我国商业银行个人住房贷款风险分析及防范

我国商业银行个人住房贷款风险分析及防范摘要随着房地产行业的发展，个人住房成为社会关注的一个问题。由于房价逐年上升，所以大部分人在购房的时候选择了向商业银行贷款，住房贷款业务在商业银行占着相当大的比重。商业银行个人住房贷款业务为银行带来了收益，但伴随着高收益的同时风险也在增加。不同的商业银行会因为自身的经营环境，发放贷款的对象等因素面临不同的风险。通过对银行近几年的个人住房贷款相关数据的对比进行风险分析，只有明确了商业银行面临着什么样的风险，才能准确的对相应的风险采取具体的措施，保证防范措施的有效性。分析商业银行个人住房贷款的风险，对于更有效防范个人住房贷款带来的风险、实现商业银行稳健发展具有极其重要的现实意义。本文将对国内外相关理论研究的文献进行梳理，通过对商业银行个人住房贷款影响因素分析该业务存在的风险，并对存在的风险提出对应的防范措施。关键词：商业银行；个人住房贷款；风险

RiskAnalysisandPreventionofPersonalHousingLoaninChina'sCommercialBanksAuthor:RenYanTutor:CaoYuAbstract:Withthedevelopmentoftherealestateindustry,personalhousinghasbecomeaconcernofthecommunity.Ashousingpriceshaverisenyearbyyear,mostpeoplechoosetobuyloansfromcommercialbankswhentheybuyhouses.Individualhousingloanbusinessofcommercialbanksbringsbenefitstobanks,butwiththebenefits,risksarealsoincreasing.Differentcommercialbankswillfacedifferentrisksbecauseoftheirownbusinessenvironment,theobjectoflendingandotherfactors.Throughtheriskanalysisofthebank'spersonalhousingloandatainrecentyears,onlybyclarifyingwhatkindofriskscommercialbanksarefacing,canspecificmeasuresbetakenaccuratelytoensuretheeffectivenessofpreventivemeasures.Analyzingtherisksofindividualhousingloansofcommercialbanksisofgreatpracticalsignificanceforpreventingtherisksbroughtbyindividualhousingloansmoreeffectivelyandrealizingthesteadydevelopmentofcommercialbanks.Thispaperwillsortouttheliteratureofrelevanttheoreticalresearchathomeandabroad,throughtheanalysisoftheinfluencingfactorsofpersonalhousingloanincommercialbanks,andputforwardcorrespondingpreventivemeasuresagainsttheexistingrisks.Keywords:Commercialbank;Personalhousingloan;Risk

目录TOC\o"1-3"\h\u第1章前言 11.1选题背景及研究意义 11.2文献综述 11.2.1国外文献综述 21.2.2国内文献综述 21.3研究内容及方法 31.3.1研究内容 31.3.2研究方法 4第2章相关概念及理论基础 52.1相关概念 52.1.1个人住房贷款 52.1.2个人住房贷款的特点 52.1.3不良贷款 52.2理论基础 62.2.1贷款与客户关系理论 62.2.2银行之间的贷款竞争理论 62.2.3信息不对称理论 62.2.4风险管理理论 7第3章商业银行个人住房贷款业务发展状况 83.1房地产开发投资分析 83.2住房销售额分析 93.3个人住房贷款总额分析 103.4个人住房贷款不良贷款率分析 11第4章个人住房贷款风险分析 134.1信用风险 134.2政策风险 154.3法律风险 174.4操作风险 18第5章研究结果及建议 205.1完善信用评估体系 215.1.1建立信用档案 215.1.2信用状况评级 215.2政府部门应稳定房地产市场发展 215.3健全法律法规体系 215.4优化银行内部机制 225.4.1设立监督机制 225.4.2优化业务流程 225.4.3完善银行内部系统 22结论 24致谢 25参考文献 26第1章前言1.1选题背景及研究意义1998年，中国建设银行深圳分行发放了我国第一笔住房贷款。