【信息大厦】可行性分析报告XXXX1201

【信息大厦】可行性分析报告XXXX1201目录TOC\o"1-3"\h\z1 XX大厦商业裙楼可行性研究分析 31.1 项目位置介绍 31.2 郑州市都市规划进展分析 51.3 商业环境层次结构 61.4 本项目的特点分析 71.5 本项目裙楼的客户定位 81.6 裙楼定位的论证 91.6.1 银行、证券公司的选址必要条件 91.6.2 本项目的区域唯独性 91.6.3 周边繁华的经三路存在的先天缺陷 101.7 裙楼情形简介 122 XX大厦写字楼可行性研究分析 172.1 郑州目前写字楼市场状况 172.1.1 目前市场供应现状 172.1.2 甲级写字楼的状况 192.2 写字楼进展的世界性趋势 202.2.1 从国际写字楼的普遍形式反映 202.2.2 国内大都市的写字楼形式反映 212.3 办公商务形式演变的必定性 242.4 XX大厦领先市场的连续性优势 262.4.1 本项目的整体优势 262.4.2 本项目的细部优势 272.4.3 高档写字楼具有较大的升值空间 292.4.4 XX大厦符合国际甲级写字楼通用标准 302.5 XX大厦的价格分析 312.5.1 XX大厦价格的市场水平 312.5.2 XX大厦的推广价格策略简析 332.5.3 XX大厦的投资回报 342.6 从销售情形估量升值空间 353 结论 36XX大厦商业裙楼可行性研究分析项目位置介绍本项目位于金水区，花园路侧。金水区属于郑州商政一体的功能版块。。。项目所在地区的地图图片。。交通网络发达，花园路双向八车道，车流顺畅；本项目北向道路情形本项目北向道路情形北环立交邻近，位扼交通要塞；周边省机关部门集合；省电视台以及其广告业务部门、迎宾馆、高档不墅群等近在咫尺；河南省电视台河南省电视台河南省工商行政治理局企业注册大厅河南省工商行政治理局企业注册大厅龙门大酒店龙门大酒店郑州市都市规划进展分析郑州市整体都市规划是“北移东扩”的整体战略，都市中心北移。郑州西南城区作为老城区，曾经有过相对繁华的时期。一些颇具规模的工业企业和外驻单位曾给该区域经济进展带来无可比拟的动力。随着市场经济的进展和国企改革的持续深入，西南区域进展相对滞后，国企改革、就业咨询题也是导致该区域整体消费水平较低，购买力削弱的缘故，在一定程度上阻碍到涉及居民生活、居住等有关行业的进展。西南区域尽管是郑州市市政府所在区域，但较之省政府机构集中的东区、北区，其人气、信息量、物流、人文环境等资源所形成的专门强的积聚效应，存在明显差异。所谓“东扩”，即是建设郑东新区（CBD）。郑东新区是郑州市政府重点建设的一个全新区域。但由于一个完全的CBD从成型到成熟、配套设施的完善、区域功能的实现、人气的有效集合，按全国众多大中都市的进展体会看，是一个较为漫长的过程；按体会，应该大约需要6~8年的时刻。因此，商政一体的金水区，必定是都市北移进展进程中的核心区域；与新区域CBD的进展比较，其多年的历史沉淀、成熟的市政配套、完善的交通网络以及得天独厚的郑州北门户位置，是“东扩”区域中难以望其项背的。商业环境层次结构本项目8分钟车程范畴内可辐射到的商业环境层次结构要紧如下：类型名称省、市机关单位省广播电视中心、省工商局、省财政厅、省税务局、省烟草专卖局、省新闻出版局、省邮电研究所、河南日报报业集团、省煤炭总医院、郑州海关、郑州金水中医院大型国企中原石油天然气开发总公司、省物资集团、奥克啤酒厂、零售业汽车配件大世界、丹尼斯量贩、国美电器城、河南科技市场、天荣国际建材港院校省实验中学、河南财经学院、省水利学校其它大河锦江饭店、龙门大酒店、中国移动营业中心、中国联通从金水区的现状观看，是由商、政、文化相结合的较高层次的功能区域，其人流、物流、资金流形成了较强的集合效应。