同致行长沙滨江君悦香邸定位策划报告100DOCM

同致行长沙滨江君悦香邸定位策划报告100DOCM长沙市同致行物业顾咨询有限公司二零零【前言】项目定位是营销执行工作开展的前提，清晰、准确的项目定位必须建立在对项目的周边环境、产品设计、目标客户等因素研究的基础上，本报告旨在通过相关因素的分析，总结[滨江·君悦香邸]项目的定位。【目录】1、项目外部环境进展分析2、项目规划设计成果分析3、项目目标客户分析4、项目定位SWOT分析5、项目定位价值体系分析6、项目定位目标分析第二章项目定位1、项目总体定位2、项目客户定位3、项目价格定位4、项目物业进展建议（附：相关参考楼盘资料）“没有调查就没有发言权，没有总结就无法发觉规律”，本章节要紧通过项目外部环境、规划设计、目标客户等方面因素进行调查与分析，发觉咨询题、总结规律，为项目定位提供科学、准确的依据。一、项目外部环境进展分析阻碍项目定位的外部环境因素要紧包括区域进展前景、周边环境现状、周边环境改善进度三方面，他们是决定物业价值的先决条件。（一）项目区域进展分析1、区域进展前景概述[滨江·君悦香邸]位于新河三角洲。新河三角洲处于湘江、浏阳河与芙蓉北路、三一大道（319国道）的分割地带。据悉，长沙市三角洲地区详细规划范畴南起三一九国道，东至芙蓉北路，北至浏阳河，西至湘江东岸。规划范畴将除去基地西北角已规划的滨江文化园、芙蓉路西侧部分建成区、已改制单位用地、保留设施用地、五水厂等，规划总用地143.06公顷。目前规划主管部门与相关设计院差不多完成大量的前期规划，专门是要紧道路交通与建筑面积多达6万平方米的滨江文化园规划完成后，该三角洲详规编制的重要性也日益突显。

新河三角洲目前区内共有企业４８家，集中了造纸厂、化工厂、电镀厂、石油库等对都市污染较重的企业，属典型的三类工业区。区内多以低矮的棚户为主，基础设施、公益设施滞后，相伴个长沙都市建设步伐，逐步完成区域的改造的基础上，区域作为“省会城北新地标”。2、区域进展机会点分析A、长沙都市“一主、两次、四组团”依照长沙都市规划沿湘江、319国道两条生长轴线拓展都市进展空间，构筑“一主、两次、四组团”的都市空间结构。“一主”为都市主体，“两次”为河西、星马新城，“四组团”为暮云、捞霞、高星、含蒲组团。[滨江·君悦香邸]处于都市主体内，由319都市主干道西接河西、东连星马，可借规划之利，交通便利，属于伍家岭商圈的辐射中心地带。B、新河三角洲整体改造新河三角洲整体改造和开发是湘江风光带和滨水区开发建设的龙头。湘江大道由南至北穿过湘江二桥后，向右拐进新河三角洲再径直伸向浏阳河下游。湘江大道以西为长沙滨江文化园选址，而作为点睛之作的“两馆（图书馆、博物馆）一厅（音乐厅）就坐落在滨江文化园内。通过新河三角洲的整体开发建设，从全然上解决区域环境污染咨询题，不断提高棚户区内市民的生活质量，提升长沙的文化品位和美誉度。建设的目标：三年完成新河三角洲的改造与建设，把北长沙都市品位提高到一个新的时期。而且，“早一年改造，都市品位早一年提高；早一年开发，棚户区内的市民早一年受益。”新河三角洲的建设，不管对旧城改造依旧对新城的景观打造，差不多上一件专门有意义的大好事。