随着我国经济的快速发展，房地产行业也在不断地发展，房价也随之不断上升。然而我国的传统观念使人们对住房问题尤为重视，对住房的购买需求不减反增，这时商业银行个人住房贷款业务为有购买意愿而没有购买能力的居民提供了便利。居民在有购买住房的需求而没有充足的资金的时候，可以借助商业银行个人住房贷款业务，购房人只需要先支付一笔较小的住房首付，在之后的年限内每月偿还商业银行小额贷款本金以及应交给银行的贷款利息。这样分期付款的方式不仅大大减轻了购房者的压力，还刺激了居民的消费。商业银行个人住房贷款业务的金额较小，但是业务量非常的大，一个楼盘往往能够带来上百个个人住房贷款业务，商业银行可以从中获取高收益。我国商业银行个人住房贷款业务起步晚，发展期也比较短，但是发展的速度却是惊人的快速。个人住房贷款的总额在不断的增加，同时占商业银行贷款总额的比例也在增加，但是银行个人住房贷款业务方面的管控经验比较少。高收益往往伴随着高风险，在国家相关政策，商业银行自身经营环境，贷款人信用，还款周期长等因素的影响下，商业银行可能造成一定的损失。2013年至2017年，商业银行个人住房贷款不良率分别为0.26%，0.29%，0.39%，0.36%，0.30%，不良贷款余额从243亿元上升至842.16亿元，涨幅为260%。通过对商业银行个人住房贷款风险分析，找出银行个人住房贷款业务存在的具体风险，并针对这些风险采取对应的防范措施，从而有效的避免银行的不良贷款增加，减少银行损失，对推动个人住房贷款业务更加健康、稳定的发展有重要意义。1.2文献综述商业银行是资金活动的总枢纽，对国民经济的发展和调节起到了非常重要的作用。现如今个人住房贷款业务发展成为商业银行稳定收益点，在商业银行中占有的比例也越来越大。中外很多学者对此问题进行了研究，由于国家政策，研究的商业银行对象，研究角度以及研究的时间段等因素不同而研究结果也有所不同。1.2.1国外文献综述Foster&VanOrder研究认为影响借款人违约的主要因素借款人自身经济条件、文化水平、月债务支出占总收入的比例、贷款额度、房屋抵押率等Foster,VanOrder.Foster,VanOrder.1997.HomeMortagageDelinquencues:ACohortAnakysis.JournalofFiance,129:78-85Schwartz&Torous发现贷款人在最初五年更愿意产生提前还款的行为，在此之后提前还款的意愿逐渐减弱Williams,AlexWilliams,AlexO.,WilliamBeranek,JamesKenkel.1974.DefaultRiskinUrbanMortgages:APittsburghPrototypeAnalysis[J].AmericanRealEstateandUrbanEconomicsAssociationJournal,Vol.2,pp.101-112学者Jung通过统计的大量个人住房贷款原始资料，进一步整理分析，最终发现了贷款价值比与借款人的个人住房贷款信用风险之间存在着比较明显的正比关系Herzog,J.P,J.S.Earley.1970.HomeMortgageDelinquencyandForeclosure.[JHerzog,J.P,J.S.Earley.1970.HomeMortgageDelinquencyandForeclosure.[J].NewYork:NationalBureauofEconomicResearchHerzog&Earley&Gau&Williams研究发现借款人的家庭状况、职业技能、工作年限、债务状况等均对个人住房贷款存在显著影响JungAllenF.1962.JungAllenF.1962.TerrasofConventionalMortgageLoansonExistingHouses.TheJournalofFinance.Stiglitz和Weiss（1981）首先提出，商业银行个人住房贷款的调查与发放可以看做是市场信息不对称状态下的一种博弈tiglitz，tiglitz，JosephE.andWeiss,1981.Andrew.CreditRationinginMarketswithImperfectInformation[J].TheAmericanEconomicReview,71(3):393-4国内文献综述任捷（2018）中国建设银行需要将个人住房贷款业务存在的风险降到最低，以实现其长远的发展。