江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年

江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXXX年2024/3/24江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年中吴大道项目定位报告参天地产机构2010.04CSCommunication&Advertising江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年提报思路(REPORTSTRUCTURE)江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年市场分析江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年市场分析——城市发展综述常州市总面积4385平方公里，全市户籍总人口357万。2009年GDP完成2518.7亿元，按常住人口计算人均GDP达8000美元。单位（亿元）单位（美元）南京都市圈苏锡常都市圈上海都市圈杭州都市圈宁波都市圈常州江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年市场分析——城市发展综述常州城市规划的发展重心开始从一体两翼渐变转化为一体四翼的空间格局。综合来看，常州未来几年，东部的发展是重中之重。尤其去年5月BRT2号线的开通，将带动整个东部区域步入新的发展历程。江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年从发展速度来看，工农业生产和服务业继续保持在较快增长区间内稳定运行；从发展动力来看，投资、消费、出口三大需求对经济增长的推动作用仍然较为明显；从发展活力来看，民营经济、招商引资、自主创新为经济持续增长注入较强后劲。常州拥有“软件、轨道交通车辆及部件、新型涂料、‘三药’新材料、精细化工”等六个国家级特色产业基地。并初步形成了工程机械车辆及配件制造、输变电设备制造、汽车及配件制造和新型纺织材料四大支柱产业。——宏观经济发展状况市场分析江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年——微观经济发展状况市场分析类型名称区域体量(万㎡)定位家居装饰红星美凯龙天宁12体验式时尚家居生活广场月星家居新北8提供优质产品引导生活态度长江贸易中心新北18大型建材批发市场邹区灯具城武进25专业灯具批发市场横林国际地板城武进70大型地板批发市场湖塘针纺城武进100以纺织产业为的一体化贸易平台万都装饰城武进30大型装饰建材市场美吉特家居建材广场钟楼15大型装饰建材市场东南陶瓷城武进50常武地区陶瓷卫浴采购基地服饰小商品九龙小商品天宁1.8日用小商品专业批发市场九州服装城钟楼2服装零售批发专业市场路桥小商品市场钟楼3大型小商品零售市场常州专业市场概况江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年类型名称区域体量定位五金机电怡康机电城钟楼10.7城中机电、五金、电子的专业商业旗舰金桥五金机电城天宁2大型机电、五金专业市场中天凤凰电器城新北70“一个平台、两个中心、六个经营区”江南五金机电城新北10大型五金机电批发市场模具塑料国际塑化城新北86塑料化工包装涂料等大型塑化交易市场长三角模具城武进66规模、信息、集群、现代化的综合模具城长江塑化城新北25化工塑料资讯、电子商务物流仓储平台电脑银河湾电脑城天宁5大型电脑品牌市场莱蒙电脑城钟楼2.4第四代电脑数码主题复合型商城汽配小河汽摩配工业园新北100汽摩配件产业链中凉亭汽配市场天宁/汽配、零件、维修、二手市场高力国际汽车城武进58汽车汽配“一站式”采购服务总部常州专业市场概况市场分析江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年市场分析常州专业市场概况类型名称区域体量（万㎡）定位物流业城西物流市场龙江路与中吴大道交叉处16仓储、配载、停车、物流信息发布江苏国际塑化城高新区86新型塑料化工专业市场亚邦医药物流中心武进45“医药中心、物流中心“湖塘纺织城湖塘镇100纺织行业综合平台江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年市场类型市场名称规模（M2）产品形态主力单铺面积（M2）经营户数量就业人口人流量（人次/日）全年销售总额（亿）家居红星美凯龙22万内铺2001000多家80001000056建材万都装饰城30万仓储式+外铺180-220（三层）3000多家1200020000103电脑银河湾电脑城5万单间20500多家200002000052服饰小商品路桥小商品市场3万内铺7-155000多家120002000012五金机电怡康机电城10.7万外铺102000多家800080015灯具邹区灯具城25万仓储式+外铺190-450（二三层）1000多州专业市场分析市场分析例举各类行业中的典型市场产品形态、就业人口、全年销售总额等进行分析江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年——常州专业市场总结市场分析本地工业经济主导地位凸显，专业市场规模强大，仅较成熟专业市场近30多家，从全市专业市场发展趋势来看，区域由传统市区向外围扩散、规模也进一步扩大；专业市场较成功的集中在小商品、家居、建材，物流等业态，如路桥小商品市场、九洲服装城、红星美凯龙等；另有一些主要依赖传统产业而发展起来的物流专业市场，如湖塘针纺城、横林地板城、凌家塘专业物流园区等，其市场就业人口较多，经营状况相对较好。