C、长沙滨江文化“园两馆一厅”建设长沙滨江文化园两馆一厅建筑，是长沙市委、市政府为打造长沙形象，提升都市品位，更好地服务社会，结合新河三角洲整体开发而将倾力建筑的具有“时代性、标志性、地域性”的建筑群。长沙滨江文化园选址于新河三角洲，西滨湘江、北临浏阳河，东南为正预备建设的湘江大道北段。“两馆一厅”总建筑面积约6万平方米，其中，博物馆2万平方米，图书馆2.5万平方米，音乐厅1.5万平方米。3、区域进展威逼点分析A、都市改造热点过多2004年起长沙的都市改造力度加强，东、南、西、北四面开花，省政府的南迁、市政府的西迁，东部片区建设、城北改造，如此大的都市建设力度无疑会削弱新三角及两馆一厅建设在都市中的阻碍力，在项目邻近就有“开福寺改造”、“湘春路改造”等建设工程，在一定程度上削弱了规划利好对片区的拉动力。B、传统观念改变需待时刻处于南帝北丐的北城区，老城区这一片区形象短期内难以改变，开福区原为长沙老工业区，市政设施的老旧，九尾冲、粮一库、西长街等地的棚户区极大阻碍了片区形象，尽管有利好规划支撑，但在短时刻内还无法转变客户对片区的印象。4、区域进展分析综述综合以上分析，总的而言是机会大于威逼，区域进展的前景宽敞，潜力庞大。尽管在一定时期内区域内的配套等设施条件相对滞后，整体形象缺乏规划，但随着都市进展的进展，交通等设施的改善，专门是随着三角洲的建设、滨江文化园、两馆一厅的建设，区域内房地产的开发，专门是高端项目的潜力专门庞大。项目区域进展分析项目区域进展分析抓住新河三角洲整体改造、长沙滨江文化园、两馆一厅建设的契机，第一强占片区规划利好，提升项目价值，这是片区分析给我们带来的最大启发。（二）项目周边环境分析1、项目周边环境现状A、自然环境东面临伍家岭路，隔路与成熟居住小区相望，成熟居住小区紧靠芙蓉北路。南面是三大道、波隆立交，可远望都市中心高层建筑，视野不及西面开阔，但都市天际线较为丰富。西面是残留的铁路、旧厂房，自身并无观赏价值；300米外，是一片水天一色、江帆游船的壮阔江景。北面视野开阔，在高处可看到江景，邻近仍是一片旧民房、厂房以及待建房地产项目。B、历史人文景观项目西南面1000米处，是历史悠久的开福寺，占地1.6万平方米。尽管开福寺远近闻名，但因其是一个朝圣拜佛的地点，对一般市民的吸引力专门弱，对地块价值的正面阻碍有限。C、景观综述从地块面临的景观及远景、视野开阔程度看，东、南、西、北四个方向中，东、南仅有一些景观价值不高的都市景观，西面、北面可远望江景，然而需在住宅14层以上才能见到一线天的江景。总之，地块周围景观应该属于该地的并非项目的专门优势而属于常项。项目可发挥规模大的优势，营造良好的园林景观，补偿不足。D、地块周围的交通条件项目南临市区交通动脉——三一大道路，双向6车道，车流顺畅，并有多路公交车通过；西边是都市南北主干道——芙蓉路，通过约50米长的规划路即达本地块。综述：环临公共交通条件较便利，而且地块紧邻公交干道，不存在亚交通连接的咨询题更无交通瓶颈限制。因此，该地块的交通条件较为优越，属于优势条件。E、地块周边的都市配套状况在步行半径一公里的区域内，与人们生活息息相关的要紧市政配套有：购物：要紧有维多利购物中心、华夏市场、新一佳伍家岭店等金融：近程要紧为中国银行、工商银行、长沙市商业银行、建设银行教育：近程要紧为开福中心幼儿园、新河小学、伍家岭小学、国防科大附中；医疗：近程目前要紧有大型药店、南方医院、开福区医院休闲：有滨江文化园、开福寺综述：从配套功能来看，各种生活功能较为齐备；从配套设施的档次来看，总体水平或档次偏低，专门是医疗和教育配套；从配套的分布半径看，有一些配套路程偏远，使用有些不太方便。总体而言，市政配套齐全但较为落后，与其他内城专门是东城和南城高档项目比较无明显优势。F、环境、污染情形（1）水、空气、土地污染项目周边空气清新，土地无污染。该地块位于人口密度最低的开福区，周边有待拆迁的工厂但无废水、废气、废料的污软，周围空气质量优良，地盘内土壤保持完好。（2）噪音污染整体来讲噪音干扰较小，但项目南面的三一大道、波隆立交车流量大，对临街部分住宅造成较大的干扰。（3）社会治安状况地块周边社会生产生活安定有序，治安状况良好。综述：地块周边治安状况良好，空气清新，土地无污软，差不多无噪音干扰。因此，环境、污染因素具有一定优势。2、项目周边环境改善进度分析；A、片区改造将进一步完善周边配套[滨江·君悦香邸]所在的片区相伴着都市改造的进程，工厂、棚户将逐步拆迁，景观将得到进一步改善，原有的商业配套也将逐步完善，专门是滨江风光带、两馆一厅、湘春路、开福寺路的改造，[滨江·君悦香邸]所在的片区将成为一个以旅行、文化为主的都市休闲区。B、大型房地产项目的开发将进一步优化配套[天健·芙蓉盛世]的开发将带来极大面积的中高档商业配套，是对[滨江·君悦香邸]配套强有力的补充，加之周边土地的出让、开发，本片区将都市长沙都市北部又一成熟的生活区。3、项目周边环境综述[滨江·君悦香邸]目前的周边环境、商业配套尚有一部分欠缺，但相伴着都市的进一步进展，城北门户的生活环境将逐步完善，加之滨江文化园的建成，[滨江·君悦香邸]将成为长沙北门户，最适宜居住的项目之一。周边环境分析周边环境分析着眼于以后，以进展的眼光来看待[滨江·君悦香邸]，在都市功能上本项目即是“北门户标志性住宅”也是“滨江文化产业园标志性专门大的价值提升空间。二、项目规划设计成果分析“产品决定客户”只有充分了解[滨江·君悦香邸]在产品设计上的特点，才能准确的判定目标客户群体所在，只有通过项目与竞争楼盘的比较，才能挖掘出[滨江·君悦香邸]的核心竞争点。（一）项目规划指标分析A、项目规划指标序号项目单位数据1总用地面积平方米75766.582建筑总占地面积平方米155243总建筑面积平方米3293054计容积率总建筑面积平方米277590其中住宅建筑面积平方米260266商铺平方米11854商业会所平方米1870幼儿园平方米36005容积率3.666不计容积率面积平方米517157规划住宅套数户21268高层建筑密度/商业建筑密度%12.7/13.19绿地率%40.510机动车停车位辆1598其中地面商业停车辆104地面住宅停车辆48地下住宅停车辆144611住宅停车率%73B、规划指标分析项目占地面积M2建筑面积M2容积率天健.芙蓉盛世5610030.56万4.18万熙园11000020万1.9珠江花城240万1.8佳阳.怡景馨都46293.1615万3.197顺天.黄金海岸11.499万1.87恒鑫.澜北湾77631.1514.44427万1.81左岸春天二期64425.6512.26万1.83四季美景69264.0217万2.8时代先锋12228.73万6景香苑二期5.1649万1.8滨江.美寓70亩8.1万2新佳园.兴佳名苑4.9万2.56爱家园62565.12万不详滨江·君悦香邸75766.583293053.66C、规划成果分析1、占地面积[滨江·君悦香邸]在占地面积上排在珠江花城、万熙园、恒鑫.澜北湾之后；2、建筑面积在建筑面积上排在珠江花城、天健.芙蓉盛世之后；3容积率在容积率上仅次于天健.芙蓉盛世；4、住宅停车率本项目为0.73属于中档。综合以上指标，本项目在片区内为中等偏大项目，在建筑形状、住宅停车率等指标上应归属于“居家型物业”。（二）项目规划资源分析1、项目朝向资源分析差不多保证客厅或主卧南向约70%差不多保证客厅或主卧东南向约10%差不多保证客厅或主卧西南向约15%朝向不理想单位约52、项目景观资源分析拥有较好的园林景观约55%拥有局部园林景观约25%拥有较少园林景观约20%3、项目通透性资源分析差不多保证南北通透约65%通透性较好约20%通透性较差约15%4、项目噪音阻碍分析噪音污染小约40%噪音污染一样约40%噪音污染较大约20%5、项目规划资源分析综述[滨江·君悦香邸]在产品资源分配上组团差异比较大，三角地块、南部分地块在朝向、景观上有一定欠缺，（三角地块高层江景除外）1#—10#资源分布比较平均，在整体定位上应差不多上结合中心部分的资源分布特点考虑，三角地块、南部地块为辅助阻碍因素。（二）项目产品设计分析产品配比套数一房两房三房四房复式珠江花城---怡景馨都---7557823345万熙园---30075043218顺天.黄金海岸---22282972468恒鑫.谰北湾---84708160---景香苑二期60124466130---滨江.美寓---402169442四季美景3814058628452爱家园------1246016左岸春天二期---10356237864时代先锋3268866---16滨江·君悦香邸——6101342185比例4%12%52%26%6%上表所示数据中，一房总量为424套，二房总量为1176套，三房总量为4885套，四房总量为2495套，五房（复式）总量为321套。其中，三房和四房占据了市场的主流位置，分不占到市场总供应量的52%和26%，竞争要紧集中在3房、4房产品上。[滨江·君悦香邸]在设计上，二房二厅一卫：28.7%；三房二厅二卫：63.18%；四房二厅：8.73%处于片区主流市场区间。房型面积范畴（㎡）珠江花城怡景馨都万熙园顺天.黄金海岸恒鑫.谰北湾左岸春天二期景香苑二期时代先锋四季美景滨江.美寓滨江·君悦香邸一房40－50★★50以上★★两房70－80★★★80-90★★★★★★★90-100★★★★★★100-110★★★★110-120★★★三房90-100★★100-110★★★★★★★★★110-120★★★★★120-130★★★★★★★130-140★★★★★★★★四房130-140★140-150★★★`★150-160★★★★★★★五房140-160★★★160以上★★★★由左表‘★‘能够看出，项目片区2房竞争要紧集中在80-110的区间内、3房竞争要紧集中在110-140的区间内,四房竞争要紧集中在140的区间内

结构特点分析图项目名称平层复式凸窗转角窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台珠江花城★★★★－怡景馨都★★★－－－－－万熙园★★★－－顺天.黄金海岸★★★－★－－－恒鑫.谰北湾★－★－－景香苑二期★★滨江.美寓★★★★－－－－左岸春天二期★★★★★★时代先锋★★四季美景★★★滨江·君悦香邸★★★★★★★由上表“★”能够看出,北城区产品差不多都采取了平层,凸窗、复式设计，部分转角窗,入户花园、露台等已逐步成为产品差不多组合，但整体关于外部空间的利用度不高。

入户花园对比较大面积户型（四房、大三房）差不多设置入户花园，保证产品的品质。入户花园面积适中，在片区内有较强的竞争力，部分三房未设入户花园较大面积户型（四房、大三房）差不多设置入户花园，保证产品的品质。入户花园面积适中，在片区内有较强的竞争力，部分三房未设入户花园。佳阳.悦景新都佳阳.悦景新都四房无入户花园万煦园二期四房无入户花园珠江花城三房无入户花园起居室对比南北通透，保证两个阳台采光通风，开间、进深适中，品质较高，部分四房未设置客厅阳台南北通透，保证两个阳台采光通风，开间、进深适中，品质较高，部分四房未设置客厅阳台。佳阳.悦景新都佳阳.悦景新都单阳台、通透性差万煦园二期双阳台，通透性差珠江花城单阳台、通透性差主次卧对比主卧带花园，其他卧采纳凸窗采光，卧房面积比例、进深、开间均适中，品质较好，部分三房间次卧面积偏小主卧带花园，其他卧采纳凸窗采光，卧房面积比例、进深、开间均适中，品质较好，部分三房间次卧面积偏小。佳阳.悦景新都佳阳.悦景新都卧房设计较合理万煦园二期卧房设计较合理珠江花城主卧面积过大阳台对比三房以上单位采纳双阳台或跨厅房阳台设计，户外空间合理，室外活动面积大，阳台方正。三房以上单位采纳双阳台或跨厅房阳台设计，户外空间合理，室外活动面积大，阳台方正。佳阳.悦景新都佳阳.悦景新都双阳台设计万煦园二期跨厅房阳台设计珠江花城双阳台设计二房单位功能区间面积分析图项目总面积(m2)客厅主卧(m2)次卧(m2)餐厅(m2)厨房(m2)主卫(m2)次卫(m2)阳台1(m2)阳台2(m2)面积(m2)开间(m)进深(m)恒鑫.谰北湾90.219.644.915.2711.649.725.673.6/6.482.88景香苑86.9922.54.5517.5513.6510.568.643.71/6.75/佳阳.悦景新都(2-2-1)86.822.54.2511.411.44.684.326.84/5.043.84佳阳.悦景新都(2-2-2)10620.164.24.815.1212.68.164.323.66.33.6四季美景96.3521.424.25.115.1213.057.255.85.25/6.48/旺府家园8021.25.3415.1212.68.15.043.6/5.42.52时代先锋80.7915.994.13.510.568.5813.534.054.41/1.92/滨江.美寓(2-2-1)86.5319.684.14.815.5410.929.245.045.04/6.153.36滨江.美寓(2-2-2)92.5422.264.25.316.3810.87.546.675.673.246.30滨江·君悦香邸77.7815.213.94.412.969.78.143.6/6.5/平均面积89.5820.584.314.714.6711.698.745.694.723.425.653.24从在售市场上看，两房单位有专门大一部分只有一个阳台，面积都在80平方米以上，还有100多平方米的，滨江·君悦香邸的两房间设计上以紧凑型为主。

