【服务管理】商品房销售培训问题

【服务管理】商品房销售培训问题前言：本培训要紧涉及的内容为房产法律、银行贷款、物业治理、住房公积金等客户关怀的问题，同时也是营销人员从更深的层次上需要把握的房地产相关知识，期望通过培训，大伙儿能进行主动学习，主动摸索，成为一名客户认可的、优秀的房地产销售专家。1问：商品房现售、预售的含义？答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付者房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（点评：）2问：商品房预售条件及商品房预售许可证的办理程序按照哪些规定执行？答：按照《都市房地产开发经营治理条例》和《都市商品房预售治理方法》的有关规定执行。（点评：）3问：商品房现售应当符合的条件？答：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证（四）已通过竣工验收（五）拆迁安置差不多落实（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业治理方案差不多落实（点评：）4问：房地产开发企业应当在商品房现售前将哪些文件报送房地产开发主管部门备案？答：房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件。（点评：）5问：房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照哪些规定执行？答：按照《中华人民共和国担保法》，《都市房地产抵押治理方法》的有关规定执行。（点评：）6问：房地产开发企业是否能够在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人？答：否7问：房地产开发企业、房地产中介服务机构公布商品房销售宣传广告，应当执行哪些规定？答：应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告公布暂行规定》等相关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。房地产开发企业、房地产中介服务机构所公布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。8问：商品房销售合同应当明确哪些内容？答：（一）当事人名称或者姓名和住宅（二）商品房差不多状况（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时刻；（五）交付使用条件及日期（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属（九）面积差异的处理方式（十）办理产权登记有关事宜（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任（十三）双方约定的其他事项9问：商品房销售有几种计价方法以及商品房建筑面积的规定？答：商品房销售能够按套（单元）计价，也能够按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权益、承担责任。10问：《商品房销售治理方法》对按套（单元）计价的现售房屋有哪些规定？答：按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸、并约定误差范畴，房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范畴内，坚持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范畴，合同中未约定处理方式的，买受人能够退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。11问：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人没有在合同中约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，依照法律规定，按什么原则处理？答：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房.买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给卖受人,同时支付已付房价款利息.买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）X100%合同约定面积12问：房产广告如何样才能做到不违法答：《商品房销售治理方法》出台后，许多开发商在研究该方法的同时，也产生了许多的疑问和困惑，其中关于房产广告感受越来越不行做了，看起来一不留神，就有虚假广告的嫌疑，有关房地产广告中的一些问题，确实需要开发商和有关部门引起重视。在有关规定尚未完善的现状下，开发商的房子依旧要卖，房地产广告依旧要做，但在宣传时，应当注意相应的一些问题：形象广告能够做依照《广告公布规定》第五条、第六条的规定，开发商在公布预售商品房广告时，应当具有销售许可证证明。同时广告中，应载明开发企业名称、代理销售机构名称和销售许可证书号。然而，该规定第六条第二款又规定，“广告中仅介绍房地产项目名称的，能够不必载明上述事项”。因此，笔者明白得项目在取得销售许可证往常，具体的销售广告是不能公布的，但假如仅仅是对项目做形象宣传则能够公布。未实现的细节先告知依照《广告公布规定》第十一条、第十九条的规定，“房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。”“房地产广告中涉及物业治理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业治理内容，应当在广告中注明。”据此，假如在期房销售中，涉及到规划道路、配套设施、物业治理等内容，而有关内容又尚未实现时，应当事先告知。这一规定关于开发商而言，依旧具有实际的操作价值的，因为许多购房者之因此在签约时，对专门多细节提出疑问，甚至认为开发商有欺诈行为，要紧是有许多细节，开发商没有事先告知。促销广告要严谨依照《中华人民共和国广告法》第九条第二款的规定，“广告中说明推销商品、提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量。”因此，假如刊登促销广告的，要标明赠品的细节。此外，依照《反不正当竞争法》和《关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》，假如售房时，采取抽奖式的有奖销售，最高奖的金额不得超过五千元人民币。广告承诺口说无凭依照《商品房销售治理方法》第十五条的规定，“房地产开发企业、房地产中介服务机构公布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”依照这一规定，开发商在广告中所明示的内容，需要写入合同，这意味着许多属于要约邀请的内容，就变成了要约，而依照《中华人民共和国合同法》的规定，要约邀请是无须承担责任的，要约则要承担相应的法律责任。（点评：）13巧识房产证的真伪第一，格式内容不一样。新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由因此统一监制、独家印制，保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。其次，权证印制质量上乘。封面为红色(他项权证为蓝色)，印有金色国徽。材料为进口护照面料内页为粉红色印钞纸，采纳了护照和钞票印制工艺。第三，增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等。第四，发证机关和用印真实。按照以上新证的特点从总体看它的印制质量。由于新证是独家按照专门工艺和选材印制，它的质量、质地和印制非一样可比。印制精良者为真，印制粗糙者为伪。最重要、最本质的辨别方法是把握新证的特点和防伪功能。要紧有以下几个方面：建房注册号。由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市(县)发证机关进行了注册登记，并予以编号。在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。发证机关(盖章)。