旅馆房地产估价（房地产估价课件）

旅馆房地产估价的常用方法目录/Contents1收益法2比较法一、收益法旅馆类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对旅馆房地产进行估价时，一般选用收益法。一、收益法收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。二、比较法由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，比较法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。

旅馆房地产估价的技术路线及难点处理目录/Contents1星级饭店不同功能用房收益的测算2星级饭店净收益的求取星级饭店不同功能用房收益的测算/01一、星级饭店不同功能用房收益的测算前言星级饭店一般都具有多种功能，不同功能用房具有不同的经营方式、收益水平，因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其收益。一、星级饭店不同功能用房收益的测算1、客房标准单人房豪华单人房双人房商务房一般行政套房高级行政套房一、星级饭店不同功能用房收益的测算1、客房客房的经营收入主要来源于床位费或房间费，客房的收益可通过市场调查获取房间单价/天、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取。01一、星级饭店不同功能用房收益的测算2、餐饮星级饭店一般设有中餐厅、西餐厅，其经营的方式主要有出租经营、自主经营。出租经营餐厅的收益可以根据租约或比较法求取，自主经营餐厅的收益可根据市场调查获取同类型餐厅的人均消费、上座率等，并根据座位数量求取。02一、星级饭店不同功能用房收益的测算3、商场星级饭店的一、二层一般都设有各种形式的中小型商场，如工艺精品店、鲜花店、服装店等。商场一般采用出租经营，其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内根据所订租约确定，租约外可以利用比较法获取。03一、星级饭店不同功能用房收益的测算4、商务、会议星级饭店的商务主要包括各种服务商务，如外币兑换服务、票务服务、旅游服务等，星级饭店通常拥有不同面积、不同功能的各种的会议厅。商务、会议厅一般采取自主经营，经营方式按小时时间段收取使用费用，不同时间段收取费用一般不同，可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等进行测算。04一、星级饭店不同功能用房收益的测算5、娱乐、健身星级饭店一般都具有各种娱乐功能，如设有舞厅、KTV、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、游泳池、保龄球场、桑拿浴室等。其经营的方式主要有出租经营和自主经营，出租经营的收益可以根据租约或比较法求取，自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等求取。05星级饭店净收益的求取/02二、星级饭店净收益的求取饭店房地产作为一种能直观获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类房地产，特别是大中型星级饭店，饭店的经营管理水平的高低、设施配套程度、酒店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将固着于饭店这一特定房地产上，隐含在饭店房地产的价值之中。酒店的整体贡献能力和获利来源涵盖动产和不动产等诸多因素，且相互交叉作用估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算对饭店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给饭店带来的收益区别。二、星级饭店净收益的求取二、星级饭店净收益的求取整体资产仅为不动产部分考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。

影响旅馆房地产价格的主要因素目录/Contents1影响旅馆房地产价格的主要区位状况2影响旅馆房地产价格的主要实物状况影响旅馆房地产价格的主要区位状况/01一、影响旅馆房地产价格的主要区位状况1、交通条件是否拥有便捷、快速的交通条件直接影响着旅馆房地产客户的入住、消费。一、影响旅馆房地产价格的主要区位状况2、周围环境周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的，交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂，作为旅馆价值的直接使用者和评价者一旅客，往往也会理解这一点。01影响旅馆房地产价格的主要实物状况/02二、影响旅馆房地产价格的主要实物状况1、设备设施和用具除了设备设施以外，用具是影响旅馆房地产价值的个比较特殊的重要实物状况。二、影响旅馆房地产价格的主要实物状况1、设备设施和用具在对旅馆房地产估价时，用具往往并不包括在内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评价旅馆的重要因素。旅馆的设备设施和用具的更新速度往往很快，远远快于设备设施和用具的自然寿命。二、影响旅馆房地产价格的主要实物状况1、设备设施和用具案例：旅馆由于经营不善，无力更新设备设施和用具，导致无客问津，最终导致恶性循环。二、影响旅馆房地产价