安徽武昌湖生态旅游风景区项目可行性研究报告样本

第一章概述1.1项目概况1.1.1项目名称安徽武昌湖生态旅游风景区项目1.1.2项目场址项目位于安徽省望江县武昌湖境内。1.1.3项目建设规模项目规划建设以武昌湖国际生态旅游度假村、白莲洲水上游乐综合服务区、新农村建设示范基地、水上在型竞技训练基地、生态湿地景观区、当代农业科技示范区、生态农业观赏采摘区、古雷池文化园、环湖公路等进行综合开发、运营。项目总投资概算为20亿元人民币，其中一期建设投资5.67亿元人民币。1.2项目建设单位概况依照望江县人民政府《关于武昌湖生态旅游文化园项目建设专项会议纪要》、《关于武昌湖生态文园项目开发用地关于问题会议纪要》、《关于武昌湖生态旅游文化园项目建设现场办公会议纪要》，该项目由安徽武昌湖旅游投资有限公司投资开发建设，公司拥有武昌湖生态文化园旅游景点开发权和旅游产业经营权，重要从事旅游文化园内景点开发、休闲度假和其她有关旅游产业经营。公司注册资本金600万元人民币，重要经营武昌湖生态文化园内景点观光旅游、住宿、餐饮等业务。公司下设三个接待中心，分别是生态旅游度假村、上湖白莲洲景点服务区、上湖叶村新新农村建设示范区。公司本着稳步迈进、开拓创新、长远发展发展思路，委托上海罗立建筑设计事务所对武昌湖生态文化园做了总体规划和各接待区修建性详细规划，规划已得到本地各级政府批准并将逐渐进行开发建设。为适应当代化公司发展需要，公司将组建一套筹划、财务、外联、调度、接待等业务紧密和谐管理团队和规章管理制度，并将与一批宾馆、酒店、景点景区进行接洽，力求建立起牢固良好协作关系，树立良好公司形象。公司法人代表-叶青，大学文化，中华人民共和国人民大学MBA毕业，安徽省第十一届人大代表，安庆市政协委员，安庆市书法协会会员。1.3编制根据和研究范畴1.3.1（1）政策根据1、《中华人民共和国旅游业“十五”筹划与远景目的纲要》()2、《安徽省旅游业“十五”筹划与远景目的》()3、《安庆市旅游发展总体规划》（-）4、《望江县旅游业发展总体规划》()5、望江县人民政府《关于武昌湖生态旅游文化园项目建设专项会议纪要》6、望江县人民政府《关于武昌湖生态文园项目开发用地关于问题会议纪要》7、望江县人民政府《关于武昌湖生态旅游文化园项目建设现场办公会议纪要》（2）法律根据1、国家旅游局《旅游发展规划管理办法》()2、国务院《风景名胜区管理暂行条例》(1985年)3、建设部《风景名胜区管理暂行条例实行办法》4、《中华人民共和国环保法》5、《中华人民共和国污染防治法》（3）技术原则1、《安徽武昌湖生态文化园规划方案设计》2、国标《旅游区(景点)质量级别划分与评估》(GB/T17775-)3、国标《风景名胜区规划规范》(GB/50298-1999)4、国家林业行业原则《森林公园总体设计规范》(LY/T5132-95)5、国标《旅游规划通则》(GB/T)6、项目单位提供关于资料1.3.2本可行性研究报告研究范畴如下：武昌湖旅游资源概况及评价；项目建设背景和建设必要性分析；项目旅游市场简要分析;项目近期建设重要内容和建设方案论证；环保和安全卫生办法研究；组织机构和实行筹划拟定；投资估算和资金筹措及财务评价；可行性研究结论和建议。1.4项目重要经济技术指标序号指标名称单位指标值备注1项目建设总投资万元56674.81.1建设投资万元400001.2建设期利息万元6674．81.3流动资金万元100001.4其中铺底流动资金万元30002经营收入万元15200达产年3销售税金及附加万元174.93达产年4总成本费用万元11217.53达产年5利润总额万元3807.54达产年6所得税万元951.89达产年7税后利润万元2855.65达产年8财务内部收益率(所得税前)%12.74所有投资9财务净现值（所得税前）万元17410所有投资10动态投资回收期（所得税后） 年10.8含建设期11总投资收益率%11.7达产期12项目资本金净利润率%31.7达产期13固定资产借款偿还期年12.50含建设期14盈亏平衡点%62.4%第二章武昌湖旅游资源概况及评价2.1武昌湖旅游资源概况安徽武昌湖生态文化园项目位于安徽省望江县境内，望江县为古雷池所在地，位于安徽省西南边沿，长江中下游北岸、皖鄂赣三省交界处。地处北纬30°63′-30°26′,东经116°26′-116°55′之间，幅员1360平方公里。东南与东至县和江西省彭泽县隔江相望，西依泊湖与宿松县毗邻，西北靠大、小香茗山（最高海拔489米武昌湖位于安徽省西南边沿，景区水域面积达102.5平方公里，滨临长江，水生资源丰富，湖光旖旎，胜景八处：猴潭映月、龙堪温泉、磨丫白石、渡口红莲、赤湖浴日、正堂碑碣、“双节”陵园等，其又为黄山、九华山、天柱山等风景名胜区辐射地带，优越区位条件，决定了它在安徽省旅游地区网络中占据着非常重要地位，具备良好旅游开发前景。2.2武昌湖风景区旅游资源评价（1）自然旅游资源评价武昌湖地处望江腹部，濒临长江，水域面积102.5平方公里，周边涉及8个乡镇。