提出了强化股权鼓励激励机制这个新的风险管理措施任捷.任捷.2018.商业银行个人住房贷款风险分析及防范——以中国建设银行为例[J].科技经济导刊,26(25):192+194.戴雪里（2017）个人住房贷款贷前存在的主要风险点包括真实性风险、信用风险、抵押物风险、操作风险和支付风险。明确了贷前风险点，就可以有针对性的做好风险防控措施戴雪里.戴雪里.2017.现阶段商业银行发展个人住房贷款的重要性及贷前风险防控[J].时代金融,(03):91.孙伟，郝自杰，张博（2019）个人住房贷款业务的风险是客观存在的，并且随着经济社会的不断进步而不断变化着。商业银行在应对巨大机遇的同时也要做好随时面对危机的准备孙伟,孙伟,郝自洁,张博.2019.浅析商业银行个人住房贷款风险及防范对策[J].黑龙江八一农垦大学学报,(01):105-108.郭雅楠（2019）个人住房贷款是一个双赢的途径。想要让个人住房贷款更好的发展，就要解决它所存在的风险问题。郭雅楠.郭雅楠.2018.商业银行个人住房贷款问题思考与分析[J].行政事业资产与财务,(14):19-20.从以上文献综述可以看出商业银行个人住房贷款业务各方面都存在着一定的风险，其中信用风险是中外学者研究结果中最普遍出现的风险，信用风险的存在是不能避免的，只能采取各种防范措施来减小风险。不仅如此，房地产市场政策变动、针对个人住房贷款业务的法律法规以及商业银行内部操作也会造成风险。商业银行想要尽量的规避风险，只能不断完善信用体系和评估体系，优化自身内部管理。中外学者的研究结果存在着一定的差异。这是因为中外银行内部机制的不同并且存在着一定的政策差异，从而商业银行遭遇的风险的影响因素不同。学者们选择研究的时间段不一样，如戴雪里研究个人住房贷款前的风险，其他学者并未有时间段限制。再有学者研究的参照银行也有所不同，如任捷只研究中国建设银行，其他学者有研究所有商业银行也有研究地方分行。每个学者对问题的切入点不同，思考问题的方式也不同，所以对风险的解决方式也有所不同。1.3研究内容及方法1.3.1研究内容本文的研究对象为商业银行个人住房贷款业务。个人住房贷款业务在短时期内发展至现在的规模，风险问题也逐渐暴露出来。本文将在众多中外学者研究的基础上分析商业银行个人住房贷款存在的风险，提出相应的风险防范措，对个人住房贷款风险进行控制，从而实现资源的优化配置，使个人住房贷款业务能够健康，持续的发展下去。本文的研究内容一共分为五个部分。第一部分为前言部分，主要介绍了选题处在什么样的背景下，研究商业银行个人住房贷款风险的意义以及研究的内容和采用的研究方法；第二部分主要介绍本文的相关概念和理论知识；第三部分借助四大银行近十年的房地产市场发展情况、个人贷款总额数据和个人住房贷款数据分析该业务的发展现状；第四部分对个人住房贷款业务存在的风险进行分析；第五部分对分析风险提出具体有效的防范措施。1.3.2研究方法本文拟采用文献研究法、理论研究与实践研究相结合等方法，通过查阅中外相关文献，先了解国内外研究现状，根据现有成果提出新的研究思路，并对此进行细致分析。本文选取商业银行近五年个人住房贷款相关数据进行分析，并据此得出相关风险结论和防范措施。

第2章相关概念及理论基础2.1相关概念2.1.1个人住房贷款个人住房贷款是指有购房意愿而没有足够资金的人向银行提出申请发放贷款，将贷款用于购买自用普通住房。在贷款人向银行申请住房贷款时大多以购买的住房作为抵押物。购房人只需要先支付一笔较小的住房首付，办理住房贷款业务之后，在事先与银行约定的年限内每月偿还商业银行小额贷款本金以及应交给银行的贷款利息。个人住房贷款的利率是在中央银行发布的基准利率的基础上上下浮动。2.1.2个人住房贷款的特点个人住房贷款具有以下四个特点：（1）期限较长。个人住房贷款的用途是购买房屋，一般是有购买意愿而没有足够资金的居民才会申请个人住房贷款。其一般期限在10年至30年期间。（2）分期还款。个人住房贷款业务为居民购房提供了便利，而商业银行从这项业务中获得收益。贷款人申请的款项有一定的偿还期限，贷款人需要在与银行约定的期限内每月按时向银行偿还少额的本金以及相应的利息，（3）有担保。通常以贷款人用贷款购买的房屋作为抵押，在贷款人没有还款能力或者还款意愿的时候由银行变卖抵押物偿还贷款，这样的特点让个人住房贷款风险有了一定程度的减小。（4）刺激消费。房价在不断上升，在一定程度上限制了居民的购买能力。