全程物业管理制度文本范例

全程物业管理制度文本范例目录第１章前期物业治理标准文本01-001物业投标书纲要标准范例01-002前期物业治理服务合同01-003物业治理方案标准范例第２章入伙治理标准文本02-001入伙通知02-002入伙须知02-003收楼须知02-004大厦入伙通知书02-005大厦收楼须知02-006验房（铺）书02-007房（铺）交接书02-008入住（租用）协议书02-009入户声明02-010入住认定书02-011入伙缴费通知书02-012托付银行代收款协议书第３章业户治理标准文本03-001住宅区业主委员会章程03-002住宅区业主公约03-003业户手册03-004业主（住户）须知03-005精神文明公约03-006写字楼装修手册标准范例03-007装修工程队安全责任书03-008装修须知03-009住宅区治理费收缴协议03-010催缴房租通知书03-011住宅区房屋保修期满通知03-012住宅区房屋保修期满住户签认书03-013暂停电梯服务通知03-014临时关闭垃圾槽通知03-015外墙修理清洁通知03-016暂停住户煤气供应通知03-017暂停住户电力供应通知第４章物业验收与接管治理标准图表04-001拟接物业考察表04-002物业统计表04-003房屋接管验收表04-004房屋接管验收遗留咨询题统计表04-005公共配套设施接管验收表04-006公共配套设施接管验收遗留咨询题统计表04-007楼宇接管资料移交清单第５章业户治理标准图表05-001住户入住治理流程05-002业主（住户）入住验房表05-003锁匙发放登记表05-004锁匙借还/看房登记表05-005业主/租户收楼登记表05-006入伙资料签收表05-007业主（住户）入住登记表05-008业主（住户）家庭情形登记表05-009房屋保修登记表05-010业户修理托付单05-011物业修理报告单05-012修理（服务）任务单05-013修理（服务）汇总表05-014返修申请表05-015住户房屋修理记录卡05-016室内装修程序05-017业户装修治理流程05-018装修档案建立流程05-019装修申请表05-020住宅装修审批表05-021室内装修审批表05-022装修施工人员登记表05-023临时出入证05-024动用明火许可证05-025施工许可证05-026办理装修手续登记表05-027装修验收表05-028出入证发放、收回登记表05-029违章通知单05-030处理违章记录表05-031日巡视检查记录05-032房屋托付出租申请表05-033房地产租赁移交清单05-034出租房屋登记表05-035产权清册05-036租赁清册05-037物业租赁移交清单05-038供（停）水（电）申请表05-039临时用电打算申请表05-040旅行条05-041业主/租户投诉处理登记表05-042业户中意率统计表第６章安全与应急治理标准图表06-001月岗位安排表06-002保安交接班记录表06-003保安值班记录表06-004来访登记表06-005保安工作班检表06-006保安巡逻签到卡06-007小区巡逻记录表06-008大厦巡逻记录表06-009班长巡查记录表06-010保安日记06-011保安工作周检表06-012保安工作月检表06-013保安训练考核表06-014保安请销假报告单06-015治安案件报案登记表06-016消防中心值班记录06-017消防巡逻记录表06-018义务消防队员名单06-019消防演练记录表06-020室内安防报警应急反应流程06-021突发事件应急处理流程06-022治安应急处理流程06-023火警、火灾应急处理流程06-024电梯困人应急处理流程06-025水浸应急处理流程06-026停水停电应急处理流程第７章保洁和绿化治理标准图表07-001清洁设备、设施清单07-002清洁员岗位安排表07-003清洁班作息时刻表07-004垃圾清运服务质量记录07-005小区室内清洁日检表07-006小区室外清洁日检表07-007消杀服务质量检验表07-008清洁工作日检查表07-009绿化组织结构图07-010绿化治理流程07-011绿化清单07-012绿化员岗位安排表07-013绿化班作息时刻表07-014绿化工作日检表07-015绿化养护月检表第８章社区文化活动治理标准图表08-001社区活动设施、设备清单08-002社区活动打算申报表08-003社区活动登记表08-004社区活动记录、质量检查表08-005文化娱乐活动中心清洁工作日检表08-006游泳场清洁工作日检表08-007游泳场工作记录表08-008游泳场净化、消毒检验记录表08-009网球场订场表08-010文娱活动中心有偿服务登记表08-011社区活动工作人员岗位安排表08-012文化娱乐活动中心作息时刻表第９章设施设备治理标准图表09-001公共设施修理养护流程09-002公共设施一览表09-003公用设施定期检查项目一览表09-004公用设施定期保养项目一览表09-005公共设施定期检查记录表09-006公共设施保养打算表09-007公共设施修理养护审批记录09-008公共设施配套完善项目申报记录09-009公共设施修理、保养记录09-010汽车道闸月保养记录09-011公共天线系统月保养记录09-012防盗监视系统月保养记录09-013对讲报警系统月保养记录09-014防盗报警对讲电话保养记录09-015保安闭路电视保养记录09-016设备清单09-017设备台账09-018设备标识卡09-019设备保养打算表09-020设备（机具）外委修理申请表09-021设备修理记录09-022设备检查保养打算表09-023设备保养记录表09-024设备事故报告单09-025故障报告单09-026机电设备差不多情形记录表09-027零部件更换及大修记录09-028值班记录表09-029操作票09-030机电安装修理工程部周检表09-031配电房、水泵房巡查记录09-032干式变压器保养记录09-033发电机季度保养记录09-034配电柜、操纵柜保养记录09-035配电柜检修工作票09-036发电机运行记录09-037电梯日巡视记录09-038电梯修理记录09-039电梯故障修理登记表09-040电梯修理保养月考评表09-041中控室交接班记录09-042空调运行记录表09-043空调水泵运行记录09-044空调停机通知单09-045中央空调系统运行记录09-046空调月保养记录09-047风机半年保养记录09-048供水系统周检保养记录09-049水池、水箱清洗、消毒工作时刻安排表09-050水池（箱）清洗及消毒记录表09-051水池（箱）加药记录09-052水泵电机半年保养记录09-053水泵月保养记录09-054测量、计量器具台账09-055计量器具检定打算09-056计量器具检定台账09-057电表箱保养记录09-058更换电表记录09-059更换水表记录第１０章车辆治理标准图表10-001停车场（库）固定车位登记表10-002车辆治理设备、设施清单10-003车辆治理工作日检表10-004机动车辆出入登记表10-005自行车出入登记表10-006交接班记录表10-007月卡收费登记表第1章前期物业治理标准文本物业投标书纲要标准范例一、公司简介1.机构设置。2.治理规模。3.治理范畴。（1）投资企业。（2）顾咨询物业。（3）治理物业。4.公司信誉。5.服务理念。6.治理资质。7.治理人才。8.治理水平。9.治理业绩（公司要紧物业治理业绩及达标创优荣誉摘要）。10.质量治理体系。二、综合优势三、投标的前提四、“物业”概况五、总体构想与目标1.治理模式2.治理服务目标（1）总目标。（2）具体目标。（3）治理目标值。六、同意过渡时期的治理工作及保证措施1.“物业”进场接管期限。2.项目交接验收责任界定。3.保证措施。七、进驻后物业治理服务的范畴、内容及标准1.业户服务。2.礼仪服务。3.保安服务。4.保洁服务。5.绿化服务。6.房屋设备、设备治理服务。八、组织架构及人员配备九、组织的运行方式、机构及要求1.治理方式。2.组织运行机制。3.物业治理服务制度。（1）岗位标准。（2）综合治理制度。（3）治理处运作治理工作规程。十、质量治理体系及鼓舞制约措施1.质量治理体系。2.鼓舞制约措施。十一、托付后的物业治理与服务费用预算1.《开办费用预算表》。2.《年度物业治理费用预算表》。3.《年度人事费用预算表》。4.《年度办公费用预算表》。5.《年度保洁费用预算表》。6.《年度保安费用预算表》。7.《年度绿化费用预算表》。8.《年度房屋设备设施修理保养费用预算表》。9.《年度房屋设备运行费用预算表》。十二、终止语前期物业治理服务合同第一章总则第一条本合同当事人托付方（以下简称甲方）组织名称：注册地址：受托付方（以下简称乙方）企业名称：物业治理公司注册地址：按照有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（物业）托付乙方实行物业治理，订立本合同。第二条物业差不多情形物业类型：坐落位置：市区路（街道）号；占地面积：ｍ２；建筑面积：ｍ２。