同致行20110310写字楼案例报告

2011.03.10写字楼案例报告写字楼案例报告2011.03.1012报告内容写字楼属性写字楼要素、写字楼定义、写字楼分类、写字楼的物业档次划分标准郑州写字楼市场发展阶段区域发展格局、写字楼发展进程、郑州写字楼现状写字楼典型案例地标性建筑、外立面造型、智能化、生态环保（低碳性）3写字楼属性写字楼三要素第一要素：地段第二要素：地段第三要素：地段写字楼属性甲系列分类—甲级、乙级、丙级AS（Automation）系列分类—3A级、5A级智能化功能复合程度—纯写字楼、综合楼、商务复合体写字楼分类就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。中国写字楼以甲级写字楼和5A级写字楼两种方式自称写字楼属性写字楼物业档次甲系列划分标准一般良好优良一流写字楼属性5A写字楼的标准建筑类型框架或钢结构，抗震在8级地震以上办公空间能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间标准层高室内净高2.6m以上标准承重楼板承重在2.5KN/m2以上供电系统双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上空调系统国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上电

梯国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨/台,候梯时间不超过30秒钟。停车位每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理供水系统24冷热水供应，并有中水处理系统智能化系统达到5A级标准硬件标准软件标准高效全面的物业管理精细管理、人性化服务、信息性操作、配套功能齐全等等对入住企业的专业化商务服务将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等；一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调供应，节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面提供细微周到的服务。写字楼属性5A写字楼的标准装修标准外立面铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料大

堂有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料电梯厅采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套走

廊高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶卫生间进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或

石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；办公间墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；生态空间一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观商业配套商业配套甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅；能够提供多项服务的商务中心,多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等；总之，一个称得上甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。么是5A智能化？OA（办公智能化）BA（楼宇自动化）CA（通讯传输智能化）FA（消防智能化）SA（安保智能化）写字楼属性现代写字楼5A智能化12报告内容写字楼属性写字楼要素、写字楼定义、写字楼分类、写字楼的物业档次划分标准郑州写字楼市场发展阶段区域发展格局、写字楼发展进程、郑州写字楼现状写字楼典型案例地标性建筑、外立面造型、智能化、生态环保（低碳性）3城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。东区：将成为郑州的新中心。规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，目前处于发展阶段。北区：以大规模、好环境、高品质的中高档住宅为主。中区：老城区，目前全市的政治经济中心。以小规模中高档物业为主，商住参半。西区：作为老城区，区域经济发展较快，购买力有所提高。房地产开发逐渐形成规模，以多层、高层等中档次的项目为主。商业发展、逐步发展中。南区：经济发展相对较慢，随着南水北调，南区房地产开发备受倾迷，主要以高层、小高层、多层物业开发为主。东区北区南区西区中区地产格局按市场规律，城市写字楼的发展一般经历四个阶段非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期写字楼市场

发展阶段经济总量增长产业结构调整，三产比例上升城市经济发展的初期，第三产业不发达，写字楼处于非市场化时期，以企业自建写字楼为主非市场化时期经济背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达供应供应主体大型国有企事业单位：邮电、电信、外贸等，多为垄断性行业或其主管单位企业自身发展需要需求客户特征自用大型国有企事业单位外地外资实力企业办事处（金融保险分公司、现代制造业分销处等）产品在当时：形象好、配置高，代表了业主企业的实力投资无成交关键驱动因素自用良好的产品形象和品质盈利模式自用为主，其余对外出租投资无阶段标志垄断企业自建写字楼的建造市场化启动期：住宅开发商进入商住产品开发，小投资客占主流市场化启动期经济背景私营经济、第三产业快速发展供应供应主体开发商/企业自建并存部分开发商由住宅转入写字楼开发办公物业的需求显现，能实现略高于住宅开发的利润需求客户特征自用商住公寓：贸易物流类、装修装饰、中介公司等产品由于缺乏写字楼专业开发经验，商住公寓等模糊产品为主有一定的公建形象，但产品素质低，不能很好的适应现代化办公的需求政府无商务区规划，开发商主导，板块特征不明显，对客户决策不构成影响投资小投资客成交关键驱动因素自用办公物业形象与住宅办公接近的使用成本盈利模式开发类写字楼以出售为主投资产品与住宅类似，易于被接受，投资门槛较低投资意识开始萌发，市场其他投资渠道少阶段标志开发商进入写字楼市场市场化发展期：产品主导，板块逐渐形成，客户开始细分，领先开发商和市场标杆项目出现市场化发展期经济背景第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展供应供应主体开发商逐渐占据主导专业开发商出现，引导市场的发展需求客户特征自用一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业客户逐渐按租金承受力分层外地外资企业进入产品多元化产品：商住、纯写字楼、高档写字楼开发水平和产品素质快速提升依托不同的资源（政策、传统认知、产业聚集等）板块化趋势逐渐显现投资中产阶级，对房地产投资有一定的认识成交关键驱动因素自用一线写字楼：物业形象与产品品质，由于市场整体租金的绝对水平不高，对成本敏感度低中档写字楼：性价比，对形象有要求，对成本敏感盈利模式出售为主投资城市经济发展对写字楼租赁市场的信心投资回报的风险（参考市场可比物业的租金实现）阶段标志出现领先开发商和标杆项目市场化成熟期：地段主导，板块形成、客户充分细分，整购比例上升，小投资客退出市场化成熟期经济背景城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位供应供应主体专业开发商为主需求客户特征自用一线写字楼：高科技产业、现代制造业、咨询服务业、金融保险业等产品高端产品：建筑形象地标化、设备设施尖端化、物业管理品牌化、办公功能纯粹化国际品牌与团队板块认知已经深入人心，各板块客户、产品平台标准建立项目开发方向主要由地段主导投资投资机构整购财富阶层成交关键驱动因素自用商务成熟度与聚集度、企业所依赖的资源聚集度产品：客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理盈利模式大部分持有出租，部分项目对外销售投资对固定资产升值保值、租金实现的信心对实现长期稳定收益的信心阶段标志板块（及板块的标志物业）形成、产品标准建立、客户充分细分郑州市场目前处于市场化发展期逐步向市场化成熟期发展阶段金城国际起航大厦航海大厦格林荣熙国际千玺广场兴达国贸12报告内容写字楼属性写字楼要素、写字楼定义、写字楼分类、写字楼的物业档次划分标准郑州写字楼市场发展阶段区域发展格局、写字楼发展进程、郑州写字楼现状写字楼典型案例地标性建筑、外立面造型、智能化、生态环保（低碳性）3地标性写字楼案例世界特色写字楼经典案例：阿联酋.迪拜迪拜塔（DUBAITOWERبرج