分期付款的特点让个人住房贷款业务解决了居民购买住房困难的问题，刺激了消费。2.1.3不良贷款贷款被分为五类，即正常、关注、次级、可疑和损失。次级、可疑、损失这三类贷款可能无法回收，给贷款方造成损失，所以这三类为不良贷款。商业银行的不良贷款在金融业中是较大的风险所在。不良贷款率指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重，10%是金融机构不良资产的警戒线余慧.2018.C银行南京分行个人住房贷款风险控制研究[D].南京.余慧.2018.C银行南京分行个人住房贷款风险控制研究[D].南京.南京大学.2.2理论基础2.2.1贷款与客户关系理论该理论主要内容是银行为了保持与客户的长期借贷关系，实现稳定长远的利益，在给客户发放贷款时，倾向于给他们降低贷款利率或者是扩大贷款规模，来培养与客户的友好关系张伟.张伟.2018.上市银行个人不良贷款影响因素研究[D].南昌.南昌大学.对银行来说，同意贷款人的贷款申请可以获得一项稳定的利息收入，该贷款人在未来可能会优先考虑再次从该银行贷款，对银行来说这意味着潜在的利益。对贷款人来说，跟银行的成功合作为未来更多的合作带来了可能。2.2.2银行之间的贷款竞争理论各个商业银行之间也存在着激烈的竞争。个人住房贷款业务现在处于不断的扩大的阶段，贷款出去银行每个月都能收到一笔稳定的利息收入，所以银行也在不断地增加个人住房贷款的总额。贷款人申请贷款时需要通过银行的信息调查和信用评估等，相反的，贷款人在选择贷款银行时也要对银行做出一定的查询。能够贷款的数额，还款期限和还款利率等都是贷款人选择贷款银行的重要指标。银行为了扩大自己的个人住房贷款业务，可能会通过降低贷款利率，扩大贷款额度等方式来吸引贷款人。2.2.3信息不对称理论信息不对称是指银行了解到的客户信息与客户掌握的银行的信息是有差异的，这种现象在银行借贷业务普遍存在。银行收到客户贷款申请时，需要对客户的相关信息进行了解，对客户的信用进行评估，在完成一系列评估后才能决定是否向客户发放贷款。贷款人对自身的信息具有充分的了解，对借款的用途，还款意愿和自身还款能力十分明确。但是银行了解到的信息不是全面的，银行只能调查到贷款人的基本信息，对贷款人的还款意愿不能完全掌握。2.2.4风险管理理论风险管理就是对出现的风险采取管理措施姜冰.2017.姜冰.2017.J银行个人贷款风险管理研究[D].长春.吉林大学.商业银行个人住房贷款业务发展状况3.1房地产开发投资分析图31房地产开发投资额曲线图（万元）图3-1为2009年至2018年房地产开发投资额变化图，房地产开发投资额从2009年的362418100万元持续长升至2018年的1202640000万元。总体来看我国房地产投资额呈现不断增长的趋势，并且增长的速度趋于15%的稳定增长。这跟房地产行业的高收益有关，高收益吸引了越来越多的人们想要参与到房地产市场中。其中在2014年至2015年的增长幅度较其他年限小，2013年房地产行业出于政策从紧状态，导致了后续2014-2015年内房地产市场保持着观望状态以及对政策的响应。房地产市场的建设离不开开发投资额的支持，全国房地产开发投资额在逐年增加，充足的资金让房地产市场更加繁荣的发展。房地产市场在发展的过程中受到一定的外界影响，但是总的来说受到的影响并不是很大，发展的势头并未发生改变。居民对住房的需求量日渐增长，有需求就有市场，需求刺激了房地产市场的发展，从而有更多的资金投入房地产开发中。在国家没有出台严格针对房地产市场的政策的情况下，房地产市场将延续之前的增长发展的状态，不断的壮大从而带动商业银行的个人住房贷款业务的发展。3.2住房销售额分析图3SEQ图\*ARABIC\s12全国住房销售额曲线图（亿元）图3-2为2009年至2018年十年来全国住房销售额变化图。销售额由2009年43994.54亿元增长至2013年81428.28亿元；2013年至2014年期间由81428.28亿元下降至76292.41亿元；2014至2018年持续增长至149973亿元。总体来看全国住房销售额呈现上升的趋势，全国住房的销售额受到房价和交易量两个变量的直接影响。房地产行业在2009年至2018年不断发展，在此期间整个房地产市场房产销售单价和交易量呈现上升的趋势，所以全国住房销售额在不断地增加。2013年还处于房地产政策紧缩的形式，政府将稳定房价纳入到考核问责机制，房价较其他年份有了一定的回落，所以在2013年全国住房销售额有了些许下降。2014年的时候除了一线城市外，政府逐渐放宽或解除限购的政策，由于政策放宽的时滞效应，全国住房销售额增长点幅度不高。