管理人员进驻现场，与开发建设单位参与前期物业管理及小区竣工收尾监理工作。2.与开发建设单位协商小区交接问题与制订验收方案，统一验收标3.准备接管验收的各类表格。4.编制小区验收计划，验收方案。根据《AA市房地产开发项目交付使用管理暂行办法》实施：1.已取得经建设单位、设计单位勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》;2.已取得市公安消防部门核发的《建筑工程消防验收意见书》;4.已取得市供电部门签署的供配电设施验收合格意见；5.已取得市自来水公司出具的同意用水证明；6.已取得市拆迁管理部门出具的落实拆迁安置证明(旧改项目);件的，应在15天内签发验收复函并约定验收时间。届时，验收小组根据验收计划、标准(根据建设部《房屋接管验收标准通知书》,返回给移交单位，并在规定时间内4.公司总经理代表小区的接收单位，同小区的交接单位进行正式移(份)1房屋质量保证书32开装订成册2房屋使用说明书装订成册3装订成册41临时管理规约52临时管理规约承诺书6前期物业管理协议7装修手册32开装订成册81协议加印92加印3防火责任书加印4装修施工承诺书加印5书加印6业主房屋装饰装修承诺书加印1入伙通知书2入伙须知3入伙手续书4缴款通知书5收费一览表67入伙程序示意图8房屋交房验收表9钥匙托管协议与开发商交接资料表格1房屋本体接管验收表2公共配套设施接管验收表34钥匙验收交接表5资料接管验收表6组员：2.要紧分工组员1:负责前期介入工作的跟进管理、培训；房屋、设备的验收、移组员2:负责前期介入的监督管理及后勤工作。组员4:负责前期介入隐蔽工程的跟进工作，掌握隐蔽工程的走向，熟(1)对XX小区实施正常的物业管理服务。(2)在保修期间协助开发商解决职责范围内业主提出的房屋配套设施(3)协调业主与开发商、建设单位的关系，督促或者协调开发商与建(4)在保修期满时，代表业主对其产权范围内的物业进行一次全面的(1)协助有关部门组织召开业主大会，选举产生业主委员会。3.实行工资福利等级机制。员工工资收入实行基本工资、岗位工资、①半年内无一次违纪记录者，公司一次性奖励50元。③一年内无一次违纪记录，公司一次性奖励100元。大多数建筑设计院在规划设计时，仅考虑房屋及配套设施两个重要构成部多种经营以满足业主(住户)生活与工作需要为原则，根据本区的实际4.百货、果菜、燃气供应。(为了不影响小区内的环境卫生，蔬菜最好6.维修服务：业主(住户)室内的水电、家电、家具维修。(住户)生活的前提下经营】24小时值班警戒。②加强对进出人员的管理，实行来访人员登记，车辆出入登记。严格④护卫员加强对施工现场的巡视，施工人员下班后对施工现场进行清①根据设计规范要求，检查前期的工程质量，系统隐蔽工程是否符合③协助开发建设单位，根据设计要求对配套设施进行安装、调试、管(六)配合开发建设单位销售项目，为售楼人员举办物业管理基本知识2.配合开发商制定《临时管理规约》,与购房户签订《前期物业管理服序号培训时间课时培训目的与要求1楼盘销售前两周一、物业管理1、物业管理的概念。3、为什么要实行物业管理。2熟悉物业管理的概念，懂得物业管理的内容与实行物业管理的必由从事多年物验的管理处主理、副经理授课2楼盘销售前两周二、前期物业管理服务1、前期物业管理服务概4熟悉前期物业管理服务概念，懂由从事多年物念。协议》的要紧内容管理服务协议》的要紧内容验的管理处主理、副经理授课3楼盘销售前两周三、物业管理服务费1、什么是物业管理服务费?费标准是什么?3、业主(住户)入住时应管理服务费?2熟悉物业管理服务费的概念，收费标准，业主应缴交的费用，空由从事多年物验的管理处主理、副经理授课4楼盘销售前两周四、维修资金1.维修资金的概念。2.