خليفة‎

）2010年落成160层828m总投资70亿美元世界第一高楼哈利法塔（Burj

Khalifa，阿拉伯语:

برج

خليفة‎

，Khalifa

Tower）原名迪拜塔（阿拉伯语：برج

دبي，Burj

Dubai），又称迪拜大厦或比斯迪拜塔，是位于阿拉伯联合酋长国迪拜的一栋已经建成的摩天大楼，有160层，总高828米，比台北101足足高出320米。迪拜塔由韩国三星公司负责营造，2004年9月21日开始动工，2010年1月4日竣工启用，同时正式更名哈利法塔。

楼层用途楼层用途B1-B2停车场及机械性大厅餐厅及大堂1酒店、大堂及餐厅2酒店及大堂3酒店及餐厅4酒店及机械性5-16酒店17-18机械性19-39酒店40-42机械性43-72住宅73-75机械性76-108住宅109-110机械性111-123办公室124气象台125-135办公室136-138机械性139-154办公室155机械性156-159广播传送160-162机械性哈利法塔被设计为包含30,000户与9间饭店的一个大比例、复合开发计划的中心，此计划案包含如迪拜购物中心、迪拜塔湖上饭店与服务公寓、19栋住宅大楼、2.5公顷（6.2英亩）的公园与一个12公顷大的迪拜塔湖泊，此完整200公顷（500英亩）的开发案花费高达200亿美元，但只要计划案完成，将有多达200公顷的使用空间。

哈利法塔=迪拜购物中心+迪拜塔湖上饭店与服务公寓+19栋住宅大楼+2.5公顷（6.2英亩）的公园+12公顷大的迪拜塔湖泊哈利法塔加上周边的配套项目，总投资超70亿美元。建筑内有1000套豪华公寓，周边配套项目包括：龙城、迪拜MALL及配套的酒店、住宅、公寓、商务中心等项目。

建筑数据

概要

现况

装修完成

已启用

动土

2004年9月21日

完工

2009年

竣工

2010年1月4日

迪拜塔高度

天线

/

尖顶

828米（2,684英尺）技术资讯

楼层数

162层适居

楼板面积

344,000平方米

团队

建筑师

阿德里安·史密斯

承包商

江苏南通六建建设集团/三星工程

/

BESIX

/

Arabtec

开发者

伊玛尔地产

哈利法塔37层以下是一家酒店，45层至108层则作为公寓。第123层将是一个观景台，站在上面可俯瞰整个迪拜市。设计方哈利法塔项目-美国芝加哥公司的美国建筑师阿德里安·史密斯（Adrian

Smith）设计，韩国三星公司负责实施。建筑设计采用了一种具有挑战性的单式结构，由连为一体的管状多塔组成，具有太空时代风格的外形，基座周围采用了富有伊斯兰建筑风格的几何图形——六瓣的沙漠之花。建筑设计方

SOM建筑设计事务所（Skidmore,

Owings

and

Merrill）是美国最大的建筑师-工程师事务所之一。1936年,L.斯基德莫尔（Louis

Skidmore）和J.O.梅里尔（John

O.Merrill）在芝加哥开始合作，1939年

N.奥因斯（Natha-nielOwings）加入，事务所按三人的姓氏的第一个字母取名为SOM斯基德莫尔是一位思想敏锐的设计师,梅里尔是工程师，奥因斯则是一位组织者。

