湖南湘潭市都市莲花前期策划报告样本

都市莲花项目策划报告

项目基本状况用地面积：20470.8㎡（30.7亩）建面：81680㎡容积率：3.99建筑密度：28%绿地率：35%开发商需求南面临街9F栋整栋持有，其他回现。产品创新，提高项目附加价值，营造差别化竞争格局。本报告核心解决问题项目市场定位物业发展建议地块基本概况：＞位置：双拥南路与晓塘路交汇处以东位置-----都市次级交通节点＞当前状况：除一种待拆厂棚及一栋两层小楼外，其于某些都为空地。＞地貌特性：土地四方四正，地貌地形平整。本案本案项目四周概况：沿晓塘路----------南向②沿双拥南路-------西向双向四车道、德国工业园（工厂集中区域）双向四车道、帝景国际、新府华城创新科技园区（正在开发中大型住宅社区）③沿本案-------------东向④沿本案-------------北向馨钢花园二期（待开发状态，项目即将面世）馨钢花园二期范畴，晶都公馆，本项目——报告思路一、宏观及市场分析二、片区及客户研究三、项目定位四、物业发展建议——，宏观及区域背景=1\*Arabic1宏观及市场分析>宏观大势>市场分析视角一：宏观大视角政策面将决定楼市中短期态势，经济面仍是房地产长期核心及决定因素。房地产现状政策：国家经济与发呈现状国务院新政：国家发呈现状：90平米以上普通住宅首付至少在30%以上中华人民共和国经济已成为世界经济动力二套房贷，基准利率上浮10%，首付需5成以上中华人民共和国已经入都市化发展中期，正在加速对于房价较高都市可考虑停办3套房贷。都市年轻化人口净增长四大行取消首套房贷7折优惠一季度经济高速增长，GDP增幅为11.9%房地产远期：长期前景看好当前对于市场长期向上发展趋势基本没有争论房地产近期：楼市拐点即将来临空前严肃楼市调控政策将对快涨楼市产生立竿见影抑制效果，预测不出3个月楼市将陷入拐点时代，全面进入中短期调节。视角二：宏观大视角政府遏制房价新举措对于湘潭楼市影响相比国内一二线都市较低。由于大中都市经济发达，投资型买家较多，且来自全国各地，同步由于长期以来房价相比3线都市高出几倍以上，二次购房客户中有很大一某些其第一套住房为贷款方式，而湘潭市场正好相反，投资型买家相对较少，同步二次购房客户其首套房基本为一次性付款，从而首付比例相应规定要低，此外各种政策执行力度在三线都市也会有所松懈，因此其影响相比一线都市较低。视角三：宏观大视角湘潭1季度中期至2季度，量价持续攀升。从二月份开始网上签约成交套数有明显提高，预计4月份最后成交量将突破1000套以上，此外从该图表上所显示成交量相比同期有较大增幅。然而从二月份开始网上签约成交套数有明显提高，预计4月份最后成交量将突破1000套以上，此外从该图表上所显示成交量相比同期有较大增幅。然而以上数据仍为不完全记录，因市场某些楼盘在预售证未拿到状况下，已有较多房源被先行下定，且定金方式为“死定”。从从图表上显示，自12月份开始价格有明显上涨态势，而依照本人对市场实际理解，除2份外，其他月份，市内各大楼盘均对价格做出了不少于一次以上价格上调，每次调价空间至少在50元/㎡以上。视角四：宏观大视角湘潭将在下半年进入房地产高速发展期。长株潭都市一体化进程加快、湘潭都市经济建设迅速发展，必将引入更多外来投资，都市整体经济水平将大幅提高。依照市场调研分析从下半年开始，大体量楼盘占比越渐加大，20万方以上楼盘屡屡亮相。市场供应品牌化及产品综合素质迅速提高，明显可见。依照市场数据分析下半年供应量将超全年。本人观点：1.政策面将决定楼市中短期态势，经济面仍是房地产长期核心及决定性因素。2.政府遏制房价新举措对于湘潭楼市影响相比国内一二线都市较低。3.湘潭1季度中期至2季度，量价持续攀升。4.湘潭将在下半年进入房地产高速发展期。市场分析＞市场将来供应量分析＞市场将来供应类型分析视角一：河西板块供应量稀缺，河东板块供应量持续放大，大盘屡屡亮相，中大户型仍为市场主力产品，品牌效应将成为市场竞争利器。云盘香郡尚玲珑湖湘林雨情谊一号春满江南霞光山庄中地凯旋城纳帕溪谷德仁聚星城书香庭院盘龙名府东方名苑馨钢花园一品阳光建鑫新府华城华雅花园西城上筑潇湘明珠香樟园南院白石古莲城云盘香郡尚玲珑湖湘林雨情谊一号春满江南霞光山庄中地凯旋城纳帕溪谷德仁聚星城书香庭院盘龙名府东方名苑馨钢花园一品阳光建鑫新府华城华雅花园西城上筑潇湘明珠香樟园南院白石古莲城——当前在售及将售楼盘基本概况区域楼盘名称建筑面积建筑形式容积率主力产品类型核心卖点入市时间河东中地凯旋城25万小高层、高层2.542房953房1053房133-143大盘+配套+社区东方名苑80小高层2.22房93-105、3房115、143大盘+配套+社区3季度纳帕溪谷30.54万高层2.522房88、3房120、140、4房160大盘+配套+绿化建鑫国际150万高层4.72房81、3房109-120、4房130大盘+配套+绿化金侨书香庭院27.6万小高层、高层2.652房78、