为什么要建立物业维修资金?3.物业维修资金缴交的标准?立?5.物业维修资金如何使用?6.物业维修资金的使用、2概念，维修资金管理，监督，缴交的标准由从事多年物验的管理处主理、副经理授课5楼盘销售前两周五、《临时管理规约》1.临时管理规约的要紧内容。2.临时管理规约的作用?4熟悉《临时管理规约》的要紧内容与作用。由从事多年物验的管理处主理、副经理授课6楼盘销售前两周六、如何为业主办理入住手续2熟悉业主办理入住手续的全过由从事多年物验的管理处主理、副经理授课4.为配合开发商销售楼盘，公司派具有物业管理服务经验的人员到售楼部对物业管理服务问题进行解答。通过解答，熟悉业主对物业管理服务的懂得与要求。熟悉业主对楼盘的需求及其他合理性意见与建议，对日后的物业管理起到一定的积极作用。(五)业主入伙的工作流程及交楼的工作方案●为业主办理入伙手续前的工作1.向业主发出入伙通知书。通知书的内容包含：(1)办理入伙手续的时间地点。(2)业主须携带的证件。委托代办书原件与业主身份证复印件及代表人身份证原件与复(1)验证购房款发票或者收据。(2)收、退购房款余额。一、收费标准住宅：0.6元/月·平方米。商铺：1.00元/月·平方米。空置房(业主已购未装修):按以上收费标准50%向业主收取。3.公共水电管线损耗、公共水电公摊由业主或者物业使用人共同据实空置房(业主已购未装修):按以上收费标准全额向业主收取。二、物业管理服务收入预算住宅：12058.57平方米×0.60元/月·平方米=7235元/月小计：物业管理服务费每月收入为7235元。住宅：16502.13平方米×0.60元/月·平方米=9901元/月小计：物业管理服务费每月收入为9901元。三、XX物业管理处人员编制、工资标准(人)月薪标准(元/人)(元/人)管理处主任1综合部管理员兼文员3工程部维修员3绿洁部绿化员2洁卫员4保安部队长1门卫岗6巡逻岗3合计测算结果(元/月)人工费以28560m²为基础测算，总值元根据劳动部门及劳动力市场等情况综合确定1员工工资17850元2社会保险费工资总额的23.3%(含养老21%、失业2%、工伤0.5%、生育0.8%)3福利费2499元4教育经费268元5法定节假日加班费(500÷21.5×人数×天数×200%)÷12(月)1008元法定节假日按每年10天计二办公费元1交通、通讯费电话2部、手机6部、市内交通费500.00元测算结果(元/月)2办公用水电费300元3业务费人均60元/月通讯三清洁卫生费按33.3万m²卫生保洁面积配33人，1万m²/人；购置保洁工具、保洁用23110.00元1工具费多功能清洗机2250元/台，高速抛光机6600元/台，吸尘吸水机3150元/台，均按2年折旧；尘推、进口海绵水刮、伸缩杆、两用榨水桶、长梯、短梯1000.00元尘推63元/套×20套，进口海绵水刮24元/个×20个，伸缩杆9元/个×20个，两用榨水桶135元/2消杀费每月消杀2次，每次600元600.00元3保洁耗用品拖把、毛巾、扫把、垃圾铲、垃圾桶、塑料袋2000.00元塑料袋小500个×2次×30天×0.03元4垃圾费及垃圾清运费(1)含代市政府代收代缴7元/月.户垃圾费(2)学院所有的生活垃13000.00元5设备维修费300.00元测算结果(元/月)6保洁用水按规范与经验用水量乘水价四办公室固定资产折旧费电脑1台、打字机1台、办公桌椅、复印机1台300.00元五服装费每人按两年4套，230元/人.