第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第二章托付治理事项 第四条甲方就住宅区域内的下列物业治理事项托付乙方治理：1.房屋共用部位、共用设备的修缮和治理。2.公共设施的修缮和治理。3.社区服务配套设施的经营和治理。4.房屋修缮基金、高层住宅电梯水泵大修更新基金和街坊公共设施修缮基金的账务治理。5.物业档案资料治理。6.建筑治理。7.公共环境卫生。8.保安。9.高层住宅电梯、水泵运行服务治理。第三章托付治理期限 第五条本合同自年月日至年月日止。第四章双方权益义务 第六条甲方权益义务1.负责制定《住宅使用公约》和《住宅使用讲明书》并将其作为房屋租赁合同的附件要求业主和物业使用人遵守。2.审定乙方制定的物业治理方案。3.检查监督乙方治理工作的实施及制度的执行情形。4.审议乙方在小区的年度治理打算、资金使用打算及决算报告。5.保修责任范畴内的房屋、设施和设备的修理养护，按以下第种方式处理：（1）甲方负责返修。（2）托付乙方返修，支付全部费用。（3）其他。6.在合同生效之日起日内向乙方提供平方米建筑面积治理用房（产权建筑面积治理用房，产权仍属甲方），由乙方按下列第项执行：（1）无偿使用。（2）按建筑面积每月每平方米元租用，其租金收入用于物业治理和服务。7.负责归集物业治理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起日内向乙方提供。8.当业主和物业使用人不按规定缴纳物业治理费时，负责催交或以方式偿付。9.和谐、处理本合同生效前发生的治理遗留咨询题。10.协助乙方做好物业治理工作和宣传教育、文化活动。11.其他。第七条乙方权益义务1.按照有关法律、法规及本合同的约定，制定物业治理方案。2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。3.按本合同有关的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。4.选聘专营公司承担本物业的专项治理业务，但不得将本物业的治理责任转让给第三方。5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度修理养护打算，经双方议定后由乙方组织实施。6.向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。7.每个月向全体业主和物业使用人公布一次修理养护费用收支使用情形。8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。9.其他。第五章物业治理服务要求标准 第八条乙方须按下列约定，实现治理目标，即业主和物业使用人对乙方的治理中意率达到%。1.房屋外观：2.设备运行：3.房屋及设施、设备的修理、养护：4.公共环境：5.绿化：6.交通秩序：7.保安：8.急修：小修：第六章物业治理服务费用 第九条物业治理服务费（略）。第十条住宅区域的非居住用房治理服务费按居住收费标准的倍收取。第十一条车位和使用治理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：1.露天车位：2.车库车位：3.其他：第十二条乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备修理养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用打算。第十三条乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：（自定）。第十四条房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的修理、养护费用按以下方式承担：1.保修期内属保修范畴内的房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的修理、保养费用由甲方承担。2.不属保修范畴内的修理、养护费用由业户按建筑面积承担。第七章违约责任 甲乙双方应严格履行本合同，一方违约，另一方有权解除本合同，违约方同时应承担相应的违约责任。违约金按项目总额的20%由违约方承担。造成一方缺失的，应承担相应的赔偿责任。第八章附件 第十五条双方约定自本合同成效之日起天内，按照甲方托付治理事项，办理接管验收手续。第十六条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。第十七条本合同的附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第十八条本合同正本连同附件共页，一式三份，甲乙双方及物业治理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。第十九条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等缘故，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直截了当缘故，以政府主管部门的坚决为准。第二十条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。第二十一条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请仲裁委员会裁决（当事人双方没达成书面仲裁协议的，能够向人民法院起诉）。第二十二条合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满天前向对方提出书面意见。第二十三条本合同自签订之日起生效。甲方签章：乙方签章：日期：日期：物业治理方案标准范例目录前言第一章物业治理要点一、一种模式二、二项承诺三、三个重点四、四项措施第二章拟采纳的治理模式一、物业治理架构二、物业治理岗位编制第三章职员聘请一、高层物业治理人员二、综合治理部三、物业治理部四、工程治理部五、安全治理部六、财务治理部第四章物业治理人员培训一、新职员上岗培训二、在岗职员循环培训第五章物业治理所需物质条件一、办公及职员住宿用房打算二、物业治理工具与装备价格参照表第六章物业治理工作岗位职责一、物业经理岗位职责二、物业经理助理岗位职责三、物业治理部经理岗位职责四、物业治理文员岗位职责五、物业治理员岗位职责六、物业商务治理员岗位职责七、物业清洁员岗位职责八、工程治理部经理岗位职责九、工程技术员岗位职责十、强电技工岗位职责十一、弱电技工岗位职责十二、暖通技工岗位职责十三、修理工岗位职责十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责十五、安全经理岗位职责十六、安全治理员岗位职责十七、财务经理岗位职责十八、财务会计岗位职责十九、财务出纳岗位职责二十、财务收费员岗位职责第七章物业治理费预算一、物业治理开支分类预算表二、物业治理处开支预算明细表第八章物业治理规章制度和档案的建立与治理一、治理规章制度二、物业档案建立与治理第九章各项专业治理工作方案一、公共设施设备治理二、安全治理三、装修治理四、消防治理五、车辆治理六、清洁治理前言物业简介（略）服务宗旨以人为本、规范治理、追求创新、至诚服务。追求目标以公司经营为主导，为业户推出完善的治理服务，为公司制造效益，为企业打造品牌。第一章物业治理要点·运用连续进展的战略，确保物业的保值与升值。·人性化的治理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提升治理服务的信誉。·结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的治理理念，以高效率的治理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。·为实现以上设想，拟采纳“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的治理方针。一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有制造性的物业治理模式。物业顾咨询由本行业富有实际治理和操作体会的高层治理人员担任，在治理工作中将按照本物业的实际特点采纳有效的模式，并制造“治理由您评定，分分秒秒引证，点点滴滴做起，永久让您中意”的模式效应，力求更好地满足业户的需求。建议采纳的治理体制是：企业化、专业化、一体化。治理思想是：安全服务第一、人性规范治理、提早服务业户、打造治理精品。追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1.在一年内协助本物业通过“市优秀物业治理大厦”的评比。2.在两年内协助本物业通过“省优秀物业治理大厦”的评比。三、三个重点1.完善服务、诚信待人物业治理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于治理之中，与业户建立良好的服务治理。