世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年

25三月2024世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年2、开发商目标理解；1、项目本体分析；3、市场机会分析；【成果提纲】：4、客户需求挖掘；5、战略和整体定位6、规划落实；7、产品建议。世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年属性界定1本体分析。世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年区域分析港区目前规划前景明确，但开发建设处于初期，基本没有人气，住宅缺乏产业人群带动目前区域内无住宅开发项目，仅本项目西侧有片安置小区安置小区居住用地临港工业用地一类工业用地港口用地港口用地商业用地物流仓库用地商业用地世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年区域分析处于开发初期，除港口有些工业建设外，项目周边基本是净地待出让临港工业用地净地工业建设世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年区域分析区位交通上本项目距离市中心7-8公里，车程15分钟，目前交通配套缺乏5min开发区浔阳区15min距离开发区约5公里，车程5分钟距离市中心7-8公里，车程在15分钟世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年本体分析项目地块毗邻赛湖，西侧紧邻景观河道，容积率中等，中等规模项目景观河市政小广场赛湖规划道路安置小区世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年本体分析项目地块毗邻赛湖，西侧紧邻景观河道，容积率中等，中等规模项目住宅用地：151.5亩商业用地：35亩地块经济指标：规模：总占地186.5亩，其中住宅用地151.5亩，商业用地35亩容积率：不大于2.0，考虑总体综合容积率地价：按照40万/亩计限制条件：商业地块总体量不少3.5万方，主楼高度不低于36米世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年九江人对项目地块认知尚属城市郊区地带三线城市郊区中等规模项目强势景观资源强势“赛湖”景观、西侧紧邻“景观河道”占地185亩，容积率2.0，属于中等规模世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年前提2开发目标。世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年开发商背景信华集团，九江房地产市场领军旗帜，多个项目已成为九江市的住宅标杆01994年成立2003年 西园改造62005年 信华国际商务中心72006年 信华城市花园234曾开发信华苑、湖滨花园（南区、北区、东区、中心区）、长虹家园等新型住宅小区，开发面积达50万平方米152010开发区项目、城西港区项目决定了：信华开发项目对品牌、形象的有一定追求，作为行业的领导者，肯定不能做一般化的产品，要做市场趋势的引领世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年开发目标风险控制的前提下，形成良好立势效果和最大利润实现，引领九江市场全新的居住理念开发商目标——作为在全省已经享有一定知名度的本地大型开发企业，对于本项目的开发目标是风险控制的前提下，形成良好立势效果和最大利润实现，引领九江市场全新的居住理念。基于目标和影响因素，项目开发的原则及次序：风险控制原则：优先控制开发风险，特别是启动期风险控制；资金效率原则：保障快速有效的利润回现，尽快打平资金投入；立势效果原则：使项目自身在新区起势阶段形成良好的立势效果；利润空间原则：保证项目整体运作的弹性操作空间和利润的最大化；竞争规避原则：尽可能避免与其他项目形成内部同质化竞争。横向影响因素——结合九江正在操作的其他项目，考虑各项目之间的平衡关系，即内部竞争的规避；纵向影响因素——项目自身立势至关重要，但同时保留弹性的开发空间和灵活性，来保证利润和影响力的最大；世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年世联理解2、项目对品牌形象的追求和利润的追求远大于速度的追求；1、项目地价低，开发成本带来的市场风险很小，资金的风险控制压力较小；世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）品牌目标——通过项目形象和市场实现来刷新信华的品牌，进一步拉高企业品牌认知；同时能通过本项目的成功打造，创造信华全新的企业产品线；财务目标——价格打破常规市场体系，整体利润最大化；S我们有什么？（针对现状的实证分析）企业层面：信华集团，九江市场的领头企业；但缺乏郊区产品线的经验积累；区域层面：陌生的郊区，区域人气不足，房地产开发尚未起步；项目层面：具备较强势的赛湖景观资源，地价有优势；市场层面：成本导向型市场向产品溢价型市场起步核心问题是什么？核心问题：陌生区域项目如何控制风险，确保项目利润最大化？陌生区域如何控制开发风险？如何发挥项目资源，引领需求，确保项目价值的最大化？我们通过金字塔结构来分析和界定核心问题世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年机会3市场分析。世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年1宏观背景分析世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年从2009年一季度6.1%的近年来谷底，到二季度7.9%，再到三季度8.9%，全国GDP季度增速呈明显“V”形反转。中国经济已较快扭转了增速下滑态势，保增长取得了明显成效。【地块解读—区域现状】宏观背景09年全国GDP呈明显“V”形反转，经济已扭转了增速下滑态势，保增长取得明显成效世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年此次会议仍把房地产作为拉动消费和经济增长的手段，这说明即使经济危机过去，房地产对拉动投资的重要性有所下降，从需求的角度来看，房地产对中国经济的持续发展仍十分重要；会议还强调了对改善性购房需求的支持，其实质上就是承认了“二套房”的合理性，因为在实际操作层面上，根据无法清楚界定“改善性购房需求”和投机需求涉房重要政策：要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度历届经济中央工作会议的主题宏观背景2009中央经济工作会议定调2010：房地产拉动经济的地位依然很重要世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年边缘政策次边缘政策核心政策边缘政策——交易税费等。影响交易成本。交易成本和收益相比忽略不计时则政策无效次边缘政策——利率折扣、首付成数、自由资金比例、各种给融资设置的门槛或者障碍（审贷力度、资金流向监管等）等；影响金融杠杆率、资金获得的便利性；资金太多时、执行空间大时政策无效核心政策——央行三大货币政策（公开市场操作、利率、存款准备金率）；影响流动性、融资成本、持有成本；具有强制性、通过资金直接影响房地产，有效性通常都很强宏观背景近期政策的频繁调整标志着“平抑房价”的大基调在逐步深入世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年公积金贷款利率上调927新政关于促进节约用地的通知关于促进房地产市场健康发展的若干意见1022新政地方政府出手救市公积金贷款利率下调资本金比例下调国4条国11条资本金比例上调物业税空转物业税开征研讨清查闲职土地货币政策动态微调二套房政策收紧公积金政策收紧二套房再次收紧交易税费优惠取消准备金率上调关于开展房地产市场秩序专项整治的通知2007年至今政策走势一览收紧政策刺激政策提高首付比例土地出让新政世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年宏观背景楼市和高房价成为两会期间热议的话题，在和谐的主题之下，政府频频表态抑制房价的快速增长世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年宏观背景从九江市场层级来看，仍属于成本导向型向产品溢价型市场起步，市场泡沫空间小九江2005-2009年成交量和价格走势九江市场在经历06-07年的快速城市增长之后，07-09年整体均价趋于稳定，3450-3600元/平米之间，从开发成本判断和售价表现来看，仍属于成本型市场即使在09年全国一二线城市价格暴涨的背景下，九江楼市的趋势性增长很小成交量受市场影响较明显，08年受到大势影响，下跌到40万方九江房价相对较低，属成本型市场，涨幅始终平稳，房价泡沫成分小利润空间估算：按照地价70万每亩，容积率平均2.0计算，地价500＋高层建安等开发成本2500合计成本约3000元，利润空间在500元左右世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年国家平抑房价政策调整不断深入，2010年成交量会较大的被压制；九江房地产市场投机需求少，内生性市场特征利于保证自身市场的相对稳定2010年国家政策调整的目的为打击投机，鼓励自主和改善需求；