那个地点要注意两个方面：一是规范的发证机关是市(县)的房地产治理局(房产治理局)或市(县)人民政府。别的任何单位或部门都无权发证，它们发的权证都属于非法、无效的；二是所盖印章均为套印，印迹清晰、洁净、平均，手工盖印是不可比的。团花。在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅，纹理清晰。花边。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称，左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻、清晰。暗印、水印。所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光亮处，则可见高层或多层水印房屋。编号。在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连续的。发证编号。即首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册、档案记载相一致。（点评：）14购买手续不全的商品房会有什么风险现实中，在市场上公布销售的商品房，未必备齐各种必须的法律文件供购买者审查，其中以缺乏销售许可证表现得最为突出。购房者若不经意或由于其他缘故购买了手续不完备的房屋，都将或多或少地承担一定的风险。可能造成的不良后果有：①取得权属证件的时刻没有保证。②为取得产权，购房还要额外支付费用，如补交土地出证金、罚款等。③房屋能够使用，但无法取得产权，不能转让和出租。④房屋被政府没收或拆除（点评：）15商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理商品房预售登记后，购房人要求更名的，具有直系亲属关系(如夫妻关系、父母子女关系)，可在预售契约上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理。（点评：）16什么缘故要办理商品房预售、预购登记手续办理商品房预售、预购登记手续，能够通过房地产治理部门对房屋买卖交易的合法性和唯独性进行确认，有效保证买卖双方的合法权益。对买方来说，预购的商品房是一种期得利益，通过办理预售，预购登记手续，能够减少因不了解政策或其它情形而造成投资风险；对卖方来说也能够减少因不必要的纠纷造成的缺失。17商品房的销售面积如何运算商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，即套内建筑面积(即套内建筑面积)与分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。套内建筑面积的运算方法：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积。(1)套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法运算，其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》运算。(2)套内墙风光积：商品房套内使用空间周围的爱护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：[1]共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙风光积。[2]非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙风光积。商品房分摊的公用建筑面积运算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和。分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。18哪些公用建筑面积可摊给购房人？哪些公用建筑面积不得分摊给住户可分摊的公共部分为本幢楼的大堂，公用门厅，走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、治理井、消防操纵室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房，热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业治理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙风光积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、治理(包括物业治理用房)。19公用建筑面积分摊的原则是什么新修订的相关文件规定，商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。20阳台面积如何运算按现行的《建筑面积运算规则》：(1)封闭式的阳台，按其外围水平投影面积的100%运算建筑面积，(2)没有封闭的阳台按其水平投影面积的50%运算建筑面积。21什么是套内墙风光积商品房各套内使用空间周围的爱护或承重墙体，分为共用墙体和非共用墙体。共用墙体是指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)。共用墙体水平投影面积的一半计人套内墙风光积，非共用墙水平投影全部计入套内建筑面积。22什么是使用面积使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部的净面积的总和。其中包括卧房、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间，储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。22《商品房买卖合同》中的销售面积是由哪几部分构成？按有关规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单位内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用面积与套内墙风光积和阳台建筑面积之和。23什么是房屋建筑面积房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑24什么是房屋建筑面积？房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)边脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。25什么是使用率？什么是有用率？住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一样高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而有用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用有用率来吸引买房人。25现房期房分别如何样判定合法性？按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售必须“五证”“两书”齐全，而现房销售则未必，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人买如此的现房。只要看国有土地使用证和房屋所有权证这两证二书就能够，但已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时仍需要看“五证”“两书”。26“两书”是指什么？“两书”是指新建住宅《质量保证书》和《使用说明书》。27“五证”是指什么？商品房的“五证”包括：建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，国有土地使用证，建设工程开工证，商品房预(预)售许可证。28请问:目前，商品房销售有哪几种类型，现房销售和商品房预售有什么不同？目前，商品房销售分现房销售和期房销售(即预售)两种。按2000年年底出台的最新规定，现房销售，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。商品房预售是指房地产开发企业与购房者约定，由购房人交定金或预付款，而在以后的一定日期拥有现房的交易行为。29单位不给上住房公积金如何解决？