2023年房地产估价师考试估价原理与方法考试题库带答案解析

2023年房地产估价师之估价原理与方法

通关考试题库带答案解析

单选题（共80题）

1、滋阴以制阳的治法属于

A∙阳病治阴

B∙阴病治阳

C.阴中求阳

D∙阳中求阴

【答案】A

2、由房地产净收益求取房地产价值的公式属于净收益与（）相

匹配的内容。

A.资本化率

B.实际报酬率

C∙名义报酬率

D.自有资金报酬率

【答案】A

3、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房

地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装

修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500

万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000

万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，

改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%,该地区不

适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是

()。

A.维持现状

B∙改变用途

C.重新装修

D.重新开发

【答案】A

4、某综合楼的土地取得成本为IOoO万元，建设成本为800万元，

管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他

销售税费分别为售价的5.6%和2%,契税税率为4%,直接成本利润

率为25%o该综合楼的价值为()万元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49

【答案】A

5、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物

的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以()进行估价。

A.维持现状前提

B.更新改造前提

C.改变用途前提

D.重新开发前提

【答案】D

6、已知一年期国债年利率为3.31%,贷款年利率为5.43%,投资风

险补偿率为2.23%,管理负担补偿率为1.32%缺乏流动性补偿率为

1.42%,投资带来的优惠率为0∙50%,利用累加法计算的报酬率为

()o

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

【答案】A

7、收益法求得的价值倾向于成本法求得的价值倾向于

比较法求得的价值倾向于O()

