XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告中期汇报稿修

28三月2024XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修写字楼酒店商业公寓住宅市场机会分析——

发展阶段需求预测城市格局区域格局甲级写字楼市场乙级写字楼市场商住公寓市场XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期人均GDP1000美元以下1000-3000美元3000-5000美元5000美元以上三产产值小于1000亿元1000-2000亿元2000亿元以上经济背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达私营经济、第三产业快速发展第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位市场特征写字楼市场未发育，大型企业的自建办公楼为主投资集中在住宅市场，写字楼等其他物业市场并未细分出来。产品细分开始，写字楼的增长主要取决于产业结构。市场足够细分，写字楼市场走向成熟，市场表现出明显的产品细分特征代表城市三、四线城市长沙、太原、武汉、哈尔滨、济南、郑州杭州、青岛、大连、合肥、沈阳北京、上海、广州、深圳、天津2011年，西安人均GDP7029美元，第三产业产值1993.91亿元。西安写字楼从办公物业与城市发展的匹配性规律来看,西安写字楼市场处于市场化发展期向市场化成熟期过渡阶段，写字楼市场机会巨大发展阶段XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修写字楼【经验值法】2012-2020年西安市商务办公需求面积保守估计约300万平米，市场空间和机会较大需求预测4GDP发展和写字楼需求面积呈明显正相关关系，经测算，在人均GDP处于7000-10000美元之间的国家或地区中，人均GDP每增加1000美元，相应的写字楼规模平均增加2800平方米/10万人。2012-2020年写字楼新增办公面积：2011年西安市常住人口846.7837万人，人均GDP为7212.41美元；按西安市GDP平均增长率14.5%计算，2011年新增办公需求：至2020年，西安市写字楼的吸纳量为466.51万平米考虑写字楼10%的正常空置率，西安市商务总体量为518万平米

国际上的经验表明写字楼的合理空置率在10％左右247957*（1+14.5%）+247957*（1+14.5%）2+247957*（1+14.5%）3+247957*（1+14.5%）4+247957*（1+14.5%）5+247957*（1+14.5%）6+247957*（1+14.5%）7+247957*（1+14.5%）8+247957*（1+14.5%）9≌4665124.11㎡截止2011年12月中旬，写字楼市场存量大约为118.35万平米，高新区未来写字楼可见供应量大约87万平米，经开区未来写字楼可见供应量大约19万平米；预计西安市至2020年写字楼需求量大约为518—118—87—19=294万平米XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修绕城高速西高新经开区中心城区高新区——依托高新技术产业、知名企业密集，是西安写字楼发展的热点区域支柱产业：信息、生物、新能源等产品水平：产品水平较高、形象、配置、配套较优价格：均价8000-10000元/平，最高实现18000元/平；租金50-80元/平/月，个别项目实现120—130元/平/月客户类型：全球500强，国内大型企业，主要为IT、通讯、电子、高科技等,价格承受能力较强代表项目：高新国际、旺座国际城、都市之门经开区——依托汽车、电子产业，集中沿未央路分布，成为继高新区之后的又一写字楼热点区域支柱产业：商用汽车、电力电子、食品饮料、新材料产品水平：外立面形象较好，配置、配套尚存有提升空间价格：写字楼：租金35-55元/平/月；商住公寓：租金15-30元/平/月客户类型：依托或服务于区域主导产业的中小型企业为主，地产、装饰、电子等行业居多代表项目：经发大厦、利君V时代、第5国际、赛高国际城内——城市商业、商务中心，办公氛围成熟、但无新项目供应产品水平：形象、配置均较高价格：租金80-120元/平/月客户类型：世界知名公司、国内顶级企业，地产、银行、通讯、科技、服务等代表项目：中大国际、长安国际中心2010.08-2011.08各区域办公市场成交比例写字楼西安市办公市场以高新、城北和市中心为主，经开区依托其区域的规划利好，已成为办公市场热点区域城市格局XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修719436825101112未央路文景路明光路朱宏路太华路凤城八路凤城五路凤城二路14凤城七路至凤城八路间板块现状：市政府所在区域，目前办公物业较少，以商住和乙级写字楼为主；发展前景：受西安市行政中心北迁影响，该区域将成为经开区未来发展的政务、商务核心区，商务氛围浓厚，写字楼具有极大的发展潜力；凤城二路至凤城五路，未央路沿线发展现状：区域成熟度较高，聚集经开区主要的办公物业，以乙级写字楼和商住办公为主，品质较低；发展前景：受土地供应限制，写字楼发展空间有限，停车问题较大。利君V时代赛高国际凯鑫国际第五国际天地时代广场经发大厦天心大厦中登大厦赛高街区新界白桦林居海博广场未来区域发展将形成以政府为核心的高端商务聚集区。写字楼经开区现有办公物业主要分布在凤城一路至凤城五路、凤城七路到八路之间的未央路沿线，以乙级写字楼和商住办公为主区域格局XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修经开区继高新区之后将成为未来第二大商务办公区，商务氛围浓厚，办公需求显著。城市格局区域格局经开区在政府北迁的利好下，商务办公初具规模，目前主要办公市场集中在凤城二路至凤城五路之间，以乙级写字楼和商住办公为主，未来发展重点将围绕市政府形成新的商务核心区，发展潜力巨大。经开区未来规划利好明显，未来城市及大区域商务潜力巨大；本区域将成为西安行政、商务核心区，高端的商务发展定位无可替代；目前区域缺乏标杆办公产品，本项目有机会树立标杆，引领区域形成商务新磁极；西安写字楼整体市场处于市场化发展期向市场化成熟期过渡阶段，写字楼产品细分将逐步显现，需求将大幅提升。