按照《住房公积金治理条例》规定，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。市政府明确规定，除离退休职工、1993年往常按照标准价优待方法购买住房且未按有关规定补价的职工夫妻双方不建立住房公积金外，1996年6月3日前，北京市行政区域内所有党政机关、群众团体、事业单位、企业单位(包括全民、集体、民办、私营、股份制、外商投资企业及其他进行工商税务登记的企业和中外机构驻京办事机构)的中方固定职工，劳动合同制职工，均应按照规定比例建立住房公积金。中央在京企事业单位建立住房公积金也按此规定办理。在京单位聘用外地非农业户口职工，凡签订正式劳动用工合同，且没有在户口所在地建立住房公积金的，单位能够其建立住房公积金；凡与单位签订正式劳动用工合同，且工资由单位支付的职工，不管其档案是否调入单位，单位均应为其建立住房公积金。关于尚未建立住房公积金的企业职工，可向北京市住房资金治理中心或所属分中心举报。对企业亏损、缴存住房公积金确有困难的单位，按照《住房公积金治理条例》规定，须经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房资金治理中心审核，报有关部门批准后，可降低缴存比例或者缓缴。30请问：是否能够用A市的住房公积金购买B市的住房？问：我在一个都市A工作了两年(其间单位给我交纳了住房公积金)，然后又连续攻读博士学位3年(其间基金转到市人才中心账户上)，现在我和我爱人想在她工作的都市B购买住房，我目前仍在读博士学位，户口不在都市B.现在我有一个问题请教：在购买住房时，能否利用我的公积金进行贷?答：第一住房公积金封存状态下不能申请公积金贷款，其次北京申请公积金贷款不能购买外地住房，第三到外省市工作能够将本市建的住房公积金支取出来，但目前不能直截了当转移到外省市。31请问如何查询公积金余额，公积金贷款的流程？问：您好，我想问以下几个问题：1、个人住房公积金余额的查询方法2、新出台的住房公积金贷款额度及年限的具体运算方法3、公积金贷款的借款申请表一定要到治理中心领取吗？是否可到就近的治理中心领取？一些代办机构在网上公布的借款表是否可用？4、公积金贷款的流程及各时期?答：(1)请拨打67606291或67606292查询。如已发到住房公积金缴存卡的交存人可通过工、建两行的自动取款机查询；(2)参照2000年京资中心计字088号文件；(3)一样应到资金治理中心领取申请表，一些代办公司在治理中心领取申请表后发给个人也是能够的，但应用原件(资金治理中心印制的)；(4)流程：第一步查清自己公积金交存的资金治理中心或分中心，第二步到分中心申请，领取材料，第三步分中心初审，第四步银行调查，填写合同，第五步放款，需带的材料因各人购房等情形不同而不同，能够申请贷款时问分中心。32缴纳住房公积金满几年才可贷款？现贷款倍数是多少？问：我今年想要买房，关于公积金贷款我有一些问题：1。缴费满几年才可公积金贷款？2。现贷款倍数是多少？3。我老公现有公积金5000元，缴费已两年多；我现有公积金1680元，缴费6个月，问用公积金贷款可贷多少？答：(1)目前政策没有规定公积金建立期限与贷款资格问题，但政策有可能近期有一些调整；(2)参照2000年京房资中心计字088号文件运算贷款额度。33二手房贷款政策二手房贷款一样要求抵押登记后，再予放款，且必须通过指定评估机构评估。34还清住房公积金贷款后还能够再申请公积金贷款吗？还清后能够再次申请。35住房公积金贷款是按季提现，那么每季最多能够提多少呢？问：住房公积金贷款是按季由公司提现的，那么每季最多能够提多少呢？答：支取住房公积金用于还贷款支取额不应超过每季度还款额。36交纳公积金1年，现打算出国，能够提取住房公积金和住房补贴？问：我立即要出国留学，在此之前我在单位工作了一年，并交纳过公积金。请问我是否能将这些公积金和住房补贴提取出来。是否需要出国签证等材料。答：能够。但需出具出国一年以上的居留证明。37住房公积金贷款提早还贷如何办理？问：公积金贷款差不多还了一部分，剩余部分现在预备一次还清，如何办理手续？利息如何运算？答：请您与当时办理贷款的银行联系，办理提早还款手续。利息以原贷款利率和实际贷款期限运算。38如何提取个人住房公积金帐户的存款？问：我现差不多办理完住房公积金，但关于如何提取我本人在公积金治理中心的帐户的存款以及如何与我现还款所使用的建设银行的储蓄卡相联系起来，不太清晰，现请专家给予详细说明。答：支取住房公积金一样需要通过单位到本人住房公积金交存机构办理相关手续，个人需要提供本人购房合同及首会款发票。支取出来的住房公积金作为现金，还贷款方式与其他现金一样，需在还款日前存入银行储蓄卡即可。39住房公积金，其贷款比例是不是因各都市的不同而不同。其贷款的最快期限是多长时刻？由于各个都市具体情形的不同贷款比例也不一样。贷款办理手续，一样应在一个月左右，但会因借款人情形的不同而有所不同。40住房补贴如何领取？住房补贴领取的方法：(1)住房补贴资金治理，由市住房公积金治理中心(以下简称市公积金中心)参照住房公积金的治理方法进行治理，托付银行承办有关的金融业务。(2)各实施单位应按规定的归集渠道，在本单位储备住房公积金的银行，以职工本人名义开设住房补贴专用帐号，每月自发放工资之日起在10日内将职工的住房补贴存入本人帐户，并自存入之日起按住房公积金存款利率运算利息。(3)实行住房货币分配的人员，在实施单位工作满2年的，购买住房时可向市公积金中心申请提取本人名下的住房补贴本息余额用于支付购房款；款额不足的，可按规定申请职工政策性住房抵押贷款。(4)实行住房贷币分配的人员承租住房时，可凭房屋租赁合同，每半年向市公积金中心申请提取一次本人名下的住房补贴用于交纳房租。(5)计发住房补贴期间职务发生变动，从变动职务的次月起按新职务计发住房补贴至累计25年满为止。(6)计发住房补贴期间在市内调动工作的，原工作单位应从办结本人调离手续的次月起停止计发住房补贴，并将已计发住房补贴的月数、数额等情形(以下称已计发情形)记入本人人事档案；新工作单位可结合单位实际，依照已计发情形，连续向本人计发住房补贴。(7)计发住房补贴期间调离本市(含经批准出国、出境定居)的，原工作单位应从办结本人调离手续的次月起停止计发住房补贴的；已计发的住房补贴本息金额，本人可一次性提取，并由原工作单位将已计发情形记入本人人事档案。(8)职工与单位终止劳动关系或辞去公职、擅自离职或被辞退、除名、开除的，原工作单位应从上述行为发生之日起停止计发住房补贴，并将已计发情形记入本人人事档案。本人如重新参加工作，新工作单位可依照已计发情形，连续向本人计发住房补贴；如未重新参加工作，已计发的住房补贴本息余额，在达到职工法定退休年龄时可一次性提取。(9)职工离退休前未使用过的住房补贴本息余额，离退休时可一次性提取；离退休时如未领足规定年限的住房补贴，原工作单位应连续按月按本人离退休时的职务待遇发放住房补贴至累计25年满为止。(10)计发住房补贴期间去世的，从去世的次月起停止计发住房补贴；其中在实行住房货币分配前已参加工作的，可视本人工龄情形发放一次性住房补贴，但最多发至累计25年满止。职工去世后，其名下的住房补贴本息余额可由其继承人一次性提取；已办理住房抵押贷款的，由其继承人偿还贷款本息。40什么是住房补贴？房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，立即单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府依照当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。住房补贴发放的对象是职工。目前，行政机关和事业单位差不多实施，企业依照自身的条件参照执行。已按房改优待政策购买了规定面积标准住房的职工不享受住房补贴；承租公有住房的职工在自愿退出所租住的住房后，能够享受住房补贴。职工住房面积未达到规定标准的住房补贴方法和职工住房面积标准按地点政府规定施行。职工的住房补贴额：向职工发放的住房补贴额等于每平方米建筑面积补贴额与该职工的住房补贴面积的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积标准运算。每个职工的住房补贴由各职工单位自行负担。发放住房补贴应考虑建立在住房公积金制度前的职工工龄。住房补贴的资金来源要紧有三大块：一是国家下拨的建房资金；二是单位售房资金；三是单位多种渠道筹集的资金。发放住房补贴的差不多形式有：一次性住房补贴、差不多补贴加一次性补贴和按月补贴等三种形式。(1)一次性补贴方式，要紧针对无房的老职工，在职工购房时一次性发放。