经济稳增长，促转变，定调2010年房地产平稳发展；【宏观背景分析小结】对本项目的启示：2010年市场宏观政策频出，可能会带来市场观望效应，由此对九江市场造成不确定性，项目前期开发应该充分抓住主流需求，确保前期资金安全世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年2住宅市场分析世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年市场分析开发区板块的大量开发，城市建设中心西移，城西的市场认知度逐步提升浔阳江畔5300-5500浔阳区南湖国际5100-7100丽景湾4600-5000时代豪邸3800-4400水岸豪庭4400-4800城市花园3900半岛一品洋房4500、联排8000东方塞纳4000柴桑春天4700-5200首府联排5000-7000、叠拼5500庐山区主要供应为高层及小高层产品，价格集中在4500~5500元/平米，主要驱动力为城市价值及景观价值。主要供应为高层及小高层产品，出现少量低密度物业，高层及小高层产品，高层价格集中在4000~5000元/平米；别墅价格在140~200万。主要驱动力为区域发展价值、稀缺物业及强势景观价值。开发区莱茵美郡3700主要供应为高层、小高层、多层产品，价格集中在3700~4100元/平米，主要驱动力为——香域半山3800~4100世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年市场分析市场改善需求的高层产品面积段主要集中在120~140㎡，别墅户型面积段在200~300㎡80~9090~120120~140140~180200~300300以上30单位平米单位万元6090120150200以上30~45万50~85万东方塞纳浔阳江畔浔阳江畔九江豪庭时代豪邸东方塞纳时代豪邸柴桑春天45~56万柴桑春天（未开盘）首府柴桑春天柴桑春天南湖国际南湖国际60~140万南湖国际半岛一品半岛一品140~200万300万丽景湾首次置业客户，承受总价30~60万，需求面积主力在80~120平米，关注配套、交通便利性首次改善客户，承受总价60~100万，需求面积主力在120~140平米，关注居住环境、景观享有多次改善客户，承受总价100万以上，需求面积主力在公寓180~200平米，别墅200~300平米，看重产品的稀缺性及景观资源的一线享有世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年市场分析从城市居住到城市景观改善再到改善性外溢，市场出现主动郊区化趋势产品驱动型资源驱动型

客户会受稀缺的低密物业形态及强势的景观资源所驱动，主动郊区化置业客户需求：低密度物业类型，给客户全新的居住体验，有天有地的庭院空间私有化；创新以及稀缺的产品形态，吸引客户改变原有的居住方式客户需求：强势的景观资源享有，一线临湖或者临江的景观视野；市场案例：首府低密度物业类型，吸引全市高端客户，改变原有城市化居住模式，主动郊区化置业，享受低密度居住体验；八里湖强势的景观资源享有；市场案例：浔阳江畔地段并不成熟，凭借江景资源拉动客户认知；世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年市场分析江景、湖景的景观溢价能力开始在市场上兑现，单价溢价能力达到1000元浔阳江畔南湖国际丽景湾4000单价元/平米45005000550060006500700075008000580068004800540055006500溢价600元/平米溢价1000元/平米溢价1000元/平米销售代表访谈语录：“一般看不到湖景的房子购买人群是教师、事业单位等；能看湖景的基本都是私企业主。”“楼层高一点能看到江景的房子和看不到江景的房子价格能差到1000元左右。”“联排现在临湖的已经卖到7000多了，不临湖的也要5000多了”。客户访谈语录：“我肯定还是喜欢可以看湖的房子啦，景观好嘛，就是有景观的太贵了，要是便宜点就好了。”“楼层好像越高价格越贵吧，景观好嘛，但是我要买也不买特别高的，差不多15.6F左右景观其实也挺好的了。”“江景房肯定比湖景房感觉好多了嘛”。世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年市场分析市场短期供应以小高层高层为主，低密度产品，尤其是别墅类产品显现稀缺价值区域项目名称占地面积（万平米）建筑面积（万平米）物业类型浔阳区丽景湾5.218.8高层南湖国际3.417.6高层时代豪邸2.58.5小高层长盛锦江2.89.3小高层、高层百岁坊华庭43高层城市花园1736多层、高层九江豪庭0.878小高层、高层浔阳江畔716多层、小高层、高层世豪名置2.26.2小高层、高层开发区首府

