某建筑工程项目可行性研究报告样本

建筑工程项目可行性研究报告组员：指引教师：日期：-12-01目录1 第一章总论 31.1 一、项目概况 31.2 二、公司概况 31.3 三、研究根据及范畴 41.4 四、研究结论与建议 52 第二章项目背景与建设必要性 62.1 一、项目背景 62.2 二、项目建设必要性 82.3 三、项目建设意义 83 第三章市场分析 83.1 一、邵阳地区市场状况 83.2 二、隆回县房地产发展态势 103.3 三、区域市场分析 113.3.1 社会经济状况 113.3.2 项目优势 124 第四章区域位置及建设条件 134.1 一、区域位置 134.2 二、自然条件 134.3 三、建设条件 145 第五章工程技术方案 155.1 一、规划设计基本原则 155.2 二、总体规划及建筑设计 155.3 三、重要技术经济指标 175.4 四、构造设计阐明 186 第六章项目招投标与实行进度 206.1 一、项目招投标 206.2 二、实行进度筹划 207 第七章项目财务预测数据 217.1 一、资金筹措及投资使用筹划 217.2 二、项目计算期 217.3 三、经营及销售税金 217.4 四、经营成本费用估算 227.5 五、利润及利润分派 238 第八章项目财务评价 238.1 一、财务赚钱分析 238.2 二、清偿能力分析 248.3 三、敏感性分析 259 第九章结论 26第一章总论一、项目概况项目名称：怡中豪苑建设项目建设单位：湖南鸿旺房地产开发有限公司建设地点：项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大邻广场,北隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地地理位臵优越，交通以便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明社区怡然花园相依更烘托出一流人文环境。建设规模：项目总占地面积为30560平方米，总建筑面积为134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。二、公司概况公司基本状况湖南鸿旺房地产开发有限公司是一家专业从事房地产开发专业公司,由自然人肖石民、周应达出资组建,具备省建设厅颁发房地产开发资质。经营范畴房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金属材料、建筑装饰材料销售。注册资金人民币壹仟万元整注册地点长沙市天心区韶山南路120号恒盛家园1栋802房。注册号404法定代表人简介法人代表：公司法人代表肖石民，男，1966年3月出生，湖南省隆回县人，汉族，大专文化，民营公司家，高档工程师，1月，公司创立湖南鸿旺房地产开发有限公司，任公司执行董事至今。该同志为人忠厚，诚实守信，有较强实干精神和丰富公司经营管理经验。公司类型有限责任公司三、研究根据及范畴研究根据：（1）湖南鸿旺房地产开发有限公司公司法人营业执照（2）工业与民用建筑可行性研究深度规定（3）国家计委、建设部联合颁发《建设项目经济评价办法与参数（第二版）》（4）建设部建标[]205号《房地产开发项目经济评价办法》（5）湖南省建设委员会1999年《湖南省工程预算定额》（6）《民用建筑设计通则》(GB50352)－)；（7）国家计委《关于建设项目进行可行性研究执行管理办法》（计资［1983］116号）；（8）国家计委《关于投资项目可行性研究指南(试用版)告知》（计办投资［］15号）；（9）其她关于专业设计规范（10）隆回县规划局关于“怡中豪苑”项目修建性详细规划设计批复。（11）隆回县国土局核发国有土地使用权证。（12）隆回县政府签发关于费用包干减免优惠文献。（13）建设单位提供其她各项基本资料四、研究结论与建议研究结论：（1）本项目建设与隆回县委县政府倡导“一年一种样，三年大变样”发展战略相统一，符合隆回县都市将来发展方向对的决策。