(2)差不多补贴加一次性补贴方式，按一样职工住房面积标准，逐步发放差不多补贴，各级干部与一样职工因住房补贴面积标准之差形成的差额，在购房时一次性发放。(3)按月补贴方式，要紧针对新职工，在住房补贴发放年限内，按月计发。41消费者用贷款购买商品住宅后，是否能够用租金偿还贷款？目前，购买一套商品住宅的市场价格都在十几万元到几十万元之间，而位置好、档次高的商品住宅甚至要在百万元以上。由于商品住宅的总价格高，即使是得到银行的贷款支持，买房后每月所需偿还的数额关于购房者而言依旧有相当大的压力，因此许多人对贷款买房依旧望而却步。消费者假如用贷款买到商品住宅以后，在偿还贷款期间，能够将所购买的商品住宅在一定期限内出租，用所得租金收入偿还贷款。这关于以自住为目的购房者来说不仅能够减轻单纯劳动收入，逐月偿还银行贷款本息给坚持家庭正常生活带来的负担，同时也能够利用出租房子的收入，加大逐月偿还贷款本息的数额，缩短还款期限，减少利息负担。至于以纯粹投资为目的贷款购房者把租金收入用于偿还银行贷款更是顺理成章的事了。在那个地点我们算一笔帐，譬如北京市某家庭的月收入为8000元，在东三环邻近购买了一套80平方米住房，每平方米6500元，房屋总价为52万元。首付款为15.6万元，其余的36.4万元通过申请个人住房担保组合贷款而获得，其中公积金贷款20万元、商业付贷款16.4万元，贷款期限为10年。那么，每月应偿还的贷款本息总额为4284元，占家庭月收入的54%。假如将房屋出租，租金净收入大约在每月2500元，假如全部用于偿还贷款，在不改变每月偿还贷款本息数额的情形下，每月的还款额降为1784元，只占家庭收入的22%，这就大大缓解了因还贷款给家庭正常生活带来的压力。与此同时，我们还能够算一笔帐，在10年中，那个家庭共需偿还贷款本息是(4284元×12月×10年)=514080元，加上购房首付款15.6万元，共是670080元。而10年内的房租金收入为300000元，因此，那个家庭购买这套住房实际支付额仅为370080元。从这些数据，我们不难看出，以租金偿还贷款确实是减轻贷款购房者还贷压力的一种有效途径。这种作法是否合理？银行方面是否承诺呢？贷款购房者在征得贷款银行的同意下，房屋在抵押期间，也确实是贷款期间是能够出租的。具体做法是：第一应向银行提出出租申请，同时应提交与承担人签订的正式《租赁合同》。在《租赁合同》上，一样明确三个问题：一是明确房子是为了取得贷款已进行了抵押，二是明确房子出租的期限；三是明确贷款人不能及时还贷时，承租人应无条件配合银行的决定。42如何样办理房地产抵押登记？房地产抵押登记一样包括抵押权设定的登记和抵押权实现后的登记两个环节。抵押权实现后的登记可分为抵押权因债务如期被履行时的注销登记，与房地产权因折价或变卖、拍卖后的过户登记，后一项严格来说不属于抵押登记，而是产权变更登记。抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的治理部门；以都市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产治理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件：(1)主合同及抵押合同；(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明；(3)《国有土地使用证》或《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；(4)以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售(购)房屋合同；(5)有效的房地产评估报告；(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料承诺查阅、抄录或者复印。43共有房地产如何设定抵押？共有房地产，每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意。按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人本人所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。44用抵押贷款购买房屋后，如确实无能力归还贷款如何办？房地产抵押合同通过房屋所在地的房地产治理部门登记以后，就具有法律效力。不管是抵押权人，依旧抵押人，都必须依照抵押合同中的约定来处理有关问题。作为抵押人来说，应承担的要紧义务是按合同的约定按期归还贷款本息。个人购买房屋的贷款，数额相对较小，而且归还时刻较长，银行在运算每一期应当归还的数额时，已考虑了贷款人逐年应当支付的利息。因此，每一期归还的数额差不多上相同的，假如贷款人没有专门情形，一样都能按期归还。然而，遇到专门情形，如工作变动、家庭收入突然减少或疾病等缘故，有的贷款人确实无法按期归还贷款。作为贷款银行来说，要爱护银行的利益，就得向贷款人催还贷款。假如贷款人和银行原先约定15年全部归还贷款本息，这并不是说银行要等到15年期满后方能行使抵押权。假如一期、二期不能按时还款，银行并不一定赶忙行使抵押权，但积存到一定程度，银行就会行使这一权益。这时，贷款人就要依照实际情形权衡利弊。假如贷款人已大部分归还，就能够考虑临时接济，归还其余的贷款本息。假如不是临时的困难，就应考虑采纳其他方法来解决。比如，征得银行同意，将购买的房屋转让，用转让所得的款项归还贷款，并征得银行同意，由新的购买者与银行订立抵押合同，由新的购买者连续履行还款义务。这尽管不是理想的方法，但比之银行通过拍卖或是诉讼来解决，要主动得多，经济缺失也更小。45我能申请按揭贷款吗？需在哪些部门办理哪些手续？按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所预购住房做抵押，并由其所购买住房的房地产开发企业提供时期性担保的个人住房贷款。个人住房按揭贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人。申请个人住房贷款还需要在保险公司、公证部门和当地房产治理部门办理抵押房产保险、合同公证和房产抵押登记等手续。46还款期限如何选择？贷款期限是越长越好，依旧短期的好？这要紧取决于购房者的经济能力及其投资偏好。一样来说，还款期限越长，则每月还款额越低，负担就相对轻一些；反之，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。可见，延长还款期限的目的要紧是为了降低每月还款额，然而否期限越长越好呢？让我们来看一个例子。以借款一万元为例，假如一年还清，每月还款865元，假如两年还清，每月只需还款448元，每月还款减少413元，负担减轻50%左右。而比较第十九年和第二十年，19年的为每还款76元，20年的为每月还款78元，同样是延长一年，每月负担只减少2元，约为2%。可见期限过长不能使每月还款额大幅度减少，而白白增加了利息负担。因此合理的期限为5—8年。47个人住房抵押贷款期限和额度是多少？依照有关规定，个人住宅抵押贷款期限最长不超过30年。贷款额度最高不超过房屋售价的70%。借款人逾期偿还贷款，以人民银行(96)颁发156号文件规定，按逾期天数加收逾期额万分之四的罚金，连同应偿还的贷款本息一并计收；借款人连续三个月没有偿还贷款本息或贷款合同期满没有还清全部贷款本息的，银行有权对抵押房屋进行处理，或由担保人代为归还贷款本息。48个人购房如何办理保险？个人在购买住房时并无强制保险，但个人因购房申请公积金贷款和商业性个人住房担保贷款时，贷款银行要求借款人投保规定险种作为借款条件。银行所指定的险种要紧为住房财产保险，其他涉及的险种还有贷款保证保险、人身保险。住房保险属财产险，与抵押行相联系。该保险与家庭财产保险不同的是其标的专指用贷款购买的住房，不包括住房以外的装修和其他室内财产。投保抵押住房保险对银行对个人都有利。银行要求购房借款申请人投保此险，是因为在购房借款时住房设置了抵押，抵押物的安全关系到贷款银行的风险，通过参加保险能够转嫁因自然灾难导致的风险。对个人而言住房价值高，一般家庭需长期积存才能购置，家庭经济承担不起不测的灾祸，确实是贷款清偿后或不向银行贷款，也都有必要对住房加保险。当银行认为个人购房贷款在还款上存在较大风险时还要求借款人投保贷款保证险种，投保该险保险人要求以所购住房作借款抵押为条件。该保险要紧为保证贷款银行利益，当发生连续3个月借款人无法按合同规定履行还本付息时，保险公司先予以赔偿，使银行及时收回贷款和利息，然后保险公司向借款人追偿代付的欠款及利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押住房。