城市总部基地案例研究样本

都市总部基地案例研究

案例01上海虹桥绿谷广场1.背景简介：上海虹桥绿谷广场是虹桥商务区核心区一期首发项目之一。上海虹桥商务区：基本概况：上海虹桥商务区位于上海西部，面积约86平方公里，其中主功能区面积26.3平方公里，核心区面积4.7平方公里。功能定位：上海虹桥商务区将形成以总部经济、贸易机构、经济组织、商务办公为主体业态，会议、会展为功能业态，酒店、商业、零售、文化娱乐为配套业态产业格局。目的定位：上海虹桥商务区依托虹综合交通枢纽，建成上海当代服务业集聚区，上海国际贸易中心建设新平台，面向国内外公司总部和贸易机构汇集地，是服务长三角地区，服务长江流域，服务全国高品位商务中心。2.基本概况2.1开发理念：“绿色总部街区“，通过对产业、空间、就业及居住构造调节综合考虑，对环保性可持续开发、对智能科技前瞻性应用支持等各项手段，构建总部经济与当代服务业二元集聚国际贸易中心平台。2.2区位：上海市虹桥商务核心区去腹地，依托虹桥交通枢纽区域整体发展优势，地处虹桥商务区南端入口门户，凸显区位和交通优势。2.2基地规模：东至申贵路，西至申滨路，北至甬虹路，南至建虹路高架，由申长路从中穿过度为东西两个街区。项目总规划用地面积约9公顷，建筑面积逾50万平方米。2.3建设动态：在建2.4开发主体：上海众合地产开发有限公司2.5区域交通：建虹路高架、杨虹路高架；铁路上海虹桥站；上海虹桥国际机场；构成三位一体对外交通网络。3功能定位：以总部办公物业为主，结合豪华星级酒店、公寓式酒店、公司会所、峡谷商业广场、休闲娱乐中心、国际精品MALL等各项都市功能大型综合体。4功能分区：以申长路分为东西两个街区。东区为绿色总部街区，西区为环球风尚街区。东区绿色总部街区以完毕全面构造封顶，地上面积约为15万平方米，地下面积约13万平方米，由7栋写字楼环绕两个峡谷商业广场构成。4.1绿色总部街区：总占地面积4.31公顷，建筑面积248965公顷。由6个高规格写字楼，环绕两个峡谷商业广场构成。4.2

环球风尚街区：该街区以总部型写字楼、SOHO型写字楼、五星豪华酒店、四星酒店、国际精品MALL等各种功能打造一站式高品质商旅会务平台。5设计特色：5.1街区布局：虹桥绿谷采用街区围合式布局手法，形成都市街道+庭院社区双界面设计。外部都市界面宏伟、简洁、快捷与内部社区界面精致、丰富、舒缓形成强烈反差。5.2生态技术自然通风、区域雨水回收运用、立体绿化技术，室外透水地面、自然通风、自然采光5.3绿色建筑：虹桥绿谷总部街区所有建筑都达到绿色建筑评价标记二星认证，其中至少50%建筑达到绿色建筑建筑评价标记三星认证。

案例02南桥中小公司总部基地地背景简介上海市南桥中小公司总部商务区，是于3月，经上海市经济委员会以沪经服【91】号文《上海市经委关于推动我市20个当代服务业集聚区建设告知》命名成立上海市二十个当代服务业集聚区之一，同步也是上海市唯一以“中小公司总部经济”命名集聚区。2.基本概况：2.1区位：上海市奉贤区南桥新城核心，距上海市区35.4公里，虹桥机场33.5公里，浦东机场38.9公里。2.2规模：规划面积143公顷，规划建筑面积约256万平方米。其中商业和商务面积172.58万平方米，住宅83.47万平方米。2.3建设动态：在建项目2.3开发主体：南桥新城公司2.4区域交通:商务区西侧紧邻S4高速与浙江及东南沿海都市实现迅速对接：南界为绕城高速A30，可迅速到达深水港区和浦东国际机场，同步尚有与商务区对接轨道交通五号线延伸段。2.5发展时序：第一种阶段（—），是提高规划、完善配套和重点打造商业居住板块阶段，重点建设商务区一期用地；第二个阶段（—），是完善功能，丰富业态和总部经济初现成效阶段，重点打造商务区二期与三期用地；第三个阶段（—），是提高功能，引领示范，总部商务区真正成为中小公司总部落户发展孵化器和助推器阶段，并使之成为奉贤经济新增长极。3功能定位“打造南上海产业新高地、都市新功能CBD”集中建设高品质、当代化商业楼宇、酒店和综合商业设施，以形成公司总部商务特色鲜明、专业生产服务功能突出、商务旅游休闲集中当代服务业集聚区。4.功能分区：分为四大区域，涉及总部办公区、商务配套区、商业休闲区和生活居住区。5.招商定位：重点吸引长三角特别是其南翼中小公司总部、新兴服务业、生产性服务业以及上下游产业关联公司有关机构入驻。5.1引进与奉贤“6＋8”新兴产业和重点发展产业有关联公司地区总部；5.2引进公司运营管理中心、研发中心、数据运作中心、资金结算中心、营销中心、采购中心等入驻；5.3引进高附加值、高智力密集型、具备自主知识产群文化创意型中小公司入驻；5.4引进各类国际国内贸易商、批发商；5.5引进法律、会计、银行、税务、培训等专业中介服务机构。6.项目建设：商务区中央绿化带、卓越世纪中心、中企联合大厦、百联南桥购物中心、绿地望海新都，银河丽湾……6.1

