中原地产鄞州市格林春城项目营销提报

29三月2024中原地产鄞州市格林春城项目营销提报前言做大事要纵览全局，看清事物本质！中原地产鄞州市格林春城项目营销提报繁荣，还是泡沫？由于城市化进程及居民购房能力不断增强形成的需求支持，房地产将继续其“繁荣”的局面。这是一部分人的观点。“我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离‘最后算帐’的日子越来越近了。”这是摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠对中国房地产的“警告”。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报过剩，还是短缺？目前中国楼市出现了“短缺”与“过剩”并存的怪现象，反映了住宅供应的结构性矛盾：一方面，是开发商追逐高利润，大多钟情于高档住房的开发；另一方面，是广大中低收入阶层有庞大的市场需求，却苦于无房可买，或者有房难买。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报低收入与高房价，蜗牛与火箭的赛跑？建设部统计，今年6月份，全国70个大中城市中有8个城市新建住房的价格指数同比涨幅超过10%。据2006年8月14日《人民日报海外版》消息：近20年里中国人平均工资水平增长率约为6.4—8.4%。普通人“像蜗牛一样爬的工资”远远赶不上“坐上火箭的房价”。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报开发商与购房者，朋友，还是敌人？对于购房者来说，住房是他们最大的生活必需品，自然会求全责备；而对于血汗钱的使用，自然是谨慎为上，务求物有所值甚至超值；对于开发商来说，要赚足利润才能存活，甚至为保证利润不得不降低产品的质量；况且还有少数发展商跟诚信问题过不去。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报投机需求，还是真实需求？在投机市场上，“买涨不买跌”是投机操作的原则，房价上升会进一步吸引更多资金的进入，在“羊群效应”的影响下，更多的投机力量进一步推波助澜，成为房价继续上涨的推动力量；同时，房价攀升导致市场的有效需求进一步萎缩，市场的结构性过剩日益严重。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报70%与90平方米的界限，有人叫好，有人叫苦。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报有人号召“买房要趁早”，有人号召，“三年不买房”。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报有人坚持为有钱人造房，有人开始征集“城市中低收入人群居住解决方案”。………………中原地产鄞州市格林春城项目营销提报动中决断静中思远格林春城在左右矛盾中寻找和谐中原地产鄞州市格林春城项目营销提报市场环境篇中原地产鄞州市格林春城项目营销提报后政策时代，我们身边发生什么05年新政策推出后的的观望阴云，被一连串的单身公寓和鄞州中心区高性价比楼盘突围，投机客大量退场，剩余投机客也转短线投机为长线投资。自用客入场，市场回归理性，产品力成为关键。差异化竞争愈演愈烈，精确定位成为营销关键综合性价比成为考量项目的重要条件（生活配套、园林、价格等）大牌开发商接踵入甬，产品、居住理念革命一触即发。周边居住板块群雄逐鹿，板块效应正在形成，住宅郊区化趋势明显。专注产品、超越产品、引领生活成为未来竞争生命力所在。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报市区住宅供应05年市四区的新增供应量与消化量分别约241万和142万平方米，环比04年下降约16%和34%。政策引发的观望和投资客的撤离，是供需双双下跌的主因。04、05年的平均去化率分别约为75%和59%，整体市场供需平稳。由于政策因素对于市场影响巨大，大量供应在第四季度推出，导致截止年底统计的去化率仅为59%，但已比较理想。06年1~9月，宁波市四区推出的商品房可售面积已超过170万平方米。预测今年宁波住宅供应面积将略超过05年，年度去化方面相比05年也将有明显提高。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报市区住宅供应中原地产鄞州市格林春城项目营销提报供应需求分析05年10月至06年9月间宁波市四区的住宅供应市场表现平稳，淡、旺季间的“呼吸节奏”明显。市四区销售情况也印证了市场的平稳表现，商品房的去化对于供应量增减的响应迅速。虽然今年房产政策依然接踵而至，但在各个时段推出的楼盘，并没有很直接的由于市场或政策面的变化而造成明显的供求方面的波动。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报区域去化特征分析住宅区域特征分解中心城区住宅供应逐渐减少。鄞州中心区住宅供应比例保持平稳比例。周边各个区域特色浓厚的居住板块兴起。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报区域板块图板块竞争状况中原地产鄞州市格林春城项目营销提报区域板块分析科技园区鄞州中心区联丰、城西姚江、洪塘石碶街道竞争力起点高，区域环境好，交通便捷，规划优势明显。区域日渐成熟。生活配套，商业配套完善。鄞州写字楼的大量涌现，（加上鄞州一整套区政府在驻）必使其形成生活、工作于一体的城市副中心老城区、认知度高，区域成熟、各方面配套齐全，价格相对较低地理位置的认同，环境优势，规划优势城西南门户，内外交通便利。轻纺城、本地企业多年积淀，区域内归属感强。影响人群打造新城概念。客户主要来自外部，江东最多鄞州中心区本地为主，工厂、企业私营业主为主。宁波南三县（奉化/宁海/象山）也有部分购买者联丰本地，区域周边的海曙、鄞州交界区域，来宁波工作的外地人。面向养老、结婚居多江北，海曙、洪塘一带的年青购房者，自主创业者石碶街道本地客户占70%以上，吸引部分海曙以南购房者，以为区域南部乡镇板块弱势发展成型需要时间，世纪大道隔断很大一部分购房者过多的投资客增加市场的不确定性规划落后，难以矫正；各种配套档次偏低，流动人口多，区域气质较差中高端需求潜力明显不足，宁波大户型滞销最为严重的区域城乡结合部，规划落后，人员杂乱。区域档次低中原地产鄞州市格林春城项目营销提报未来短期持续升温的板块科技园区：年内推出的数个项目的消化，江南一品的后续别墅消化将持续明年一年，江南一品二期高层预计也将在明年内上市。科技园区皇冠花园、ART蓝湾等的上市，数个综合项目的居住部分陆续上市。可预见明年科技园区的楼市将掀起高潮，价格方面，鉴于板块各方面尚不成熟、上市量巨大的压力，预计公寓价格将突破6000元/平方米。姚江板块/洪塘：水岸心境、青林湾项目后续都有大量待开发土地，洪塘亦在今年放出数块居住用地并拍得高价。居住郊区化、板块化的特征将更加明显。洪塘板块的公寓价格上涨已成必然，有望在明后年冲击6000元/平方米。