事务所的规模逐步扩大,在芝加哥,纽约、旧金山、波特兰、丹佛、洛杉矶、休斯敦、波士顿和华盛顿设立分所，拥有1800多名建筑师和工程师。SOM的作品遍及美国和世界上40多个国家。曾获得美国建筑师协会1962年首次颁发的建筑企业奖。当之无愧地成为世界上规模最大的综合性事务所之一。

电梯建成后的哈利法塔超过160层，且拥有56部电梯，速度最高达每秒17.4米，那将是世界速度最快且运行距离最长的电梯。另外还有双层的观光升降机，每次最多可载42人艾尔马地产公司的销售经理纳曼·阿塔拉说：“这一设计将触及技术所能达到的巅峰，在此之前没有一座建筑能修那么高。人们不得不开发能适应这种高度的新型电梯。

哈利法塔内的其他设施如豪华公寓、服装专卖店、游泳池、温泉会所、高级个人商务套房以及位于124层可以俯瞰整个迪拜的观景平台等也都一应俱全，而意大利时尚设计师乔治·阿玛尼也将在大厦内建起第一家阿玛尼酒店。此酒店将成为阿玛尼酒店全球连锁的旗舰店，内部所有的装潢、家具设计全部遵循阿玛尼品牌的风格。

迪拜塔内典型——阿玛尼酒店阿玛尼酒店内包括有175间贵宾间和套房，除此之外还有餐厅、温泉等，占地共达4万平方米。在酒店的旁边还有144座豪华的住宅式公寓，从家具到所有其它产品的设计也都由阿玛尼亲自操刀。

对热爱阿玛尼品牌和设计的人来说，能够到“迪拜塔”里的阿玛尼酒店住一晚是一件多么激动人心的事啊！

中国.上海金茂大厦1998年落成地下3层地上88层420.5m建筑造价50亿金茂大厦是融办工、商务、宾馆等多功能为一体的智能化高档楼宇，现已成为上海的一座地标，是集现代化办公楼、五星级酒店、会展中心、娱乐、商场等设施于一体，融汇中国塔型风格与西方建筑技术的多功能型摩天大楼。金茂大厦共有79台电梯，观光高速电梯一次可乘35人，速度为每秒9.1米，由下到上只要45秒。第3-50层为可容纳10000多人同时办公的、宽敞明亮的无柱空间；第51-52层为机电设备层；第53-87层为世界上最高的超五星级金茂凯悦大酒店，其中第56层至塔顶层的核心内是一个直径27米、阳光可透过玻璃折射进来的净空高达142米的“空中中庭”环绕中庭四周的是大小不等、风格各异的555间客房和各式中西餐厅等；第86层为企业家俱乐部；第87层为空中餐厅；距地面340.1米的第88层为国内第二高的观光层（仅次于环球金融中心），可容纳1000多名游客，两部速度为9.1米/秒的高速电梯用45秒将观光宾客从地下室1层直接送达观光层，环顾四周，极目眺望，上海新貌尽收眼底。大堂内的办公区专用候梯厅造型独特，犹如金碧辉煌的古埃及金字塔。专为办公设置的五组26台高速电梯采用独特的玻璃轿厢，玻璃门厅，宽敞明亮，可迅速而又舒适地把客人送达各办公楼层而又不必中转。每十层5－6部电梯的配置可保证客人在上下班高峰时，候梯时间不超过45秒，给人以便捷的交通。第53-87层为世界上最高的超五星级金茂凯悦大酒店，其中第56层至塔顶层的核心内是一个直径27米、阳光可透过玻璃折射进来的净空高达142米的“空中中庭”环绕中庭四周的是大小不等、风格各异的555间客房和各式中西餐厅等；第86层为企业家俱乐部；第87层为空中餐厅。大堂—古埃及金字塔独特造型；内部高档酒店—超五星级金茂凯悦大酒店索尼中心已经成为柏林的标志性建筑，其中容纳了高级公寓、办公室、餐馆和电影院，每年能够吸引800万游客。索尼中心是具有东西方文化相融（奔驰集团和索尼集团共同投资）由钢化玻璃造的建筑群，有咖啡馆、写字楼、大型影院、艺术博物馆等围成的一个中央庭院，面积相当于4个足球场的大小德国.柏林索尼中心2000年6月落成13万平米标志性建筑台北1012003年落成101层508m总投资580亿元新台币台北101（Taipei101），又称台北101大楼，在规划阶段初期原名台北国际金融中心（TaipeiFinancialCenter），是目前世界第二高楼（2010年）。位于我国台湾省台北市信义区，由建筑师李祖原设计，KTRT团队建造，保持了中国世界纪录协会多项世界纪录。台北101曾是世界第一高楼，以实际建筑物高度来计算已在2007年7月21日被当时兴建到141楼的迪拜塔（阿联酋迪拜）所超越，2010年1月4日迪拜塔的建成（828米）使得台北101退居世界第二高楼。中国.台湾台北101大厦