三房单位功能区间面积分析图项目总面积(m2)客厅主卧(m2)次卧1(m2)次卧2(m2)餐厅(m2)厨房(m2)卫生间1(m2)卫生间2(m2)阳台1(m2)阳台2(m2)面积(m2)开间(m)进深(m)恒鑫.谰北湾103.7319.244.817.5510.239.94.566.273.84/6.485.95恒鑫.谰北湾130.3328.354.56.327.5414.412.158.916.484.23.367.292.16景香苑101.8415.64.53.914.0410.59.45/7.354.323.846.75/景香苑136.692655.217.2213.6812.968.15.45.943.2496.72佳阳.悦景新都129.6617.554.53.912.9612.611.710.896.934.324.868.556.48佳阳.悦景新都134.916.645.23.212.9610.89.613.326.484.323.69.886.48四季美景114.1921.934.35.114.712.878.918.14.86/6.32.4四季美景136.1222.954.55.115.1213.4410.8910.87.25.254.088.483.6旺府家园12028.354.56.317.6414.1912.910.365.675.043.26.75/滨江.美寓101.3921.424.25.115.1210.449.727.835.675.04/6.33.24君悦香邸119.5122.75.94.514.0410.89.68.164.323.66.843.3平均面积120.8821.804.524.8916.4912.3210.829.206.354.313.747.58从在售市场上看，三房的平均面积在120平方米左右，三房单位一样都有主卫、次卫两个卫生间，阳台也一样有景观阳台与工作阳台。四房单位功能区间面积分析图项目总面积(m2)客厅主卧(m2)次卧1(m2)次卧2(m2)次卧3(m2)餐厅(m2)厨房(m2)主卫(m2)次卫2(m2)阳台1(m2)阳台2(m2)面积(m2)开间(m)进深(m)恒鑫.谰北湾150.9631.684.86.617.114.8514.8514.0411.888.914.323.65.94/景香苑147.220.164.84.216.3815.1214.412128.84.327.27.68/佳阳.悦景新都149.819.765.23.814.0412.1611.5211.414.046.484.866.849.885.85万煦园160.730.65.1619.3817.2813.4212.96129.65.47.215.63.6时代先锋155.5620.54.1513.312.5411.556.6715.995.855.767.026.15/君悦香邸158.0420.254.54.525.7414.0410.9210.2127.44.866.8412.1810.08平均面积152.8424.544.85.1216.0414.3913.1511.4113.187.934.936.379.054.7从在售市场上看，四房的平均面积在150多平方米，四房的客厅在24平方米多的面积，开间一样是4.8米，本项目在设计上布局合理，结构紧凑，户型方正有用。3、项目产品设计分析综述依照目前规划成果，针对[滨江·君悦香邸]产品特点，总结以下几方面：项目体量大，具有一定的规模优势，虽容积率偏高，但不阻碍[滨江·君悦香邸]依靠自身的规模优势，形成完整社区氛围，缔造出专属[滨江·君悦香邸]的生活方式。1#—10#楼资源分布相对合理，三角地块、南部地块资源尚不具备较强的竞争力，项目的定位要紧依照1#—10#楼部分资源特点考虑。户型在片区内属“优势户型”，户型面积符合主流客户的需求。户型设计相对紧凑，方正有用，属“居家型产品”。产品分析的启发产品分析的启发依照以上的产品分析，[滨江·君悦香邸]在产品上有较强的竞争力，舒服性与有用性是最大的特点。三、项目目标客户分析“一切产品差不多上为了客户”只有充分认识[滨江·君悦香邸]面向的客户群体，才能有针对性的提炼出项目的营销定位，从而更大程度上引导客户介绍我们的产品，顺利完成销售任务。（一）长沙房地产市场客户的普遍特点A、客户的区域特点城区居民居住区域相对稳固，造成长沙房地产市场具有专门明显的区域性，客户置办房产相对趋向于周边熟悉的区域，跨区置业相对比较少，项目的客户要紧集中于项目周边，B、客户的集群性特点由于长沙以老区居住人口相对稳固，都市存在专门浓厚的集群居住特点，多数人喜爱同亲戚、街坊、同事聚居，因此在购买客户中集群效应比较普遍，如亲戚介绍、街坊介绍、同事介绍居多。C、客户的渠道性特点长沙中坚层置业者往往相对集中，一样为大型企业、政府部门，如大学、卷烟厂、政府机关等，进展商一样通过相应的渠道，依靠大客户营销完成一定规模的销售，因此市场的渠道特点明显。相关案例：[阳光100]（三）项目目标客户分析综述依照目前周边项目客户的构成，总结[滨江·君悦香邸]的客户将出现以下几方面的特点：前期以周边客为主项目一期滨江文化园尚未动工，周边环境尚为改造完毕，天健·芙蓉盛世，珠江花城等项目尚为开始销售，新三角洲片区尚不能对区域外客户有足够吸引，在初期应以周边客户为主。后期将辐射整个长沙市区相伴三角洲的改造，两馆一厅的建设，大型房地产项目的开发，本片区将成为长沙楼市的又一热点，将吸引更宽敞区域的客户。客户分析的启发客户分析的启发稳固周边客户，抢先占据“话语霸权”成为区域代表性项目，相伴片区进展，吸引更大范畴的客户。四、项目定位SWOT分析（一）项目开发优势（S）1、地段优势：项目位于新河三角洲。新河三角洲处于湘江、浏阳河与芙蓉北路、三一大道（319国道）的分割地带。交通便利，属于伍家岭商圈的辐射中心地带。新河三角洲规划为滨江文化园、商业区、高尚住宅区，实行人车分流。滨江文化园将建设“两馆一厅”（博物馆、图书馆、音乐厅）。2、新规划优势：长沙市滨江文化园选址于长沙市新河三角洲，西滨湘江，北临浏阳河，东南为正在建设中的湘江路，总占地面积约450亩，其中两馆一厅占地约200亩，总建筑面积6万平方米，其中博物馆2万平方米，图书馆2.5万平方米，音乐厅1.5万平方米，总投资6亿元人民币，是长沙市政府重点工程。滨江文化园作为湘江风光带专门重要的一部分，将采取高绿化模式，并设置亲水码头。长沙市委、市政府有意将其打造成长沙标志性建筑群，因此被誉为“长沙的悉尼歌剧院”。3、区域潜力优势：尽管伍家岭现在还有专门多待搬迁的厂房，但随着开福区旧成改造力度的加大，伍家岭将不久会旧貌换新容成为长沙北部副都市中心。4、商业配套资源优势：项目地处伍家岭商圈、紧靠维多利中心，离新河市场也只有几步之遥周边酒店、写字楼也许多。大型购物中心、超市给生活带来专门多方便。5、公共交通优势：项目周边500米范畴内有伍家岭北、伍家岭南、新河（华夏市场）、九尾冲四个公交站。有二十几路公交车可通达长沙市东南西北四个方向。（二）、项目劣势(W)分析1、区位形象低：项目所在区域往常差不多上大片工矿、厂房。现在部分差不多拆迁，建成了新的住宅小区，然而项目的北部、西部的旧厂房、废旧铁路、自建房仍未拆除，项目南面的厂房现在仍旧在使用，存有一定的污染和形象不佳等遗留咨询题。2、项目周边缺少自然景观：尽管项目离湘江、浏阳河的直线距离不到1000米，然而有房屋的阻挡，要到十几层才能看到江景。其他就没有自然景观。（三）、项目机会点(O)分析1、项目是新河三角洲内最大项目项目占地75766.58平方米，总建筑面积30.6825万平方米，是新河三角洲内最大的项目，在片区内具有一定的规模优势和一定的阻碍力。2、项目也是新河三角洲内最早面市的项目项目打算明年中旬开始对外推售，它将是新河三角洲最早上市的商品房项目。对片区内的整体形象和品质的提升是一大促进和推动。3、北城片区的楼盘素养还不高，价格相对其他片区较低、有一定的价格优势。项目价格方面相对其他片区而言依旧偏低的，有一定的优势，对客户的成交会有一定的促进性（四）、项目威逼点(T)分析1、工程进度缓慢、客户对项目的信心降低项目在前几年差不多开始了内部认购，规划更换多次，开发商也更换过。地块现状依旧一块平地，尚未破土动工，势必造成专门多客户对项目的信心有所下降。2、受到周围大盘的竞争威逼项目北部的珠江花城将在明年4月份上市，珠江花城的规模优势、品牌优势明显，将大大威逼项目的销售进度。项目南部的天健·芙蓉盛世项目也具有专门大的品牌、规模优势，同时地段也优于本项目，也将会在明年上市，对本项目的竞争威逼也相当大。（五）、项目SWOT分析综述项目存在地段、新规划、区域进展潜力、商业配套资源、公共交通等优势，在项目定位与项目推广的时候要强调这些优势，充分发挥这些优势资源。同时项目项也存在区域形象低及往常那种“南帝北丐”心理阴影会有一定阻碍、缺少自然景观资源等劣势，在项目定位与项目开发时，要树立好项目形象，加大自身园林景观及个性化的打造，来补偿这些不足。项目拥有伍家岭地段土地稀缺性、片区利好规划、片区楼盘素养不高等机会，因此在工程进度、销售时机上要把握那个机会，取得项目销售的胜利。然而，项目受到一南一北两个品牌开发商的两个大盘的竞争威逼，制定营销策略与产品策略的时候要针对这两个对手做出特色，才能取得销售五、项目定位价值体系分析（一）项目卖点整理1、腾飞三角洲