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报城西区域市场城西区域市场中原地产鄞州市格林春城项目营销提报水岸心境青林湾·瞻洲颐和名苑洪都花园亲亲家园西城十二庭院盛世华城阳光丽园盛世郦都西堤阳光青年才郡雍景苑迎春水岸八方锦苑格林春城未来短期持续升温的板块中原地产鄞州市格林春城项目营销提报城西板块在售楼盘表（05.11—06.11）区域/板块楼盘上市面积(万平方米)上市套数(户)已售套数(户)销售率(%)销售均价(元/平方米)海曙姚江水岸心境二期3.8928817962%6009青林湾·瞻洲18.6125766052%5599/5701洪塘颐和名苑一期1.6211222%5164洪都花园二期4.2326911243%4726亲亲家园(3)3.16348113%4922亲亲家园(2)3.2230727590%4791联丰盛世华城二期9.8482579296%5078西城十二庭院6.4761146276%5172迎春水岸1.9119719599%4931/5136石碶阳光丽园4.6867429043%4233雍景苑一期7.2857042775%4550城西八方锦苑2.602158640%3338西堤阳光3.0432414444%4577青年才郡3.104607015%4500盛世郦都7.7570666594%3676中原地产鄞州市格林春城项目营销提报区域板块分析城西板块，在过去12个月中的住宅总供应81.39万方。可售户数7163户，目前已售4370户，整体销售率61%，供求关系平稳。居住区由原本以海曙为中心逐渐转向环城西路以西甚至机场路以西。机场路以西成为居住的新重心，并向四个方向分散发展，四个区域次重心又各自形成鲜明的特色。供应结构方面，从05年11月至06年11月一年间开出的所有楼盘，成交均价都低于6000元/平方米，低于全市住宅均价。宁波西面整体住宅档次偏低。小高层（高层）比例逐渐增加，并成为迅速去化的主力产品。并且在宁波市区中，为数不多的多层产品，大部分分布在城西大版图内。除江北洪塘亲亲家园外，所有楼盘均为本地企业开发，没有外地知名地产企业涉足城西开发。本案所处的位置在联丰路延伸段远侧，离成熟城区有一定距离，周边配套几乎为零，在多数消费者眼中已是城郊结合部，整体形象不佳。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报板块特色之“最”洪塘板块多层、联排供应量为主，市政规划优势最强，整体档次最高。海曙姚江板块楼盘体量最大，大盘优势最为明显，趋势效应最强。联丰板块楼盘性价比最高，吸引年轻购房者最多，一次置业人群最多，去化最为迅速。石碶楼盘层次最低，吸引本区域以外客群能力最弱，去化速度最慢。城西“散盘”规模最小，离市区最远，价格最低。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报城西板块后续供应（06.11—）区域/板块地块土地面积(平方米)容积率总建面(平方米)楼面地价(元/平方米)预上市期海曙姚江水上公园三期地块1#-b425001.459500256007年下半年水上公园三期地块1#-c399001.663840水上公园三期地块1#-d296001.750320江北姚江香溪园地块145982.840849237907年中东方威尼斯Ⅱ386941.38/2.166135310007年4月洪塘亲亲家园-4401211.664194142107年4月颐和名苑-2412471.66599561407年6月姚江北侧3#地块990841.6158477180007年底洪塘居住小区4#地块16971.52546125007年底江北投资创业中心核心区(一期)2#、4#地块173572.74686455408年中期江北投资创业中心核心区C区6#地块446981.56704790208年下半年机场路机场路以东胜丰路以北201691.734287140007年中西湖花园以西279441.747505230307年10月中原地产鄞州市格林春城项目营销提报城西板块后续供应（06.11—）续表区域/板块地块土地面积(平方米)容积率总建面(平方米)楼面地价(元/平方米)预上市期联丰路集仕港集仕港联丰路1B397911.559687132007年底联丰路延伸段北侧3号30183(住)13034(商)1.22.03622026068100008年初高桥望童路北侧2号73541.6512134118207年下半年慈城枫湾家园二期323741.254046878208年初海曙塑料四厂1#地块8499216998295908年初洪塘经济适用房经济适用房1#-2688601.912835063008年初经济适用房3#847511.512386263008年初洪塘经济适用房6#-2572171.69228876908年中下洪塘经济适用房8#997141.09971459008年下半年中原资料显示，未来07年初到08年中期，整个城西版图内的新增住宅供应预计将在90万方左右。另包括40万平方米的经济适用房。市场未来供应比较平稳，绝大部分供应集中在海曙姚江板块和江北洪塘。经济适用房对市场的带来怎样的冲击我们拭目以待。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报城西板块市场预判宏观调控的影响，尤其是“7090细则”将逐渐显示出对市场的影响，当7090的作用在全市蔓延，将造成城西楼盘的相对过剩，特别是中低端项目（高性价比项目），竞争将更加激烈，乐观估计将至少延长楼盘20%的销售周期。由于07年初至年中，江东、科技园区、江北、鄞州中心区依然由高端楼盘领衔市场，整体城西板块依然是高性价比购房者的天堂，综合预上市产品和价格涨幅，联丰一带楼盘相比科技园区依然有7~10万元的单套差价。因此即使市场总量面临压力，乐观估计明年城西板块的新增去化将依然保持在55%以上，市场不会出现明显的供过于求的状况。参照以上观点，促销手段和价格策略可能成为07年城西大部分中小体量楼盘的主旋律，小步快跑将成为自然选择。产品力的提升将才成为甩开价格比拼包袱的最优方案。城西部分板块已酝酿着品质提升的信号，区域内产品力拉开差距将在明年年中出现。综合预判断明年年中城西联丰板块价格突破5500元/平方米（涨幅8%—10%）。海曙姚江板块价格有机会突破6500元/平方米（涨幅8%），石碶板块价格微升，洪塘板块价格上升胎动明显，但涨副取决于区域供求与板块整体开发协调等诸多因素共同影响。对于本项目而言，在受到结构性供过于求、及众多近市区项目拦截的竞争态势下，产品力的提升和操作策略的合理运用是项目在竞争越来越激烈的市场中胜出的唯一解法。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报类比项目研究中原地产鄞州市格林春城项目营销提报类比项目盛世华城——稳扎稳打、步步为营的大盘策略西城十二庭院——先难后易，抢先一步快速去化的成功案例青年才郡、西堤阳光——小户型产品冲击市场的提前体验中原地产鄞州市格林春城项目营销提报类比项目区位青年才郡西堤阳光盛世华城西城十二庭院格林春城中原地产鄞州市格林春城项目营销提报项目基本情况盛世华城西城十二庭院西堤阳光青年才郡发展商奥克斯置业冠华房产宁波大港置业宁波金达利建筑面积20万平方米18万平方米9万平方米3.4万平方米发售日期2005年7月2006年9月2006年9月2006年11月入伙时间2007年7月2008年初2008年初2008年初总户数1140611（一期）324（在售部分）460建筑形态多层、小高层、高层、莲排，单身公寓小高层（一期）多层、低层（二期）多层、小高层多层、小高层成交均价5241/5078517645844400(预计)折扣、优惠一次性付款98折，按揭99折。高层140平方米以上享受相当契税金额1.5%开盘期（国庆）每平米50元一次性付款98折优惠未知中原地产鄞州市格林春城项目营销提报项目基本情况（续表）盛世华城西城十二庭院西堤阳光青年才郡规划18万平方米城西最大，10000平方米中庭花园，2000平方米社区会所，500平方米露天泳池。耐森物业全权管理。多层与小高层的排布，呈现出庭院风貌。每个庭院以花卉为主题，结合开谢周期种植花卉与树木。社区东高西低，二期规划多层与高品质点式低层。四大主题中庭。“绿与水相融，人与景相通”。76—119平方米全小户型设计。戴德梁行物业顾问多层+小高层单身公寓。全小面积规划。单身公寓2梯6户，较为拥挤。多层底层架空成为机动车位。没有地下停车。建筑低层、多层、小高层、高层多种建筑形态结合。2.9米净高。彩铝中空玻璃，XPS挤塑保温板、保温砂浆。多层栋距最大31米。