商务区中央绿化带商务区中央绿带即“两路一带”，位于新城区域11单元，东西长1.2公里，宽100米，建成后，将成为商务区内生态、通透、开阔、完整生态景观与视觉空间。6.2卓越世纪中心卓越世纪中心将来将建设成为造就上海ARTDECO风情商业街为主基调，涉及有LOFT-SOHO办公、商务写字楼、酒店、住宅、商业等集于一体综合体项目。6.3中企联合大厦以服务长三角中小公司为目的，打造一种融合公司办公、会务、研发、征询、会展、商贸等需求大型标志性商务综合体项目。6.4百联南桥购物中心百联南桥购物中心有全方位业态充盈，引进了世纪联华、上影集团高品位品牌海上国际影城、新华书店、第一食品、星巴克、KFC、避风塘等国际、国内知名品牌入驻。百联南桥购物中心一期与二期全面融会贯通，形成了一种近15万平方米超大型购物中心，也拥有当前上海最大、超过10万平方米地下停车场，可同步停放3500辆机动车。6.5银河丽湾银河丽湾坐落于南桥新城板块，将成为南上海居住生活新坐标。银河丽湾将打导致南上海区域内一流生活名宅，这不但仅是一种生活理念表达，更重要是其拥有天生名宅基因和开发商超前造城理念。都市综合体对于居住者是一种生活方式革命。银河丽湾立足于南桥新城打造30万平方米都市综合体，生活在都市核心，10分钟生活圈内携诸多高档资源，除了天然水资源、绿资源，商业、教诲、交通等配套资源是都市繁华主线保障。

案例03长三角中小公司总部基地1项目概况

长三角中小公司上海总部基地位于宝山都市工业园区内，北为市台路，南为城银路，东为真陈路，西为园康路。距离规划中轨道交通7号线2.5公里左右。临近A20外环线。项目由上海绿地宝山置业有限公司开发建设，项目集商业、商务办公及住宅与一体，占地约214亩（约14ha）。总投资13.5亿元，总建筑面积约44.86万平方米（扣除地下室某些面积和不计入容积率面积，为35.72万平方米），总容积率2.5，建筑密度30.65%，绿化率40.1%，集中绿地率15%，机动车停车2186个。2开发思路整个项目共分三期，一期为住宅，总建筑面积11.39万平方米，二期以办公楼为主，总建筑面积22.91万平方米，三期以商业为主，总建筑面积10.56万平方米。其中二期办公定位和冠名为“长三角中小公司上海总部基地”，吸引周边中小公司进驻，对于宝山区招商引资和提高宝山区都市工业管理园区整体功能和形象起到了较大推动作用。而此后一期住宅和三期商业建成，又为办公提供了较好配套环境，其中10万平方米沿真陈路商业，是集各种商业功能为一体商业组团，形成餐饮、超市、娱乐、购物等构成商业广场，极大带动了真陈路周边商业繁华。宝山区都市工业园区是距上海市市中心近来市级工业园区，依照宝山区政府规定，已经从本来纯工业园区向当代服务业和先进制造业转型，而绿地宝山真陈路项目作为园区功能转化过程中第一块成规模综合性住宅、办公、商业地产项目，必将对园区发展起到一种龙头带动作用。因而在项目总体规划设计方面，也是精心构思，她是以“人文关怀”为设计主线，吸取了当代先进都市设计理念，秉持以人为本设计原则，力图打造出一种具备强烈社区感，并易于形成良好人际交往都市空间。3空间特色在空间构成模式上根据“马赛克”都市设计模式，采用小组团、大社区都市空间模式，以格网都市规划手法，将总体35万平方米社区别割成配套公寓、SOHU办公、LOFT办公、配套餐饮、总部商业等各种大小不等功能区块，一条至东向西中央景观带贯穿其中，将不同组团连成一种整体。4产业定位

