杭州东站枢纽西广场商业模式及业态定位报告

杭州东站枢纽西广场商业模式及业态定位报告汉嘉佰晟商管2021.4PAGE2区域属性城东新城：交通枢纽带动的区域中心，商务/居住/休闲/商业复合新城；绝对的交通优势，与主城区无缝对接，处于快速开展阶段六大专线，杭州铁路建设是全国铁路网的重要组成局部，与南京、上海共同构筑了长三角地区的铁路枢纽，沪杭客专和磁浮，杭宁、杭甬、杭长、杭黄客专交汇。城市向东开展，重点打造城东新城杭州十大新城之一，是东部与钱江新城具备同样战略意义的新城；定位为以现代综合交通枢纽为依托，集现代生产效劳业，旅游集散和居住职能为一体的“城东新城〞，将承载商务、休闲、新型效劳业、居住等多重角色。八大综合体陆续开发。规划东站交通枢纽综合体、吴越水岸商务综合体、皋塘运河生活综合体、长三角国际商务城综合体、

明石双铁生活综合体、东都会广场综合体、彭埠双铁生活综合体、大东门时尚商街综合体。城市核心滨江板块大九堡板块丁桥板块申花板块城北运河板块城西北板块本工程PAGE3工程属性道路交通工程东至上塘路，南至玉龙路，西至西规划路，北至留仙大道，南北走向的新区大道直接通过本工程下穿隧道轨道交通沪杭客运专线、沪杭磁浮杭宁、杭甬、杭长、杭黄客运地铁1、4号线交通站场工程规划设计旅游大巴车站、短途客运站、公交车站、出租车站、地下车库，充分有效实现交通枢纽集散功能工程交通说明旅游大巴地铁4号线地铁1号线公交场站出租场站短途客运公交场站出租场站新风路天城路新塘路下宁路新塘路天城路国铁PAGE4工程属性价值初判：西广场相对东广场，商业开展条件更优。西广场商业体量17.7万㎡，地下-1/-2层与出租、地铁、公交、高铁乘客均可在换乘厅实现无缝对接，商业价值显著；C/D座虽未直接链接换乘厅，但其毗邻外围主干道，昭示性强。指标条件：建筑面积：西广场商业约17.7万㎡；C座约3.7万㎡〔地上4层〕D座约4.1万㎡〔地上4层〕地下1层商业约3万㎡地下2层商业约7万㎡东广场约8.2万㎡〔A座3.4万㎡，B座3万㎡，地下约1.8万㎡〕单层面积：出站层〔-2F〕商业面积面积过大，动线复杂；约626m约206mCDPAGE5工程目标打造浙江首席城市门户商业兼顾区域形象与经济效益。PAGE6核心问题做什么？17万㎡商业整体定位建议符合城市形象、市场需求的业态组合、业态落位及配比？租赁模式？合作模式？自营模式？1如何做？商业运营模式分析及经济测算2PAGE7市场供给分析市场需求分析商业业态定位城市宏观分析区域商业分析PAGE8杭州商业格局杭州商业呈区域化开展；老商圈面临升级，新兴商圈崛起武林商圈：杭州最繁华的核心商圈，传统百货云集地。湖滨商圈：杭州传统的旅游商贸核心商圈，高端时尚购物区及沿湖休闲观光区吴山商圈：杭州旅游购物休闲娱乐为特色的核心商圈，特色旅游购物及杭州传统文化展示区黄龙商圈：杭州传统的CBD商圈，时尚商务圈钱江新城商圈：杭州未来的新兴CBD，大型购物中心，高端百货引领未来杭州商业升级滨江商圈：以高新产业园区为背景的杭州城市副中心，区域型的商业中心钱江世纪城商圈：中央商务区，未来杭州的城市新核心庆春商圈：杭州的金融商圈，区域型商业中心九堡商圈：杭州的交通枢纽区，市场集群商业城西商圈：以教育科研为背景的住宅区，区域型商业中心城北商圈：杭州次级商业中心，未来大运河商务区下沙商圈：杭州高教、工业为一体的杭州城市副中心，区域型商业中心核心商圈次级商圈区域商圈城东商圈：未来东部商业中心，规划8大商业综合体本案杭州商业格局商圈内围：商业投入量较小，类型单一商圈外围：综合体投入体量巨大，竞争剧烈PAGE9滨江商圈城西商圈武林商圈钱江新城商圈城北商圈下沙商圈来福士广场高德置地广场武林地下商城杭州国大杭州湖滨二期名称体量类型龙湖天街20万方商业综合体宝龙城市广场33万方商业综合体名称体量类型星耀城15。8万方商业综合体滨康综合体70余万方商业综合体龙湖天街70万方商业综合体宝龙30万方城市综合体名称体量类型美达北城天地5万方商业综合体蓝翔综合体20余万方商业综合体蓝钻天成7万方商业综合体蓝孔雀综合体100万方创意综合体万达30万综合体中大银泰30万综合体创新创业新天地30万综合体名称体量类型西溪印象城21万方商业综合体城西银泰29万方商业综合体五洲国际3.3万方集中式商业仓前银泰城30万集中商业PAGE10杭州商业开展趋势2021年之前，杭州商业工程将到达90个，建筑面积780万平方米以上。其中，超过15万平方米的商业综合体将会有16个，在10万至15万平方米之间的商业综合体共有13个。目前已开业的商业工程有33个，在建中的工程有51个，还有14个工程还在规划中。2021年之前，杭州商业总体量预计780万㎡以上；商业工程达90个，多商业工程集中供给，后续竞争压力较大。