房地产司法拍卖业务评估（房地产估价课件）

房地产司法拍卖业务

评估结果确定、报告撰写报告撰写/013房地产估价结果报告

（一）委托方委托方：青岛市***人民法院地址：市南区***16号（二）估价方名称：青岛***地产评估有限公司地址：青岛市市南区香港路**号***室法定代表人：杜**4房地产估价结果报告

（二）估价方联系人：杜**联系电话：0532-*******估价机构资质：贰级估价机构证书编号：鲁评***估价报告编号：青德融估字第***号5（三）估价对象1、房地产概况估价对象位于青岛市市南区大尧三路**号1单元101户，混合结构，建成年代为2002年，房屋总层数为6层，估价对象位于第1层。估价对象的权证或证明号：市2014****。房屋建筑面积115.71平方米，规划用途为成套住宅，土地使用权类型为出让用地。6

2、估价范围估价对象为权证或证明号：市2014****载明的房屋所有权及其所占用的土地使用权。3、房地产权利状况估价对象的权证或证明号：市2014****，产权人为谷风歌，坐落于青岛市市南区大尧三路48号1单元101户，房屋规划用途为成套住宅，建筑总面积115.71平方米。7

4、房地产利用现状估价对象房地产权证上登记的房屋规划用途为成套住宅，委估标的物的房屋当前使用用途为棋牌室。85、估价对象建筑物及设备状况：(1)建筑面积：115.71平方米；(2)建筑结构：混合结构。(3)设备：通讯、上下水、照明等配套设施。(4)装修：简装，水、电设备齐全。(5)竣工保养情况：估价对象2002年竣工，维修保养情况良好。9

6、区域环境(1)周边环境估价对象位于青岛市市南区大尧三路48号1单元101户，周边多住宅、商业类小区，环境较好，噪音较小。该区域环境较成熟，购物、交通、食宿、学校、医院等各方面均较为方便，总体分析来看比较适合委估标的物的现状使用用途。10

根据《青岛市市南区人民法院司法鉴定委托书》[（20**）南法鉴字第***号]青岛市市南区人民法院审理的执行局（2016）鲁0202执***号申请执行人中国银行股份有限公司青岛山东路支行与被执行人吴**执行纠纷一案，为确定委估房地产市场价值提供参考依据而评估房地产市场价值。（四）估价目的11（六）价值定义本报告所提供房地产市场价值为委估房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。（五）估价时点:2017年6月13日（完成估价对象实地查勘之日）12一、国家及有关部门颁发的法律、法规1.《中华人民共和国土地管理法》2.《中华人民共和国城市房地产管理法》3.《中华人民共和国城乡规划法》4.《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》（七）估价依据135.《人民法院司法鉴定工作暂行规定》6.《司法鉴定程序通则》7.《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》8.《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（七）估价依据14二、地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件1.山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法三、有关技术标准1.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）2.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）（七）估价依据15四、委托方提供、评估人员搜集及现场勘察的资料；1.委估对象房地产权证复印件；2.待估房地产周围环境资料；3.估价人员现场勘查、收集的相关资料及房地产价格等。（七）估价依据16010203合法原则替代原则估价时点原则04最高最佳使用原则05独立、客观、公正原则（八）估价原则17略，见上节课内容（九）估价方法与技术路线（十）估价结果略，见上节课内容注册房地产估价师:***

注册房地产估价师:***（十一）估价人员（十二）估价作业日期2017年6月13日至2017年8月7日18（十三）估价报告使用提示1、估价报告应用的有效期：

当房地产市场较为稳定时，本报告的适用期原则上可长达壹年(即2017年8月7日至2018年8月6日止)。估价过程中未考虑国家宏观经济政策发生重大变化，或发生自然灾害或其他不可抗力对估价对象价格的影响。应在房地产市场价格变化较快时定期对房地产市场价值进行再评估。19（十三）估价报告使用提示2、市场下跌风险分析估价对象的房屋的证载规划用途为成套住宅，目前实际用途为棋牌室，租金、售价一般受区域成熟度、产品特点、自身配套设施、物业管理、品牌及宏观经济政策的影响。一般来说，估价对象有一定的市场下跌风险。20（十三）估价报告使用提示3、估价对象的变现能力分析 估价对象为成套住宅用途房地产，通用性较好,变现能力较强。变现过程中发生的变现费用应包括法院诉讼费、律师费、拍卖费、营业税及其他法定费用。青岛德融房地产评估有限公司2017年8月7日

不同类型房地产强制

拍卖估价的类型与方法目录/Contents132相关法律规定估价特点

估价的技术路线4估价的类型与方法相关法律规定/012412房地产抵押:是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。253设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。2645房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。276依照相关法律规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。287拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。298委托人，买受人可以与拍卖人约定佣金的比例。未作约定，拍卖成交的，拍卖人可以向双方各收取不超过拍卖成交价5%的佣金。收取佣金的比例按照同拍卖成交价成反比的原则确定。估价特点

