计算比较房地产价值-计算比较房地产价值（房地产估价课件）

比较法搜集交易实例搜集大量交易实例的必要性、途径、要求、建立交易实例库选取可比实例选取可比实例的必要性、数量要求、质量要求、应注意的其他问题建立比较基础统一房地产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一价格单位交易情况修正交易情况修正的含义、造成成交价偏离正常市场价格的因素、交易情况修正的方法市场状况调整市场状况调整的含义、市场状况调整的方法房地产状况调整房地产状况调整的含义、内容、思路、步骤、方法计算比较价值求取单个可比实例的比较价值、求取最终的比较价值求取单个可比实例的比较价值可比实例不正常的成交价格正常的市场价格可比实例在其成交日期的价格在价值时点的价格可比实例在其自身房地产状况下的价格在估价对象房地产状况下的价格交易情况修正市场状况调整房地产状况调整可比实例成交价格估价对象在价值时点的价值求取单个可比实例的比较价值

比较法搜集交易实例搜集大量交易实例的必要性、途径、要求、建立交易实例库选取可比实例选取可比实例的必要性、数量要求、质量要求、应注意的其他问题建立比较基础统一房地产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一价格单位交易情况修正交易情况修正的含义、造成成交价偏离正常市场价格的因素、交易情况修正的方法市场状况调整市场状况调整的含义、市场状况调整的方法房地产状况调整房地产状况调整的含义、内容、思路、步骤、方法计算比较价值求取单个可比实例的比较价值、求取最终的比较价值求取最终的比较价值可比实例A比较价值A可比实例B比较价值B可比实例C比较价值C。。。。。。平均数、中位数、众数综合比较价值估价结果多个一个求取最终的比较价值[例]为评估某写字楼2020年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例，并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，成交价格、成交日期及比较结果见下表。在下表的交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。人民币汇率中间价，2020年3月1日为1美元对人民币6.5706元，2020年5月1日为1美元对人民币6.4990元；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2020年1月1日至2020年3月1日平均每月比上月上涨1%，2020年3月1日至2020年5月1日平均每月比上月下降0.5%。请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。

可比实例1可比实例2可比实例3成交价格8000元人民币/m21300美元/m28800元人民币/m2成交日期2020年1月1日2020年3月1日2020年4月1日交易情况＋2%＋3%-3%房地产状况-8%-5%＋6%求取最终的比较价值【解】该写字楼2020年5月1日的市场价值测算如下：（1）测算公式比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

（5）将上述三个比较价值的简单算术平均数作为比较法的测算结果，则该写字楼2011年5月1日的市场