3房103、130大盘+产品一品阳光16万高层—2房89、3房120、130大盘+品牌3季度盘龙名府23.4高层---2房78、3房120大盘尚玲珑5万高层4.02房903房130品牌+公共景观2月新府华城30小高层、高层3.02房89、3房134---143大盘+品牌+配套12月馨钢花园40预估高层—2房80—90、3房120大盘+品牌+社区6月霞光山庄北苑27万小高层2.152房90、3房120-140、4房140大盘+品牌1月华雅花园30万小高层、高层3.02房90、3房120-130大盘+品牌11月湖湘林雨25万小高层、多层2.32房90、3房130-140大盘+公共景观情谊一号25万小高层、高层2.82房90、3房125、137大盘+产品6月春满江南30万多层、小高层2.12房94、3房128大盘+产品2月德仁聚星城11万高层---片区河西香樟园南院15万小高层、高层2.82房883房128大盘+品牌2季度潇湘明珠30万高层——-----------大盘+江景年初白石古莲城100万高层2房88、3房137大盘+品牌+景观2季度西城上筑11万小高层1.653房128-1344房140-148大盘+品牌+产品年初备注：一：上述表格中所记录楼盘都为代表性较强，其她建面较小楼盘并未记录。二：上述表格中所记录建筑面积只为楼盘规划建筑面积。视角二：将来2年湘潭市区超380万供应量（320万已明确）河东总供应量约为340万（290万已拟定），占全市总供应量86.9%，后续供应将成井喷式格局，竞争压力巨大。以市政府为中心供应集团，供应总量约为220万白石公园+沙子岭组团供应约为23万方（已拟定）熙春路沿线总供应约为26万方（11万方已拟定）以潇湘明珠、香樟园南院，及城郊置业待征地块为代表。以体育广场为中心组团总供应约为43万方（27万方已拟定）以鸿胜一品、德仁、宜华为代表以情谊广场为中心供应组团供应总量约为70万方（40万方已拟定）另有30万无法市府板块沙子岭以市政府为中心供应集团，供应总量约为220万白石公园+沙子岭组团供应约为23万方（已拟定）熙春路沿线总供应约为26万方（11万方已拟定）以潇湘明珠、香樟园南院，及城郊置业待征地块为代表。以体育广场为中心组团总供应约为43万方（27万方已拟定）以鸿胜一品、德仁、宜华为代表以情谊广场为中心供应组团供应总量约为70万方（40万方已拟定）另有30万无法市府板块沙子岭白石公园情谊广场板块熙春路沿线板块体育中心板块备注：以上数据为不完全记录，并未涉及九华板块、湘大板块、板塘板块、与大河西某些楼盘。视角三：由于河西市区内土地供应稀少，河东市场项目竞争已形成密集型厮杀格局，从而对各大楼盘差别化营销规定更高。在售和将售楼盘已达到25个在售和将售楼盘已达到25个河东板块备注：以上数据为不完全记录将来供应河东板块将在下半年与上半年集中供应。一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度东方名苑预测推出8万方左右，主力户型2房93-105、3房115、143，房源供应持续性较强。纳帕溪谷直至底将陆续推出10万方以上，主力户型2房88、3房120、140、4房160一品阳光预测将于三季度推出8万方左右，主力户型3房120—130盘龙名府将于6月推出6栋电梯高层，主力户型2房78，3房120左右新府华城于一季度推出10万方左右，主力户型80、130，直到放量将持续推出馨钢花园将于6月-7月推出10万方左右，主力户型2房80、3房120左右尚玲珑将于3---4季度推出后期一栋约合3万方左右，主力户型90---130，2房，3房。霞光山庄北苑将于3季度推出13万方左右主力户型2房90，3房120左右国信坡地庭院将于5月推出3万方左右，主力户型2房89，三房120---140中地凯旋城将于3季度度加推3期新品，主力户型1房502房95，3房105---130华雅花园正在洽谈中新征地块预测加推20万德仁聚星城将于四季度推出6万方左右湖湘林雨将于除存量房源外将于下半年--加推十万方，主力户型2房90，3房130--140春满江南除现推出6万方房源将于3--4季度加推6万方左右鸿胜一品将于1季度推出8万方左右，主力户型90---130情谊一号将于6月推出6万方左右主力户型2房90-、3房120---130河东板块下半年至上半年供应将持续推出，供应量将达到至少140万以上供应量（已拟定且不完全预计），主力户型以2房90平米、3房120平米左右为主。将来竞争视角如何突破将来湘潭激烈竞争与市府板块密集竞争厮杀格局？大盘屡屡亮相，品牌效应已成为市场竞争利器，消费者更乐意为品牌买单！（城郊置业，湘电置业）将来一年左右河东总供应量将超140万！河东板块将在下半年至上半年集中供应！90平米左右两房，120左右三房将成为将来主力供应类型，而此区域面积产品所遭受竞争压力是空前！