PAGE11案例借鉴分析市场供给分析市场需求分析商业业态定位城市宏观分析区域商业分析商业业态落位PAGE12区域商业供给东西区规划商业商务用地约460万方〔西区190万㎡〕，未来商业供给量大，预期竞争剧烈，片区核心位置、双铁接驳、与主城无缝对接是本工程的核心优势123徐龙项目西子项目华润项目富丽园项目中豪项目佰富时代欧联实业杭州湾项目港龙项目三花项目项目周边待出让商业商务地块：彭埠C2-14商业商务总建筑面积：16.5万方彭埠B1/B2-10商业商务总建筑面积：约9万方彭埠B1/B2-17-1商业商务总建筑面积：约20万㎡建成待建待出让华威工程皋塘运河双铁综合体吴越水岸商务综合体PAGE13区域商业供给项目名称建筑面积（商业：万㎡）商业业态规划已出让华润项目23（预计13）家庭大众一站式购物中心，业态齐全，还包含婚庆主题特色业态。港龙项目25规划有家电数码广场、品牌餐饮、儿童主题商城、高档零售等业态，已经引入欧尚超市、中影电影等主力店。华威项目11.3（预计约5）不详西子项目7.2（预计3）中影、永辉等商业中豪项目12.2（预计5万㎡）已经引入世纪联华超市，具体商业定位暂时不明。富丽园项目不详不详笕桥联合大厦不详配套商业三花项目8.8配套商业徐龙项目11.2写字楼、商业佰富时代9.6中润城东商业体量巨大，集中供给于东片区，后续竞争压力较大，其中群众百货，超市卖场竞争较为剧烈，本工程宜差异化进入中豪项目参考图华润欢乐颂参考图华威工程参考图港龙工程、西子工程……..区域商业供给2021-2021年及未来城东商业商务土地出让PAGE14项目名称规划建筑面积（㎡）项目规划项目进度合计已出让华润项目230000写字楼、商业103.6万㎡港龙项目250000写字楼、商业、酒店徐龙项目111955写字楼、商业西子项目71915写字楼、商业中基临港项目41268写字楼为主杭州湾项目25180写字楼为主三花项目87980写字楼为主、配套商业中豪项目122000写字楼、商业富丽园项目不详不详有退地意向笕桥联合大厦不详写字楼为主、配套商业佰富时代96000写字楼、商业计划出让彭埠B1/B2-1089900————35.3万㎡彭埠C2-14165600————彭埠B1/B2-3121700————天城B1/B2-3727300————天城B1/B2-4147900————其他泛商业用地：规划东区270万方，西区190万方（该数据来源于彭埠镇政府）华润欢乐颂城东新城家庭主题一站式购物中心PAGE15对本工程影响：华润欢乐颂商业局部体量近13万方，业态涵盖普通家庭一站式消费所需，且突出了儿童、婚庆等特色，又借助于其品牌号召能力，是未来的有力竞争者；本工程地理位置较其优越，宜借助其商业号召能力，共同提升片区商业气氛，业态定位上与之差异化，防止直接竞争。项目华润欢乐颂总建筑面积23万方，其中商业13万方，甲级写字楼3万方，停车场8万方初步定位以零售、餐饮为主力业态，以儿童游乐、婚庆主题为特色业态，以超市卖场带动大众消费，满足家庭一站式购物需求主力业态零售（华润万家超市、大众百货）、餐饮、娱乐（儿童游乐、婚庆）、休闲进度未启动上市时间不详效果图港龙工程中高端零售购物中心PAGE16对本工程影响：港龙工程为25万方综合体，商业局部涵盖以欧尚超市〔在谈〕带动的中高端零售购物中心，另外方案引入儿童主题商城作为工程的亮点，参加特色品牌餐饮聚集人气，以此与华润欢乐颂产生差异，建议本工程零售业态应与传统百货类区别，加强休闲娱乐业态比重；开发时序上尽量抢占先机。项目港龙项目总建筑面积25万方，商业、写字楼、酒店初步定位以品牌餐饮、儿童主题商城为特色的高档购物中心，配套五星级酒店、甲级商务办公楼，计划引入欧尚超市、中影影院主力业态零售（欧尚超市、百货、数码）、餐饮、娱乐（儿童商城、影院）进度未启动上市时间不详示意图——苏州港龙城市广场徐龙工程总部基地，辅以商务办公中心PAGE17对本工程影响：根据目前了解的情况，徐龙工程以办公楼为主〔其中包含徐龙总部〕，因此与本工程存在一定的错位竞争，本工程商业局部存在规模竞争优势。项目徐龙项目总建筑面积15万方初步定位集总部办公、商贸、娱乐、艺术展览于一体主力业态不详进度前期设计定位阶段上市时间预计2014年启动和招商示意图效果图效果图中豪工程留用地综合体PAGE18对本工程影响：根据目前了解的情况，中豪工程为村级留用地，包含商业、酒店、写字楼三种物业形态，体量与本工程接近，未来存在同质化竞争风险；但本工程具有独特的商务核心位置和双铁接驳交通优势。