楼层设置B1：为生活聚场，除了有各类品味生活及个性时尚商店，还提供来自各地的美食，设有上千个座位及舒适的用餐环境，提供您最贴心的服务。1F：101大道，全世界最受欢迎的流行品牌您都可在这里见到，无论是服饰、配件、彩妆保养，一次就能满足时髦的您消费欲望。2F：时尚大道，与世贸中心及纽约纽约购物中心有空桥连接，时尚流行不错失。各类知名品牌，极具个性及质感，满足您品味的坚持。3F：名人大道，顶尖的名牌精品，最多的品牌旗舰店，让您宛如置身纽约第五大道，高雅舒适的购物环境，与全世界同步的流行趋势，让您打造更亮眼的自己。4F：都会广场，挑高40米，占地500多坪，精心设计的采光及景观，提供您最有艺术气息的娱乐休闲空间。围绕您的是四周的露天咖啡座及精致的点心，巴黎浪漫慵懒的氛围，为您忙碌的都会生活注入另类品味。另外还有多家欧式、泰式与中华料理餐厅，让您在消费完再大啖美食一番。5F：金融中心。6F：规画为健身中心，进驻业者为Taipei101氧身运动馆，其最引人注意的除了天价的101万入会费外，还有全台室内最高的攀岩墙、拳击台等设备。内部设施为了因应高空强风及台风吹拂造成的摇晃．大楼内设置了“调谐质块阻尼器”（tunedmassdamper，又称“调质阻尼器”），是在88至92楼挂置一个重达660公吨的巨大钢球，利用摆动来减缓建筑物的晃动幅度。据台北101告示牌所言，这也是全世界唯一开放游客观赏的巨型阻尼器，更是目前全球最大之阻尼器。防震措施方面，台北101采用新式的“巨型结构”（megastructure），在大楼的四个外侧分别各有两支巨柱，共八支巨柱，每支截面长3公尺、宽2.4公尺，自地下5楼贯通至地上90楼，柱内灌入高密度混凝土，外以钢板包覆。世界最大阻尼器—调质阻尼器；先进技术引用—光纤和卫星网络联机；世界最快电梯—日本东芝39秒（5-89F）内部设施

此外，日本东芝（TOSHIBA）公司制造了两台全世界最快的电梯，能够在39秒之内从5楼上升至观景台位在的89楼。而游客也能从楼梯上到位在91楼的室外观景台。台北101的主楼旁边还有一栋6层楼、总高60米的裙楼（podium），规划为购物中心及银行、证券行，裙楼内有挑高40米的豪华室内广场。2007年落成66层278m总投资约45亿元人民币世界看中国的新大门东方之门（英语：TheGateoftheOrient）是位于中国江苏省苏州市的一座278米高的摩天大楼。工业区双塔规划的核心建筑，它不仅代表著苏州的新大门，而且也是世界看中国的新大门。这座伟岸而优雅的标志性建筑位于苏州工业园区CBD轴线的末端，东临星港街及波光粼粼的金鸡湖，西面为园区管委会大楼及世纪金融大厦。这座摩天大楼有着独特的构造，整个楼是双子塔结构，但在顶部双子塔合二为一，构成一张弓或是一扇门的形状。这座66层的大楼将于2007年建成，届时将超过现在的苏州新地中心成为苏州和江苏省的最高楼。东方之门占地面积约24000平方米，主体总建筑面积约46万平方米，建筑高度约300米，总投资约45亿元人民币。东方之门的设计由英国RMJM建筑设计公司、香港奥雅纳工程顾问公司和华东建筑设计研究院合作完成。东方之门集商业、公寓式酒店、智能化写字楼和白金五星级酒店等功能于一体，以满足日益旺盛的市场需求。东方之门是企业所有人期望这座建筑能为苏州创造一个生机勃勃、商业繁荣的城市新热点，并作为新的发展龙头引领CBD区日益欣欣向荣。中国.苏州东方之门建筑设计—双子塔结构，鱼鳞状的幕墙，玻璃穹顶；黑、白、灰三色古典风格建筑设计基于其得天独浓的地理位置，以及企业所有人提出的东方之门的立意，设计师大胆的创造了这座高达302米连体的门形双塔。它以CBD轴线为中心使整幢建筑基本轴对称，其门洞正座于轴线上方，恰如紫禁城城门，表达了创建苏州新门户和东方之门的喻意，其独特的型式将CBD轴线引向金鸡湖。东方之门在立面的处理上蕴含著中国化的精细，建筑表面鱼鳞状的幕墙不同于一般的光滑幕墙，它为巨大的塔体提供了精致而不花俏的细部。这些鱼鳞状的单片幕墙能产生透明度的变化以适应视线及日照的不同要求，为幕墙增添了更多的内涵。东面的玻璃幕墙从278米塔顶一泻如瀑，更抽提了东方之门的气势。南北侧立面的设计明显不同于东西幕墙，利用遮阳挑檐，深灰色铝板，产生突出凹进的效果。清玻璃等材料及细部的处理创造了较含蓄的立面，与率直的东西立面互相称托，并使整个立面拥有阴阳两面。建筑顶端的玻璃穹顶用流畅的曲线，将东西幕墙自然而光滑的连接起来。古典风格为了与苏州这个充满道统中国园林建筑文化的历史古城相协调，设计选择了黑、白、灰三色作为整个建筑的基色，与古典园林的黛瓦白墙相呼应。门式的建筑形象灵感来源于道统的花瓶门与城门的巧妙结合，并透过简洁的几何曲线生动地表现出来。词条图册更多图册2011年落成560m三座锥形塔建筑规划亚洲最高的建筑

