房地产状况-房地产状况的描述（房地产估价课件）

房地产状况描述辅助说明位置图、宗地图房产平面图、内外观照片周围环境和景观照片等基本状况区位状况实物状况权益状况表格摘要说明房地产基本状况描述（1）名称：说明估价对象的名字。（2）坐落：说明估价对象的具体地点。（3）范围：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、建筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。（4）规模：对于土地，说明土地面积。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、居住面积（住宅）、营业面积（商业用房）、可出租面积（出租的房屋）。房地产基本状况描述（5）用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。（6）权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地；土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让方式取得的还是划拨方式取得的。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。房地产实物状况描述1.土地实物状况（1）面积（2）形状（3）地形、地势：该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。（4）地基（地质）：地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况（5）土壤：包括土壤是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址（6）土地开发程度（7）其他房地产实物状况描述2.建筑物实物状况（1）建筑规模：说明其面积、体积面积有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积套内建筑面积＝套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积房地产实物状况描述2.建筑物实物状况（2）层数和高度（3）外观低层住宅1～3层为多层住宅4～6层中高层住宅7～9层高层住宅10层以上(含10层)高层建筑总高度超过24m超高层建筑建筑总高度超过100m房地产实物状况描述2.建筑物实物状况（4）建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。①钢结构②钢筋混凝土结构③砖混结构④砖木结构⑤简易结构房地产实物状况描述2.建筑物实物状况（5）设施、设备。包括给排水、卫生、供暖、通风、空调、燃气、电力、照明、电梯、通信、防灾等系统和设备。（6）装饰装修。粗分为毛坯、粗装修和精装修三类，具体需要了解外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。（7）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照房地产实物状况描述2.建筑物实物状况（8）层高和室内净高（9）空间布局（10）竣工日期（11）维修养护情况及完损状况（12）其他房地产权益状况描述1.土地权益状况（1）土地所有权：说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权有谁行驶。（2）土地使用权：①说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。②说明是单独所有还是共有。（3）土地使用管制：说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。说明：对于房地产开发用地，还要说明规划设计条件(1)土地用途；(2)容积率或建筑控制规模；(3)建筑高度；(4)建筑密度；(5)绿地率；(6)其他要求；房地产权益状况描述1.土地权益状况（4）土地利用现状：说明土地上有无建筑物、林木等土地附着物。（5）出租或占用情况：说明有无出租或占用情行。（6）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。（7）其他特殊情况房地产权益状况描述2.建筑物权益状况描述（1）房屋所有权状况①说明房屋所有权人②说明房屋所有权是单独所有还是共有，建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。房地产权益状况描述2.建筑物权益状况描述（2）出租或占用情况：说明有无出租、占用情行。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。（3）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。（4）其他特殊情况：详见教材P79。（5）其他。例如物业管理情况，因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素。房地产区位状况描述1.位置（1）坐落：除了说明具体地点，还应附上位置图。（2）方位：说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。（3）与相关场所的距离：说明估价对象与重要场所的远近。（4）临街状况（5）朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。（6）楼层：当估价对象为某栋房屋中的某层、某套时，说明其所在的楼层。房地产区位状况描述2.交通（1）道路状况：说明附近有几条道路，到这些道路的距离，各条道路的路况，有无过路费过桥费及收费标准。（2）出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共交通数量，到公共交通站点的距离。（3）交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。（4）停车方便程度和：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。（5）交通收费情况房地产区位状况描述3.外部配套设施（1）外部基础设施：说明道路、给水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。（2）外部公共服务设施：说明一定距离内教育、医疗卫生、文化、体育、事业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理