它在改进都市居住质量、优化人居环境等方面将起到重要作用。（2）项目建设符合国家“扩大内需，增进消费，搞活流通”产业政策。同步，项目建设有助于增进区域经济发展，调节经济构造，为社会提供就业机会，对缓和隆回县待业人员就业压力具备积极意义。（3）本项目建设将按照国际通行商品房开发模式运作，根据规划设计要点进行整体规划，完全符合都市规划、消防、交通等各项规定，有助于完善隆回县城区及高科技产业配套功能作用。（4）从经济分析上看，项目建成后，总销售收入为38149万元，税后利润9525万元，投资利润率54.4%，投资利税率63.3%，资本金利润82.7%，项目经济效益好，是个高投入、高回报、低风险项目。（5）项目敏感性分析来看，项目敏感点是销售压力，而本项目地理位臵优越，潜在顾客众多，加之开发理念先进，设计新颖实用，故可以较好化解销售压力，实现项目预期目的。建议：（1）质量是房地产开发项目生命线，应严格按照质量管理体系实行工程管理，把握好工程发包和材料采购是保证工程质量核心，应通过公平竞争、择优选用招投标形式选取施工单位和材料供应厂商，以保证项目施工质量和工程形象。（2）资金是项目顺利进行保证，建设单位应精心安排好工程进度筹划，保证工程建设资金足额到位，从而保证项目顺利实行。（3）营销是项目成功与否核心，应精心安排好营销组织、控制好营销节奏，做好项当前期策划及推介，充分运用地理位臵优势，同步在户型设计中注重市场需求。同样面积可提供二至三种能超群户型选取，不适当过多，避免客户在购房时因选取太多而影响成交。保证项目销售与资金回笼顺利。综上所述，本项目是可行，但项目承办单位应加强开发建设过程中成本控制工作，以保证其社会效益和财务效益实现。第二章项目背景与建设必要性一、项目背景当前房地产行业开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产行业总体发展呈现出健康态势。隆回县位于距离邵阳火车站55公里，怀化火车站150公里，长沙市283公里；南接邵怀高速公路隆回出口处，北连320国道和219省道,东靠洛湛铁路邵阳站，前有郝水河通过，为隆回怡中豪苑建设项目提供了得天独厚水陆交通条件。隆回县地处东经110°38′-110°15′，北纬27°-27°40′。位于湖南省中部稍偏西南，资水上游北岸。东临新邵县，南接邵阳县、武冈市，西抵洞口县，北界溆浦、新化县。隆回位于湘中稍偏西南，总面积2866平方公里，居住有汉、回、瑶、苗、侗、满等24个民族，辖26个乡镇，1010个村(居)委会，总人口140万人，是湖南一种农业大县。国民经济得到了较好发展，全年国内生产总值(GDP)实现62.63亿元，比上年增长13.2%，其中：第一产业增长值为18.13亿元，较上年增长5.9%，第二产业增长值为15.85亿元，较上年增长24.9%，第三产业增长值为28.65亿元，较上年增长11.5%。人均GDP4812元(按常住人口计算)，比上年增长573元，三种产业构造比为28.95：25.31：45.74。全县财政总收入达到27509万元，同比增长18%。隆回县内自然资源丰富。生物资源品类繁多，水稻有籼、粳、糯3个类型，旱粮有近20个品种，经济作物有20多项，上千种。其中宝庆辣椒、红皮蒜、生姜、龙牙百合、腰带柿驰名中外，辣椒、茶叶、柑桔生产基地县。植被达200余科，1000余种，其中805种野生植物可作药材。野生动物资源133种。家禽畜品种繁多，尤以生猪为最。已查明地下矿藏40余种。其中煤远景储量5886万吨；黄金矿颁面占全县面积1/3，远景储量6.273吨。其他储量较大矿藏尚有铅、锌、锰、锑、铜、铁、锡、磷、汞、高岭土、大理石、石灰石及稀有金属矿铌、钽、铌铁、独居石、绿柱石、铣石等。境内有6处碱性硅质温泉，水质水温均符合工业用水原则，在农业和医疗方面也有运用价值。水能理论蕴藏量16.24万千瓦，可开发量4.79万千瓦。近年来隆回县城乡建设发展也不久，城区建设己初具规模。