这是全球摩天楼大胆的创新的设计竞赛的一部分。它的特点是三座锥形塔从一个坚固的基础层升起，从建筑物上不同的角度都能看到美丽的山海景色。基座在入口层作了巧妙的布局，三座尖塔在中部交汇的地方高于空中大堂的位置，并逐渐向上形成一个中央的空洞层。这座独特的雕塑般的楼体，象征着21世纪的釜山走向未来和世界舞台的决心。高度为560米(1,837英尺)，预期于2010年或2011年完工。“千年塔世界商业中心”建成之后，将是下一个十年亚洲最高的建筑。韩国.釜山千年塔世界商业中心WBCSOLOMONTOWER1999年落成22层3万平米11米宽德国.柏林GSW总部建筑设计设计新潮风格，在原有老旧办公楼的基础上扩建的办公楼。通过结合不同立面的图画，组合不同的空间结构，波浪形的正面（西面）展现一个大范围的色调光谱，这里的色彩、正面的不同深度和百叶窗的运动，有效防止西晒，而且它的双层玻璃结构使得办公室能有自然通风。设计以大胆的色彩和弯曲的形态为标志，创造了功能高效的都市空间，同时成为当地的标志性建筑。外立面独特造型写字楼案例世界特色写字楼经典案例：1990年落成70层367.4m12.9万㎡容积率15.4中国.香港香港中国银行大厦独特外形，精巧建筑建筑物从四个角落画出对角线分成四个分别面向东南西北的三角柱，其中南面的三角柱高度最高，而北三角柱15层高的中庭让中央银行大厅充满戏剧性张力，让原本挤压壅塞的楼层顿时豁然开朗。结构采用4角12层高的巨形钢柱支撑，室内无一根柱子。两层楼高的营业空间，以石材为室内主要建材更增加其气派，位在该层中央直达第17楼的内庭，其在询问服务台上方的天花处形成一个金字塔，令人联想到巴黎罗浮宫的设计。17楼是一个有斜面屋顶的楼层，斜面达7层楼高。1997年落成56层260m中庭和空中花园的设置设计创新:

在福斯特的笔下，传统的办公塔楼似乎被一刀切开并进行了内外环境的重新配置，他将传统位于塔楼中央的公共交通等核心（电梯，步梯，洗手间等）分散在建筑三角形平面的三个角，而解放出中部较大的空间来重新设计，每2个交通核之间的梯形部分则是建筑的主要办公部分，三个梯形又围合出一个空透的三角形中庭。福斯特的过人之处是在这些梯形部分每隔8层就安排了1个高达4层（约14米）的空中花园，而且花园是错落上升设置的，这让每层的办公室都可以接触到花园般的景色。同时，中庭和空中花园的设置使得在全年的大多数工作时间里，该大厦仅靠自然通风和采光手段已经满足内部通风和采光的需要。德国.法兰克福德意志商业银行总部

大厦外墙由大块玻璃墙组成，反射出似银非银、深浅不一、变化无穷的色彩。该玻璃墙由美国进口，每平方米500美金，玻璃分为两层，中间有低温传导器，外面的气温不会影响到内部。用圆拱式的门框，给人高大宽敞明亮的感觉；墙面选用地中海有孔大理石，能起到良好隔音效果；地面大理石光而不亮，平而不滑。前厅内的八幅铜雕壁画集中体现了中国传统的书法艺术，它通过汉字，从甲骨文、钟鼎文，一直到篆、隶、楷、草的演变，反映了中国上下五千年的文明史。通往宴会厅的走廊，更是一条艺术长廊，体现出一种高雅的品位和豪华的气派。圆拱式门框，大块玻璃幕墙，地中海大理石墙面1996年落成88层420.5m建筑造价20亿马币

产品特色：独特双塔外形，连接双子塔的空中走廊是目前世界上最高的过街天桥。规划：商业、商务综合体KLCC计划区共占地超过100英亩，第一阶段工程除了兴建国油双塔楼之外，还包括了50层楼的安邦大厦(AmpangTower)、一座广达14万平方公尺的购物中心、30层楼的挨索大楼(MenaraEsso)、拥有645个房间的吉隆坡东方文华酒店(MandarinOrientalKualaLumpurHotel)、可容纳5500人祷告的清真寺，还有一座利用天然气来制造冷水的冷气中心，可以提供“KLCC”计划区所需的冷气，此外还特别保留了50英亩的公园绿地。马来西亚.吉隆坡石油双塔