湖泊水生资源极为丰富，武昌鱼蟹驰名中外，仅鱼类达91种（属），是重要水产品基地，水草覆盖面达90%，；菱、藕、茭白、芦苇等水生植物，芦苇丛生，荷莲密布，生物量达1600克/平方米，盛产莲子、芡实，已批准为国家A级绿色食品和无公害农产品基地，武昌湖有三绝：武昌湖、野生甲鱼、银鱼。盛产名特优水产有银鱼、鳊、鲫、鲤、青、鲢等鱼类和螃、虾鳖等。特别是“武昌湖”牌清水大闸蟹获绿色食品认证，被评为中华人民共和国十大名蟹，远销京沪杭，出口港澳台。武昌湖是长江北岸湿地保护区，是南北候鸟迁徙重要通道，这里栖息着国家重点保护白鹤、白头鹤、白枕鹤，尚有国际濒危物种东方白鹤以及黑鹤、鸿雁、头雁等各种候鸟，这些都是长江中下游内陆湖泊特有景观。1996年，武昌湖被省政府批准为长江中下游湿地保护区。湖泊自然分截成上下湖，上湖波光粼粼，舟影绰绰，白鸥点点；下湖芦苇丛生，莲布雁鸭成群。湖岸或岗峦起伏，或平川沃野，或远山隐现，气势非凡，这里既蕴含古雷池钏灵毓秀，又兼蓄古雷池淳淳风情；天高气爽，登楼远眺，“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”诗情画意令人叫绝。（2）人文旅游资源评价望江历史悠久,历史文化积淀深厚，拥有众多遗迹、寨址、墓葬群、古建筑等。特别是是雷池，曾经是“南则积山万状，争气负高”；“东则砥原远隰，亡端靡际”；“北则陂池潜演，湖脉通连”；“西则回江永指，长波天合”，成语“不越雷池一步”即源于此。武昌湖周边遍及了大量历史古迹，汪洋遗迹、南庙遗迹、汪家山遗迹、戴家墩遗迹、枫岭庵遗迹、狮子林遗迹等，特别是武昌湖畔黄家堰遗迹，出土文物丰富，且多为罕世之珍，对研究长江中下游地区文化具备极其重要价值，现已列为省级重点文物保护单位，优美自然景观与它深厚历史文化遗迹融为一体,显示了无穷魅力。以古雷池为代表人文景观突出，生活在武昌湖一带历代先贤创造了灿烂夺目文化，留下了许多文化品位积高名胜古迹。雷池文化历史悠久，人文底蕴深厚，蕴涵着巨大文化拓展空间，具备永恒魅力，是其他地方无法取代。现已列为省级重点文物保护单位。2.3当前存在重要问题及对策武昌湖具备独特生态文化旅游资源，但因种种因素，在文化园开发建设方面存在某些问题，重要体当前：一是文化园内旅游景点之间缺少迅速便捷交通通道；二是区域内基本设施建设滞后；三是区域内旅游服务内容比较单调，缺少应有吸引力；四是受经济实力限制，对武昌湖文化旅游资源投资力度局限性，融资渠道狭窄。为进一步增进武昌湖文化旅游资源开发和建设，发挥自然、人文资源优势，政府及关于部门要积极采用对策：一是要进一步宣传和推介武昌湖旅游资源，推动望江文化旅游产业发展动力和基本；二是要总体规划，分期逐渐开发，带动周边乡镇农民增长收入；三是要保护好和开发这片水域，必须要从源头抓起，彻底贯彻每一步细节工作。第三章项目背景和建设必要性3.1项目背景进入新世纪，国内国民经济近年来保持了持续高速增长发展态势，随着经济发展，人们物质文化生活水平有了较大幅度提高。旅游业有了很大发展，成为国民经济中一种新增长点，在产业构造调节，大力发展第三产业方面发挥了积极作用。党“十六”大提出了全面建设小康社会伟大目的，使国内更进一步加入世界经济一体化进程，又带来了新一轮经济增长周期，人民生活将更加富裕，对精神文化生活又提出了新规定，大多数人具备外出旅游强烈愿望，近年来经历几种“黄金周”成为人们外出旅游、休闲度假最佳时期，也是国内旅游业迅速发展实践证明。发达国家经验证明，当人均收入达到1000美元后，旅游大众化、普遍化便开始迅猛发展。可以预测，国内旅游业将以过去从来未有过速度和规模迅速发展。全国各地也逐渐加大了对旅游业和旅游基本设施建设投入，努力改进服务环境，以迎接国内大众旅游时代到来。近几年来，望江县委、县政府紧紧抓住省政府加快皖西南旅游资源开发大好机遇，全面启动了该县旅游开发工作，尽最大努力发挥各个旅游景区自然、历史、禅宗、人文景观优势，加快景点开发和配套设施建设，使每年到望江县旅游和休闲度假游人有较大幅度增长，旅游收入已成为望江县一种新经济增长点，知名度逐渐提高。为全面贯彻贯彻安徽省861行动筹划和中共安庆市委、市政府追赶式迈进、跨越式发展战略，安徽武昌湖生态旅游投资有限公司，以适应旅游经济发展。3.2项目建设必要性3.2.1是旅游业当前被誉为“朝阳产业”，其明显特点是投资收益较大消耗能源较少，运用“风景创收”、“古迹创收”、“服务创收”，已成为并将继续成为国民经济新增长点，当前世界各国都在努力提高本国旅游业，使旅游业为国民经济建设和发展做出贡献。安徽省委、省政府从我省发展大局出发，制定了“861”行动筹划，“861”行动筹划明确拟定了把旅游业作业八大产业之一，而“安徽省武昌湖生态文化园项目”是安徽省“861”筹划重点开发项目，通过加强旅游基本设施建设，提高旅游服务水平，以增进安徽经济发展。近年来，安庆市努力扶持旅游公司走品牌化、集团化发展之路，适时地将旅游与市政建设、新农村建设相结合。