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在持续完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。2.环境治理责任到人大厦的环境治理极为重要，如何为业主制造一个良好、舒服的居住（工作）环境，是我们专门重视的咨询题。多年的治理体会告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环抱意识，从而保证大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3.安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全治理防范理念，建立一支强有力、多用途的治理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的治理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全治理工作，严格治理，防止易燃、易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生专门事件时力争将缺失降至最小程度。四、四项措施1.按照历年来的治理体会及有关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业的治理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的治理指引。2.制定出详尽的执行手册，使职员翻开手册即可操作。如《治理规章制度及操作规程》、《职员手册》等，使每一位职员了解工作规程，熟悉治理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。3.时刻有着多方面的预备，永不间歇地实现物业治理项目的创新，持续提出建设性意见，全力做好与前期施工治理单位的衔接工作。4.将不间断地充实治理队伍。采纳“培训——上岗——再培训——再上岗”的轮回培训制度，持续提升职员的工作技能与素养。第二章拟采纳的治理模式一、物业治理架构物业治理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低治理成本、提供优质服务的目的。本“物业治理中心”按“直线制”设定治理架构。中心设综合治理部、物业治理部、安全治理部、工程治理部、财务治理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期治理的要求，又能为今后业务的进展留下充足的空间。1.综合治理部（1）负责人力资源治理，聘请人员，开展职员培训工作，为其他部门储备人才。（2）负责职职员作考勤。（3）负责收集、整理和储存物业治理公司筹备、建立和进展的资料及人事档案治理。（4）负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。（5）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。（6）负责物业治理公司所需物品的后勤采购工作。（7）负责职员餐厅的监督、检查和治理工作。（8）组织、开展企业文化活动。（9）总经理指派的其他工作。2.物业治理部（1）负责筹建、治理职员餐厅。（2）负责会所及会议中心的治理。（3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。（4）负责物业的日常清洁工作。（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。（6）负责物业的除虫灭害工作。（7）协助业主处理租赁工作。（8）负责业户的搬入和迁出和谐工作。（9）负责业户档案的建立与治理工作。（10）负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的庆典活动提供必要的关心。（11）开展业户文化交流，负责接待、介绍物业工作。（12）配合综合治理部开展职员培训工作。（13）总经理指派的其他工作。3.安全治理部（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。（5）与业主签订“消防安全责任书”。（6）负责物业大型活动的警卫布置。（7）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。（8）负责地下停车场的安全秩序治理工作。（9）负责监控室治理工作。（10）负责安全治理员的治理、培训、考核工作。（11）总经理指派的其他工作。4.工程治理部（1）负责物业全部公共设备、设施的运行治理，保证设备正常运转。（2）负责物业机电设备的日常爱护保养工作。（3）制定长期和日常的修理保养打算并付诸实施。（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常修理保养工作。（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常修理保养。（6）负责综合治理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。（7）协助综合治理部、财务治理部做好大厦工程治理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。（8）负责工程人员的治理、培训、考核工作。（9）负责业主装修方案的审核、监督、治理工作。（10）总经理指派的其他工作。5.财务治理部（1）和谐与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。（2）建立财务治理体系，做好治理公司的经济核算工作。（3）征收治理费、水电费、电话费、加时空调费等其他治理费用。（4）征收和支付治理公司各类合同费用。（5）制作财务报表、资金平稳表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。（6）按职职员资表发放职职员资。（7）小量现金的支出和日常采购。（8）负责物业治理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。（9）总经理指派的其他工作。二、物业治理岗位编制暂定本物业治理方针为：人性服务、培养人才、科学治理、走向市场。按照以上方针，特制定以下用人方案。1.综合治理部（1）由1名综合治理部经理和5名职员组成。（2）综合治理部经理1名，要求具有多年丰富的社会体会和行政治理工作体会，组织和谐能力强。（3）文员兼仓库治理员1名，负责本部门文字处理工作和物品入库储存、发放、领用工作。（4）资料治理员1名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。（5）业户接待员2名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素养较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。2.物业治理部（1）由1名物业经理和名职员组成，负责大厦清洁、会所等项的物业治理工作。（2）清洁班由名职员组成，分白班和夜班。白班人负责爱护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素养较好；夜班人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素养要求可适当放低。（3）职员餐厅服务由名厨师及名工作人员组成，上班时刻为，要求职员个人素养较高。（4）业户服务员名，开展业户文化交流，接待并介绍物业工作，要求形象素养较好。（5）会所服务人员名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素养较好。3.安全治理部（1）由1名安全治理经理和名安全治理员组成，24小时负责大厦的安全治理工作。（2）安全治理经理1名，要求由一位有多年物业治理体会的转业军人担任，具有带领全体安全治理员完成所辖物业安全治理工作的能力。（3）文员兼资料员1名，负责部门文字处理和档案治理工作。（4）主管3名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。（5）监控值班由3名职员组成，分三班，负责监控中心值班工作。（6）大堂值班由3名职员组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。（7）外围值班由3名职员组成，分三班，负责外围值班工作。（8）商场值班由4名职员组成，分二班，负责商场值班工作。（9）停车场值班由3名职员组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。