项目中豪项目总建筑面积地上12.2万，地下4.8万（包含5240㎡商业）初步定位写字楼、酒店、商业，集商业、商务、购物、休闲、娱乐于一体，提供一站式体验的标志性区域商业综合体主力业态（意向）零售（天虹百货)、世纪联华超市（在谈）、家电卖场、娱乐（影院）进度前期设计定位阶段上市时间不详效果图效果图西子工程超市卖场带动性购物中心PAGE19对本工程影响：根据目前了解的情况，西子工程以办公楼为主，商业局部已经确认永辉超市入驻；本工程具有独特的商务核心位置和双铁接驳交通优势。项目西子项目总建筑面积11.6万方，3万方商业（地上2.5万方，地下0.5万方）、4.6万方写字楼初步定位写字楼为主，配套商业主力业态永辉超市、餐饮、百货、数码进度前期设计定位阶段上市时间预计2014年启动示意图效果图供给小结目前已规划纯商业体量达50万方，后续竞争压力较大，其中群众百货，超市卖场供给充足，主题商业〔如家居家电数码卖场、品牌折扣类商城、母婴主题商城、杭州文化体验类商业〕存有时机，本工程需差异化突围PAGE20业态细分业态潜在供应启示百货中高端百货华润欢乐颂、港龙（预计）、中豪天虹百货（预计）供应充足、竞争风险大，谨慎进入特色百货（折扣、潮流）衣之家需求大、供应少，与地铁年轻客群衔接度高，建议进入卖场类超市卖场华润万家，永辉（西子）、欧尚（港龙在谈）、世纪联华（中豪在谈）需求大、供应大，竞争风险高，但能带动人气，若有意向商家入驻可考虑其他卖场（家居卖场、家电卖场、数码卖场等）数码广场（港龙）符合商家战略布局要求，可考虑引入休闲娱乐儿童娱乐、游乐场、影院华润项目、港龙供应充足、竞争风险高，谨慎进入健身、养生暂无需求大，建议进入餐饮中西餐、大众餐饮、商务餐饮等各个项目均有涉及购物场所常规业态，建议进入，建议做出特色PAGE21市场供给分析市场需求分析商业业态定位商业业态落位PAGE22人口类别2013-20162017-20202021-2025居住人口现有约10万，预计12万（新小区交付）大部分居民入住，预计达15万人渐趋成熟，预计达18万办公人口极少（写字楼在建阶段）办公人口陆续入驻，预计可达1-2万人办公人口增加，预计可达3-5万人，后续陆续增加预计可达10万人流动人口（东站）10-15万/天25-30万/天25-30万/天商业机会居民居住基本生活配套；流动人口偶得消费需求；生活配套商业丰富；办公人群增加，商务配套起步；生活配套向百货等多元化发展；商务办公商业业态丰富；居住人口导入比较可观，商务办公人口导入缓慢，枢纽日均客流量大，区域居住办公人群及枢纽商旅人群为本工程消费大两大主力人群区域人口变化区域客群初判主要由“双铁〞流动人群和常住人群两类客群组成，在供给面需要研究这两类人群的消费载体双铁客流区域人群客流细分消费特征高铁商务客群追求高品味、高消费，停留时间较短高铁旅行客群追求个性和生活品质，有群体意见领袖效应地铁客流追求快速、便捷、高效，停留时间短高铁预计日均客流27万人次+地铁日均20万人次客流细分消费特征周边常住人口追求生活品质提升、休闲消费区域商旅客群追求生活品质、便捷、商务应酬休闲市区目的性客群追求消费气氛和群聚效应周边常住人口20万人+大城东目的性消费客群PAGE23常住人群〔居住〕消费特征目前区域人口约10万，多为回迁安置居民，高端住宅引入的新居民〔约10万〕消费能力强，存在根本配套需求，及升级型的主题购物体验、休闲娱乐需求

18~50岁，回迁居民和新入住市民未来改善型需求增加目前以满足根本生活配套为主消费者访谈人口演变：目前片区人口约13万，多以回迁安置居民为主；2021-2021年，增加约2万新入住小区居民；2021-2021年，增加约5万新入住小区居民；2021-2025年，预计增加至18万左右；PAGE24语录：“作为管理层，工作上不可防止的会遇到客户往来应酬，非常需要可以安静吃饭并洽谈生意的地方，如果有环境和品味都不错的高档休闲会所，可以请客户去养生会所做理疗、喝喝茶，会很快拉近与客户的关系。〞标签：私密性、注重环境、品味。语录：“说起来是城市的精英白领，事实上每天一堆堆工作扑面压过来，心神疲惫还要硬撑下去。所以午休时、下班后的时间迫切希望释放压力，就近跟同事朋友一起聚下餐，健健身，逛逛特色小店铺，会让心情愉悦很多。工作很重要，生活更需要美好。