为顺应旅游发展新形势，及时提出了从“游山玩水”型老式旅游，向娱乐性、体验性和休闲度假等为一体当代旅游转变发展思路，跳出旅游就是建设景区误区，立足旅游目地建设，“安徽武昌湖生态文化园项目”依托于武昌湖优越自然环境，建立成高原则旅游生态度假村，对提高安庆旅游业水平，增进安庆旅游业发展具备重要作用。3.2.2望江县一面附山，三面临水，在全国处在“承东启西”地位，长江过境流程65公里，沿线建有港口、码头10余处，华阳港为全国最大支农港口之一；国家级重点工程华阳过船闸建成，实现了江河联运；206、105国道、安(庆)九(江)公路、沪蓉高速公路接线工程等已初步形成四通八达交通网络；安庆民航机场1小时内便可到达，加上即将建设山东东营至香港高速公路等，初步形成了望江水陆空一体化当代化立体交通网络。武昌湖旅游区位于望江腹部，通往各地交通均较为便利。项目建设将进一步改进本地道路交通状况，也有助于武昌湖水产湖宣传与销售；另一方面可以提高景区旅游资源综合运用水平。由于旅游业是劳动密集型产业，其在创造就业机会方面有着较大作用，可以增进旅游商品涉及土特产、纪念品生产及销售，发展特色旅游。再次将大大带动交通、运送、宾馆、餐饮、服务、商品零售业发展，对第三产业有着明显拉动3.2.3是旅游产品优化升级国内旅游产品当前处在第二代产品阶段。在20世纪90年代之前，国内是以观光旅游著称旅游大国，在国际旅游市场上热销产品重要是人文景观类和自然景观类旅游产品。但随着市场需求多样化倾向导引和旅游可持续发展兴起，90年代起，国内开始调节旅游产品构造，大力倡导生态旅游、休闲度假旅游等，初步建立了适应当代旅游消费需求旅游产品体系。安徽省在全国率先提出发展生态旅游，但到当前为止，总体发展水平依然不高，旅游产品仍重要以观光为主，类型单调、构造不合理。望江县虽资源丰富，但旅游业发展尚处在起步阶段。在当前旅游业发展竞争激烈状况下，后发旅游地若想占据优势地位，成为后起之秀，必要创新旅游产品。因而，《望江县旅游发展总体规划》中提出望江县应重点规划开发生态观光型、休闲度假型、体育健身型、文化娱乐型、乡村民俗型产品开发思想，并提出了“武昌湖旅游区”详细思路。以休闲度假、生态旅游功能为主武昌湖旅游区项目建设是望江县乃至安徽省旅游产品构造优化升级一种重要举措。3.2.4是项目建设单位自身发展需要安徽武昌湖旅游投资有限公司依照党中央提出科学发展观总体规定，按照加快建设资源节约型、环境和谐型社会发展思路，积极向旅游业发展。公司以为以休闲度假、生态旅游功能为主武昌湖旅游区项目建设具备良好市场前景。公司通过调研发现，江、浙、沪成为我市旅游重要客源地之一，旅游已成为我市融入长三角经济圈重要手段，通过发展旅游业，可以增进双方人流、物流、资金流、信息流融合，加快观念、机制、市场、产业等方面对接，易于接受产业梯度转移，有助于公司参加长三角地区市场竞争，进一步增强与长三角经济圈产业关联度，有助于公司成长和壮大。因而，项目建设是建设单位自身发展需要。第四章市场分析4.1国内旅游业发展概况国内旅游业已经形成了巨大产业规模。资料显示，截至底全国旅游业共拥有固定资产原值8238.20亿元，其中，旅游住宿设施6901.58亿元，占83.8%；旅行社412.25亿元，占5%；重要旅游景点和旅游公司等其她单位924.37亿元，占11.2%。全国共有各类旅游企事业单位29.38万个，其中旅游住宿设施27.61万个，旅行社11652个，重要旅游景点和旅游公司等公司6122个。全国旅游业直接从业人员612.63万人，其中，旅游住宿设施515.29万人，旅行社22.91万人，重要旅游景点和旅游公司等公司74.43万人。同步，全国旅游业间接从业人员约3060万人。改革开放以来，国内旅游业在入境旅游、国内旅游和出境旅游方面得到了全面发展，形成了吃、住、行、游、购、娱六大要素比较完整产业链，从经济总量很小产业发展成为国民经济新增长点，从单一观光旅游发展到观光、休闲、度假、商务旅游、会展旅游等全方位当代化旅游产业。国内旅游业迅速发展受益于下列重要因素：一是国内国民经济近年来保持迅速增长为旅游业发展提供了雄厚经济基本，由于经济发展使城乡居民收入不断增长，富裕了中华人民共和国人开始把旅游作为度假休闲最佳方式，假日经济屡次火爆增进了旅游业发展。二是国内融入全球经济一体化进程不断加快，加强了同世界各国人民交流，增长了更多外国居民对老式中华人民共和国文化好奇心和吸引力，特别是西方经济发达国家，增进了国际交流与合伙。三是国内具备安全稳定政治环境和社会环境，成为世界上最安全国家，成为外国居民出国旅游首选国。四是国内具备丰富自然旅游资源和人文旅游资源，拥有27处世界自然文化遗产，14处“世界生物圈保护区”，119处国家级风景名胜区，101个国家级历史文化名城，122个“中华人民共和国先进旅游都市”。五是旅游基本设施建设不断加强，景区开发水平和规模不断提高，借助名山秀水和文化性资源开发旅游产品成为国内旅游投资回报最高领域。4.2安庆市旅游业发展概况近几年来，随着安庆旅游业迅速发展，旅游业逐渐成为安庆市国民经济新型支柱产业。