自2014年之后，全国住房销售额在不断的增加，2018年全国住房销售金额创下历史新高。房地产行业的高收益促进了房地产市场的发展，在人们对贷款消费的接受程度变高的背景下，人们对买房的需求变得更大。国际房地产市场中居民人均收入与其负担的住房价格之比为1:6，然而在我国此项比率为1:15，造成了我国房地产市场的交易中大部分都是采取贷款形式进行的情况，个人住房贷款业务量随之增加。董瑶.2019.交通银行亳州分行个人住房贷款风险控制优化研究[D].蚌埠.安徽财经大学.3.3个人住房贷款总额分析图33商业银行个人住房贷款总额（百万元）图3-3引用了我国四大银行近十年的个人贷款和个人住房贷款的相关数据。中国工商银行个人住房贷款自2009年603147百万元到2018年4753595百万元，一共增长了4807232百万元，涨幅为579.6%；中国建设银行个人住房贷款总额自2009年603147百万元到2018年4753595百万元，一共增加了4150448百万元，涨幅为688.1%；中国农业银行个人住房贷款自2009年497946百万元到2018年3660574百万元，一共增长了3162628百万元，涨幅为635.1%；中国银行自2009年635000百万元到2018年3503563百万元，一共增加了2868563百万元，涨幅为451.7%。四大行的个人住房带贷款总额的变化趋势都是在不断增加的，但是各年增长的速度变化不大。中国建设银行在2009年至2018年期间，个人住房贷款总额一直高于其他三个银行，并且在所有个人贷款总占有的比例一直位于第一位。至2018年，中国建设银行个人住房贷款在贷款总额中达到35.1%的占比。中国工商银行和中国农业银行的个人住房贷款总额在2009年至2018年一直处于上升阶段，并未出现下降的波动。中国银行的个人住房贷款总额在前期2009年时还位列第一，在2011至2012年时有些许下降，在此之后发展的速度都比其他的银行较慢，最终在2018年时处于四个银行的末端。不论在从紧的政策下还是在宽松的政策下，个人住房贷款的总额总是在不断增加的，仅仅是增长的幅度变化。个人住房贷款总额不断增加，它在个人贷款总额中占有的比重也在不断增长，个人住房贷款业务成为商业银行的主要业务之一。3.4个人住房贷款不良贷款率分析图34商业银行个人住房贷款不良贷款率图3-4为2008年至2017年十年来全国商业银行个人住房贷款的不良贷款率变化情况。个人住房不良贷款率2008年到2013年由0.91%下降至0.26%，之后上升至2015年的0.39%，然后再次下降至2017年0.30%。商业银行个人住房贷款的不良贷款率2008年到2013年处于下降状态，2008年至2013年政策从紧导致房地产市场的交易量在降速增加，加上政府的管控从而导致商业银行个人住房贷款的不良贷款率逐渐减小。2014至2015年来房地产信贷市场在慢慢复苏，更多的人进入房地产市场。房地产市场的交易量不断增加，个人住房贷款业务面对的客户群体也在扩大，此时个人住房贷款业务面对着更大的风险，从而使个人住房贷款不良贷款率不断上升。2015年到2017年个人住房贷款不良贷款率再次呈现下降的趋势。个人住房贷款业务是银行的一个稳定收益点，不良贷款率的增加会使银行的收益减小。随着个人住房贷款在贷款业务中所占的比例增加，银行对个人住房贷款业务引起了重视并对业务风险采取了一定的控制措施。个人住房贷款业务受到很多风险的影响，风险与不良贷款率成正比关系，与收益成反比。近几年房地产发展壮大，个人住房贷款业务量只增不减，银行想要获得更多收益，只有减小业务风险。

个人住房贷款风险分析4.1信用风险信用风险是指商业银行在对贷款人的信用状况掌握不完全的情况下就向其发放贷款，使商业银行实际收益低于预期收益的风险。我国商业银行的信用评估体系还处于建设阶段，现如今没有一个比较全面的信用评估体系，造成了银行和贷款申请人之间的信息不对称，引起了信用风险任捷.任捷.2018.商业银行个人住房贷款风险分析及防范——以中国建设银行为例[J].科技经济导刊,26(25):192+194.（1）事前不对称。指在贷款合同签订之前，银行对贷款人个人信用资源掌握不足，银行在贷前对贷款人申请贷款的真实目的，贷款的具体用途，贷款人未来的还款情况没有明确，但是出于扩大个人住房贷款业务的目的，向贷款人发放贷款。（2）事后不对称。是指在签订贷款合同之后银行对贷款的的信用信息有了一定的了解，但是银行只作为资金的借出方，并不能在干预贷款人的资金活动，对贷款申请人的贷款具体用途不清楚，此时银行再次处于信息的劣势。表4-1国内外信用评估比较个人信用评估信用评估方法信用评估体系发展现状国内模式上海资信公司：建立“个人信用联合征信服务系统”，个人信用信息包括个人身份、基本情况、个人贷款和偿还记录、信用卡透支及付款情况、不良信用特别记录。