/0231010203强制处分快速变现市场需求面窄推广力度小04消费者心理因素05购买者的额外支出3201强制处分处分房地产的拍卖属于强制性的司法行为，处分行为一定要在规定的时间内完成。如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。33快速变现买受人在较短的时间内决定购买，考虑时间短，没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解，特别是需在较短的时间内支付全款，承担的风险大，因此其价格一般较正常交易低。0234拍卖房地产仅以拍卖公告的形式进行宣传，推广力度较小；拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售，市场需求面窄。03市场需求面窄推广力度小35购买者由于消费心理的影响，在购买前已先期认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格，使得拍卖房地产的价格较低。04消费者心理因素36由于竞买拍卖房地产要支付拍卖机构佣金，按标的额的不同，此部分约为标的额的1%～5%，成为购买者额外的成本，使之希望得到较低的价格，以弥补该支出。05购买者的额外支出估价的技术路线/0338拍卖财产经过评估拍卖财产未作评估评估价为第一次拍卖的保留价保留价由人民法院参照市价确定估价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用市场法、收益法、成本法等方法进行评估。估价的类型与方法/0440类型:商品房属于完全产权的房地产估价时可采用:评估其正常市场价格。商品房市场法成本法收益法41行政划拨地上房产的所有人只拥有房屋的所有权，拍卖所得在支付处分工作费用后，须先补缴土地使用权出让金。行政划拨地上的房产42可采取两种技术路线进行估价：（1）以完全商品房产权进行估价，可采用市场法、成本法、收益法评估其正常市场价格。（2）以房地产的权益价格，可先采用市场法、成本法、收益法评估完全产权下的正常市场价格，再评估应补缴的地价。行政划拨地上的房产43类型：在建工程阶段的拍卖房地产的估价，应充分考虑后续工程需投入的成本、费用，交接带来的额外支出及不可预见费用。估价方法可选用:在建工程假设开发法成本法市场法

房地产司法拍卖业务评估方案要点及方案编制背景背景：****公司于2017年6月13日对谷风歌位于青岛市市南区大尧三路**号*单元101户（权证或证明号：市201468**，房屋建筑面积115.71平方米,规划用途为成套住宅，土地使用权取得方式为出让）的房地产进行了实地勘察及有关资料的调查。本报告委估对象为上述房地产的房屋所有权及其所占用的土地使用权。一、方案要点房地产强制拍卖估价是为相关部门确定拍卖保留价提供服务，这里所说的拍卖特指强制处分的拍卖。以拍卖方式对房地产进行处分，是种特殊的交易方式，在强制处分、清偿、司法执行房地产的交易中较为常见。一、方案要点1、房地产拍卖、变卖估价的特点

处分房地产的拍卖属于强制性的司法行为，原产权人没有权利讨价还价，处分行为也一定要在规定的时间内完成，如果拍卖不成，通常会由法院主持将拍卖标的物折价抵偿债务。（一）强制处分一、方案要点1、房地产拍卖、变卖估价的特点

买受人(购得拍卖标的的竞买人)在较短的时间内决定购买，没有充分的考虑时间，也没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解，特别是需在较短的时间内支付全部款项，承担的风险较大，因此其价格一般较正常交易低。（二）快速变现一、方案要点1、房地产拍卖、变卖估价的特点

拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，难以像房地产开发项目进行市场营销，仅以拍卖公告的形式进行宣传，推广力度较小;拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售，而不像房地产开发项目先进行市场定位、营销、策划，以销定产的方式进行，因此市场需求面窄，只会满足个别消费者的需求并在许多方面存在“先天不足”，在成交价格上不得不低于正常的房地产项目。（三）市场需求面窄、推广力度小一、方案要点1、房地产拍卖、变卖估价的特点

购买者由于消费心理的影响，在购买前已先期认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格，使得拍卖房地产的价格较低。（四）消费者心理因素一、方案要点1、房地产拍卖、变卖估价的特点

由于竞买拍卖房地产要支付拍卖机构佣金，按标的额的不同，此部分约为标的额的1%~5%，成为购买者额外的成本，使之希望得到较低的价格，以弥补该支出。（五）购买者的额外支出一、方案要点2、房地产拍卖、变卖估价的相关规定（一）房地产拍卖估价，应区分司法拍卖估价和普通拍卖估价一、方案要点1、房地产拍卖、变卖估价的相关规定①应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖房地产的市场价值或市场价格、其他特定价值或价格;②评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕疵，但不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权;（二）房地产司法拍卖估价，应符合下列规定:一、方案要点1、房地产拍卖、变卖估价的相关规定③人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权;并应在估价报告中作出特别说明。④当拍卖房地产为待开发房地产且采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价。（二）房地产司法拍卖估价，应符合下列规定:一、方案要点2、房地产拍卖、变卖估价的相关规定（三）房地产普通拍卖估价，可根据估价委托人的需要，评估市场价值或市场价格、快速变现价值，为确定拍卖标的的保留价提供参考依据。1、市场价值2、快速变现价值一、方案要点2、房地产拍卖、变卖估价的相关规定（四）房地产变卖估价，宜评估市场价值二、方案编制1、估价流程