本项目的特点分析本项目要紧具有如下优点：郑州的标志性建筑；本项目已获得市场高度认可，“大郑州首席纯写字楼”的形象差不多树立；目前是郑州最顶级的写字楼，符合国际甲级写字楼物业通用标准；交通方便；周边省直机关、高层次客户集合；信息产业厅进驻其中，带动一批有关高端客户进驻；项目整体定位高，形象好，物业综合质素较高，进驻的客户质素较高；超大容量停车场，有200多个车位，停车方便。轻松幸免了郑州众多写字楼停车位日益紧张甚至缺乏的窘况；裙楼超大落地玻璃幕墙，明亮通透，具有强烈的现代气息；既能使室内有明亮宽敞的办公环境，又能使进驻商家最充分体现自己的形象；高尚、气派，为企业的形象建设提供了最好的展现基础；而且，相对独立的裙楼，能给进驻商家更大的展现空间，有效促进进驻商家的企业形象建设；裙楼内的平面结构设计宽敞、有用；在本项目南向2分钟车程的地点，是郑州市的“地王”，此地块是综合用地，定位较高。而本项目是此地段的唯独一个顶级写字楼，商家进驻本项目，必定能抢占先机，待“地王”建成并投入使用后，必定再次拉升此地段价值；本项目的投资价值、商业价值从长远看，有较大的升值空间。本项目裙楼的客户定位本项目裙楼的市场定位要紧针对以下几项依据：与整个金水区的区域定位相结合；与周边商业环境相结合；与本项目的特点相结合；与本项目的形象相结合。本项目商业裙楼的客户定位为：有实力的、注重企业形象建设的、预备开展多功能业务的银行、证券公司裙楼定位的论证银行、证券公司及高档酒楼的选址必要条件此两类企业营业点的选址，估量有以下几方面必要条件：资金流密集；周边的消费层次结构组成丰富；交通方便；车位充足；方便形象展现，地域标识性强；所使用的物业在软、硬件设施方面能符合企业现在及以后连续性进展的办公需要；具备餐饮业建筑设计布局；本项目的区域唯独性一样而言，银行进驻写字楼裙楼物业，是最佳的选择。因为写字楼的大堂、物业治理等方面能达到银行等金融业企业的使用要求。而本大厦是目前郑州最顶级的写字楼物业，软、硬件设施一流。本大厦更是本区域内唯独的顶级全新商业物业。它的唯独性，决定了它的商业价值。这关于类似银行这种具有需要快速抢占市场份额的经营战略的企业而言，是最为合适的。周边繁华的经三路存在的先天缺陷缺陷一：车道狭窄，交通堵塞，人流、车流不通畅离本项目约3分钟车程的经三路，是金水区内进展成熟的商业路。尽管此处的商业较为密集，然而，由于早期道路规划的缘故，双向两车道的设计，已远远不能适合现代办公企业所讲求的效率要求。路口多、红绿灯多的客观环境，导致日常的办公时刻内，那个地点的车流都不太顺畅。上、下班时刻的堵车更是司空见惯。缺陷二：物业软、硬件方面均难以适合企业的可连续进展的办公需求那个地点的写字楼物业绝大部分属于过渡性产品（这在下一节写字楼的可行性研究分析中有详细的叙述），不管物业质素、档次、机电设备、配套设施、物业治理等方面，无法满足现代企业的办公需求；更无法专门好地满足企业的可连续性进展需求。如果最终因物业方面的缘故而最终舍弃所驻守的区域，也即“非斗争性”缺失已抢占的市场份额，这绝对是企业不可同意的。从以上三方面的综合分析，论证了本项目的商业裙楼作为银行、证券公司的办公场所是具备了充分条件与必要条件，因此，本项目的商业裙楼的功能上，是适合银行、证券等金融企业使用的。事实上，从目前多家与本项目正在洽谈的客户情形观看，银行类的客户占了大多数。这从另一角度也证实了那个结论的正确性。