然而在2866平方公里隆回县，没有一处可供140万人民娱乐、购物休闲场合，特别是政治、经济、文化中心桃洪镇，由于过去城乡居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改进居住条件，随着社会进步和人们生活水平不断提高，人们渴望有一处高原则居住休闲场合，而我公司“怡中豪苑”项目修建将最大限度地满足人们这一需求。特别是以来，隆回县实行“三年大变样”战略，都市路网及基本设施建设得到了极大提高，原有地区差别缩小，新城地段升值潜力不断增大，为房地产开发提供了辽阔空间。正由于隆回县“怡中豪苑”具备得天独厚优势和独一无二条件，公司审时度势，看中了这块风水宝地，和县政府订立了《建设合同书》开发建设商业步行街和高档商业住宅社区。二、项目建设必要性1．国民经济发展需要当前，国内国民经济运营正处在一种特殊发展时期，为了增进国民经济稳步健康发展，必然规定扩大内需，优化消费构造，把住宅建设作为推动国民经济发展支柱产业之一。2．扩大消费需求需要扩大内需，继续实行积极财政政策和稳健货币政策，保持消费和投资需求对经济双拉动，是国内当前和将来经济工作指引方针。3．城乡化建设需要到要全面实现小康社会目的，其难点和重点在农村和农民。三、项目建设意义项目开发将进一步提高区域内居住质量，增进区域房地产市场发展，有效地提高该区域内房地产整体品质，对增长地方财政收入、繁华本区域内商业与服务业起到重要作用。同步，项目建设将为隆回县人民提供良好园林式居住环境。第三章市场分析一、邵阳地区市场状况1.投资构造分析：依照邵阳地区1-6月建筑行业投资登记表白,按构成分类,建筑工程投资27亿元，占总投资52.9％，而去年同期建筑工程投资只占总投资40.67％，比去年同期21亿元，增长28.5％；其她费用（重要是土地购臵费和土地开发费）18亿元，与去年同期基本持平，占总投资35.3％，而去年同期其她费用占总投资40％。阐明通过、大规模地引进开发项目及前期开发，今年开始进入了施工建设阶段。2.投资用途分析：住宅建设完毕投资39亿元，占总投资76.5％，比去年同期30亿元增长30％；办公楼建设完毕投资3亿元，占总投资5.8％；商业营业用房建设完毕投资5亿元，占总投资9.8％；其她用房建设完毕投资4亿元，占总投资7.8％。3.投资区域分析：1-6月邵阳市区完毕投资18亿元，占总投资35.3%；隆回县完毕投资5.8亿元，占总投资11.4%；邵东县完毕投资5.2亿元，占总投资10.2%；新邵县完毕投资4.9亿元，占总投资9.6%；邵阳县完毕投资3.8亿元，占总投资57.4%；新宁县完毕投资3.5亿元，占总投资6.8%；城步县完毕投资2.2亿元，占总投资4.3％；洞口县完毕投资2.5亿元，占总投资4.9%，绥宁县完毕投资2.3亿元，占总投资4.5%。从各区（县）房地产完毕投资比例上看，邵阳市区、隆回县、邵东县开发投资增幅较大，与去年同期相比，隆回县增长97.91%，增幅位居第二，小结：今年上半年房地产投资仍保持高速增长，但是投资构造已经发生变化。从投资用途看，住宅建设投资所占比例上升，而商业用房建设投资比例下降。从投资构成看，土地购臵和土地开发投资比例减少，而建筑工程投资比例增长。这是由于前两年土地成交活跃，在投资构成中占较大比例，而当前这些项目已逐渐进入施工建设阶段。此外，拆迁安臵难度加大，进展缓慢也是前期工程投资比例减少因素之一。4.需求分析：“十二五”邵阳市房地产业规划部门课题组课题负责人简介，影响住宅自然需求因素有三个：都市化水平、提高居民居住水平速度和住宅年自然折旧率。按《隆回县都市总体规划》，依照隆回县都市总体规划，到此后若干年隆回县将逐渐发展成为40万人口中档都市。依照隆回县既有经济发展水平，－将是隆回县进入工业化，都市化加速时期，也是中部崛起核心时期。在这一期间，考虑到都市人口迅速增长，旧城改造、居住消费构造向着发展型、享有型升级等因素，隆回县住宅消费将有着巨大潜在需求。