（一）个别因素分析1、房地产概况估价对象位于青岛市市南区大尧三路48号1单元101户，房屋现状用途为棋牌室，目前正在使用中。2、估价范围委估房地产为权证或证明号：市20146877载明的房屋所有权及其所占用的土地使用权。房屋建筑总面积115.71平方米。二、方案编制1、估价流程

（一）个别因素分析3、房地产权利状况估价对象的权证或证明号：市20146877，产权人为谷风歌，坐落于青岛市市南区大尧三路48号1单元101户，建成年代为2002年，房屋规划用途为成套住宅，建筑面积115.71平方米。4、房地产利用现状估价对象房地产权证上登记的房屋规划用途为成套住宅，委估标的物的房屋的当前使用用途为棋牌室。二、方案编制1、估价流程

（一）个别因素分析5、估价对象建筑物及设备状况：(1)建筑面积：115.71平方米。(2)建筑结构：混合结构。(3)设备：通讯、上下水、照明等配套设施。(4)装修：简装，水、电设备齐全。(5)竣工保养情况：估价对象2002年竣工，维修保养情况良好。二、方案编制1、估价流程

（二）区域因素分析1、周边环境估价对象位于青岛市市南区大尧三路**号1单元***户，周边多住宅、商业类小区，环境较好，噪音较小。该区域环境较成熟，购物、交通、食宿、学校、医院等各方面均较为方便，总体分析来看比较适合委估标的物的现状使用用途。UNIVERSITY二、方案编制1、估价流程

（二）区域因素分析2、配套设施估价对象为正常使用的房地产，基础设施已达到七通（即电力通、上水通、下水通、通讯、道路、供气、供暖），市政配套设施条件完善。3、交通估价对象周边的路网与估价对象所在区域联系较便捷，便于物品的内外运输。二、方案编制1、估价流程

（三）市场背景分析青岛市位于山东省东部，平面地理坐标介于东经120○9‘，北纬36○4’，是我国沿海地区的开放城市。其地形差异较大，基本轮廓是由东北向西南呈伞形倾斜。一年四季分明，雨量充沛，气温适宜，属温带半湿润季风气候。全市城镇职工平均工资6142元，农民人均纯收入3551元，农业基础较好，交通便利，商业繁荣，城市基础设施比较完善。综合企业5244处，20多个行业，形成子行业、多门类的体系。二、方案编制1、估价流程

（三）市场背景分析住房制度改革实施以来，取消了住房福利性分配，实行住房货币化分配，同时国家出台了一系列降低贷款利率，促进房地产市场发展等一系列政策，激活了房地产交易市场和闲置房的消化，进一步带动了二手房交易市场。二、方案编制1、估价流程

（三）市场背景分析参照青岛区域整体房地产市场的历史发展趋势，青岛区域房地产市场刚性需求仍然很大，市场前景良好。但受国家房地产市场宏观调控政策的影响，青岛房地产市场价格出现下行趋势。根据对委估对象所处片区类似房地产的市场调查，其交易价格稳中有降，估价对象评估价格在估价报告有效期内可能会有一定幅度的波动。二、方案编制1、估价流程

（四）最高最佳使用分析首先估价对象的最高最佳用途在法律上是允许的，即以该房产在合法的使用及经济上是可行的方式下，来实现房地产的最高最佳使用。根据估价对象实际情况，估价对象房屋的现状用途为棋牌室。根据委托方提供的资料，估价人员现场踏勘以及对估价对象周边房地产市场的调查和预期分析，我们认为估价对象以保持现状继续使用最为有利并以此为前提进行估价。二、方案编制1、估价流程

（六）估价测算过程——市场比较法因素条件说明表估价对象可比实例市南区大尧三路48号1单元101户市南区大尧三路市南区大尧三路市南区大尧三路交易情况正常正常正常正常交易日期近期近期近期近期区域因素繁华度较好较好较好较好交通便捷度较好，周边有227路;322路;604路环线；218路空调公交车二、方案编制1、估价流程

（六）估价测算过程——市场比较法因素条件说明表区域因素周边环境成熟成熟成熟成熟基础设施七通一平七通一平七通一平七通一平居住氛围较好较好较好较好个别因素临街位置一面临街一面临街一面临街一面临街内部装修简装简装中装中装建筑面积115.718810088楼层位置1/62/63/65/6作为商业使用是否否否交易价格(元/m2)-267812819528129估价对象案例一案例二案例三交易价格(元/m2)