商业、商务办公、住宅综合性大型社区。住宅客户：为园区配套小面积公寓式住宅，新上海人，个体投资者办公客户：进驻上海小公司及办事处，年轻创业者，创意型产业，外包服务业，长三角中心小公司基地，中小型公司家总部商业客户：为园区配套服务性商业，中小型主题商业，零售小型超市，专业餐饮服务5开发优势5.1规划先行：宝山新城规划前景可观，受中小公司亲睐宝山区，地处上海北翼，是从来链接上海与长三角各都市重要门户，在上海发展版图中占据重要位置。在宝山“十一五”规划期间，宝山新城将建设成为与上海国际化大都市相适应、具备辅城功能当代化滨江新区；形成世界级精品钢及其延伸业基地、上海北部物流服务基地、上海国际航运中心重要构成某些、当代生产性服务业集聚区和环境优美、适当居住、商务当代化园区。如今宝山，一改人们印象中陈旧面貌，历经短短数年发展，交通、市政和商业配套日趋改进，早已让宝山挣脱了“偏远地段”影子，人气渐旺，处处透出新城气质，成为近年来众多公司落户于此重要因素。5.2市场需求大：本地及长三角公司甚多，商务楼市场需求巨大在新城规划中，宝山当代化工业园区规划同样吸引了大批公司落户。工业园提供各种优惠政策以扶植公司迅速发展，在税收、人才、注册以及管理费用等多方面给与优惠和奖励，各类台商、本地及外地公司纷纷选取入驻宝山。此外，宝山近年来大力推动精品钢延伸业、国际物流业、造船港机业、都市和楼宇经济发展，吸引更多资金流，更多消费群，成为上海经济重地之一，宝山也由此成为长三角公司入主上海跳板，但愿借此可以更便捷接驳国际。工业园区后续开发吸引公司落户，加之外地公司纷纷借助宝山入驻上海，都会产生巨大商务楼需求，正是有此前瞻眼光，长三角中小公司总部基地落户选取宝山绿地领海。5.3地价优势：折后均价低至4500元/m2起,高性价比突显LOFT公元优势上海市中心成熟商圈商务楼“天价”，成为外地中小公司入驻上海“高门槛”。宝山相对经济商务成本，将成为吸引周边及长三角公司入驻上海重要因素。以绿地领海LOFT公元170m2办公户型为例，每平米均价9000元不到，同步还拥有5.4米层高，购买后可以隔断为两层，实际折算下来，每平米单价不到4500元，将来尚有不小升值空间。可以预见，越来越多外地中小公司将由于合算商务成本而入驻绿地领海。5.4交通优势：双轨道+3条城际高速，35分钟接驳中山公园，交通优势明显领海地处宝山真陈路丰翔路，位于嘉定、宝山、普陀三区辐射黄金交汇点，属宝山都市新城，在新城规划中受益颇丰，是极具发展前景重要区块。领海交通相称便利，距外环（A20）丰翔路出口仅1公里，在一路顺畅状况下，自驾车约35分钟即可直达中山公园及人民广场；A20、沪嘉高速、沪宁高速三条接驳上海与外地重要交通路线，通达上海与长三角各都市。此外，轨交7、11号线也可辐射到楼盘，7号线更是轻松链接长寿路、静安寺、淮海路、徐家汇等各种知名商圈，无疑将再次增添领海交通优势。5.5景观优势：优享2.5万平米生态景观，都市氧吧呼之欲出LOFT公元优享领海2.5万平米大面积中央景观，推窗见景，拥有完美风景视野。2.5万平米绿树植栽，如一座天然氧吧，源源不断制造出清新空气。在亲近自然之外，让办公环境更加惬意。5.6产品优势：产品类型多元，性价比高1）领海LOFT公元，为中小公司量身定制高性价比商务楼绿地领海LOFT公元项目优势众多，从户型、层高、甚至外部景观，完全符合中小公司开源节流、减少商务成本经营理念，咱们甚至可以说，LOFT公元设计理念，几乎完全是为中小公司量身定制。2）5.4米挑高，实用与趣味兼得LOFT公元5.4米挑高设计，业主可自由分割为两层使用，让业主购买办公楼时即可节约一半资金，大大减轻业主资金压力，两层空间一层价钱，有效减少公司商务成本。5.4米挑高不但增长将近一倍使用面积，还让办公空间产生“楼中有楼”使用趣味性，让员工在工作时多余一份享有，同步体现公司人性化经营理念。3）12米罕会面宽，双入户门、双阳台，套内空间可一分为二12米罕会面宽，采光通透，办公时自然享有惬意心情，更有效提高工作效率。双门入户+双阳台使用方式灵活多变。一套办公空间既可一家入驻，也可隔开分属两个不同公司。自用一套再租赁一套，轻松解决中小公司办公需求。4）户型面积70-170平米不等，适合各类规模公司绿地领海LOFT公元，户型面积从70到170平米不等，原则层面积更能扩展到1000平米，让各类中小公司都能轻松找到适合自身规模商务空间：无论是年轻人创业开办自己工作室，还是具备一定规模中型公司，从数位员工到数十、甚至数百位员工公司，都是称心商务不二选取。案例04中关村西区1背景中关村西区是海淀区重点建设高品位商务功能区。按照《中共北京市委北京市人民政府关于增进首都金融业发展意见》，中关村西区被赋予了建设新兴科技金融功能区职能。2区位中关村西区位于海淀区核心地带，周边是北京高校集中区，是中关村科技园区核心区域。其东临中关村大街，西接苏州街，北起北四环路，南至海淀南路。规划占地面积为94.6公顷，总建筑面积340万平米。西区核心区（如下简称“小西区”）为北四环、中关村大街、丹棱街、彩和坊路围合中心区域，建筑面积约150万平米。3项目概况海淀区政府发布了《关于加快推动中关村西区业态调节告示》，调节和优化中关村西区业态空间布局，提高产学研协同创新优势，加速创新成果转化和产业化。中关村西区业态调节重点内容，分为勉励类、限制类和裁减类。其中重要勉励创新要素类、科技金融类、科技公司总部和研发中心类、高技术服务业类和文化创意产业类公司进驻西区发展。同步，限制并逐渐裁减电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展。位于中关村西区三大电子卖场海龙、鼎好、e世界积极行动，给“勉励类”业态置换空间。，“腾笼换凤”效果显而易见。中关村西区勉励发展高科技产业得到提高，批发和零售业明显下降。数据显示，中关村西区单位总数7703家，其中法人单位5268家，批发零售业占66%。究竟，西区单位总数比增长8.02%，而批发零售业反而下降31.13%，产业构造优化和发展环境得到有效提高。落户中关村西区大型科技研发类公司有100多家。以中华人民共和国技术交易大厦、首都科技中介大厦、中关村金融大厦、中关村PE大厦等楼宇为载体，中关村西区已经汇集了120家科技中介机构和243家金融机构。近来三年，在中关村西区新增3000余家单位中，93%是高技术服务业、文化创意产业、科技金融业等勉励发展业态，而高新技术公司营业收入在西区占比，正以年均提高15个百分点速度向前发展。