作为购房贷款须保险的，银行方要求保险手续在贷款发放往常办妥。一样程序为银行与个人签订购房贷款、抵押等合同后就办理公证和保险，然后办理抵押登记，最后办理放款。48购买一套商品房到底需要花哪些钱？购买一套商品房费用由以下三部分组成：(一)房价款：每平方米(建筑面积)售价×建筑面积。(二)税费：1、在交易过程中：①契税：买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的一般住宅减半交，即交2%。②买卖手续费：120平方米(含)以下的每套房屋买卖交易的手续费为1000元；120-5000平方米(含)的每套房屋交易手续费为3000元；5001平方米以上的每套手续费为10000元。③印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.05%。④公共修理基金：购房款的2%。2、在申办产权证过程中：①登记费：每建筑平方米0.3元。②房屋所有权工本费：每证收费4元。③印花税：每件5元。(三)物业治理费：按《北京市物业治理收费标准》统一收取。49看中一套商品房并预备购买，该交定金依旧订金？按《担保法》规定，定金是指合同当事人在合同订立时或合同履行前，为了保证合同的履行而由一方付给另一方一定数量贷币金额的担保形式，合同履行后，定金应当收回或抵作价款。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，同意的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。为防止意外，购房者一定要保留好定金收据。另外，按照我国《担保法》，定金合同是实践性合同，即以定金的交付为生效条件，若购房者签订认购书并约定支付一定数额的定金后，实际上却并没有交付定金，不打算买该房时，卖方也不得按认购书向购房者追讨。定金应于签定合同时交付。定金虽有预付款的性质，却与预付款有本质的区别：在不履行经济合同时，预付款没有担保作用，不产生定金的法律后果；而付款方不履行合同时，有权要求返还预付款。订金是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预订的钱，对合同没有担保作用，不像定金对违约情形有处罚的作用，因此，当付款方不想购买时，有权要求开发商退还。目前，北京楼市上购买商品房和经济适用住房都有交定金或订金的做法，但法律和市国土资源和房屋治理局并没有这方面的规定。49遇专门情形，借款合同如何变更或终止？①借款合同需要变更的，必须经贷款经办行、借款人及有关各方协商同意，并依法签订变更合同。②借款人死亡、宣告失踪或丧失劳动能力，其财产继承人、监护人或受遗赠人连续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同并办理有关手续。③借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质押物返还抵押人或出质人，借款合同终止。50借款人在还款期限内，由于各种缘故逾期还款，该如何处理？在还款期限内，借款人未按合同约定的时刻偿还贷款本息的，在接到贷款经办行发出的催交通知书后，必须赶忙补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期额为基数，每逾期一天，计收万分之四。51什么情形下借款人须购买保险？为使居民合法拥有的住房(含以抵押贷款方式购买的商品房)在遭受自然灾难或意外事故的缺失后能够得到经济补偿，当借款人以抵押方式或抵押加时期性保证贷款方式，申请个人住房商业贷款时必须购买财产险。可由贷款银行代办保险手续。依照有关规定，保险财产限于被保险人合法拥有产权的住房(含以抵押贷款方式购买的商品房)，包括被保险人购买的商品房中计入房屋销售价格、在销售合同中列明的房屋附属设施和其他室内财产，但该房屋附属设施和其他室内财产不属于本保险财产范畴。由于下列缘故造成保险财产缺失和费用支出，保险人负赔偿责任：①火灾、爆炸、水管爆炸；②雷击、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥流石、崖崩、突发性滑坡、地面突然下降；③空中运行物体的坠落，以及外界建筑物和其他固定物体的倒塌；④在发生上述灾难或事故中，为防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保险财产的缺失；⑤以及为减少缺失对保险财产采取施救、爱护、整理措施而发生的合理费用。由于下列缘故造成的保险财产的缺失，保险人不负赔偿责任：①战争、军事行动或暴力行为；②核子辐射或各种污染；③地震及其次生灾难；④被保险人或其家庭成员的有意行为；⑤保险财产因设计错误、原材料缺陷，工艺不善等内在的缘故以及自然磨损，正常修理造成的缺失所引起的费用。保证期限：自投保次日(一样从入住之日)12时起到保单约定的终止之日12时止。财产保险费运算：保险费=保险金额(即所购房款)×0.56%×保险期限52申请商业性个人住房贷款有几种担保方式？个人住房贷款实行抵押贷款、质押贷款、保证贷款和抵押加时期性保证贷款四种担保方式。①抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。②质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、建设银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权益凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。③保证贷款方式指贷款行以借款提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式。④抵押加时期性保证贷款方式指贷款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由开发商提供时期性连带责任保证而向借款人发放的贷款。最常见的个人商业性住房贷款确实是抵押加时期性保证贷款方式。53申请住房贷款银行要调查什么？第一是对申请人的调查。申请人的身份证和户口(蓝印户口也能够申请，但要有特定条件)，假如用户成员和直系亲属参与借款，银行也要检查身份证和户口本。假如配偶不在同一户口内参与借款，还需提供结婚证。申请人假如要求公积金借款，要提供按时交纳公积金的证明。对申请人的调查，最重要的是申请人是否具有经济偿还能力。在确定贷款年限时，有时还要考虑到工作年限，假如到法定退休年限还有5年，而申请公积金贷款的年限是10年，那么银行批准的可能性不大。对申请人的调查，还包括与房产商签定的购房合同或协议，并要有购房交款证明。目前个人先交房款的30%，也有可能今后会降到20%，但再降低银行的风险就大了。其次是对房产商的调查，包括房产商与贷款申请人签定的住房合同或协议，这也是专门重要的。房产商的实力不强、经营治理纷乱、信誉不佳等都会给买者和银行住房贷款带来苦恼和风险。总之，个人住房贷款还款期比较长，为了幸免不必要的苦恼，银行为安全起见会进行必要的调查。在国外，调查期一样一个月到三个月。54商业性个人住房贷款额度最高是多少？贷款期限最长几年？现行的利率是多少？能不能提早还？依照中国人民银行的最新规定，贷款额度最高不超过所购住房全部房款或评估价值的80%，但在实际操作过程中，具体到每个项目，还会因开发商的经济实力、项目的建设情形、个人的经济情形等不同而不同。各家银行为了吸引客户，已将贷款期限延长到30年。只要贷款期限和年龄加起来不超过70年，即40岁以下的人士，一样都能申请到30年的贷款。对资金充裕、并有投资意愿的人来说，长期贷款比较有利。能够借入长期资金，同时对外作出短期投资，回报足以偿还长期借贷并有赢余。关于资金紧张的购房人，除了还贷以外，没有更多的钱做其他投资，因此依旧第一考虑幸免支出过多利息，应以中短期(10-15年)贷款比较合适。北京银行现在也能够实现提早部分或全部还款。假如购房人收入增加，能够提早偿还部分贷款本金或者是一次性偿还贷款本息。需要提早还款的应提早15天向银行提出申请，经贷款银行同意后，与贷款银行签定变更协议。关于提早部分还款，建行规定必须还月还款额的整倍数，工商行从1997年底开办了任意时刻、任意金额(超过还款额度)的提早还款业务。贷款利息分两档，即1---5年是一档，6---30年是一档。现行的年利率是：贷款期限为5年以内(含5年)的，年利率为5.31%；贷款期限在5年以上的，年利率为5.58%。