三种贸易术语(FOB、CNF、CIF)简介和区别及三种评估方法

④。还原利率=安全利率+风险调整值假设开发法/剩余法（重点）：地价=楼价—建筑费—专业费—利息—利润—税费—租售费用其中，专业费=建筑费*i利息=预付资本*利率r=（地价+建筑费+专业费）*r利润=预付资本*利润率P’=（地价+建筑费+专业费）*P’注意：楼价（期末）、建筑费（期中）要折现项目收益期有限收益期无限其他未来收益年金化未来收益不等额收益额折现率年收益等额年收益相差不大无形资产（重点）K——分成率；Ri——分成基数；K销售收入=K销售利润×销售利润率K销售利润=K销售收入÷销售利润率K销售利润：1、边际分析法：K=∑△∏i÷∑∏i2、约当投资分成法约当投资分成法：K=无形资产约当投资量÷（购买方约当投资量+无形资产约当投资量）无形资产约当投资量=无形资产重置成本*（1+无形资产成本利润率）购买方约当投资量=购买方投资资产重置成本*（1+购买方成本利润率）最低收费额=重置成本净值*转让成本分摊率+机会成本重置成本净值=重置成本*成新率转让成本分摊率=购买方运用无形资产设计能力÷总设计能力△∏i——第i年的超额税后收益专利权：1）收入增长型：△∏=[（P2-P1）Q]（1-T）2）费用节约型：△∏=[（C1-C2）Q]（1-T）收益期（有效期限）：指无形资产发挥作用，并具有超额获利能力的时间r=无风险利率+风险报酬率+通货膨胀率商誉割差法：P=整体资产评估值—(单项资产评估之和)超额收益法2：超额收益折现法超额收益法1：超额收益本金化法P=（企业预计年收益额—行业平均收益率*单项资产汇总）/本金化率=单项资产汇总*（企业预期收益率—行业平均收益率）/本金化率商誉价值的评估，限于盈利企业或经济效益高于同行业或社会平均水平的企业。项目收益期有限收益期无限其他未来收益年金化未来收益不等额收益额折现率年收益等额年收益相差不大非上市债券1．每年（期）支付利息、到期还本P=P0·i·（P/A，r，n）+P0·（P/F，r，n）2．到期后一次性还本付息P=P0（1+m·i）·（P/F，r，n）（单利计息）=P0（1+i）m·（P/F，r，n）（复利计息）P0——债券面值；i——票面（年）利率；r——折现率；n——基准日到债券到期日的年限；m——债券期限（发行日到到期日）非上市股票优先股P=A/r普通股的固定股利型：P=D1/rD1—下一年的股利普通股：红利增长型P=D1/(K-g)计算股利增长率g：1、历史数据分析法2、发展趋势分析法g＝再投资的比率（即净利润的留存比率）×股本利润率股权投资④对非控股的直接投资A、预测长期投资的未来收益，折算为现值，得出评估值。再根据直接投资所占的份额，计算确定评估值。B、对投资份额小，或直接投资发生不长，账实基本相符的，可根据核实后的净资产额，再根据投资方应占的份额确定评估值。全资企业：整体评估，评估值=被投资企业净资产控股企业：评估值=被投资企业净资产*股权比例如被投资企业评估净资产额为零，或为负，评估值=0对于股权投资，无论采取什么样的收益分配形式，其评估方法一般都应选用收益法。其他资产评估值=费用最初发生数额*（评估基准日后剩余效益时时期÷预付费用总起效益的时期）。

评估基准日后，只有能为新产权主体产生利益，且与其他评估对象不重复的资产和权利，才能界定为评估对象项目收益期有限收益期无限其他未来收益年金化未来收益不等额收益额折现率年收益等额年收益相差不大预付费同其他资产企业价值（重点）1）年金资本化法评估方法同“总体”2）分段法评估方法同“总体”1）收益法的假设前提是持续经营2）凡是能形成净现金流入量，应视同收益3）净利润与现金流量在数量上的差异：在整个存续期间，净利润与现金流量数额相同，但在某一会计期间，金额会有差别。1、r=无风险报酬率Rg+风险报酬率Rr风险报酬率Rr：β系数法Rr=(Rm—Rg)*βRm——社会平均收益率Rg——无风险报酬率风险累加法Rr=R经营风险+R财务风险+R行业风险2、r=∑KiWi=负债年利率*（1—所得税率）*负债筹资比