（10）巡逻值班由6名职员组成，分三班，负责巡逻值班工作。4.工程治理部（1）由1名工程治理部经理和名职员组成。（2）工程治理部经理1名，要求由一位有多年物业工程治理体会的工程师担任，具有较强的治理能力。（3）文员兼资料治理员1名，负责工程治理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任治理处仓库治理员的工作。（4）强电值班由名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与爱护，确保大厦用电系统正常工作。（5）空调值班由名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与治理、爱护。（6）消防值班由名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与治理、爱护。（7）电梯值班员名，负责电梯设备的正常运作与爱护。5.财务治理部（1）由1名财务主管和名职员组成，负责物业治理收缴各项费用。（2）会计由主管兼任。（3）出纳员名。（4）停车场收费员名。第三章职员聘请一、高层物业治理人员1.物业经理大学本科以上学历，持有物业治理上岗证，具有5年以上大型物业治理实际工作体会，熟悉物业治理有关法律、法规及企业差不多治理工作，有较强的治理能力和组织和谐能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。2.物业经理助理大专以上学历，持有物业治理上岗证，有3年以上的物业治理实际工作体会，有一定的治理、和谐能力，工作治理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务，勤业、敬业、乐业。二、综合治理部1.综合治理部经理本科以上学历，持有物业治理上岗证，有3年以上工作体会，具有丰富的社会体会和行政治理工作体会，组织和谐能力强。2.文员兼仓管大专以上学历，持有物业治理上岗证，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，具有丰富的文件编辑和仓库治理工作体会，有较强的治理能力和组织和谐能力，敬业、乐业、勤业。3.资料治理员大专以上学历，持有物业治理上岗证，熟悉物业治理法律法规，具有丰富的资料、文档治理工作体会，组织和谐能力强，吃苦耐劳。4.业户接待员大专以上学历，持有物业治理上岗证，具有1年以上业户接待工作体会，性格温顺，语言表达能力强，对工作认真负责、敬业、乐业。三、物业治理部1.物业治理部经理大专以上学历，持有物业治理上岗证，有2年以上工作体会，具有丰富的社会体会和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。2.物业治理文员大专以上学历，持有物业治理上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决咨询题、沟通、明白得、判定、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的治理能力和组织和谐能力，勤业、敬业、乐业。3.保洁员高中以上学历，躯体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。4.写字楼接待员大专以上学历，有1年以上物业治理接待工作体会，性格温顺，自身素养较好，语言表达能力较强，英语达到国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。5.收发员中专以上文化，有2年以上工作体会，明白电脑操作，工作作风严谨，具有较强的责任心和主动的工作态度。四、工程治理部1.工程治理部经理大学本科以上学历（工科专业），工程师职称，有6年以上工作体会，持有物业治理上岗证，有2年以上本职工作体会，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作体会，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织治理能力和综合事务治理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。2.资料员兼文员、仓库治理员大专以上学历，工科或资料治理专业，能熟练操作电脑，思维灵敏，思路清晰，有较强的文字功底，有2年以上工作体会。3.弱电技工大专以上学历，电子技术、运算机或有关专业，助理工程师职称，有3年以上工作体会，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。4.强电技工躯体健康，大专以上学历，电力系统或有关专业，助理工程师职称，有5年以上工作体会，有大型企业设备治理体会，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。5.空调技工大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作体会，有大型设备治理体会，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。6.修理工高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，躯体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。五、安全治理部1.安全治理体会大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的治理能力。持有物业治理上岗证，有2年以上的本职工作体会，具有丰富的社会体会和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。2.安全治理员高中以上学历，退伍军人优先，身高175cm以上，躯体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。3.监控治理员高中以上学历，男身高175cm以上，女身高165cm以上，躯体健康，不矫正视力为1.5，品行端正，工作认真，需有本地户口。六、财务治理部1.财务治理部经理财经类专业学历，职称，具有3年以上大型企业财务主管工作体会，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务治理的全过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，熟悉物业治理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。2.会计大专以上学历（会计专业），有3年以上大型企业工作体会，明白电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。3.出纳大专以上学历（会计专业），有2年以上本行业工作体会，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，明白电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。4.车场收费员有物业治理工作体会，明白简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与业户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。第四章物业治理人员培训一、新职员上岗培训按照物业治理思想，为打造物业治理精品，拟对新职员上岗培训工作做以下安排。1.职员上岗培训期15天为有薪培训。2.培训内容包括：物业治理概述，大厦物业治理流程，现代物业治理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。二、在岗职员循环培训1.通过实际工作中所产生的咨询题，不定期地安排当事人（指职员）参加班后的专题培训。2.每位在岗职员每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织职员座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的体会。3.上岗循环培训的考核方法。（1）通过理论答题的方式考核职员所把握的培训内容。（2）在实际工作中，业户的投诉率和职员违章、违规的行为是评议职职员作的基础。（3）通过理论与实践考核，剔除不合格的职员，达到优化治理的目的。4.培训打算及培训内容提纲（略）。第五章物业治理所需物质条件在投入物力方面建议如下：一、办公及职员住宿用房打算1.办公用房物业经理办公室㎡会客室1㎡物业经理助理办公室㎡会客室2㎡物业治理部㎡仓库2（工程）㎡安全治理部㎡储物间1（物业清洁）㎡综合治理部㎡男女更衣室各一间㎡财务治理部㎡工程治理部工作间㎡2.住宿用房由于大厦应急治理工作的需要，建议在大厦临近范畴内（跑步5分钟内到达）安排物业安全治理职员、工程值班人员及治理部门单身职员的宿舍。