在提早还款时，假如你原先申请的是6---30年的，而最终在1---5年内还清，利息还要按6---30年那一档运算。另外，个人住房贷款的利率不是一成不变的，假如人民银行对利率进行调整，那么受理银行将在第二年1月1日起通过借款人并执行新的税率55如何样申请商业性个人住房贷款？各商业银行提供的商业性个人住房贷款程序差不多类似，下面以建行北京分行提供的个人住房贷款为例，说明如何样申请商业性个人住房贷款。依照中国人民银行的有关规定，申请商业性个人住房贷款必须具备以下六个条件：①有北京市户口或有合法的居住身份证件，如身份证，户口薄，军人证、暂住证等；②必须有稳固的经济收入；③差不多签订了合法有效的购买、建筑、大修等合同、协议或有关批准文件等；④不低于所购买房款20%以上的首付款；⑤能够提供担保；⑥与银行签订合作协议。56福利分房如何做抵押贷款？假如您建立了公积金购买福利房时可申请公积金贷款。申请贷款时需提供售房单位的售房方案、方案批复文件及与售房单位签订售房合同。57个人住房贷款要注意点啥？第一、对家庭现有经济实力作综合评估，以此确定购房的首期付款金额和比例。经济实力的内容包括存款和可变现资产两大部分。后者又涵盖了有价证券、现有住房置换等。第二、对家庭以后的收入及支出作合理的预期。这包括收入预期和以后大额支出的预期。前者要考虑的因素包括年龄、专业、学历、工作单位性质、行业前景乃至宏观进展趋势等。一样来说，年轻、高学历、专业前景好、单位效益好的家庭成员收入预期较高。个体经营者和规模较小的私营业主应该对经营风险有充分预期，慎重制定贷款及还款打算。后者要考虑的因素包括结婚、生育、健康、求学、出国以及购买其他大额消费品等。假如您的家庭预期有较大的支出，这将会削弱您的还款能力。第三、学会运算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力的运算方法是用家庭平均月收入减去家庭平均月支出的余额。在运算时要考虑到收入和支出的可能变化。第四、学会运算自己的可贷额度。借款人的可贷额度可用如此的公式运算：可贷额度借款人的月还款能力除以相应贷款年限的每万元贷款的与月还款额×10000元。第五、组合贷款的最优组合原则。公积金贷款尽可能多，商业贷款尽可能少。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款要优待。第六、首期付款的宽松原则。首期付款不能把手头的现金用完，而应该留有一笔相当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。58贷款——自己办依旧找代理？a、自己办贷款省钱、费时刻假如不走冤枉路的话，办理贷款跑个五六趟一样就能完成了(组合贷款因为涉及到公积金贷款和商业贷款两项，要苦恼一些)。但因为贷款所需的材料较多，如身份证、户口本、各种发票、证明文件等，买房人往往会因为材料带不全跑冤枉路。另外，表格的填写也较苦恼，各银行要求不一样，比如收入证明一栏有的要盖财务章、有的要盖公章，问不清晰就得一切重来。尽管各银行都有咨询，但经常占线。因此，买房人实际办贷款时，就不只是五六趟的理想状态了。b、找代理办贷款花钱买方便。目前可代办贷款的机构专门多，收费各不相同，但服务成效差不多一致：贷款人差不多不用跑腿，顶多到银行去一次，就能顺利得到贷款。值得注意的是，一样代办机构的收费都只是服务费，如“康正”所收的服务费，只是上门协助贷款人填写申请表和贷款有关合同、递送贷款资料、协助办理抵押物审核评估、协助办理保险手续等，与贷款有关的各项费用，如律师费、保险费、评估费等还需自己另交；“广盛”的二手房贷款收费服务范畴是核查买卖双方的身份、买方的资信调查、二手房产权的调查、代办评估、公证、保险、抵押登记、过户手续、出具律师意见等，服务费中除含公证费、律师费外，评估、过户、保险等费用需贷款人自己交。59当抵押的房地产发生意外时，抵押人和抵押权人该如何办？抵押人占管的房地产发生损毁、灭失时，抵押人应当及时将情形告知抵押权人，并应采取措施防止缺失的扩大。由于不可抗力等自然缘故造成抵押物损毁、灭失的，抵押人不负有责任，但抵押人因此获得赔偿金、保险金的，抵押权人有权在赔偿金、保险金的数额之内要求提供担保。由于抵押人本身的有意或过失造成抵押物损毁、灭失的，抵押人有义务重新提供与减少的价值相当的担保。不管在何种情形下，抵押房地产的残余价值仍作为债权的担保。在用房地产抵押贷款期间，保持抵押房地产的价值，关于抵押权人(贷款银行)来说尤为重要。这是因为当债务人不能按期归还贷款时，贷款银行需要将抵押的房地产予以变卖，从变卖所得的价款优先受偿。假如抵押的房地产发生损毁、灭失，变卖该房地产所获得的价款将可能无法偿还债务人所欠的借款。因此当抵押房地产发生损毁、灭失时，抵押权人要采取一定的措施，来保证它的利益：(1)假如是由于抵押人的行为，使抵押房地产发生损毁、灭失的，那么抵押权人有权要求抵押人停止其行为，并有权要求抵押人复原抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。(2)假如抵押人对抵押房地产的损毁、灭失无过错的，即抵押房地产的损毁、灭失是由于第三人的缘故或不可抗力的缘故(如地震、洪水等)造成的，那么抵押权人能够在抵押人因损害而得到的赔偿范畴内要求提供新的担保，抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债权的担保。60是所有的房地产都能够抵押吗？关于哪些房地产能够设定抵押，哪些房地产依法不能够抵押，在《中华人民共和国担保法》和有关的法律中都有明确的规定，具体内容如下：能够设定抵押的房地产，包括通过出让方式取得的土地使用权、依法取得的房屋所有权和土地使用权、预售商品房、在建工程。具体又能够分为：(1)依法通过出让、转让(补交地价)方式取得的国有土地使用权；(2)公司、企业、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物；(3)依法获得的预售商品房；(4)依法有权处分的国有土地使用权和房屋及地上定着物；(5)依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。依法不能够抵押的房地产有：(1)权属有争议的房地产；(2)已依法公告在国家建设征用拆迁范畴内的房地产；(3)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(4)列为文物爱护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；(5)被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产；(6)未依法登记领取权属证书的房地产；(7)未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；(8)行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产；(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律承诺抵押的除外。以房地产设定的抵押时，要注意以下问题：(1)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范畴内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权能够抵押，划拨土地应当与国有土地上的房屋同时抵押。(2)乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范畴内的土地使用权同时抵押。集体土地的使用权在一样情形下是不承诺设定抵押的，只有在以下两种情形下才承诺设定抵押：一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；二是以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范畴内的土地使用权同时抵押。(3)为按份共有的房地产设定抵押时，抵押人要书面通知其他共有人，抵押的设定只能以抵押人所占有的那个份额为限。假如要以共同所有的房地产来设定时，则必须取得全体共有人的书面同意，这时抵押人为所有共有人。(4)外商投资企业和股份制企业以其房地产设定抵押时，必须通过企业董事会或联合治理机构的书面批准，这类抵押所设定的抵押期不应超过企业的营业期限和土地的使用年限。61房地产抵押的合同应当具备哪些条款？