项目机会线索随着供应量不断加大，新推楼盘综合素质提高，消费者品牌意识加强，供应产品基本类型2房＞88平米3房＞120平米，从而更低总价，高得房率，小面积紧凑型居家产品存在市场空白点，项目应可立足于全市，必将需求旺盛！22片区及客户研究＞区域认知现状＞区域客户研究市府印象1：都市发展先导区、区域环境优美，公务员居住区1．都市发展先导区随着湘潭都市发展东扩，政府大力发展举措背景下，市府板块已成为市民眼中湘潭都市发展先导区。2．环境优美公共配套设施不断完善，15万平米东方红广场和10万平米锦源广场以及正在开发中湖湘公园，为河东新区增添了更多绿色，一栋栋正在开发中电梯高层住宅社区，更为都市当代都市化进程增添了活力。3.公务员居住区随着政府机关由河西搬迁至河东，公务员社区随之不断开发，社区越渐成熟，入住率大幅提高，配套设施也逐渐完善。客户语录————这里挺好，公共绿化面积是全湘潭最大，环境宜人，我朋友大部份都把房子买在这了。客户语录————这里挺好，公共绿化面积是全湘潭最大，环境宜人，我朋友大部份都把房子买在这了。————政府5大行政首脑机关都在这里，周边社区也越渐成熟，配套设施不断完善，相信后来物业升值空间会很大。——这里挺好，公共绿化面积是全湘潭最大，环境宜人，我朋友大部份都把房子买在这了。市府印象2：1.房地产发展水平较高，20万方以上楼盘当前均价在3000元每平米以上，是当前湘潭房价最高片区。2.现售及将售项目规模总量基本在25万方以上，综合配套较为齐全，楼盘品质较高，品牌化限度较强。（除个别开发小体量项目外）。3市府区域楼盘相比其她区域均价高出300—600元／㎡左右。4.由于产品供应基本以大平面为主，总价过高，导致某些客户已被情谊广场中心板块及个别价格偏低或户型较小楼盘截流。本案区域印象：1.工业区——以机械加工为代表（典型工业地产）典型代表：湘潭德国工业园（海诺电梯、威斯特仪表）、创新科技（LED产业基地），园区内公司重要以机械加工为主，噪音不大，但从宜居角度上说，不太适当，客户有一定限度上反感，然而政府规划中东方红南广场在一定限度上可变化客户对该区域工业化心理抗拒。2.因该区域离都市主干道存在一定距离，离商业配套设施较远，心里位置相对周边楼盘略差一点。东方红南广场本案创新科技园德国工业园东方红南广场本案创新科技园德国工业园客户研究该板块客户基本立足于全市，覆盖面较广，以本地客户为主。客户分类置业需求特性需求户型需求面积关注要素公务员群体宜家、舒居政府公务员，事业单位员工、经济实力强，需改进生活，户型面积规定较大，对区域位置较理解，对综合素质规定高，对价格承受力较强3房120—130左右社区、景观、配套、品牌大型厂矿中高层宜家、舒居她们是社会精英份子，在大型厂矿身担重任，经济实力较强，户型面积规定较大，价格敏感度低，物业要有尊贵感，承受能力较强。3房、4房120---130社区、规模、品牌、配套大型厂矿普通职工宜家、舒居大型厂矿普通职工，已在单位工作近年，既有单位分房，有一定积蓄，但经济实力有限2房3房90、110、120社区、交通便利、生活以便、性价比较高私营公司老板舒居、投资通过近年拼搏事业已有一定成就，需改进当前居住质量，而有兼具投资，一某些已有一套房，两套房，对价格敏感，精打细算，面积跨度大1房2房3房40、80、110社区、升值、地段、普通生意人宜家、舒居她们是都市中最忙碌一份子，起早贪黑，有一定积蓄，买房只因改进当前居住环境3房80—120社区、环境、交通返乡置业者投资、养老在外地拼搏近年，回乡置业，以作养老准备，或作为投资，对价格敏感度低。2房、3房80、120、130地段，环境，升值退休职工养老子女已长大参加工作，或在外地落户，现已分居，购房目仅为养老，对面积规定较小2房，小3房70、110左右环境，生活便利，交通以便年青一族结婚初次置业她们年龄不大，进入社会不久，分布于各行各业，积蓄较少，购买房产资金来源基本靠父母，对面积规定不大，对总价较为敏感。2房、小三房70、80、90、110、120交通以便，生活便利，总价要低。1.购买总价较低小户型产品客户价格敏感度较低。小户型产品总价基本控制在30万以内，价格提高300---400对其总价区间影响并不大，在单价与总价之间，客户更为关注总价是多少，首付高不高，月供压力与否过大。2.购买大平面3房客户相比购买中小户型产品客户对其楼盘综合素质规定较高。在市府这个高价位板块范畴内，购买一套130左右3房总价区间在38万——45万之间，如果考虑后期装修与配备家电投入，总耗费将在53万——60万左右，该类物业很有也许作为终极置业选取，故对其楼盘综合素质规定较高3.不同客户对于品质形象档次溢价体系接受度。——收入较高客户，因购房资金充裕相对来说对产品品质档次溢价接受度较高。——返乡置业客户相对本地购房客户对精神层次需求更明显，对更前沿、档次较高，设计艺术感更强产品溢价接受度更高。——都市中高阶层相比中低阶层素眼光更高，收入颇丰，同步视野高度不同样，对产品品质档次溢价接受度更高。市场探问？