（1）结婚家庭户数对住宅需求（2）都市人口数量增长对住宅需求（3）都市流动人口对住宅需求（4）旧房屋更新改造对住宅需求（5）达到预期住房面积目的对住宅需求（6）投资型等住房需求二、隆回县房地产发展态势隆回县在改革开放以来，社会经济步入了迅速发展轨道，经济实力明显增强，都市建设日新月异，人民生活条件不断改进。从1988年到，隆回县经济每年平均增长率达9.1%，高于全国平均增幅近1个百分点，经济发展已进入工业化中期阶段。近年来，随着经济持续发展，人们生活水平进一步提高，住房需求也越来越大。建设部当前工作思路是：深化改革，立足发展，加强房地产市场地宏观调控，整顿和规范市场秩序，增进房地产业健康、协调发展；开放搞活二级市场，推动住房分派货币化，全面贯彻住房公积金制度，改进物业管理，进一步哺育住房消费。因而，房地产市场容量将进一步扩大。隆回县房地产市场在中央采用一系列积极财政政策持续作用下，市场重要指标均有较大幅度增长，在都市大规模路网改建刺激下，隆回县房地产市场积蓄潜力逐渐释放，商品房销售形式良好，保持稳定增长势头，市场消费也相应呈现出理性上升局面，整个市场明显处在景气状态，市场动作状况良好。依照房地产部门记录资料，上半年全市共批准商品房预售面积152.2万㎡，比去年同期增长6.5%，其中住宅上市量为96万㎡，比去年同期增长15万平方米，同比增长18.5%，占商品房总量比重为78%。上半年，全市共完毕商品房交易10518起，成交面积达146万㎡，成交金额为38.5亿元，其中商品房期房成交8230起，成交面积为114万㎡，成交金额为33.01亿元，分别比上年同期增长了34.5%和55.6%就当前隆回县宏观经济状况来看，政府财政收入与国民收入均呈现出迅速增长态势，人民消费水平相对于同类都市而言大为超前，房地产、私车等大宗消费近年已有了较大需求增长，从近来汽车展销会上人气兴旺可以看出，隆回县消费潜力十分巨大。随着人民消费需求增长、市政配套改造完善、更高品质住宅产品浮现和房产多级体系成熟，隆回县房地产行业已经进入迅速发展轨道，预测在近来一两年内将成为邵阳地区中都市房地产经济增速最快都市之一。三、区域市场分析社会经济状况该项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地地理位臵优越，交通以便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明社区怡然花园相依更烘托出一流人文环境。特别是近几年市政府实行巨大基本设施投入，使得隆回县城面貌目日新月异。基本设施和生活配套设施不断改进使得隆回县越来越适合居住。市场供需两旺，购房意愿继续增强。从近两年隆回县房地产市场发展来看，从开始，隆回县房地产市场正处在一种迅速增长高速发展期，市场呈现强劲势头使进驻隆回县开发商无一不喜笑颜开。隆回县本土特别是最强大购买实力也让市场为之震惊。这一点从万和花园、百龙观天下商住楼、龙江山水社区、怡然花园等项目热销可见一斑。当前新增需求重要体当前如下几种方面：（1）隆回县迅速发展及高科技产业膨胀带来需求。（2）改进型需求在这一两年体现得十分踊跃。（3）投资型需求比较活跃。项目优势随着隆回县都市化水平不断提高以及都市格局基本形成，隆回县21世纪发展规划已重彩描绘，都市规模延伸扩展，经济建设发展步伐逐渐加快，房地产开发已成为经济腾飞新热点。当前，隆回县政府拟定了把县建设成为繁华、开放、文明、秀美当代化都市战略目的。到，隆回县都市人口将达到40万，都市化水平达到45%，人均GDP5000美元左右，达到中档收国家水平，基本实现当代化。为贯彻省委、省政府关于“加快隆回县建设，拉动经济发展”和“实现隆回县都市面貌三年大变样”关于规定，县政府奖大力实行“兴工强市”战略，积极推动工业化、都市化和农业产业化进程，加强生态环境建设，实现可持续发展。隆回县21世纪发展规划已重彩描绘，都市规模延伸扩展，经济建设发展步伐逐渐加快，房地产开发已成经济腾飞投资建设新热点，加之高科技产业发展迅速，市场前景不可限量。