以房地产设定抵押，抵押人和抵押权人应当签订的抵押合同。依照我国有关的法律规定，房地产抵押合同应当具备下列条款：(1)抵押当事人的自然情形；(2)抵押物的坐落、类型、结构、面积、价值、房屋所有权属、土地使用权属及权证编号；(3)被担保的主债权的种类、数额；(4)债务人履行债务的期限；(5)抵押担保的范畴；(6)抵押物的占管人、占管方式和责任，意外毁损和灭失的风险责任；(7)抵押权人处分抵押房地产的方式；(8)争议的解决方式；(9)抵押当事人约定的其他事项。62房地产抵押贷款的利息运算和本金偿还方式有哪几种？房地产抵押贷款依照利息运算和本金偿还方式的不同，能够分为以下几种：(1)渐进式抵押贷款这种贷款是在偿还期依照借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同但还款的时刻间隔逐步变小。运算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷双方协商确定。(2)递减式还款抵押贷款这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息运算每期应对的利息。例如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已还的本金，以此作基数来运算本期应对的利息。因此，贷款人应对本息逐期相继减少。(3)定息抵押贷款这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。这种抵押贷款方法。对借贷人来说，好处是能够准确地测算出他在以后的一段时刻内的支出，但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款期的利率，只固定一段时刻的利率水平。(4)重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年，承诺双方重新协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用，吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款能够减少初期偿还金额，能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用重新协议利率抵押贷款能够使贷款人在利率上升后将缺失转移给借贷人。但有时会给借贷人造成双重不利的阻碍，即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担，另一方面渐进式抵押贷款又有打算地增加了借贷人的还款额。此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。63购房宝典：如何验收精装修房每年年底差不多上楼盘交钥匙的高峰期，随着精装修楼盘数量的逐步增加，购买精装住宅的消费者也随之增加，专门多读者来电询问对精装房的装修项目如何验收？达到什么标准才算合格？-验收精装房依据的标准北京市建装协家装委员会工程质量部主任金铮告诉记者，目前，北京装饰行业使用的验收标准有两个：一个是《北京市家庭装饰工程室内验收标准》(本版将连续刊登)，另一个是《高级装饰工程验收标准》，使用哪一个标准要看购房合同里是如何签订的，以合同规定的标准对工程进行验收。-哪些装修项目应注意验收因为北方气候的缘故，一些装修项目在验收时可能会或多或少地存在一些因为气候缘故产生的问题，因此，专家建议第一把验收的目光放在隐藏工程上：检查厨房卫生间的上下水管道。看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象，能够把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水成效。检查配电线路。打开所有的灯具开关，看灯具是否都亮。假如条件承诺还应该用万用表检查插座是否有电，用机检查线路是否有信号，用天线检查工具检查电视天线的信号。检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品是否变形，接缝处开裂现象是否严峻，五金件安装是否端正牢固，油漆是否存在流淌现象，墙壁涂料是否显现大范畴开裂现象，这些差不多上能够靠我们的眼睛去观看。检验墙地砖的空鼓问题。检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖的空鼓，用一个小橡皮槌随意地敲敲瓷砖、地砖就能够了，假如空鼓率超过3%，说明存在质量问题(空鼓率是指100块瓷砖地砖当中存在多少空鼓的，它的空鼓率确实是多少)。检查细节。对一些边边角角的地点做认真检查，如卫生间门口是否有挡水条，窗子是否会存在雨水流入，开关插座面板是否存在划痕，浴室五金安装位置是否合理等等。-检查建材的品牌与合同是否相符另外，专家建议业主在验收施工项目的工程质量时还应该花时刻检查一下建材的品牌。据了解，一些精装修楼盘业主在验收时发觉防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都显现了与原先合同约定的品牌不符的问题。建材产品和设备品牌被更换，意味着住宅品质可能被变换。业主应检查被更换的品牌与原合同约定的差别到底在哪，小心被更换的建材产品档次下降。文/本报记者蔺丽爽名词说明空鼓：局部面层材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。64住宅楼上架设广告牌，居民是否应该受益？在北京我们经常能发觉，许多居民楼上都架设了广告牌，那么，作为业主的小区居民，这些广告收益是否与他们有直截了当关系。关于那个问题，由于按“套”或“单元”、“单位”购买房产的客户，在其购房价款中实际上都已包含公共建筑的分摊价款，因此，购房客户应是公共建筑的按份共有人。楼房的屋顶尽管是顶楼用户的房间天花板，直截了当为顶楼用户起到隔热、挡风、保温、承载雨雪等作用。但我认为，顶板并非顶楼用户的专有财产，它实际上是在为整个楼宇的用户服务。因此，一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部分，由大厦的各个产权人共有。因此，在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，如此的行为，差不多上对楼顶、毗邻墙体等公共建筑的使用。而承诺他人使用如此的公共建筑并得到酬劳，实际上是公共建筑产生的收益。依据民法学理论，所有权有四项权能，即占有、使用、收益、处分。这四项权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使。假如非所有权人未得到所有权人的事先许可或事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能，就构成了对所有权人的侵害。相应的，在共有的情形下，应由共有人共同行使上述四项权能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有人的同意或追认的情形下擅自行使上述四项全能的，就构成了对共有人共有权的侵害。在通常的情形下，开发商尚未将所有的楼房卖出，则小区居民与这栋大厦的开发商、其他购房客户均为这栋楼宇公共建筑部分的按份共有人，对楼顶等公共建筑享有共有权，行使占有、使用收益、处分等权能。尽管，各方由于所占的共有权份额不同，权益大小不同，但作为按份共有人，彼此间是平等的民事主体。各方的共有权均应得到尊重与爱护。开发商想在楼顶上搭建广告牌获得收益，不是不能够，但应该向其他共有人——已购房客户通报情形，征得所有共有人的同意。假如此事难以协商一致，应当按照各自拥有的共有权份额进行表决，一样按照拥有共有权份额一半以上的共有人的意见办理，但不得损害其他共有人的权益。广告牌的使用费属于共有物产生的收益，应当属于全体共有人所有，或是分配给全体共有人，或是用于为共有人服务的公益事业，任何共有人也不能单独占有，非共有人更不能占有。那个案例中，开发商假如没有就广告牌一事与其他共有人商量，取得的使用费自己占有，这是不对的。而大厦的物业治理公司不是共有人，却也获得使用费收入，更是没有法律依据，差不多分割了其他共人的合法权益。65公共区域的照明费如何分摊？住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、建设部《都市住宅小区物业治理服务收费暂行方法》(计价费[1996]266号)的规定，该能源费用能够计入物业治理费成本，并由收益人即楼内全体人分摊。