联排、叠墅、多层新湖柴桑春天63.595.6多层、小高层、高层国豪水岸城6.213.3多层、小高层、高层龙开御景1.74.5多层、小高层、高层半岛一品7.112.8联排、洋房、多层、高层阳光锦城2.85.1多层恒盛上花园4.47.9多层、小高层、高层庐山区莱茵美郡9.320.1多层、小高层浔阳名城5.713.9多层、小高层、高层香域半山6.110.9多层、小高层、高层市场情况：整体射击场目前仅首府、半岛一品有低密度联排产品供应，且已接近尾盘，后期储备量少待开楼盘，柴桑春天有约90多套，具体开盘时间不详销售访谈语录：“多层产品肯定比高层产品好卖，一个是因为多层现在越来越少，另外是由于多层的后期使用成本更低”——半岛一品销售代表访谈“我在九江做了4年的房产了，九江的别墅特别的少，我们这么大社区也就只有90多套，老板想做成现房再卖，可能是想卖个高价”——柴桑春天销售代表顾秀娟世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年从08-09年土地出让来看，开发区板块供应趋于稳定，且地价水平决定本项目的未来价格受波动的可能性小市场分析08年土地成交量08年土地均价08年土地单价09年成交量09年土地均价09年土地单价销售均价估算(按照30％利润）浔阳区584.4477.861958420.7923231.036317335500开发区52.33140.215910524620庐山区308.2258.6132440763.141886.593964941002008-2009年九江土地成交数据统计(按照平均2.0容积率计)土地供应分析对项目的启示点——1、2008年-2009年土地成交以开发较晚地区较偏的庐山区为主，市场的外溢型供应结构已经成型，价格外溢型供应市场扩大，竞争层级进一步加剧；2、从土地成交价来推算，2010-2011年庐山区的销售均价在4100元/平米，而开发区的销售均价在4620元/平米，开发成本导致价格下行的空间非常小3、开发区由于08-09年土地供应相对少，本项目短期内有机会承接开发区外溢化的需求世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年市场分析市场产品认知和供应水平开始从提交核心产品向外围产品层阶段过渡，产品力水平有限质量采光通风交通价格环境会所建筑风格服务人文体验品牌身份户型物管配套教育功能随着竞争的升级，产品的打造必须要有前瞻性。但由于九江市场处于三四线市场，市场成熟度有限，本项目在客户需求和产品创新上要把握适度领先。核心产品层外围产品层外延产品层世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年案例分析信华城市花园：信华在九江已拥有多年开发历史，拥有强势的品牌认知度，同时所做项目的品质也有良好的市场认可案例：信华城市花园项目指标：占地面积：约18万平米容积率：2建筑面积：总建面36万平米，其中二期12.6万方项目优势：信华集团在九江有稳定的客户基础，客户对品牌的认知度已经有明显的体现同时信华的产品设计从户型设计、项目形象的打造以及外立面材料的运用，都得到了市场客户的良好口碑及认可面砖世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年案例分析首府：双面环湖，原生态低密度社区，凭借强势资源和低密度物业类型稀缺稳定去化案例：首府项目指标：占地面积：63亩，总共138套容积率：0.7-0.8建筑面积：约3.5万平米物业形态：联排、叠墅、多层、双拼项目配套：水岸会所、游艇码头、网球运动、水上高尔夫平台、水上亲水栈道项目优势：稀缺别墅物业，全新低密生活体验，强势的湖景资源，私有化水岸线，营造高端低密社区形象联排多层、叠墅叠墅世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年案例分析案例：柴桑春天项目指标：占地面积：953亩/63.57万平米容积率：1.5建筑面积：95.35万平米物业形态：联排、多层、小高层、高层项目配套：幼儿园、九年一贯制中小学、大型综合性泛会所、室内游泳池、大型商业中心项目优势：自我城市中心化，通过社区的超大规模，自我“造城”，完善生活配套，形成全新的价格体系，跳脱周边市场价格区间柴桑春天：大盘规模带来的配套优势和社区环境优势，开发步入中期后快速崛起学校07年08年09年520030004000通过配套规模的逐步完善，价格逐年上涨06年2000均价世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年案例分析案例：丽景湾项目指标：占地面积：78.23亩容积率：3.6建筑面积：18.8万平米物业形态：高层、商铺项目配套：自身配套：主力百货、超市、高级会所等生活配套设施周边配套：已建成WalMart教育配套;如湖滨小学、市十一中、九江一中项目优势：城市级湖景资源高层住宅，拥有良好的城市资源及景观价值，同时景观给项目带来良好的溢价空间项目价格：5000元起价，最高价9600元丽景湾：高耸挺拔的项目形象，最大化利用南湖一线景观资源，成就九江价格标杆销售访谈语录：“来买我们房子的客户其实大多是冲着湖景房来的。”“现在我们的楼王单价标到了9600了，当然这个更多的是价格标杆的意思”——丽景湾销售经历访谈世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年【住宅市场分析小结】板块竞争层面产品竞争层面1、庐山区板块是未来的市区价格外溢型主战场，城西港区由于区位交通和区域成熟度劣势而难以分流市区价格外溢客户2、开发区板块价格稳启加上放量稳定，和本项目形成价格剪刀差，本项目存在分流和承接机会1、低密度市场由于供给稀缺，产品价值空间大2、凭借景观和产品驱动，外溢改善型需求开始兑现市场价值3、市场产品打造水平有限，以产品品质和配套为代表的外围产品价值开始兑现溢价世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年3公寓市场分析世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年公寓市场九江的小公寓供应较少，以过渡性的租或住为最终使用目的，价格实现较低案例1：Y－BOX——精装修附加值户型面积在51-126㎡，以51-76平米为主；通过精装修来带动投资潜力，单价实现在3400-3900元客户以投资客户和周边过渡型居住年青客户案例2：时代赢家——高租金回报面积30-60平米，总价在18-25万之间，租金水平900-1000元/月。凭借酒店式服务概念和开发区的高租金回报，吸引了大量投资客户买入，少量的开发区年青过渡自住客户受市场挤压09年市场回暖，价格不断上涨，部分刚性需求受到挤压；公寓作为满足居住基本功能的低总价产品受到首置客户的青睐市场告诉我们什么？受租金回报驱动公寓投资产品的市场表现受项目所处的投资前景和租金回报潜力。世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年公寓市场作为过渡性居住的替代产品，客户关注：项目所处区域的成熟度和产品自身的性价比Y-BOX销售人员访谈时代赢家招租人员访谈周边年轻人群比较多，像九江职大的，还有开发区一些厂里的。有些是买来自己住住，有些是租的。这边租金还是很高的，能租到600-900元一个月，其实按照我们的3500的价格，租金回报还是不错的。08年由于周边配套没有起来，租赁市场不好，所以当时卖的也不好，才3000多点带装修。现在周边配套好了，酒吧，餐饮都开起来了，09年就卖的比较好。主要是附近工作的年轻人，还有很多是外地像周边县市来投资的世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年公寓市场目前供应产品仅以精装修作产品附加值，在产品外在形象、户型设计和服务上严重欠缺Y-BOX和时代赢家都采用了精装修的方式来提升产品附加值，提升了投资价值，降低了居住成本。但是在户型设计、产品外在形象和服务上根本没有提供附加值。Y-BOX就在九瑞大道水果批发市场内，属于市场建设的一部分，外部形象很差，人群嘈杂，没有物业管理。