〞标签：便捷、风格、放松减压、聚餐消费者访谈近期量少，中远期消费旺盛，高素质，追求个人生活品质；工作压力大，渴望放松；消费能力强但行为理性，有商务接待需求和个人休闲娱乐消费需求商务宴请需求和生活娱乐需求工作压力大，渴望放松常住人群〔办公〕消费特征24~45岁，企业员工人口演变：目前片区根本无商务办公人群；2021-2021年，写字楼在建交付阶段，上班人数很少；2021-2021年，增加约1-2万上班人群；2021-2025年，预计增加约3-5万左右；未来，规划约10万上班人群；PAGE25专业人士观点高素质、高消费、停留时间较短、以快速消费为主，品牌诉求强高素质、高消费停留时间较短以快速消费为主品牌需求感强双铁商务人群消费特征PAGE26旅游客群消费特征购置力强、目的性强、地域特色偏好明显、时间弹性空间大，并乐于积极传播出门旅游的人群大多是经济独立，有较强购置能力，只要能激发他们的购置欲望，他们有足够的购置能力富裕，有较强购置力方案性、目的性，弹性空间大积极传播性旅游者选择旅行就是一种生活方式的体验，对旅行目的地的文化、特色很感兴趣，在车站的停留时间通常较短，除非有特色化目的性的场所旅游归来，旅行者会积极地将所见所闻、所买所得介绍给亲友同事，这将形成很好的口碑传播。PAGE27PAGE28客群时机研判以城东区域人群为根底，外拓大杭州目的型消费人群，吸引目的性特色体验、停留休憩消费吸引双铁商旅客群家庭主题购物、休闲娱乐需求大城东区域人群大杭州人群双铁双旅人群目的性购物体验需求日常生活需求停留休憩需求快速便捷消费×PAGE29市场供给分析市场需求分析商业业态定位商业业态落位PAGE30商业定位原那么抓住目标客群需求主题化、差异化、引领性商业定位竞争需求自身PAGE31商业整体定位欢乐——家庭欢乐主题时尚——表达杭州年轻、活力、潮流的都市时尚感文化——杭州味十足的江南小资情怀休闲——“东方休闲之都，品质生活之城〞主题旅游体验目的地商务休憩候客厅大城东主题购物目的地大城东家庭欢乐目的地新枢纽休闲购物候客厅家庭亲子欢乐地浙江首席门户枢纽商业PAGE32六大主题功能家居婚庆主题广场亲子欢乐主题广场杭州风情主题街运动休闲折扣中心美食饕餮广场女性主题时尚淘货岛以大城东居民为主，覆盖杭州目的性客群及商旅客群，提供特色消费体验以双铁商旅客群为主，体验杭州特色文化，形成主题消费覆盖双铁客群，提供快捷特色个性消费PAGE33案例借鉴分析市场供给分析市场需求分析商业业态定位商业业态落位六大主题功能落位PAGE34饕餮美食广场女性主题时尚淘货岛家居婚庆主题广场杭州风情街区品牌折扣中心亲子欢乐主题广场C座家居婚庆主题广场西广场D座亲子欢乐主题广场地下：(品牌折扣中心+女性主题时尚淘货岛+饕餮美食广场+杭州风情街区）PAGE35商业业态落位C座业态落位地下局部业态落位D座业态落位PAGE36地下商城：四大功能分区品牌折扣中心：荟萃精品集聚，尽享精品购物体验女性主题时尚淘货岛：时尚的家居、饰品、服装为主饕餮美食广场：集聚各类美味杭州风情街区：通过具有杭州特色的景观小品的设置增添休憩功能、提升街区的参与性与趣味性，增加人们的逗留时间旅游饰品特色店品牌折扣区杭州特色餐饮时尚饰品PAGE37地下商城功能分区功能主题业种面积（㎡）楼层分布女性主题时尚淘货岛25000㎡女人街8000-2F玩趣空间9000-2F时尚天地8000-2F饕餮美食广场15000㎡美食广场15000-2F品牌折扣中心14500㎡运动折扣店8000-2FC幢超市18000-2F合计66000C幢数码生活广场10000-1F杭州风情街区15500㎡杭州特色街15500-1F旅客集散中心2000-1F品牌折扣中心14500㎡品牌折扣店6500-1F合计34000-1F、-2F由于处于地下空间，需要更好利用、吸引来自双铁以及周边的人流，因此将结合人流特性打造女人街、时尚天地、美食广场、杭州特色街等一系列特色业态，吸引区域以及杭州的人流工程业态落位-2F出站层PAGE38内部人流：通过出站大厅通道进入南、北两边商业；分区明晰，直接与上层形成互动外部人流：直接由连接外部的下沉庭院内的交通核到达；受天城路地下隧道影响，北面商业只能地面层通过内部交通核进入，与出站层不通；南面商业可从地面层通过内部交通核进入，同时与出站层互通与双铁客群无缝衔接，适宜布局局部供双铁客群停留休憩的快捷特色类业态，消费符合地下商业的特点，吸引人流；北侧商业相对独立，无法共享双铁客群，因此以目的性消费为主1.9万运动折扣店分区一：女人街分区二：玩趣空间分区三：时尚天地美食广场超市工程动线分析-1F地面层PAGE39-2F上到-1F交通核心直接两侧进入商业或者从中间过道进入内部人流：直接通过-2F出站大厅南北两边的交通核，进入商业外部人流：直接沿新风路进入商业；或者由公交和旅游巴士的人流导入；目前人流量相对集中的局部，共享双铁人群及外部人群，兼顾公交、大巴人流的消费特点，打造特色街区杭州特色街旅客集散中心数码生活广场