江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年区域分析江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年区域分析——中吴大道改造与规划中吴大道现状中吴大道(老312国道)，是常州东西方向以交通性为主、兼具生活性和景观性道路。它与龙江路、青洋路、龙城大道、长虹路共同构成常州“两纵三横”的快速路系统。中吴大道是今年常州城市建设的七大市政工程之一，目前大部分快车道已通车，正在加快实施绿化和人行道等附属工程。计划6月份完工。江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年区域分析——中吴大道改造与规划中吴大道改造规划计划投资22.5亿元的中吴大道城市化改造工程是今年城市建设的七大市政工程之一，改造后中吴大道将外移，城市框架拉开，中吴大道的性质已由过境公路转变为城市交通主干道。道路部分路段将首次采用“主路”和“辅路”的道路断面形式，建成74米宽、双向10车道的平面快速路，更好地实现畅、快、通、达的交通目的。江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年区域分析——中吴大道改造与规划中吴大道发展前景——交通功能中吴大道经过重新规划建设后，将贯穿常州东西，成为城市交通要道，从根本上解决中吴大道交通拥挤的局面；BRT快线巴士贯穿常州城市南北，并于中吴大道交汇，连接各支路。作为常州城市的交通干线，带给市民的是无限便捷的交通网络，无限宽裕的生活距离。江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年多功能城市景观大道，生活环境全面提升中吴大道的大幅度绿化投入，附近居民出入尽是绿色长廊。配合人行道上的规划，以及将来沿路商铺的建成，丰富的生活配套与优美的环境将发挥得更加淋漓尽致。区域分析——中吴大道改造与规划中吴大道发展前景——生活功能江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年中吴大道的革新，预示常州第二条“延陵路”的诞生。改造后将为沿线的住宅物业，提供一个全面改善生活环境的重要硬件。沿线规划以“商务、办公、休闲、居住”为主，全面带动附近区域服务业的繁荣。可以预见，中吴大道两侧地区的规划改造，给常州人的不仅仅是眼前所看到的一切，更是未来的价值攀升。区域分析——中吴大道改造与规划中吴大道发展前景——区域价值示意图江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年本地块位于常州天宁区，中吴大道雕庄段，东南陶瓷城向东500米，途经公交17路、64路。东南陶瓷城万都装饰城万都金属城万都义乌小商品城——项目区位分析区域分析江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年搜索本案周边半径2-3公里区域内商业环境，专业市场分布密集，以下针对个案进行分析个案1：万都陶瓷城区域分析——区域商业环境分析该项目地处东南经济开发区，以建材、陶瓷装饰材料为主，石材、厨卫、水暖配件为补充的综合性建材商城，经过多年的经营，该市场已经比较成熟，有效的业态划分，使中高端、低端产品分区销售，对购买客户群锁定较有成效。江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年经营规划精品馆区内面积划分大小不一，主力开间进深为：7.8×9.2m，面积在100-500m2区间仓储区以大棚式仓库为主，面积大小300m2—500m2不等建筑面积50万㎡（改建后）一期3万m2名品馆，共三层，其中一、二层主营精品陶瓷，三层主营精品卫浴二期已进行招商工作，可售面积约5000平，单铺面积在100m2左右，可自由组合，主营石材，单价在12000元/m2左右租金价格一层1.65元/m2/天二层0.95元/m2/天三层0.55元/m2/天管理费用20元/m2/年客户类型租赁自营客户经营户数一期300余户就业人口1200人个案1：东南陶瓷城江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年个案2：万都金属城区域分析——区域商业环境分析该项目位于天宁区青洋路东侧，南侧运河北路紧邻新京杭运河，地块北侧为离宫路，东侧为雕庄路。规划将成一个以金属材料及金属制品批发、代理、零售、专卖、产品展示、储运等多功能为一体的大型的金属产品贸易中心。