目前，我市物业治理企业大多采取上述原则解决楼内公共照明电费问题。66物业治理公司有权罚款吗？从法律角度来讲，罚款确实是一种行政处罚行为，而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外，所有的相似情形都不能再称之为“罚款”。既然罚款是一种行政处罚行为，那么设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据，不能违反法律的规定。《行政处罚法》第十五条规定：“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范畴内实施”，而物业治理公司只是一个企业法人或非法人组织，不是行政机关，因此无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，这种行为是违反《行政处罚法》之规定的。其一，专门多物业治理企业的心态和指导原则不对，没有把自己当作提供服务者而当作了治理者，因此在工作中就有专门多与其职能不符的做法，随意罚款确实是其中之一。排除其对职能、权益的错误明白得，将对其正确定位自己、理顺关系、提高服务质量，都有一定的意义。其二，一些装修人员在施工区域吸烟以及搬家公司损坏了电梯都可能被罚款，这些行为只是违反安全规定的行为或民事损害行为，物业治理公司能够禁止，也能够要求他们支付违约金或赔偿金，但不能罚款。违约金或赔偿金以实际缺失和违约责任为准。综上所述，物业治理公司确实无权实施罚款等行政处罚行为。即使对业主的违约行为，物业治理公司只能使用违约金和赔偿金进行治理。67物业治理公司有权以业主不交物业治理费而停水电吗？某小区物业治理公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业治理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。某日，开发商给该物业治理公司发来一份通知，称该小区某住户系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。该物业治理公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该住户的强烈不满。分析那个案例，在房屋买卖法律关系中，买家承担支付房价款的义务，享有取得房屋所有权的权益。而在物业治理法律关系中，业主承担支付物业治理费的义务，享有同意物业治理企业服务的权益。在任何一个法律关系中，责、权、利均应一致。履行了相关合同义务，就应该享有相应的权益，反之，则应按照合同的约定承担相应的责任，这确实是责权益一致。但是两种法律关系混淆就不行，不能说没有履行那个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权益，如此做就会导致责权益不一致。上述案例中的住户，同时是房屋买卖关系以及物业治理关系的主体。他未按期交纳购房款，说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商能够按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至能够要求解除合同等。能够双方谈，也能够打官司。但假如该住户差不多按照物业治理合同的规定交纳了物业治理费等，这就意味着他在物业治理法律关系中差不多履行了自己的义务，那么他就应该得到完善的物业治理服务，包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业治理公司应该保证其权益的实现，而其他人(包括开发商)则不能对这种权益进行侵害。现在开发商要求物业治理公司用停水、电的方式使住户按时交款，事实上质确实是：由于住户未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业治理法律关系中的权益。这明显是对住户合法行使权益的阻止，是不对的。而物业治理公司按照其要求对住户停水、电，则违抗了其法定职责与义务，更是不对的。假设该住户欠交物业治理费或欠交水电费，物业治理公司在这时候能够按照物业治理协议的内容停止水、电等的供应。但即便是那个时候，也是物业治理公司依据合同及法律行事，而不是听命于开发商的调遣。68物业公司是否有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙？北京的绝大多数楼盘在交房的时候都有如此的情形：业主去办理入住手续的时候，被告知要找物业治理公司办理。物业治理公司让业主填表、签订物业治理公约、交费、给钥匙等等。顺利办下来倒也无事，但有时就可能显现问题。有些物业治理公司要求业主一次性交齐一年或更长时刻的物业治理费，引起业主不满而拒绝交费；有些业主认为物业治理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约；有些业主则是由于其他问题与物业治理公司发生矛盾或争吵。在这种情形下，有些物业治理公司就会采取不给钥匙的做法。这种做法的欠妥之处在于，业主购买房屋，就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系，房屋买卖合同确实是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中，业主与物业治理公司双方各有多种权益、义务，然而关于开发商而言，最全然的权益是收取业主的购房款项，最全然的义务是向业主交付房屋。业主差不多按照房屋买卖合同的约定，向开发商付了全部的购房款，开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。什么是交付房屋，确实是给业主办理入住手续，给业主钥匙，使得业主能够占有、使用该房屋，如此才是履行了开发商的义务。既然是合同义务，开发商就应该按照我国《合同法》的约定来履行之。我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。那个地点面最少有两个意思，一是当事人应该自己履行，二是当事人应该全面履行。先说“自己履行”，房屋买卖合同是业主与开发商签订的，购房款也是交给了开发商，那么开发商就应该自己交付房屋，不能让物业治理或其他机构来履行交付房屋的义务。假如确实有困难，能够让其他机构代理办理入住手续，那么，作为代理人的其他机构不能以自己的名义显现，而只能以开发商的名义交付房屋。再说全面履行，只要业主没有违约情形，开发商就应该向业主交付房屋，不能增加业主的责任与义务，而物业治理公司作为代理交付房屋的机构，只是替开发商完成交房事务，不能在此过程中加入自己的权益内容，增加业主的责任义务。现在我们能够发觉问题了，从法律角度上讲，房屋买卖关系与物业治理法律关系是两种独立的法律关系，不应该互相混淆。不管业主与物业治理公司之间如何，差不多上物业治理法律关系的内容，与房屋买卖法律关系无关。作为房屋买卖关系当事人的开发商，必须向业主交付房屋，而不能把物业治理法律关系中的内容再强加到房屋买卖关系中来。假如开发商以业主完成物业治理法律关系中的义务作为交付房屋的条件，这确实是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合《合同法》等法律的规定的。宽敞的业主之因此不满，往往就在于此。总的说来，不管是开发商也好，物业治理公司也好，都不能因为业主没有签订物业治理公约、对物业治理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。69物业公司是否有权收取装修治理费？装修治理费该不该收？现在，当住户、租户进行装修时，几乎全部的物业治理机构都要收取一些费用。这些费用总体看来，分为两种类型，一是能够退还的，二是不退还的。要退还的部分，要紧是装修押金，而不退的费用部分，则往往被称为装修治理费。上述两种费用往往都没有一个数额标准的，不同的小区、不同的物业治理公司标准差别不小，确实是同一个小区、同样的物业治理机构，情形也有专门大不同。这要紧是因为，国家关于装修治理费等并没有一个明确的规定，因此各家物业治理机构就依照自己的情形来制定标准，互相之间差别就专门大，随意性也比较大。正是因为如此，专门多的业主有意见，许多人认为，既然国家没有规定，物业治理公司就不能收这钱。还有些人认为，这些费用随意性大，因此对这钱的使用、效用等情形表示不信任。每个小区可能都能见到业主与物业治理公司之间，因为这些问题而发生争吵。我们分析这些问题，需要结合实际生活。第一，关于装修队伍的押金，依旧应该收取的。