品牌折扣店PAGE40地下商城四大功能分区以一线副牌折扣为主的品质购物，以合理的价格满足群众居民的大牌需求，荟萃精品集聚，尽享精品购物体验。分区一：品牌折扣中心品牌折扣3.1万方女性主题时尚淘货岛2.5万方饕餮美食广场1.4万方-2FPAGE41典型案例PAGE42分区二：女性主题时尚淘货岛1、炫彩地带地带街区2、衣E乐街3、靓衣街4、时尚精品百货5、美食美客区6、美甲区7、时尚前沿街8、动感地带街9、格林之旅街10、时尚地带街地下商城四大功能分区最有潮流元素的的个性设计，别具一格的表现形式，表达创意但并不逊于大牌设计，杭州青年群体的休闲生活非主流聚集地品牌折扣3.1万方女性主题时尚淘货岛2.5万方饕餮美食广场1.4万方-2FPAGE43典型案例PAGE44地下商城四大功能分区分区三：饕餮美食广场熟悉可口的群众餐饮营造的是自然、轻松的商业空间，三五好友，齐享美食盛宴。韩村巴西烤肉名家小吃潮汕小吃风味小吃就餐区就餐区品牌折扣3.1万方女性主题时尚淘货岛2.5万方饕餮美食广场1.4万方-2FPAGE45典型案例PAGE46地下商城四大功能分区分区四：杭州风情街区表达杭州独特的传统文化和城市风貌，设置画廊、文化展厅等，具有当地特色工艺零售与特色餐饮。品牌折扣0.7万方杭州特色街0.9万方旅游服务中心0.5万方-1FPAGE47特色：杭州风情街杭州风情街区建筑面积约9000平米，表达杭州特色独特的文化传统和城市风貌，设置画廊、文化展厅〔如丝绸展厅〕等，杭州特色的工艺品和杭州特色餐饮，成为“开放式的杭州文化博览馆〞，也是来杭商旅客户的第一站和最后一站。店铺设计方面可以融合杭州传统风格，如古街巷铺，让消费者体验在商场里逛街铺的感觉。这是一个商业与风情民俗、文化相结合的区域。业种面积（㎡）个数楼层分布杭州文化展厅30001-2F杭州特色餐饮10006-2F杭州工艺品展示15003-2F杭州礼品展示15003-2F画廊20001-2F900014-2FPAGE48典型案例PAGE49典型案例PAGE50商业业态落位C座业态落位地下局部业态落位D座业态落位PAGE51C座家居婚庆主题广场西广场温情、和详、亲切而沉着，适宜家庭中各年龄层成员；充满人文情怀、友爱互知的体验式的商业气息；以和睦温馨的基调和主张，孕育新的生活方式。大东部精品家居/家饰/数码/家电主题广场，且是浙江省首个婚庆主题广场，效劳于大东部所有家庭，并覆盖杭州目的性消费人群、商旅客群PAGE52C座地面商业——业态业种规划业种面积（㎡）楼层分布精品零售配饰25001F化妆品15001F餐饮86001F、2F、4F家居生活馆110001F、2F婚纱摄影40002F美容造型20003F室内婚庆广场45003F合计341001F-4F2F1F3F4F工程业态落位C座1FPAGE53业种建筑面积（㎡）个数代表品牌精品零售、配饰250025周大福、周生生、钟表廊化妆品150015雅诗兰黛、兰蔻餐饮50010可莎蜜儿、星巴克家居生活馆65002-3顾家家居合计11000工程业态落位C座2FPAGE54业种建筑面积（㎡）个数代表品牌婚纱摄影40004亲密爱人、金夫人餐饮20005牛太郎、小肥羊火锅家居生活馆45001顾家家居合计10500工程业态落位C座3FPAGE55业种建筑面积（㎡）个数代表品牌美容化妆造型20004乔治、东方美剪婚庆摄影馆4500屋顶拍摄花园0合计6500工程动线分析C座4FPAGE56业种建筑面积（㎡）个数代表品牌主题特色餐饮61004花中城、外婆家合计61006PAGE57特色：婚庆主题PAGE58特色：婚庆主题PAGE59特色：婚庆主题主题功能业态单店面积个数总面积婚庆主题广场婚纱摄影婚纱摄影50052500婚纱/礼服50031500婚庆服务婚庆策划公司50031500花店3002600美容美体4002800喜铺喜糖、礼品、贺卡30051500手工巧克力、蛋糕制作1002200婚礼用品家纺/床上用品黄金珠宝1002200餐饮品牌餐饮（可婚宴）1800800特色餐饮2400800总面积PAGE60商业业态落位C座业态落位地下局部业态落位D座业态落位PAGE61浙江省的首个大型亲子欢乐主题广场，效劳于大东部所有家庭，并覆盖杭州目的性消费人群、商旅客群D座亲子欢乐主题广场电玩娱乐涵盖母婴儿童零售效劳，儿童职业体验；儿童游乐主题，培训早教，产后修复等功能于一体的母婴主题购物广场。为有0-12岁的小孩家庭，提供儿童一站式欢乐中心。