江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年经营规划建筑面积19.6万㎡主力面积：100m2左右一层挑高5.6m、二层挑高3米可商可办开间进深：4.2×10m左右沿街商铺内设楼梯位置，其余商铺公共楼梯售价及租金售价均价8000元/m2目前购房可享受2年每年8%的投资回报收益，共计16%，一次性于购房时扣除，如租房可享受租2年实际使用3年的优惠，5月份开始试营业租金租金为358元/m2/年,可享受租2年使用3年的优惠客户类型投资者为主，自营者为辅！经营户数总户数1100就业人口3500人个案2：万都金属城江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年个案3：万都装饰城区域分析——区域商业环境分析该项目地处常州市东南经济开发区，邻万都陶瓷城，1991年开始正式营业，至今发展成熟，整体市场除内街大棚式的仓库外，均为沿街三层商铺，整个市场的经营门类较为齐全。江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年经营规划建筑面积9万m2仓储式专业市场，沿街少量三层商铺售价及租金沿街三层商铺:面积180-220m2左右开间进深：4.5×12m二手房价格10000元/m2左右租赁：大棚仓库只租不售，租金150-280元/m2/年综合管理费:1.8元/m2/月左右客户类型80%为自营者经营户数450就业人口1350个案3：万都装饰城江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年个案4：万都义乌小商品城区域分析——区域商业环境分析该项目位于戚墅堰经济开发区内，地处青洋路与东方路交汇处。小商品城将包括小商品批发、精品展示、展示中心、商务酒店以及综合配套等5个功能区。由于市场开业时间不长、交通不便，商业氛围暂未形成，市场整体人气不足，经营情况不容乐观。江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年市场规模占地35万㎡，总建58万㎡，其中一期占地150000㎡，一期总建20万㎡经营规划层高：1F：4.1m2F：3m3F：2.8m开间进深3.6m×11m租金价格以租代售三层租赁：358元/㎡/年单独底层租赁：500元/㎡/年单独三层租赁：300元/㎡/年管理费用前3年物业费和管理费全免租赁优惠：1、09年5月27日前入驻经营商家免租金：2、09年5月27日后商家入驻经营可享受交2年租金使用3年的优惠；客户类型自营者居多，投资者相对较少！经营户数目前经营户450就业人口1500个案4：万都义乌小商品城江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年地块第一印象该地块较为平整，局部农田，周边配套相对不足，周边紧靠工厂、东面邻高压线，交通干道多为货车经过。项目分析——项目SWOT分析江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年项目分析优势（strength）——项目SWOT分析1、中观交通优势中吴大道的交通枢纽地位及南边的运河，有利于商业物流的发展。2、市场后发优势相对区域内万都装饰城、万都陶瓷城等专业市场，拥有绝对的后发优势，其规模化的发展必定会推动区域经济的上升。3、区域共振优势本案拥有周边市场的直接客源哺育，同时其带来的稳定人气与区域认知，对本案较有利。4、项目开发优势项目开发成本相对城区较低，上市有价格优势。江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年劣势(weakness)1、微观交通劣势本地块偏离成熟商业中心，周边居住社区较少，交通辐射力较差，交通可达性相对较差，人流车流停留度较差；2、区域人气环境较薄弱区域人口基数有限，且比较分散，如定位区域性市场，从区域经济、人口规模上难以支撑。3、规模体量劣势本案体量相对较小，业态选择空间相对降低，从常规专业物流市场规模上来看，竞争力相对较弱。无法满足对仓储物流要求很高的行业。——项目SWOT分析江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年1、交通成长的机遇中吴大道的改造，使本案通达性增强，建成后将提升整个区域的人流运载能力，同时区域商业形象及区位价值将相应提升。2、消费潜力的机遇当城市经济发展水平和人均GDP达到一定水平，居民的消费结构逐渐由必须型消费向随机型消费转变。常州整体经济情势的优良发展，对区域商业的培养和消费力的提升有着较强的潜力可挖掘。3、城市进程的机遇城市建设的规划发展，BRT2号的通车，使城市半径不断向外延伸，有利外围发展。机遇(opportunity)——项目SWOT分析江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年1、同行业竞争近几年大量的专业、综合物流市场兴起，体量普遍都很大，市场专业化程度较高，如果市场定位重叠，本案无竞争优势。2、区域融合的挑战面对众多专业市场的包围，与周边商业环境的融合与其有效互补是一个新的挑战，品牌和完善的信息物流平台是一个关键的制胜点；3、市场培育的挑战城东目前物流市场较少，区域物流市场知名度较低，缺乏规模的市场影响力，建立市场认知度可能需要时日较长；市场培育的成本较大。