发展阶段小结XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修代表项目：高新国际、招商大厦、都市之门硬件标准：写字楼立项，层高3.9-4.2米，8-14部品牌电梯，中央空调租金实现：120元/平米市场口碑：——“高新市场上高端写字楼屈指可数，认可度最高，最成熟的是高新国际，招商大厦、都市之门从形象和配置都很高端，林凯国际外立面一般，但是配置上可以比肩市场上高端写字楼”商住写字楼甲级写字楼乙级写字楼1%代表项目：迈科国际、洛克大厦、新长安广场、经发大厦硬件标准：写字楼立项，层高3.5-4米，3-6部品牌电梯，多数配置中央空调，整体品质弱于甲级写字楼租金实现：60-100元/平米代表项目：唐沣国际、旺座现代城硬件标准：住宅立项，写字楼标准建设，层高3-3.3米，3-4部品牌电梯，中央空调租金实现：50-60元/平米评价标准世联对西安市场写字楼的评价标准XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住都市之门绿地·领海绿地·智海林凯国际招商大厦高新国际商务中心长安国际中大国际经开区中心城区西高新区现状项目名称项目体量（平米）租售情况已入住招行大厦70303早期售罄高新国际51800租售结合中大国际只租不卖长安国际租售结合在建或部分入住林凯国际65618只租不卖都市之门300000售罄绿地领海100000在售绿地智海60000团购售罄目前咨询高新国际的写字楼客户还是非常多的，平均一个月能达到40-50组，真正有实力购买的写字楼大客户也在1-2组，主要是能与我们竞争的甲级物业太少了；西安的甲级写字楼屈指可数，高新国际、招商大厦，都市之门，再加上目前在招租的林凯国际，其他的现在没有盖起来，不好说品质，因为甲级写字楼还是要从后期的运营来看的；——高新国际租售中心西安市甲级写字楼分布：市场现状西安市甲级写字楼主要分布于高新区，根据世联对写字楼评判标准，经开区目前无甲级写字楼，市场供应少，发展潜力巨大XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住市场现状与高新区相比，经开区目前缺乏甲级写字楼，市场存在空缺，未来发展空间巨大甲级高新国际、招行大厦、林凯国际等高新区写字楼市场经开区写字楼市场甲级无乙级迈科国际洛克大厦新长安广场等商住唐沣国际旺座现代城等乙级经发大厦利君V时代赛高国际等商住海璟国际第5国际天地时代广场等与高新区相比经开区缺乏甲级写字楼，市场存在空白，未来发展空间较大XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住项目名称售价实现（万元/平米）租金实现（元/平米*月）入住率招商大厦--110-12065%高新国际1.8120-150100%林凯国际--126--都市之门1.3-1.6（尾盘价）80-12050%绿地领海1.2-1.3----绿地智海1.2--100%高新区甲级写字楼市场表现高新区甲级写字楼整体表现良好，售价水平为1.3-1.8万/平米、租金主要为100-120元/平米

月，入住率受开发时间影响，差距较大XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住项目名称建筑面积（万平方米）标准层大堂电梯车位空调层高（米）面积（平米）挑高（米）数量品牌数量配比（车位/面积）都市之门304.233001214蒂森克虏伯30001：100中央空调高新国际143.75150014.88三菱4201：300中央空调招行大厦7.03.7515601212日立7001：100中央空调林凯国际4.73.823485-109天津奥蒂斯1761：270中央空调绿地领海103.918005-46未定16001：63中央空调产品力水平西安甲级写字楼产品力水平较高，在电梯品牌、车位数量及空调配置均领先于其他写字楼产品XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住项目名称物业管理软性配套创意休闲空间物业公司物业费都市之门C/D栋未定，A/B为上海东湖物业15-16元/平米（包含物业费、电梯费和中央空调）千人大会堂（使用较多，用于会议及企业活动等）、餐厅——高新国际天地源物业，仲德梁行为顾问12元/㎡·月+空调费+信风费+水电费（平均6.36元/平米），共18.36元/月35F会议室，37为餐厅，目前已经全部作为办公间租出32F/37F设置阳台，配有少量的商务休闲空间招行大厦志诚丽柏物业15.8元/平米（冬夏，物业+空调+电梯）12（春秋，物业+电梯）无无林凯国际北京国贸物业为顾问公司18元/平米（包含物业+电梯+空调+新风）无无产品力知名品牌物业15-18元/平米配套不足休闲交流氛围不足产品力水平甲级写字楼均引入品牌物业管理公司，保证入驻企业办公环境和品质，但软性商务配套和休闲空间打造不足，可作为项目发力点之一XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修客户结构西安市甲级写字楼购买客户以外地、陕北等投资客为主，包含部分自用兼投资储值的企业；使用客户多为世界五百强和知名企业于西安的分公司和办事处甲级乙级商住客户类型客户来源置业目的置业关注点购买客户本地投资实力较强的中大型企业，企业高管、行业老板等，注重产品的稀缺性及投资升值潜力资产处理稀缺地段高端形象品质配套外地投资以陕北能源型客户为主，占投资客户的50%，注重投资升值潜力资产处理超高层建筑高端形象差异化办公气品质配套自用兼投资投资意识较强烈的企业，多属于成熟实力型企业，公司已具备规模和影响力；以自用为主，兼备资产储值；办公自用资产保值升值地段品质形象高端配套使用客户多为世界五百强企业及国内知名企业于西安的分公司，企业规模大，实力雄厚，行业涵盖外企、机械类、金融类、科教类、事务所、地产类等企业，以经开区客户为主，兼顾全市企业。办公自用地段品质形象高端配套XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住“不临路还是有可为空间的，建议把形象展示一定要做好，在立面上做足功夫，最好能做些西安市场上没有的创新；其次要把办公气场做足，让人一进去就有不一样的感觉；如果把形象做足，我会考虑买，产品档次做到和目前区域内其他高端写字楼就行了，因为那样才有升值空间，我也好租给五百强等企业……”——专业投资客户徐总访谈纪要；拥有E阳国际、大唐不夜城等多处商业和房产；“买旺座国际就是因为地段稀缺，投资回报率高，你们项目不临街的话我就不太会考虑了，毕竟写字楼地段很重要，其次才是形象，不临街的话价值是有很大偏差的……”——骆董事长访谈纪要；购买旺座国际一层(曾开发华城国际,华城万象,华城泊郡)“我买都市之门就是觉得它那地段好，高新管委会都往那搬了，价值低不了；地段之外，形象和配套也很重要，都市之门全玻璃幕墙立面，一看就很气派，智能呼梯，蓝牙控制车位等硬件配置都是市场顶级配置；——神木李总访谈纪要；都市之门购买1000多平米写字楼；你们项目地段还是可以，不临路就得想办法把形象展示出来，要么弄个超高层，要不立面特别炫，否则凭啥去你们那买，如果形象很牛，配套也能达到市场水平，客户很有可能去投资；客户认为稀缺就是高端，超高层需求量很大，现在有很多都市之门的客户都等着买我们超高层办公产品；——绿地郭丽投资客户会因为超高层建筑、创新立面和差异化办公氛围选择投资置业；置业关注点：稀缺地段、高端形象，品质配套。购买客户关注升值潜力和投资回报率，置业关注点排序：地段>形象>配套，超高层、创新立面和独特办公氛围可成为吸引客户发力点XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住“像我们选择写字楼，就只选甲级写字楼，这对企业形象和实力的展示是十分重要的；同时考虑到客户上门和员工的上下班、日常的便利，周边环境也很重要，起码办公氛围基本成熟，有必要的交通、餐饮配套……”大楼形象除了体现在立面上，其次就是大堂和公共空间了，像大堂挑空，装修都是标准了吧，这也是给客户进入你写字楼的第一印象啊，必须要有的；高新国际这点的还可以；——高新国际内办公企业访谈纪要1、重视办公物业的形象和办公氛围，主要关注立面和大堂等公共空间；2、在硬件配套上，对电梯、层高、物管、空调和车位最为关注，其中对分户式空调和高车位比需求较大。