QUESTION:试问如果本项目户型基本以市场供应量较少紧凑型中小户型为主，且具备很大限度上附加价值与特色，但单价略高于周边大体量楼盘，然而总价相对较低，你会更乐意接受吗？QUESTION:试问如果本项目小3房产品面积紧凑且得房率相称高，各空间面积舒服且合理，总价基本控制在28——33万你会更乐意购买吗？3：项目定位3：项目定位＞客户定位＞形象定位＞产品户型定位客户定位目的客户群概述及价值观分析目的客户群概述及价值观分析客户分析结论客户描述客户分析结论客户描述目的客户群概述目的客户群概述综合考虑市场竞争与项目实际状况，基于刚性需求都市主流居家客户是项目核心客户。客户定义与客户价值观分客户定义与客户价值观分析-----她们是社会主流人群，中档或中低收入。-----她们对于面积规定以中小户型为主，规定房型紧凑，且功能齐全，如果空间解决巧妙，她们会很乐于接受。-----她们易于接受新理念，对于潮流，高雅，推陈出新东西接受速度较快。-----时代在不断进步，她们思想从不落伍，紧跟着时代步伐。-----布满矛盾一群人，她们注重自我空间，同步又追求生活归属感，让自己感觉到自己同类，自己圈子。-----她们追求生活乐趣，回绝重复单调。-----从众心理较强，受圈层影响较大。一、“一、“青年一族”----客户类型描述11、年龄30岁以内，接近结婚状态：或结婚不久2、高学历、高文化；3、工作繁忙，寻常生活高速运转；4、进入社会不久，积蓄较少，购房资金有一某些来源于父母,但也有一某些社会精英份子其购房资金完全自己支付。5、对前卫、潮流事物有认同感，易受感性东西打动；6、置业经验欠丰富，具备从众心理。7、本次置业大某些为初次。二二“小太阳家庭”----客户类型描述11、有知识、有文化、都市中档及中低收入阶层为主。2、年龄在30-40岁左右，家庭构造普通为三口之家；3、正在通过自身努力拼搏，争取更高认同感，经济状况相对较好。4、懂得欣赏某些高品味事物，但不会过于苛求；易于接受某些新事物。5、工作比较忙，闲暇时间不多；6、大多数已初次置业。7、本次置业目以改进居住环境为主。二二“后太阳家庭”----客户类型描述11、以都市中档及中低收入阶层为主。2、年龄在40--50岁，家庭构造普通为三口之家；3、工作较忙。4、已奋斗近年，已有一定限度上积累，压力不大。5、重要目以改进生活或为了下一代。6、当前基本拥有一套物业。三三“老年一代”----客户类型描述11、年龄55岁以上。2、家庭构造普通二口之家；属于空巢家庭。3、小孩已长大，在本地或在外地已有居所，当前处在分居状态。4、当前居住房子多为楼梯房。5、她们基本处在退休状态，对于事业追求已是过去式，余下时光只为安享晚年。6、她们购房资金来源，以自有储蓄，或由子女购买。四四“投资客”----客户类型描述11、年龄35--48岁左右。2、家庭构造普通三口之家。3、她们是都市精英阶层，收入较高。4、当前已有多套物业，对于本项目而言基本以选取公寓。5、置业目以纯投资为主。6、对楼盘地理位置，片区发展前景很看重。目的客户分析结论：目的客户分析结论：客户对本项目地块属性看法“接近市府中央板块，环境宜人，生活氛围良好！”“将来升值空间也比较大！”“社区规模较小”，为项目销售树立了障碍。打造楼盘特色化理念，成为客户购买重要因素。“项目周边工厂较多，从宜居角度上不是很适当！”这就规定社区绿化与社区整体布局更科学，做到如何淡化和规避这个问题！二.客户对本社区规划需求关于园林，客户更关注是“协调”而不是价值昂贵，园林配套面积也是客户很看重地方，“而本社区园林面积并不大”，如何解决这个问题，或如何消除客户心理上单纯追求大面积绿化配套观念了？客户对于外立面规定特色鲜明，有品位有个性！但对风格不刻意追求。如果社区完全做到人车分流客户会更乐意接受。社区周边楼盘配套较为齐全，配套面积较大，这就对社区打造特色化个性化配套设施提出了规定。三.客户对户型需求她们对于户型创新意识越趋强烈，例如入户花园，飘窗等设计，如果本社区在这个基本上做得更为新颖或更具创意，必然受到她们热捧。“对于空间得房率有一定限度上规定”，但客户很但愿把它更为放大。“很但愿空间整体布局更为紧凑，这样面积少了，总价低了，空间合理性也提高了。”女性购房决择权越来越强，她们规定空间具备独立而感性气质，如衣帽间，厨房，储物间设计。形象定位——概述时代艺术ArtintheAge绿色低碳科技Greenlow-carbontechnology全新空间设计Thenewspace潮流而有品位Fashionandgoodtaste全新产品，一切源泉于创新集潮流、科技、低碳、创新、于一体——以此制造争议，既契合客户，又能吸引眼球。形象定位——价值分析依照客户关注点，从如下几种方面对本项目进行核心价值分析1.地段：市府中央板块、将来CBD与CLD。2.规划设计：前沿规划理念，创新设计手法。立面设计新颖，她是区域板块亮点。3．生活理念：绿色、低碳、闲适、潮流、活泼。4．社区配套：特色化较强。