项目处在隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。同步，项目所在地教诲、医疗、公共服务设施较为完善。产品品质突出，综合素质高，无论是外立面、户型、园林都按隆回县当前最高水平打造；位于桃洪西路，易达性好；无高大建筑遮挡，社区视线开阔；户型设计分别面向不同层次群体，扩大了客户层面，减少了销售压力；户型设计精致，布局科学合理，实用性高。南北朝向，开间大，进深小，户型采光和空气对流较好，居住舒服度高。第四章区域位置及建设条件一、区域位置项目位于隆回县城西320国道旁,西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁华闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地地理位臵优越，交通以便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明社区怡然花园相依更烘托出一流人文环境。区域周边社会化服务文、教、卫等公共基本设施较为齐全，完全具备建设住宅社区条件。二、自然条件1．气温年平均气温16.9℃最冷月平均气温3.9℃最热月平均气温28.2℃极端最高气温39.1℃极端最低气温-11.3℃2．降水量年平均总降水量1600mm一月最大降水量148mm3．温度最冷月平均相对温度76.85%最热月平均相对温度73%4．最大积雪深度130cm5．最大冻土深度5cm6．年雷暴日数49.5d7．风冬季平均风速1.5m/s30年一遇最大风速23.7m/s最多风向及频率七月SW〃20%一月NW〃31%8．全年日照时数1677.1小时9．邵阳地区地震烈度项目位于邵阳地区所辖隆回县境内，依照国家地震局、建设部《中华人民共和国地震动参数区划图》，隆回县基本地震烈度为6度。10．工程地质条件依照项目建筑岩土资料分析场地地质状况：该场地未发现不良地质现象，适当建筑该工程。三、建设条件项目周边水、电、气等配套设施完善，邮电通讯设施齐全，公益设施齐备，中小学校、医院、车站、宾馆等服务设施十分完善。当前，供水只需与桃洪西路主供水管接通即可满足项目用水。项目供电也可由桃洪西路或规划道路直接接入。项目所在地其她市政基本设施也较为完备，完全可以满足项目建设实行需要。第五章工程技术方案一、规划设计基本原则1．强调当代性当代性是都市景观体系生命力，努力运用当代科学技术、体现当代精神、采用集中与分散相结合布局方式，高速既有用地构造，使该地块成为都市有机构成某些，与都市发展紧密结合，体现都市优质环境和规模集聚效应。2．强调文化性坚持都市个性特色，历史文脉、文化遗产保护等。使人产生历史感、认同感、归属感、领域感，坚持把文脉、历史、文化、建筑视为活生命，对每个节点，每个空间做到精心规划、精心设计，为市民创造良好购物与生活环境。3．强调形象性注重公共活动空间形态、建筑形态、建筑色彩和街道、广场、绿地景观形态，增强环境舒服度和愉悦感。二、总体规划及建筑设计1．功能布局综合体以西接桃洪西路为基准布臵负一层平面，负二层及地下局部平面内设地下车库。在总体布局上，小高层如下部车库裙房为底座，将住宅设臵其上，住宅均采用南北朝向，保证了户型朝向与通风，提高了社区品质，营造良好景观视线通道和气流通道，充分考虑了临山脉景观面，设计成江景房，让内外环境空间互相交融。综合体负一、二层为地下停车库，可停车232辆，停车库出入口布臵于—1层东西两地，并有独立楼电梯直达社区内，这样既将车流进出相对集中便于管理，社区入口处设有隐形消防车道，专供消防车通行，社区住户私家车可所有停入地下车库，保证了社区安静，沿基地四周均留有足够空间和宽度，同步也满足了消防扑救需要。综合体与北侧原有多层住宅，在正南北方向上最小间距保证在30m之间，满足22+0.2H间距规定。2．建筑造型本项目建筑造型总体上采用当代建筑解决手法，以当代元素，使整个建筑风格当代新颖而不张扬，给人世间更好亲和力，成为一道独特风景线。