“来我们这里找空房子的客户一般都会问你们有几部电梯，什么牌子的；层高是多少，吊完顶剩多少；物管是什么品牌的，是不是中央空调，车位怎么算，像这些客户都会问到，也是客户最关心的几个大方面了……”——高新国际租售中心工作人员访谈纪要“高新国际环境啊硬件都还可以，就是空调周末不放，晚上六点后也停了，这点不太像甲级写字楼；还有车位，我们的员工买了车，还不敢天天往公司开，就是怕没有车位；所以你们的项目可以在这两个细节完善一下就更好了……”——高新国际内办公企业访谈纪要自用客户对办公形象、空调、车位等硬件配套有较高要求，分户计量中央空调和高车位比可成为吸引客户的发力方向XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修整层使用的企业占到40%，产业链较大的企业像国际信托购买了4层，其他租赁型企业需求多集中在500平米左右，少量300-400平米；六七层都是小面积的办公企业，多为跨国公司等大型企业的办事处，面积需求不大，但对写字楼的档次和形象要求很高；——高新国际租售部招租阶段，目前签了有10几家，面积需求都在500平米以上，但从高新国际过来的外企办事处多需求100平米左右，我们打算针对这部分客群设置2-3F的外资层；——林凯国际城销售代表我们项目的客户80%自用，以做实业的为主，用来升级办公形象的，一般都会整层出手，或者2-3套打通，面积都会在400-600平米左右；单买一套的很少（10-20户）。——绿地·领海置业顾问访谈纪要甲级乙级商住客户需求甲级写字楼的客户需求以大面积为主，多集中在500平米以上，整层办公需求较多，部分外企办事处需求面积较小，在100—200平米左右XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住世界500强企业大量聚集第十六届届西洽会上，经开区与美国3M公司、德国博世、日本大河精工株式会社、台湾康师傅等世界500强及世界知名企业签约，引进外资超3.2亿美元，具有产品高端、技术密集、投资额大、引领性强等特点，至此，西安经济技术开发区“世界500强”企业投资项目已超过40个。——第十六届西洽会节选第三产业快速发展，商贸、商务、总部经济等企业产值将大幅提升加快发展房地产、商贸休闲娱乐、商务服务、印刷包装、创新型服务、服务外包、总部经济等生活性和生产性服务业。重点打造未央路综合型服务业聚集带、朱宏路创新型服务业聚集带、草滩生产性服务业聚集带和泾渭新城综合型服务业聚集带。到2015年，服务业营业收入突破2800亿元，其中现代服务业营业收入突破1500亿元。——经开区十二五规划纲要节选客户机会随着经开区的快速发展，三产行业收入大幅增长，世界500强企业将大量聚集，为区域高端写字楼提供了强大的客户支撑XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修序号项目等级建筑面积（㎡）预计入市时间1环球贸易中心5A甲级约5万前期咨询2万科赛高悦府5A甲级约7.5万1-2年内3正尚国际金融广场6A甲级约2万1-2年内4首创国际城5A甲级约万1-2年内5汇通太古城5A甲级约2万1-2年内总合计约18.5万西安环球贸易中心万科赛高悦府正尚国际金融广场首创国际城未央路文景路明光路朱宏路太华路凤城八路凤城五路凤城二路45231甲级乙级商住未来供应未来凤城5路至凤城12路之间5A写字楼供应量大，可见供应约14万平米，未来高端商务氛围浓厚，甲级写字楼竞争激烈XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住成功案例高新国际商务中心作为西安高新区CBD核心的标志性写字楼，随着区域的成熟发展，市场效应及市场实现逐年增加高新国际商务中心科技路高新路核心CBD板块项目区位：位于高新路与科技路交汇口，属于高新区核心CBD板块的门户；项目指标：150米超高层甲级写字楼；总建面5万平米市场效应：依托高新核心地段优势，以超高层及甲级硬件标准，树立了区域内高端的标杆形象；引进仲量联行，对高新国际商务中心进行全面管理，实现了软性服务的升值；2004年建成使用；前期只租不售；目前已吸引包括联想、百胜餐饮、国际信托等百强企业，已经形成高端商务办公认知；入住率：95%年份售价（万元/平米）租金（元/月平米）20091.1——20101.2-1.48520111.6—1.8120-15020121.8-2150-180XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修市场现状无甲级写字楼供应，未来有强有力的客户支撑，市场机会较大甲级乙级商住小结西安市甲级写字楼集中在高新区，经开区无甲级写字楼楼产品，市场存在较大的发展空间；西安市甲级写字楼的租金、售价和入住率均有较好的实现度；市场通过对比西安市高新区甲级写字楼产品力，可见未来甲级写字楼在软性配套、创意休闲空间方面具有较大的发力空间。产品随着经开区的快速发展，世界500强企业将大量聚集，三产产值大幅提升，为区域高端写字楼提供了强大的客户支撑。客户未来区域内有较多高端写字楼供应，商务氛围浓厚，但竞争较为激烈，项目竞合关系凸显。竞争XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修序号在用项目建筑面积（㎡）1利君V时代600002赛高国际900003第五国际250004凯鑫国际140005云天大厦17600-220006天地时代广场345007经发大厦280008天心大厦——9中登大厦3360010赛高街区30000序号在售项目建筑面积（㎡）11西安国际企业中心（A/B座）7900012海博广场5890013海逸国际4480014未央国际中心32000甲级乙级商住71943682510未央路文景路明光路朱宏路太华路凤城八路凤城五路凤城二路1112凤城七路1314市场现状经开区乙级写字楼主要分布在凤城一路和凤城五路间的未央路沿线，是目前经开区主要的办公物业聚集区，发展较为成熟XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住项目入住率租金二手房售价利君V时代平层100%45元/㎡·月13000元/平米（精装修）LOFT90%40元/㎡·月赛高商务港100%23元/㎡·月10000元/平米（精装修）第五国际100%50元/㎡·月10000元/平米（精装修）凯鑫国际100%60元/㎡·月——云天大厦99%35元/㎡·月——天地时代广场98%55-60元/㎡·月7000—8000元/平米（精装修）经发大厦99%95元/㎡·月17000元/平米（精装修）中登大厦100%60元/㎡·月6000—7500元/平米（简装修）赛高街区98%50元/㎡·月——海璟国际————二手房卖12000元/平米市场表现现有乙级写字楼入住率普遍在98%以上，租金实现集中在60—90元/平米·月，二手房价格实现在1-1.2万元/平米，市场表现良好XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