5．物业管理：人性化服务。6．户型设计：全新空间设计，幻变空间。命名命名：糖果时代广告主题语广告主题语一：糖果多姿多彩，生活也该这样！广告主题语二：品糖果，生活越品越甜！备注：1.此案名诠释一种积极向上生活方式，给人第一感觉是一种“有趣且高兴生活感受”，同步也符合本项目目的客户对于甜蜜、幸福、美好生活向往。2.此案名是在本项目立面建议方案一假设基本上（见下文），及项目客户定位基本上设定，建议应依照项目整体定位完全拟定后再做定夺。产品定位基于刚性需求下，以钞票流作为基本（创新+高附加）作为项目核心卖点70---110占到85%（住宅）38——42占到80%(公寓)②住宅某些：70---110㎡为主力户型。公寓某些：38---65为主力户型。物业类型面积房型套数比公寓38㎡——42㎡1房80%55㎡——65㎡2房20%住宅70——80㎡左右2房25%89㎡2+1房35%100—110㎡左右3房25%120左右3房15%产品定位方向：创新型紧凑居家空间（住宅某些）投资兼自住型酒店服务式公寓产品配比理由分析一：1.当前市场在售大平面三房相比两房其销售速度较慢，三房产品相比两房产品市场议价较大，且优惠幅度高，实际成交单价相比较低。2．将来一年河东地区市场放量将达到100万方左右，其产品重要以大平面两房、三房为主（90平两房、120—140平三房），且有绝大某些新上市楼盘体量规模在20万方以上，可见该类区间面积产品将来其竞争激烈度。3.国家新政出台严重抑制改进居住型买家（二套房贷首付比例需5成以上，且利率上浮10%，购买90平米以上住宅其首付比例不低于3成）4.同步随着近段时间湘潭楼市均价提高，特别是市府板块，当前均价已达到3100元/平米以上，对于购买一套市场较常会面积三房，其总价也在40万上下。如头一套住房曾有过贷款记录，首付将达到20万，如没有贷款记录，首付至少也要三成以上，大概为12万上下，相比此前2成首付大概为8万，无形之中增长了购房者首付压力。5.小户型产品虽开发成本高，但由于面积较小，总价低，首付少，单价大幅提高相比面积加大对总价影响不大，然而总价高低却是客户更为关注一种重要因素。产品配比理由分析二：面积70——80平米2房2厅1卫市场供应量较少，属于市场空白点，如通过空间巧妙设计，提高得房率，必将需求旺盛，同步总价上相比90平两房要低某些。2.面积89平方米3房2厅1卫2+1产品（2房可变3房），顺应国家新政（90平米以上住宅首付3成以上），而89平米户型首付正好只需两成，同步空间巧妙设计能让2房变3房，可较好解决市场中低收入阶层对于大平面3房高总价尴尬。3.100—110平米左右（3房2厅2卫）这种紧凑型三房相比前者，舒服度相应提高，并且具备一定功能空间。4.120左右3房2厅2卫舒服度较高，将配备一定功能空间，空间尺寸相应加大，巧妙设计将达到其他竞争楼盘120——130使用面积。但因总价已达到34万以上，且与市场上主力产品供应面积接近，建议配比套数在15%左右较为适当。5.公寓某些在湘潭基本以投资为主，自主为辅，建议80%户型控制在38—42平米左右，该面积投资回报率对于购房客户来说相应较高，20%户型控制在55—65平米已满足小某些客户对于大套公寓需求。4：4：物业发展建议基于本项目定位方向下物业发展建议＞规划与配套＞绿色低碳科技＞户型设计规划与配套规定一：项目如何跳出周边工厂汇集对本项目影响？规定二：楼盘体量较小，如何为项目添加附加价值与特色？规定三：周边社区绿化配套面积较大，社区如何规避和淡化该问题？规定四：周边楼盘配套较齐全，社区配套该如何打造其配套特色化？项目配套规划建议项目配套规划建议泛会所泛会所车库入户大堂建筑风格园林商业会所总体建议会所总体建议“泛会所”概念引入由于本案占地面积较小，在社区内设立大型运动场合，或设立独立会所是很不现实，虽然社区沿街商铺在一定限度上能满足社区业主将来寻常生活配套需要，但运动与休闲类配套设施是不也许得到满足，然而该类配套设施已成为当前市场较为注重购房核心因素，同步从周边楼盘对比分析来说，本社区配套局限性且绿化面积不大，故建议本案可考虑在首层架空某些引入“园林式泛会所”功能，从而在解决社区配套局限性劣势及提高项目附加价值同步，给本社区业主寻常生活带来更多乐趣与生活上以便。“泛会所”设计理念——会所档次与社区物业档次应相匹配。依照市场分析，本项目客户定位基本以中档及中低等收入客户为主，故建议社区会所档次不适当过高，走平民化，大众化道路应是本项目会所档次定位基本思路。——规模应控制在合理面积范畴内。本社区建面相对周边楼盘较小，社区户数不多，因此建议会所规模不适当过大。——会所配套设施功能应区别于竞争对手，且符合项目目的客户群生活喜好。会所功能特色化将有助于形成项目独特卖点，而配套设施趣味化必将引起市场共鸣，且接受度较为广泛。泛会所设计主题架空层园林式架空层园林式“泛会所”——“文化”和“运动”双主题功能性质功能位置泛会所泛会所突出“文化”和“运动”双主题，具备艺术文化氛围，营造、邻里约会闲聊、老年活动、小朋友活动、休闲健身等功能。