二、物业治理工具与装备价格参照表序号名称及规格单价（元）1万用电表2电流表：300A3钳式电流表：800A3000A4对地阻值测试表5绝缘值测试表（500V～1000V）6温度计：电子数字式酒精式7手提式室内温度/湿度对比测量器8手提式风量和风速计9电源测试电笔10卷尺：1m5m11钢尺：3m1m12水平尺：600mm13角尺：300mm14高空工作安全带：降伞式1550/500反光衣16耳塞：100dB17耳筒：500dB18安全过滤口罩：100CDN19护眼罩：眼镜式全护式焊接用20护镜（焊接用1000GDA）21手套：棉布皮革22铝梯：1m1.5m4m23高空工作台：10m全护式24高压电工全护装25运输工具：轴流板式车26手推车27木锄28扳手：活动150mm活动200mm活动300mm活动450mm29菊花板身：3mm～36mm30组合式板身：4mm～45mm31夹具：大力钳（平口）32C形夹：100mm150mm200mm300mm33虎钳150mm34钢管工具连弯头35切割工具：水管用切刀36铁皮用剪刀37界刀38剪刀39紧急爆破工具大手锤40斧头（消防队用）41铁笔42压力钳43润滑油加油枪44六角起子（0.5mm～16mm）45管子钳：200mm300mm450mm600mm46拉钉钳47螺丝起子：平嘴形100mm4mm150mm6mm200mm8mm250mm8mm400mm10mm48十字形：100mm3mm175mm4.5mm250mm6mm350mm7.5mm49电子部件专用：平嘴50十字嘴51平嘴钳52尖嘴钳53斜口钳54导线开口钳55剪线钳56鲤鱼钳57水泵钳58弹簧专用尖嘴钳：平嘴59弓嘴60电线护套管钳：100A以上61800A以上62手锯：金属450mm150mm木工600mm250mm63手锤：电工球形1kg球形1.5kg64铁钻65木工专用工具66泥水工专用工具67电池式手电钻：0mm～12mm68油压式手电钻：小大69油压式手电锤：小70锯条式切割机71大72手提大73磨轮床7460A电焊机75小型电焊机76气体焊枪：氧气式77高压气泵（手提式）78高压吸尘机（手提式）79手提射灯80气动打钉枪81值班工作台、椅82工具台83工具柜84物料架85工具箱86文件架87警械88值班电筒（充电式）89雨具90放火服91斗争服92空气呼吸器93头盔94防毒面具95洗地机96高速抛光机97高压冲洗枪98吸尘器99清洁小车及配件100水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等101清洁消耗品102吸尘吸水机103大垃圾筒（生活垃圾用）104垃圾筒（楼层及大堂用）105告示牌（大堂用）106指示牌107大堂广告栏/广告牌108大堂用吸水/吸尘垫109地毯（电梯间）110办公桌椅111文件柜112打卡钟及卡板113对讲机（含备件）114电脑115打印机（激光/针打各一台）116复印机117传真机118保险箱1196人更衣柜120饮水机121装订机122照相机注：物业治理工具与装备价格表，所列项目按照物业治理实际开展工作所需为准。第六章物业治理工作岗位职责一、物业经理岗位职责1.全面负责对所管辖的物业实施一体化综合治理、贯彻执行ISO9000质量治理体系及ISO14000环境治理体系，完成与公司签订的年度治理目标和经济指标。2.制定治理处年度、月度工作打算并组织实施，业务上同意总公司和上级部门的指导和监督。3.负责检查、监督各项制度的执行情形。4.合理调配人员，和谐各岗位的分工协作，责任到人，同时关怀职员生活，确保治理处职员有良好的精神面貌和主动的工作态度。5.负责所管辖物业的装修审批，和谐违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。6.和谐本部门与供水、供电、工商等和物业治理有关的部门的关系，便于开展各项工作。7.认真完成治理处其他工作职责内容和公司安排或托付的其他工作任务。二、物业经理助理岗位职责1.和谐经理完成本治理处的各项工作。2.认真完成所分管的各项工作。3.当经理不在时，代理经理进行工作。4.有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。5.遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制打算，按程序办理治理处招、调职员的事务工作，对部门中的私招滥雇行为进行处理。6.有权处理顾客对其分管工作范畴内的投诉。7.有权处理分管工作范畴内的突发事件。8.有权自行安排下属工作人员的各项工作。三、物业治理部经理岗位职责1.以身作则，调动职员主动性，保质、保量地完成各项工作。2.检查和监督大厦红线范畴内的道路、绿化及公共区域地面的清洁。3.热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。4.定期对本部门职员进行培训和考核工作，持续提升职员的业务水平和服务质量。5.和谐本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。6.负责清洁用品采购打算的编制和进物资品的验证工作，并操纵其合理的使用，协助仓库治理员合理贮存和使用保管。7.负责业户的租金及物业治理费用的催收工作。8.上级领导交办的其他临时任务。四、物业治理文员岗位职责1.向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询咨询、检查、督促各部门工作执行情形。2.负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情形，及时发觉咨询题，提出整改意见，落实奖惩制度。3.加大与各部门的联系和沟通，对工作中的具体咨询题不扯皮推诿，有权和谐各部门工作运作和人际关系。4.加大业务学习，提升能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。5.恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加大文件治理，严格会议制度，增强保密观念，凡属公司尚未正式公布的决定、决议、指导等，无权传播。6.从节约动身，审批各部门办公用品的购置。五、物业治理员岗位职责1.在物业治理部经理领导下，具体行使治理、监督、和谐服务的职能。2.负责治理大厦清洁、绿化、治安、修理、接待、回访等项服务工作。3.全面把握大厦物业公共设施、设备的使用过程。4.和谐经理送发物业治理方面的文件。5.参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月打算。6.负责发觉运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业治理工作的进展出谋划策。8.完成经理交办的各项任务。六、物业商务治理员岗位职责1.负责大厦业户接待工作，做到外表端庄、态度和气，热情大方，反应灵敏，处事稳健。2.负责为业户办理入伙、入住、装修手续。3.按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时刻接待。4.负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访工作。5.负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。6.完成办公室临时交办的工作。七、物业清洁员岗位职责1.负责本辖区的清洁卫生工作。2.负责公司及治理处业户的服务工作。3.负责大厦各区域的垃圾收集工作。4.完成领导交办的其他工作。八、工程治理部经理岗位职责1.在经理助理的直截了当领导下，负责机电安装修理工程的全面治理工作。2.负责大厦设施、设备的运行、保养、修理，安全检查工作的安排与落实。3.履行治理处签订的设备治理合同，完成下达的各项治理指标和经济指标。4.贯彻执行公司制定的《机电设备治理工作手册》，确保机电安装修理工程治理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。5.执行政府部门的有关行业法规，加大安全治理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。6.对设施、设备的运行、修理和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月许多于一次夜间查岗。7.负责职员的政治思想教育和专业技能培训，持续提升职员的综合能力和素养。8.负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施的完善工作。9.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和治理工作。10.负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。