裙楼情形简介本项目的裙楼为地面1~4层，面积共约12000平方米，分层面积如下：楼层建筑面积（平方米）1南（101）1,000.87北（102）1,100.042南（201）1,629.01北（202）1,236.943南（301）1,700.92北（302）1,580.254南（401）1,129.23北（402）1,500.99平面图(见下页)：平面图显示区XX大厦写字楼可行性研究分析郑州目前写字楼市场状况郑州近两年的都市化进程的持续加快，老城区的规划改造及郑东新区的建设进展促进了郑州的投资环境愈加完善；良好的区位优势及重要的交通枢纽为写字楼市场的进展奠定了基础。作为都市经济进展的晴雨表，都市品牌形象的“名片”，写字楼随着经济的繁荣，城区规模的扩大，将迎来新一轮的建设高潮。目前市场供应现状通过本行实地调查，郑州写字楼市场的现状是：部分写字楼的使用功能混杂、定位不清，体现现代商务办公的高水准物业较为缺乏，商住型写字楼仍为市场的主流产品。但商住型写字楼的物业特点，决定了其自身属性仅仅是写字楼进展过程中的过渡产品。近年销售情形较好的XX国际大厦、财宝广场、XX数码大厦；我们对此三个物业简单分析如下，以窥得郑州市场写字楼的现时供应状况：【财宝广场】差不多上是住宅型结构，居家式的建筑尺度无法满足商务企业的宽敞、明亮的办公要求；每户带个小阳台，商务办公的严谨性不够。电梯数量较少也无法有效配合高效的现代企业需求。【XX国际大厦】较财宝广场有进步，完全的商住型结构，电梯配置及电梯等候大堂设计等开始接近现代写字楼的标准。但在结构上尚带有住宅的痕迹，关于提升企业形象方面没有起到促进的作用。【XX数码大厦】三个物业中，在结构上研究，最为接近现代写字楼模式。只只是许多配置标准尚未达到平均水准，给日常的办公带来不便。例如电梯数量少、公共部分灯光阴暗、停车不便等。以上三个物业，差不多上能够代表现时郑州写字楼的进展状况。据本行调查，客户在日常工作中，反映以下几个较为集中的咨询题，应该能够讲明现时物业的商务缺陷：停车位少，停车难；等候电梯时刻过长；更情愿使用中央空调；电梯速度太慢；大厦外墙尚可，但内部形象不专业，无法提升公司的企业形象；内部结构局限，面积需求稍大的企业需要合并数个单元，导致内部结构差，死位较多，阻碍使用；同时也无法满足企业的连续性扩展；物业治理较差。甲级写字楼的状况目前郑州市公认的最好的写字楼有以后大厦、润华商务花园、裕达国贸大厦、河南报业大厦。我们可从中发觉，这些物业已接近甲级写字楼的一样标准，差不多上能够代表郑州市“顶级”写字楼的水准。这类写字楼确实与商住物业相比，进了一大步。惋惜数量在郑州实在太少。从这些物业的进驻客户中，也可发觉，外资公司、国内闻名公司集中进驻的比例比其它商住型物业的专门明显地增多。例如：润华商务花园：飞利浦、三星等众多外资公司进驻设置办事处；以后大厦：诺基亚、法国达飞船务、华为、清华同方、英美烟草等多家国内外闻名公司等进驻。由客户的需求看，进展到一定时期的企业，差不多将公司形象作为成功商务交往的重要因素之一。他们在国内外各大都市的商务办公适应，在他们选择办公物业时已明显反映出，商住物业，并不符合他们的办公选址要求。目前郑州市场上高档写字楼物业稀缺，只有极少数楼宇达到较为优质水准；随着郑州市经济的逐步增长，已具有一定进展实力和规模的写字楼客户对物业质素的要求将越来越高，写字楼进展的世界性趋势从国际写字楼的普遍形式反映目前国际上新建的写字楼，全部采有纯写字楼的形式，甲级标准更是众多客户追求的理想指标。法兰克福银行大楼德国德意志银行大楼法兰克福银行大楼德国德意志银行大楼香港怡和大厦香港怡和大厦国际上写字楼的形象，完全向“纯粹”进展，这也符合商务形象。