住项目销售均价去化量去化速度剩余面积开盘时间入住时间西安国际企业中心（A/B座）12000元/平米95%12900平米/月约3950平米2011年10月2012年10月海博广场东单元13000元/平米50%4720平米/月约17670平米2011年10月2012年5月28日西单元11000元/平米90%2011年7、8月集中去化速度5900平米/月2011年7月市场表现在售乙级写字楼均价实现在1.2万元/平米，月均去化速度高达1万平米以上，集中去化为主，市场表现较好XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住10项目名称标准层大堂电梯车位空调物业层高（米）面积（平米）挑高（米）数量品牌梯户比数量配比品牌物业费利君V时代平层3.62600无3——3梯4户150——中央空调戴德梁行担纲物业顾问5.5元/平米loft3无33梯12户4.4元/平米赛高商务港2.7——无4KONE4梯9户400——自己安装赛高物业2元/平米第五国际3——无3KONE3梯8户——中央空调深圳大众物业4元/平米凯鑫国际2.91000无4广州日立整层一户40——中央空调荣华物业4.3元/平米云天大厦31000无3永大日立3梯6户———自己安装海荣物业2.5元/平米经发大厦4120010.25广州日立5梯9户120——中央空调经发物业8元/平米中登大厦2.8120064广州三菱4梯6户———中央空调中登物业4.5元/平米赛高街区3.2——无3奥迪斯2梯9户1122：1自己安装赛高物业4.5元/平米产品力水平经开区乙级写字楼层高普遍较低，基本无大堂，车位数量较少，产品力水平较低，可突破空间大XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修区域内办公产品整体品质不高。经开大厦、利君V时代等个别写字楼项目注重立面打造、形象较为现代、高档，其他办公物业整体形象一般。赛高国际雅荷中环大厦利君V时代经发大厦第5国际甲级乙级商住产品形象除利君V时代、经发大厦等个别写字楼立面、形象较为现代，其他办公物业整体形象一般XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住项目客户类型面积需求占比客户来源客户关注点西安国际企业中心（A/B座）投资整层需求占50%500平米以上占25%500平米以下占25%50%陕北投资客户投资型客户关注地段及未来的升值潜力自用50%以北郊及周边县市的中小企业为主个人使用购买对5A等级关注较少较大型企业关注形象及档次海博广场投资中、大型企业需求1-3层约1178—3534平米占40%，中小型企业需求300-500平米60%——陕北企业及投资型客户地段优势及未来升值潜力自用——建筑、装饰类公司较多地段优势及未来升值潜力购买客户在售写字楼购买客户以投资和自用为主，各占50%左右，陕北投资客户较多，自用客户以本地中小型企业为主XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住项目客户代表公司企业类型经发大厦地产、商贸、办事处等霍尼韦尔本地、省内企业为主、少量省外、国际企业利君V时代A座:地产、商贸、科技、实业B座：机电、商贸、装饰等西北输变电公司本地企业、省内企业第5国际石油、地产、装饰、电子、商贸等中国装饰公司西安分公司本地企业为主赛高街区地产、富力地产---赛高国际培训、商贸、实业、科技、美容新概念本地企业为主，少量省内企业凯鑫国际商贸、培训、地产荣鑫物业、华源建筑本地、省内企业为主雅荷中环大厦地产、科技、网络、电子、机电雅荷地产本地小型企业恒嘉国际自住、科技、电子----本地小型企业总结主要为中小企业、草创型、成长型企业，少量大型企业分公司或办事处——本地企业为主，高档写字楼如经发有少量省外及国际企业使用客户区域现有乙级写字楼客户主要为地产、电子、科技、商贸类等中小型、草创型和成长型企业XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住客户需求区域乙级写字楼客户以中小规模初创型及成长型企业为主，需求面积在300—500平米之间企业名称在用写字楼需求面积关注点西安鼎正建设集团有限公司云天大厦500平米地段>档次>企业形象>租金陕西交通物业有限责任公司凯鑫大厦300平米西安明威实业发展有限公司中登大厦500平米西安薇拉摄影有限公司天地时代广场400平米西安中建地产有限公司经发大厦400平米陕西景怡绿化有限公司经发大厦300平米西安美都房地产开发有限公司经发大厦300平米XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住项目名称标准层大堂电梯车位空调工程进度层高（米）面积（平米）挑高（米）数量品牌数量配比西安国际企业中心（A/B座）3.31580待定7待定1000100㎡：1中央空调准现房海博广场3.15117885奥迪斯300227㎡：1自己安装现房海逸国际3.1800————350245㎡：1自己安装准现房2013年6月交房未央国际中心3.92000————217147㎡：1自己安装准现房2013年5月交房市场可见乙级写字楼在层高、电梯品牌、车位数量、空调等方面产品力较低，可突破空间较大。未来供应乙级写字楼可见供应较少，有一定市场竞争，但在产品力上有较大的突破空间海博广场西安国际企业中心海逸国际XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住乙级写字楼市场实现好，品质普遍偏低，易于突破，未来有大量客户支撑，且竞争较弱，市场机会较大经开区乙级写字楼租金及售价实现较高，市场表现良好；市场经开区乙级写字楼层高普遍较低，基本无大堂，车位数量较少、写字楼形象较差，产品力水平较低，可突破空间较大；产品随着经开区的发展，地产、电子、科技、商贸类等中小型、草创型和成长型企业大量出现，具有较大的客户机会；客户未来区域内乙级写字楼供应较少，竞争较弱。竞争小结XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住序号名称产权年限物业类型建筑面积（m2）在用项目1第5国际50年商住560002天地时代广场50年商住696003赛高国际50年商住900004赛高街区50年商住600005新界50年商住6白桦林居70年商住75000售罄未用项目7MAX未来50年商住180008风景御园50年商住38000在售项目9凤城一号50年商住2990010星舍国际公寓50年商住2375011海璟国际50年商住9000012西安环球贸易中心40年商住4560013正尚国际70年商住3360014双威理想城70年住宅2976015银池品智天下50年商住2304016荣华北经城70年酒店式2457017首创国际城50年商住4928018海璟台北湾70年商住26400小计33万m21未央路文景路明光路朱宏路太华路凤城八路凤城五路凤城二路23456789101114151316171218在用售罄未使用在售市场现状区域内商住办公项目主要集中在未央路沿线，以50年产权的商住公寓为主XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住项目名称层高（米）装修状况梯户比公共部分在售项目凤城一号2.9毛坯4梯25户无大堂星舍国际公寓3毛坯，精装（1500元/平米）4梯20户日立电梯300平米，5星级装修标准海璟国际3.1毛坯２梯10户５梯19户精装双威理想城2.9毛坯４梯16户一般装修海璟台北湾3精装(1200元/平米)３梯16户一般装修正尚国际2.9毛胚5梯12户银池品智天下3.2毛胚2梯12户荣华北经城毛胚4梯14户首创国际城3精装（1200元/平米）4梯21户西安环球贸易中心3.1整层卖可毛胚，其他精装4梯17户在用项目赛高街区3.2毛坯3梯12户2梯9户300平米，精装MAX未来3毛坯4梯17户精装，5米挑高风景御园3.3精装（1000元/平米）3梯16户精装，无挑空第5国际3.2毛胚无大堂天地时代广场3毛胚无大堂产品力区域商住产品硬件配置水平一般，产品力水平较低XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住项目名称开盘时间交房时间销售方式销售状况销售价格（元/平米）2011.