沈阳协和广场策划报告

沈阳协和广场策划报告2024/3/26沈阳协和广场策划报告一、导言沈阳协和广场策划报告感谢信任沈阳协和广场策划报告二、市场沈阳协和广场策划报告沈阳协和广场策划报告三、公寓沈阳协和广场策划报告公寓综合体酒店式公寓服务式公寓沈阳协和广场策划报告项目调研地王银河西武建赏欧洲华悦铜锣湾沈阳协和广场策划报告区域项目调研腾龙嘉润海润曼哈顿百利宝沈阳协和广场策划报告结论提高核心竞争力项目同质化非常严重,跟风现象项目品质良莠不齐寻求差异化,拔升项目品质市场环境运行良好,增长趋势缓慢销售增长,土地供应富裕,供大于求公寓总价过高,面积以小户型为主公寓客户投资为主,价值观念淡化产品后期服务意识弱化,无法增值销售技巧,销售特点,销售竞争沈阳协和广场策划报告四、本案沈阳协和广场策划报告一、地块分析和平区最好的商业黄金地段规模庞大,三期面积35万平方米交通便利,公共交通、地铁辐射、私车出行便利商务氛围浓厚,周边酒店写字楼,高档公寓林立未来商场经营定位高端符合目标客户品质沈阳协和广场策划报告二、户型比例：沈阳协和广场策划报告三、SWOT分析STRENGH分析WORSE分析优越位置开发商资源市场环境商业运营教育、交通单体面积户型套数较多入住周期房屋采光前期策划OPPORTUNITY大环境良好、前景无限看好资金运行态势基本无忧产品依然具备可塑性沈阳协和广场策划报告四、操作能力协和房地产（沈阳）有限公司资金运作能力协和房地产（沈阳）有限公司实际操盘能力，控制局面的突然变化能力协和房地产（沈阳）有限公司的政府资源和其他可利用资源沈阳协和广场策划报告五、定位沈阳协和广场策划报告一、定位原则销售速度（快速回款计划和资金回笼方案）销售进度（有效控制各销售阶段进程）销售节点（把握销售过程中的可利用利好因素）销售控制（控制户型配比、放量、价格、楼层、购买心理）精准的产品定位，切实可行的操作方法创造产品的利润最大化和价值最大化务实的工作原则和逆向思维方法运行（客户）沈阳协和广场策划报告二、客户定位潜在投资型客户群体：目前高档公寓主力消费群体，无论酒店式公寓、服务式公寓基本都将目标锁定此类客户，主要客户类型为：私企小业主、东北其他三、四线城市高收入人群、当地政府官员、高收入家庭等潜在自用型客户群体：高档公寓次主力消费群体，主要客户类型为：小型服务行业企业，外省市驻沈阳办事处，私企业主、其他三、四线城市人群教育使用，外来高收入人口、高级白领等沈阳协和广场策划报告三、市场定位市场环境法则市场调研法则市场机会法则市场比较法则市场竞争法则沈阳协和广场策划报告四、产品定位１产权酒店式公寓：说明：符合目前产品本身的自然条件，可以增值扩大销售价格、销售进度；分析：现有市场已经有成功运行案例，回报式房屋投资可以有效吸收投资性客户兴趣，只需在现有竞争产品中的基础上进行升级，提供计算方式计算业主更大的收益沈阳协和广场策划报告四、产品定位１酒店式公寓概论优势： 品牌建立快，相对收益高 销售进度快，资金回收快劣势： 开发商需提供酒店全部装修 法律纠纷多，北京已明令禁止，国际酒店管理集团不愿涉足 日后若酒店经营不善，对开发商声誉有损伤前提： 原则上全部公寓必须共同委托酒店管理集团管理基础： 投资回报即兴诱惑力大，经不起事后推敲和品味沈阳协和广场策划报告曼哈顿广场－富丽华酒店分析特点： 全部客户强制自愿十年委托富丽华酒店 开发商全身而退 付款方式为一次性付款 年投资回报为8% 每年30天限制性免费入住 回报期自交房之日起计算 若酒店经营不善，客户颗粒无收沈阳协和广场策划报告富丽华酒店财务分析假定： 每套面积为45平方米 销售均价为8,500元/平方米 每月按30天计算 物业管理费为3元/月/平方米 取暖费为24元/取暖季 每套总房款＝面积×单价＝45×8,500＝382,500每套年投资回报＝总房款×投资回报率＝382,500×8%＝30,600月投资回报＝年投资回报÷12＝30,600÷12＝2,550日投资回报＝月投资回报÷30＝2,550÷30＝85日管理费和取暖费为10元日费用总和＝日投资回报＋日管理费和取暖费＝85＋10＝95沈阳协和广场策划报告协和广场分析缺点： 不临主干路 户数过多 单套户型面积过大 期房，视觉感官冲击力小目标： 引进国际品牌酒店管理公司 50%首付款，降低准入门槛 提供国际品牌酒店全球免费入住期/折扣 提供相关银行担保沈阳协和广场策划报告假定共同前提总面积：50,000平方米户数：800套户均面积：62.5平方米首付款固定比例：50%银行固定年存款利率：3%10年期贷款系数：110委托期限：10年销售率：100%沈阳协和广场策划报告A单价7,000元/平方米，剩余款项不贷款总销售收入：3.5亿元每套总价：437,500元每套首付款：227,500元 ×800套＝首付款总收入＝1.82亿每套余款：210,000元 ×800套＝余款总额＝1.68亿3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝5460万元总成本＝余款总额＋10年3%年利率支出＝1.68亿＋5460万＝2.226亿年总成本＝总成本÷10＝2226万元每套年成本＝年总成本÷800＝27,825 ÷12＝每套月成本＝2318.75每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝27,825÷437,500＝6.36%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,318.75÷30＝77.29元/天/套沈阳协和广场策划报告B单价7,000元/平方米，剩余款项贷款总销售收入：3.5亿元每套总价：437,500元每套首付款：227,500元 ×800套＝首付款总收入＝1.82亿每套贷款：210,000元 ×800套＝贷款总额＝1.68亿3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝5460万元每套月利率支出＝568.75每套月供＝21×10年期贷款系数＝21×110＝2310元每套月总成本＝每套月利率支出＋每套月供＝568.75＋2,310＝2,878.75元每套年成本＝月总成本×12＝2,878.75×12＝3,4545元每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝34,545÷437,500＝7.90%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,878.75÷30＝95.95元/天/套沈阳协和广场策划报告C强行单价8,000元/平方米，剩余款项贷款总销售收入：3.5＋0.5亿元强行每套总价：500,000元(实际每套总价437,500元)每套首付款：257,500元 ×800套＝首付款总收入＝2.06亿强行每套贷款：242,500元 ×800套＝贷款总额＝1.94亿每套单价中1,000元即刻归还银行,则实际每套贷款额＝强行每套贷款－每套面积×1,000＝18万元3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝6,180万元每套月利率支出＝643.75每套月供＝18×10年期贷款系数＝18×110＝1,980元每套月总成本＝每套月利率支出＋每套月供＝643.75＋1,980＝2,623.75元每套年成本＝月总成本×12＝2,623.75×12＝31,485元每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝31,485÷437,500＝7.20%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,623.75÷30＝87.46元/天/套沈阳协和广场策划报告D强行单价8,000元/平方米，剩余款项不贷款总销售收入：3.5＋0.5亿元每套总价：500,000元(实际每套总价437,500)每套首付款：250,000元 ×800套＝首付款总收入＝2亿每套余款：187,500元 ×800套＝余款总额＝1.5亿3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝6,000万元总成本＝余款总额＋10年3%年利率支出＝1.5亿＋6,000万＝2.1亿年总成本＝总成本÷10＝2,100万元每套年成本＝年总成本÷800＝26,250 ÷12＝每套月成本＝2,187.5每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝26,250÷43,7500＝6%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,187.5÷30＝72.92元/天/套沈阳协和广场策划报告E单价8,000元/平方米，剩余款项不贷款总销售收入：4亿元每套总价：500,000元每套首付款：250,000元 ×800套＝首付款总收入＝2亿每套余款：250,000元 ×800套＝余款总额＝2亿3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝6,000万元总成本＝余款总额＋10年3%年利率支出＝2亿＋6,000万＝2.6亿年总成本＝总成本÷10＝2,600万元每套年成本＝年总成本÷800＝32,500 ÷12＝每套月成本＝2,708.33每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝32,500÷500,000＝6.5%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,708.33÷30＝90.27元/天/套沈阳协和广场策划报告F单价8,000元/平方米，剩余款项贷款总销售收入：4亿元每套总价：500,000元每套首付款：250,000元 ×800套＝首付款总收入＝2亿每套贷款：250,000元 ×800套＝贷款总额＝2亿3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝6,000万元每套月利率支出＝625元每套月供＝25×10年期贷款系数＝25×110＝2,750元每套月总成本＝每套月利率支出＋每套月供＝625＋2750＝3,375元每套年成本＝月总成本×12＝3,375×12＝40,500元每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝40,500÷500,000＝8.10%每套日成本＝每套月成本÷30＝3,375÷30＝112.5元/天/套沈阳协和广场策划报告G强行单价10,000元/平方米，剩余款项贷款总销售收入：4＋1亿元强行每套总价：625,000元(实际每套总价500,000元)每套首付款：320,000元 ×800套＝首付款总收入＝2.56亿强行每套贷款：305,000元 ×800套＝贷款总额＝2.44亿每套单价中2,000元即刻归还银行,则实际每套贷款额＝强行每套贷款－每套面积×2,000＝18万元3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝7,680万元每套月利率支出＝800每套月供＝18×10年期贷款系数＝18×110＝1,980元每套月总成本＝每套月利率支出＋每套月供＝800＋1,980＝2,780元每套年成本＝月总成本×12＝2,780×12＝33360元每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝33,360÷500,000＝6.67%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,780÷30＝92.66元/天/套沈阳协和广场策划报告H强行单价10,000元/平方米，剩余款项不贷款总销售收入：4＋1亿元每套总价：625,000元(实际每套总价500,000)每套首付款：312,500元 ×800套＝首付款总收入＝2.5亿每套余款：187,500元 ×800套＝余款总额＝1.5亿3%年利率支出＝首付款总收入×3%×10年＝7,500万元总成本＝余款总额＋10年3%年利率支出＝1.5亿＋7,500万＝2.25亿年总成本＝总成本÷10＝2,250万元每套年成本＝年总成本÷800＝28,125 ÷12＝每套月成本＝2,343.75每套年投资回报率＝每套年总成本÷每套总价＝28,125÷500,000＝5.63%每套日成本＝每套月成本÷30＝2,343.75÷30＝78.13元/天/套沈阳协和广场策划报告单价合计富丽华957,000不贷款89.297,000贷款105.958,000贷款(强行)97.468,000不贷款(强行)82.928,000不贷款(实际)100.278,000贷款(实际)103.2510,000不贷款(强行)88.1310,000贷款(强行)102.66沈阳协和广场策划报告四、产品定位２高档服务式公寓：说明：符合目前产品本身的自然条件，可以有效在销售价格、销售进度、回款等方面实现目标；分析：根据现有同比可竞争项目的优劣式，同时结合沈阳市市场购买客户特点。努力挖掘和制造本案的销售买点，增加产品的附加值，规避本案中的销售劣势，在软性价值和硬件基础等方面做足、做实文章沈阳协和广场策划报告四、产品定位２具体实施计划：硬件基础：聘请专业高档设计师进行房屋内部精装修方案；加大使用户内高科技产品列入：智能化中央控制面板、保健卫生分析仪器、地热水进户、纯净水入户、电梯户内等待等；中厅平台再生性使用，园林、户外扩展、平体影院放映；电梯大堂外廊扩充，营造门厅高贵感觉；软性服务：聘请高端物业管理机构进行专业管理，打造贴身式服务；建设高档会员俱乐部，买房送会籍，增加会员专属身份；专场购物，全球打折卡，贴身一卡通；特制高档会客房间，会员享有免费入住权利；沈阳协和广场策划报告综合体式公寓：说明：沈阳市高档综合项目惯用销售手法，现有产品的自然条件最适宜，但是在销售价格、销售进度等方面无法确定完成目标；分析：由于本案单体结构庞大，平层户型多，所以可以利用楼体结构竖向一分为三，利用本案黄金位置的优点全方位吸引所有客户群体，但无法保证楼宇未来使用品质和户型缺陷引发的部分面积滞销；四、产品定位３沈阳协和广场策划报告四、产品定位３具体实施计划：竖向切割封闭，将楼座一分为三，北东座设为A座，定位商住写字间，实现面积自由切割；西南座设为B座，体量最大，电梯数量四部，可以运作酒店式公寓或纯酒店，交由酒店管理集团使用；南座设为C座，定位纯自主性或投资性公寓；沈阳协和广场策划报告五、价格制定成本计算获取的利益最大化加权计算市场比较计算开发商权益保证沈阳协和广场策划报告六、销售沈阳协和广场策划报告一、销售思想私属、身份、尊贵寻找差异化与品质的升级周期与速度一期与二期的销售结合，传承、变革与延续销售的专业注重销售团队的素养培训，现场把握客户心理的能力沈阳协和广场策划报告二、销售案名紫金城龙鼎国际劳力士城盛京世家龙邸润龙堡威尔逊城堡飘影大道首席拿铁城银座中心傲盈国际公元前300沈阳协和广场策划报告三、销售周期预计销售时间为１１个月，销售率为８０％沈阳协和广场策划报告七、广告沈阳协和广场策划报告一、广告制定好酒也怕巷子深;实用、效果、有效、节约；整合资源，整合营销；配合各阶段销售进度以及制定推广方案;沈阳协和广场策划报告二、有效媒体预计推广费用为销售额的１.５％沈阳协和广场策划报告三、阶段投放沈阳协和广场策划报告八、实施方案沈阳协和广场策划报告沈阳协和广场策划报告楼座面积A座B座C座数量比例数量比例数量比例30平米002套11%0040平米001套6.5%0050平米5套34%4套23%5套34%60平米5套34%9套53%5套34%70平米1套7%1套6.5%1套7%80平米4套25%004套25%总计:793套房屋合计:A座标准层15套B座标准层17套C座标准层15套共计:标准层47套/层沈阳协和广场策划报告一、投资性产权酒店B座进行投资性产权式酒店出售，大约出售套数２２１套三星级建设标准，商务经济型酒店进行运营管理，委托专业酒店管理公司进行全程管理；投资业主过桥公司酒店管理集团预计销售价格：人民币７０００元。沈阳协和广场策划报告定位前提属性位置的确认酒店星级标准的选择沈阳协和广场策划报告单价:7000元面积:65平米一次性付款年8%回报每套总价：455,000元每套年总成本=每套总价×8%=455000×8%=36400元/年/套每套月总成本＝每套年总成本÷12＝36400

÷12