11.定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。九、工程技术员岗位职责1.负责对大厦机电设备的运行值班，处理一样性故障，参与协助设施、设备的修理、保养工作，对发生的咨询题及时向上级领导或治理处汇报。2.值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、智能设施、设备的情形，把握有关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。3.定时巡视设施、设备的运行情形，认真做好巡查记录和值班记录。4.配合治理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录修理投诉情形，并及时处理。5.保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。6.负责设备房的安全治理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房治理规定的行为。7.遇到突发停电或发生其他突发事故时，应镇定冷静，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知有关人员处理。8.加大防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全治理工作。9.协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发觉咨询题，杜绝白费。10.完成上级交办的其他临时任务。十、强电技工岗位职责1.协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。2.制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24h正常运行，显现故障能赶忙排除；显现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在5min内将发电机电源送至用电设备。3.负责供电系统的维保操作及制定供电设备的大、中、小修打算。4.按照系统运行情形进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。5.负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。6.完成上级交办的其他工作。十一、弱电技工岗位职责1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。2.负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，爱护治理工作。3.按照实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。4.完成上级交办的其他工作。十二、暖通技工岗位职责1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。2.负责空调系统、给排水系统的运行、维保治理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严峻滴漏现象，各类管道、阀门无严峻的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅。3.负责按规定做好空调、给排水系统的爱护保养及制定设备的大、中、小修打算。4.按照运行实际情形，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。5.完成上级交办的工作任务。十三、修理工岗位职责1.执行治理部制定的《机电设备治理手册》和有关技术规范、规定，熟练把握设施、设备的结构、性能、特点和修理、保养方法，做一名合格的修理人员。2.定期清洁所治理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。3.严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。4.发生突发情形，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。5.定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发觉咨询题及时处理。6.主动完成上级交办的各项临时任务。十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责1.负责本部门文件、图纸及技术资料的治理，建档和统一治理工作。2.负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的治理。3.负责部门考勤统计工作。4.负责修理单的接收及跟踪检查汇报工作。5.负责本部门文件打印、校对，及传真工作。6.负责治理处工程、物业、办公仓库治理工作。7.完成上级交办的其他工作。十五、安全经理岗位职责1.同意经理助理的工作安排，认真完成各项工作。2.对治安、车辆治理员日常工作进行检查、监督、考核和安排治理处的临时工作任务。3.协助安全治理经理制定每月工作打算，并检查安全治理部每周、每月工作执行情形，做好检查、考核记录。4.检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。5.负责处理治安工作中遇到的疑难咨询题，不能解决的及时向治理处经理助理或经理汇报。6.定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周许多于1次）对各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导。7.对因下属玩忽职守、多次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大缺失的，负领导责任。8.做好安全治理员的培训、考核工作。9.热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。10.熟练把握消防器材的使用，发生火警，应赶忙采取应急措施。十六、安全治理员岗位职责1.服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。2.负责本辖区车辆进出、停放治理，遇事要向上级报告。3.负责本辖区人员的进出治理。4.榜样遵守国家法令、法规，做到依法办事。5.熟悉本岗位职责和工作程序，把握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。6.熟悉有关消防器械的使用。7.负责大厦安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。8.负责大厦应急处理的抢救工作。9.负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。10.完成上级交办的各项任务。十七、财务经理岗位职责1.按照国家财务制度和财经法规，结合公司实际情形，制定适用的财务治理方法。2.按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会计制度承诺变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。3.围绕公司的经营进展规划和工作打算，负责编制公司财务打算和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。4.做好公司各项资金的与支出治理。5.定期汇总治理处的经济运作情形，提出合理化建议，为公司进展决策提供参考依据。6.做好财务统计和会计账目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料。7.定期检查财务打算、费用预算执行情形，监督各部门的财务活动，分析存在咨询题，查明缘故，及时解决。8.统一归口治理公司各种票据和账目，杜绝治理处资金流失。9.负责财务人员的业务培训和考核监督工作。11.负责向公司领导及政府部门作出财务报表。十八、财务会计岗位职责1.对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。2.对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并按照审核无误的原始凭证填制记账凭证。3.要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。4.按照规定设置总账，明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。