年10月份前销售速度（套/月）2012年销售速度凤城一号2010年年底2011.12可自由组合已售60%700034年后销售20几套星舍国际公寓精装2011年3月毛坯2011年6月2013可自由组合已售67%16F以下精装卖7600元/平米，16F以上毛胚成交价7600元/平米毛胚30精装83月份销售25套海璟国际2009.02.242011.10整层或半层1#售60%3#售80%4#售完8500335套左右双威理想城2010.052012.03可自由组合已售94%6800185套左右海璟台北湾2010.7可自由组合5800正尚国际待定不可自由组合精装报价9800银池品智天下2011.112011.11可自由组合已售6%9700开盘到现在总共卖了20多套荣华北经城已售67%6200首创国际城2012.4可自由组合待定西安环球贸易中心待定，前期排号2014年底可自由组合已排号50多个毛胚8000精装10000-11000年后到现在排号50多个市场表现公寓价格平台水平为6500-8000元/平米，2011年10月份以前月均去化30套左右，10月份以后基本无去化，2012年后个别项目销售20套左右，整体去化慢，市场表现一般XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修甲级乙级商住商住公寓市场实现性较差，市场机会较小商住办公产品在形象及产品力较差，不能实现企业品牌价值提升和产品升级的发展目标；品牌实现商住公寓销售速度较慢，价格实现度低，不能实现项目现金流的发展目标；销售速度小结XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修写字楼酒店商业公寓住宅市场机会分析——

市场现状市场表现客户特征未来供应投资回报分析XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修序号酒店名称类别房间数规模（万平米）开业时间1西安经发国际会馆（2012年3月20日停业）准五星级401.682006年2西安禹龙国际酒店涉外五星级2584.42009年3西安锦园酒店准四星级800.62009年4西安名都国际酒店涉外四星1202006年5西安凤城大酒店准四星116约2.82008年6西安龙东国际酒店准四星1242011年7西安长庆宾馆涉外三星级165约12000年8西安秦丰大酒店三星级1161.52002年9如家快捷酒店132——2010年10锦江之星快捷酒店119——2011年……市场现状区域酒店主要分布在凤城一路至五路之间，高星级酒店数量较少，以三四星级和经济型快捷酒店为主，无高端品牌酒店未央路文景路明光路朱宏路太华路凤城八路凤城五路凤城二路五星级酒店四星级酒店三星级酒店12347865910快捷酒店凤城七路XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修酒店名称类别入住率价格（元）运营公司门市价折扣价西安经发国际会馆（2012年3月20日停业）准五星级80％1280700经发集团西安禹龙国际酒店涉外五星级70％900458龙港集团西安锦园酒店准四星级60-70％320300——西安名都国际酒店涉外四星60-70％680380长庆实业西安凤城大酒店准四星70％688438陕西旅游集团西安长庆宾馆涉外三星级70-80％480280长庆油田西安秦丰大酒店三星级70-80％468280杨凌秦丰农业如家快捷酒店80%200189锦江之星快捷酒店80%190159西安禹龙国际酒店西安名都国际酒店西安凤城大酒店如家快捷酒店市场表现（高星级酒店）区域内酒店基本为自主经营，入住率差异不大，高星级酒店形象较好，价格实现度最高XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修市场表现(精品酒店)由于客户前期投入较大、资金沉淀时间较长、回报率有限，客户具有一定抗性，酒店反租公寓模式的市场表现一般荣华北经城公寓预计签约百斯特威酒店；客户通过购买公寓，酒店反租的形式获得投资盈利；目前正接受咨询；九行道2011年9月-12月推出100套房源实行酒店反租销售活动；70年产权酒店尚未确定；均价7500元/平米3个月租金抵首付访谈语录：前期成本投入高：酒店只装修公共区域，室内装修需客户在购买时缴纳装修费，客户具有较大的抗性，交房时间晚，且第一年不给租金；投资回报有限：将公寓反租给酒店，租金涨幅需要与酒店协商，租金增长基本保持不变，即使有涨幅也很少，自己购买房产出租涨幅比较灵活，可根据市场情况随时涨价；出租灵活性差：房产长时间出租给酒店，在自己需要时不能随时自用，客户具有一定抗性；——荣华北经城策划荣华北经城九行道访谈语录：项目2011年9月—12月对公寓产品进行了酒店反租的活动，以的3个月租金抵首付，对与客户而言有较长期的投资回报，但有可能需要客户交纳装修费，前期的投入成本比较大，消化速度一般。——九行道销售代表XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修

我们是市工商局下属酒店，由陕西旅游集团进行管理。酒店以企业及政府接待和商务差旅的客户为主，大型企业或者事业单位对价格承受能力较高的客户会选择这种等级较高的酒店；也会在旅游旺季接待旅游团和散客。政府及单位会议、单位培训接待也较多。——凤城大酒店销售经理

目前经开区基本没有特别高档的酒店，大部分是企事业单位自己的酒店，小的经济型酒店比较多，我们对面的如家就挺好，我们都办了会员卡，住着实惠还方便。——海璟国际销售经理