占地75766.58㎡，总建筑面积30万余㎡，为目前新河三角洲片区最大的房地产开发项目，随着长沙市“一江（湘江）两岸，二洲（橘子洲、新河三角洲）二区（省、市政府新城区）”都市形象工程的启动，新河三角洲是政府在长沙有史以来最大的旧城改造项目。政府对片区的宏观调控更使得本案更具有唯独性，具有前瞻性的开发眼光，将为居者提供无法复制的绝佳置业区；2、滨江文化园长沙政府10年投入1000亿，打造国际级生态都市，滨水区是重点。在过去的一年，仅在沿江风光带的投入就达到了6个多亿。湘江滨水区，一个集旅行、商务、休闲、文化、居住一体的崭新区域正在逐步完美出现。象征着长沙都市繁荣、丰饶与漂亮的长沙外滩正式在市民的生活中登场。除了尽得岳麓山、橘子洲、湘江和长沙都市美景精髓之外，更将有市政规划建设的市民广场、音乐厅、图书馆、博物馆等代表都市文化精华的设施，都市配套成熟完善，交通极为畅达！居住价值无可比拟！在此开发高档地产项目、进展精英居住文化的潜力无穷！

3、五星级的家园

项目建筑风格采纳酒店式建筑风格，以现代自然园林风格为设计主线，通过外立面造型设计、俊朗的立面、凸窗设计、入户花园、空中廊园等细部处理彰显项目华贵之气，同时也具有极高的观赏性。4、科学建筑、尺度空间

通过以人为本设计理念，用足南面空间，使其户户南北通透、推窗见景。二房77.78-90.35㎡、三房112.38-133.58㎡、四房148-158.04㎡，合理的面积大小，完善的功能分区，无不表达设计者的匠心独具。大于1：1超宽楼间距，让你每时每刻都能呼吸大自然的绿氧，尽情享受阳光的沐浴。

5、熟练生活

幼儿园、羽毛球场、网球场、游泳池、健身中心、商业广场、业主会所、等生活配套设施无奇不有，让业主足不出户，坐享其成。此外坐拥伍家岭商圈、维多利购物中心等成熟市政配套设施，周边数家星级酒店、银行、医院星落密布，是集新都市规划与成熟生活圈于一体的大型都市振兴型高品质住宅项目。生活、休闲、娱乐等配套皆在咫尺之遥，生活所需尽在把握。6、品质物管，品质生活

项目引入高水准、严要求的智能化酒店式治理模式的物业治理公司为主业提供居家无忧、享受至上的贴心服务。（二）项目核心价值提炼滨江文化园滨江文化园旁首个大型项目成熟配套熟练生活新三角洲规划省会门户科学建筑尺度空间酒店式园林五星级家园品质物管品质生活核心价值区位价值内在价值六、项目定位目标分析（一）项目定位目标打造文化中心首席品质家园滨江文化园建成后，将形成以市民广场、音乐厅、图书馆、博物馆等为代表的都市文化中心，[滨江·君悦香邸]依靠自身规模优势，结合建筑设计、园林特色、物管配套等方面的优势，在长沙房地产市场上打造项目强有力的竞争特点，通过片区的进展“对话”长沙。（二）项目定位目标实现条件1、扩大滨江文化园的阻碍力加大对滨江文化园的广告宣传力度，扩大以音乐厅、图书馆、博物馆为支撑的“长沙文化中心”在市场上的号召力，联合政府炒热片区。2、进一步丰富项目“品质”内涵加大在物业治理、社区文化方面的投入，在“长沙文化中心”的核心概念下，丰富项目的卖点。OO功能价值1234567812345678CRD首席物业湘江风光33万大型生活社区酒店式风情园林设计优秀户型产品设计品质物管共荣文化新三角洲片区……第二章项目定位以实现“文化中心首席品质家园”的开发目标为，本章节着重从形象定位、商业配套、物业治理等方面阐述[滨江·君悦香邸]的实施方向。项目整体定位打造长沙独树一帜的文化中心生活板块由于本项目是长沙滨江文化园中首个大型房地产项目，占据长沙以后文化中心区的核心位置。我司认为，[滨江·君悦香邸]将成为“文化中心”的代表性项目：项目定位1、项目总体定位依据项目自身的特点，结合目前的市场情形并通过我司多方论证，本项目的总体定位为：长沙CRD首席情境美筑2、项目主题定位的支撑点支撑点一：滨江文化的建设将形成以“两馆一厅”为核心，湘江风光带、浏阳河风光带为外延，辐射整个长沙的都市文化休闲区，即CRD区域；支撑点二：以酒店式园林为特点，结合周边的景观资源，形成专门的“都市假日”概念的情境住宅；支撑点三： 优秀的社区规划和户型设计，形成在建筑形状、使用空间上的美感。3、CRD概念ＣＲＤ（ＣａｐｉｔａｌＲｅｃｒｅａｔｉｏｎＤｉｓｔｒｉｃｔ）是的“都市文化休闲中心区”的英文缩写。都市文化休闲中心区是都市改造运动的高级时期，是在CBD（中央商务区）、CLD（中央居住区）形成后，都市区域功能进一步细化的前提下产生的。CRD的功能要紧是要把以文化、休闲、娱乐为进展方向，以营造花园式的生态环境和时尚高雅的文化氛围为基础，打造集休闲、娱乐、会展、购物和商务办公等功能为一体的“都市文化休闲娱乐中心区”。2005年北京领先建立了首都的CRD，北京的CRD位于石景山区老古城地区，规划用途为居住、商业金融，规划建筑面积为１０２．６２万平方米，２００５年６月底完成控规审批，2005年12月启动一期拆迁。建成后的首都CRD将包括四个要紧组成部分：A、东部生态旅行区现代娱乐旅行区（含国际雕塑公园、游乐园、奥运场馆区）。目前正在进行游乐园改造、国际雕塑公园三期以及奥运场馆周边市政配套工程等项目。

B、银河商务区（政府现址）位于石景山鲁谷地区，总用地面积为２０．４７万平方米，规划用途为商业金融、文化娱乐。规划建筑面积为５７．０７万平方米。C、苹果园交通枢纽商务区位于石景山区苹果园地区，总用地面积为６５万平方米，规划用途为居住及商业金融，建筑面积为７７万平方米。2006年上半年完成经营性土地上市招标及枢纽开工。