案例05北京总部基地ABP1、项目概述位于北京西南四环丰台区中关村丰台园二期基地内。总占地面积：65公顷总建筑面积：130万平方米总体绿化率50%，容积率1.59每栋面积1200～6000平米总部楼500余座独体独栋、独立产权、独立冠名建设周期：3～5年总投资额：约45亿人民币2、配套设施总面积约40000平方米五星级酒店面积约12.5万平方米商业配套设施共千余套每套面积约30-50平方米总部小公寓几十个面积200至500平方米风味餐厅健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等3、总部基地总部楼楼体间灵活连接，可衍生出适应不同公司总部发展需求组合形式。A：12层商务楼，二楼座组合原则层高3.4米，建筑高度46.4米。单体建筑面积5960平米。B：二楼座组合或三楼座组合原则层高3.4米，建筑高度39.6米。单体建筑面积为：10层--2860平米；11层--3150平米；12层--3445平米。B建筑形式C建筑形式C：二楼座或三楼座组合原则层高3.4米，建筑高度26米。单体建筑面积为：6层--1620平米；7层--1910平米；8层--2190平米。D：6层商务楼，四楼座组合原则层高3.4米，建筑高度26米。单体建筑面积为：1190平米或1250平米。D建筑形式E建筑形式E：6层、7层、8层商务楼，四楼座组合原则层高3.4米，建筑高度26米。单体建筑面积：6层--1625平米；7层--1900平米；8层--2210平米。

案例06于家堡1区位于家堡位于天津市塘沽区海河北岸，东西南三面临海河，北到新港路。2项目概况于家堡金融区其功能定位为服务于滨海新区乃至环渤海和东北亚地区，以金融创新型金融服务业为主导，以当代商务服务业为基本，以高品位商务商业、高品位征询服务、高品位文化教诲、高品位居住为特色滨水型、综合性当代服务业地区。于家堡地区规划面积为3.55km2，总体建设分为三期，在15～内建成。于家堡规划用地概况占地面积3.55km2地块面积142.7hm240%公共绿化空间102.7hm229%道路面积109.6hm231%总绿化空