中庭高层栋距100米。建筑以板式为主，外墙全石材、面砖；户型经济实用，100平方米以下户型方正，120平方米以上均三房朝南，户型优势明显。全部双层中空玻璃，多种开窗方式；阳台、露台错层处理多层、小高层结合。双层中空玻璃。户型简单实用。部分小户型配有北入户花园。淡白色立面。两房房型全部两房朝南。有部分露台设计。顶层全部复式设计。户型经济实用。配套联丰路、环城西路城市动脉连接，15分钟到达三江口。7路、820路等多条公交直达。附近好又多、农工商超市，10分钟生活圈配套丰富15分钟到达三江口。生活、交通、购物、教育、医疗、商务消费都依靠联丰板块自身原有配套，较为完备和便利。中山西路延伸段，238、506、528路到达。内部配套幼儿园。周边生活配套相对缺乏。二期规划将引进知名超市。配套全部依赖北面大红鹰学院。内部几乎没有生活配套。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报盛世华城各类物业面积配比2005年7月首推一期14幢多层（290户），5幢联排别墅（25户），首次推盘主力三房套型127~129平方米。另有少量92~94平方米两房，四房套型150—200平方米。多层价格范围3900—6000元/平方米，均价5200元/平方米，别墅面积244~311平方米，均价7000元/平方米。2006年1月推出二期第一批房源，多层价格微涨，高层及小高层合计均价5000，一次性付款98折，按揭99折。2006年3月推出二期第二剩余所有房源，多层均价5400元/平方米，高层均价5100元/平方米，一次性付款98折，按揭99折，后期房源以合理的价格策略和一定程度的优惠吸引客户。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报盛世华城二期产品配比70~110平方米的产品主要集中在二期一些多层和个别小高层，多层户型方正，小高层主要集中在中间套。多层产品的稀缺加上小高层中小户型产品较高的性价比，推出后去化迅速。120~160平方米主要是二期“中庭景观高层（小高层）”，借助价格和营销策略，去化比较顺利170~180平方米的户型主要集中在中庭周围，由于房型设计合理，针对性的营销到位，加之后期现房品质体现，销售也一直比较平稳。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报盛世华城二期下半年每周交易统计盛世华城（二期）尾盘的销售并未错过炎热夏天的楼市淡季，在6月第三周交易量触底之后，与6月最后一周开始销售发力，整个7月至8月底销售一直上扬，在淡季依然可以保持周10套左右的成交。一方面由于此段时间内区域中并无其他供应，另一方面未来预上市楼盘几乎没有130平方米以上产品可供选择，此时盛世华城几乎是在无竞争的环境下领跑市场，并最终在10月底完成清盘。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报盛世华城二期下半年价格走势10月31号6月1日53514805根据宁波透明售房系统的销售公示情况，盛世华城目前销售已接近100%。以上图表反映出该盘今年下半年尾盘操作时期的每日价格均线。半年间该楼盘10日成交价格均线维持在4805~5351元/平方米之间。价格走势十分平稳。进入11月后，该楼盘的签售已基本停止。整个楼盘从开盘至销售全部完成周期为15个月不到。二期销售周期更是只有10月有余。在05—06动荡的市场环境下，1140户房源在15月个月全部消化决非易事，尤其是本身拥有过多大户型、并且身处购买力相对较低的城西板块。因此无可厚非盛世华城可谓宁波城西一年以来操作最为成功的楼盘。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报盛世华城06年度报纸推广01/06宁波日报谁能拥有如此高远视界，领略爵世毫景无级境界？万方原生自然中庭规划，360度无界风景视野，盛世华城—风景100，奢华风景引领者西城独有高层风景公馆76—170m2王牌风景大户盛世华城·风景100·即将面世01/11现代金报谁为真正爵世豪景制定标准，甚至引领西城奢华风景生活风景100万方水韵中庭立体环绕，360度无界风景视野，美御全城！敬邀品鉴雍华样板间170m2130m276m243m2西城独有风景公馆即将面世90—155m2全景多层第二批房源同期魅力绽放02/23现代金报百万富翁的生活美宅，岂能将就与小门小户？盛世华城高层176m2错层全景空中毫宅，奢华风景大户构筑城市高阶完美居住空间J型176m2四室两厅两卫130m2豪华情境大宅·76m2现代典雅阳光居所·43m2玲珑空间同期热卖中！盛世华城·10大心动指数：[罗列……]03/01宁波晚报城市新贵的生活大戏，怎能屈就于乱屋杂院？盛世华城高层130—140m2豪华情景大宅，极制情调空间，精致品质生活H型约133m2三室两厅两卫176m2错层全景空中豪宅·130m2豪华情境大宅·43m2玲珑空间同期热卖中！盛世华城·10大心动指数：[罗列……]03/10东南商报都市新青年的浪漫生活蓝图，怎能磨灭于老社区的出租屋？高层现代典雅阳光居所，浪漫情韵空间，格调生活蓝图I型约76m2两室两厅一卫176m2错层全景空中豪宅·130m2豪华情境大宅·43m2玲珑空间同期热卖中！盛世华城·10大心动指数：[罗列……]中原地产鄞州市格林春城项目营销提报盛世华城06年度报纸推广（续1）03/16宁波日报谁能有此博大胸怀迎接璀璨阳光的雅量，非百米栋距方可为之？西城独有高层风景公馆76—170豪宅大戏激情上演盛世华城·10大心动指数：[罗列……]3月25日，盛世华城2期大型开盘庆典隆重上演！欢迎莅临现场售楼处！03/22宁波晚报谁能在居家后依然与众多趁工人士交游广阔非万方原生自然中庭万可为之？76——170m2豪宅大戏激情上演3月25日，盛世华城2期大型开盘庆典隆重上演！欢迎莅临现场售楼处盛世华城·10大心动指数：[罗列……]03/24晚报跨版王者360度视界、雅士百米胸怀、中坚万方气概…尽在风景100·开盘盛典相逢3月25日，联丰现场售楼处，不可错过176m2错层全景空中豪宅·130m2豪华情境大宅·76m2现代典雅阳光居所现场样板房激情开放盛世华城·10大心动指数：[罗列……]04/12现代金报谁能在归家后依然与众多成功人士交游广阔，非万方原生自然中庭方可为之？西城独有高层风景公馆76—170m2现场样板房激情开放盛世华城·10大心动指数：[罗列……]热烈祝贺盛世华城在第四届家博会上成交喜人05/26宁波晚报无论何种生活方式，两点一线的，交际不落幕的……总能在万平原生中庭找到一席之地！高层特惠最后放送：高层140m2以上契税优惠3%盛世华城·10大心动指数：[罗列……]风景100热销进行时，一期多层仅剩十余套，欲购从速！中原地产鄞州市格林春城项目营销提报盛世华城06年度报纸推广（续2）06/14东南商报百米超阔栋距，从此端到彼端，是绝对奢华的风景和绝对私密的空间高层特惠最后放送I高层140m2以上享受相当于契税金额1.5%优惠盛世华城·10大心动指数：[罗列……]风景100热销进行时，一期多层仅剩十余套，欲购从速！07/28东南商报中庭核心，风景无边直面豪阔万平中庭，直揽360度无界视野高层22#楼约150m24200元/m2起盛世华城·10大心动指数：[罗列……]09/08宁波晚报万平中庭，盛情绽放！中庭核心区121、152m2阳光情景大宅，43单身公寓热销中。特推出10套优惠房源9月9日起，盛世华城万平风景中庭正式开放，高层现场实景房同期开放，欢迎参观！盛世华城·10大心动指数：[罗列……]报纸推广极力拔高自身形象，充分围绕“栋距、景观中庭、优势户型、实景样板房”四方面实质性好处来为项目做宣传。同时以“盛世华城，风景100”作为项目二期核心卖点。二期销售中后期，报纸广告投入明显减少，对于项目剩下的大户型，主要以实景样板房、价格策略和各种优惠的出台为主。