区域内各类型酒店均以商务型客户为主，占据很大比例，旅游客户为辅政府及单位会议、培训多集中在星级酒店，需求较多客户特征区域内酒店以商务型客户为主，旅游型客户为辅，政府及单位会议、单位培训接待较多XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修未央路文景路明光路朱宏路太华路凤城八路凤城五路凤城二路45231序号未来供应项目等级1环球贸易中心超五星级2万科赛高悦府五星级3正尚国际金融广场超五星级4首创国际城五星级5汇通太古城五星级未来供应未来区域酒店供应集中分布在核心区，临近主干道昭示性极佳，供应量较大且均为5星及以上标准，未来竞争较为激烈西安环球贸易中心万科赛高悦府正尚国际金融广场首创国际城XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修酒店投资成本及回报分析：按照建筑单位面积的价格（不包括地价）：五星级酒店一般为9000—10000元/㎡，四星级酒店一般为7000—9000元/㎡；按照一般五星级酒店4万平米的规模计算，开发酒店需要投入大约4亿元资金，沉淀资金较大；中期维修成本较高，大约5年要进行一次硬件升级；中国的五星级酒店投资回报率一般在在8%—9%就算最好，一般投资回报周期为15—20年，短时间内无法实现快速收益，回报周期较长；知名酒店管理公司进驻都有几个要求：第一是高薪、第二是财富分享，第三是不投资。与甲级写字楼对比：甲级写字楼前期多以开发商自持，前期需要大量的资金沉淀；但先期可进行出租，待形象和品质提升之后开始销售，以实现品牌及价值最大化。投资回报分析酒店通常为持有型物业，前期投入资金较大，中期维修成本较高，回报周期较长XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修43开发酒店优势开发酒店劣势片区是未来的商务核心区，商业、商务发展空间较大，能为酒店带来稳定的客源；区域内高星级酒店经营状况较好，但数量有限，酒店市场存在开发潜力；高星级酒店能提升项目形象项目所在地块不临近城市主干道，昭示性较差，对提升企业品牌贡献较弱；未来周边酒店供应较多，档次较高，昭示性极佳，市场竞争激烈；高星级酒店前期投入较大，沉淀资金，回报周期较长，要求开发商有较强的酒店运营能力或良好的酒店合作资源，风险相对较高；精品酒店市场实现不好品牌酒店市场实现较好，但未来竞争激烈，且沉淀资金较多，市场机会较小精品酒店操作难度较大，市场机会较小小结XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修写字楼酒店商业公寓住宅市场机会分析——

格局分析业态分析消费者分析竞争分析商业发展趋势商业案例XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修452011年，西安市人均GDP达7030美元，但商业发展还停留在大型综合超市和专业店和都市MALL阶段，便利店有待出现集市&沿街商业大型综合超市&专业店体验式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求价格品质传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段随着传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出现业态目前商业现状人均GDP水平商业市场西安市整体经济高速发展，人均GDP突破7000美元，城市将加速进入商业升级换代阶段XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修凤城九路凤城七路凤城五路北二环路未央路凤城二路凤城八路北三环路人人乐、崇尚百货世纪金花世纪金花人人乐、崇尚百货北客站商圈：目前以社区配套商业为主，商业氛围尚未形成，未来有大量商业入市商业格局目前形成凤城二路、凤城五路、市政府和北客站四个商圈，大型商业主要集中在凤城二路、凤城五路与未央路交汇处市政府商圈：目前以社区配套商业为主，商业氛围尚未形成，未来有大量高端商业入市凤城五路商圈：以世纪金花为中心，由凤城四路到凤城五路，以中高端百货、超市为主。凤城二路商圈：以人人乐和崇尚百货为中心，由凤城一路到凤城三路，以中低端百货，超市、零售、餐饮和服装鞋帽为主。XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修47餐饮档次中国餐馆中高档澳门德兴中档必胜客——茗润咖啡中档大千骨头王火锅中档洞庭湖酒楼中档德克士——MAKY西点中低档肯德基——味千拉面——海底捞中档一尊皇牛中低档干锅居中低档泰丰西开肥牛中低档红海肥牛火锅中低档百货/超市/电器人人乐大众化崇尚百货大众化苏宁电器休闲、娱乐利君养生馆高档太阳神KTV中低档千堂足浴低档尚岛咖啡低档上岛咖啡中档凤城二路商圈商业以满足大众消费的商业为主，发展相对成熟，商业氛围浓厚，业态齐全，但整体档次不高，以中低档为主，出现个别高档商业，如真爱、利君养生源；凤城一路不沿未央路商业氛围较浓厚，凤城二、三路不沿未央路商业氛围不浓厚；商铺均价1.5-4万元/平米。赛高国际商铺一楼4万/平米，三楼1.8万/平米，四楼1.5万/平米。未央路文景路凤城三路凤城二路凤城一路真爱经开店高山流水商务酒楼陕西华中汽车服务有限公司利君养生源以低端餐饮为主，商业氛围浓以中低端餐饮和精品店为主，商业氛围不浓澳门德兴海鲜火锅苏宁电器人人乐、崇尚百货必胜客、海底捞、KFC大千骨头王火锅崇尚百货眼镜行（波涛、光明、靓视）餐饮（凤凰楼、洞庭湖、杨翔豆皮、博明九海鲜）休闲（赛力健身、红枫叶桌球会所）米奇、德克士银行（建行、光大银行）千堂足道尚岛咖啡竹园村火锅圣豪轩江海肥牛火锅西安银行东亚银行上善轩成都颐站福聚德上岛咖啡太阳神KTV麦当劳小肥羊德庄火锅满堂红酒家零星商业分布，商业氛围不浓零星商业分布，商业氛围不浓零星商业分布，商业氛围不浓以中低端休闲类商业为主（足浴、咖啡厅等），商业氛围不浓赛格民生商业格局发展相对成熟，以满足大众消费的商业为主，业态比较齐全，但整体档次不高，商铺均价在1.5—4万元/平米凤城二路商圈XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修48餐饮面积档次中菜皇4000中高档肯德基300——盛豪轩5000中高档徐记海鲜3500中高档景王府3000中高档川渝人家3000中档/大众化消费百货/超市/电器面积档次世纪金花30000中高档沃尔玛15000——国美电器4000——休闲、娱乐面积档次奥斯卡影城5000中高档金北汉宫KTV3000中高档星座KTV2200中低档/大众化上岛咖啡400中档名九龙洗浴会所2500中档凤城五路商圈商业非普通大众化消费，以世纪金花为核心，档次以中档和中高档为主，还处于发展阶段；凤城四路、五路、六路不沿未央路商业正在形成中，目前商业氛围不浓厚；商铺均价5万元/平米。MAX未来1F均价5-7万元/平米，2F均价3万元/平米，3F均价2.3万元/平米未央路文景路凤城六路凤城五路凤城四路凤城三路农行星座KTV天回镇酒楼民生银行徐记海鲜国美电器中行景王府建行米旗小商店为主，商业氛围不浓商业氛围不浓世纪金花奥斯卡音乐汇量贩KTV星巴克、KFC民生百货(规划)金北汉工KTV中菜皇名仕咖啡格力电器)以餐饮、商店为主，商业氛围较浓厚规划集中商业商业格局以赛高街区世纪金花、沃尔玛等组成的商业集中区，以中档和中高档为主，目前处于发展阶段，商铺均价5万元/平米凤城五路商圈XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修依托资源产品形式购物中心和社区商业客户构成未来供应赛高三期综合体、正尚中心整体开发水平较高售价：3-4.3万元/平米，租金100-240元/平米·月市委和城市运动公园社区底商多为本地客户，沿街商铺多为陕北投资客开发水平平台价格项目风景御园白桦林居海博广场产品形式社区底商社区底商集中商业和项目底商主力户型纯一80平，上下两层218平、648平，三层1078平，商铺面积300-1400平米，局部有三层两层：180平米、280平米，380平米420平米，纯一：40平米，88平米，100平米共7万平米含海荣名城底商，共3层，400-500平米，标准层面积1000多平米，价格租金（元/平米·月）1F销售均价为4.3万元/平米租金：纯一240，两层170，三层150，两层95-120，一楼150-1801F、2Ｆ均价4万/平米，3F3万/平米销售状态售完已入住海荣名城不到５０％，海博广场正在招商销售方式一拖二一拖二/纯一海荣名城纯一，其余全部自持业态浦发银行。