PAGE62D座地面商业——业态业种规划业种面积（㎡）楼层分布快时尚店40001F精品女装20001F男士休闲10001F鞋帽箱包10001F餐饮10001F书店30002F教育培训50002F美容护理60002F玩具店8003F儿童服饰8003F儿童游乐50003F室外生态农场03F儿童职业体验50004F合计396001F-4F工程动线分析D座1FPAGE63业种建筑面积（㎡）个数代表品牌快时尚店40004ZARA、H&M、优衣库精品女装200010衣恋、EDISA男士休闲10005七匹狼、劲霸鞋帽箱包100010威戈餐饮10005肯德基、麦当劳合计1400029工程动线分析D座2FPAGE64业种建筑面积（㎡）个数代表品牌书店30001新华书店教育培训50005美联英语、英孚教育美容护理60006思妍丽、伊丽莎白合计1400012工程动线分析D座3FPAGE65业种建筑面积（㎡）个数代表品牌玩具店8002玩具反斗城儿童服饰8004KAPPAKID儿童游乐50001比目鱼室外生态农场0合计66007工程动线分析D座4FPAGE66业种建筑面积（㎡）个数代表品牌儿童职业体验50001星期八小镇合计50001借鉴案例“一站式亲子主题商业〞案例PAGE67抓抓儿童城新明儿童城主力业态PAGE68圆孩子的职业体验梦想关键词——职业体验、趣味性、积极向上、社交能力、动手能力业态形式——近百种职业体验可供选择美发中心黑石餐厅建筑工地婴儿护理中心主要节点车行道人行道引入孩子王国的概念，有着100多种虚拟职业，供4—12岁的孩子们模拟职业，模拟人生。孩子们在这个平安互动的“小社会〞里尝试各种工作,体验真实的社会活动，是集趣味性，参与性为一体的儿童亲子工程。打造理念大型“儿童职业体验馆〞儿童职业体验市场反响良好，消费者接受度高，同时能带动其他类别的消费需求PAGE69截止2021年5月，国内已开业的儿童职业体验馆已经到达56家，正在筹建中的有50家以上；1Do都城杭州2比如世界北京3星期八小镇上海4wee-world苏州5属相国南京6爱儿时代(筹)南京7酷贝拉长沙8开迪树天津9泡泡城深圳10欢乐之都北京11育乐湾上海12柠卡王国南京13宝贝梦想城昆明14奇e国宁波15点点梦想城郑州嘟嘟城每周平均人流量1500左右欢乐之都地处偏僻，但开馆9月人流量已超过15万

开馆不到6个月，单人最高反复体验次数达15次客户访谈：第三次来了，小孩挺喜欢这里的，说是玩遍所有的职业馆才罢休，票价还挺适中的，毕竟现在消费都高了，一百多块钱能让孩子寓教于乐，还挺好的——慈溪陈女士客户访谈：第二次来这里了，觉得还挺不错的，我觉得对于他个人能力来说都是有一个提高的，不能小看小孩子的力量，他的社交能力从现在其实已经开始慢慢形成了——温州胡先生儿童职业体验市场现状PAGE70核心问题做什么？17万㎡商业整体定位建议符合城市形象、市场需求的业态组合、业态落位及配比？租赁模式？合作模式？自营模式？1如何做？商业运营模式分析及经济测算2PAGE71工程收益概算经营方式分析分散经营统一经营PAGE72统一经营经营方式经营模式模式特征统一经营租赁模式（整租）仅提供符合基本工程条件的经营场地，从而通过收取固定租金获得的收益，操作不涉及经营委托管理模式（合作模式）经营管理公司派驻专业团队，搭建项目经营管理团队，建立运营体系，包括工作职责、流程、标准和管控方法管理公司负责带领经营团队进行日常运营，实现收益目标地铁公司支付经营团队的人员工资和商业项目的日常开支经营管理公司收取委托管理费用约为租金收益的3-5%或者每月收取固定费用自营模式自建团队进行管理统一经营指商业物业整体由一个下家负责统筹运营。PAGE73委托管理模式委托管理模式由经营管理公司派驻团队，负责工程运营，向物业所有方收取相应的委托管理费用。委托管理模式模式细分模式分析典型企业优势分析劣势分析品牌输出及品牌加盟管理参股的管理输出与品牌输出参股，经营风险共担，收益共享合作意向商家较少要求合作企业有强劲的资金后盾支持和较强的管理能力百盛太平洋银泰（银泰绍兴项目）选择专业的运营公司，项目的成功机率能够得到较大程度的保证利用外包资源完成具体运营业务，减轻管理复杂度成本高于自营模式经营管理公司可能不能与企业共同承担风险完全以管理输出与品牌输出类似于加盟方式，共享著名百货的系统资源与品牌风险较大，收益取决于运作方的资源和经营能力广州天河城杭州大厦（萧山LSE）PAGE74统一经营商家意向类型典型商家观点原因国内知名商企及开发运营万达、华润拿地自建+并购模式不考虑租赁或合作深国投拿地开发物业为主，合适物业考虑整体买入不考虑租赁或合作深耕杭州国内知名商企百联奥特莱斯1、租赁较为成熟区域的物业，租金较低，前期投入较大，希望经营权售后返租有限定条件银泰1、拿地自建2、极低的租金和苛刻的条件，考虑整体租赁运营有苛刻条件未入杭州国内知名商企王府井有入驻杭州意向，但本项目物业不适合王府井购物中心的物业条件，不考虑物业条件不合适新世纪百货1、看过物业，单百货租赁方式不考虑2、品牌管理输出+购物中心模式待详细考察再做定论，一般以管理协议方式（招商团队保底+营业额提成）区域不成熟，人口密度及周边消费习惯未必支撑中高端，对物业较为谨慎本土后起实力商企西田城1、对项目整租意向较强，租金1.5-1.8元/㎡，租金每3年增幅5%符合企业发展布局考虑外地商企大洋百货1、纯百货租赁可能性低，周边竞争激烈，区域不成熟2、品牌管理输出模式（昆明）区域尚不成熟八佰伴（华地百货）1、租赁物业，看商业地段情况再考虑2、品牌管理模式（已有昆明项目）非传统商业区，需要时间培育，火车站非传统百货区，运营有难度时尚莱迪1、区域尚未成熟，若租赁，希望免租3年2、品牌管理输出西广场培育期需要5年以上时间，风险较大外地中高端品牌〔新世界百货〕租赁无意向，外乡知名品牌〔如银泰〕租赁价格低，外乡开展中商家〔如西田城〕意向较强，租金尚可。