购买140平方米以上单位，开发商补贴一半契税。该楼盘由于销售周期较长，在市场上的暴光率远高于其他楼盘，购房者对项目的了解程度明显高于其他项目，因此，后期开发商在项目的整体营销费用上的投入相对较小，主要还是通过购房者的口碑相传带动不少的去化。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报西城十二庭院产品配比与销售情况西城十二庭院一期由9幢小高层、2幢高层组成。面积控制得当。主力套型全部在130平方米以下。开盘不足两个月签售已超过80%。去化形式显示，除了120平方米以上户型销售稍慢之外，较小户型销售均十分理想。反映出市场对于小户型产品的巨大需求。而宏观调控对的影响亦非常及时地在项目上得到体现，中小套型的产品迅速出现、蔓延，对市场造成巨大的冲击。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报西城十二庭院报纸推广09/15宁波日报西城•十二庭院/再现亲梅竹马的时光4.5公里天一广场联丰版块•现代城市庭院交通/购物/教育/医疗/休闲09/22宁波晚报西城•十二庭院/再现亲梅竹马的时光即将开盘联丰版块•现代城市庭院80——110平方米，每一平方米都有价值。实用式户型/典式户型/浪漫式户型/风景式户型09/28现代金报西城•十二庭院/再现亲梅竹马的时光联丰版块•现代城市庭院荣耀登场9月28日惊喜：国庆前购房享受50元/平方米优惠联丰版块的现代城市庭院/80~110平方米主力户型/舒适优雅的十二座风景庭院10/11东南商报西城·十二庭院联丰板块·现代城市庭院创造金秋神话开盘，旺销430套，销售率超过70%。目的性明确的推广思路，集中于一次置业人群。多次重复形成惯性印象。热销广告的运用。折扣与推广都比较普通，力度也不大，板块内部的需求力与产品切合市场适时的出现有很大关系。产品去化过于迅速，预计07年二期推出时将有一定的涨价幅度。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报西堤阳光产品配比与销售情况西堤阳光产品的面积控制相比西城十二庭院更小。由于离市区更为偏远，西堤阳光所深耕的客户层相比联丰购买力更低。9月28日开盘至今销售比较平稳，相比偏僻的位置。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报西堤阳光报纸推广9/21宁波晚报城西，大众精品学院名宅近期全城盛大开盘，精彩不容错过三面环水•一万余平米大花园•学院名宅：[利益点罗列]9/28现代金报9月28日盛大公开，惊城唱响！联丰生活区为邻大社区大享受立即下订，享受98折优惠，一次性付款享受折上折！开盘当日落定更有精美礼品赠送三面环水/一万余平米大花园/十万平米学院名宅10/12宁波晚报穿国两个红绿灯，单价省下1000元总价33.6万起，住城市稀缺多层开盘10天销售过半10/19金报头版多行两个红绿灯，轻松省下买车钱总价33.6万起，住城市稀缺多层立即下订，享受60元/平方米优惠！10/25东南商报与市中心等距，花更少的钱，住大配套学院名宅。总价33.6万起毗邻海曙住多层西堤阳光，以高性价比决胜市场10/27晚报半版联丰路直行，以单身公寓价格，买大配套美景洋房幼儿园、社区卖场、棋牌室、健身房……生活娱乐大享受总价33.6万起。开盘后一个月，高密度推广冲击市场，反复称述性价比优势。取得良好效果。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报青年才郡产品面积配比目前小户型社区的极端，所有户型控制在100平方米以下。50~60平方米194户为小高层单身公寓。70~100平方米为多层普通住宅，基本户型为76平方米的两房和98平方米三房。住宅微型化的发展，一方面表现出政策的影响和自住小户型的高接受度，另一方面也显示出开发商对片区和市场的不自信。区域内开发档次普遍偏低。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报类比项目总结区域地段社区规划生活配套预计客群产品档次景观建筑风格产品形态，综合高性价比

机会点与差异化竞争优势：综上所述，中原认为本案的关键在于产品力的提升，在产品上与既有楼盘拉开差距，成为城西多层（花园洋房）的表率，以此拉开与竞争对手的产品差异化，同时辅以更优于对手的小高层与少量高层产品。以优质产品切入市场空白点，加快销售速度。另外，针对本案生活配套的缺乏，在成本控制的控制与收益把握的情况下，需要建立一定是商业生活配套，来提升本案的竞争力。竞争项目本项目中原地产鄞州市格林春城项目营销提报基地分析篇中原地产鄞州市格林春城项目营销提报地块分析地块位置：东、南、西为规划路，北为联丰路，距集市港约1.5公里用地性质：住宅，包括幼托，兼容少量商业设施。地块指标：规划总用地59967平方米，总建筑面积89927平方米（其中住宅建筑面积68280平方米），总户数774，绿化率45%，容积率1.5，建筑密度22.8%。地块现状：建筑全部拆除，项目地块相对平整，没有地形高差。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报交通分析内外环境：内部地基平整，无高差起伏。地块东面有河流经过。交通环境：北面联丰路延伸段，直通市区，路面宽阔，基本无红灯。达到市区仅需15分钟，自驾车极其便利。公交暂无直接到达。630、631、605可到达集仕港镇，但对于本项目而言并无太多便利性可言。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报配套分析生活配套：基本依靠集仕港镇内部配套资源，虽说其档次不能与市区相比，但也可谓一应俱全。然而享受集仕港镇内资源并够不便利。教育--集仕港中心小学、集仕港中心幼儿园。商场--集仕港农贸市场。银行--中国银行、农业银行、鄞州银行、建设银行。医院--集仕港镇中心卫生院。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报综合评述错位竞争——从本案目前的配套及环境状况来看，明显还处于城乡结合部的边缘，虽然交通情况较好，地块内部环境也属优秀，但周边居住环境不理想，配套低档且不完善，多数配套利用不甚便利。因此本项目适合塑造成对于交通条件较为看中，但对周边配套要求不高的气质社区，在生活理念上与市区近郊楼盘加以区隔，形成错位竞争。售卖未来——从长远来看，本地块属于先规划、后建设的发展型城市板块，地块周边的居住环境、生活在未来将会比较浓厚，周边的配套也会随着城市的发展而改善，本项目所处区域未来仍被看好。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报SWOT分析中原地产鄞州市格林春城项目营销提报SWOT分析表优势劣势S1：后发效应，项目所处区域为开发“处女地”，规划条件较好，未来看好。S2：到达市区交通便利。S3：地块内外部条件好，可塑性强。S4：生活配套相对全面。S5：目前规划中，高品质多层住宅对于需求的有效刺激。W1：东进是城市主题，各周遍居住板块兴起，配套日渐成熟，接受程度高。W2：项目所在地为农村地貌，信心不足。W3：周边开发项目少，周边居民素质较差。W4：跨越杭甬高速，远离市区。W5：配套利用不便，规划中此部分内容依然薄弱。W6：目前规划中缺乏集中式大景观，无特殊亮点。机会威胁O1：混淆“新城”、“居住板块”概念，与众多对手同处于新城。O2：宁波整体市场较为平稳，自主购房对高性价比，高品质住宅需求旺盛。O3：城市化进程，住宅郊区化逐渐改变原有居住观念O4：多种概念楼市并存，客户认识尚浅利于引导O5：引如全新住宅概念，认同客户层次接近。O6：营销介入较早，及早发布项目信息，拦截客户。O7：合理的推盘策略O8：高品质产品的完美演绎及高附加值的体现T1：项目未列入城市（城市西区）优先发展区域。