中国银行，高档私人会所，二手房店、家居热水器专卖店，裕隆典当，美容店、干洗店、餐饮等写字楼下：苏宁电器用2层，其余餐饮；公寓下：人人乐，百货；沿街商铺：茶社，不动产，服装店客户陕北投资客户大约80%，职业为矿场老板和私营企业主，多购买大面积商铺，朋友介绍成交较多。也有阎良、渭南客户。多为西安本地客户，占60%，本地客户中周边客户较多。也有外地投资客，陕北、榆林等地海荣名城社区底商：西安本地投资客较多，大约占客户60-70%左右，其余陕北投资客较多。商业格局目前以社区底商为主，销售价格平台为3-4.3万元/平米，但具有较强的资源优势，升值潜力大市政府商圈XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修商业格局目前商业规模尚未形成，以社区商铺为主，商铺价格在1.5万-3.8万/平米，未来将有大体量商业入市北客站商圈依托资源产品形式购物中心和社区商业客户构成未来供应北客站附近700万的公建（包括商业、酒店）整体开发水平较高商铺：1.5万-3.8万/平米已开通的地铁2号线和北客站开发水平平台价格项目首创国际城汇通太古城产品形式集中商业（未出消息）和社区底商（1600平米）集中商业（未出消息）和社区底商主力户型底商：200-500平米；底商：100-200平米；价格底商：预计3.5万/平米；底商：1楼3.8万，二楼1.8万/平米；销售状态底商：未出售底商：销售过半；销售方式底商：划分出售底商：划分出售；业态底商：餐饮、小超市；底商：餐饮、超市等一些中小规模的服务性商业；客户北京等一线城市过来投资的客户占20%；陕北客户占20%；西安本地投资的占到一部分；西安外地的投资性客户，以陕北人为主，主要看中的是地铁北苑站；外地投资客为主，陕北客户占较大比例XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修商圈凤城二路商圈凤城五路商圈市政府商圈北客站商圈资源完善的生活设施、便捷交通网络成熟生活配套市政府、城市运动公园、张家堡广场、地铁2号线、西安北客站产品形式沿街商铺和商场购物中心和社区商业购物中心和社区商业购物中心和社区商业户型面积面积划分不等，可自由组合80平米-600平米商铺面积集中100、300-500平米100-500平米为主平台价格商铺1.5万-4万元/平米·月商铺均价为5万/平米·月，租金达到120-230元/平米·月售价：3-4.3万元/平米，租金100-240元/平米·月1.5万-3.8万/平米客户构成投资为主，也有自用客户投资客为主，陕北、长庆占较大比例社区底商多为本地客户，沿街商铺多为陕北投资客外地投资客为主，陕北客户占较大比例主要业态娱乐休闲、银行、餐饮、服装、电器、百货世纪金花、影院、餐饮、银行、美容、名牌服饰银行、高档私人会所、百货、卖场、超市餐饮、超市产品层面：目前以社区底商为主，少量大型高档购物中心，主力面积在80-300平米之间；客户层面：外地投资客为主，陕北、长庆客户占较大比例，本地客户私营业主居多；价格层面：随地段和配置价格差异较大，目前凤城五路商圈价格较高；楼层层面：楼层最高为四层，底商一般为2-3层，一层商业价值最高，三到四层商业价值开始衰减。商业格局小结商业业态以生活居住类为主，随地段的差异，三大商圈商铺价格梯度较明显，目前凤城五路商圈价格最高XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修52132区域主流型满足区域周边居民的日常生活所需：如超市、百货、影院、KTV、大中型餐饮等；主要位于未央路沿线，凤城二路、五路商业集中区。目的地型区域商业分类公务/社交型由商务、政务、企业经营等带来的公务或社交消费；如商务咖啡厅、王子饭店、利君养生源等；目前以中高端餐饮、娱乐为主的公务、社交商业较少，功能仍不完善，存在市场空间。交通驱动或规模驱动，如汽车4S店，主要分布在凤城五路与文景路；辐射范围广，对区域内外的特定消费者吸引力强。业态分析经过区域商业市场调研，目前本区域商业主要分为三种类型XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修53百货:中高端：世纪金花、民生；中低端：崇尚百货；低端：华东服饰广场。超市：中低端：人人乐遍布整个经开区，沃尔玛；中高端：宜品生活。电器：苏宁、国美、格力、赛格。世纪金花苏宁电器崇尚百货人人乐崇尚百货赛格民生人人乐崇尚百货人人乐世纪金花沃尔玛华东服饰广场人人乐苏宁电器人人乐格力电器苏宁电器国美电器宜品生活业态分析百货/超市/电器——分布较广，目前主要集中在凤城八路与北二环之间，沿未央路分布，满足消费者各种档次的业态齐全区域主流型XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修徐记海鲜景王府竹园村火锅满堂红酒家KFC海底捞澳门德兴真爱洞庭湖酒楼圣豪轩社区底商普通餐饮社区底商普通餐饮社区底商普通餐饮社区底商普通餐饮社区底商普通餐饮社区底商普通餐饮低档：以社区底商、小吃城为主的普通餐饮满足大众餐饮需求；中档：以竹园村火锅、海底捞、澳门德兴等为代表的餐饮满足中等档次消费需求；高档：以圣豪轩、徐记海鲜等为代表的餐饮满足中高档次消费需求。徐记海鲜低档餐馆人人乐上面的小吃城中午吃饭时间人特别的多，一个座位要等要长时间。——凤城二路某私企员工我们这晚上经营情况很好，一般都需要预定。——徐记海鲜前台业态分析餐饮——主要集中在北二环到凤城五路之间，高中低档次均有，中高档餐饮主要沿未央路分布，经营情况良好区域主流型XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修55太阳神KTV音乐汇量贩KTV金北汉工KTV星座KTV奥斯卡中低档次足浴中低档次足浴分布：北二环到凤城五路之间；业态：以足浴、KTV为主；