建行信用评分方法：2010年中国建设银行上海分行率先推出“个人信用评分标准”和“个人消费额度贷款”，由“个人信用分”决定贷款额度。个人信用评估体系不完善，处于建设阶段美国模式完全依照市场经济的法则和运作机制，靠行业的自我管理形成具体的个人信用评估运作体系政府仅负责提供立法支持和监管信用管理体系的运转。评估模式比较成熟，有一定的实践经验欧洲模式（以英、德为代表）以政府和中央银行为主导，政府通过建立公共的个人信用评估机构，强制性要求企业和个人向这些机构提供个人信用信息，并立法保证这些数据的真实性。会员模式（日本）个人信用评估企业由会员单位共同组建，只有会员单位才能享受到个人信用评估企业提供的信息，同时各会员单位有义务向信用信息机构提供其掌握的准确而全面的个人信用信息。表4-1列出了国内外信用评估体系的具体评估方法以及评估系统的发展状况。国外发达国家都非常注重个人信息的真实性以及全面性，在建立评估系统时，美国模式和以英、德为代表的欧洲模式都借助了政府部门的帮助，日本则建立会员单位让其内部互相监督。相比于发达国家的信用评估模式，我国的信用评估方法存在掌握信息不充足、对信息真实性无法保证、缺少监管体系等缺陷，图4-1正是我国信用系统与发达国家信用评估系统之间差距的表现。图4-1不良贷款率对比图4-1展示了国内商业银行与外资银行2014年至2018年不良贷款率的对比情况。在2014至2018年这五年期间，中资商业银行和外资银行的不良贷款率均是先增后降，但是外资银行个人贷款的不良贷款率一直都要比中资商业银行个人贷款的不良贷款率低。目前我国还没有发展出一个像发达国家一样完善、切合的信用评估系统。所以不可避免的是，贷款人在向银行申请贷款时可能会向银行提供虚假个人资料，影响银行对贷款人信用状况的判断。而信用评估体系的评估结果决定了银行是否向贷款人发放贷款以及发放贷款的额度，信用评估结果出现差错的话容易加大商业银行的信用风险。我国应该借鉴发达国家成功的经验，结合自身情况完善信用评估系统。4.2政策风险政策风险是指政府通过出台与房地产市场的相关政策造成贷款利率上升和房价增长等负面影响，间接增加了贷款人的违约率，对银行造成了一定的损失的风险。房地产市场的政策变化影响着房地产市场的发展状况王星辰.2018.秦农银行GX支行个人住房按揭贷款违约风险研究[D].西安.王星辰.2018.秦农银行GX支行个人住房按揭贷款违约风险研究[D].西安.西安工业大学.表4-2政策变化阶段年份政策内容楼市走向第一阶段：政策不断收紧2005“国八条”：收紧房地产信托不断升温的房价开始款速回落，同时住房交易量大量缩水2006“国十五条”：90平米以下的居民住房必须在项目总面积中占比70%以上2007不断上调房贷利率第二阶段：政策松绑2008放宽二套房贷，大幅减免住房转让营业税楼市复苏并持续增长2009针对个人住房转让营业税的征免时限回复到五年第三阶段：政策再度从紧2010“国十一条”：规定二套住房贷款首付不低于四成前期房价持续飙升，后期交易量先行下降，房价随之回落。2011“新国八条”：规定二套住房贷款首付比例不得低于六成，且贷款利率在基准利率的基础上再上浮10%2012严打小产权，加强土地监督2013“新国五条”：将稳定房价纳入到政府的考核问责机制第四阶段：政策松绑2014“9.30”房贷新政：国内多城市陆续松绑购房条约房价和交易量高速上涨2015二套房贷首付四成，多次下调存款基准利率2016对未实行“限购”措施的城市，居民购置首套房的首付款比例最低25%第五阶段：史上最严调控政策2017全国发布的调控政策累计超过200次；限购限贷限售楼市逐步进入下滑通道第六阶段：政策放松2018个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。在此前，这个免征期长达5年。存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%市场交易量将大幅回升图42中国工商银行个人住房贷款总额增长速度（%）如表4-2和图4-2可以看出，2007年房地产市场政策收紧，进入房地产市场的门槛变高，能够进入房地产市场的人数也在下降。商业银行在办理个人住房贷款业务时对申请人的审核变严，导致个人住房贷款总额增长速度在2007年开始下降，个人住房贷款增长速度减缓。在2008年时，房地产市场政策开始放松，在2009年初个人住房贷款总额增长速度达到最高46.35%。2010年至2013年之间，房地产市场政策再次从紧。初期房价持续飙升，后期交易量下降，房价随之回落，所以个人住房贷款总额增长速度先下降再上升。