乘皖西南旅游工作会议之东风，安庆市依托山水文化资源，加大投入，从资源普查入手，编制发展规划，推动道路建设，摸索景区开发，扶持公司发展，加强市场监管，走出了一条迅速发展之路。当前，已初步形成了以城区为中心、天柱山旅游圈为龙头，以桐城、枞阳文化科考和宿松、望江滨江观光为两翼“孔雀东南飞”式旅游发展格局。辖内现拥有涉及5家四星级酒店在内37家高档酒店；旅行社业更是从零起步，发展到当前76家，其中1家获得组团出境旅游资格；购物、娱乐等旅游定点接待单位50余家，省级旅游定点生产公司27家。乡村旅游示范点100多家，各类旅游接待专业户近千家。旅游业，在该市已初步形成了行、住、游、食、购、娱为一体综合产业体系。改革开放30年，安庆全市已合计接待国内外游客6000多万人次，实现旅游总收入300多亿元。特别是“十五”期间，全市合计接待游客3192.64万人次，其中，海外旅游者4.26万人次，实现旅游总收入158.4亿元，年均递增21.67%。国内旅游人数、收入和旅游总收入3项指标，均位居全省第三位。4.3建设项目市场分析将武昌湖生态旅游区客源市场划分为三个级别。（1）一级市场(核心市场)将距离300公里或5小时交通时间范畴规划为一级客源市场，结合生态休闲、度假、文化旅游、会务会展市场普通特性以及市场分析成果，拟定:望江县、安庆市及其周边皖西南市场为重点，涉及宿松县、太湖县、潜山县、东至县、怀宁县、石台县、祁门县等市场。皖中、皖南市场，涉及合肥市、池州市、铜陵市、芜湖市、宣都市及其周边县市。江西、湖北周边省市县市场，涉及江西九江市及其周边县市地区如瑞昌市、湖口市、彭泽县、九江县等；湖北黄岗市、鄂州市、黄石市及其周边县市地区如黄梅县、武穴市、蕲春县、阳新县、浠水县、大冶市、下陆区等。一级市场距离望江较近，交通较为以便，是安徽省武昌湖生态文化园旅游项目稳定客源，是项目客源市场主体。（2）二级市场(开拓市场)距离500公里或10小时交通时间范畴规划为二级客源市场，拟定：以上海为中心长江三角洲地区客源市场。武汉及湖北东部相邻地区客源市场。省内其他都市观光、会议、休闲、度假旅游市场中转。合九铁路等交通线上游客中转旅游市场。天柱山游客中转旅游市场。周边旅游地游客空间互补、互济客源市场。二级市场具备较大潜力，随着开发进一步，会逐渐转变为一级市场。（3）三级市场(机会市场/边沿市场)一、二级客源市场以外地区规划为机会市场。机会市场是指流动人口及距离较远地区，重要为：以北京为中心京津唐地区旅游客源市场。以广州为中心珠江三角洲地区旅游客源市场。以西安为中心中西部地区旅游客源市场。全国范畴内生态休闲、生态度假、生态文化旅游市场。机会客源市场规模小，波动大，但有一定发展潜力。第五章建设条件5.1自然地理条件望江县位于安徽省西南边沿，长江中下游北岸。地处北纬30°63′~30°26′，东经116°26′~116°55′之间,幅员1360平方公里。东南与东至县和江西省彭泽县隔江相望，西依泊湖与宿松县毗邻，西北靠大、小香茗山与太湖接壤，东北邻皖水与怀宁县交界。地形：一面负山，三面临水，素有“水乡泽国”之称；地势由西北向东南缓斜、大体呈现丘陵──岗地──平原阶梯状分布；气候：属亚热带季风气候区。季风明显，四季分明，气候温和、雨量充沛。年平均气温16.5℃，无霜期252天，是全省热量资源最丰富县份之一。年均降水量1300毫米5.2交通条件望江承东启西，连南通北，是长三角和珠三角地区经济对接交汇地，是东部沿海到内地产业转移必经之地，其陆路高速铁路交通与水上运送互融互通，以及若干年后拥有长江大桥和黄金水道两大优质资源优势，预示着望江潜在交通区位，将是全国为数不多同步兼有良好水陆交通条件县份。公路：206国道、105国道、安九公路、沪蓉高速公路构成了望江沟通内外主干公路交通网络。规划中济广高速公路从望江县城东侧穿过，在县经济开发区和安九公路设立出入口，并在华阳建设望江长江公路大桥。水路：长江过境流程65公里，华阳港是长江黄金水道上最大支农港口，常年可停泊5000吨级江海轮；国家级重点工程华阳过船闸沟通了江河联运，是安徽、湖北两省五县市水上交通枢纽。铁路：沿江铁路香隅站距望江长江大桥仅10余公里。望江距安庆、九江火车站均一小时车程。民航：依托周边安庆、合肥、南昌、武汉、九江等都市机场可直达全国各地。长江大桥：筹划在竣工。大桥建成后，将把望江交通干线与江南沿江高速、安景高速、徽杭高速、合铜黄高速实现互通，与江南沿江铁路交汇。5.3供电、供水条件依照生态园区内总装机容量和用电负荷，需配备315KVA变压器二台。重要用电范畴为生产设备用电、照明用电和综合服务系统用电。园区用电负荷为Ⅱ类负荷，电源电压级别为10KV，采用10KV高压单回路供电方式。场区无高压用电设备，低压用电设备均为380V/220V三相电源式单相电源。变压器配备高、低压开关柜和电容补偿等。经变压后电力电缆沿电缆沟道暗敷输送至各用电设备。室内外照明采用低压供电，各用电分区配备控制设施及专用接地柱和接地排，进户线处设重复接地一组。项目年用电量约325万KWh，其中照明、空调等办公生活用电约23万KWh，生产用电量约302万KWh。