屋顶花园，玻璃阳台每一细节精致设计，体现了创造和活力。在为人们营造了轻松、宜人购物、生活和工作环境同步，给隆回县增添了新艺术美景。3．交通流线建筑底层地下车库用房由桃洪西路主入口进入，同步在四周设次入口，上部住宅人群出入口布臵在桃洪西路。地下车库出入口布臵于建筑东西两侧。4．消防设计该社区住宅楼建筑高度为51m，属一类高层建筑，耐火级别为一级，设有社区消防车道，满足消防规定，各建筑物间距与周边建筑物间满足高规规定。5．环保及绿化设计阐明该设计总绿化原则四季如春、层次丰富，装饰性、景观观赏性强；绿化以常绿为主基调；在树种选取上以常绿树种为主，突出层次感，强调浓浓绿意，并恰当点缀景观树木，让人感受到景观四季变化。接近都市道路边界用中小乔木与灌木混植，以减少尘埃污染，美化社区环境。在绿地内点缀恰当乔木和灌木并配以相应马拉草和台湾青，让人充分感受到一份浓浓绿意。屋顶花园，绿化规定层次丰富，配臵图案化，故选取高档、色彩分明且耐修剪植物。在环保方面，充分考虑建筑物自身以及建筑所用材料对环境影响，更多采有环保型、可回收运用建材产品，在地面铺装上可尽量减少硬铺地面积，尽量运用某些植草砖等形式铺地，加大绿地面积、美化环境。三、重要技术经济指标用地面积：30560㎡总建筑面积：134520㎡其中：负1-2层（地下车位、车库、）建筑面积：13312㎡住宅建筑面积：121208㎡建筑占地面积：10952㎡容积率：3.88建筑密度：28.35%绿化率：31.95%居住户数：880户地下停车位：129个地面停车库：103个四、构造设计阐明1．设计根据（1）建筑方案图纸（2）现行国家设计规范和规程（3）荷载取值停车库：4.0KN/㎡；消防通道：35.0KN/㎡（单向板）或20.0KN/㎡（双向板）；电梯机房：7.0KN/㎡；住宅：2.0KN/㎡；卫生间：2.5kn/㎡（公共），2.0KN/㎡；（普通）；消防楼梯：3.5KN/㎡；别的未活载均按《建筑构造荷载规范》取值。（4）风荷载原则值（n=50年）基本风压值Wo=0.35KN/㎡,体型系数：us=1.3，风振系数及风压高度系数按《建筑构造荷载规范》取值；地面粗糙类别按C类采用。（5）基本雪压值：（n=50年）基本雪压值：So=0.45KN/㎡（6）填充墙外墙采用MU10多孔粘土砖，孔隙率为30%；内隔墙：超市某些采用90mm厚GPC板；住宅某些采用A3.5A5.0加气混凝土砌块，容重不不不大于700N/M3。（7）地震作用依照《建筑抗震设计规范》（GB50011-）及本工程场地工程地质勘察报告，本工程所在地区地震基本烈度为6度；设计基本加速度为0.05g，设计地震分组为第一组，场地类别为Ⅱ类，场地设计特性周期值为0.35。（8）人防荷载按《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94），本工程按五级二等计算。（9）场地水文地质状况依照地勘资料表白：本工程场地地坪既有标高为32.69～33.55m，±0.00标高为32.8，地下水类型属于上层滞水，潜水和岩溶裂隙水，水位较稳定，场地地下水略具承压性，承压水头高度约为6.0m,勘察期间，地下水稳定水位在30.44～32.68m；结合场地周边环境条件及地区经验，建筑物底板抗浮设计水位建议按32.68m考虑，地下水对钢筋混凝土构造中钢筋无腐蚀性。2．构造设计与选型（1）基本选型本工程1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#地下一层高为-4.5m，地上十七层，建筑物总高为55.5m，其中3#、4#、5#地下一、二层高为-9m，地上十七层，建筑物总高为60m；11#地下一层高为-4.5m，地上十四层，建筑物总高为46.5m；12#、13#、14#地下一层高为-4.5m，地上十二层，建筑物总高为40.5m；满足基本埋深规定，依照提供地质资料表白，本工程拟采桩基本，详细采用冲孔或人工挖孔灌注桩，以中风化白质灰岩作为桩端持力层。