金融政策对未来房市影响

金融政策对未来房市影响2024/3/29金融政策对未来房市影响一，次贷危机的影响与冲击2个多月的时间里，全球股市市值减少8万亿美元全球投资者的资产严重缩水，巴菲特、李嘉诚、香港股市、H股经济出现全面衰退，美国中国沿海地区反映情况明显中国一些产业及行业出现全行业亏损金融政策对未来房市影响二，美国次贷是一系列事件结果政府宽松的货币政策商业贷款银行的信贷扩张及利润最大化大量次级信用借款进入房地产市场房地产泡沫化投资银行的资产证券化衍生工具化政府监管不足人性贪婪金融政策对未来房市影响三，宽松的货币政策是次贷危机产生的诱因21世纪初美国发生的两件大事科技网络股泡沫的破灭911事件的发生美联储从2001年起到2004年联邦利率从6.5%下降到1%，为50年来最低利率宽松的货币政策让整个市场流动性泛滥这些钱商业贷款银行打主意流向房地产金融政策对未来房市影响四，美国次贷危机出现的背景次贷就是次级信用住房贷款美国安居工程，通过税收、信贷优惠、设立特殊机构来帮助美国居民解决住房美国住房贷款三种方式：政府住房机构提供；房地美及房利美；其他住房贷款次级住房贷款就是信用度较低，没有稳定收入的借款者准备的住房贷款金融政策对未来房市影响五，美国住房贷款分类与信用优级住房贷款，信用度高，有稳定收入的借款人的贷款（680分以上）58%（2006年）次优级住房贷款，是有较好信用度，但没有充分收入证明资料的借款人（620-680分），占16%次级住房贷款，信用度较低，没有稳定收入的借款者（620分以下，A，B，C，D），占24%其余3%为政府提供担保的住房贷款金融政策对未来房市影响六，商业贷款银行设计按揭贷款新品种一般按揭贷款利率品种浮动与固定利率，这两种结合组成利率中国按揭贷款利率，浮动固定与固定，浮动为主导按揭贷款可调整利率，2/28，3/27；分两时段计算利率，前2年或3年只付利率，不还本金，从第2或3年还本付息这时开始房价上升金融政策对未来房市影响七，美国次贷危机快速发展原因市场需求，1995-2005年移民流入人口173万，这些人口信用低，还款能力弱政策环境，政府采取优惠利率及税收政策鼓励低收入居民购买住房房价一直上涨；利率连续下降；美国金融工具创新住房金融业竞争激烈，三无住房贷款（无收入、无工作、无资产）可调整按揭贷款利率美国居民把按揭贷款成为自动提款机金融政策对未来房市影响八，商业贷款银行贷款卖给投资银行美国商业贷款银行与中国商业银行区别美国商业贷款银行只做贷款不能吸收存款，它的贷款来源是债券市场，即影子银行中国商业银行既做贷款也做存款，贷款来自于银行存款，存贷比按揭贷款卖投资银行后再来贷款金融政策对未来房市影响九，投资银行的金融创新把商业贷款银行买来的贷款打包证券化证券化，住房贷款银行（一级市场）金融加工流水线，第一次证券化：住房按揭贷款证券（MBS），好的卖传统投资者，差的卖给对冲击基金把苹果分为好坏，好的卖给超市，差的卖给小贩第二次证券化，与其他债券打包成综合抵押债券（CDO），上述中间部门债券分级卖出第三次证券化是对CDO多重组合证券化是金融产品创新过程，也是制造房地产泡沫过程金融政策对未来房市影响十，金融加工流水线辅助工序信用评级，就是对次贷证券产品美化与包装，把它变成金苹果信用评级的利益相关性发行债券者成为信用评级推手金融保险，信用增级；就是对未能达到AAA级水准的证券商品作信用增级，保证债券不出现违约，如果出现，由金融保险公司来支付本金与利息信用违约交换（CDS）是指对融资债权的信用做保证的衍生品交易。就是由担保买方向担保卖方支付保费，从而换取债权的偿还保证金融政策对未来房市影响十一，次贷危机的形成当事人货币当局贷款银行借款人投资银行商业银行及结构性金融空壳公司债券评级机构保险公司次级债券的投资者，传统的与现代的金融政策对未来房市影响十二，美国次贷危机经验教训整个社会的短期简单从而容易一个新泡沫掩盖旧泡沫整个事件都建立房地产价格只涨不跌的基础上自由市场经济没有动摇而正好相反，诚信、理性、节俭、勤劳次贷危机蔓延就在于摧毁的自由市场的基础诚信金融政策对未来房市影响十三，美国次贷危机与中国经济中国经济调整是在全球经济变化的大背景与大环境。这一轮中美经济增长周期性，中国经济掛钩与脱钩大背景是美国房地产泡沫膨胀与破灭大环境就是由美国房地产泡沫所左右的美国经济和世界经济增长与下滑美国房地产泡沫破灭是中国股市震荡根源，中国股市春天取决于美国房地产复苏，取决于美国货币政策对经济扭转，取决于美国经济不踏上日本房地产泡沫破灭之后的路金融政策对未来房市影响十四，次贷危机对世界及中国经济影响对世界经济的影响美国的影响及欧洲影响对中国的影响直接影响间接影响对中国房地产市场的影响金融政策对未来房市影响十五，次贷危机对中国经济直接影响中国外汇资产处于极高的风险中外国经济衰退影响到中国外向性企业对中国金融市场冲击特别是股市汇率市场巨大变化引起利益关系转移中国次贷中的机会金融政策对未来房市影响十六，次贷危机后中国政府应急反映央行在一个多月内连续四次下降商业银行存贷利率推出十项保增长扩大内需的政策，4万亿财政投入房地产新政频繁出台，优惠利率优惠税收金融政策对未来房市影响十七，房地产新政的具体内容及 效果房地产的支柱性与居民住房条件改善性房地产的消费性与民生性安居工程与9000亿保障性住房投入利率优惠、税收优惠二套住房政策、营业税减免这些政策影响与效果金融政策对未来房市影响十八，当前中国经济所面临的几大问题保经济增长房地产股市人民币汇率通货膨胀还是通货紧缩进出口的增长金融政策对未来房市影响十九，10月货币政策执行情况10月份货币供应量增长15.02%2008年10月末，广义货币供应量(M2)余额为45.31万亿元，同比增长15.02%，比上月末低0.27个百分点；狭义货币供应量(M1)余额为15.72万亿元，同比增长8.85%，比上月末低0.58个百分点；市场货币流通量(M0)余额为3.13万亿元，同比增长10.59%。1-10月份净投放现金943亿元，同比少投放303亿元。金融政策对未来房市影响二十，10月货币政策执行情况人民币贷款同比增长14.58%。10月末，本外币各项贷款余额为31.59万亿元，同比增长14.40%人民币各项贷款余额29.83万亿元，同比增长14.58%当月人民币各项贷款增加1819亿元，同比增457亿元1-10月份人民币各项贷款增加3.66万亿元，同比多增1659亿元10月末金融机构外汇贷款余额为2584亿美元，同比增长21.96%，当月外汇各项贷款减少109亿美元，同比多减170亿美元去年同期增加61亿美元金融政策对未来房市影响二十一，10月份货币政策执行情况人民币存款同比增长21.1%10月末，本外币各项存款余额为47.05万亿元，同比增长20.45%人民币各项存款余额为45.83万亿元，同比增长21.1%，比上月末高2.31个百分点人民币各项存款增加3390亿元，同比多增7887亿元（去年同期减少4497亿