T2：西区规划、尤其是项目附近规划缺乏兴奋点。T3：多个楼盘沿路拦截，已形成板块效应。T4：客户更加认可联丰地区的生活氛围（配套方面）T5：同档次产品供应量过大，同质化严重，竞争激烈中原地产鄞州市格林春城项目营销提报定位：为谁？造怎样的房子中原地产鄞州市格林春城项目营销提报我们要寻找的人区域来源以宁波城西为核心，向四面辐射，少部分与集仕港及其周边有经济血缘关系的外地人。在宁波工作的外地人。居住现状与父母同住；租房；居住状况比较恶劣；对目前居住不满意置业阶段一次置业为主，部分二次置业置业目的婚房，住房储备，独立生活的开始，改善型置业客户年龄基本在20~30岁人生态度依靠个人的拼搏购房，不愿做“房奴”，不愿“啃老”，对于居住与生活有着自己理解的人。城市发展观念强，不拘泥于老宁波原有的区域观念，对于城市的尺度有着更宽容的理解，认为自备车将是今后必然配置。类型划分当地、宁波政府就职人员，公务员，各类单位的普通职工、白领，来宁波多年的打工仔、创业的小老板收入情况每月薪资5000~10000元购房特征满足基本住房需求，关注性价比。重点关注因素区域发展、项目品牌、物业品质（户型、景观、设施），物业服务、价格等。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报为他们量身定制的产品关键词：40万首次置业；40万超值住宅产品；40万舒适家园普通住宅，非普通品质。创新产品、创新选择。户型内外赠送面积，前庭后院自然空间。泛庭院围合街区。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报产品建议篇中原地产鄞州市格林春城项目营销提报套型面积建议主力套型范围：75—115平方米中原地产鄞州市格林春城项目营销提报设计原则错位竞争，不宜将产品面积设置过小。“7090”政策的影响，必须保证90平方米以下套型的充足设置，转变赢利模式，在高产品质量和服务质量方面争取更多的利润空间。注重一次置业两房基本功能设置。经济型三房满足“一步到位”式购房需求。主力户型设置约10平方米的赠送空间，提升整体性价比，增加居住舒适性。注重顶层、底层产品的设计，体现均好性，有助于整体去化。注重小高层（高层）产品的创新开发。考虑点式多层、9层小高层等特殊高品质产品提升竞争力。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报实现品质差异化要实现格林春城作为普通住宅的非普通品质，达到首次置业、工薪置业者眼中的“豪宅”品质，最关键的是如果跨越低品质普通住宅与豪宅之间的界限。将一些“豪宅”中的元素应用到普通住宅上。高档住宅设计强调的功能分区。户型分割、空间分配、通风采光设计、功能划分和联结的合理性。入户花园、挑高露台、宽厅、步入式衣帽间等，很多只有豪宅才会考虑的元素，格林春城也应该毫不示弱地兼收并蓄。

中原地产鄞州市格林春城项目营销提报品质住宅卖点分析社区太阳能热水。社区数字化、智能化错层露台设计入户花园设计各种屋顶、墙面的节能设计，生态环保建材（XPS外墙保温设计）住宅2.9米净高酒店物业顾问酒店式大堂，大堂物业助理配置下沉式庭院无梁厚板技术（大开间，自由分割），降板同层排水技术超高地下（半地下）室层高（2.2米以上，亲亲家园3米/江南一品2.8米。）超浅户型进深（万达121平方米户型进深8.7米，日湖花园173平方米户型进深15米。）超扩楼间距高层住宅新风系统（SARS之后流行）一梯一户式设计、独门独户设计（公寓产品、别墅享受）多阳台设计（三阳台或更多）点式多层设计各种形式的面积赠送（前庭后院，层层退台，错层露台）架空层、灰空间的灵活运用（社区交流平台，底层连廊）中原地产鄞州市格林春城项目营销提报格林春城解法关键词VILLA的空间TOWNHOUSE的庭院低密度集合式住宅独户独享/跃层结构/高挑空/豪华主人房/私密感强郊区主义/园林景观/前庭后院/生态环境/邻里文化社区配套/低层低密度/公寓式服务/亲和邻里/睦邻文化中原地产鄞州市格林春城项目营销提报十大产品建议独户独享，直入式花园入户花园下沉式庭院错层露台退台设计各式面积赠送LOFT灰空间围合布局成品房中原地产鄞州市格林春城项目营销提报产品建议1：独户独享/直入式花园一层直入式庭院中原地产鄞州市格林春城项目营销提报入户庭院中原地产鄞州市格林春城项目营销提报产品建议2：入户花园入户花园入户花园中原地产鄞州市格林春城项目营销提报产品建议3：下沉式庭院/内天井中原地产鄞州市格林春城项目营销提报产品建议4：错层露台设计中原地产鄞州市格林春城项目营销提报错层阳台立面效果图中原地产鄞州市格林春城项目营销提报退台设计示意图层层退台挑高客厅入室花园停车入室（北面）中原地产鄞州市格林春城项目营销提报退台设计示意图挑高客厅停车入室挑高客厅层层退台中原地产鄞州市格林春城项目营销提报产品建议6——面积赠送(1)内庭院，可封闭成为房间宽阳台设计入户花园设计中原地产鄞州市格林春城项目营销提报玻璃栏杆设计业主自行封闭成约6.5平米书房中原地产鄞州市格林春城项目营销提报产品建议6——面积赠送(2)夹层户型设计上下夹层中原地产鄞州市格林春城项目营销提报产品建议6——面积赠送(3)凸窗设计凸窗设计凸窗设计凸窗设计双层高入户花园中原地产鄞州市格林春城项目营销提报产品建议6——面积赠送(4)入户长廊入户花园深阳台户内花园向内凹进部分凸出建筑的部分中原地产鄞州市格林春城项目营销提报户内花园。该部分算一半面积空中花园，面积赠送阳台上空，面积赠送深阳台，算一半面积中原地产鄞州市格林春城项目营销提报产品建议7——LOFTLOFT作为工业化与后现代主义碰撞所产生的艺术，如今总是与艺术家、前卫、先锋等词相提并论。LOFT作为居住定义所拥有的要素包括：双层结构、高大宽敞的空间、楼梯与横梁、户型无障碍，开放性与透明性、户型的全方位自由组合。这些概念的组合无疑会给年青一代购房者极强的冲击力。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报建议格林春城在考虑LOFT（或复式结构的产品）时，设置面积在70平方米左右的LOFT户型，该户型的上下空间分割，既可作为单身公寓、艺术工作室、陈列室等用途，亦可直指婚房置业客群。鉴于目前市场一次置业产品形式的单一陈旧，这种产品的考虑相信会有不错的市场反应。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报产品建议8：灰空间的架设与利用中原地产鄞州市格林春城项目营销提报大面积绿化中原地产鄞州市格林春城项目营销提报景观连廊中原地产鄞州市格林春城项目营销提报公共空间中原地产鄞州市格林春城项目营销提报组团围合组团围合中原地产鄞州市格林春城项目营销提报亲亲家园·围合组团实景中原地产鄞州市格林春城项目营销提报东西朝向户型范例全景观房，全阳光房餐厅、客厅处东西向净深极短三房朝南，主卧东向采光宁波夏季受太平洋副热带高压控制，盛行东南风，户型通风极佳镇海·绿城桂花园，南向160平方米5.4m中原地产鄞州市格林春城项目营销提报产品设计建议总结住宅设计有意识地结合格林春城目标居住人群生活需求的变化，尝试引入一些新的手法，力图将住宅建筑的物质空间变得更加适合现代居住需求。建筑单体采用板式多层、小高层，以南北朝向为主，局部建议采用组团围合设计，局部做架空处理。住宅户型设计：动静分区、公私分区、主次分区、干湿分区，设计上采用“大面宽、小进深”的设计理念，户型保持方正，明厨明卫，保证自然采光和通风，保证户户主卧、客厅朝景；每户均“多阳台，面积赠送”设计。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报产品建议10：成品房宁波市场上普装、精装房市场认可度较好。从早先的格兰云天、时代华庭，维科星城等，到近年的外滩5号公馆、海景花园、欧宝国际花苑、康桥风尚，精（普）装修成为高品质小户型与豪宅的标准配置。