土地估价（房地产估价课件）

第四章土地估价

第一单元土地估价的前期准备

要完成一个土地估价项目，首先需要做好一系列的前期准备工作：受理估价委托、拟定估价作业方案、收齐估价所需资料、实地查堪估价对象等，然后选定合适的方法进行估价、撰写估价报告，最后进行资料归档。

一、签订土地估价委托书（估价委托合同）土地估价机构在受理一项估价业务时，需要与估价委托人进行沟通、协商，明确估价的目的、估价对象、估价时点等基本事项，以及估价收费标准、收费依据、付款的方式、报告的交付日期等估价的相关事项，这些内容必须通过书面的委托书（估价委托合同）的方式明确下来。土地估价委托书（估价委托合同）的作用在于：1.建立受法律保护的委托与受托关系；2.明确双方的权利和义务；3.载明估价的基本事项。二、制定土地估价作业方案土地估价机构与委托方签订估价委托合同后，估价机构会安排估价师制定估价作业方案，明确本次估价所需解决的问题、完成估价报告的时间及估价人员的安排，以保证估价报告按质、按时完成。三、搜集土地估价所需资料清单完成一项土地估价业务，需要具有相应的土地估价资料，否则就无法评估出土地估价对象的价值，因此土地估价师在进行估价前，需要就估价对象的具体情况列出相应的资料清单，以便顺利完成估价任务，准确的评估出估价对象的价值。针对不同的估价对象，要求收集的资料是不一样的，估价对象为土地要求收集的材料如下：一、《国有土地使用权证》（复印件）二、《宗地红线图》等（复印件）；三、地上有在建工程的需提供：①《建设用地规划许可证》（复印件）②《建设工程规划许可证》（复印件）③《建设工程施工许可证》（复印件）④《规划用地总平面图》及其他技术参数（复印件）⑤工程图纸及有关预决算书等（复印件）四、《房屋所有权证》（复印件）五、委托方及产权人身份证明（单位营业执照、组织机构代码证或个人身份证）。（复印件）以上材料请加盖产权人或委托方单位公章参考文献中华人民共和国国家标准GB/T18508-2014城镇土地估价规程中国国家标准化管理委员会与中华人民共和国质量监督检验检疫总局联合发布

版权说明：鉴于本课程仅供非盈利教育和学习用，在素材上参阅了部分文献资料、网络资源和著作，由于时间仓促及部分作者联系方式不详，无法取得联系，在此感谢您们提供相关资料，也请入选本课有著作权的主体与我们联系，以便支付稿酬。谨致谢忱！

第四章土地估价

第二单元土地估价实地查勘

一、实地查勘估价对象

土地估价师要完成任何土地估价项目，都必须亲自到现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况及周边土地市场状况并且记录在勘察表上，现场核实估价对象土地的坐落、面积、四至、形状等信息与土地使用权证上记载的是否一致，记录估价对象周边的交通状况、配套设施状况、周边的环境状况及地上建筑物状况等相关影响土地价格的因素，并放入估价档案中。估价对象实地查勘是否真实并且详细直接影响土地估价对象的价值。

二、土地现场勘查记录表参考文献中华人民共和国国家标准GB/T18508-2014城镇土地估价规程中国国家标准化管理委员会与中华人民共和国质量监督检验检疫总局联合发布

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第四章土地估价

第三单元

土地估价技术报告的撰写一、土地估价的常用方法土地的估价的常用方法有市场比较法、假设开发法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法。（一）市场比较法在求取一宗待评估土地时，根据替代原理，将待估的土地与在近期内已经发生的类似土地交易案例进行比较，并依据类似土地交易的价格、交易情况、期日、区域因素及个别因素的差异，修正得出待估土地在估价基准日的价格。