1999年12月落成56层321m时尚外形，豪华装饰世界唯一的七星酒店迪拜.伯瓷帆船酒店酒店外形俨然是一艘乘风破浪的巨型帆船，建筑采用双层膜结构建筑形式、造型轻盈、飘逸，具有很强的膜结构特点及现代风格。酒店最大的特点之处是与波斯湾海滩相互容入，酒店外墙采用蓝、白色为主调，三枝基柱产生帆船的外形。迪拜的象征，有如巴黎的埃菲尔铁塔、悉尼歌剧院一样，让人一想到迪拜，就会想到“她”，或者反过来，一想到这栋建筑，就会想到迪拜。在这个沙漠地带中，要建造一座高楼大厦已很不容易，地质、风沙、强光，每一个都是十分头痛的问题，还要在大楼两个陕小的顶端建造一条顶桥，这是整座建筑的最大难度，亦是现今建筑上最具难度的工程之一。2003年落成高300m41层顶部特色外形最具难度的工程之一沙特阿拉伯.利雅得王国中心KINGDOMCENTER2003年落成高420m88层，国际金融中心是世界少数采用双层电梯的大厦之一，国金二期共有电梯62部，乘电梯由地面至90楼的顶层只需2分钟，共有2,500级楼梯。在国金两座办公室大厦工作的所有职员均获发给一张八达通卡，以供出入大厦时保安检查之用。整个国际金融中心的公共休憩地方共有14万平方尺，停车场车位则有1800个。中国.上海国际金融中心二期IFC2008年落成56层230m“扭曲之门”CCTV央视新总部大楼地处北京CBD商圈，比邻国贸大厦，将于2008年建成并投入使用。

新台址园区共由三个建筑物组成：位于西南侧的CCTV主楼、位于西北侧的电视文化中心（简称TVCC）以及位于东北角的能源服务中心。主楼高230米（56层），占地面积18.7万平方米，总建筑面积55万平方米，主要结构形态是一个由交叉三角形网状表面包裹的菱形圆。这座造型新颖独特，让人叹为观止的建筑被人们形象的称为“扭曲之门”。

两个塔楼从一个共同的平台升起，在上部汇合，形成三维体验，突破了摩天楼常规的竖向特征的表现。

主楼内主要分为5个区域：行政管理区、综合业务区、新闻制播区、播送区和节目制作区，节目制作区将局部对外开放。电视文化中心是中央电视台面向社会的公共文化设施，是对外宣传和文化交流的窗口。

CCTV央视新总部大楼将成为北京城又一道亮丽的风景线。中国.北京北京CCTV总部2008年落成82层+3层地下室310m螺旋形转向始于大楼底层阿联酋.迪拜海天閣(OceanHeights）建筑物别出心裁的螺旋形外观设计，让每个住宅单位，甚至背向单元，都可以欣赏到美丽的海滨景色。

这座大厦由AndrewBromberg设计，其螺旋形转向始于大楼底层，而且楼层面积随层数的递增而缩减，令大厦的螺旋走向更见突出。OceanHeights打破了传统的正交格点形式设计，令建筑物转向面对道拜北方其中一个棕櫚岛。据AndrewBromberg所说，设计中最具挑战性的是如何在不断变化的楼体内满足业主对单元布置的严谨要求。因此，整栋建筑物适当地采用了4米模数，仅在立面上模数才有所改变。这一设计手法也极大地简化了建筑物的结构系统。

OceanHeights项目结构设计主要的挑战是务求减小风力对塔楼的影响。碍于建筑物的高度及其尖削边缘，即使遇到平缓柔和的季风，或短暂高速的狂风雷暴，也可以令大厦大幅度摇晃。道拜主要以平缓的午后海风和季节性的夏马强风(一种中亚及波斯湾一带寒冷的西北风)為主，这些类型的风对高建筑物来说均是极大的威胁，故大厦的设计须针对这点作出适当的对策。除非在项目设计中纳入了适当的措施，否则这些风种会引致道拜的高层建筑物产生强烈的摆动。

随著高度的增加和旋转的几何形体，风力造成的摆动会越来越大，尤其是远离中心蕊筒的建筑外缘。相比於等同高度的办公楼，住宅建筑物由於电梯数量较少，因此其中心蕊筒体积也相对较小。这也就意味著，其中心蕊筒常常不能為建筑物提供足够的横向刚度和抗扭刚度来控制风力所引起的摆动。

凯达环球有限公司提出以连续剪力墙来充当中心蕊筒的“外伸加固墙”，与安诚工程顾问有限公司提出的减震缓冲装置相结合，卓有成效地减少了风力所引起的摆动。

这个方案提出构建一个最大周长、贯穿全楼的钢筋混凝土中心蕊筒，以此增强楼体的横向刚度和抗扭刚度。蕊筒墙底部的厚度為600毫米，上层则為400毫米，都採用了传统的滑模技术建造而成。此外，中心蕊筒还将通过厚度為400毫米、横跨整座建筑的外挑墙体加以扩展。这些墙体的长度也将随楼体的旋转而改变。外挑墙体採用传统的钢筋混凝土技术，结合后张钢筋与中心蕊筒相连。此技术容许中心蕊筒和外挑墙体在锁定前能够有不规则的移动。各楼层也採用了后张钢筋，这样可以提早拆除模板，进而也缩短了施工期。