内部户型设计也是没有任何亮点世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年【公寓市场分析小结】1作为普通居住型产品的替代品，公寓自住需求关注点同样聚焦在地缘工作的便利程度和价格上。本项目更容易吸引关注区域投资前景的投资客户需求2公寓市场的供应水平非常初级，附加价值非常低，本项目有能力从户型设计、立面形象和服务上大大超越现有市场供应，从产品力上吸引投资者世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年4商业市场分析世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年商业市场商铺价格能实现同期住宅的2-3倍。50-100万是主流的商铺总价，基本都采用直接销售楼盘名称产品形态主力面积销售价格住宅价格主力总价销售情况时代豪邸一层层高5米，面宽4米30-90平米为主，总体量4000方视面积和位置，价格900080万元50%，两头去话较好，中间区域的50-60平米相对较差九江豪庭单层5.2米80-100平米单价9000左右400070-90万元基本销售完毕，还剩2－3套浔阳江畔3层设计，1层高5米100-120平米1层18000，2层8000，3层70005000-550070-200万销售状况一般。总价过高和区域发展不成熟是大原因1、商铺投资的热情相对较高。视项目地段和人气，商铺价格实现较好，能实现同项目同期住宅的2-3倍价格2、总价区间段上100万是主流总价的上限，超过后市场接受度有限。50-60万的商铺总价能获得更多的市场青睐3、销售基本都是采用直接销售，不返租，不承诺投资回报率。商铺的营销手段非常初级，缺乏打动投资者的营销工具。世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年商业市场综合市场表现和客户访谈，商业需求关注点集中在低总价、投资前景和产品吸引力低总价投资前景产品魅力浔阳江畔销售访谈：我们的商铺面积相对比较大，像二层、三层都是大体量一块卖的，所以目前卖的不好。不过问的人还是多时代豪邸销售访谈：商铺老百姓心里能承受的价格总价也就在是50-60万左右浔阳江畔销售访谈：目前这个区域商业还没有起来，所以客户也不太敢买，毕竟总价都超过100多万了。目前市场在售的商业以街铺和底商为主，形式较单一，产品缺乏营销吸引力。业态定位上以社区服务型商业为主，没有出现主题性较强的商业产品上更多的体现在做足层高提供附加值世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年商业市场商业物业供应形态以单一的街铺为主，形象和建筑主题化落后，产品缺乏营销吸引力世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年商业市场九江人餐饮娱乐消费非常发达，尤其在餐饮需求，中高等人均消费在40-100元，以水产和本地菜为主九江人主要的消费爱好包括：餐饮、麻将、KTV、桑拿等。餐饮消费水平：中等在30-40元，高一点的在60-80元，除去商务宴请外，对包厢没有特别的偏好。餐饮菜系：以九江本地菜和武宁等县市菜品为主，喜好江鲜水产类，九江人口味普遍较重。客户访谈语录：“九江人最喜欢就是吃，以本地水产鱼类比较多”“九江人不怕远的，就是怕不好吃，一般周五到周日，不打电话基本上就没有位置了”——九江电厂胡小姐九江人特别好吃，到处都是饭店，而且生意都挺好的，像九龙街那边是成片的吃的，生意非常好。即使去好点的酒店商务宴请，人均一般就是100来块钱。——在九江做生意的杭州人刘先生世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年商业市场目前市场供应集中在九龙街、庐山南路和柴桑大市场，餐饮娱乐休闲一站式消费地较少客户访谈语录：“九江去的最多的地方就是九龙街了，那边吃和玩的比较全一些，其他夏天可以去柴桑那边吃大排档，人挺多的。”“如果你们那边吃喝玩乐比较齐全，然后交通和停车位比较便利，还是愿意去的”——九江电厂胡小姐世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年商业市场通过访谈发现，商业主题的综合性、餐饮的特色性以及公共服务是拉动客户消费的关键0%20%40%60%80%100%客户消费关注点分析0%20%40%60%80%100%餐饮的特色和口味公共交通配套主题多样性停车场服务态度消费环境价格规模通勤时间商业地点品牌营业时间客户关键关注点客户非核心关注点世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年1商业物业必须控制客户投资成本，通过产品附加值(面积赠送、风情化街区)和投资潜力保障(规划利好、投资回报)两方面提升市场热度2郊区目的地型商业必须从商业功能主题的丰富性和特色性作出特色，吸引消费人群导入【商业市场分析小结】世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年客户4客户分析。世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年客户结构住房需求呈金字塔型，以首次置业及首次改善型客户为主低端客户中端客户高端客户市场需求呈金字塔型，低端客户基数大，高端客户位于金字塔顶端，相对基数较小。低端客户以刚性需求为主，中端、高端客户以改善型、投资型需求为主。很多看别墅的客户都是九江人在外地做生意的，觉得我们别墅才1万块钱挺便宜的。——柴桑春天置业顾问我们这事业单位的人买的比较多，像警察局、检察院等都有。——半岛一品置业顾问客户基本都有几套房子了，属于改善型的客户，夫妻两的多一点，拖家带口的不是很多，小孩有的念书或者出国留学去了。——首府置业顾问世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年客户特质九江客户性格特征：精明、爱面子、务实、讲究吃穿、重口碑九江客户典型特征买东西比较关注实际使用效率，对赠送、性价比都字眼敏感眼见为实，营销的实景展示非常重要讲究口碑，老带新对大多数项目成交促进很大对餐饮的需求很旺盛，喜欢到处找美食品尝希望别人认可夸奖自己有眼光、有品位，虚荣心较重精明务实爱面子讲究吃、穿重口碑世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年客户研究客户研究目标是作为研判客户定位的基础，并指导项目与产品定位，了解客户演变项目定位分期策略客户研究项目客户构成，特征、需求、演变规律以及与项目开发分期铺排的对应关系由客户定位指导下的项目定位，包括整体定位、产品定位、形象定位等启动期定位分期客户策略客户研究目标分解什么客户对城西港区存在需求？对于城西港区的需求是什么，有何特征？需求所受的影响因素有哪些？需求产生的节奏如何？世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年客户盘点根据置业目的与支付能力将市场客户分为四大类，并对每一类进行深入研究在前述市场分析中，我们明确了各片区不同的客户构成及流向，对现有客户以下列两种标准进行划分综合两种标准进行划分依据置业目的投资客户自住客户投资兼自住客户依据支付能力高端客户中高端客户中低端客户投资客户主要以租金回报、短期变现或长期增值为目的，目前多集中在市中心板块，少量开发区板块高端置业市场高端客户，极其看重对地段、资源及产品的占有，置业目的多为高端改善、身份象征及落叶归根等改善居住置业目的多为改善换房，目前市场多表现为中高端群体，对于产品及社区环境的关注力度较大刚性需求市场主流客户，目前多由支付能力中低端的群体构成，职业目的多为婚房或拆迁等刚性需求世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年客户盘点高端客户现状——高端客户多存在市区南湖板块及开发区双湖板块项目，财富层级较高典型案例——首府别墅的客户基本都是商人、政府工作人员，在九江的高端人群；买别墅的客户也还是比较关心居住环境及投资潜力；客户基本都有几套房子了，属于改善型的客户。他们大部分是本地人，从客户结构上来讲生意人要比政府工作人员多。生意人能占到50%~60%。参照在售项目：丽景湾、首府等

