物业管理的主体-物业服务企业（物业管理课件）

知识点1物业企业类型知识点2物业企业设立知识点3物业企业组织机构设置知识点4物业企业权利义务一、物业服务企业的概念和特征

物业服务企业是依法成立、具备专门资质，并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

问题：名称是物业管理公司、物业服务公司？知识点1物业企业类型二、物业服务企业的分类（一）按照投资主体的经济成分来划分全民所有制物业服务企业集体所有制物业服务企业民营物业服务企业外资物业服务企业其它物业服务企业（二）按股东出资形式来划分物业管理有限责任公司物业管理股份有限公司三、物业服务企业的常见模式<1>实体型物业管理企业

从事管理与服务的物管企业管理，通过物业费收取获取利润<2>租赁经营型物业管理企业

从事租赁经营的物管企业管理，通过租金收回投资<3>管理型物业管理企业只有管理层，不设或只设很少的操作层；清洁卫生、水电设备运行维护等均委托专业公司实施。四、物业企业发展调查1、调查2018年物业企业top10企业资料制作PPT汇报

理念、业务、发展历程、趋势、组织架构等信息。2、调查国际五大行资料，制作PPT汇报

理念、业务、发展历程、趋势、组织架构等信息五、物业企业的转型升级龙湖物业通过业主APP及员工手持终端的打造，完成人和物的“线上”化，无论是业主报事、费用缴纳、社区O2O，还是员工抢单、完结、跟踪，通过手机，物业服务企业与客户保持几乎实时互动的状态，服务客户的同时更深入挖掘客户需求，以客户为起点重构整个物业服务逻辑。知识点2物业服务企业的设立一、物业服务企业的工商注册登记1、有限责任公司的设立条件：股东符合法定人数股东出资达到法定资本最低限额股东共同制定公司章程有公司名称、建立符合有限责任公司要求的组织机构有固定生产经营场所和必要的生产经营条件2、公司设立实务1.核名：-2.租房-3.编写“公司章程”-4.刻私章-5.到会计师事务所领取“银行询征函”-6.去银行开立公司验资户-7.办理验资报告-8.注册公司-9.凭营业执照，到公安局指定的刻章社，去刻公章、财务章-10.办理企业组织机构代码证-11.去银行开基本户-12.办理税务登记-13.申请领购发票知识点3物业服务企业组织机构一、物业服务企业组织机构如何设置？1、企业组织机构设置一般原则：（1）按照规模、任务设置（起始）（2）统一领导、分层管理（过程）（3）分工协作（结果）（4）精干、高效、灵活（结果）思考:物业公司的管理活动有哪些，试设计一下企业的部门，并说明各部门的工作任务？2、物业服务企业常见的机构设置总经理室人力资源部行政管理部财务部品质管理部市场拓展部经营管理部工程管理部安全管理部环境管理部3、物业服务企业组织体系举例

绿城物业机构设置思考：1、如果你是经理，你将最重视哪个部门？2、如果你将来工作在物业服务企业，你最适合在哪个部门？3、如果你是业主，投诉找哪个部门？经理服务部主任维修部主任组长组长组长组长组长组长1、直线制组织结构图二、物业服务企业的组织形式优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。公司经理职能机构职能机构职能机构职能机构职能人员职能人员职能机构职能机构作业组作业组作业组作业组物业管理项目机构物业管理项目机构物业管理项目机构2、直线职能制组织结构图优点：加强了专业管理的职能，适于涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。3、事业部制组织结构图职能机构职能机构住宅管理事业部职能机构职能机构职能机构职能机构租赁部经营部职能机构职能机构电梯维修部园林绿化部租赁经营事业部专业服务事业部项目管理机构项目管理机构总公司缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。强化决策机制，使最高领导摆脱繁杂的行政事务；调动事业部门的积极性、责任性和主动性，增强企业活力；促进内部竞争，提高公司的效率和效益；有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。优点：总经理项目部项目部项目部职能部职能部职能部4、矩阵制组织结构图优点：加强了各职能部门之间的横向联系、充分利用人力资源；有利于调动各方工作积极性、解决处理负责问题；具有较强的机动性和适应性。缺点：组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。三、物业服务企业组织机构设置的影响因素企业战略因素外部环境因素技术因素组织规模及所处阶段作业：查找、调查一物业企业的组织体系。知识点4、物业服务企业权利义务《物业管理条例》等相关物业管理法律法规规定了物业服务企业的权利与义务，属于法定的权利义务。除此之外，物业服务企业的权利义务更多是通过物业服务合同的约定来明确的。一、物业服务企业具体权利（1）根据有关法规，结合实际制定管理办法（2）依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理（3）依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费（4）有权制止违反规章制度的行为（5）有权要求业主委员会协助管理（6）有权选聘专业公司承担专项管理业务，但不得将整体管理责任权力及利益转让给其他人或单位，不得将专项业务承包给个人（7）可实行多种经营，以其收益补充管理经费物业服务企业如何执法？

物业服务企业不是国家执法机构它只能约束业主和非业主使用人因居住活动而引发的一些行为物业服务企业在对业主和非业主使用人的违法行为，无权干涉和又无法追究的情况下负有向有关行政管理机关报告的义务,负有协助采取相应措施制止或追究的义务某小区中一业主购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止该业主安装使用巨型浴缸。但该业主认为，自己购买的私有财产，可以由自己处置，物业管理公司无权干预。问：1．物业管理公司有权管理该业主的行为吗？2．业主购置的财产是否都可以安置在自己的物业内？3．你认为物业管理公司可以制止业主的哪些违章行为？〔案例〕

分析：1．物业管理公司有权对存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的行为予以制止；2．并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。业主和使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。业主和使用人只能在法律规定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利，并本着安全、合理的使用原则，遵守法律、法规及业主公约的有关规定，同时还应当顾及相邻各方的利益。3．物业管理公司有权制止以下的违章行为：（1）擅自改变小区内土地用途的；（2）擅自改变房屋、配套、设施的用途、结构、外观，毁损设施设备，危及房屋安全的；（3）私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境，影响小区景观，制造噪声扰民的；（4）不照章缴纳各种费用的。二、物业服务企业的基本义务

（1)履行物业管理法律法规所规定的义务。比如承接物业时的查验义务，物业服务合同终止时的移交义务等。（2)履行物业服务合同的义务。比如物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;公共环境卫生、秩序的维护等。

（3）对于物业管理中的有关信息依法进行公开，接受业主的监督。（4）接受房地产行政主管部门、其他有关行政主管部门及物业管理区域所在地政府的监督指导。（5）法律法规规定或物业服务合同约定的其他义务。案例2018年3月，李某与北京某小区物业公司签订协议，租用地上车位一个，并交纳了一年的费用1440元。2019年1月14日晚，李某停放在小区车位的车辆放在12号楼楼顶天面上的玻璃所砸被高空坠物砸中。为此，李某将物业公司诉至法庭，认为物业公司应当按照双方签订的车位使用管理服务协议承担赔偿责任。评析