浅析房地产开发项目的质量管理

浅析房地产开发项目的质量管理摘要:房地产业是国民经济的基本承载体,是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业,同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展,己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长、关联度大,其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国,房地产业产出效率不断提高,随着国家住房制度改革、商品划进程的加快,在土地、金融政策的综合作用下,我国房地产开发、销售转入市场化轨道,并迅速成为支柱产业。关键词:房地产开发质量管理如何进行房地产开发项目的质量管理,是整个房地产行业都急需解决的重要问。这不仅关系到房地产企业的生存与发展,同时,房屋质量的好坏,还直接关系到经济发展和广大人民的切身利益。作为房地产开发经营者,不仅要牢固树立“质量第一”的观念,而且还应以战略眼光探索和研究技术质量管理策略和措施,以适应市场的要求。这里的质量是一个广义上的“质量”,它包括:地块地段选择质量、可行性研究质量、项目前期策划质量、设计质量、工程实施质量、物业管理质量等。房地产开发项目的生命周期可以分为:前期可行性研究、产品策划——设计——实施——交付等四大阶段。做好这四大阶段的工作,使每一阶段都能提交符合市场需要、客户满意的产品,对房地产开发项目来说是至关重要的,也是关系到成败的根本。下面就如何提高房地产开发项目的产品质量提出我个人的一些想法。1目前房地产开发项目存在的问题在房地产项目开发中,开发商常常忽视开发项目前期的质量管理和风险控制,而把主要精力放在施工阶段,这种思维应该改变。当开发项目进行到施工阶段时,产品策划、市场定位、目标客户群、项目的各项经济技术指标均已确定,规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过,如果在此时发现由于市场调研不充分,使产品、目标客群定位有误;或是已经过审批的经济技术指标不能满足公司盈利的要求;又或是规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优,这些问题都很难在施工阶段予以弥补,工程项目的整体投资效益会受到很大影响。设计过程的控制。设计过程控制包括设计过程策划、设计评审、设计验证、设计确认及设计更改的控制,其中设计策划是设计的第一步,是设计工作目标确立的阶段,必须选择好,先天不足必将带来后患无穷。施工阶段的质量控制要注重管理。很多开发商是从总承包商转型而来的,以往的总承包经验,并不一定都能转化为房地产开发施工管理的有效经验。在房地产项目后期交付阶段,往往存在着售房容易交房难,居住容易售后难的问题,使顾客满意度大打折扣。2可采用的改进方法2.1房地产开发项目的前期工作房地产开发项目前期工作,主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。房地产项目的地段选择、规模、规划方案的内容、户型构成、潜在目标客户分析、客户购买的心理分析、配套设施水平分析、开发项目的技术含量分析、风险分析、财务、经济效益和社会效益等是否深入全面,各项数据是否符合实际,直接决定着拟开发项目的前途和命运。个人建议从如下几点着手:2.2充分进行市场调研,编制可行性研究报告有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告,不加以重视。由于开发公司专业人员有限,应该适时外聘具有资质的可行性研究报告咨询单位,通过专业人员深入的市场调查(宏观、中观、微观调查)和相关经济分析,给出被调查项目的可行性研究报告。开发商通过调查结果和可行性分析报告内容,进行各类方案比较分析后,最终判断该项目是否可行,并根据分析结果,得出各种经济技术数据,作为这一阶段工作的有效输出,为今后规划设计方案比选提供重要依据。2.3制定开发项目的质量计划充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策,了解和掌握项目的特点,熟悉地产行业动态走势,明确咨询成果的质量目标和质量标准;熟悉咨询企业的质量管理体系文件,根据项目组织结构的特点,决定如何应用企业的质量管理体系。如是独立的开发项目团队,就应对开发企业的质量管理体系进行适当调整,把质量目标进行层层分解,按质量计划和实施步骤层层落实,一直落实到末端。每一层次职责、权限、资源分配以及保证质量的措施都予以明确。质量管理计划要简明扼要,重点突出,具有可操作性。2.4建立开发项目前期工作成果的质量评审制度建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段,可以及时发现问题,优化前期工作成果。对各类咨询成果可邀请有关专家或组织企业相关专业人员对咨询成果进行评审和完善,并形成性相应记录文件,以提高投资效益。2.5设计策划是整个设计工作的前提和基础,应首先做好房地产开发项目在方案设计阶段,前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位,是后来作为规划方案设计的依据。开发项目的根本目的是获得效益(经济效益和社会效益),因此,要择优选好设计方案,好的设计方案既要满足设计上的合理性,又要满足经济上的合理性。从设计上来说对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。要在保证结构可靠的前提下,达到两个要求:一要合理开间,要在确定的套房面积内,合理安排居住、使用、卫生等面积,让人使用方便,居住舒适;二要做到建筑造型和风格有艺术感,对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当,能给人以美的享受,使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。从经济性来说,要根据项目可行性研究、产品市场定位、市场调研的结果,设计人员要在此基础上进行规划方案设计,力求产品与市场需求一致,并且做到设计经济合理。此外,由于房地产设计主要由设计院完成,因此与设计院的沟通及设计过程责任区分需要明确,对设计更改的评审及更改过程的监控及有效跟踪应特别关注。2.6设计阶段质量控制方法正确地编制设计任务书,设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量,就必须对设计进行质量跟踪,定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时,开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据,对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中,特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计,导致经济性差;不足设计,存在隐患或功能降低。2.7建立设计经理质量责任制开发商设计主管人员在项目经理的领导下,对设计过程进行管理。由于房地产设计图纸主要由设计院完成,因此与设计院的沟通及设计过程责任区分需要明确,对设计更改的评审及更改过程的监控及有效跟踪应特别关注。设计经理主要负责监督检查设计院在专业设计中执行公司的质量体系文件情况,确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求;根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定,对设计过程及进度进行控制;负责各专业之间的衔接;负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调,确保综合技术方案的合理性,并优化设计技术方案;负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证;负责控制设计变更,按设计更改控制程序按规定进行控制;对设计关键控制点进行检查,亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。3施工阶段的质量控制施工是开发项目形成实体的过程,也是决定最终产品质量的关键阶段,要p4房屋交付后的质量管理房屋交付后,其质量管理并没有完成,还有两方面的管理工作要做。一是要做好售后服务。ISO9000强调以顾客为关注焦点,从顾客服务、顾客投诉处理到顾客满意测量等都提出要求。按照以上要求,对出售后的房产,房地产开发商应建立专门的机构,配备专人管理,并采取切实可行的管理方法,常年开展服务工作,帮助住户解决困难,及时进行维修,提高顾客满意度。二是要做好征求意见和调查研究工作。要组织人员,广泛征求住户的意见和要求,并及时地进行