套计1333.00元六不可预见费第一至第五项费用之与的3%650元七企业管理及利润总收入×8%5200.00元八税费总收入×5.9%3835.00元合计65862.30元工资福利测算根据月支出额(元)人员工资福利、保险费教育经费法定节假日加班费设备日常日常维修及材料(维修资金开支)办公费办公费低值易耗品交通费通讯费社区文化费办公水电费绿化养护杀虫药工具易耗品购置费其他(含服装)卫生保洁费蓄水池清洗及化粪池清理保洁用品费护卫管理费器械更换维修费其他(含服装)管理费收入×5%税费收入×税率5.6%按100%收费率计算约为6420元，而每月支出最低限度为7922元。分析：如收费面积准确，按100%收费率帐面计算：每月收入6420元一支出成本7922元=-1502元(亏)全年亏18024元。(前期投入费用未含在内)。1.建议开发商按惯例对小区物业管理给予一定的补贴，(方案另定)一、共用部位、共用设施设备的日常与定期的维修养护、检修、保养(1)根据共用部位、共用设施设备的性能要求，确定维修保养的类别、(2)根据共用部位，共用设施设备的工作内容与要求，制定维修保养制2.共用部位、共用设施设备的日常检修、保养(2)维修管理员通过对小区的共用部位、共用设施设备的进行日常的常二、共用部位、共用设施设备日常与定期维修、养护、检修、保养的工作规程(一)房屋维修、养护管理对物业进行合理有效的保护及修缮管理，目的在于延(1)建筑楼宇结构(地基基础、承受构件、非承重墙、屋面等)(2)建筑外墙(3)红线内道路(4)停车场(5)楼内地面、墙面、门窗、楼梯、公共天花等。2.管理内容(1)楼宇的安全检查：定期与不定期对供(配)电设施进行运行管理(1)工程维修部电工务必具备必要的电工知识，持证上岗，熟悉安全操(3)配电板的闸刀开关禁止带负荷拉闸。配电房内高、低压部份严禁带(4)配电房如发生突然跳闸停电，在未查清原因不准合闸供电。(5)开关操作B合闸：合上闸刀开关→合上总开关(3)主管每年12月前应制订设备检查保养计划表，经管理处领导审核后(4)维修机电设备结束后，应填写维修记录表存档。(5)供、配电设备故障维修通常不超过8小时，若8小时内无法解决而(6)低压配电柜检查保养要紧项目：配电瓶、电器仪表、继电器、交流(7)变压器检查保养要紧项目：外观、绝缘电阻值、零地接线端子、母(2)楼宇维修施工管理：编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，审(3)楼宇维修档案资料管理：对房屋建筑、房屋的各项技术资料、维修(1)建立完善楼宇房屋使用、维修与养护的各项责任制度，落实责任。(2)所有维修项目务必严格按照有关法规及ISO9000质量管理体系文件(3)科学的、规范的制定各项修缮方案，有效的操纵成本。(4)维修工程完成后，要对物业使用人进行维修后回访，听取物业使用(5)各巡视人员及保洁岗在工作中加强对房屋、停车场、道路等状况的(6)定期检查所有标志、损坏或者脱落的标识类标志，将在发现后24小时内予以修复，大型标志48小时内修复。(1)给水管道的维修。明装管道沿管线检查，埋地管道(2)公共电表维修。①确认底数后，断开电源进行拆装。新装电表应该是具有检验合格证(3)维修开关、电灯、灯管、插座、线路检测③安装修缮完毕，送电测试正常后，在维修通知单上签字，并记录在(5)每月对公共照明情况填写“公共照明检查记录表”。(三)“XX”小区若提供有智能管理系统，本公司将充分利用这一高科技手1.智能系统的管理以人为本，加强引进高科技人才与高科技手段的力2.注重设备的基础管理(运行与保护),通过科学管理，正确使用、精3.运行管理——值班人员务必按有关作业指导书规定(岗位职责、工作方式、运行操作规程)操作与监视，分系统定期检查与记录各部分、各监控点与工作及(1)每年要对智能系统制订保护保养计划，明确保护保养人员，责任到(2)智能化系统保护养护项目表。(八)设备六级保养维修(1)建立设备的管理档案与各类重要设备的技术档案。(2)设备管理务必落实设备责任人，做到责任到人。