高端客户现状需求产品高品质大户型产品/别墅类产品（200－250㎡左右）置业次数多次置业总价承受能力100万元以上客户构成九江本地人在外做生意的/大型企业高层/政府及事业单位高层/大城市创富人士客户置业目的资源或产品形式占有/资产处置，长期保值客户关注因素产品形式/地段价值/环境资源/居住圈层高端客户现状小结——现有高端客户多集中在市区南湖板块及开发区双湖板块高端项目；置业目的多出于资源占有；关注因素相对单一，看重产品及环境资源。世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年客户盘点高端客户特征——高端客户显示出较强的购买力，市场高端项目不足以匹配客户身份销售代表访谈语录：“九江在外地做生意的很多，40岁左右，中国的传统还是落叶归根嘛一般在广东、深圳、上海、北京自己办厂的比较多。”“我们一般都不跟父母住，觉得3、400平米太大了，差不多200多平米就够了，车位最少要1-2个比较方便嘛。”“很多外地做生意的客户觉得我们别墅才1万块钱挺便宜的”。高端客户访谈语录：“九江的别墅很少，要么就是很老的房子了，要是有我肯定还是想买的”；“九江城市等级不高，产品也一般，好房子太少了，要是有好房子，应该会保持关注吧”。是否有可能引导购买力强目前高端客户多聚集在市区及双湖板块，体现出较强的购买力，尚未有强烈资源的高端项目将其挖掘九江市场高端客户特征——高端客户对资源、产品形式占有意识强，关注度较高，因此有可能被好产品吸引是否可迎合需求供应不足许多高端客户在九江无法找到满足自我需求的高端项目与自身形象相匹配打造高端项目形象，引领全新居住价值理念目前高端客户显示出较强的购买力及稀缺物业产品需求旺盛，因此高端物业市场响应度较高世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年客户盘点改善客户现状——中高端客户大量存在，且已显示出重居住环境而轻区域认知的趋势典型案例——柴桑春天位于朝阳东路板块，利用强力园林展示与优质产品弱化了区域认知不足的弱点，成功提升区域价格平台；成功挖掘出市场新兴的中高端客户，对品质追求且有相应支付能力；客户主要集中在私企业主与电厂等企事业单位中高层。参照在售项目：柴桑春天、半岛一品等中高端改善客户现状小结——市场原有中高端客户多集中在老城区板块，主要驱动因素为城市价值认可；开发区的项目在物业类型、产品及园林上下足工夫，以居住环境及资源享有性调动了客户，使其不再纠结于区域的抗性。中高端改善客户现状需求产品创新高层户型（120~140㎡三室居多）置业次数二次置业总价承受能力60－85万元客户构成企业、事业单位中高层管理客户置业目的改善居住环境/带有长线投资性质的自住客户关注因素项目形象及园林景观/产品设计/地段价值认可世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年客户盘点改善客户特征——对市场保持关注，不同驱动因素导致流向从市区中心向外分化参照在售项目：柴桑春天、半岛一品等销售代表访谈语录：“客户主要觉得我们的内部环境比较好，配套也很完善。其实我们第一期卖的不是好的，也是区位不被认知。后来是内部环境做好了才吸引人的”“其实很多买我们房子的客户自己都有车，所以对交通不是很关注，觉得住得稍微远点，环境好点也就不太在乎了”中高端客户访谈语录：“面积不要太大了，120~130平米左右三房就够了，自住跟以后考虑投资都可以”“我觉得柴桑春天挺好的，规模很大，配套也很齐全，开发区也不闹，环境比较喜欢吧，价格也不是很贵，所以就买了”除去领先生活方式驱动、景观资源驱动外，对高端社区带来的社会属性的追求也造成部分中高端客户向外部改善。九江市场中高端客户特征——重复购买九江中高端改善客户购买力较强，对价格有一定敏感，但对好项目多会保持强烈关注。不同驱动因素生活方式驱动——一些领先的外地工作的九江人或者九江本地的注重生活回归的知富阶层，开始追求闲适的生活方式，从市区撤出景观资源驱动——凭借强势的景观资源和独特的社区环境，部分中高端改善客户愿意从市区向外分化世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年客户盘点刚性需求现状——刚性需求作为九江市场最重要的置业群体，受总价限制且依赖配套参照在售项目：东方赛纳、九江豪庭等中低端刚性需求客户小结——刚性需求客户为现在支撑九江房地产市场的主流客群；在各楼盘中均有大量存在，对总价敏感，同时极为看重地段和周边的配套情况。刚性需求客户现状需求产品高层户型（90~120㎡两室、小三室居多）置业次数首次置业总价承受能力35－50万元左右客户构成九江人及周边县城客户/外地人在九江做小生意客户置业目的婚房/学区房/刚性改善等客户关注因素总价限制/周边配套/公交体系世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年客户盘点刚性需求特征——中低端客群关注因素多，价格和配套是其最大的敏感点参照在售项目：东方赛纳、九江豪庭等销售代表访谈语录：“来这边买房子的人主要关注点是阳光，就是朝向问题，还有交通是不是方便，还有小区的安静程度”“来我们这买房的有公务员、老师、医生等这类人群，也有帮小孩买婚房，帮老人买养老房的，但三代住一起的很少”中高端客户访谈语录：“主要是为了孩子读书，想让他有个好点的学习环境，不要像我们这样没读到什么书的，只能赚辛苦钱”“现在房子贵呀，大了买不起了，先买个小户型吧，以后又条件了再说，现在还是要赚钱供孩子读书啊”房子交通还是要方便，周边配套齐全肯定是首要的九江市场刚性客户特征——强烈关注价格——35万的总价限制基本成为中低端客户普遍接受上限配套——对于周边生活配套、交通配套等关注强烈，暂时无法离开成熟区域一般关注与市中心的距离物业费及使用成本户型设计及朝向等较不关注产品创新/园林设计/整体风格物业服务/景观资源/价值附加刚性需求客户价值体系复杂，但对价格的敏感和配套体系的敏感性使得在品质和环境上的追求受到制约难以实现。世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年客户盘点投资客户特征——构成与中高端及高端客户趋同，目前主流多出现在市中心及开发区受现有投资项目限制影响，投资客大部分体现在市区核心地段的公寓类项目中，以短期租金收益为目的，但未来会因项目而产生明显的长线投资客群。投资客户特征需求产品商铺/商住公寓客户构成九江电厂中高层居多/政府及事业单位中高层/私企业主客户置业目的长线增值目的为主，及租金收益情况，跟风投机者较少客户关注因素政府规划前景/地段价值/投资回报率/周边租金水平世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年不同客户和项目开发的匹配分析价格实现对项目的要求开发风险品牌贡献高端客户高稀缺的产品和资源市场实现度高高中高端客户较高一流的产品品质和居住环境需求刚起步，前期客户群体较少高中低端客户低交通、生活配套、价格客户群体大，但对项目接受度有限低投资客户低前景、性价比前期接受度有限低【客户分析小结】1、区域短期成熟度有限，前期可以抓住高端客户对产品和资源敏感，而对地段和配套相对不敏感的需求；2、随着中后期社区居住品质的成熟，社区的居住品质的唯一性和圈层的示范性拉动以及中高端改善需求的外溢分化，中高端客户可以把握；3、为防止中高端客户需求量的不足，可以通过项目的自我城市化、产品性价比两方面来引入少量投资客户和刚性客户，加速消化。世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年客户演变项目初期客户以对低密物业有强烈需求的高端客户为主项目发展初期首抓的客户群体——项目目标客户群体的演变规律——发展初期发展中期发展后期首批客户受外因与内因驱动并重，不同点表现在对产品的强烈认可和居住环境的主动追捧中期客户受产品和项目的影响力驱动，更多是基于项目购买后期因项目与区域影响力扩大而吸引的更广泛的客户群体项目客户演变初期是一个由外因及内因共同驱动，客户范围逐渐丰富扩大的过程客户类别驱动因素需求产品核心客户九江本地的高端客户低密物业的强烈需求；资源环境的强烈占有联排类产品150~200万元世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年定位5定位战略。世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年领导者—垄断价格—产品有不可重复性—过河拆桥追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者本项目的战略选择——领导者占位市场占位策略：领导者占位，通过产品制胜和商业配套完成自我中心化和价值体系构建，获得自我定价权世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年引领市场主动郊区化趋势，从产品和居住氛围营造上自我中心化，打造市场第一、信华专属的郊区产品品牌通过产品制造稀缺与卖点，拔高项目调性，将项目打造城九江最具吸引力的新兴富人区——“创造需求”从开发思路和规划理念两个方面塑造全新的低密度郊区居住氛围，引领九江高端新一极的生活方式理念引领品质制胜主要抓住客户在户型、园林景观上的强烈认知，制造九江唯一性产品面积在需求段上控制建筑面积，提升附加值营销前置整合区域规划和政府资源，营销前置，拉升项目的高端形象感知开通社区市区巴士、城市路标和指示牌等强化区域的城市化意向SXC模型理清项目本源和外部研究，结合市场占位策略，得到项目整体发展战略：世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年开发策略：前期卖稀缺别墅类产品，确保资金安全，同时商业配套为区域认知造势；后期高层产品依靠社区成熟和圈层示范效应拉高价值利用市场供应稀缺，卖别墅产品，产品充分溢价商业街区启动，奠定项目中心地位，成功立势产品品质超越市场，高档形象刷新市场卖点:产品和生活方式产品：别墅＋商业01卖点:社区成熟和圈层产品：高层02高层时间上后置，景观溢价能力增加别墅产品建立富人区认知后，高层卖圈层、卖社区成熟带来的示范效应世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年整体定位全国现象项目整体定位信华集团·港城中心·赛湖畔·墅居九江首席·低密度生态居住社区城西港区首个高端低密度大盘；具备强力投资信心的港区发展前景；提供优质居住环境的水景资源条件；打造纯粹生态居住的低密化生活方式和强势的创新产品品质。基于项目核心价值的整体定位世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年信华集团·城西港区·赛湖畔·墅居揽湖·观天下——九江首席·低密度生态居住社区世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年形象定位全国现象项目形象演绎项目形象演绎——品牌篇信华集团作为城市运营商，参与城西港区大发展的第一作品信华集团港区城市运营第一作品信华集团，九江房地产开发航母世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年形象定位全国现象项目形象演绎长江，