项目给水系统均运用都市自来水管网供水，生态园区还可将附近武昌湖水作为防火备用水源。项目用水考虑生产、生活和消防用水，生态园区规划为生产、生活、消防给水系统。给水管规格采用DN150。项目生活用水量按1200人考虑。按GBJ15-88规定计算用水量为38.4m3/d，项目生产用水按小时最大耗水量6m3/d，生产负荷按95%计，平均小时耗水量为4.5m3/h，日耗水量108m3/d。按全年工作360天计，年耗水量为5.4建设用工、用料项目建设需消耗较多砂石、水泥、钢材等。钢材、水泥、砂石等在附近县城均有定点供应，运送5.5政策环境条件望江县政府对此项目发展十分注重。今年四月，副县长张怡主持召开会议，专项研究武昌湖生态旅游文化园项目开发、建设关于问题。在《望江县旅游发展总体规划》中也提出望江县应重点规划开发生态观光型、休闲度假型、体育健身型、文化娱乐型、乡村民俗型产品开发思想，并提出了“武昌湖旅游区”详细思路。第六章建设内容和建设规模本项当前期拟规划面积约572.2亩，其中下湖规划面积约425亩（其中建筑物建设用地约117亩，园林景观、水上游乐等规划面积308亩），上湖规划面积147.2亩。重要建设内容见表6-1。表6-1主要建设内容一览表序号工程名称建设规模（㎡）投资总额(万元)备注1旅游接待中心1260013862步行商业街4300047303农家乐餐饮区6260688.64度假公寓区8700011310滩涂建造5新农村建设示范区300153301.656滩涂绿化景观带1480704442.17酒店会务区110001430占地面积14000㎡8月亮岛60003009沙滩浴场、沙滩排球场1300052010水上竞技中心300水上建造11水上游乐园420020012镜湖码头300水上建造13芦苇迷宫300水上建造14武昌湖生态文化研究所200占地面积0㎡15停车场80拟建两处，每处1000㎡16水上会议中心500水上建造17安庆市垂钓协会30018道路设施40019湿地栈道200临湖建造20共计=SUM(ABOVE)30888.35第七章建设方案7.1规划根据及设计规范《安徽省武昌湖生态文化园规划设计方案》《望江县旅游发展总体规划》（）《安徽省旅游业“十五”筹划与远景目的》()《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）《建筑给水排水设计规范》（GBJ50015-）《供配电系统设计规范》（GB50052-95）《建筑物防雷设计规范》（）（GB50057-94）7.2建设方案武昌湖国际生态渡假村共分为酒店会务区、步行商业区、度假别墅区、农家餐饮区四个区域。四个区域根据与安九公路和湖面远近，运用地势和用地，分区域安排。7.2.1酒店会务区是度假村核心区域,通过气派辉宏主入口广场与安九公路相连,酒店大堂、中西餐饮、咖啡酒吧、大小会议室、多媒体远程通讯会议、KTV、康体中心、乒乓台球等娱乐配备、楼盘展示中心及高原则客房等等功能用房，都环绕着室外游泳池展开。室外游泳池为典型地中海风情，一池碧水、异国情调树木、假山流水叠水、阳伞躺椅、户外木平台等等，是功能区亦是景观环境设计元素，高层区客房和大会计室还可远眺武昌湖景。7.2步行商业区环绕步行街和步行街圆形广场展开，是望江土特产和湖鲜展示、购买、品尝处，步行街上还配有民俗表演、黄梅戏茶艺楼、民俗博物馆和各种娱乐参加设施，是度假村人流集中区域，靠安九公路，位于酒店会务区和农家餐饮区之间过渡区域。7.2度假别墅区顺应地形和弧形道路，由湖面至北部地形高处，建筑物地坪从低至高呈台地状抬高，建筑物排列以弧形柔美形式依次展开，切合临水建筑风格；接近湖岸为单栋别墅，然后依次为双拼别墅、联排别墅、度假公寓；建筑层数接近湖岸为两层，然后依次为三层、三层半、五层、六层；再加中地势，从湖面看到是从低至高错落屋顶掩映在绿树红花之中，是武昌湖旅游区靓丽一道风景线。度假别墅每套面积按照从大（260-500平米）至小（30-120平米），呈阶梯状配比。7.2.4农家餐饮区是度假村最先期开发一种区域，为高原则农家休闲餐饮、参加展示。整个度假村开发区体现高档性、先进性，规划、建筑、景观设计同步考虑，整体风格为地中海风情，主干道路面拟采用以黑色柏油路面为主，广场和景观水景穿插其中，做到步移景异，处处有景；整个度假村彩垃圾和排污进行无害化解决，设污水解决站，尽量保护湖区环境不受人为因素影响；整个度假村永久建筑和主道路网标高均在16米标高以上；码头设台阶，游船上下活动板和活动码头可依照水位调节，沿湖滩涂绿化分台级或作缓坡，保证绿化滩涂湿地延伸至湖面，滩涂绿化内人行散步道设台阶下至靠湖景观台。农家乐是以“吃农家饭、住农家屋、干农家活、享农家乐、看农家景”等体验乡村情趣、饱览田园风光、追求返朴归真特色旅游，形式新颖、功能齐全、成为都市人心灵憩息地。观光农场体验丰收喜悦尽情享有尽情享有亲自采摘时令蔬菜、瓜果新鲜感受同，体味劳动真谛，享有劳动乐趣，让身心在清新空气中尽情呼吸，在自然怀抱中回归田园。