国际上，即使是中小企业的进展，也会注重企业形象的建立，以求全方位赢得市场先机。国内大都市的写字楼形式反映目前，国内各大都市的写字楼，虽都存在商住类型的物业，但随着市场的进展，与国外市场的频密交流，再加上商住物业的过渡性质，决定了其退出市场主流的必定。在目前各大都市的写字楼市场中，最受客户追捧的，仍旧是属于甲级写字楼的纯办公物业。上海金茂大厦北京国贸中心上海金茂大厦北京国贸中心深圳地王大厦广州中信大厦深圳地王大厦广州中信大厦而在深圳最近新建的写字楼中，全部差不多上纯写字楼物业，也从另一角度反映了，市场的进展决定了商住物业最终退出市场的必定。而且那个趋势，只用了不长的时刻，就完成了。深圳新世界中心深圳国际商会中心深圳新世界中心深圳国际商会中心深圳在建甲级写字楼--华润中心平面结构深圳在建甲级写字楼--华润中心平面结构差不多上，纯粹的写字楼，讲求空间开阔、明亮、空间自由分隔。这些是平面结构形式上的表现。而在北京、上海、深圳等地的在建写字楼，几乎所有都采纳这种形式，以迎合写字楼的进展趋势及客户的需求。深圳联想大厦办公空间深圳联想大厦办公空间深圳地王大厦办公空间深圳地王大厦办公空间办公商务形式演变的必定性在完全公有制经济年代，企业的办公物业，仅仅是工作场所，没有太多的讲究。这种状况坚持了相当长的一段时期。在经济开放年代的初期，一批民营企业强壮成长，也是他们最先拓宽视野，与国内外企业持续加流，持续学习。企业的办公物业，开始由完全的工作场所逐步转向带有社交性质的办公空间。但受限于企业的进展规模，经济实力，以及国内的市场情形，更多的企业处于创业时期，亦商亦住的办公物业成为了符合市场进展的时期性产物。而在经济开放的年代，专门是中国加入WTO后，经济持续腾飞，企业持续进展与壮大，面对猛烈的国内外市场竞争时，企业已识意到企业形象对他们赢得市场先机的重要性。企业对办公物业的选择，除具备完全办公功能，实现日常商务社交外，更关注办公物业对企业形象的阻碍，也即转向精神层面的追求了。因为这是市场进展的必定结果。以上写字楼物业类型的进展痕迹，与市场的开放程度、经济的进展水平紧密有关，因此，商住型的办公物业，注定是一种过渡性的产物。既然是一种过渡产物，必定存在许多先天缺陷：功能：商住型写字楼双面兼顾的思路制约了建筑的纯粹性，建筑功能力求面面俱到，但仅仅停留于蜻蜓点水。商住型写字楼在空间组合、信息传递、公共设施上已不能适应现代企业的使用要求，更无法应对业务扩张所带来的增长性变化。气质：商住主义的摇摆不定，使得建筑空间散发的气质风格游离于现代商务要求之外。商住型写字楼在办公层高、入口大堂、走廊净宽、电梯的数量及速度等多方面存在无法克服的缺陷，使得企业气质受到严峻干扰，关于企业品牌形象的塑造不利。治理：现代治理理论认为，办公环境是公司制度的外在化表现，关于职员有潜移默化的阻碍。而商住楼办公随意性较强，稳固性较差，不能给予公司的日常治理以硬件上的支持，不能有效的约束、规范职员，也无法有效的激发职员的工作动力，提升工作效率。物管：运用住宅标准行使商务办公的职能，使得商住型写字楼在安防、监控、配套设施等方面与真正的商务要求之间存在庞大的落差，客观上阻碍了企业办公效率的提升。价值：目前，商住型写字楼价格以其较低的价格及相应较长的产权年限的特点，受到中小企业的欢迎，其预期价值看起来比专业写字楼更大。但由于商住楼本质上终归只是过渡类产品和时期性产物，所谓的“预期价值”将随着市场的进展而出现下降趋势，“预期价值”立即成为“短期价值”。往常瞻性的眼光看，商住型写字楼的保值与增值性远远不及专业写字楼。