D、八大处综合居住区位于石景山区八大处地区。八大处经济适用房建筑面积７２万平方米已开工４１万平方米；绿化隔离带项目建筑面积４４万平方米；西黄村改造项目２００６年上市拍卖。2、形象定位傲城文邸花香君悦释义——傲城：作为滨江文化园的代表项目，代表着一个区域崛起的标志，“傲城”以极大的气度，表达本项目的区域高度；同时本项目为高层住宅，“傲城”也反映本项目的产品特点。文邸：以CRD为前导概念，表达文化休闲中心住宅的特点，同时也反映项目以“酒店特色”为社区文化特点。花香：突出项目的居家品质，生活味道浓厚，最大化界定目标客户群体。君悦：国内知名的酒店，反映项目的酒店式的特点。整句话读起来琅琅上口，利于传播，同时切合项目特质，寓意深刻，预示着项目有着良好的预期和表现。注重生活理念和项目区位的引导，有专门强的号召力。本广告语里含项目的案名，容易经历。2、滨江·君悦香邸生活概念◎品味的、格调的咖啡、雪莉酒、盛艳的晚礼服、以及精美的饰品、甚至是文雅的举止差不多上品位格调的象征，它代表着一个阶层的生活适应和生活习性。客户对品质生活的追求永无止境，同样对品位和格调的生活方式更是趋之若鹜，吸取酒店生活的精髓，营造品位、格调的生活方式，使项目的形象更加饱满和具有专门的标识性，实施差异化营销，刺激客户的购买欲望。◎艺术的、人文的艺术和人文的生活概念，是一种历史而厚重的文化积淀，使项目形象具有丰富的文化内涵和迷人的艺术气质，严格区分市场上空泛的、乏味的、没有艺术内涵的概念营销。同时，使项目具有专门强的观赞性，可与两馆一厅的文化中心概念融合。◎健康的、休闲的结合滨江风光带的建设，表达运动，健康的社区概念。运动、休闲就在家门口，健康成为生活的主题！◎融洽的、和谐的和谐是大盘营销惯用的手法，是一种社区文化的释义，代表良好的社区邻里关系和融洽的社区氛围，大盘开发的分期主题能够做变换的演绎，然而，“和谐”的概念却能够贯穿始终，如深圳的桃源居、星海名城等大盘的操作。通过配套的投入如社区服务站、老年人活动中心等，和开展一些社区成员共同参与的趣味体育竞赛活动，成立社区文艺团体等，使“和谐”的概念落到实处，赢得市场的认同。清晰的营销定位，生活概念界定，为营销战略的制定提供依据，为营销推广指明方向，针对目标客户群，通过特定的沟通渠道，清晰地展现项目形象，宣传项目专门的生活理念，加之硬件设施的完善，西班牙风情概念的演绎等一系列公关活动使项目形象趋于饱满，达到撼动全城的轰动成效。其他备选广告语建议：长沙，进入文化居住时代！居住，以文化的名义！文以修身，家以天下二、客户定位（一）可类比项目成交客户分析；1、万煦园成交客户分析客户构成所占比例国防科大教授20%长沙市一中教师15%湘雅医院大夫10%南航职工10%烈士公园职工6%其它39%2、左岸春天（三期）成交客户分析客户构成所占比例大夫20%教师15%个体工商户10%企业治理人员10%证券金融人士8%公务员7%其它高级白领30%3、华盛新外滩成交客户分析客户构成所占比例投资客户20%私营业主18%大夫17%高级公务员15%高级白领13%其它17%2、项目片区市场客户区域分析楼盘名称客户市场投资比例自用比例备注时代先锋2广电40%,国防科大,长沙大学,南航,部分做生意的5%95%二期,还剩少部分楼层较高的万煦园国防科大约20%,长沙市一中约15%,湘雅医院5%,南航约10%,烈士公园约5-6%20%80%四季美景国防科大15%,南航5%,湘雅医院与长沙一中约0.5%,163医院5%,电信1-2%95%以上总共1100多套,已售960多套左岸春天(三期)国防科大与湘雅医院约25%,广电,南航,工行,农行,省委,以及芙蓉路中路沿线公商户约30%专门少绝大部分三期已认购40%,一\二期还剩10多套西向的房佳阳·悦景馨都咨询要紧是周边的个体工商户2006年中旬上市兴佳名苑国防科大,工行,南航,广电恒馨·谰北湾湘雅医院,省妇幼,省建筑学院,开福区政府滨江美寓湘雅医院,芙蓉路中段沿线企事业单位1/3一次性付款,1/3公积金,1/3按揭景香苑拆迁户约10%,望城县一中5%,湘雅医院世纪春天国防科大,湘雅医院,长沙一中,长沙大学。130多套,还剩4-5套,62.4万,95折长泰豪园国防科大,长沙一中，以及部分金霞纸业经营户在登记,大致40-50户,部分HOUSE.52万多珠江花城\还无售楼部综上所述：本片区目前仍以本地客户为主，大量拆迁居民及居住升级客户成为了购房队伍里的重要力量；由于本片区相关于长沙市其他地区地产价格偏低，吸引了一批长沙首次置业者；本片区的进展和长沙市的北扩，也吸引了长沙市部分投资者的关注。3、本项目目标客户推测及分析本项目的目标客户定位：A、现时期客户要紧为目标客户分类细分阶层估量比例细分行业来源讲明主力客户青年白领30-40%私营企业一般职员要紧来自项目周边，沿芙蓉路、三一大道，集中在开福区内，因本片区房价不高，工作便利，同时看好“滨江文化园”的进展。事业单位一般职员在项目邻近的事业单位工作，刚参加工作不久，迫切需要解决住房咨询题，同时看好区域进展前景。邻近老居民20-30%退休或从事个体经济住在项目邻近，对本片区熟悉，期望购置房产为子女成家预备。副主力客户专业技术人员15-25%IT新兴的电脑及软件开发，包括电子通讯等新兴产业人士医疗卫生等技术人员湘雅医院等教师国防科大或邻近中小学教师拆迁居民10-15%三角洲邻近开福区规划拆迁居民成长型客户投资型客户5-10%私营企业一般职员分布在长沙市区内，因看好片区进展前景，短期过度居住多次置业多次购买房产，因看好本片区规划而购买游离客户个体工商户5-10%从事零售、服务行业在周边开店、经商人士B、以后客户变化趋势相伴“新河三角洲”规划的实施，两馆一厅的建设，本片区将成为长沙房地产市场新的热点，[滨江·君悦香邸]的客户群体更加丰富，面向整个长沙置业群。主力客户特点写真：要紧参数特点描述年龄及家庭构成28-35岁的青群体,一样为两口之家物业拥有数量首次置业经济能力一样身价在10万以上价格承担能力一样能承担的总价范畴在30-50万,父母可支援部分购房资金需求房型偏向选择规模适中、交通便利、户型偏小、总价不高的房产私车拥有情形一样无私家车消费倾向爱好时尚，多进行潮流性消费猎取咨询情形长沙主流报纸、户外、网络主力客户购房需求特点：要紧参数特点描述目的尽快拥有一套自己的房产功能面积中等偏小，能满足2-3人的使用功能价格对价格比较敏锐付款方式多为银行按揭户型两房或小三房建筑有档次感和一定文化情调，生活气氛较浓园林休闲、舒服、安逸，具有适合散步、平缓体育锤炼的活动场所、人与环境共生配套除能满足生活必须设施，具有一定品位和档次的休闲会所、带有一定的运动设施。治理副主力客户特点写真：要紧参数特点描述年龄及家庭构成25-35岁的中青年群体,一样为两口或者三口之家物业拥有数量首次置业经济能力一样身价在20万以上价格承担能力一样能承担的总价范畴在40-60万,部分能够承担更高的价格需求房型偏向选择规模较大市区的面积稍大的三房或小四房私车拥有情形一样在邻近工作，无私家车消费倾向追求安逸舒服，购房目的要紧为上班方便猎取咨询情形长沙主流报纸、户外、网络、电视等以及圈子内的口碑传播副主力客户购房需求特点：要紧参数特点描述目的要紧为方便上班功能面积中等偏大，能满足3人或者更多的使用功能价格讲求实惠有用付款方式多为按揭或者分期，少部分采纳一次性付款户型三房或者小四房建筑有档次感和一定文化情调，生活气氛较浓园林休闲、舒服、有用，具有适合散步、锤炼的活动场所配套能满足生活必须设施，上下班便利交通，休憩、运动、放松的需要，一定品位的休闲、健身场所，并适当有少量儿童游乐设施及教育配套，较少车位治理三、价格定位（一）天健·芙蓉盛世基础数据:地理位置长沙市芙蓉中路一段，伍家岭立交桥西北侧。