区域功能划分有：艺术长廊（定期艺术展、活动展）、艺术涂鸦、社区小院落、小朋友天地、住宅首层架空层11、室内小朋友沙滩把沙滩引入到室内，从而大大提高其运用效率，同步也可把冒险城安放其中，供小朋友玩耍。2、艺术涂鸦2、艺术涂鸦公示社区最新信息，业主联谊活动、体育互动比赛一种空间。摆放位置：均匀分布于架空层各个位置3、室内小型乒乓球室3、室内小型乒乓球室乒乓球竞技活动对室内面积规定不大，且广受各年龄层次普通大众爱慕。乒乓球竞技活动对室内面积规定不大，且广受各年龄层次普通大众爱慕。5.社区小院落4.小型台球室5.社区小院落4.小型台球室住户但愿在院落一角有一块邻里交往欢乐、温馨空间，小院落可恰当放置休闲桌椅住户但愿在院落一角有一块邻里交往欢乐、温馨空间，小院落可恰当放置休闲桌椅，供老人棋牌与闲聊等。台球是当前中青年群体较为爱慕一种竞技娱乐活动，可少量投放，且运用效率较高。66、艺术展示架空层融入艺术长廊、定期艺术展、与交流、艺术涂鸦等对泛会所功能进行设计，提高开放空间参加度、体现社区品味；架空层融入艺术长廊、定期艺术展、与交流、艺术涂鸦等对泛会所功能进行设计，提高开放空间参加度、体现社区品味；项目园林体现项目园林体现园林设计理念：遵循项目整体定位（案名：糖果时代）思路,建议本案不走市场上较为泛滥异域风情（欧式园林、东南亚园林、泰式园林……….）园林设计主题，在本案园林设计思路上以当代、人文、潮流、突破、创新为主题。项目园林体现项目园林体现立体园林空间艺术：立体园林空间艺术：1.因社区园林绿化面积较少，建议通过抬升/下沉等解决手法，为本社区建立多层次立体式园林空间体系；从而增长绿视率和园林趣味性。2.增长园林景观小径，可供业主茶余饭后闲逛散步，也适合业主清晨跑步锻炼作用；项目园林体现项目园林体现建议社区打造各种色彩情感型绿化组团与空间，将有效反映出本项目定位思路。（糖果时代：糖果多姿多彩，生活也该这样！）详细解决手法：可通过路面、植物、或小品系统色彩选用与搭配达到此目，成本低廉，又打造了园林特色。图片借鉴与参照：白色青色紫色橙色白色青色紫色橙色项目园林体现项目园林体现建议在社区植被选用上更多考虑其亲人性与健康功能，在项目后期销售推广阶段可以此为主题，从而深化本案整体定位。防癌植物：（且有较好空气净化效果）———香樟、银杏、卫矛、樹木———七叶树、郁李、紫荆———月季、二月兰、紫叶小檗水生植物：———元宝枫、火炬树、莺尾———蔷薇、迎春、丝棉木项目园林体现项目园林体现建议在社区入口广场设立叠水或独具特色及趣味性较强雕塑。项目园林体现项目园林体现建议在社区内增设某些参加性较强，且能较好诠释本项目所倡导积极向上生活方式及精神小品和雕塑。图片借鉴：时光时光之门生命赞美项目园林体现项目园林体现建议将水系设立在靠进住宅底层外围，运用廊桥过渡，从而增长入户趣味性。车库建议车库建议在地下车库各处设计连通地面漏窗或花台，采纳阳光，设计成“阳光车库”，通过此大堂打破以往地下车库沉闷、灰暗、局促印象。在地下车库各处设计连通地面漏窗或花台，采纳阳光，设计成“阳光车库”，通过此大堂打破以往地下车库沉闷、灰暗、局促印象。引入阳光、引入新风、引入视野－打造“清风车库，阳光车库”如下图：商业规划商业规划社区商业某些可划提成两个区A区（A1、A2）与B区。社区商业某些可划提成两个区A区（A1、A2）与B区。A区商业铺面接近主干道，将来车流人流量较大，商业价值较高，特别是A2某些，而B区因接近晓塘商业价值相对较低。A区：将来可考虑以餐饮、休闲为主题。如：中西餐厅、中高档酒楼、健身中心A区：将来可考虑以餐饮、休闲为主题。如：中西餐厅、中高档酒楼、健身中心休闲中心……..等A1A1A区A2B区：考虑以社区配套服务性业态为主。B区：考虑以社区配套服务性业态为主。如：移动缴费、银行、干洗店、烟酒、中小超市B区B区商业工程建议商业工程建议项目内容商铺面积考虑到运用商铺日后销售，建议B区普通商铺面积为：70-80平方米左右，面宽4—4..5米，径深18米，层高在5.5米左右，A区建议曾高在6米商铺内梁、柱由于本项目商铺作为住宅底商，商铺内部不可避免存在柱梁，建议采用有效方式将柱梁“隐藏”到墙体上，建议采用住宅后移或商铺前移方式，避免柱梁影响到销售以及商家日后使用。广告位每个商铺都分派到适当位置广告位，广告位面积不少于5平方米(重要为门头广告位)。建议对于商铺面积较大设立面积较大、昭示性较好广告位，如餐饮商铺、社区超市、等。停车位基于湘潭地区汽车数量高速上涨，同步结合都市商业街停车位匮乏弱势，建议项目商铺门前可做双排停车位考虑。拐角商业中心布局建议将拐角位置商住楼其造型改为凸字形构造，当前图纸上凹形构造虽可营造较大前坪广场，但立面整体大气度不够。绿化带设立建议简化商铺、拐角商业中心门前绿化带设立，考虑不采用高度较高植被垂直性设立绿化带，采用可移花卉或硬性平面性地面绿化设立，以免植被阻挡商铺门面以及影响停车。