培养生态经济林业，树种可选取如杨梅、竹笋、枇杷、柑桔、桃、梨等，可供游人采摘、欣赏。开发山珍野味系列、老根药膳、客家特色三大系列精品菜，突出“土、精、特”，满足当代人追求绿色天然，滋补保健饮食消费潮流。第八章环保和消防安全8.1环保8.1.1编制根据及执行原则《中华人民共和国环保法》《中华人民共和国固体废弃物防治法》《建设项目环保管理条例》《污水综合排放原则》（GB8978-1996）《危险废物焚烧污染控制原则》（GB18484-）《大气污染物综合排放原则》（GB16297-1996）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）8.1.2项目建设地点环境现状（1）地下水环境质量现状望江县境内地下水执行《地下水环境质量原则》(GB/T14848-93)II类原则规定。本项目实行后，由于雨水无污染，可自然排放进入武昌湖。生活污水经化粪池解决后，就近达标排放。（2）空气环境质量现状依照环境监测部门对该区域进行大气现状监测成果表白，大气环境中SO2、TSP、NO2污染物浓度均符合GB3095-96《环境空气质量原则》二级原则。因而项目建设所在地环境质量良好，属于整体无污染项目建设区，空气质量状况良好。（3）声学环境质量现状本项目区域内声学环境质量基本满足《都市区域环境噪声原则》（GB3096-93）Ⅱ类区原则。8.1.3项目建设对环境影响分析（1）项目建设期对环境影响项目重要以建设发展自然生态绿色旅游景点为核心，兼顾多层次、多功能和多效益风景名胜区，项目建设将有助于周边环境质量改进。但是本项目建设过程中，景点建设、景区建筑物及基本设施建设对环境必将导致一定不利影响，其影响重要是：工程占地和场地平整对土壤、植被及树木破坏；开挖土方表面干燥后，风沙扬尘对大气环境和人体健康影响；工程施工噪声对周边环境导致影响。（2）项目运营期对环境影响项目建设实行，将形成各种特色景区及景观，使该区域成为碧水蓝天、品味很高休闲、游憩、度假风景名胜地。项目建成将使本地区环境质量更加优越。项目运营期间，风景名胜区内旅游活动也会产生一定量废水、废气及固体废弃物，对周边环境也会产生一定影响，如风景名胜区内游客和工作人员产生废污水，不经解决直接排放会污染园区地表水体；风景名胜区供热系统，热源选取不适当会产生废气污染；区内游客和工作人员产生生活垃圾，也会污染环境。8.1.4环保办法（1）项目建设期环保办法工程施工中产生废渣石，应本着因地制宜、就近运用原则，一方面应尽量为工程自身运用，以减少占地和节约工程费用，别的某些也可以作为其她工程建筑材料，对多余某些，应由工程建设单位会同关于部门，为本工程弃土制定处置筹划，选取适本地点作为弃场，尽量少占地和不占农田，并应注意防止水土流失。对较为减少工程施工对农业和土壤破坏，施工作业时，要制定分层取土、分层堆放、分层回填施工操作制度，并严格监督执行，坚决制止乱挖乱堆，破坏土壤构造作业行为，采用有效办法，将农业损失和土壤破坏限度控制在最低水平，力求工程竣工后较短时间内土壤肥力得到恢复。在工程施工过程中毁坏树木和植被，工程竣工后必要尽快植树造林，把植被覆盖率迅速恢复到原有水准，最大限度减少水土流失和土壤退化。道路和管线铺设，应尽量缩短施工时间，管线尽量地埋。对裸露地面和堆置土方，适量洒水抑尘，或采用遮盖和围护等办法。剩余土方需用专用车辆运至指定地点堆存，并对存储点采用碾压、绿化、洒水等防尘办法。运送车辆不能超载，防止运送过程中土壤泼洒。为减少施工噪声对周边居民影响，工程在距居民区100m施工区域不容许在夜间10时至次日上午6时内使用噪声超标设备施工，夜间施工时也要避免各种施工机械设备同步起动，最大限度减少声源迭加影响。施工机械设备和施工办法选取在制定施工方案时考虑，尽量采用低噪声机械，对夜间一定要施工又要影响周边居民环境工地，应对施工机械设备采用降噪办法，同步也可在工地周边设立暂时声障之类装置，以保证居民区声环境质量不超标。（2）项目运营期环保办法合理控制风景名胜区内人口数量，避免过多外来人口迁入景区，以导致对环境过度压力。依照旅游环境容量拟定合理游客接待规模，有筹划地组织旅游活动，不得无限制地超量接纳游览者，以保证旅游景区原有自然风貌和避免导致过重环境压力。严格控制与生态保护相背离和对环境有污染生产经营活动，水体保护景区内兴建旅游设施必要严格控制，以防止水土流失、水源污染。在各接待区（点）取水点周边半径100米内水体，不得停船、游泳、倒垃圾及进行其他污染水源活动。在水源上游1000米和下游100米内，不得排入生活污水。水上游憩活动应严格按规划有组织地开发进行，禁止开发污染水质任何水上活动。对于景区内居民区、活动区、接待服务区等地区生活污水排放，应按国家关于原则进行严格控制和加以治理，污水需经解决达标后方可排入水体。景区所有水体，应加强管理监督保护，保护水生资源，保护河湖中水生动植物资源。严格执行国家《地表水环境质量原则》GB3838-中Ⅲ类地表水原则。