267812819528129交易情况100100100100交易日期100100100100区域因素繁华度100100100100交通便捷度100100100100周边环境100100100100基础设施100100100100个别因素临街位置100100100100内部装修100100101101建筑面积100100100100楼层位置100101102101作为商业使用100959595可比实例权重

1/31/31/3比准价格(元/m2)285822791128809290260修正因素说明：交易情况：案例一、二、三均为正常成交，不修正；交易日期：案例日期为近期的信息，案例一、案例二、三不修正；区域因素：(1)繁华度：案例一、案例二、三与估价对象相近，不修正；(2)周围环境：案例一、案例二、三与估价对象相近，不修正；(3)交通便捷度：案例一、二、三均与估价对象无差异，不修正；(4)基础设施：案例与估价对象均为七通一平，不修正；(5)居住氛围:案例一、二、三均与估价对象无差异，不修正；(6)临街位置：案例一、二、三均与估价对象无差异，不修正；(7)内部装修：案例二、三与估价对象有差异，修正见表中值；(8)建筑面积：案例一、二、三均与估价对象相近，不修正；(9)楼层位置：案例一、二、三与估价对象有差异，修正见表中值；(10)作为商业使用：案例一、二、三与估价对象有差异，修正见表中值。实例一、二、三计算结果，取其算术平均值，则：估价对象的比准价格=（27911+28809+29026）/3=28582（元/m2)估价对象评估价值=房地产单价×建筑面积=115.71*28582≈196.69（万元)修正因素说明：二、方案编制1、估价流程

（七）估价结果的确定

经评估人员现场查勘，依据中华人民共和国有关法规和《房地产估价规范》，于2017年6月13日对估价对象的房地产市场价值的估价结果为：总价：RMB330.72万元（人民币大写：叁佰叁拾万柒仟贰佰元整）房地产单价：RMB28582元/平方米

房地产司法拍卖业务

评估方法和结果确定目录/Contents12估价方法技术路线估价结果3估价方法/0175案例基本概况****公司于2017年6月13日对谷风歌位于青岛市市南区大尧三路**号*单元101户（权证或证明号：市201468**，房屋建筑面积115.71平方米,规划用途为成套住宅，土地使用权取得方式为出让）的房地产进行了实地勘察及有关资料的调查。

本报告委估对象为上述房地产的房屋所有权及其所占用的土地使用权。76常见四种估价方法比较法收益法成本法假设开发法筛选方法：被拍卖房屋价值应当根据估价对象和当地房地产市场状况，对估价方法进行适用性分析后，选用其中一种或多种估价方法进行估价。可以同时选用两种或者两种以上评估方法评估的，应当选用两种或者两种以上方法评估。771在市场上挂牌或成交案例较多23所在区域周边楼盘目前仍有在售房源估价对象同一区域类似房地产交易案例数量充足评估方法选择及依据比较法78作为成熟的成套住宅用途房地产，其利润率及其他参数与范围内供需情况及其他相关综合因素关系密切，成本法测算出的价值不能充分体现其市场价值成本法未选评估方法及依据79估价对象房地产已开发完成，目前已列入拍卖范围，不具备再开发利用价值。假设开发法未选评估方法及依据80虽然委估对象同一供需范围内相似房地产有出租情况，但作为成套住宅用途的房地产，在使用收益法求取估价结果时，采用的收益还原率无法精确的利用市场提取法获得。收益法未选评估方法及依据估价技术路线/0282市场比较法：根据市场比较法原理，选取位于同一供需圈内的类似成交案例为比较对象。通过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素的修正，求取比准价格，从而求取估价对象在估价时点的土地使用权状态下的比准价格。估价结果/0384（一）估价对象情况1、房地产利用现状估价对象房地产权证上登记的房屋规划用途为成套住宅，委估标的物的房屋当前使用用途为棋牌室。85（一）估价对象情况2、估价对象建筑物及设备状况：(1)建筑面积：115.71平方米；(2)建筑结构：混合结构。(3)设备：通讯、上下水、照明等配套设施。(4)装修：简装，水、电设备齐全。(5)竣工保养情况：估价对象2002年竣工，维修保养情况良好。86（一）估价对象情况3、区域环境(1)周边环境估价对象位于青岛市市南区大尧三路***户，周边多住宅、商业类小区，环境较好，噪音较小。该区域环境较成熟，购物、交通、食宿、学校、医院等各方面非常方便，比较适合委估标的物的现状使用用途。87（一）估价对象情况3、区域环境(2)配套设施估价对象为正常使用的房地产，基础设施已达到七通（即电力通、上水通、下水通、通讯、道路、供暖、供气），市政配套设施条件完善。88（一）估价对象情况3、区