2007年宁波市场将不断有精装修项目涌现，目前已知预计中将做精装修的项目包括：凯德·汇豪天下、东滩花园、绿城·绿园、雅戈尔·湖景花园、中心区万科项目都有精装修的预期。精装修成为品牌开发商在高品质住宅项目上不谋而合的选择。格林春城提出精装修概念，并非意图挤身豪宅市场，而是以领先的产品占领区域市场、提升项目综合竞争力的一种尝试和选择。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报格林春城全面家居解决方案全面家居解决方案是一套涵盖从低到高不同层面住宅产品，通过集中、全面、精确的市场调研，从项目定位、设计、全部配置、项目施工到后期服务一系列的技术标准体系。针对客户人群的差异化需求，划分为基础级、领先级和豪华级三个档次，适用于从SOHO、公寓到别墅的不同类型产品。该体系标准（方案）得以实现，将以开发商为主导，整合相关调研分析、设计、施工、材料等领域社会资源为客户提供物有所值、物超所值、领先市场的住宅家居产品。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报为什么要提供全面家居解决方案行业趋势：根据《上海市住宅现代化发展“十五”计划》等相关政策的指示，上海全装修住宅的建设目标2002年3万套（已落实），2003年10万套；2002年5月国家建设部提出要求，2010年左右全国将推广住宅装修一体化，全面取消毛坯房。客户需求：从直接收益看，精装修可为业主节省大量时间，减少精力和财力的浪费，实现即买即住；对开发商而言，由于集中采购，可以用同样的价格选择最好的优质材料，为业主提供最佳性价比。社会需求：减少二次污染和浪费。做到资源节约化，尽量减少材料资源耗用，走资源消耗低、环境污染少、生态能够良性循环的发展之路。核心竞争力：通过全面家居解决方案，开发商能够加强核心竞争力，扩大与竞争对手的差距。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报泛庭院主张……中原地产鄞州市格林春城项目营销提报解析庭院在中国传统的居住观念中，庭院对家居生活充分必要，它将公共与私密空间，动、静区域恰到好处地分割过度，内外融合，形成了窗窗有景，家家有园的完美视野。这种人性化的生活方式，是千百年来中国人所追求的……随着城市建设的飞跃发展，中国传统住宅水平发展的趋势逐渐被垂直的高层建筑打破。“如何在垂直延伸的高密度居住区中更大限度地引入自然空间？”高层庭院的设想正是建立在这种思考基础之上，能在高楼中阅读大地、体验生活、聆听故事；并且让每一户都能有一个属于自己的独立空间。这种半遮半挡式庭院，它最大的特点就是逐级递进的空间感：公共空间、半公共空间、半私密空间、私密空间。因此，庭院代表一种交流、安全感、彼此的欣赏和信任。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报格林春城泛庭院庭院是中国人居的图腾。从庭院生活出发，以“参与、分享、交流、和谐、融洽”为根本指导思想，精心构筑邻里交流场所、老人活动空间、儿童娱乐平台。其基本形式是一个或多个矩形平台，将楼体划分成为悬空的、露天的花园，并将室内空间融入室外，室外空间导入室内，形成多层次互动平台，把中国院落的特征融合到现代庭院设计中，形成城市高层院落住宅。格林春城意图打造的庭院不同于中国传统意义上的庭院，而是为适应现代居住习惯进行了改良的庭院，故谓之“泛庭院”。在整体居住氛围上，追求的是一种“泛庭院街区”的感觉。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报庭院空间下的园林造景思路园林设计体现“原生、自然、现代”的生态环境理念。在景观设计中融入多种自然元素和原生植物并加以延伸和升华。在景观营造上以“人”为本，使人融于景内，并做到园林景观的原创性、参与性、观赏性、艺术性相结合。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报庭院景观构建重生命力营造和可参与性实现手工园林、庭院文化：在景致营造和建筑小品中，加入一些手工工艺的元素，使得园林更有参与性和趣味性。增添怀旧的儿时庭院的气息。原生植物的保留与展示：园林的构造往往破坏原生的植被形态，在景观建筑规划中可以考虑重建原有地貌下植被的构成，例如江南河网纵横下的芦苇，柿、柳、桑，可以在整个园林环境中的一处集中体现展示，将来社区内的居民也能力体会到地块最初时候的原始风貌。喷泉的巧妙营造：喷泉最大的特点是不仅提供了观赏功能，还能融入很强的参与性和趣味性，特别是老人和儿童的参与性极强，儿童在期其间嬉戏，父母可以在旁边观看或锻炼身体，在游戏的过程中，喷泉涌起的刹那能给人无限的惊喜。中庭广场：广场上以列阵的形式种植景观树，配合随意穿插的灌木，摆放休闲桌椅，使空旷的广场既疏朗、明净，又不失大气。灯光处理上适宜采用比较柔和的灯具，通过地面上随机穿凿的孔，使得整个广场在夜晚表达出自然的美感。地面采用石头材、木料以及其他建筑材料的配合，可适当反射阳光，但非光滑面，能够避免产生炫光及湿滑。面积巨大的中央广场，能为小区的居民们提供一个最自然和谐的交往平台，开展各种家庭活动，社交活动，甚至大型的文娱项目中原地产鄞州市格林春城项目营销提报物业管理建议庭院物业管理增值服务物业管理应以创造客户价值为宗旨，为业主提供多层次、全方位的居家生活服务。在强化保安、清洁、绿化、维修等日常物管内容的同时，更注重满足业主多层次、多元化需求的个性化增值服务。物业管理应突破自身是房地产附属行业这一从属性定位，把所服务的社区以及与社区内人们工作、居家生活相关联的整个服务领域作为主体对象，拓宽传统意义上物业管理的概念，赋予全新的内涵。便利居家服务：家居清洁、物业租赁、医疗保健、体育健身、商业配送。“一站式服务”。电子商务平台：订购、配送、维修。整合开发商、业主、供应商、物业公司本身的优势资源，选择经营服务性项目，拓展盈利渠道，创造物业费下降空间，最终造福全体业主。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报规划遐想……中原地产鄞州市格林春城项目营销提报原规划描述北高南低，兵营式排布不完整人车分流，突出多层优势商业配置充足整体户型设置比较经济总面积(平方米)户数（户）户均面积(平方米)多层3240036090小高层1716018095高层1872023480总计68280774——幼儿园中原地产鄞州市格林春城项目营销提报改进建议（1）内向规划由于地块本身周边环境资源匮乏，平面布置方案应重点着手营造本小区内向型的、具有吸引力的、以周边高层住宅围合形成的小区中心环境。修改方式：更改多层方案。更改南端多层的做法幼儿园中原地产鄞州市格林春城项目营销提报改进建议（2）组团设置以行列式、半闭合式建筑排布围合出规整的、温馨的、庭院感强烈的组团空间。修改方式：设置东西向户型幼儿园中原地产鄞州市格林春城项目营销提报改进建议（3）突出中庭用内向式的建筑的明确指向、限定出中心开阔的绿化景观带，与组团内部的庭院景观相互呼应，形成组团点缀在中心景观带中的鲜活感觉。修改方式：改变中庭多层栋距，更改部分道路设计幼儿园中原地产鄞州市格林春城项目营销提报改进方案增加规划中的亮点不同形态楼栋产品均好性较佳庭院社区模型。产品与概念完整结合。景观房比例增大。延长了产品线。增加卖点。中庭景观带庭院景观组团庭院景观组团幼儿园中原地产鄞州市格林春城项目营销提报改进方案幼儿园增加规划中的亮点不同形态楼栋产品均好性较佳庭院社区模型。产品与概念完整结合。景观房比例增大。延长了产品线。增加卖点。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报产品配比产品类型形式(梯/户)户数(户)户型面积分配(平方米×套)分段面积(平方米)总面积