植被保护景区植被属于中亚热带常绿阔叶林带和北亚热带常绿阔叶与落叶混交林带过渡地区，树种资源丰富，森林覆盖率高。为保证旅游资源开发坚持可持续发展目的顺利实现，必要做好全景区范畴内植被保护工作。①在生态旅游景区内，禁止随便砍伐，提高森林保护意识。大面积更新造林必要经合理规划，科学论证，精心施工；②保护地带性植物，特别是景区重要风景物种及种源基地，加以抚育，重点保护。③景区要建立健全森林防火和安全管理体制，并设专人负责。配备充分防火设施，在游客步道和各景点安顿防火警示牌，时时提示游客，增强游客防火意识。大气污染防治系统规划区内部游览交通车辆尽量采用电瓶车、人力观光自行车等无污染型交通工具，以减少大气污染。同步充分运用本地丰富水电资源和太阳能，变化景区能源构造，消灭燃煤、燃木低档污染型能源运用现象。固体废弃物加强固体废弃物管理，景区内所产生生活垃圾和其他固体废弃物必要妥善收集，定期送都市生活垃圾填埋场集中卫生填埋解决。提高固体废弃物综合运用率和处置率，以保护好景区生态环境。景区环境卫生保持风景区清洁、安全、舒服旅游环境，是保持风景区良好形象重要因素之一。①依照旅游者人数按一定距离在景区内设立垃圾箱，按照国家关于规定对生活垃圾定人定期解决。②依照游客分布和人数按一定距离在景区内设立水冲式厕所，保持厕所干净，无异味。③景区应建立卫生清扫责任制，以专人清扫，保持旅游景区整洁、干净。④宣传勉励可降解包装食品进入游览区，对一次性餐具消费者实行承包回收机制。8.2消防、安全8.2.1执行规范《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（修订版）8.2.2消防及安全办法（1）公共设施建筑设计、装修均应满足各项消防规范规定，不留任何隐患，并规定做到“同步设计、同步施工、同步使用”。（2）配备专职安全消防员，加强对职工和游客安全消防教诲，保证景区景观、设施及游客安全。（3）本项目景区及周边林木茂盛，森林防火犹为重要。要配备灭火机、对讲机等必要防火设施，设立永久性防火标志和宣传牌，增强游人防火意识。（4）加强对导游业务培训，对旅游团队安全工作应重点加强监督。（5）完善游览步道及各景点悬空地段安全防护设施，保证游客人身安全。第九章组织机构与人力资源配备9.1项目组织机构为使项目建成后发挥更好效益，安徽武昌湖生态旅游投资有限公司，必要按照当代公司管理制度规定，进行经营和管理，拟成立基本设施建设工程管理处，其组织构造形式如下图：行政管理部筹划财务部董事长总经理施工管理部设备材料管理部技术管理（1）行政管理负责寻常行政工作以及项目履行单位接待联系等项工作。（2）筹划财务负责项目财务筹划和实行筹划安排，与项目履行单位办理合同合同等手续，以及资金使用安排及收支手续。（3）施工管理负责项目土建施工与安装工程指挥，施工进度与筹划安排，同步负责施工质量与施工安全监督检查以及工程验收工作。（4）设备材料管理负责项目设备材料订货、采购、保管、调拨等工作。（5）技术管理负责项目技术文献、技术档案管理，主持设计图纸会审，解决关于技术问题，组织技术交流以及组织上岗职工专业技术培训和技术考核等项工作。9.2人力资源配备9.2.1项目运营实行三班工作制，每班工作时间为8小时。9.依照旅游管理部门关于规定，结合园区项目现阶段建设状况，项目需定员480人，其中管理人员80人，导游及解说人员20人，售票人员6人，宾馆、会议中心及各景点工作人员326人，后勤人员48人。9.生态园区内旅游从业人员岗前、岗后培训、应全面实行岗位培训、教诲制度，提高岗位培训、教诲质量。岗前培训要以获得上岗资格证为中心，岗后培训要以升格员工技术级别证书和专业技术职称证书为中心。详细培养形式有：（1）在岗培训加强对旅游从业人员在岗培训，按照“就业前培训，换岗前培训，上岗后再培训”原则，分层次对职工进行培训。（2）专家讲座可与周边高校采用校企合伙模式，聘请关于专家为旅游公司及管理机构在职人员举办培训班、专项讲座等。（3）业务研修选派骨干人员到国内外旅游院校，按专业对口分类进行短期专业研修。（4）引进人才鉴于旅游人才流动与人才竞争日益激烈，引进人才应予以充分注重。特别是吸引高校旅游专业毕业生，国内外旅游行业离退休高档管理人员。（5）导游培训加强对导游人员导游技巧(如身体语言、礼仪、目光交流、紧急状况应对、急救知识)、导游业务、职业道德等方面培训，注重采用现场导游培训方式。学历教诲：学历教诲重要是提高在岗旅游从业人员学历层次与理论水平。滨湖旅游区应加强与省内外旅游高等院校合伙，有筹划、有环节培养高档、中级和初级人才。同步制定政策，吸引旅游院校高档专门人才为滨湖旅游区旅游发展提供征询和科研工作，提高管理决策科学化。规划饭店高、中级管理人员获得全国旅游行业岗位培训证书者，达90%以上，达100%。规划高中级管理人员具备大专以上学历者达90%以上，并有上岗证书。达到100%。规划旅游服务人员所有受过旅游职业学校教诲培训，涉外宾馆前厅接待人员规定至少掌握一门外语，懂电脑基本操作。第十章项目实行进度安排10.1项目建设工期安徽武昌湖生态文化园项目开发建设筹划为5年完毕，详细从1月至12月。