赛湖，

50平方公里

城市巨制，九江城市西拓和跨越式发展的主力平台—城西港区多年的商海洗礼

练就独到而精准的眼光

发现财富

只是一种本能

所以，港区

又岂能一直等待城西港区——九江经济的未来引擎项目形象演绎——地段篇世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年形象定位全国现象项目形象演绎项目形象演绎——资源篇赛湖资源——临水而居，生态私密世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年形象定位全国现象项目形象演绎项目形象演绎——产品篇精工产品——巅峰的生活体验精细的意念与质感，远胜于工业文明制造的简单愉悦

当CAD们机械地复制着别人的美

这里的房子，却在呼吸间传递着优雅和自信

同时，也在等待着欣赏她的人世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年产品介绍低密度＋高层的两极化搭配，低密度价值最大化，高层用地效率最大化。低密度以联排产品为主，依据资源状况制造少量双拼做价值标杆。功能定位充分营造楼盘低密度氛围和高端楼盘形象；以满足产品品质和资源和居住环境为驱动因素的主动外溢需求为主导主打城市主动改善产品，别墅产品最大化。利用别墅带来的圈层示范效应促进高层销售产品定位全国现象住宅产品定位世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年本项目公寓户型定位以125~140平米三房为主、向两端扩充产品线，设置少量230平米空中别墅作为价值标杆产品定位全国现象住宅产品定位6080100120200及以上一房面积平米户型二房140160180三房四房五房南湖国际时代豪邸丽景湾浔阳江畔九江豪庭柴桑春天国豪水岸城莱茵美郡香域半山世豪名置东方塞纳公园1号长盛锦江百岁坊华庭复式两房面积主要集中在80~100平米三房面积主要集中在115~140平米户型定位：两房：80~100平米三房：115~140平米，少量160平米世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年别墅产品抓住市场的稀缺性，户型面积跟随城市别墅产品线，以230－260平米为主产品定位全国现象住宅产品定位150180230面积平米户型洋房280320400叠加联排目前市场低密度产品供应稀缺，且面积段单一，本项目有能力跟随城市别墅户型供应联排产品中间套户型在220－230平米，边套户型250－270平米，地下室赠送面积在50－80平米双拼产品户型面积以300－320平米为主，地下室赠送面积在100平方半岛一品首府柴桑春天世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年方案物业类型户型户均面积套数建筑面积面积配比住宅高层2房901321188011649010%100%2+1房1001981980017%小3房1253304125035%大3房（3+1）1401652310020%1603352805%4房230661518013%别墅端头26090234005240045%100%中间套2301002300044%双拼30020600011%住宅产品户型配比估算世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年产品核心发力点1：户型通过创新引入“景观率”概念，强调室内外景观空间的延展产品定位全国现象住宅产品定位观景露台入户花园空中院馆景观浴室景观凸窗前庭后院景观中庭、露台下沉庭院、采光地下室别墅户型景观化元素高层户型景观化元素世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年产品核心发力点2：利用现有地势较低的特点，社区整体推坡，形成3米高人造坡地，带来九江罕见的坡地艺墅生活产品定位全国现象住宅产品定位79人工抬高3米，形成坡地7M道路2M居住区20M绿化带3M坡地三米高人造坡地自我堆坡，依靠坡地+水岸线形成自身资源亮点世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年产品定位全国现象住宅客户定位别墅客户以九江本地私营老板及大型企业高管为主，兼顾九江在外地创业的高收入人群，以追求别墅居住体验及环境因素为主核心客户九江本地私营老板、大型企业高管别墅类客户重要客户九江人在外地创业的高收入人群关注点一对低密度居住环境有一定的追求体验关注点二以改善居住环境及居住模式为主导因素关注点三追求高端物业与自身价值相匹配关注点一有落叶归根、衣锦还乡光宗耀祖的传统情节关注点二受一线城市居住概念的影响，对居住物业有一定追求，同时对价格因素敏感性不大关注点三更关注物业类型及居住环境的舒适度关注点世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年产品定位全国现象住宅客户定位公寓客户主要以九江本地知富阶层、在外地创业的九江本地人及本地小老板为主，追求居住环境及身份感的象征核心客户分三类重要客户边缘客户一、知富阶层：关注健康养生；二、在外地工作的九江人给父母买房，孝敬老人三、本地小老板追求高品质身份的象征，有一种圈层效应首次置业或首次改善群体：关注使用成本，追求性价比，比如生活配套、交通配套等投资客：关注区域的后期发展前景，同时对价格有一定敏感，关注投资收益世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年8282