挑战(threat)——项目SWOT分析江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年项目定位江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年项目定位——市场定位依据及建议（纵观七大行业市场，进行综合研判，寻找突破点）对比因素业态宏观市场基础客户基础市场环境产品条件综合研判纺织业纺织行业是我市的传统行业，受政府扶持2008年的纺织行业产值占全市总产值的12%，就业人口占全市总就业人口的22%客群以湖塘和江浙一带经营者和代理商为主以湖塘纺织城为主的纺织专业市场发展相对成熟，体量达到100万方纺织专业市场中商场式和1+2独立式商铺各占一半，面积范围在40-70M2纺织在常州有一定发展历史和市场基础，发展相对成熟，竞争激烈五金业常州五金市场发展稳定、前景良好，每年以25%的增幅快速拉升，呈良性发展态势客群以当地和江浙一带经营者和代理商租赁经营为主售价低投资客多、去化周期短，美吉特五金城正在建设，总建31万方在售五金市场主要以1+2标准销售模式为主，主力面积40-70M2五金行业在常州市场销售和经营状态平稳，竞争较激烈江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年对比因素业态宏观市场基础客户基础市场环境产品条件综合研判化工业（塑料）化工属于政府垄断行业，塑料化工的产品品种多、应用面广、多为中小企业制造，需要一个专业的交易平台依托产业优势，投资者较多，经营者以本地及长三角为主价格平稳、发展规模较大，已有的国际塑化城总建86万方、长江塑化城总建25万方在售五金市场主要以1+2标准销售模式为主，主力面积为40-70M2较强产业基础及稳定客群被大体量的专业市场分流，可挖掘空间不大皮革业皮革业作为与纺织业共联的独立产业，其发展基础较好，出口退税政策调整、人民币升值等因素对我国皮革行业影响很大，浙江发展突出客群以本地与异地各占半，部分上海、温州投资者本地皮革专业市场空缺，零散分布于部分小商品市场，产品不成体系皮各专业市场主要以店中店形式为主，面积在12-60M2，主力30-50M2浙江等地行业资源及规模可借鉴性强，常州可作为空白市场进行挖掘——市场定位依据及建议江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年对比因素业态宏观市场基础客户基础市场环境产品条件综合研判建材业市场氛围浓重，竞争较强，市场趋于饱和，利润一般，常州已有10多家专业市场，主要以家居和装饰建材为主，部分五金建材分布在家居建材城里80%经营者来自本地私营业主，客群分布明显受区域影响，客源大都采取就近、便利为原则市场数量较多，部分市场只租不售，经营状况一般租金不高在50-60元/月/平米店中店的商铺形式，需要开间进深相对较大，面积一般在180-200左右的三层铺周边专业市场相对集中，竞争激烈，招商和运营情况良好，市场可占新份额较少电子业常州市电子信息产业近15年来以年增长25%的速度飞速发展，目前已有企业1500余家，全市15户已上市公司中，电子行业占8户经营者80%为当地经销商，部分为厂商设点经营状况良好，已有市场环境良好，发展成熟店中店和沿街商铺形式，面积在20-40M2电子产业优势，新区已有电子产业园，且对本项目区位有一定抗性——市场定位依据及建议江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年对比因素业态宏观市场基础客户基础市场环境产品条件综合研判物流业市场氛围浓重，竞争较强，常州已有10多家专业化大型物流市场80%经营者来自本地私营业主，客群分布明显受区域市场影响经营状况良好，已有市场环境良好，发展成熟拥有大的加工，仓储基地，及仓储租赁、配载、配送、停车、物流信息发布等专业市场相对集中，规模较大，有着大的市场专业化运作体系，招商和运营情况良好——市场定位依据及建议江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年项目定位——市场定位思路解析综上所述行业对比研判，我们将项目定性，建议定位在：配套型物流市场在周边专业市场较为密集，普遍以五金、装饰行业为主的业态中跳出，以填补城东物流市场缝隙为切入点。随着中吴大道改造周边经济效能的释放，依托周围成熟的大型专业市场，以最终实现商业圈“求存共荣”的目标。江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年常州物流专业市场分析·物流市场竞争格局分析项目定位——物流行业的发展与展望江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年——常州市物流专业市场分析·重点物流园区江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年项目定位——常州物流专业市场分析·个案分析亚邦医药物流中心：“医药中心”和“物流中心”优势互补、资源共享，共同发展占地800亩建筑面积45万㎡经营模式医药中心采用“统一采购、平价销售、快捷配送”的营销方式物流中心搭建物流平台，招商物流企业入驻，聚集物流服务资源和物流客户资源，建立综合性的物流交易平台和网络信息发布中心，为第三方物流提供信息。