以上特点分析显示，写字楼物业的适当选择，将在全方位配合企业长远的连续进展要求。如何尽快完成办公场所的换代升级，突破企业进展壮大的瓶颈因素，差不多成为每个企业无法回避的紧要课题。宽敞明亮的现代办公空间，体现活力、专业与效率。宽敞明亮的现代办公空间，体现活力、专业与效率。XX大厦领先市场的连续性优势本项目的整体优势本项目地处郑州市行政区，地理位置优越，具有先天的区位优势，是都市规划“北移东扩”的重点进展区域，前景良好。本项目位于花园路北段，距北环立交桥仅数百米，临近农业路、文化路、经三路等要紧干道，并处于区域规划的交通网络的主干道线路上，公交系统完善便利；项目所处的花园路对外交通同样方便快捷，并占据郑州市“北大门”的有利地势，为沿线物业带来最有力、最持久的利好消息；本项目是目前推向市场的最高档写字楼，不但填补了该档次写字楼的市场空白点，成为以后新的标志性建筑；而且将办公模式的新概念引入市场，势必引领一定时期内写字楼开发的标准和走向；本项目周边环境优美；北向立交桥周围为规划的生态绿化广场，视野开阔，具有天然的景观优势；本项目各朝向景观良好，视野开阔；所处位置紧临花园路和北环立交，利于项目的宣传及推广；开发商关于本项目的高标准、高档次的规划设计要求，将是项目成功的有力保证。本项目的细部优势层高层高是衡量物业档次的重要标准之一，而且是办公环境舒服程度的体现。因此，层高是客户选择物业的重要考虑因素之一。国际甲级写字楼的层高(吊顶后)要紧集中在2.7m~2.8m之间。本项目层高在建筑工程上采纳大板结构，提升了楼层净高（达到2.86米），又可降低使用能耗。走廊宽走廊宽的舒服度在销售过程中能给予客户楼宇内部环境的良好感受，本项目的走廊宽度为1.8米，有利于楼盘档次的建设，也是以后客户心目中甲级写字楼的评判标准之一。外立面设计目前甲级写字楼多数采纳玻璃幕墙、铝板、石材相结合的形式，本项目外墙装饰材料方面，突破传统采纳了金属漆，并配合热反射镀膜落地玻璃，迎合了生态进展的世界潮流。使用率楼层使用率也是写字楼客户比较关注的方面（70%的使用率是客户的心理线）。甲级写字楼使用率的标准为七成或以上，建筑结构方面应注意在合理范畴内尽量减少梁、柱截面积；建筑平面要力求方正；公用工程部分科学设计，减少对有效空间的占用，提升单元内的使用率，充分体现了建筑结构设计的科学性，为客户带来物业的超值享受。项目的生态表现项目空调系统采纳的“空调盘管+新风系统”，可常年提供过滤调剂后的清洁、舒服的新奇空气，为大厦内部制造了良好的健康办公环境。关于改善商业办公楼宇内部空气质量、有效调剂人们的精神状态，有主动的作用；大厦前庭为5000平方米的大型生态广场，为用户提供了舒服的共享空间，增加了项目的人文与绿色气息。停车位共210个停车位，数量充足，符合现代商务办公需求。傲视郑州顶级写字楼；电梯数5部德国原装德森高速电梯，符合高效的商务办公要求。高档写字楼具有较大的升值空间从长远进展趋势看，随着郑州市以后经济水平的进展，新建写字楼建设标准较高，良好的质价比将成为吸引客户的重要因素之一，高档写字楼因此拥有较大进展空间；高档甲级写字楼顺应时代进展趋势，能够满足新经济时代人们关于物业形象和内部功能的要求；在政府大力扶持下，北移东扩所形成的区域将成为房地产市场的投资热点，以后该规划区域所拥有的都市环境决定着区内写字楼项目必须具有前瞻性眼光以免专门快被剔除。本项目坚持高档写字楼的定位基础，塑造郑州市“纯”甲级写字楼物业的整体形象，成为都市标志性精品楼宇的新典范。写字楼的差不多配备能够体现高标准的物业质素，并在格调上拥有与众不同的时尚感和文化特色，连续具有市场号召力和阻碍力。