2014年开始，房地产市场松绑，进入房地产市场的人增加，商业银行面对的办理个人住房贷款业务的客户增加，房价上涨的同时交易量也在增加。直至2016年，个人住房贷款总额增长速度都在增加。2017年为房地产市场最严调控政策，楼市进入下滑通道，导致个人住房贷款总额增长速度减慢。政策变动影响商业银行个人住房贷款业务量，从而影响了商业银行从贷款申请人那里获得的利息收益。在相关政策的影响下，个人住房贷款业务总额一直处于增加状态，但是个人住房贷款总额增长速度的快慢在发生变化。政策紧缩时，个人住房贷款业务增长速度变缓，政策放松时，该业务增长速度变快，控制政策风险有助于个人住房贷款业务稳定发展。4.3法律风险个人住房贷款相关法律法规体系不完善导致了法律方面的风险。目前，我国并没有一项专门的法律来约束以及规范住房贷款这一行为，在签订合同时，只是银行与个人、公司之间有一定的约定。当贷款人发生逾期行为时，银行想要通过法律追回贷款或者进行抵押物变现都难受到法律的保护。房地产开发商买方与卖方抵押人与抵押权人保证人与被保证人关系买卖关系合作关系借贷关系购房者商业银行房地产开发商买方与卖方抵押人与抵押权人保证人与被保证人关系买卖关系合作关系借贷关系购房者商业银行图43商业银行、购房者、房地产开发商关系示意图如图4-3所示，贷款银行与各个参与主体之间存在着法律关系，任何一方出现问题都会造成风险。但是懂法的人在少数，大多数的贷款人在看到合约后并不能十分有效的察觉到其中可能存在的风险及损失，而在签订协议后可能又会出现反悔等现象。而且没有法律的约束，贷款人向银行提供的经济收入，工作状况，还款能力以及其他相关的重要信息等没有确保真实性，从而增加了风险，对该业务的经营造成困难李学仕.2018.李学仕.2018.银行个人住房贷款风险及控制对策[J].中国集体经济,(20):105-106.图44商业银行个人住房贷款违约情况如图4-4所示，商业银行个人住房贷款违约事件中由借款人自身违约占违约90.85%，银行内部操作问题占5.63%，房地产开发商违约占2.11%，其他原因形成的违约占1.41%。正是因为没有专门针对个人住房贷款业务的法律，借款人在违约后没有法律对其惩罚，仅仅是依据事先与银行的约定做出处罚，所以个人住房贷款违约情况中，由借款人自身违约占了绝大部分。针对个人住房贷款制定专门的法律法规，将有效的帮助商业银行避免因个人住房贷款人参与主体违约带来的损失。4.4操作风险操作风险是指由办理个人住房贷款的工作人员失职或者违规操作造成的风险。在商业银行的实绩考核中，客户经理的绩效与其完成的业务量正相关，少数客户经理为了争取更高的业务量而放宽风险管控，为自己创收高额个人利益。客户经理作为贷款人资料的第一经手人，如果进行违规操作将为银行带来更严重的影响。提供咨询受理申请提供咨询受理申请贷前调查贷款审批贷款发放贷款回收图45贷款业务流程商业银行在办理贷款业务时会经过图4-5所示的六个步骤，其中贷前调查、贷款审批和贷款回收是最重要的三个步骤。在贷前调查阶段，客户经理面对大量的个人住房贷款业务量时不得不缩短了解贷款人基本信息的面签时间，只能对贷款人的信息进行大致了解。商业银行贷款审批人对贷款的审核主要通过主观分析和定性分析：各个银行资信标准不同，审批人的个人偏好不同，借款申请人情况不同，都会大大增加审批人主观随意性，定性分析则是依赖银行审批要点的相关规定以及书面资料的佐证郑文龙.2015.商业银行个人住房贷款业务信用风险评估研究[D].郑文龙.2015.商业银行个人住房贷款业务信用风险评估研究[D].西安.长安大学.图46个人住房贷款不良贷款额和汽车贷款不良贷款额（亿元）如图4-6所示，个人住房贷款不良贷款额是远远高于汽车贷款不良贷款额的。自2007年到2017年，汽车贷款不良贷款额均未超过40亿元，并从2007年开始逐年下降，2010年后有些许上升但后期基本上处于稳定状态。而个人住房贷款在此期间不良贷款额最低192.2亿元，从2014年开始大趋势的上升。为了扩展个人住房贷款的业务量，银行工作人员更愿意放低对贷款人信用条件的要求，导致了在贷前调查阶段对银行申请人的信用要求要比汽车贷申请人的信用要求低一些的。贷款审批阶段可能会因为审批人的主观意识差异造成风险。大部分个人住房贷款金额要比汽车贷款高，审批人更倾向于将贷款发放给个人住房贷款的申请人，为银行创造更多利息收益。操作风险是个人住房贷款业务中最常见、存在时间最久的风险之一吴浩.2019.吴浩.2019.交通银行H分行个人住房贷款操作风险管理研究[D].蚌埠.安徽财经大学.第5章研究结果及建议5.1完善信用评估体系信用评估体系的作用是帮助银行通过信用评估体系对贷款人的个人信用进行评估，根据评估结果决定是否贷款给申请人。