PAGE75实力知名开发商企国内一线实力商企集开发与运营于一体，拿地自建或者收购优质地段工程，不会考虑租赁或者合作经营，如万达等“华润集团的商业地产工程，大局部是自身建设开发，少量工程是通过并购实现商业扩张，不会考虑租赁或合作运营。〞——华润蒋总“万达的开发模式一般是低价取地，然后通过销售可售物业获得资金回流，一般不会考虑租赁商业物业。〞——万达集团王经理PAGE76“银泰现在倾向于拿地自建工程、如果有优质物业给较好条件，也会考虑租赁模式。〞——银泰王总本地知名品牌银泰百货〔集团〕是一家以百货零售业为主营业务的全国性大型百货连锁集团。银泰百货，以“传递新的生活美学〞为经营理念，以年轻人和新型家庭为主要客群，同时兼顾其他客群的新潮时尚消费，致力于中国城市时尚文化建设，树立年轻活力、时尚品味的百货形象。“银泰集团一般拿地开发商业物业，或者高价收购核心地段的物、局部考虑合作经营，之前在城东新城有方案打造大城东40万银泰城，由于某些原因未达成，西广场工程假设租金在1.0元/㎡/天以下，集团或许会考虑〞——银泰王总PAGE77外乡后起实力企业“西田城有意向在本工程整租经营，租赁时间20年，租金可接受元/㎡/天，余杭工程一期运营良好，后期方案将在杭州东南西北布局。〞——西田城总经理陈总“西田城集团有方案在杭州东南西北布局商业，目前也在物色适宜的土地或者工程，西广场的位置不错，符合企业开展方向，希望租赁时间为20年，整租的形式，不考虑分租，物业分散容易导致业态竞争〞——西田城陈总PAGE78看过物业，单百货租赁方式不考虑，品牌管理输出+购物中心模式待详细考察再做定论，一般以管理协议方式〔招商团队保底+营业额提成〕——新世界百货陶经理未入杭州国内知名商企新世界百貨是中國最大的百貨店擁有人及經營者之一，乃新世界發展(香港股份代號：17)中國內地的零售旗艦。新世界百貨成立於1993年，多年來憑藉「一市多店」及「輻射城市」等具前瞻性的擴充策略，目前經營管理31間以「新世界」命名的百貨店及10間於上海以「巴黎春天」命名的百貨店，及1家於上海以「上海泓鑫時尚廣場」命名的購物商場，覆蓋中國20個重點城市，包括北京、上海、瀋陽、武漢及成都等。PAGE79目前区域开展不够成熟，不考虑租赁，如果选择品牌管理输出模式可以考虑——大洋百货华东拓展总监朴总外地二线商企“大洋百货租赁一般需要面积4-6万㎡，单层面积6000㎡以上，西广场工程所在区域商业不够成熟，不考虑租赁。但公司有品牌输出+团队招商模式，在昆明有个18-19万㎡的工程，管理费用1000万左右，团队费用400万，如果有意向可以考虑品牌输出模式〞——大洋百货朴总PAGE80区域尚不成熟，需要5-10年的时间培育，短期纯租赁不考虑，假设可以提供免租3年的优惠条件，会考虑整租。——时尚莱迪余总外地二线商企杭州工程：目前已经与西湖文化广场在合作，商业体量约3万平方米，采用品牌输出管理模式，后期还有可能与武林广场地下商业9万㎡合作。“工程整租前期投入较大，17万㎡预计装修达2亿元，且装修及招商时间比较长，整体市场需要较长时间培育，假设合作希望给予3-5年的免租期，或者可以经营全售后返租条件。〞——时尚莱迪余总PAGE81统一经营小结汉嘉观点：1、本工程体量大，物业条件有限制，商圈成熟需要5-10年，假设吸引知名品牌商企，宜降低租金收益预期，假设立足市场现状和工程的收益，宜与开展中商家合作，通过合同附加条件把控物业档次。2、委托管理方式，一线知名品牌意向较低，二线品牌意向高，经营情况取决于经营方的资源和管理能力，风险较高。3、自营对团队要求高，风险高PAGE82工程收益概算经营方式分析分散经营统一经营PAGE83分散经营分散经营指商业物业整体由多个下家分模块运营。