5.按照审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错误时，不准涂改、刮擦，删除的文字或数字划线注销（必须使字迹清晰可辨），然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员盖章（签字）。6.按照规定，定期（月、季、年）核对账目、结账、编制会计报表，并做到报表数字真实、运算准确、内容完整、讲明清晰。任何人都不得篡改或指使他人篡改会计报表数字。7.按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制名目、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。十九、财务出纳岗位职责1.负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日清月结。2.负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。3.负责治理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对账，并按照需要编制银行存款余额调剂表。4.负责统一治理治理处的发票和收据。做好各下属部门领用和核销工作。二十、财务收费员岗位职责1.协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上同意公司财务治理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，账表相符，钞票据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达98%。2.按照业户需要提供上门收费服务，在预约时刻内准时到达。3.对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。4.完成治理处经理交办的其他任务。第七章物业治理费预算一、物业治理开支分类预算表序号支出项目名称月支出年支出备注一写字楼支出1职员薪金2公共设施、设备保养费3绿化租用、治理费4物业治理清洁费5物业治理办公费6公共区域保险费7固定资产折旧费8公共水电费9治理公司合理利润10法定税金11每月治理费支出合计元/㎡二商场支出1职员薪金2中央空调费3商场专用货梯费4商场专用手扶梯费5商场公共用水费6职员降服费7设施修理、保养费8绿化设施治理费9节假日活动宣传费10治理公司合理利润11法定税金12每月治理费支出合计元/㎡三车场费用1职员薪金2照明电费3公共用水费4每月治理费支出合计元/㎡四商务会所费用1职员薪金2会所用电费3会所用水费4每月治理费支出合计元/㎡五职员餐厅费用1餐厅用水费2餐厅用电费3餐厅用煤气费4每月治理费支出合计元/㎡二、物业治理处开支预算明细表序号支出项目名称算式支出金额（人民币元）月支出年支出一治理部职员薪金经理办公室1物业总经理2总经理助理综合治理部3治理部经理4文员兼仓管5资料治理员6业户接待员工程治理部7工程经理8工程主管9强电技工10弱电技工11空调水电工12万能工13文员兼仓管物业治理部14物业经理15商务咨询治理16信报收发员17会所治理员18物业清洁员19物业治理文员安全治理部20安全经理21安全主管22安全治理员23车场治理员24监控治理员财务治理部25财务经理/会计26财务出纳员27车场收费员二物业治理办公费1办公低耗品2办公交通费3节日布置费4办公电话费5办公水电费三公共设备爱护费1消防设备爱护费2扶梯设备爱护费3货梯设备爱护费4消防梯设备爱护费5客梯设备爱护费6空调设备爱护费7吊船设备爱护费8电器设备爱护费9技防设备爱护费10通讯广播设备爱护费11给排水设备爱护费12设备修理备用金四物业治理清洁费1写字楼厕所卫生纸2清洁剂类费用3清洁毛巾、工具类4垃圾清运袋5垃圾桶用干沙6垃圾清运费7水池清洁费8“四害”消杀费9清洁工具修理费10清洁治理备用金五绿化租用、治理费1外围绿化租用费2物业绿化水电费3室内绿化布置费六固定资产折旧费1电脑2复印机3打印机4传真机七物业公用电费1写字楼客梯2写字楼消防梯3生活水泵、排污泵41/F～19/F公共照明5泛光、霓虹照明6车库照明空调费八物业公共用水费1写字楼用水费用2商场用水费用3会所用水费用4餐厅用水费用九物业治理开支费第八章物业治理规章制度和档案的建立与治理一、治理规章制度科学治理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保证，为了达到高标准的治理目的，我公司已成功导入ISO9000质量治理标准模式。在接管物业以后，将严格按照质量治理体系的标准，实行专业化、规范化治理。制定出治理规章制度共计74条，其中公众制度12条，内部岗位职责20条，运作治理制度32条，职员培训考核制度10条。1.公众制度（1）《业户手册》。（2）《业主公约》。（3）《精神文明公约》。（4）《楼宇使用爱护治理规定》。（5）《二次装修治理规定》。（6）《二次装修治理协议》。（7）《装修人员治理规定》。（8）《出入物品治理规定》。（9）《安全治理规定》。（10）《消防治理规定》。（11）《清洁卫生治理规定》。（12）《园林绿化治理规定》。2.岗位职责（1）物业经理岗位职责。（2）经理助理岗位职责。（3）物业治理部经理岗位职责。（4）物业治理文员岗位职责。（5）物业治理员岗位职责。（6）物业商务治理员岗位职责。（7）物业清洁员岗位职责。（8）工程治理部经理岗位职责。（9）工程技术员岗位职责。（10）强电技工岗位职责。（11）弱电技工岗位职责。（12）暖通工岗位职责。（13）修理工岗位职责。（14）工程文员、资料员、仓管员岗位职责。（15）安全经理岗位职责。（16）安全治理员岗位职责。（17）财务经理岗位职责。（18）财务会计岗位职责。（19）财务出纳岗位职责。（20）财务收费员岗位职责。3.运作治理制度（1）《职员手册》。（2）《治理人员文明服务准则》。（3）《职员办公制度》。（4）《各部门月工作打算及总结制度》。（5）《物业治理工作廉洁制度》。（6）《职员培训制度》。（7）《内部财务治理制度》。（8）《档案资料治理制度》。（9）《值班治理制度》。（10）《公用品申请、购买、领用制度》。（11）《职员宿舍治理评比制度》。（12）《接待投诉处理及回访制度》。（13）《修理回访制度》。（14）《机电设备治理手册》。（15）《机电设备的编号方法》。（16）《机电设备的统计制度》。（17）《配电房治理制度》。（18）《物业防火安全检查制度》。（19）《大厦应急灭火抢救方案》。（20）《物业治理运作流程》。（21）《业户投诉处理程序》。（22）《业户入住工作程序》。（23）《业户入住装修治理工作程序》。（24）《物业治理档案建立工作程序》。（25）《物业治理档案监督工作程序》。（26）《物业资料操纵工作程序》。（27）《公共设施修理、养护工作程序》。（28）《机电设备修理工作程序》。（29）《安全治理工作程序》。（30）《消防应急处理工作程序》。（31）《园林绿化治理工作程序》。（32）《清洁治理工作程序》。（33）《社区文化开展工作程序》。4.职员培训考核制度（1）《新职员入职培训制度》。（2）《在岗职员循环培训制度》。（3）《职职员作考核及奖罚制度》。（4）《职员岗位责任月考核成绩汇总表》。（5）《经理助理岗位月工作考核表》。（6）《部门经理岗位月工作考核表》。（7）《部门职员岗位月工作考核表》。（8）《业户意见月上访统计表》。（9）《职员违章违纪处理意见申报表》。（10）《物业治理工作情形一览表》。二、物业档案建立与治理1.资料的收集资料的收集坚持内容丰富的原则，按照实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度动身，扩大信息的收集来源，从时刻上来讲是指从规划设计到工程的全部工程技术修理资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草苗木都应有详细的资料。2.资料分类整理（1）辨论真伪。（2）分类排序。（3）组编档号。（4）装订精美。3.档案资料治理（1）采纳原始档案和电脑档案双轨治理制。（2）采纳多种形式的文档储存方法，便于原始档案的治理（如：采纳录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法）。（3）建议尽可能的采纳电脑储存，便于查找调用，以便更好地爱护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。（4）建立健全档案的外借治理规定，档案治理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致，如有破旧，应及时修补。（5）档案治理室必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。第九章各项专业治理工作方案一、公共设施设备治理1.