(3)设备管理首要任务是保证整个小区所有设备的正常运转。(4)消防系统各设施、器材定期检修、检测，保证无损坏或者失效。(5)机房、设备房属安全与消防重点，严禁无关人员进入。(6)完整全面的设备管理工作纪录是设备管理质量的必要保证。(十)回访(1)范围：(2)大修费用承担：经业主委员会审批后由全体或者单元业主分摊。(1)范围(2)中修费用承担：经业主委员会审批后由全体或者单元业主分摊。(1)范围②小区公用部位各类水龙头失灵故障、各类阀门损坏、上下水道堵塞(2)费用承担：由物业管理公司收取的公共专项维修资金支付。三、紧急情况与突发设备故障的应急方案(1)如有乘客被困在电梯内，如有闭路电视及对讲机，则须把电视机镜(2)立即通知电梯保养公司紧急维修站派人释放被困者及修理该电梯，(3)被困者内如有小孩、老人、孕妇或者人多供氧不足的须特别留意，(4)被困者救出后，须询问：(6)务必记录被困者救出的时间或者伤员离开时间及查询伤员送往何处(1)检查漏水的准确位置及所属水质，并在许可能力下，立即设法制止(2)观察四周环境，漏水是否影响各项设备，如电力变压房、升降机、(3)利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水掺入升降机等设备，并须将(4)利用现有设备工具，设法清理现场。(5)如漏水可能影响日常操作，保养及申报保险金等问题，须拍照片以(6)通知清洁部清洁现场积水，检查受影响范围，通知受影响住户。(7)日常巡逻时，应留意渠道是否有淤泥，杂物或者塑料袋，随时加以(8)如该地区及建筑物曾经有水浸记录，平日务必准备足够沙包，作为(1)若电力公司预先通知小区暂时停电，应立马上详情与有关文件呈现(2)管理处主任应安排电工值班。(3)有关停电通知预先张贴在小区大门明显处。(4)当供电恢复时，管理员务必与电工技术员检查小区内所有电掣的正(5)管理处务必随时准备电筒与其他照明物品，以便晚间突然发生停电(6)当小区晚间发生突然停电事故时，管理员应立即通知主任及操纵中(1)当收到怀疑泄漏易燃气体报告时，应立即通知主任，并尽快赶到现(2)抵达现场后，要慎重行事，敲门进入后，不可开灯开风扇及任何电(4)如发现有受伤不适者，应小心妥善处理，等待救护人员及警务人员(5)管理员在平常巡逻时应提高警惕。遇有不寻常气体味道时，应小心(6)将全面情况记录下来，尽快呈交主任。(1)发现有人触电应马上赶到现场并关闭电源。(2)在未关闭电源之前切不可用人体接触触电人，以防连自己也触电，(3)立即进行人工急求，并电告医院马上派医生抢救或者送院急救。(1)当接到用户投诉或者报告后，即时前往现场观看。(2)抵达现场后，立刻查找出水的来源，检查出水阀位置，并立即关闭(3)观察现场邻近的电掣。如有浸水应立即切断电源，以防水浸漏电伤四、物业管理服务指标的承诺详见本标书第51页五、业主自用部位的装饰、装修管理方案宅室内装饰装修管理办法》,现将我公司对房屋装修的有关事项规定如凡业主(住户)进行室内装修，均需遵守：(1)室内装修应提早7天由业主本人或者业主委托人(持业主书面委托书)到管理处申报，并如实填写《装修申请表》,经管理处审批后，方可进司(施工单位)应交验《企业法人营业执照》与《经营资质等级证书》,提(2)装修作业人员，凭身份证或者暂住证等有效证件到管理处办理装修(3)住户申请装修时，施工单位应预交装修保证金(见《装修收费项目2.装修范围(1)房屋装修，不得改变或者损坏房屋原有的结构、外貌及公共设施，(2)同意对房屋楼地面、内墙面、天棚进行表面装修。楼地面不得凿除原水泥，只许凿毛。地面装修材料不得超过20毫米。(3)窗户同意在内侧安装防盗网。