占地面积171207.04㎡（总项目）户型构成户型面积户数比例销售率建筑面积90.7330万平方米(总项目)项目规模4栋楼层3F住户量3160户容积率4.01绿化率42%建筑物覆盖率29.5%实用率车位规划5300辆价格折扣合作团队：进展商深圳天健股份有限公司进展商简介建筑设计公司建筑设计公司简介园林设计公司园林设计公司简介物业治理公司物业治理公司简介（二）珠江花城一期地理位置新世纪大道与芙蓉路交汇处占地面积（M2）26万户型构成户型面积M2户数比例销售率建筑面积（M2）46万2房85-90项目规模52栋3房90-147楼层11-18层复式189-207住户量容积率1.8绿化率45%建筑物覆盖率实用率车位规划均价2800元/㎡折扣合作团队：进展商湖南珠江投资实业有限公司进展商简介珠江实业26年光辉历程，先后开发建设广州体育馆、天河体育中心、广州白天鹅宾馆、中国大酒店、世界贸易中心等地标性建筑。建筑设计公司广州珠江外资建筑设计院建筑设计公司简介在珠江三角洲及全国设计有多处地标性建筑园林设计公司澳洲易道园林设计公司简介世界闻名的园林设计公司，担当全国多个闻名楼盘的园林设计工作。物业治理公司物业治理公司简介（三）万煦园基础数据:地理位置丽臣路287号国防科大北门正对面占地面积（M2）9.2143万户型构成户型面积M2户数比例%销售率建筑面积（M2）20万2房85-10015010%100%项目规模30栋3房%98%楼层6-17层4房%90%住户量1500户容积率2.3绿化率40.5%建筑物覆盖率实用率83%-86%车位规划户车比：1：0.5价格2200-2750元/平方米销售率95%合作团队：进展商长沙海利花园房地产开发有限公司进展商简介海利股份下属的房地产开发企业，曾开发海利花园等项目建筑设计公司建筑设计公司简介园林设计公司园林设计公司简介物业治理公司物业治理公司简介（四）滨江•君悦香邸项目概况项目概况总占地面积：75766.58㎡总建筑面积：306825㎡住宅建筑面积：249968㎡会所建筑面积：1312㎡幼儿园建筑面积:2900㎡项目单位总数：2089户估量总居住人口：7311人绿化率：42%容积率：3.52建筑覆盖率：24.%总车位数量：停车位共计1538个；车位比例：1:0.74一期概况建面：93034㎡层数：22～24F户型：三种户型，78～158㎡，共717户有用率：85～87％一梯三户、一梯四户，清净、文雅、尊贵；南北通透，通风、采光充足；大开间、小进深；层高3.0M，腾越开阔生活空间；客厅、餐厅、花园露台三者采纳通透式布局；车位：1：0.74；二、本项目与可比性综合比较（一）本项目与竞争楼盘规划优劣比较分析项目规划设计公司规划特点天健·芙蓉盛世珠江花城澳大利亚哲思国际有限公司现代简约建筑设计风格；容积率1.8；采纳框剪结构；一梯二户或一梯三户设计，南北通；南望大型人工湖、西望园林内景、东望华园林内景；万煦园不详民族古典建筑设计风格；容积率2.3；排列式结合半围合式设计；板式框剪；一梯两户设计；南北通透户型均坐北朝南；北面部分布置小高层可向北望浏阳河，依靠园林景观形成规划设计中的景观均好性；滨江•君悦香邸深圳市立方建筑设计顾咨询有限公司现代简约建筑设计风格；容积率3.52；项目形成点式围合设计；板式框剪结构；一梯三户、一梯四户设计；明快的流线型设计、文雅的弧度处理；西望三湘大地母亲河湘江以及湘江风光带，内望小区双景园林，楼间距宽敞，充分实现中央小区园林的均好性；（二）本项目与竞争楼盘园林优劣比较分析项目园林设计公司绿化率园林设计特点天健·芙蓉盛世42%珠江花城易道（澳大利亚）公司45%组团式园林规划，以湖为中心的水系，连接三江水景。林荫大道、中央生态走廊、绿地和飘带水系，形成“一横二纵”的景观轴线。热点灌木到亚热带的绿色植被。亲水步道、休闲小品、廊桥亭台，特色的休闲场地，穿插于绿树花丛中。万煦园不详40.5%注重景观和休闲设施的均好布局，从“水”这一元素入手，运用了点、线、面相结合的设计手法，以极富人文特色的街坊、庭院、溪流、林荫为主；以拱桥、栈道、廊架、水车为辅；将丰富的水景与灵秀的园林精品相组合，使建筑与园林环境浑然一体。滨江•君悦香邸42%（三）本项目与周边楼盘配套优劣比较分析项目会所泳池幼儿园超市学校运动设施天健·芙蓉盛世珠江花城大型会所，配备有健康中心、咖啡馆、水疗吧等等社区幼儿园中型社区超市周南中学、长沙大学灯光网球场、灯光篮球场、羽毛球场万煦园无专门会所无专业幼儿园无专门的超市国防科学技术大学、国防科学技术大学附中篮球场、羽毛球场滨江•君悦香邸1312户外大型泳池2900M212645M2规划新河小学、中学网球场、羽毛球场（四）本项目与周边楼盘硬件优劣比较分析项目结构外墙材料电梯智能设备玻璃有无中央集中供热有无中央空调系统交楼标准有无新型建筑材料天健·芙蓉盛世珠江花城万煦园框剪板式青面砖与高级外墙涂料相结合优质名牌电梯智能系统高级铝合金窗、双层隔音玻璃无无毛坯无滨江•君悦香邸三、市场比较法求证项目均价定价日期：2006年1月价格类型：市场买卖价格定价方法：市场比较法定价过程：（一）选取参照楼盘楼盘名称套数现时均价（元/㎡）开盘时刻天健·芙蓉盛世11303500暂未发售珠江花城44828002006.4万煦园20426002005.5（二）区域因素修正比较因数权重本项目比较案例天健·芙蓉盛世珠江花城万煦园赋分打分交通便利度20%20211819生活配套17%17181516教育环境15%15141316景观资源14%14121615周边环境13%13141514区域升值潜力11%11121311区域繁华程度10%101289合计100%10010398100（三）个不因素修正比较因数权重本项目比较案例天健·芙蓉盛世珠江花城万煦园赋分打分社区规模11%11131410园林绿化10%1010118治安与私密性8%8798采光、通风8%8899停车位5%5664公共配套5%5664品牌8%8998产品适应性16%16151516公共部分装修10%1010109装修状况7%7777物业治理8%8998交易时刻4%4448合计100%10010410999（四）项目市场阻碍情形修正比较因素本项目天健·芙蓉盛世珠江花城万煦园交易情形修正系数1（五）市场宣传推广修正比较因素本项目天健·芙蓉盛世珠江花城万煦园进展商品牌及实力50535352宣传推广50515148合计100=SUM(ABOVE)104=SUM(ABOVE)104=SUM(ABOVE)100（六）可比性项目价格综合因素调整项目天健·芙蓉盛世珠江花城万煦园交易价格3500元/㎡2800元/㎡2600/㎡区域因素修正0.971.021.00个不因素修正0.960.921.01市场阻碍情形修正1.001.001.02市场宣传推广修正0.960.961.00修正价格3（七）加权求项目均价可比项目天健·芙蓉盛世珠江花城万煦园权重60％25％15％由上述内容能够得出，滨江•君悦香邸项目现时均价应为：=313260%+252325%+267915%=2912元/㎡由以上市场比较法得出项目均价为2912元/㎡建议均价取值范畴：2900～2950元/㎡春之声时期策略简表批次时刻要紧工作楼栋范畴均价(元/㎡)销售套数销售面积(㎡)销售金额(元)A类客户认购05.12.20-06.01.进展商内部客户认购1#、2#、3#、10#奇数层2330000B类客户认购05.12.20-筹备期:预备认购合同，完成客户排序并在售楼处公示，完成基础培训。1#、2#、3#、10#偶数层272020023400606.01.14-06.01.通知客户前来了解户型，公布销售均价、房号及选房顺序，客户领取选房卡06.01.21-06.01.206.02.1按照已制定的客户选房时刻客户选房，选房时刻为上午9：00-12：00，下午14：00—17：00，每周30人左右，共分17周选完，具体见“选房相关事项”。C类客户认购06.06.03-06.0VIP客户登记1#、2#、3#、10#剩余单位4687913594910006.08.15-06.0VIP客户价格试算06.0开盘06.10.01-06.12.174#、5#、6#06．12．