(平方米)备注4层东西向多层一梯两户16100㎡(3-2-1)×885㎡(2-2-1)×880068014805层多层一梯两户11097㎡(2-2-1)×3089㎡(3-2-1)×25110㎡(3-2-2)×55291022256050111856层多层一梯两户10885㎡(2-2-1)×3097㎡(3-2-1)×42105㎡(3-2-1)×362550407437801040415层点式高层两梯三户90110㎡(2-2-1)×30108㎡(2-2-1)×3085㎡(2-2-1)×304620453635701272611层板式小高层一梯三户18070㎡(3-2-1)×6085㎡(2-2-1)×6080㎡(2-2-1)×604200510048001410016/18层板式高层两梯三户23475㎡(LOFT)×48113㎡×5285㎡×5278㎡×52360058764420405617192LOFT层高5.2米，容积率以5.2÷3.3＝1.576计算总计7387446808768087中原地产鄞州市格林春城项目营销提报营销策略篇中原地产鄞州市格林春城项目营销提报房产营销运动思考这是一个什么样的楼盘呢?要把它卖给谁呢?怎么样把它卖出去呢?能把它卖的更好吗?产品能做的更合购房者需求吗?形象气质能与购房者心灵共鸣吗?房产营销运动环解决产品问题解决客群问题解决推广销售问题提出销售利润与速度问题解决销售利润与速度问题中原地产鄞州市格林春城项目营销提报思考4思考3思考2思考1营销策略思考周边楼盘同质化现象严重,如何与其他楼盘形成差异化竞争？周边楼盘均以低价为主要竞争手段，本案将在营销推广中有何创新之处？本案采取什么样的价格策略，即能保证快速去化，又确保开发商的合理利润？解决本项目的产品问题解决本项目的推广问题解决本项目的销售利润与速度问题周边区域楼盘供应集中，本地客户竞争激烈，如何拓展新客户？解决本项目的客群问题中原地产鄞州市格林春城项目营销提报产品在营销上的考虑从营销上考虑产品着重考虑两个因素：一是产品能否在市场上区别与其他楼盘二是产品能否有力的支撑项目形象定位基于这两点考虑，我们提出了在产品建议中所提出的具体建议，在此不做赘述，若能按照我们的产品建议改进产品规划设计，我们则可以确定本项目的市场定位是低密度泛庭院空中别院中原地产鄞州市格林春城项目营销提报市场定位解读低密度泛庭院空中别院低密度——稀缺的，开阔的生活空间，高品质生活的开始。泛庭院——大庭院概念，增进邻里亲情，回归纯真年代。空中别院——前庭后院的户型设计，开放的居住空间，强调内外空间的延伸与交流，享受着别墅级的生活感受。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报客群定位在营销上的考虑本项目一则地理位置较偏，普通意义上较难吸引太多的客户，二则周边楼盘众多，面临激烈的客户争夺战，为了规避风险，实现更好的销售结果，我们必须开拓新客户。要开拓新客户则必须放眼整个宁波，所以我们的客户开拓策略就是：一项目形象定位为非集仕港本地型楼盘，而是面对整个宁波的楼盘，所以在客户开拓上是面对整个宁波市场来挖掘；二在外来客户的带动下，利用“鲶鱼效应”促进本地市场的消化；三利用城市交通规划来展示项目的未来升值潜力，通过市场中的投资需求消化部分房源。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报客群分析放眼整个宁波市场，哪些客户可能是我们的目标客群？根据前文市场分析的结果，这是一群以25—35岁之间的年轻人为主的购房群体，他们在购房大军中实际上处于中下水平。从营销上分析，他们是这样一群人：生于70年代末到80年代初，是在社会转型期长大的一代，小时候立志长大当工人，却发现工人下岗了，立志长大当农民却发现农民进城了；孤独但渴望沟通：大多是独生子女，小时候跟小朋友一起快乐玩耍，长大后却各为前程奔波了；好享受：在父母呵护下长大，走出校园进入社会却发现一切不象自己所想象，几年扩招，大学毕业等于失业；有理想有追求有情趣：受过相对良好的教育，拥有小时候的理想，但面临社会现实却很无奈；市场经济熏陶中长大：受市场和家人的影响，开始挑剔产品，关注性价比；爱情、事业双重压力，目前却往往处于“艰难挣扎”的边缘，他们需要一个可以“释放神经的港湾”，也需要给爱人一个温馨的窝；资金有限，却希望用它买到能吸引他的产品，实用而有品位。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报客群定位在现实逼迫下要求很实际，疲于应付复杂的人际关系，但内心仍然充满着浪漫和纯真，渴望回归过去那个纯真年代……受过良好的教育，步入社会不久，事业前景乐观……社会新生力量他们是：中原地产鄞州市格林春城项目营销提报关于营销推广的思考通过对营销层面的产品分析和客户分析定位，我们已经理清了怎么样与对手区别竞争以及卖给谁的问题，接下来的重点就是怎么卖。针对我们有这么多亮点设置的产品和一群在社会转型期长大的目标人群，我们的营销推广思路重点就是如何在产品和客群之间产生互动，使产品有力的来支撑项目形象，同时又让形象有效的宣传产品。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报营销总策略有情感共鸣的产品沟通中原地产鄞州市格林春城项目营销提报营销策略板块炒作：城市向东，生活向西，舒适生活的保留之地品牌先行：以中建品牌在宁波的影响力树立产品形象概念突围：以有产品支撑的形象概念冲出与普通楼盘间的价格竞争板块炒作品牌先行概念突围中原地产鄞州市格林春城项目营销提报形象定位一座充满故事和欢乐的小城Slogan:

小城的故事中原地产鄞州市格林春城项目营销提报感受小城的故事我们不妨通过耳朵中来感受一番小城故事……<<小城故事>>邓丽君小城故事多/充满喜和乐/若是你到小城来/收获特别多/看似一幅画/听像一首歌/谈的谈说的说/小城故事真不错/请你的朋友一起来/小城来做客(间奏)人生境界真善美这里已包括/谈的谈说的说/小城故事真不错请你的朋友一起来/小城来做客中原地产鄞州市格林春城项目营销提报回到今天

今天，小城的故事已渐渐离我们远去，而当我们再次听到它的歌声，想到它的故事的时候，我们的思绪再次起伏……中原地产鄞州市格林春城项目营销提报童年的回忆童年，虽然我们住在略显破旧的大院子，但是却关系简单、快乐、融洽。院子是我们的游戏天堂。人与人关系融洽，互敬户爱，每户每家不用关门，也不怕被盗；有事出门，隔着墙头招呼一声，便有隔壁的邻居帮你看家；谁家的亲戚送了水果特产，定会挨家挨户地分发；小家伙总爱凑在一起玩陀螺、打弹子、跳橡皮筋、刮香烟牌子、斗蟋蟀，捉迷藏；偶尔相互闹了情绪，隔了夜早已和好如初。中原地产鄞州市格林春城项目营销提报今天的无奈如今，城市越来越漂亮，低矮小院变成了高楼大宅，房子变大了，变漂亮了，但是亲情、欢乐、融洽却不见了。现在院子不见了，为了确保每户每家的私密性，设置了很多大门、墙体，住了一年，还不知道我家的隔壁是谁，我家的楼上和楼下住的又是谁？小区里面，住户行色冲冲，见面也不打招呼；谁家阳台上晾得衣服被风吹落到地上，也没人帮忙捡起；现在小孩子都被父母关在家里写功课；亲情、欢乐、融洽都不见了，这是生活的进步还是退步？中原地产鄞州市格林春城项目营销提报明天，格林春城，小城的故事我们打造低密度社区，确保社区内部空间的开阔与通畅。我们打造“泛庭院”概念，庭院概念出现在社区的每一个角落，注重邻里之间的沟通与参与，便于邻里之间加强认识，建立互帮互助、互敬互爱的关系。我们的园林景观、小品设计及景观架空层，注重的是业主与自然环境的相互参与，注重邻里之间的参与性，确保非常强烈的游戏及娱乐性，尤其给小朋友提供娱乐天堂。我们的户型设计，在确保私密性基础上，精心设计入户花园、阳台、局部退台等处理，注重内部空间与外部空间的相互交流，达到天人合一的至高境界。我们即将打造美丽的宜居之家，她充满温馨，亲情洋溢，处处是故事和欢乐……中原地产鄞州市格林春城项目营销提报回归到营销策略感受了小城的故事，感受了社会的变迁，让我们回到项目的营销策略上来；现在有了小城故事这一载体以及与之相互支持的产品，落实到具体的营销策略上，我们怎么做？