我们主张

奢华专属的优雅情怀……碧水环绕的舒适环境高低起伏的立体园林触手可及的生态氧吧有天有地的极致生活高层里的私家花园生活是一种态度，更是一种选择。我们选择在岸边，看着时光如水，细数生命点滴。在这里，我们拥有……以“在水边品味闲适生活”来打造奢华舒适的三重景观生态住区世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年公寓产品利用港区的未来前景和产品设计的附加值来提升公寓产品的市场表现产品定位全国现象公寓产品定位产品介绍以50-60平米的小公寓产品为主，南向可以考虑设计市场创新的小复式产品，提升附加值。以投资需求为主，兼顾少量的过渡性居住，考虑精装修做形象提升。功能定位完善商业区的配套居住功能；扩充项目销售产品的回现能力和速度表达项目的国际化、城市化意向世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年作为项目的城市价值提升引擎，定位于区域活力商业中心，以活力街区的形式承载城市休闲餐饮娱乐的主题，创造商业价值最大化产品定位全国现象商业产品定位产品介绍以风情化的BLOCK街区为载体，主体划分小铺销售。以城市目的地性餐饮娱乐为主题，带动项目区域的活力和人气。功能定位作为项目的强势商业配套，吸引城市人气的核心力之一；辅助项目的中高端人群的生活消费世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年城市餐饮休闲娱乐是这里的主题，九江中高端目的地型消费新地标，全新的餐饮娱乐新天地。时尚餐饮咖啡店休闲娱乐特色餐饮精品街区“九江新天地”世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年规划6规划落实。世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年0地块价值分析:根据景观最优性、私密性、可塑性、进入性整体分析得出，居住价值B>D>C>A；商业价值A>C>B>D地块属性景观评价其他特征开发方向A临主干道，商业价值高南侧赛湖景观较好噪声发挥商业价值，布置高层产品B临市景观河西侧临景观河道，且地势相对较高，景观较好受商业噪声影响一线景观资源，价值最高住宅C临商业规划中心南侧赛湖景观较好受商业噪声影响规避噪声，发挥高层湖景资源D地块内部，西南角有市政小广场景观中等，但内部景观打造空间较大私密性较好，无噪声价值较高住宅，结合B共同考虑可提升价值ABCD项目四至情况：北侧紧邻九瑞大道，车流量较大，人流导入较好，同时又一定噪声影响西侧为城市景观河、绿化隔离带，景观资源很好南侧为赛湖景观东侧为规划道路，目前为开通世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年1内城外城的总体规划理念打造“内城外城”的规划形态:外城繁华，内城私密；外城与城市连接，内城与生活连接；保证了私密和舒适度——多组团形成更丰富的小尺度空间，对于个体的城市生活更有价值并提供更多的可能性；——每个组团提供小范围的私人体验，设置具有公共—私密的模糊性和丰富的行为可能性；多元化/开放/融合/高效居住、休闲、商业活动、社区服务体系、与产业相关的城市功能多元化/开放/融合/高效居住、休闲、商业活动、社区服务体系、与产业相关的外城开放的城市功能内城：安静私密，尊贵别墅生活外城：开放共享，城市精华之享社区封闭/人车分流安全、尊重、独立空间社区功能社区封闭/人车分流安全、尊重、独立空间内城相对独立与私密的社区功能外城内城世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年2低密度价值最大化——低密度占地最大化，且高层用地效率最大化，从而确保项目整体价值最大化低密度高端形象主导注重土地效率，整体价值最大化世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年90人工抬高3米，形成坡地7M道路2M居住区20M绿化带3M坡地三米高人造坡地自我堆坡，依靠坡地+水岸线形成自身资源亮点3整体堆坡，罕见风范——社区整体推坡，形成3米高人造坡地，带来九江罕见的坡地艺墅生活世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年4引水入城，临水而居——引入水景资源，打造水岸别墅，强化居住环境，同时迎合高端客户的风水偏好营销价值》使用价值注重后期的维护成本和操作性世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年5河道景观化处理，景观私有化——世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年6打造区域DIS系统，制造豪宅领地标签——利用入口、围墙、项目LOGO等界定项目边界，形成豪宅领地的标签和仪式感A、九瑞大道两侧，项目东西两至各50-100米，以有仪式感的独有树阵或者标识物来装点，外部道路抢占私有化，建立项目的仪式感和宏大气势标志物延展世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年7打造区域DIS系统，制造豪宅领地标签——利用入口、围墙、项目LOGO等界定项目边界，形成豪宅领地的标签和仪式感B、围墙包装：围合式保证社区社区私密性，社区外围区隔，采用富有序列感的树墙、树阵、地毯等要素与道路隔开，建立项目边界，同时项目LOGO在围墙上有序重复。世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年8打造区域DIS系统，制造豪宅领地标签——利用入口、围墙、项目LOGO等界定项目边界，形成豪宅领地的标签和仪式感C、入口打造：选用带有楼盘LOGO的高贵迎宾石和名贵树种，突出仪式感和尊贵感世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年产品7产品建议。世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年住宅产品建议A、户型设计建议B、园林景观建议C、建筑单体建议D、配套和服务建议世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年全景观高层住宅空间价值提升举措超大景观凸窗景观餐厅和景观卫生间内庭院空间增加室内外的交流高层宽厅宽景设计楼王给足高品质生活感受户型设计建议世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年1超大景观凸窗重要功能空间，如客厅主卧外设置全景观凸窗，最大化拥有赛湖景观世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年2景观餐厅及景观卫生间最大化利用景观面，打造全空间景观化，细化客户易感知空间设计，引入人性化设计理念世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年3内庭院增加室内外交流空间增加了内部采光面的同时，将外部景观最大化的引入住宅内部，极大提升了价值感；世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年4高层宽厅宽景设计宽阔空中庭院，能满足主人多种活动的需要。更多的接触自然的机会，富有情趣的生活空间（如大凸窗、内庭院）宽厅、餐厅宽景设计，享受最大景观面宽入户花园或阳台内庭院内庭院可改成书房凸窗情趣空间世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年4超大露台和270度观景大阳台极致景观视野——客厅之气度源自高度世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年5楼王给足客户高品质生活感受生态入户式观光电梯厅,大面宽、窄进深，空中四合院、双层高观景阳台空中花园可改房主卧大露台早餐厅电梯直接入户世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年高层户型总结