档次：以中低档次为主；足浴业态分析休闲娱乐类——主要集中在北二环到凤城五路之间，以中低端足浴、KTV为主，高端休闲娱乐类存在市场空白区域主流型XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修56汽车4S店商业区分布位置：位于凤城五路和文景路交汇处西侧，集中分布约20家中高档汽车4S店；经营内容：汽车销售、维修保养、汽车百货（行者驿站）等汽车产业服务的商业区；商业形式：临街独栋商业分布。业态分析主要为汽车4S店，位于凤城五路和文景路，辐射范围广目的地型XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修57利君养生馆星巴克王子饭店经发国际会馆分布：主要集中在凤城二路和凤城五路；业态：咖啡厅、利君养生源、经发国际会馆、王子饭店（已停业）；档次：以中低档次为主，个别高端项目。棋牌会所上岛咖啡时间咖啡（已停业）业态分析主要集中在北二环到凤城五路间，以低端咖啡厅、棋牌和会所为主，中高端商务/社交型商业存在市场空白商务/社交型XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修营业面积：共4层，10000多平米；经营业态：高端餐饮、养生SPA、美容美体按摩、保健足浴和休闲棋牌，1-2层为餐饮，，3层为SPA，4层为棋牌和足浴；开业时间：2012.2.23开业，之前筹备两年；经营状况：现处于试运营阶段，每天晚上客户爆满，可接纳十几波人；折扣情况：会员一次充20万可打八折经营项目餐饮规模一层大厅可放12-15桌，有一个四联包的的包间，可以打通，二层25个包间消费个人最低消费300-500元，婚宴2000元起客户一层政府和企业的人较多，以会议聚餐为主，散客较少，二层周内客户比周末多，因为主要是利君v时代楼上的年轻人周内在此消费SPA规模9间豪华SPA护理房（包括独立更衣区、洗浴区、蒸汽房、泡浴和针对性护理按摩），其中单人间4间；三套豪华总统包（包括独立的更衣区域、SPA护理房、足浴按摩室、棋牌室、洗浴室和商务客房），每套400平米消费豪华SPA护理房最便宜的项目380元；豪华总统包最低消费10000元，时间6个小时，只有4个人可以免费享受SPA、足浴等服务项目，加人或者加时间均需加钱，如果加时间，一个小时500元足浴与棋牌规模棋牌室3-4个（足浴与棋牌一体）业态分析利君养生源——以餐饮、SPA、足浴、棋牌为一体的高端休闲商务会馆，经营良好商务/社交型XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修59商业类型特征/代表设施分布消费者市场空间区域主流型满足区域周边居民的日常生活所需：如超市、百货、影院、KTV、大中型餐饮、银行等主要位于未央路沿线，凤城二路、五路商业集中区；区域范围内居民日常生活型消费凤城二路、五路已形成商圈氛围高端休闲、娱乐类存在市场机会目的地型交通驱动或规模驱动型商业；如汽车4S店，家居卖场（居然之家）等凤城五路与文景路周边，以及北二环沿线周边区域及本市特定客群依赖交通环境与聚集效应市场空间有限公务/社交型由商务、政务、企业经营等带来的公务或社交消费；如王子饭店、盛豪轩、金御轩等点状分布区域内的各企业、机关单位等；公务、商务活动目前此类设施较少，市场机会较大业态分析小结从目前区域商业业态市场分析来看，以休闲为主的高端公务/社交型商业存在市场空间XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修分类来源特征现状消费者个体户、普通居民中小商业经营者、岗家寨、徐家堡村等有经济基础但收入不稳定，且资金流动性快；普通居民无固定经济收入，以基本生活消费为主大型企业员工、事业单位职工长庆石油、陕汽、金威啤酒、康师傅、可口可乐和制药企业等有固定经济收入，收入处于中等水平，日常消费以日用品消费为主，对生活质量和品质有向往和追求大型企业中高管、事业单位中坚长庆石油、陕汽、金威啤酒、康师傅、可口可乐和制药企业等中高层管理者知识层次高、视野广、能接受新鲜事物；有较好的稳定收入来源，追求生活品质，消费偏向中高端消费为主潜在消费者政府公务员市委、市政府分布于有权力、社会地位高的单位或部门；有车、经济实力较强、隐性收入高，对生活质量要求较高，陕北陕北（购买本地住房）主要是资源类或者与资源相关的高财富占有人群，追求品质感和标签感，消费以中高端消费为主高端写字楼白领甲级写字楼有一定的收入，对生活质量和品质有追求，能够接受新鲜事物新外迁入居民购买本地房产而迁入的外地人或其他城区人群认可区域发展潜力及居住环境，多为首次置业，年轻人较多，事业上升期消费者分析未来区域中高端消费者主要来源于大型企事业单位中高管、政府公务员、高端写字楼白领和陕北人消费者来源XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修61赛高街区的沃尔玛12月28日开业，开业当天营业额就达到了50万，说明这个区域的消费能力还是挺强的，尤其是后面政府搬进来，区域成熟了，人陆续都会住进来，未来2年人口会大幅上升……世纪金花业态主要有服饰、餐饮、休闲等，品牌选择上也基本上国际一二线、国内一线的中高档，很多品牌很看好这个区域都有入驻的意向……百盛、民生、开元等中高端大型商业都有进这个区域的意向，综合主流商业的未来竞争还是有一些的……区域内餐饮不多，尤其是环境、情调都高端一点、特色的消费场所比较欠缺。——世纪金花经开店曲志超据公司现有会员研究，大约有10万左右的会员，有效会员为6万人，其中40%的会员来自北部，这部分人或许不在北部区域居住，但是户口均在北部区域，消费潜力巨大。经开区店的开业可能会阻断一些渝林、铜川高端客户来其他店消费……经开区现入驻企业约4000家,如：康师傅、可口可乐、统一、荣氏果汁、石油管道局、长庆石油、西电ABB等企业，未来发展前景很大。据公司销售额统计30-40%来自于公务消费，随着市委市政府的北迁将为区域带来4万人左右的人口，对高端商业的带动也是非常大的。——世纪金花综合商品部经理宣鹏消费者分析未来区域内有充足的高端消费人群支撑，高端消费市场需求明显消费需求XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修62……住在长庆油田公司附近，觉得附近休闲类商业比较落后，和朋友聊天或者谈事情还得去市区里面，不太方便。——长庆家属区随机访谈……特别是商务交际方面，有时候选地点有很多限制，北郊虽然有几家较高档次的餐饮，但是娱乐项目就只能去市中心了很麻烦……有时候就直接去市中心或者南二环了，那边娱乐休闲也不是很远，基本上都能满足商务交际和朋友聚会这方面需要。——经发大厦办公客户……真正称得上高端的休闲会所，就只能是我们这里，其他的都是一些没有品牌的，我们这里也有个缺点，就是娱乐这一块的服务没有设，好多次客户消费完之后都询问周边哪有合适的娱乐场所，经开区这一块以休闲为主的高端商务/社交型场所比较缺。——经发国际会所经理……我平均一个月会有3-5天会在这里，这里也是接待经开区商务朋友的场所，休闲娱乐这里就有茶秀，夜总会这些地方这边还没有太适合的地方可去。——经发国际会所客户根据区域消费者访谈：目前区域中高档商务/社交型消费场所较少，此类消费需求仍未被满足。消费者分析目前区域以休闲为主的中高端商务/社交型消费需求未被满足，市场需求较大消费需求XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修63消费者分析小结区域高端消费需求明显，高端商务/社交型消费需求未被满足未来区域中高端消费者主要来源于大型企事业单位中高管、政府公务员、高端写字楼白领和陕北人；中高端消费者来源高端消费需求明显，且中高端商务/社交型消费需求未被满足。消费需求

区域未来有大量高端人群支撑，高端消费需求明显，且高端商务/社交型消费需求未被满足XX0427荣华地产凤城七路项目定位报告(中期汇报稿修64所属商圈项目名称业态体量分布未来供应项目北客站商圈汇通太古城底商、ShoppingMall首创国际城底商、街区型商业、集中商业（2家精品店