住宅建筑风格取向住宅建筑风格取向建筑风格取向宗旨：本社区建筑风格应取决于项目整体定位，由于它是建筑灵魂，它是一切建筑形态主线。依照市场分析：周边楼盘基本以当代简约主义建筑风格和欧式风格为主，为突出本项目特色，打造新亮点，建议在遵循周边楼盘建筑立面风格基本上，（方案一：通过恰当线条和色块解决、方案二：通过屋顶造型与线条解决）使其立面效果相对突出，成为该板块范畴内引人瞩目焦点，正好本项目又位于两条主干道交错结点位置，可见其必要性。方案一：建筑风格理念阐明建筑风格当代主义风格新古典主义风格摩登风格风格特性时代感强，代表理性前卫潮流个性化，并反映新材料、新技术特性是古典、奢华代表，呈现是西方老式艺术特性，具备鲜明地区感和档次感；摩登、潮流，某些色彩艳丽；建筑形态形体自由、不受约束，讲求体块穿插、构架运用等；或点式或板式、或低层或高层；讲究固定形体比例，大量柱式、装饰线脚运用，可谓精雕细刻艺术品；以花园住宅为代表，多以低层、多层或小高层住宅立面所采用；立面强调竖向线条微妙层次，形体强调几何线条、强调对称、干净利落，建筑立面大块整洁；多采用于高层住宅，体现高耸、挺拔非凡气势材质选用强调不同材质强烈对比，虚实结合，体现于实体、石材、金属、玻璃等材质运用，并注重新技术含量以石材为主，细部偶有雕花铸铁运用当代更加入玻璃等外墙材料，以表达大面积体块感色彩体现色彩设计中强调运用对比色和金属色，导致稳重、典雅、高贵视觉印象色彩素雅、纯净、宁静、细腻色彩以灰、白、木色为主，统一而单纯，视觉上又极具当代特色；建筑风格理念诠释：设计简朴而潮流同步具备一定期代感，倡导一种“自由、青春、活泼、当代”生活方式。它以当代主义风格为基调，柔和与参杂某些摩登主义元素。它巧妙用色块使立面更为潮流，颜色解决恰当且有序，同步用体块及线条使立面具备当代感。建筑风格参照图示（备注：如下图片只供参照其手法，并不是对本项目立面风格完全阐述）方案二：北欧建筑风格建议理由:由于本项目紧挨着馨钢花园二期，而此项目体量较大，建成后如与本案立面风格差距较大化，很有也许导致区域建筑不协调感，基于此项目立面风格以纯正欧式风格为主，建议本案在遵循该项目立面风格基本上有所创新，营造一种立面基调相似，但风格不属同一派系设计思路。北欧建筑风格理念诠释：建筑风格当代、简约、纯朴而自然，在色彩运用上较喜欢采用浅木色，同步通过坡屋顶、线条与色块区别点缀，诠释一种简朴、从容、真实生活态度，形成一种非常温和、且富有亲和力居住感受。在让人们感受欧式建筑品味同步，满足人们心里上对于生活返璞归真向往。建筑风格参照图示纯纯正北欧风格两种方案对比:方案一：思路较为大胆,创新度较高。方案二：属于一种折中解决方式。本人建议：因立面风格牵扯面较大，上述两种方案都需慎重考虑，进一步权衡后再做决定。公共室内空间装饰体现公共室内空间装饰体现公寓某些公寓某些因其兼顾投资性质，因此对装饰原则规定较高，建议突出品质感，体现其尊贵性。在奢华具备同步注重其实用性，与功能性。公共室内空间装饰体现公共室内空间装饰体现住宅某些设计理念：——潮流感强——个性但不张扬——简约而不累赘设计原则：建议大堂直接设在架空层从而与社区绿化均好融合，有泛会所住宅某些建议直接安插在该位置。建议大堂全通透设计，采用玻璃构造，视野开阔，赏心悦目。建议大堂层高在5米以上建议大堂使用玻璃吊顶灯，保证照明度充分。建议大门不应不大于2.6M*2M建议设立绿化休息室，面积应不低于20平方。图片参照：大堂玻璃材料，通透设计，玻璃吊顶灯，光线充分。白色墙面，配上艺术化壁画，凸显艺术风采。大堂玻璃材料，通透设计，玻璃吊顶灯，光线充分。白色墙面，配上艺术化壁画，凸显艺术风采。绿色低碳技术运用运用理由：⑴本项目由于体量较小，品牌化限度不高，配套设施面积相比其他楼盘较低，如添加绿色低碳科技概念势必将提高本项目附加价值，与独特卖点，形成差别化营销格局。⑵绿色低碳建筑以成为将来建筑发展方向，它是将来建筑发展新趋势。⑶“低碳建筑”已成为当下最流行新名词，如以此概念面向市场，必将吸引普通大众眼球，引起社会共鸣，正好至今为止湘潭并没有一种楼盘以此概念做推广主题，如果运用得当，在不增长过多成本基本上，将有助于楼盘附加价值提高，从而增进销售，为楼盘争得更大溢价。需注意地方：由于湘潭房地产市场发展水平较低，过多技术运用势必会带来成本迅速增长，价格大幅攀升，从而导致产品接受度减少，因此本人建议，在选用技术运用上不需刻意追求，添加某些成本低廉且实用技术，同步又符合本案目的客户群心里特性，点到即止，只为营造概念，打造特色。建议采用技术：绿色能源运用：太阳能或绿色能源运用：太阳能或小型风力发电路灯社区内所有道路用灯与公共照明设施可建议采用太阳能或小型风能发电，应用范畴不需刻意求大，点到即止亦可，成本不高，但可暗示客户，此技术采用将有效节约后期物业管理费开支，同步为低碳社区概念营造提供支持点。