A.最低卖价，成交价格，最高买价

B.最高买价，成交价格，最低卖价

C.最高买价，最低卖价，成交价格

D.最低卖价，最高买价，成交价格

【答案】C

8、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至

今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益

6万元，以后每年净收益增长2%,从第8年开始，净收益保持稳定,

该宗房地产的报酬率为7%o则该宗房地产的现时收益价格为（）

万兀O

A.85.45

B.87.16

C.88.50

D.88.90

【答案】B

9、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内

各宗临街土地的临街深度的（）o

A.简单算术平均数

B.加权算术平均数

C.众数

D.中位数

【答案】C

10、拍卖保留价由人民法院参照（）确定。

A.应价

B.评估价

C.成交价

D.起拍价

【答案】B

11、关于地租测算的说法，错误的是（）o

A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本

的利息不包括对应土地价值的资本的利息

B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的

C∙从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、

房屋租赁税费等

D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用

【答案】D

12、威廉,阿朗索的在任意区位处的地租计算公式PC（t）=NEPc-C

-kc（t）］中，N表示（）o

A.单位面积土地上农产品的产量

B.市场上每单位农产品的价格

C.生产每单位农产品的成本

D.向市场运输每单位农产品的成本

【答案】A

13、运用路线价法估价的步骤一般分为（）。

A∙划分路线价区段一设定标准深度一调查评估路线价一制作价格修

正率表一计算临街各宗土地的价格

B∙划分路线价区段一设定标准深度一选取标准临街宗地一调查评估

路线价一制作价格修正率表一计算临街各宗土地的价格

C∙调查评估路线价一划分路线价区段一设定标准深度一选取标准临

街宗地一制作价格修正率表一计算临街各宗土地的价格

D.选取标准临街宗地一划分路线价区段一设定标准深度一调查评估

路线价一制作价格修正率表一计算临街各宗土地的价格

【答案】B

14、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）o

A.环境因素

B.自身因素

C.视觉因素

D.人口因素

【答案】B

15、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于

比较法而言，主要是（）o

A.成本实例资料

B.交易实例资料

C∙收益实例资料

D.成交实例资料

【答案】B

16、某工业用地总面积为3000m2,容积率为0.5,楼面地价为IOoO

元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.0,相应的楼

面地价为1500元/m2。该改变用途理论上应补地价为（）万元。

A.500

B.525

C.600

D.1650

【答案】D

17、下列（）房地产不是按用途来划分的类型。

A.综合房地产

B.出租房地产

C.办公房地产

D.娱乐房地产

【答案】B

18、某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为12Om2、收益期

为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺

正常月租金为120元/m2,运营费用为租金收入的35%,•银行可提供

最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的

最高竞买价格为（）万元。

A.80

B.91.82

C.125.00

D.127.90

【答案】B

19、某房地产的土地面积为500m2,土地价格为2000元/m2,建筑

面积为IOOom2,成本法估算的建筑物重置成本为1800元/m2,市场

上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2。则该房地产中建筑物

的实际价值比重置成本低（）元/m2。

A.200

B.300

C.700

D.1000

【答案】B

20、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空

置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保

险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税

等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修

费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地

产的年净收益为（）万元。

A.485

B.490

C.585

D.590

【答案】D

21、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时

点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设

为在所发生的时间段的（）o

A.期初

B∙期中

C.期末

D∙任意阶段

【答案】B

22、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）o

A.某标准厂房

B.某体育场馆

C.某待出让土地

D.某写字楼

【答案】B

23、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）o

A∙估价师对其估价职业道德的承诺和保证

B∙估价师对其专业胜任能力的承诺和保证

C∙估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证

D∙估价师对估价结果成立条件的提示和说明

【答案】D

24、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120单位建

筑面积的重置成本为600元/M,年折旧额为1440元，用直线法计

算该建筑物的成新率是（）o

A.16%

B.42%

C.58%

D.84%

【答案】D

25、神不守舍，精神不集中，甚则失神狂乱，属于

A.喜则气缓

B∙惊则气乱

C.悲则气消

D.恐则气下

【答案】A

26、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类

不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任

的大小为（）。

A∙一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任

大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任

B∙一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，

大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任

C.两类均等

D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任

【答案】B

27、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）o

A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响

B∙注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的

意见

C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结

果

D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致

【答案】D

28、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计

算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）o

A.待开发房地产价值

B.后续的建设成本

C.后续的管理费用

D.待开发房地产取得税费

【答案】C

29、下面不满足不同估价方法之间的关系的是（）。

A.相互弥补

B.相互引用

C.相互替代

D∙同时采用，以相互验证

【答案】C

30、某建筑物建筑面积为4000m2,经济寿命40年，单位建筑面积

的重置价格为2500元/m2,有效经过年数为15年，残值率为5%,

该建筑物现值为（）万元。

A.523.45

B.593.75

C.643.75

D.IOOO

【答案】C

31、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。

A∙假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法

的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利

润和最图费用

C∙假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变

现状的旧房

D∙假设开发通常是一次性的价格剩余

【答案】C

32、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相

邻，但由于（）不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。

A.区域规划

B∙临街状况

C.周围环境

D.地形地势

【答案】B

33、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中，（）最为详细、

准确。

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

【答案】C

34、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品

住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用

途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（）进

行评估。

A.工业厂房

B.工业用地

C.商品住宅

D.商住用地

【答案】D

35、某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万

元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万

元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目

的成本利润率为（）o

A.15.96%

B.17.05%

C.23.44%

D.25.86%

【答案】B

36、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）o

A.拥有的房地产权利

B.受房地产权利以外因素限制的情况

C.受其他房地产权利限制的情况

D.额外的收益或好处

【答案】B

37、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见

（）o

A.应作为估价资料归档

B.不应作为估价资料归档

C.由估价机构决定是否归档

D.依委托人的意见决定是否归档

【答案】A

38、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万

元。建筑物重置成本为10。万元，成新率为80%0已知土地资本化

率为6%,建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无

限年，则该宗房地产的现值为（）万元。

A.43

B.112.5

C.123.3

D.150

【答案】C

39、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2,

买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由

卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正

常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由

卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调

整后买方应付给卖方的价格约为（）元/m2。

A.2139

B.2146

C.2651

D.2659

【答案】D

40、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的

是（）。

A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价

值评估本身

B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少

C∙房地产量大面广，其他资产相对较少

D∙房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产

以及某些机器设备、无形资产等

【答案】D

41、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，

总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街

宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（）万

J∖jO

A.23.4

B.28.6

C.33.4

D.46.8

【答案】D

42、马克思的地租理论不包括（）o

A.级差地租

B.剩余地租

C.垄断地租

D.绝对地租

【答案】B

43、某宗房地产的土地面积为360m2,建筑面积为250m2,建筑物的

外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费

用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地产相对于

空地的减价额是（）元。

A.6750

B.6250

C.67500

D.62500

【答案】D

44、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状

况的估价是（）o

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D∙因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