安徽武昌湖生态文化园项目建设按“整体规划、分布实行、滚动发展”思路推动，在实际操作过程中各项投资和各工作环境互相交叉，同步开展，本项目期间建设工期安排本着科学性、可行性、合理性原则组织项目开发建设。建设工期安排及排序原则：（1）按照轻重缓急原则，对规划区域牵动作用较大项目优先安排；（2）按照效益循环原则，旅游业自身就是一种综合连贯链条新式发展行业，建设过程中要遵循从主到次，从前到后梯次发展形成大旅游基地，避免投资挥霍。10.2近期建设进度安排（1）1月－6月项目建议书编制及报批立项；（2）7月－12月可研编制及报批；（3）7月－6月土地征用及平整，图纸设计及审查；（4）10月－10月工程招投标（分期招投标）；（5）1月－10月工程施工；（6）11月－12月工程竣工验收；项目进度安排详见表10-1。表10-1项目实行进度筹划表时间（年季）项目名称12345-678910-121-678-910-121-121-1291011-12前期调研，编项目建议书可研编制及报批土地征用平整，图纸设计及审杳工程招标工程施工工程竣工、验收第十一章投资估算和融资方案11.1估算根据及阐明本可研投资估算范畴为武昌湖生态文化园开发建设项目所有投资，估算根据为：《全国统一建筑工程基本定额安徽省综合估价表》《安徽省仿古建筑及园林工程单位估价表》《公路工程预算定额》（交通部1996）《全国统一安装工程基本定额安徽省综合估价表》工程建设其她费用列入递延资产，征询调查含建设单位管理费，前期工程费、工程监理费、勘察设计费、工程预算编制费等，按有关规定分别计取。预备费按建设工程费用8%计取。11.2投资估算武昌湖风景区基本设施投资建设总投资估算为56674.8万元，详见表11-1《建设总投资估算表》。建设总投资估算表表11-1单位:万元序号项目建设工程设备购买安装工程其它合计占总值比（%）1建设工程费用308882254.5644.522887.8=SUM(LEFT)56674.81.1旅游接待中心1386500110=SUM(LEFT)19961.2步行商业街4730=SUM(LEFT)47301.3农家乐餐饮区688.6450150=SUM(LEFT)1288.61.4度假公寓区11310505=SUM(LEFT)113651.5新农村建设示范区3301.653301.651.6滩涂绿化景观带4442.14442.11.7酒店会务区143010010=SUM(LEFT)15401.8月亮岛3003001.9沙滩浴场、沙滩排球场520392.5190=SUM(LEFT)1102.51.10水上竞技中心30020044.5=SUM(LEFT)544.51.11水上游乐园20015060=SUM(LEFT)4101.12镜湖码头30016235=SUM(LEFT)4971.13芦苇迷宫3003001.14武昌湖生态文化研究所20010015=SUM(LEFT)3151.15停车场80801.16水上会议中心500505=SUM(LEFT)5551.17安庆市垂钓协会3003001.18道路设施4004001.19湿地栈道20010020=SUM(LEFT)3202工程建设其她费用3250.003250.002.1枝术2.2场地使用权2875.002875.002.3其他无形资产2.4征询调查50502.5人员培训80802.6筹建费2452452.7其他4投资方向调节税5预备费296329635.1基本预备费2963.002963.005.2涨价预备费6流动资金10000.0010000.007建设期利息6674.806674.80总计占总值比(%)308882254.5644.522887.8=SUM(LEFT)56674.811.3融资方案和使用筹划11武昌湖风景区建设总投资为56674.8万元，融资金方案如下：（1）项目建设单位自筹资金9000万元。其中辅底流动资金3000万元；11项目建设期五年（含），五年内平均按总投资20%投入建设，详见表10-2《投资使用筹划与资金筹措表》。第十二章财务评价12.1评价根据及阐明财务评价按国家计委、建设部联合发布《建设项目经济评价办法与参数》（第三版）进行编制。项目建设期5年，正常经营期为，经济计算期为，项目财务内部基准收益率取8%。12.2运营收入估算依照市场调查研究资料,预测安徽省武昌湖生态文化园建成投产后,第一年游客量为日均800人,第二、第三年递增20%，第三年开始趋于稳定，一年按365天计。则各项收入预测如下：（1）门票收入按一站式电子门票，每张票价为人民币100元；（2）住宿收入依照建筑规划，旅游接待、宾馆建筑面积为33600M2，共有原则间540间，套房120间，第一年按入住率90%计，次年按入住率95%计，第三年入住率达100%并趋于稳定。原则间价格为160元/日，套房价格为250元（3）餐饮收入按日游客中有60%人在园区内就餐，每人平均消费60元计。（4）文化娱乐收入按日游客中有30%