18二期第二批07.03.01-06.04.31二期第二批单位VIP客户认购7#、8#、9#07.05.01-二期第二批开盘四、物业进展建议（一）长沙代表性物业园林风格目前，长沙房地产园林风格各异，但多为世界闻名国家都市园林风格，要紧有地中海风情、美式风情、英式风情、欧式风情、中式风情等。园林是各楼盘重要卖点之一，就目前长沙在售代表性项目园林风格来看，其中山水英伦庄园、香格里·麓山不墅、星语林·汀湘十里、绿城·桂花城等较著特色。绿城·桂花城恒鑫·澜北湾项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）绿化率容积率园林主题园林特色恒鑫·澜北湾10万15万40%1.5中国古典园林自然式与规则式为结合的园林特点，借鉴中国古典园林的特点以“亲三江水，近中心区”的整体规划要点，提倡人文大型江景社区。左案春天170亩21万65%1.85法式风情。50000平方米的法式艺术园林，高达65％的绿化率，1.8超低容积率，整个社区汲取法兰西建筑精髓，将生活的诗意情感与理性功能并举。麓山不墅87万35万46%0.36地中海风情香格里·麓山不墅巧妙结合天生地势、地势和丰富水系的自然资源优势，使水道贯穿社区，成为小区景观主轴线，以河流、小溪、栈道景观作为整个小区原生态环境的脉络，天然植物与建筑立面自然错落；小区每个居住组团活动半径内的网球场、篮球场、登山步径和集中休闲绿化等构成泛会所区域绿城·桂花城18万22.9万50%1.3江南小镇风情以江南小镇为母本，以近2万平方米大型中央水花园为辐射源的小区主干道贯穿各组团花园，形成小区景观结构的主体骨架和统领，在绿地系统的结构上，则以道路景观系统—中心绿地—组团环境的三级景观层次为表现方式，并辅以密集的树林以及形状各异的流水系统。华盛新外滩10万20万41.54%//将湖湘文化的意境移植到现代建筑，由外到内形成三重逐级上升的立体空间；社区内部，专门的架空层设计将视野整体抬高，将入户大堂设于二层屋顶花园中。奥林匹克花园34万55万50.05%1.99/本着“人与自然”的完美居住理念，长沙奥林匹克花园将稀有半山洋房依山就势点缀其中，住宅依山的形状、斜度，层层退台，使建筑物以琴键式布局“附”在山坡上，与山势有机结合，并采纳进深短、大面宽的短板小高层，令视野更远、更宽，确保“户户见景，户户对园林”。（二）项目园林档次定位现在，小区园林已越来越受到人们的关注，也越来越成为人们购房选择的重要因素，同时，更成为进展商市场竞争的又一筹码。定位风格自然特色风格人文特色风格特点园林内关于植被等处理尊重于地势地貌的原质，所有山、水、石等元素处理采取自然过度的手法，硬质铺装较少，雕塑一样都镶嵌于植被内等园林内大面积采取硬质铺装的方法，结合雕塑、叠水、木质栈道等方法而对植被从颜色、树种等各种方面作出区分，分区布置，形成人文气息浓郁景观群落举例如水岸不采取铺装，而使草坪与水系自然连接，水系采取枯山水风格铺置天然鹅卵石、灌木、乔木层次不分明，而是采取自然夹杂，让出林荫道的方法如水岸大量采取铺装，水面浅化，水系内铺置人工大理石，而使草坪与水系的连接层次分明，结合水体灯光处理等、灌木、乔木层次分明，专门灌木明显分杰出彩层等依照我司多年的操盘体会和长期的市场研究，建议本项目在园林定位风格上走人文特色风格路线。（三）项目园林定位作为城北片区的品质生活中心，本项目的规划、园林景观设计等都将成为片区内物业项目的典范。园林既可表达项目的生活氛围，也可成为项目营销的重要手段，因此，本项目的园林景观设计意义十分重大。1、项目园林风格定位都市假日——酒店格调闲情园林酒店园林要紧注重对生活的体验，对生活格调的追求。在本项目园林打造上，我司建议传递一种现代感十足的、更加注重表达和强调都市格调的酒店园林特色，透过园林表达出的是一种现代的、细腻的、华丽的、气派的格调气息……水常常是大面积地坦露着，无遮无拦，比如一汪碧蓝碧蓝的池水、还有人造沙滩什么的，这些总让人联想起海滩、太阳伞、休闲椅，还有奔驰在沙滩上的红男绿女……具有专门强烈的热带风情，而本项目设有社区内游泳池，为本项目在园林格调的塑造上无疑拥有必要的条件。酒店园林示意（二）园林设计1、景观分布（1）项目地块被道路分割成为三部分，其中三角地块与南部地块因面积过小，无法形成相对完整的园林景观，只能进行局部园林小品点缀；滨江•君悦香邸园林规划的重点在1#—10#楼形成的中庭广场部分。（2）入口广场与中庭景观园林、主题广场、中心广场形成项目“人”字形景观主轴是整个小区园林的灵魂。2、环境景观设计要点（1）环境景观设计主导思想本项目整体定位为品质社区，要充分考虑景观与主题风情、专门是与酒店的结合，做到每一个景观节点、每一个小品都能够有相对应的主题特点、或绘画、或雕塑、或音乐。同时环境景观设计应表达立体空间感，做到环境景观与建筑、人及周边环境的完美结合。（2）环境景观与艺术的结合环境景观是本案酒店主题最重要的表现，为了充分表达本案艺术社区的主题，每一处景观广场、节点、小品等均有相应主题，或典故出处。（3）环境景观与建筑的结合将环境景观延伸到建筑内部，如户型上入户花园的设计，超大露台的设计；入户大堂与室外园林相连，将植物引入大堂内等。（4）环境景观与人的结合环境景观设计的每一个细节均应表达以人为本、服务于人的思想，注重安全性、观赏性、舒服性。3、园林初步建议： 园林设计遵从规划设计思路，即在酒店园林为主题贯穿始终的前提概念下，各组团内部的园林设计可有各自的主题和特色：选用园林植物时，在考虑长沙气候特点的前提下，所选用植物应同时顾及色、形、味三方面，如米兰花，夏秋季连续开花，花香馥郁，给业主带业美好的心理感受。为了实现环境景观与建筑的完美结合，将景观小道延伸到一楼的住户大堂。A、动态园林规划： 以绿化、水带为主，配合地面背景音乐系统。每栋楼宇前点缀水景小品，如喷泉、水池等，使每个组团即独立，之间又有联系。区内步行道设脚底按摩健身跑道，增加户外健身器材，开创健身区等；儿童活动区的图案和色彩要新奇爽朗，其间置有秋千架、单杠、沙坑、儿童游乐设施等，结合背景音乐，不有一番风味；在架空层和连廊可设置弈棋区、桌球室、乒乓球室等设施，供业主选择；从细小处点缀“贵族精神”的系列抽象雕塑。B、静态园林规划建议：以“酒店特色”为主题规划园林。休闲长廊，静卧水岸，透光的廊顶披挂优美的绿枝，木板栈桥。园林景观除休闲观赏外，每一个景点应有较深的文化涵义，有文化意味，有一个小故事。一些后现代建筑风格国家原汁原味的雕塑、小品等建筑元素使人耳目一新。同时小区中还大量地使用石材、木材等天然材料，令人感受到纯朴和谐的社区氛围。局部的水景点缀使业主产生亲水、亲自然的心理感应，色彩鲜艳、形式丰富的地面铺装将引发每一位业主关于现代建筑风格阳光辉煌、烈火明快的心理感应，。碧海云天中心园林2002年—2003年被誉为“深圳人居形象大使”C、小区入口广场如命名：芝径云堤小区入口广场应与中心景观园林在一条中轴线上。她是树立楼盘形象的一个重要场所，也是表达业主尊贵生活的地点，因此入口场第一要设计得比较开阔；其次，入口广场的小品及水景一方面需要有一定的有用性，比如设计一喷泉，与其建筑小品相呼应，吸引人流向杰出的深处走去。SHAPED、小区外围围栏小区外围围栏一是要美观，二是要安全。将围栏设计成镂空的风格，同时安装周界防越报警系统，如此既能把小区内部的景观展现在市民面前，又保证安全。还能够考虑防噪声材料围墙，如碧海云天的外围墙处理方式。小区外围栏示意图E、小区步道如命名：原乡步道以与乡土人文相关题材为主，运用景墙、座椅、天然石块等造景元素，展现湖湘文化和传奇典故，植物配置规划时以草坪为基调，乔木为主，配以观赏性地被植物，形成景林组团成效。小区步道F、植被风格植被要考虑到植被的成活、园林成本等要素，同时又要考虑表达楼盘的档次。在小区的入口，要紧道路上种植高大的亚热带高大乔木来提升小区的档次，表达小区园林品质。尽量采纳湖南本地具特色的植栽物种和适合本地条件生长的植物进园林园艺布置，形成尺度宜人、错落有致、层次立面丰富、较具园林格局和平稳合理的植栽群落，景观设计应表达出悠闲、典雅的气氛和形象。