【答案】C

45、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（）

的内容。

A.合法产权方面

B.合法使用方面

C.合法处分方面

D.合法居住方面

【答案】B

46、采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为（）。

A∙可比实例成交价格X交易情况修正系数=可比实例正常价格

B∙可比实例成交价格+交易情况修正数额=可比实例正常价格

C∙可比实例成交价格-交易情况修正数额=可比实例正常价格

D∙可比实例成交价格÷交易情况修正系数=可比实例正常价格

【答案】A

47、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折

旧法计算出的成新率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.无法判断

【答案】B

48、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于（）。

A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素

【答案】A

49、某宗工业用地面积为5000m2,容积率为1.0,楼面地价为800

元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0,

其中商业用途建筑面积占40%,楼面地价为3000元/m2；居住用途

建筑面积占60%,楼面地价为IOOO元/m2。该宗地块理论上应补交

的地价为（）万元。

A.4000

B.5900

C.6800

D.7200

【答案】C

50、采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以

（）为基准来确定。

A.成交价格

B.账面价格

C.正常价格

D.期望价格

【答案】C

51、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减

价，属于（）o

A.自然折旧

B∙物质折旧

C.功能折旧

D.经济折旧

【答案】C

52、评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲,

其成交价格为3000元/m2,成交日期为2012年11月13日。经调查

获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月

上涨1%,对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（）元/m2。

A.3214

B.3347

C.3367

D.3458

【答案】B

53、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任

该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。

A∙一名

B.两名

C.两名以上

D.无明确规定

【答案】A

54、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%,余

款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%,则在成交

日期时一次付清的价格为（）万元。

A.50

B.79.43

C.78.87

D.77.75

【答案】D

55、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响

房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）o

A.长期趋势

B.后期利润

C.权益

D∙供给和需求

【答案】D

56、采用年限法求取建筑物折旧时，建筑物有关适用合理的是

()o

A∙已使用年限、耐用年龄、残值率

B∙有效年龄、预期经济寿命、残值率

C∙已使用年限、预期经济寿命、残值率

D.有效年龄、耐用年龄、残值率

【答案】B

57、《素问・疏五过论》指出“尝贵后贱”可致

A.“脱卫”病

B∙“脱营”病

C∙“失精”病

D“气郁”病

【答案】B

58、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为()。

A.签订估价委托合同之日

B.发放抵押贷款之日

C∙估价对象实地查勘之日

D.未来处置抵押房地产之日

【答案】C

59、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）o

A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实

例建筑物的实际建筑安装工程费

B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位

C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格

D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果

【答案】A

60、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（）。

A∙该房地产的通用性

B.该类房地产的市场状况

C.该房地产的独立使用性

D.该房地产的所有人

【答案】D

61、对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。

A∙比较法

B∙收益法

C.市场法

D.成本法

【答案】D

62、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因

赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是

由于房地产的（）特性。

A.不可移动

B.用途多样

C.相互影响

D-易受限制

【答案】C

63、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式y=a+bX中的常

数a、b的因素应是（）。

A.房地产的历史价格资料

B.房地产的现时价格资料

C.房地产的未来价格资料

D∙房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

【答案】A

64、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任

该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。

A∙一名

B.两名

C.两名以上

D∙无明确规定

【答案】A

65、（）是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口

数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。

A.人口机械增长

B.人口自然增长

C.人口净增长

D.人口负增长

【答案】A

66、手三阴经均走出于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.腋下

【答案】D

67、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬

率或折现率应是（）。

A.典型投资者所要求的社会一般报酬率

B.典型投资者所要求的社会最高报酬率

C.特定投资者所要求的最低报酬率

D.特定投资者所要求的最高报酬率

【答案】C

68、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元,

若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地

块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交

易双方都是公平合理的正常价格应为（）。

A.50万元

B.55万元

C.60万元

D.60万元以上

【答案】C

69、某住宅的建筑面积为IOOm2,买卖合同约定成交价为IOOOO元

/m2,价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支

付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖

方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易

实例选为可比实例，年折现率为6%,则对其建立比较基础后的总价

为（）万元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

【答案】D

70、心开窍于舌的主要机理是

A∙手少阴之别系连于舌本

B.心血荣于舌

C.心气通于舌

D.舌为心之外候

【答案】A

71、房地产作价入股估价应当采用（）标准。

A.谨慎价值

B,投资价值

C.市场价值

D∙快速变现价值

【答案】C

72、不属于房地产状况调整的内容是（）o

A.经济状况调整

B.区位状况调整

C.实物状况调整

D.权益状况调整

【答案】A