XX大厦符合国际甲级写字楼通用标准本行结合国际体会，归纳了十二点甲级写字楼的通用标准，如下：国际甲级写字楼通用标准☆纯写字楼☆5A标准智能化大厦☆层高10米以上的宽敞写字楼大堂☆天花板吊顶后净层高2.6米以上☆走廊净宽1.8米以上，电梯间净宽度3米☆平均每200平方米建筑面积配一个车位☆电梯数量平均每台最多服务5层☆电梯速度每秒4米以上☆采纳中央空调☆所在位置能5分钟车程内可到达繁华商业区☆自由空间组合，可灵活分隔☆专业品牌物业治理XX大厦的所有有关指标，均达到较高水平。能够推测，XX大厦的高物业质素，是支撑其长期保值、增值的坚实基础。XX大厦的价格分析XX大厦价格的市场水平本行在制定此价格策略时，进行了全方位的市场调查，以确保本大厦的价格策略的可行性。以下是本行通过市场抽样调查后的各代表性大厦的成交价格：项目成交均价

（元/平方米）A新闻大厦3700AXX数码大厦4850A财宝广场3500B融元广场3500B广汇国贸大厦4450BXX国际大厦3800C豫港大厦3200DXX大厦5040D河南报业大厦3960注：A大厦成交参考个案价格较高且不完整，但数量相应较多，故仅此所知成交个案平均价作为整栋大厦的成交均价。B未能取得反映正常市场水平的成交参考个案，仅以非正式渠道获得之价格作为均价。C仅获知一单成交个案信息，故以其个案成交价作为整体成交价。D大厦仅用于出租，故并无权威性售价。但因项目类型及质素与本项目具有较高的可比性，故按照项目的平均租金，以市场较为认可的回报率，利用静态投资回报的方式折算而得的售价。从以上调查结果显示，以上各楼盘的销售均价约为4,000元/平方米。近年销售较佳项目财宝广场、XX国际大厦、融元广场位于经三路，所谓的“金融大道”，位置上佳，属于商住型物业；由于物业质素、交通等缘故，无法支撑高位价格，销售均价徘徊在3,500~3,800元/平方米的幅度范畴内；而XX数码大厦，同样位于经三路，但物业质素较财宝广场等上述三个物业在物类形式上有大的进步，更加接近现代型写字楼类型，属于非商住物业。因此，几乎同样的位置，但其成交价格却高达4,850元/平方米；从以上统计显示，专门明显，属于商住型物业的财宝广场、XX国际大厦、融元广场、新闻大厦等写字楼，最终销售均价不超过4,000元/平方米；但属于非商住型物业的报业大厦、XX数码大厦、广汇国贸大厦等售价均在4,000元/平方米以上，讲有市场的需求已逐步转向非商住类物业；甲级写字楼物业前景看好；而本项目现时的均价约为4,488元/平方米。本项目物业定位为郑州首席纯甲级写字楼；而且，按前章节的客观分析，本项目具备多项优势，在外部交通、周边环境、内部物业质素等多方面以压倒性的优势傲视郑州写字楼市场。以现时的价格水平，较市场平均价格水平略低，此价格仍未真正反映物业的市场价值。XX大厦的推广价格策略简析本行按照丰富的市场操作体会，关于本项目的推广，本行制定了“低开高走”的推广价格策略。本行采取这种策略的缘故在于：以优待的价格吸引客户关注物业；预留一定的价格空间，在合适的时刻，提升价格，从而建立良好的项目形象。实施这种策略，是基于本行对此项目的进行全方位的考察后，本行对此物业有充分的信心，因此，有把握做到价格的拉升。实现进展商最大化之利润以及迅速建立企业品牌。XX大厦于5月26日正式开盘，目前处于前期的最优待价格时期。面对火爆的销售行情，本行立即对价格进行上调。XX大厦的投资回报考虑到房地产的地域差异性，本行的抽样市场调查中，随机选择了一些与本项目距离相近的楼盘，对其投资回报作简单的分析：楼盘售价元/平方米租金元/天·平方米投资回报率XX国贸广场38001.110.4