（二）假设开发法假设开发法是根据估价对象语气开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象土地价值的方法。假设开发法的本质与收益法相同，是以土地的预期收益（具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发的必要支出及应得利润后的余额）为导向来求取土地的价值。（三）收益还原法收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法（四）成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据。再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来求取土地价格的方法一般成本逼近法适用于：1.新开发土地的估价，不适用于建成区已开发土地的估价；土地市场欠发育，交易案例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；2.工业用地的估价城区或市区工业用地除外；3.既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊用途土地的估价。（五）基准地价系数修正法是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果,按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。二、封面的写作土地估价技术报告的封面要写明估价报告的名称、估价项目名称、土地估价机构的名称、估价作业日期及估价报告编号等内容。（一）估价报告名称估价报告名称一般为“土地估价技术报告”。（二）估价项目名称应根据估价对象的名称或位置、用途和估价目的，提炼出简洁的名称，如“广西南宁市青秀区XX路XX号XX土地抵押价值评估”。（三）土地估价机构封面上的土地估价机构，要准确无误的写明其全称，如“广西XX土地评估有限责任公司”为估价机构的全称。（四）提交估价报告日期估价报告出具日期，应与致估价委托人函中的致函日期一致。（五）估价报告编号应反映土地估价机构简称、估价报告出具的年份，并应按顺序编号，不得重复、遗漏、跳号。三、土地估价技术报告包括四个方面的内容：第一部分总述、第二部分估价对象描述及地价影响因素分析、第三部分土地估价、第四部分附件第一部分总述的内容包括：估价项目名称、委托估价方、受托估价方、估价对象、估价目的、估价依据、估价基准日、估价日期、地价定义、估价结果、需要特殊说明的事项、土地估价师签字、土地估价机构四、第二部分估价对象描述及地价影响因素分析估价对象描述及地价影响因素分析的内容包括：估价对象描述、地价影响因素分析五、第三部分土地估价第三部分土地估价的内容包括：估价原则、估价过程与估价方法、地价的确定六、第四部分附件第四部分附件的内容包括：附件应包括下列资料：估价委托书复印件、估价对象位置示意图、估价对象状况照片、估价对象权属证明复印件等相关资料。参考文献中华人民共和国国家标准GB/T18508-2014城镇土地估价规程中国国家标准化管理委员会与中华人民共和国质量监督检验检疫总局联合发布

版权说明：鉴于本课程仅供非盈利教育和学习用，在素材上参阅了部分文献资料、网络资源和著作，由于时间仓促及部分作者联系方式不详，无法取得联系，在此感谢您们提供相关资料，也请入选本课有著作权的主体与我们联系，以便支付稿酬。谨致谢忱！

第四章土地估价

第四单元

土地估价报告的撰写

一、封面的写作土地估价报告的封面要写明估价报告的名称、估价项目名称、土地估价机构的名称、估价作业日期及估价报告编号等内容。（一）估价报告名称估价报告名称一般为“土地估价报告”。

（二）估价项目名称应根据估价对象的名称或位置、用途和估价目的，提炼出简洁的名称，如“XX公司位于南宁市XX区XX路西北面的XXXX号宗地国有建设用地使用权出让价格评估（南宁市）”。（三）土地估价机构封面上的土地估价机构，要准确无误的写明其全称，如“广西XX土地评估有限责任公司”为估价机构的全称。（四）提交估价报告日期估价报告出具日期，应与致估价委托人函中的致函日期一致。（五）估价报告编号应反映土地估价机构简称、估价报告出具的年份，并应按顺序编号，不得重复、遗漏、跳号。二、土地估价报告包括四个方面的内容：第一部分摘要、第二部分估价对象界定、第三部分土地估价结果及其使用、第四部分附件第一部分摘要的内容包括：估价项目名称、委托估价方、估价目的、估价基准日、估价日期、地价定义、估价结果、土地估价师签字、土地估价机构三、第二部分估价对象界定估价对象界定的内容包括：委托估价方、估价对象、估价对象概况、影响地价的因素说明四、第三部分土地估价结果及其使用第三部分土地估价结果及其使用的内容包括：估价依据、土地估价、估价结果和估价报告的使用、五、第四部分附件第四部分附件的内容包括：附件应包括下列资料：估价委托书复印件、估价对象位置示意图、估价对象状况照