73、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的

体现，重置成本通常（）重建成本。

A.低于

B.等于

C.高于

D.高于或等于

【答案】A

74、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（）o

A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定

B∙正常情况下，经济寿命长于自然寿命

C∙经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关

D∙建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变

【答案】C

75、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评

估方法是（）。

A.成本法

B∙价差法

C∙修复成本法

D.损失资本化法

【答案】C

76、三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务是（）。

A.在建工程抵押估价业务

B.公司上市估价

C∙该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务

D.司法鉴定估价

【答案】A

77、下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）o

A.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽

相同的

B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽

相同的

C∙不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的

D.影响房地产价格的因素都与时间有关

【答案】D

78、已知某可比交易单价为4500元/m2,已知该交易实例在建设时

拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖

费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房

屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为（）。

A.4750

B.4500

C.4250

D.4100

【答案】A

79、天人相应，四时脉象变化，如《素问•脉要精微论》所说：“秋

日下肤”，则可见

A.如鱼之游在波

B.泛泛乎万物有余

C.蛰虫将去

D.蛰虫周密

【答案】C

80、路线价法主要适用于（）的估价。

A.城镇街道两侧商业用地

B.城镇街道两侧居住用地

C.乡村街道两侧商业用地

D.城镇街道两侧各类用地

【答案】A

多选题（共40题）

1、成本法中房地产价格构成中的销售税费包括（）o

A.增值税

B.印花税

C.教育费附加

D.城市维护建设税

E.土地增值税.企业所得税

【答案】ABCD

2、2006年1月13日，（）联合出台了《房地产抵押估价指导意

见》（建住房[2006]8号）。

A.原建设部

B.国土资源部

C.中国人民银行

D.最高人民法院

E.中国银行业监督管理委员会

【答案】AC

3、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求

的有（）o

A.当前该类房地产价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路收费被取消

D.人们预期该项房地产价格未来会上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

【答案】CD

4、下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产

价格下降的有（）o

A.提高购房最低首付款比例

B∙在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收

C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收

D∙减少房地产开发用地的供应量

E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机

【答案】AC

5、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求

的有（）。

A.市区商品房价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路免费通行

D.人们预期未来郊区房地产价格上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

【答案】ACD

6、根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象

的有（）o

A.土地所有权

B∙依法承包的荒山的土地使用权

C.宅基地使用权

D.固有汽车加油站

E.乡镇企业用房

【答案】AC

7、关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有（）。

A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

B.长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E长期趋势

法可以用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展潜力和

趋势

【答案】ACD

8、下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（）。

A.当前该类房地产价格水平较高

B∙该类房地产的开发成本上升

C.该类房地产的开发技术水平提高

D.预期该类房地产价格会上涨

E.该类房地产未来持有成本增加

【答案】AC

9、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。

A∙房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封

B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对内部状况进行的合理设

定

C∙受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其

是安全的

D∙估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制

E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可

能的容积率等指标进行的合理设定

【答案】AD

10、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）o

A.环境

B.地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】BD

H、某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三~六层

为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一

幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不

临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时,

判断错误的有（）o

A∙因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整

B∙因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整

C∙因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整

D∙因楼层相同，不需进行楼层因素调整

E∙因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整

【答案】ABCD

12、下列关于房地产权益的叙述中，不正确的有（）o

A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是指房地产的权利

B.房地产的区位是指房地产的空间位置

C∙地役权是最典型的通行权

D∙实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大

E.中国土地所有权只有国家和集体所有权两种

【答案】AC

13、下列属于非收益性房地产的有（）o

A.农用地

B.行政办公楼

C.教堂

D.寺庙

E.汽车加油站

【答案】BCD

14、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A∙同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B∙估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全