为确保高层沙地建筑的稳固性，设计中采用了2.5米厚的防沉降桩筏基础，配有直径1.2米的桩柱，将那些桩柱插入沙地和地平面以下约15米处的低密度岩层之中。BOULEVARDPLAZA势恢宏的三权广场大道街宽250米，长8千米，总面积达200万平方米，相当于一个中型机场那么大，可以在上面修建280个足球场。可以说，它是目前世界上前所未有的“宽街”。在三权广场，游人看不到任何古迹，但丰姿多彩的现代派建筑物令人惊叹不已，这些建筑设计构思大胆、线条优美、轻盈飘逸，其中有的还含有一定的寓意。两层楼高的总统府前的一尊两人持矛并肩而立的首都开拓者铜像，象征着巴西人民团结一心捍卫祖国。三权广场代表国家三种权力，称为巴西的神经中枢。可给人留下深刻印象。议会大厦由两座并列的28层大楼组成巴西.巴西利亚BOULEVARDPLAZA阿联酋.迪拜无限塔INFINITYTOWER2009年落成72层330m

无限塔在上升的过程中将旋转90度，同时与它的基础保持垂直状态。这座摩天楼将使它的居民饱览海滨风光，同时不会破坏邻近的建筑物的视线。

这座高度為995英尺的摩天楼将包含456个居住单位──从工作室到有全地面(full-floor)的楼顶房屋。它将包括底层购物中心、会议中心、休闲室、儿童保育中心、医疗中心、锻炼设施和一个户外水塘。

这座摩天楼的主要构件，将是现场浇注的高强度钢筋混凝土柱，每一层楼扭转一度，以创造与众不同的外形。这座摩天楼的建筑师兼设计合伙人罗斯•怀默(美国建筑师协会会员)说，尽管这座建筑物的形状是对它的场地作出的回应，但它的铰接表面(articulatedsurface)是对气候的回应，使这座建筑成為“自然力相互影响”的一种派生物。

阿联酋.迪拜跳舞塔DANCINGTOWER（WATERRONTRESIDENCE）扎哈－哈蒂地的“跳舞的塔”建立在迪拜商业海湾发展区域内。该设计方案由三幢从地面弯曲上升的建筑组成。这三幢建筑相互纠缠一起，创造出一种流动的活泼的形式。跳舞塔是一个文化中心的设计方案，面向整个阿联酋提供服务，由nova工作室设计。它的整个空间就像一个商场，与众不同的是在这里消费的是文化而不是商品。它的形式由特定的运算规则和程序脚本生成，创造出一种密集结构的空间。中国·天津天津中钢国际广场2014年落成地上88层、地下3层

358m中钢国际广场项目总建筑面积35万平方米，其中主塔楼88层，高358米，以六边形“中国窗”作为主题元素，蜂巢似的建筑外形造型新颖独特。该项目集酒店、写字楼、会展、酒店式公寓及高端商业于一体。它们由两栋大楼组成：一栋是358米高的办公大楼，另一个是较小一点的88米的酒店大楼。

中国·天津天津中钢国际广场2014年落成地上88层、地下3层

358m两栋大楼的形状非常简单，都是圆条状的盒子。外墙是由一种在中国建筑中的传统元素构成，即五种不同尺寸的六边形窗户。这些窗户在建筑中以不规则的，自然的形式排列，就像细胞繁殖一样。从不同的角度看大楼时，效果都不一样，这就给大楼带来生命力。这两座高楼矗立在一座绿色的山上，这座山起到大楼裙楼（podium）的作用，进一步地与滨海新区其他生硬的建筑形成对比。这个峰巢一样的外观同样也是支撑大楼的元素：外表就是结构。这样内部结构就没有任何的必要了，整个大楼能够更自由地使用。为了实现与众不同，这项大胆的设计将挑战普通结构技术，实现力学与美学的完美结合。这种蜂巢设计还可以让大楼的能量得到高效利用。尽管这种设计乍看起来显得毫无规律，但是它事实上是为了充分利用阳光和风。通过绘制大楼里不同的空气流通路线和阳光照射路径，设计师们相应地装上窗户，以减少冬天热量的流失和降低夏天热量的聚集。智能化领先写字楼案例世界特色写字楼经典案例：中国.上海金茂大厦金茂大厦是融办公、商务、宾馆等多功能为一体的智能化高档楼宇，现已成为上海的一座地标，是集现代化办公楼、五星级酒店、会展中心、娱乐、商场等设施于一体，融汇中国塔型风格与西方建筑技术的多功能型摩天大楼。金茂大厦共有79台电梯，观光高速电梯一次可乘35人，速度为每秒9.1米，由下到上只要45秒。可以保证12级大风不倒，同时能抗7级地震。1998年落成地下3层地上88层420.5m建筑造价50亿