通过舒适性及性价比的提升，超越市场的全新产品和价值体系的全景观住宅户型面积设计出发点户型价值两房90~100一梯三、梯四的中间套，核心卖点在于总价低，保证基本舒适度，同时具有一定的赠送面积方正实用，主卧客厅朝南、明厨明卫、双阳台、主卧L飘窗、凸窗赠送；小三房115~125高性价比产品，增加赠送的同时提升舒适度主卧套(可选)＋入户花园大三房140~160强化创新亮点，做足舒适度的基础上体现性价比空中院馆(入户花园)＋步入式衣帽间+露台（阳台）四房（大平层）230强化功能空间细化的创新亮点，带来高性价比和高舒适度的同步提升入户花园＋双主卧套+储藏间+露台三房及以上赠送面积超过建筑面积的10%户型面积越大，价值点越多；在面积实惠性的同时，实现功能舒适性；舒适性户型做足舒适度、充分体现景观价值全面超越市场的产品及价值体系实用实惠创新舒适世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年设计原则：联排别墅为启动区产品的价值标杆，产品设计应充分结合市场和客户，在适度的面积空间实现最大尺度的居住享受；通过创新的产品布局增加别墅外部空间，提升居住舒适度和私密性；市场赠送面积较少，通过大面积赠送，提升产品实惠性。前庭后院景观中庭错连创新排布豪华独立主卧套底层带独立卫生间卧室中西双厨(可选)玄关吹拔客厅挑高、宽厅大面积落地窗尊贵舒适附加值面积适度控制地下室赠送大露台赠送入户灰空间赠送外部空间营造内部空间提升联排产品体系低密度产品景观价值提升举措

从尊贵舒适性出发，兼顾性价比，注重外部空间营造，充分表达有天有地的生活方式世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年1前庭后院展现亲地亲景生活的核心处理，使得景观的渗透性更强，外部资源内部揽有庭院前庭后院庭院室外花园前庭后院前花园后花园世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年2景观中庭、中厅花园形成室内院落空间，拉近业主与自然的距离，提升北向卧室的采光开放式天井庭院内庭院屋顶阳光SPA世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年联排可以在建筑面积一定的前提下，通过以下几个方面的大体量面积赠送提升产品性价比半地下室：送面积的常规做法地下室和半地下车库层高低于2.2米，不计入建筑面积，可作赠送；地下室可作为电影房、棋牌室、斯诺克台球室等；利用天窗或下沉式内庭院采光通风；做好半地下室的防水保护。多功能空间半地下车库立体庭院空间大悬挑：增加露台和灰空间即便是控制了面积的联排产品同样能设计出户型层次感丰富的产品；通过前庭、后院、内庭院、大露台的设计形成层次丰富的多重庭院景观；庭院、大露台和地下室的赠送提升居住舒适度，同时为客户增加实惠。后庭院前庭院利用一层悬挑增加形成的灰空间部分无外墙；二层可以直接增大露台尺度；一层灰空间可以与室外庭院结合，也可以加墙并入一层室内空间；3m花园地坪一层空间二层空间大露台灰空间世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年联排别墅产品户型设计要点首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、卧室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅挑高设计，面宽保证在6米以上；楼梯宽度不小于1.2米二、三层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区+2个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分，最好计入书房空间。厨房可分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层最少设计卫生间1处、舒适型户型的一层卧室必须带独立卫生间4个卧室，1个主卧室+3个次卧室，主卧室应单独设置在三层，保证私密性，保证一个次卧套设计。赠送露台、私家花园、内庭院、半地下室等附加值，保证至少1个车位类型建筑面积（m2）层数开间进深客厅层高客厅面积主卧开间主卧面积次卧开间次卧面积卫生间地下室（m2）车位经济型2303+17-812-154.5-635-504.5253154-540-601舒适型2603+1814-174.5-640-554.5253.315560-801双拼3003+18~1015~175.2~650~605~630~353.315580~1002世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年住宅产品建议A、户型设计建议B、园林景观建议C、建筑单体建议D、配套和服务建议世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年园林设计细节建议园林设计细节坡地景观小品社区级道路阳光车库翡翠谷景观带水系架空层世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年action1.坡地景观：利用植物层次搭配体现园林立体感，同时增强居住私密性第一层：高7-8米，胸径20公分以上的大乔木；第二层4-5米高的小乔木、大灌木；第三层2-3米高的灌木；第四层花卉，小灌木，这是园林中层次最丰富的部分；第五层草坪，地被。第一层第二层第五层第四层第三层5层垂直绿化世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年action2.翡翠谷景观带：利用北向地块有限的园林空间，打造景观节点，营造400米景观带茂密植被及小水系区隔低层与高层景观带低层住宅区高层住宅区植物高低错落的搭配翡翠谷的区隔作用世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年action3.水系：只需采用浅水和跌水，降低成本的同时保证安全浅水戏水池局部小水景浅水道栈桥不需要做深而大的水系，增加建造成本的同时带来安全隐患同时，大水系也会带来较高的维护成本浅水与跌水的建造和维护成本较低，同时可增加参与性除中央核心水景区外，狭长水景景观为主，控制宽度世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年action4.架空层：提供体验式的休闲空间强调景观的可参与性与可进入性，园林所能提供的，不仅仅是风景，更是一个愉悦的体验过程世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年action5.因地制宜，打造健康生态绿色车库措施1：生态车库——因地制宜，为业主打造健康生态社区Newmall生态车库生态车库可在需要时拓展为商业——玻璃顶利于阳光的透入通过园林层采光的阳光车库世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年action6.道路：社区内二级道路系统曲线化、景观化曲型的归家道路，营造温馨、精致、充满情趣的社区氛围世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年action7.小品：小尺度、小空间的景观驻留节点突出水的情趣，使业主可走可留，增加客户感知度情趣性水景小品可参与式水景世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年住宅产品建议A、户型设计建议B、园林景观建议C、建筑单体建议D、配套和服务建议世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年【高层标签化举措一】采用高耸挺拔、经典稳重的新古典主义立面风格，“吸引全城的第一眼震撼”世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年【高层标签化举措二】建筑底部采用国产石材，中上段采用形似的瓷质面砖，体现高档的同时严格控制成本石材作为建筑材料最易表现典雅主义风格，当前也常使用瓷质面砖。问题：需考虑成本控制的需要建议外墙：高档瓷质面砖+局部天然进口石材外墙材料是直接体现质感的主要元素之一，为市场所关注由于南方冬冷夏热的气候特征，导致外墙易开裂，因此客户关注外墙的防裂效果大堂地面：磨光石材+高档面砖红谷凯旋大理石材真石漆世联江西九江信华城西港区项目前期顾问成果154PPTXX年三重门厅设计：大堂前厅、会客厅、电梯厅；吊顶强化，增强空间感；大堂入户门全通透设计，体现大堂档次；大堂入口设计感强，体现归家仪式感；第一重门厅：大堂前厅第三重门厅：电梯厅第二重门厅：挑高处理的会客厅，楼王专属空间玻璃幕墙设计与室外景观结合。通透设计可较多使用玻璃元素，与外界景观互动，把外界的园林水景融入室内采用通透设计：【高层标签化举措三】入户大堂6米挑高，门厅精装，同时注重通透性，与外界景观互动，客户进门的豪宅体验世联江西九江信华城西港区项目前