防盗网、防盗条都务必按管理处规定(4)同意改换厨房的灶台、洗涤池与卫生间的便器、洗脸盆、浴缸等，(5)外门窗不得随意改动，天台花园的栅栏不准改动，不准私搭乱建。(6)严禁改动或者损坏房屋的柱、梁、板、承重墙、上下水主管道、供(7)楼宇外墙、楼内公共走廊及墙面均属公共建筑，严禁擅自占用，严(8)如需拆、改煤气管道，须到煤气公司办理相应手续，由煤气公司专(1)从装修开工起立即采取防火措施，确保户内外安全，管理处对装修(2)装修施工时间为正常工作日上午8:00-12:00,下午3:00-7:00。其余时间(含节假日)原则上不同意施工。如在非工作时间内施工，影响他人(3)管理处按规定收取装修管理费与装修保证金(见装修收费项目及标准),如有违章或者赔款，从保证金中抵扣，多退少补。(4)装修垃圾务必按照管理处指定位置、方式与时间进行堆放、清运。(5)装修施工用电，应提早7天向管理处申报，并说明电器工具的品种、(6)住户安装空调，务必到管理处申请，并按指定位置安装，空调支架造成的返工及其它损害后果(如铁锈污染外墙面等等)。(8)装修人员务必遵守有关消防条例及管理处关于安全、保卫等方面的有关规定。装修屋内务必备有1只以上灭火器。(9)装修人员务必保证公共设施完好、清洁，不得随意在楼道堆放装修(10)需暂住楼宇内的装修人员务必持有效证件由业整改整改服务协议”业主监督施工物业管理人员检查监督业主监督施工违规不合格九、管理处复检(初检三个月后)管理处检查有质量问题一、治安消防管理3.小区出入口24小时有人值班，对重点区域、重点部位巡逻次数每小时至少巡逻1次。严格检查进入小区的可疑人员、空置房、各楼层、治安死(二)消防管理二、车辆管理6.无车辆出入证或者车辆号牌与存查纪录不符时，其车辆不得离开小三、突发事件应急处理(1)护卫员、管理员发现案情后，立即报告值班领导与物业管理处，並(2)值班领导、管理处接到报告后，要立即赶到现场，通知门岗封锁出(3)发动其他人员组织追捕，同时立即拨打“110”报警。(4)要保护案发现场。(5)如有受伤人员，要立即设法尽快送医院救治并报告公安机关。(6)护卫管理部做好现场记录，写出书面报告报物业处。(2)制止原则：(3)处理过程中，切记不可动粗，不同意恶言相向。(1)发现可疑分子时，要查验其证件，对无法提供有效证件或者无正当(3)发现急症病人，应立即通知住户单位及家属，如情况危急，立即拨打120急救电话，送病人去医院救治。(1)接到有强对流天气、特殊天气或者台风警报，立即在宣传栏上公布(2)提醒住户撤离放在阳台及花架上的花盆及各类杂物。(4)刮台风期间，管理处务必安排人员值班，发生水、电、其他事故，(1)发现火警信号后，立即通知巡逻岗到火情现场确认是否有火情。(2)火情严重，即向119报警，同时报物业处领导，在物业处领导下统(3)相应的消防栓系统、根据火灾性质，开启灭火器与喷淋，启动防排(4)关闭火灾现场电源与关闭燃气管道。(5)管理处人员负责现场保护秩序，蔬散现场群众，保障通道畅通并协(6)消防队到达现场时，及时向消防队报告火情，按消防队统一方案灭(7)扑灭火灾后，根据消防队的火灾原因总结报告，向全体业主公布有况严重，则务必向110及有关部门报告并配合施救。1.管理模式：根据保洁绿化区域划分责任范围(保洁岗、绿化岗),落(1)清洁保洁管理由环卫站统一拉走(每天一次)。⑥最大程度减少对使用与环境的影响，为业主(住户)制造一个优雅、(2)绿化养护与管理(1)无偿提供信息查询(与物业有关的)(2)协理住户审核房屋装修图纸，联系推荐经评审合格的装修施工队(3)利用小区宣传设施，进行医疗卫生、防火减灾等各类居家常识介(4)有偿提供家政、家电维修、文化体育娱乐联系等服务(价格另定)附：XX物业管理服务内容及承诺指标一、基础管理及服务服务内容及基本要求/工