（2）地下室本工程地下室采用砼自防水，抗渗级别为S8，防水级别为二级，砼内掺入适量外加剂。（3）上部构造本工程地上17层，地上总高度51m，14层，地上总高度42m；12层，地上总高度36m；构造采用底部大空间某些框支剪力墙构造体系，一层顶为构造转换层，板厚取200mm，双层双向配筋，一层以上为某些短肢剪力墙构造，并结合楼、电梯间设臵普通剪力墙或核心筒。框支框架抗震级别为一级，底部加强部位剪力墙为二级，非底部加强部位剪力墙为四级。3．重要材料（1）砼：C25～C40垫层C15砼（2）钢筋：HPB235（Φ）、HRB400（Φ）以及高强度冷轧扭钢筋。（3）填充墙：外墙：MU10多孔粘土砖，孔隙率为30%内墙：商场某些为90mm厚GRC板住宅某些：A3.5加气砼砌块。第六章项目招投标与实行进度一、项目招投标招标投标管理是每一种建设项目都应遵循基本准则，依照《中华人民共和国招投标法》、国家发展筹划委员会第9号令《建设项目可行性研究报告增长招标内容和核准招标事项暂行规定》和《湖南省实行<中华人民共和国招标投标法>办法》关于规定，项目将严格按照关于程序进行招标和工程监理。二、实行进度筹划本项目分前期决策、规划设计、工程施工、竣工验收与交付四个阶段，其中贯穿销售准备与销售工作。1月正式开始工程建设，在各项工作开展顺利前提下，筹划项目建设工期为48个月。项目实行进度安排如下：1．6月底完毕施工前期准备工作，涉及项目可研、报批等工作。2．．7月--6月完毕1-6主体工程施工，涉及建筑外装饰、室内装饰及安装工程。3．7月--6月完毕7-14主体工程施工，涉及建筑外装饰、室内装饰及安装工程。4、12月底完毕所有户外工程、配套设施等，所有收尾交付使用。5．12月所有销售完毕。第七章项目财务预测数据一、资金筹措及投资使用筹划1．资金筹措本项目资金来源有二个渠道：（1）自筹资金：15360万元；（2）银行贷款：8000万元；总投资为23360万元。2．投资使用筹划按本项目实行进度筹划，项目建设期为三年，总投资23360万元。二、项目计算期1．项目计算期依照项目实行进度筹划，本项目建设期为3年；依照项目特点，营运期定为1年，项目计算期拟定为4年。三、经营及销售税金1．经营收入（1）住宅销售：据市场调查，当前隆回县小高层住宅均在2900-3500元。经综合分析考虑到项目区位优势及同区位项目比较。咱们把本项目12层及14层住宅每平方米均价定为2900元,小高层17层住宅每平方米均价定为3000元住宅销售收入：28106+7981=36087万元（2）地下车位及地下车库销售收入据市场调查，当前该地段地下车位在90000元以上及地下车库售价在110000元以上。社区内地下车位共计129个。地下车库共计103个，咱们把本项目地下车位售价定为每个80000元，地下车库售价定为每个100000元。地下车位销售收入：129×8=1032万元地下车库销售收入：103×10=1030万元销售收入总计：38149万元2．销售税金及附加此项目按国家规定税收政策计取。营业税税率为5%城乡维护建设费税率5%教诲费附加费税率4.5%经营收入38149住宅36087商铺0车位/车库2062经营税金及附加2089营业税1907城乡维护建设税95教诲附加86四、经营成本费用估算1．经营成本①营销售费用。②管理费用。③土地增值税按销售收入1.5%计取。2．人工资及福利费职工收入按高于湖南省隆回县年平均收入水平，拟定为24000元/每年，设定人员编制20人。福利费按工资总额14%计取即：24000×20×1.14=55万元3．折旧费由于本项目建筑所有销售，故不计取折旧费。4．其她费用按总收入1.5-3%计取。五、利润及利润分派1．所得税按利润总额25%计取2.税后利润某些作为应付利润分派给项目投资主体。（详见下表）经营收入38149经营税金及附加2089经营成本3676建设成本19684利润总额12700补此前年度亏损0所得税3175税后利润9525可供分派利润9525第八章项目财务评价一