我国个人住房贷款业务发展时间比发达国家晚，发达国家己经建立起了较为成熟的的个人信用制度，包括收入、纳税、信用状况等，而我国的个人信用评估体系尚处于建设阶段褚丽莉.褚丽莉.2012.商业银行住房抵押贷款风险管理研究[D].辽宁工程技术大学.5.1.1建立信用档案商业银行应该对每个贷款人建立信用档案。在签订贷款合同之前对贷款人工作真实性、工作稳定程度、还款能力以及其他方面的信用信息进行调查并记录在档，尽可能收集到更加完整的资料。5.1.2信用状况评级对贷款人的信用状况评级，根据不同信用等级发放贷款。可以借鉴以美国为代表的美国评估模式，对每个人的信用进行计分，并且对信用分数划分不同等级。每一个信用评估指标的总分是十分，申请人的信用分由所有评估指标的分数之和。不同的信用分数处于不同的信用等级之内，根据信用等级制定不同的贷款额度。5.2政府部门应稳定房地产市场发展一般市场都有自身的调节机制，但是由于房地产市场的特殊性，在一定程度上需要依靠政府部门的调节。房地产市场近年来发展迅猛，发展的趋势依旧处于上升阶段。现阶段房价增长速度过快，房地产市场分化严重以及楼市于恶性竞争的环境中，政府相关部门应该及时对房地产市场进行调控，以便维持房地产市场的稳定秩序，减小因房地产市场变动对个人住房贷款业务带来的风险。5.3健全法律法规体系我国并没有直接、健全的法律法规约束个人住房贷款的相关问题，更多的是针对公司贷款、经营性贷款等贷款。在如今个人住房贷款业务迅速发展，给商业银行带来不小的收益的情况下，为其建立健全的一整套法律体系减小风险是有必要的。针对现有法律法规体系的不足，可以从以下几个方面加以完善：为个人住房贷款业务专门制定相关法律，为商业银行对违约者提出诉讼和变卖抵押物减小损失提供法律依据。借助法律对贷款过程规范，使贷款行为更加合理合法，明确还款职责，维持良好的银行与个体客户的合作关系。（3）对贷款人在银行的抵押物进行登记。避免贷款人对抵押物重复抵押的行为，同时在贷款申请人违约时可以通过变卖抵押物减小商业银行的损失。（4）对个人住房贷款业务建立违约惩罚机制。在没有法律惩罚机制的情况下，由于没有法律的约束，贷款人发生违约行为的几率增加，贷款人就算有违约行为，银行没有具体参考违约者对违约者做出惩罚。所以应该设立违约惩罚机制，减少贷款人的违约行为，在他们发生违约行为时也能对他们做出惩罚。5.4优化银行内部机制5.4.1设立监督机制监督机制应该落实到具体的各个操作环节，对信用信息真实性进行监督、对银行操作人员职业操守进行监督、对业务操作流程规范性进行监督、对贷款回收进度进行监督。5.4.2优化业务流程个人住房贷款业务可以为银行提供长期稳定的利益。个人住房贷款业务在不断地扩大，商业银行应该规范个人住房贷款的业务流程，为个人住房贷款业务制定一个切合的业务流程，让个人住房贷款业务流程能够环环相扣，减小失误的几率。对不必要的业务流程可以进行删减以提高业务效率，对必要的业务流程加以关注，对每个环节优化管理。对贷款人信用调查和还款能力审核两个环节严格严谨执行，减小风险产生。5.4.3完善银行内部系统银行内部系统维持着商业银行所有业务的正常运作，商业银行应该注重银行内部系统的建设。跟随时代的步伐，不断更新升级优化银行内部系统。对银行的内部系统应该定时检查，查漏补缺，防止出现系统漏洞，造成机密资料流失的情况。

结论本文分析商业银行个人住房贷款业务普遍存在的风险有信用风险、政策风险、法律风险以及操作风险这四个风险。信用系统不完善，国家政策变动，法律体系不完善，银行内部操作不当等因素是造成个人住房贷款业务风险的主要原因。个人住房贷款业务可以为商业银行提供长期稳定的利润，所以对其存在的风险应该重视起来。对存在的风险采取对应的防范措施，才能保证防范措施的有效性。对于信用风险，借鉴国外发达国家的信用评估体系，找出我国的不足之处并改善。政策风险是由房地产政策变动造成的，政府应该对房地产市场进行监管，稳定房地产市场的发展。对于法律风险，我国应该建立专门针对个人住房贷款的法律条规，规范三个法律主体的行为，对违约者做出惩罚。银行内部风险则可以通过设立内部监督机构，减小银行员工失误的可能性，为个人住房贷款业务制订高效率的业务流程，以及完善银行内部系统。

致谢时光飞逝，大学生活即将结束，在这大学四年里我收获了许多，从任课老师那里收获了丰富的专业知识，通过与同学的相处学会了为人处世，收获了友情，论文写作收到老师的帮助，以及我父母在背后的支持与鼓励。这次论文的写作，无疑是非常的艰辛的，从选题到定稿需要不停地查找资料整理资料，对论文内容格式进行反复的修改。这是对我整个大学学习的考验，我要感谢在论文写作过程中帮助我的所有人。首先，非常感谢这次论文的指导