雨水收纳雨水收纳运用系统社区内无线网络覆盖社区内无线网络覆盖社区无线网络覆盖将为本项目注入科技与潮流元素，同步也迎合了本案目的客户群生活习惯，有效减少了业主寻常上网开支，且安装成本较低。案例借鉴：长沙东业苹果社区户型设计：创新产品功能摸索最前沿---------户型本项目产品创新4大思路——产品面积附加——产品功能附加——产品空间高效布局——产品人性化限度提高———产品面积附加市场惯用赠送方式：1.半封闭式阳台（凸阳台）方式：赠送一半面积阳台结合客厅或主卧布置，增长宽敞感，赠送一半面积.阳台结合客厅或主卧布置，增长宽敞感，赠送一半面积.市场启示：当前湘潭市场上新开发楼盘在阳台解决上，基本采用半封闭式设计，计算半面积，从阳台属性上说属于凸阳台性质，是市场上常用设计手法，消费者已屡见不鲜，其实此类型阳台对于中小户型尚有很大挖掘空间。本案产品建议1：本项目基本以中小户型为主，可考虑采用凹阳台设计，此设计手法特别是针对小平面产品，将为此户型营造一种可扩展功能空间，该空间可做庭院、书房、卧室、餐厅等，如：（1房可变2房、2房可变3房（N+1理念）。而对于大平面产品而言可考虑在主卧或客厅采用露台设计，设计手法采用错层式，面积所有赠送，露台设计将有效提高户型整体居住舒服度，和产品附加价值。图片参照与借鉴：空中花园面积约9.45平方，计算一半面积，赠送约4.73平方，完全可改造为一间次卧室。建筑面积：89平米空中花园面积约9.45平方，计算一半面积，赠送约4.73平方，完全可改造为一间次卧室。建筑面积：89平米长处：长处：1.顺应国家政策，（90平米以上住宅首付必要3成以上）减轻首付压力。2.出两房钱得三房空间，性价大幅提高，同步其他空间尺寸影响度控制在市场接受合理范畴内。折中解决手法该某些空间并未计算半面积，因在设计时将计入内廊墙体向外推出1米左右，因此虽送了面积，但赠送并不多，该某些空间并未计算半面积，因在设计时将计入内廊墙体向外推出1米左右，因此虽送了面积，但赠送并不多，同步站在客户角度上说依然较为实惠。长处：该阳台大概为5.9平米，计算普通面积，约3平米，经封闭解决后可做餐厅使用，面积赠送不多但对于消费者来说，实惠度较高，从而大大提高了产品附加价值。长处：该阳台大概为5.9平米，计算普通面积，约3平米，经封闭解决后可做餐厅使用，面积赠送不多但对于消费者来说，实惠度较高，从而大大提高了产品附加价值。露台设计长处：该某些面积约13.5平米，所有赠送，露台因面积赠送较多，可有效提高居住舒服性，因此很受市场欢迎长处：该某些面积约13.5平米，所有赠送，露台因面积赠送较多，可有效提高居住舒服性，因此很受市场欢迎。建议：因露台运用效率不大，不太符合本项目产品定位基本思路，建议本案在露台设计上不适当过多追求，少量运用满足某些客户需求较为适当。备注：露台运用应依照楼盘整体建筑风格方案拟定后再做定夺，否则很有也许与建筑风格背道而驰。市场惯用赠送方式：2.飘窗方式：赠送一半面积上凸窗增长了室内可使用空间和视野开阔感，赠送全面积。上凸窗增长了室内可使用空间和视野开阔感，赠送全面积。市场启示：基于湘潭市场迅速发展，消费者视野面及品味提高，卧室飘窗设计已广受各类购房客户爱慕，同步各大楼盘其卧室空间设计上几乎均有考虑，但形式重要以“上凸窗”或270度拐角飘窗为主，运用深度不够。本案产品建议2：基于本案产品定位以中小平面为主，建议各区间面积产品在设计“上凸窗”基本上，考虑设计某些带有落地飘窗户型，特别是小平面两房产品。上凸窗设计尽量将窗台控制在400公分左右，同步运用范畴可延伸到卫生间或厨房，从而有效提高它运用率，而落地窗对于空间面积扩展效应更为直接，在设计上可较多考虑使用在小平面产品上。图片参照与借鉴：长处：长处：1.大面积落地窗设计，对于购买小平面客户来说，实用性更为直接。2.同步给户型带来一定气质感，空间奢华品味将无意中而流露。主卧室采用落地飘窗设计，赠送面积约3.4平方。主卧室采用落地飘窗设计，赠送面积约3.4平方。厨房室采用飘窗设计，赠送面积约1.4个平方。市场惯用赠送方示：2.入户花园方式：赠送一半面积入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒服度，赠送一半面积。入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空间，提高产品舒服度，赠送一半面积。市场启示：湘潭自开始，新上市楼盘在户型设计上，大某些都考虑到了入户花园设计，入户花园既改进了不规则平面对户型影响，又为户内外提供了一种过渡性空间，适合会客、小憩、绿化等各种功能使用，丰富了居民生活内容。本案产品建议3：本案因产品定位基本以紧凑型中小户型为主，过大入户花园设计必将压缩套内空间尺寸，同步从使用效率上来说，入户花园使用率自身并不是很高，故建议本案在入户花园设计上，面积解决不要过大，较小平面产品基本不需考虑，然而中大平面产品可恰当加大其面积，同步在解决方式上，不建议将过道安放在入户花园中间位置