项目借鉴：建立综合性的物流交易平台和网络信息中心江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年项目定位——常州物流专业市场分析·个案分析湖塘镇纺织产业贸易平台的一次历史性整合升级占地1000亩建筑面积100万㎡四大中心纺织原辅材料交易中心、纺织面料交易中心、装饰织物交易中心、物流配套服务中心经营模式全面整合原有的湖塘棉纱市场、湖塘针纺市场与湖塘装饰市场，最终完成湖塘镇纺织产业贸易平台的一次历史性整合升级借鉴：依托区域成熟市场“借势发挥”湖塘纺织物流园：江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年项目定位——常州物流专业市场分析·个案分析“10大优势”强力吸引客户占地1183亩建筑面积86万㎡10大优势1、市场规模至尊，2、地理位置绝佳，3、物流基础最好，4、仓储配套最优，5、自备铁路专线，6、政府全力支持，7、税收政策优惠，8、招商政策优越、9、商铺优质实用，10、发展前景不可限量借鉴：“政府支持”，“优越的招商政策”江苏国际塑化城：江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年项目定位——项目市场定位城东物流园

我们由搜索行业典型回到本项目中来。借鉴专业物流市场地的成功运作经验和丰富客户资源，以区域内成熟的商业市场为依托，打造配套型物流园区。江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年——项目消费人群定位本案商业氛围的营造离不开周边专业市场带来的人气基础，我们要探寻市场中投资的人群，如何将这类定制式消费人群导入本案，是本案制胜的原因之一。城西专业大型物流市场中投资者，借势城东重点发展的机遇，寻求市场投资机会点。城中和城东零散的物流经营者。项目定位江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年——项目客群定位投资型客户自营型客户项目定位江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年占地面积49950m2总建面积89910m2商业面积58710m2商住面积31200m2容积率1.8总投资额3.2亿——项目建筑规划建议项目定位产品经济数据江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年——项目建筑规划建议项目定位产品组合沿街商铺、交易区、仓储区停车场、商住楼、江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年——项目建筑规划建议项目定位单体设计示意图江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年1-2F为沿中吴大道的商业。提供常规性生活配套，对外、对内经营。3-5F为商务型会所与商务酒店。提供时装发布、商务住宿、餐饮娱乐等功能，满足本商城及周边居民、企业需求。6-32F位商务型办公和酒店式公寓（以30-70㎡的小户型为主）。提供商务办公及居家空间，满足本商城以及周边企业需求。2、在地块的西北角沿中吴大道规划一栋32F的——商务酒店式公寓，作为中吴大道东部地区的地标性建筑：——项目建筑规划建议项目定位江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年商业单铺设计商业单铺设计以4米的开间，8米柱距，进深控制在12米左右，单间小铺的面积在40㎡左右。根据商户的规模，面积划分可大可小。外立面景观打造（商业氛围营造）商铺建筑外立面总体风格为现代简欧，局部外墙采用异型构造来表现。——项目建筑规划建议项目定位江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年商招氛围营造在楼体与室内增加广告位，应在设计阶段或施工前期解决，在施工完成前预留足够的固定广告位，成为统一、固定资源。将店招文化统一管理与打造，营造良好的商业氛围。根据运营阶段定期举行商户活动，积极培养市场。——项目建筑规划建议项目定位江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年城东物流园建成后建筑面积将达近9万平方米，营业店铺可达1200个商铺，就业人员可达5000人。总投资3.2个亿，规模宏大，高起点，现代化市场，霸主地位彰显。建成的32层商住建筑将成为天宁区中吴大道一大地标性建筑，“1200个商铺打造1200个百万富翁!”作为创造富翁的基地，具有其他市场无可比拟的优越性。——项目达成经济数据预测项目定位江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX年营销策略江苏常州中吴大道物流地产项目定位报告61PPTXX