第3-50层——为可容纳10000多人同时办公的、宽敞明亮的无柱空间；第51-52层——为机电设备层；第53-87层——为世界上最高的超五星级金茂凯悦大酒店；第88层——距地面340.1米的第88层为国内第二高的观光层（仅次于环球金融中心），可容纳1000多名游客，两部速度为9.1米/秒的高速电梯用45秒将观光宾客从地下室1层直接送达观光层，环顾四周，极目眺望，上海新貌尽收眼底。

大堂内的办公区专用候梯厅造型独特，犹如金碧辉煌的古埃及金字塔。专为办公设置的五组26台高速电梯采用独特的玻璃轿厢，玻璃门厅，宽敞明亮，可迅速而又舒适地把客人送达各办公楼层而又不必中转。每十层5－6部电梯的配置可保证客人在上下班高峰时，候梯时间不超过45秒，给人以便捷的交通。第53-87层为世界上最高的超五星级金茂凯悦大酒店，其中第56层至塔顶层的核心内是一个直径27米、阳光可透过玻璃折射进来的净空高达142米的“空中中庭”环绕中庭四周的是大小不等、风格各异的555间客房和各式中西餐厅等；第86层为企业家俱乐部；第87层为空中餐厅。智能商务办公办公区的电梯还有一个创新的“空中对接”自救功能，一旦在半途发生故障，远程控制系统GRT将指令相邻的电梯迅速依旁停靠，电梯轿厢的侧门将自动打开，使客人迅速脱离困境。办公区的统长采光窗宽敞明亮，自然采光达到最佳状态。照明嵌装式灯罩，1.5米×1.5米均匀布置，光照均匀，光线柔和，照度达450-500LUX，对电脑荧光屏无反光，不刺眼，有利于电脑时代眼保健。金茂大厦办公区的空调选用世界先进的低温送风的变风量机组，新风量.5升/秒/人，每层办公区还设有24只手动温控器,可使室温在19℃-29℃范围内任意调节。在空调系统的末端设有消音设备，为客人提供安静的办公环境。金茂大厦的空调设计已获美国“供暖、制冷及空气调节工程师协会”优秀设计奖。金茂大厦办公区在塔楼的3－50层，建筑面积为122,871平方米，均为无柱大空间，层高4米，净高达2.7米，租户可根据自身的需要任意进行分隔和布置。每层办公区还设有茶水间，24小时免费提供经砂过滤器、活性炭过滤器、紫外光消毒三级过滤的饮用水和开水，免费为客人提供清洁卫生的饮用水。中国.上海金茂大厦中国.上海久事大厦2001年落成高168m40层，4m/层由久事大厦公司投资开发的上海久事大厦耸立于举世闻名的外滩金融街。久事大厦建筑面积为68080平方米，总高168米，由主楼和辅楼两部分组成，主楼为智能纯办公楼，面积50300平方米，地上40层、层高4米。6层的辅楼具商业、餐饮等多种功能，面积9290米，地下3层，可停泊车250辆。

大厦由著名的NomanForster设计，全通透玻璃幕布墙。在15－17层26－28层36－40层设净高12－20m三座空中花园。大厦高效智能光缆到层，设有四颗卫星电视接收装置。三角形的玻璃通风系统使日光能够最大限度地透射到内部空间，无需在建筑物内部结构中另外设计专门的太阳能采集系统。久事大厦也是上海第一座应用这种设计技术的大楼。整个大楼楼层平台设计从三个位置向内形成错落的层叠结构，创造了理想的会议空间，并为大楼正面增添了不少生气。大厦的顶部是一个六层高的玻璃结构的冬季花园，而不是像传统大楼的设计中常常把顶端用作维护和服务场所。生态环保（低碳）写字楼案例世界特色写字楼经典案例：德国.法兰克福德意志商业银行总部1997年落成56层260m能源利用:建筑管理中控系统（BMSControl）在法兰克福商业银行总部大厦中得到了应用，但这次福斯特并非追求将高新技术设备充分暴露，而是利用它们来创造更节能，更舒适的建筑空间。大厦的室内感光感温系统全部采用自动化，具体到每个办公室均由一个中心调控系统控制，室内的光照，温度，通风等均通过自动感应器得到相应的调整，以确保办公空间适当的光照和空气质量；材料选择:室内环境品质:除了贯通的中庭和内花园的设计外，建筑外皮双层设计手法同样增加了该高层建筑的绿色性，外层是固定的单层玻璃，而内层是可调节的双层Low-E中空玻璃，两层之间是165毫米厚的中空部分，室外的新鲜空气可进入到此空间，当内层可调节玻璃窗打开时，室内不新鲜的空气也进入到这一中空部分，完成空气交换。在中空部分还附设了可通过室内调节角度的百页窗帘，炎热季节通过它可以阻挡阳光的直射，寒冷季节又可以反射更多的阳光到室内。这个三角形高塔是世界第一座生态建筑，也是全球最高的生态建筑，同时还是目前欧洲最高的一栋超高层办公楼！英国.伦敦瑞士再保险塔生态螺旋低碳代表

2004年10月落成高179.8m40层