治理目标保证设备运行正常，无重大治理责任事故。2.治理措施（1）制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查修理保养运行记录、修理档案等治理制度。（2）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备治理和修理人员持证上岗。（3）设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘积垢，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。（4）建立供电、供水的治理制度，供配电、供水系统配置人员24小时值班。（5）监控系统等智能化设施、设备运行正常，有记录并按规定定期储存。按工作标准时刻排除故障，保证系统工作正常。（6）消防系统设施齐全，完好无损，确保随时启用。（7）消防治理人员把握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种咨询题。（8）制订有突发火灾的应急方案，设置消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患。（9）给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，按规定时刻对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的治理措施，水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅，汛期无泛水，地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故，修理人员在规定时刻内进行抢修，保证无大面积跑水、泛水，长时刻停水现象。建立事故应急处理方案。（10）公共配套服务设施爱护周到，公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好，大厦范畴内的道路畅通，路面平坦。二、安全治理1.治理目标（1）确保大厦内无因治理责任引发的重大火灾。（2）爱护好大厦内的公共秩序，操纵私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象；操纵小商小贩进入。（3）有预见性地对任何可能危险业户的安全情形，采取防范措施。2.建立交互式联动治安网络（1）在大厦设置流淌岗哨，实行24h值班巡逻制。做到2h巡视一遍，并记录安全情形及消防设备、公共物品的完好情形。（2）遇有紧急情形或其他治安需要，治理部通过对讲机下达指令，巡逻人员可在1min～3min内到达现场进行支援。（3）与当地派出所建立警民共建关系，并商请其警官兼任治理部安全治理指导员，定期与治理部安全治理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。3.紧急情形下的应急处理措施（1）发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等专门现象时，治理部迅速调集巡逻安全治理员，以最快的速度赶到现场，操纵局面，争取主动。（2）迅速调整人力、物力，以确保应急工作的顺利进行。（3）发生案件时，赶忙报警并爱护现场，协助公安机关调查破案。（4）治理部主任应在突发事件发生的第一时刻到达现场，沉着、机智实施处理，并向上级进行报告。三、装修治理1.日常装修治理（1）治理部安排人员办理装修队伍的培训、验资、登记、审批和发放各类证件。（2）跟踪施工情形，治理部主任每日巡视，了解各施工点施工情形，安全治理主管每日三次不定时巡视，了解施工情形及纠察施工队运行情形。（3）安全治理员24h值班，操纵人员进出并做好相应记录。（4）装修垃圾清运。采取定时上门收集和业户申请相结合的方法，袋装清运，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。2.装修安全治理（1）安全治理组负责装修日常安全工作。（2）与业户和施工队负责人签订安全责任书。（3）装修材料按指定时刻进入，安全治理员进行认真查验，发觉有毒、易燃、未作处理的材料严禁入内。（4）需要进行烧焊等动火作业，应向治理部提出申请，经批准后在治理人员监护下，方可作业。（5）安全治理员巡查时，对装修点的材料、装修方式进行认真检查，发觉不安全隐患，及时处理报告。（6）发生紧急事故时，按紧急处理措施程序进行。四、消防治理1.消防组织机构的建立（1）治理部负责建立消防安全小组。（2）治理部主任为消防安全负责人。（3）治理部其他人员为义务消防员。（4）安全治理主管为专职安全监督员。（5）日常巡视安全治理员为兼职消防巡视员。（6）治理部负责制定组织机构图及人员职责。2.建立各项消防制度（1）消防检查制度。（2）专职安全员每日检查小区内的消防安全情形，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情形等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由治理部主任审核。（3）兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情形巡视，每2h巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。（4）在安全检查中发觉消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患只是夜。（5）发觉业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。（6）治理部制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。3.防火措施（1）贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，治理部每周确定一名主管以上的治理人员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。（2）严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需修理时请及时找治理部安排施工。（3）严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。（4）不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。（5）不准在楼道、过道设置仓库，堆放杂物，阻碍通道。（6）严格装修审批手续，动火审批手续，保证每楼、每层有必要的消防设施。（7）公共场所严禁使用可燃性装修材料，室内使用可燃性材料要严格操纵，并加以处理。（8）配备火警时刻的必须器材，如：应急照明灯等。4.消防知识培训（1）对业户的消防要求（包括安全用水、用电），通过《业户须知》、《治理公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。（2）治理部内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学期时刻，学习教材是安全消防治理条例，内部的消防治理制度，设备设施的操作方法等，学习情形须详细记录。（3）治理部主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。（4）在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行在活动记录中登记并整改。（5）专、兼职消防员在上岗前必须同意消防常识和消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。5.消防设备治理（1）治理部负责建立消防档案。（2）治理部对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由治理部主任指定专人实施，并在各项安全检查中作为检查内容。（3）制定《设备治理制度》，对消防设备进行检查和爱护。6.消防演习（1）小区内每年至少组织一到两次消防演习，具体方法和内容参见由治理部每次制定的《消防演习方案》并报政府消防部门。（2）消防演习后，治理部主任编制《消防演习报告》。对演习过程中发觉的咨询题，及时调整、纠正并验证其结果。五、车辆治理为确保小区车辆安全，为业户提供良好的车辆保管服务，特制定本标准。1.小区停车场实行日夜24h值班制度，由小区安全治理员负责治理，车辆能够随时进出、停放。2.本小区停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出小区的磁卡（月卡或一次性卡0进入停车场。3.车辆进入：车辆进入停车场应一停二慢，必须服从治理员的指挥和安排，取得治理员同意后方可进入。4.车辆停放：车辆停放时必须服从治理