中原地产鄞州市格林春城项目营销提报板块炒作：城西板块的未来增值潜力及生活圈集群效应品牌先行：中建品牌实力见证概念突围：低密度/泛庭院/空中别院《小城故事》板块炒作品牌先行概念突围营销策略落地中原地产鄞州市格林春城项目营销提报营销组合策略情感营销活动营销体验营销广告营销营销组合拳售楼部/样板房/工地现场客户体验利用活动与客户沟通，引起情感共鸣，传播产品信息，树立项目形象要征服一个人，首先要征服她的心，人类的情感丰富而脆弱，卖产品要从情感沟通开始。形象树立，项目推广的主要营销手段，直接有效，容易操作。渠道精耕客户在哪里，渠道就在哪里中原地产鄞州市格林春城项目营销提报广告策略篇中原地产鄞州市格林春城项目营销提报广告策略概念金字塔适宜居住，充满故事的小城中建品牌系列空中别院概念低总价诉求核心诉求支持型诉求基础诉求广告策略概念的金字塔模型地段升值诉求低密度诉求生活方式品牌理念产品要素泛庭院有庭有院中原地产鄞州市格林春城项目营销提报广告总体策略思路项目导入期项目预热期公开引爆期强销期尾房消化期房产品牌板块抄作小城故事多房产品牌核心价值样板展示小城故事多产品阐述小城故事多小城故事多样板展示产品阐述稀缺价值实景展示小城故事多投资价值中原地产鄞州市格林春城项目营销提报广告投放重点区域及方式项目导入期项目预热期公开引爆期强销期尾房消化期宁波大市区大面积覆盖宁波大市区大面积覆盖大面积覆盖宁波大市区点对点投放周边区域点对点投放企业集团中原地产鄞州市格林春城项目营销提报阶段广告策划重点媒体选择项目导入期中建品牌形象导入主推格林春城的《小城故事多》系列展示主打“城西板块”的未来增值及成熟居住区域概念江东新河路１块大型户外看板，海曙区重要路段确保２块以上大型户外看板或者高炮市中心通往现场的公交车体广告，例如７路、３５７路等导入期，确保每两周１次报纸广告及软文的投放密度，主选宁波日报及宁波晚报，主打中建品牌、“城西板块”价值及格林春城主形象《小城故事多》选择住在宁波网、搜房网等专业房地产网站，发布楼盘信息及前期形象展示广告交通电台广播广告项目导入期广告策略中原地产鄞州市格林春城项目营销提报阶段广告策划重点媒体选择项目预热期中建品牌形象继续强化格林春城的《小城故事多》系列楼盘气质塑造格林春城的核心价值系列－低密度／泛庭院／空中别院，适宜居住的和谐小城格林春城交通畅达性海曙区中山西路、百丈路、药行街、联丰路、环城西路、翠柏路等城市及区域主干道确保３０块候车亭灯箱广告覆盖，持续时间两个月确保每周１次报纸广告及软文的投放密度，主选东南商报、现代金报，主打格林春城主形象《小城故事多》系列，格林春城核心价值－低密度／泛庭院／空中别院选择宁波电视台２／４套做套餐滚动播出，扩大楼盘的社会认知度及影响力交通电台广播广告项目导入期广告策略中原地产鄞州市格林春城项目营销提报阶段广告策划重点媒体选择项目公开引爆期格林春城核心价值层层展示（低密度、泛庭院、入户花园、局部退台、多阳台、落地凸窗等）主打社区规划、社区配套、建筑风格、楼间距、园林景观等重点推沿马路高层公寓及小高层通过开盘热销的场面，刺激、吸引大批潜在客户关注格林春城中建“小城会”成立的信息公布《小城故事多》广告策略延续开盘前两周，每周两次报广硬广及软文密集投放，开盘后每周一次的报纸硬广及软文投放选择宁波电视台２套《来发讲啥西》栏目做３０秒电视广告，扩大楼盘的社会认知度及影响力夹报大面积派发通过区域定位，通过手机短信，发送促销信息、实景展示开放及公关活动信息中邮DM直投交通电台广播广告项目公开引爆期广告策略中原地产鄞州市格林春城项目营销提报阶段广告策划重点媒体选择项目强销期通过实景及客户的抢购，再次提升楼盘整体形象，延续《小城故事多》系列结合工程进度，通过实景展示突出和谐、融洽、适合居住的社区形象主推“老客户带新客户”运动通过庭院、会所、样板房等实景，实施体验式营销针对其他县市区客户，诉求“高投资”价值每周一次的报纸硬广或软文通过区域定位，通过手机短信，发送促销信息、实景展示开放及公关活动信息选择宁波电视台２套《来发讲啥西》栏目做３０秒电视广告，扩大楼盘的社会认知度及影响力通过银行、移动公司等渠道，获得目标客户资料，通过中邮点对点寄送精美楼盘宣传资料夹报重点区域派发银行网点形象展示板设置交通电台广播广告项目强销期广告策略中原地产鄞州市格林春城项目营销提报阶段广告策划重点媒体选择尾房消化期根据工程进度，通过现场实景展示，以景动人重点诉求物业管理最后保留房源推出信息公布集团客户团购信息发布通过实景展示及准业主的联谊活动，烘托《小城故事多》每两周一次报纸硬广或软文手机短信针对企业集团客户发布中邮DM直投夹报派发交通电台广播广告尾房消化期广告策略中原地产鄞州市格林春城项目营销提报广告表现篇中原地产鄞州市格林春城项目营销提报销售策略篇中原地产鄞州市格林春城项目营销提报销售组织销售专案经理销售1组组长销售2组组长置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问销售副专相互竞争销售助理中原地产鄞州市格林春城项目营销提报让每一次的营销售活动，都成为具有新闻炒作点的事件。让项目的推广过程中，充满了新闻点，被不断地关注。格林春城项目开工新闻发布会；格林春城产品说明会；格林春城业内人士研讨会；事件营销体验营销情感营销互动营销销售策略中原地产鄞州市格林春城项目营销提报事件营销体验营销情感营销互动营销中建会员俱乐部利用中建现有项目、优质业主，以及业主极具说服力的口碑传播，以客户会活动、社区活动等情感联络方式，先在品牌客户中制造第一波营销攻势。意向客户对于前期积累的意向客户，通过组织[体验GREAT]的看房活动，通过参与业主活动等形式，让意向客户有优待的尊崇感；对于意向客户和已购客户，采用烧烤活动，茶话会，现场冷餐会等形式，让客户提前感知入住本项目的温馨和不同一般的服务享受。销售策略中原地产鄞州市格林春城项目营销提报事件营销体验营销情感营销互动营销１、在售楼处内部专门布置“中建品牌见证”区，摆放中建在宁波范围内的经典楼盘照片、介绍、所获奖项２、在售楼处设立室听室，制作体验式楼盘３维动画，可通过驾驶模拟游览车，欣赏楼盘每个细节３、在售楼处设立样品展示区，用实物展示建筑材料、墙体结构、设备、门窗、智能化设施等细节，使客户真实感受楼盘的高品质４、同时结合入户大堂、庭院、建筑外立面、中庭绿化、样板房等现场实景，设计合理的浏览动线，引领客户逐一体验，潜移默化地影响其达成销售意向５、定期组织意向性客户，参观中建的经典居住社区(格兰云天、格兰春天等），通过中建已建成高尚社区的品质细节以及融洽和谐的居住生活氛围，感染意向客户6、利用会所、庭院、样板房，举办一系列的社区活动，让业主真实感受到实在的社区生活。如“时装秀”、“现场音乐演奏会”、“亲子绘画赛”等活动销售策略中原地产鄞州市格林春城项目营销提报

事件营销体验营销情感营销互动营销客户俱乐部建立客户俱乐部，定期组织客户活动，并且建立优惠商家推荐，采取积分换礼品方式，鼓励客户主动地进行口碑传播，并利用各种业主互动活动且直接的实施[客户带客户计划]。

销售策略中原地产鄞州市格林春城项目营销提报分批销售原则在工程进度允许的情况下按景观位置差异从劣到优的顺序分批销售。在市场环境平稳的情况下，保证每批销售均价逐步上升。保证第一批销售有良好开头，尽量保证第一批快速售完并形成人气，通过第一批所带动的人气，迅速促成后面几批房源销售。销售进程中原地产鄞州市格林春城项目营销提报推案阶段操作周期目标量主推房源导入期2个月//预热期2个月400-600个预订客户/公开引爆期3个月230组临马路较差位置高层、小高层强销期7个月420组中间较好位置房源多层、小高层尾房消化期2个月100组剩余房源备注：销售周期为12个月。销售进程中原地产鄞州市格林春城项目营销提报阶段时间推盘量营销重点工作推广重点主攻区域预计销售项目导入期2个月／中建/新纪元房产品牌的延续联合城西板块其他楼盘，联合进行“城西”板块的热抄格林