经营方式经营模式模式特征分散经营租赁模式（分租）仅提供符合基本工程条件的经营场地，从而通过收取固定租金获得的收益，操作不涉及经营合作模式经营管理公司派驻专业团队，搭建项目经营管理团队，建立运营体系，包括工作职责、流程、标准和管控方法管理公司负责带领经营团队进行日常运营，实现收益目标地铁公司支付经营团队的人员工资和商业项目的日常开支经营管理公司收取委托管理费用约为租金收益的3-5%或者每月收取固定费用PAGE84商家意向商家类型典型商家面积需求商家需求及意向百货衣之家4-5万㎡目前内部方案在讨论中，区域成熟需要时间，租金看地段，成熟些的一般1.5-1.8元/㎡/天上品折扣2-3万㎡有一定意向，看商务条件迪卡侬0.6-0.8万㎡有意向入驻，具体看租赁条件太平洋百货3-5万㎡不进入，区域竞争激烈，不考虑进入百盛3-5万㎡不进入，纯百货市场竞争大，区域不成熟时尚莱迪2-3万㎡区域欠成熟，纯租赁意向度较低，除非给予3-5年的免租期，或者市场成熟后再考虑家居品牌特力屋0.2万㎡意向度较高，具体看商务条件第六空间3-5万㎡具体情况而定，城东毛坯预计1.2-1.3元/㎡，具体后期再谈；儿童购物、游乐

孩子王0.5万㎡对城东新城意向度高，目前在于华润欢乐颂在谈，不会在同一个区域开两家比目鱼游乐园0.5-0.6万㎡意向度较高，预计租金2元/㎡/天，含空调与物业费超市物美1-2万㎡目前不进入，已与其他项目在合作洽谈中餐饮新白鹿300-500㎡意向度较高，具体看商务条件普通百货意向度低，儿童主题与家居品牌及餐饮类有一定意向，但整租物业承受租金较低，一般在元/㎡/天。PAGE85商家访谈—折扣百货衣之家目前确实有拓店的方案，对于城东片区还是比较看好的，表达意向明确，具体入住看物业和商务具体条件。——衣之家沈总物业首选：商务区〔广告效应要好的位置，往返双车道最正确〕店铺数量：杭州目前6家，方案开店数5家物业使用：租赁10-20年起面积：8000-10000㎡左右商圈选择：商业中心、区域中心。楼层要求：3层；地上3层或地下B1+地上2层租金要求：视具体情况而定，租金承受能力较强；合作方式：租赁或扣点付款方式：季付或半年付配套设施：水正常〔市政配给〕M3煤气〔天然气〕不作要求M3，电0.04KW/平方米，荷载0.45吨/M2，层高净高4M以上，停车位：100-150，有独立广告牌和广告位商家对工程进驻意向及区域看法：区域前景看好，有入驻意向，但入驻时间和具体条件还有待商榷，目前在城东有一家店，经营状况不错。PAGE86华地百货一般扎根江苏与安徽两地，在杭州尚未有工程，一般百货租赁面积需求3-5万㎡，具体的看商务条件。——华地百货八佰伴华东拓展总监朱总商家访谈—百货类PAGE87商家访谈——百货类普通知名百货类拓店意向度低，特色百货类商家有一定意向“纯百货类商场这几年比较难做，纯拓店的比较少，除非很优质的地段，一般不会考虑。〞——百盛张总“西广场周边了解过，那边区域未来百货购物竞争很剧烈，不考虑进入.〞——太平洋百货陈总“西广场周边了解过，有意向在城东新城拓店，一般需要2-3万㎡，具体情况得看商务条件〞——上品折扣沈总PAGE88商家访谈—运动品牌本工程还是具有交通枢纽优势的，意向强烈，具体进驻条件希望通过后期协商。——迪卡侬浙江区拓展总监郭总物业首选：地级市以上店铺数量：杭州3家，方案新增5-10家物业使用：租赁10-15年面积：5000-8000㎡左右商圈选择：大型居民区〔广告效应要好的位置，交通方便，可视性强〕楼层要求：地上1-2层或地下B1+地上F1合作方式：租赁或联营扣点租金要求：具体后期再谈，租金承受能力一般；付款方式：季付或半年付配套设施：水5M3煤气〔天然气〕M3电20KW荷载吨500/M3层高5M停车位：50-80商家对工程进驻意向及区域看法：区域开展前景看好，品牌拓店意愿强烈。PAGE89商家访谈—家居第六空间有意向在城东新城新增一家店，面积3-5万㎡，租赁时间20年，对西广场物业很有兴趣，具体要看开发商的商务条件和建筑条件再详谈。——第六空间拓展总监周总物业首选：商务区〔广告效应要好的位置，往返双车道最正确〕物业使用：租赁10年起面积：3-5万㎡左右商圈选择：商业中心、区域中心。楼层要求：4层以内为优；不超过5层租金要求：是具体情况而定，城东毛坯预计元/㎡，具体后期再谈；配套设施：水正常〔市政配给〕M3煤气〔天然气〕不作要求M3，电0.04KW/平方米，荷载0.45吨/M2，层高净高3.5M以上，停车位：卸货区车位1个，有独立广告牌和广告位商家对工程进驻意向及区域看法：该品牌对城东新城有开设新店需求有规划。城站和滨江有老店在营业〔经营情况较好〕PAGE90商家访谈—家居杭州家居市场已成定态，根本以九堡为中心，开展已经相当成熟；本工程还有具有很大交通优势的，西广场商业那边具体看看商务条件再详谈。——HOLA特力屋上海商贸总经理戴总物业首选：地级市以上物业使用：租赁5-8年面积：2000㎡左右商圈选择：中心成熟商圈。楼层要求：1-3层租金要求：城东毛坯预计元/㎡，具体后期再谈；付款方式：年付配套设施：水5M3煤气〔天然气〕M3电20KW荷载吨500/M3层高5M停车位：30个以上，有独立广告牌和广