同时，在街区植被的规划上可用色彩鲜艳的花卉，与西班牙的热情奔放形成呼应。标志性树木：榉木标志性树木：榉木G、道路风格小区道路要紧以硬质铺装为主，同时，在道路两侧布置绿化景观带，并辅以园灯等灯光特色成效，营造一种朦模糊胧的犹如幻境一样的感受；同时，也能够在道路上突出一种纹理成效。在小区主入口道路上，一定要大气、宽敞，同时，也能够增加一些水景、雕塑等景观布置营造特效；在小区步道上，要宜窄、线形悠扬曲胜直，能够在步道两侧树树坛。H、游泳池风格游泳池要充分考虑游泳具有景观性与使用性的双重作用，同时是小区景观的核心。I、细节小品风格（1）园林建筑小品园林建筑小品是在园林绿地中为小区居民提供服务功能，方便绿化治理的，用作装饰、展现、照明、休息等的小型建筑设施。它的特点是体量较小、造型丰富、功能多样、富有特色。按照功能来分，园林建筑小品可分为四种类型：A、服务小品：供游人休息、遮阳用的亭、廊架、座椅，为游人服务的电话亭、洗手池等，为保持环境卫生的废物箱等。B、装饰小品：各类绿地中的雕塑、铺装、景墙、窗、门、栏杆等，有的也兼具其他功能。C、展现小品：各种布告栏、导游图、指路标牌、讲明牌等，起到一定的宣传、指示、教育的功能。D、照明小品：以草坪灯、广场灯、景观灯、庭院灯、射灯等为主的灯饰小品。在建筑小品的应用上，应注意石材铺筑的颜色、选材应与建筑主体相和谐，并可选用各类极具人文情怀的鹅卵石、雨花石、太湖石、花岗石等制成各种雕像、围栏、路标牌、座椅等相关特质小品相呼应，尽量使园内的景观形成一个主题，使之充分具备其浪漫、体贴的乐趣。（2）雕塑小品在园林中布置部分情形雕塑，在丰富园林内容的同时也增加了社区的文化感，提升了项目品质。为表达项目的气质方向及园林整体风格，在考虑长沙文化特点的同时，建议采纳西班牙的历史文化作为设计元素。同时，在雕塑物象上，为使雕塑小品更加具有亲和力，能够选择一些人物、小动物为设计元素，如“青年柯南”、海豚等。雕塑的数量和规模方面建议：小品、局部布置为主，数量不宜过多，摆放分布为社区内干道两侧为组团式雕塑小品，园区内散点状小品分布。J、青年儿童游乐区青年儿童游乐区要紧安排一些儿童游乐设施、儿童戏水区、儿童游戏区、儿童撒野区等，如滑滑梯、木制的秋千等。K、中老年人活动区中年老活动区要紧考虑给中老年人一个锤炼躯体、增强健康、便于交流、休憩的地点。中老年活动区能够设置一些康体、娱乐设施、凉亭、石桌、石椅、木制的躺椅等。L、青年活动区青年活动区要紧给青年人一个谈情讲爱、沟通交友的场所，要具有良好的花草景观、寂静、浪漫，还有供休息的坐倚。M、绿化商业街小区的商业街上能够种植一些植物、放置一些休闲椅、建筑雕塑小品，让人们在购物的同时得到视觉上的美感。N、运动球场O、楼间绿化带命名：林荫步道利用弧线形林荫步道，结合各栋间的绿化带，在中心或端部适当放大，形成开阔绿地，把分散的宅间绿地集中，使每户居民都可看及方便到达绿地，每户住宅的环境质量达到较高标准，同时也能形成自然风道，利于通风和空气的净化。I、人车分流时与园林的呼应建议车流主入口与人流主入口完全分离，以保证车流不阻碍广场商业氛围，同时又能完全保证人车分流的原则性。车行出入口示意图（二）、配套设施物业本身的配套设备也显得极为重要，从以往的体会所得，住户极为期望物业的配套设备采纳较为依靠的品牌，具体为：1、住户电梯：期望能采纳上海三菱、OTIS或是日立品牌，为了增加产品的科技含量，建议电梯操纵采纳智能识不系统，住户通过智能IC卡或密码输入直截了当到达。2、由于集中供暖安装成本及使用成本较高，绝大多数较市民不要求集中取暖，因此建议本项目不提供集中供暖。3、公建本案住宅小区是中高档住宅区，以静为主，在满足功能要求前提下应量做到公建和住宅的有机分离，可考虑下列各灯公建及配套设会所；商业配套；供电箱变电站中央水处理房智能化小区中央操纵室一座地下停车场垃圾回收站游泳池一个少儿活动场地一块老年健身场地一块5、入户大堂：采纳开敞通透式大堂，突出有用性与美观性，安全系统采纳VIP卡式的密码读取方式，严格操纵进出人群。6、楼道宽度：由于本小区为带电梯物业，楼道的使用率不是专门高，按照一个人的宽度约在1.0米来设计，就能满足需求了。7、楼道灯饰：楼道灯饰要紧是照明和应急使用，建议采纳声控的方法来操纵灯的开启，由物管中心统一操纵。8、楼道门：楼道在大多数情形下差不多上在发生火灾等灾情的时候启用的，因此楼道门一样选用防火门作为材料。9、扶手：楼梯扶手一是要美观，二是有用。鉴于本小区楼梯差不多为应急所用，因此以防火木材为材料的扶手是比较好的。10、会所会所是增加项目内涵，提升楼盘档次的重要途径之一，可谓一个点睛之笔施。会所的功能要求也要齐全，咖啡厅、茶馆等高雅有品位的休闲会面场所必不可少；鉴于滨江文化园的建设，儿童游乐场、大型的休闲广场能够利用公园的设施，本项目能够不用考虑这些设施。功能配置如下：棋牌室乒乓球室羽毛球馆健身中心干洗店美容美发家政服务11、双语幼儿园幼儿园建筑形状要丰富多彩，迎合儿童心理。（三）智能化配置智能化配置是小区物业档次的标志性配置之一，本项目定位为中高端物业，其智能化配置要齐全、有档次，宽带网、小区内防盗、燃气报警、电子巡更、可视对讲、室内安防、水电自动抄表等设施要到位。将网络社区的概念引入。采纳基于结构化布线的社区局域网。小区采取周际监控的保安方式。电、气、水表户外计量，远程抄表。其他智能化设施。可视对讲系统：每户的可视对讲系统要紧分两条线，一条是与小区入口相连，另一条与单元入口处相连，具体如下：当有来访客人时，小区入口处的保安赶忙接通被访业主家，业主通过可视对讲系统看是否让访客进入，访客通过入口处后，到单元入口处再次与业主联系，通过单元入口，到达业主家入户门。（2）报警系统（3）紧急呼救系统：该系统按装在业主主卧房近地面的部位，直截了当与小区物业治理中心相连接，要紧功能为报警和开启入户门，发生突发情形时，如急病、抢劫等，业主能够启动该系统通知物管中心，采取相应措拖。（4）幕式窗磁系统、门磁系统：该系统是往常窗磁、门磁系统的升级版本，要紧特点是对门、窗进行全方位的封闭性安全保证，当开启该系统时，门、窗只要稍有动静，就会把数据传输到物管中心。（5）阳台电子防护栏：现时大量装用的铁笼式住宅阳台窗户等处的防护拦，不但笨重难看，防盗成效亦不尽人意，专门是万一有火警等发生时，期望防盗的铁笼子却成了家人逃生通道的拦路虎，往往酿成令人痛惜的悲剧。该产品采纳主动式激光束探测原理，在需要防护的阳台窗户等区域四周构成一道看不见的光栅拦，化防护拦的"有形"于"无形"，一旦盗贼试图通过无形的光栅拦，即刻将信息传输至物管中心。本装置设计有防破坏功能，室外的任何一处光路器件被破坏，均被认定为是有非法入侵而报警。（6）火灾报警系统：卧房、厨房、卫生间、客厅、餐厅都应按装烟感器，当烟雾达一定浓度时，赶忙启动灭火系统，同时把数据传至物管中心，采取紧急措施。（7）煤气泄漏感应系统：厨房应按装煤气泄漏感应系统，煤气一旦泄漏，自动切断煤气，同时通知物管中心。（四）建筑材料1、环保节能建筑设计及材料“环保、节能”是目前建筑产业的潮流与趋势，并由此产生了“生态住宅”，这种生态住宅的产生，标志着世界建筑业正面临一场新的革命，这一革命是以有益于生态、健康、节约能源和资源、方便生活和工作为宗旨，并对建筑业的设计、材料、结构提出了新的思路，下面是一些环保节能建筑设计及材料的建议，以咨对进展商有所借鉴。2、新型太阳能住宅：将能把阳光转换成电能的半导体太阳能电池直截了当嵌入到墙壁和屋顶内，这种建筑一体化的设计能够使太阳能电池在白天高峰时刻内产生过剩的电能，从而形成电能储备，可供随时使用。3、垃圾处理机：每户的阳台上，都安装有垃圾处理机，将各家的生活垃圾进行处理变成花园内植物的肥料。4、雨水收集系统：住宅区内硬质地面砼具良好的透水性能，通过屋檐流下来的雨水流入地下室，与园林内的树木形成一种供水循环系纺统。5、无化学住宅：建筑材料常含有能够致癌的挥发性有机物，室内常喷涂的