程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

【答案】ABCD

15、在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产

的价格之所以有变动，是由（）引起的。

A.特质性

B,有用性

C.稀缺性

D∙有效需求E应急性

【答案】BCD

16、房地产租赁包括（）。

A.土地使用权出租

B.房屋租赁

C.土地租赁

D.互换

E∙用房地产作价出资

【答案】ABC

17、甲地块临街深度为IOO英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形,

总价为10。万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根

据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表

述中，正确的有（）o

A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元

B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元

C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元

D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元

E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元

【答案】C

18、关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有（）。

A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

B.长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏E长期趋势

法可以用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展潜力和

趋势

【答案】ACD

19、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成

的建筑物价值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（），。

A.意外破坏的损毁

B.市场供给的过量

C.建筑设计的缺陷

D.人们消费观念的改变

E.周围环境条件恶化

【答案】CD

20、收集交易实例及相关参考资料的途径主要有（）o

A.走访房地产交易当事人

B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员

C.查阅政府和有关部门的房地产价格资料

D.根据分析和经验得出客观资料

E∙同行之间相互提供

【答案】ABC

21、关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）o

A.资本化率应用在直接资本化法中

B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数

C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率

D.资本化率能明确表示房地产的获利能力

E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算

【答案】A

22、房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对

国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权

利。土地使用权一般又可分为（）。

A∙临时用地土地使用权

B.农村承包土地使用权（为农民集体土地上的）

C.宅基地使用权（为农民集体土地上的）

D.行政划拨土地使用权（为农民集体土地上的）E出让土地使用权（为

国有土地上的）

【答案】ABC

23、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有（）。

A.收益递增递减原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.预期原理E适合原理

【答案】AB

24、基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有

（）。

A.政府确定并公布了征收农用地地区片价标准

B∙估价对象位于基准地价覆盖区域

C.有完备的基准地价修正体系

D∙估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致

E∙估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同

【答案】BC

25、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。

A.独一无二

B.寿命长久

C∙供给有限

D∙价值量大

E∙保值增值

【答案】AD

26、关于房地产状况调整的说法，错误的是（）。

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致

的

B∙比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确

C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较

调整

D∙可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价

调整

E∙房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素

【答案】ABC

27、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师

确定估价对象的（）o

A.最佳规模

B.最佳经营手段

C.最佳集约度

D.最佳管理方式

E.最佳投资渠道

【答案】AC

28、开发完成后用于出售的房地产通常采用（）测算开发完成后

的房地产价值。

A比较法

B.收益法

C.成本法

D.长期趋势法

E∙推测法

【答案】ABD

29、收益法中确定报酬率的基本方法有（）。

A.市场提取法

B.累加法

C.指数调整法

D∙投资收益率排序插入法

E.收益乘数法

【答案】ABD

30、关于重新购建成本的说法，正确的有（）。

A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出

B.重新购建成本相当于账面价值

C.重新购建成本是客观的重新购建成本

D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本

E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格

【答案】CD

31、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）o

A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值

B∙可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或

净收益

C∙可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整

D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低

E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏

【答案】AB

32、下列选项中，属于土地使用管制的事项有（）0

A.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行道路

B.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通

C.取得的土地使用权不包括地下资源.埋藏物和市政公用设施

D.某宗土地只能用于商业房地产开发

E.某宗土地使用权中，要求容积率为2.O

【答案】BD

33、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了通路、（）等

设施或条件以及场地平整。

A.给水

B.排水

C.电力

D.通信

E.热力

【答案】ABCD

34、判定工业房地产区位优劣的主要因素有（）0

A∙临街状况

B.是否便于动力取得

C.是否便于废料处理

D.是否接近大自然

E.是否便于产品和原料运输

【答案】BC

35、运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有

（）。

A.交易情况修正

B.市场状况调整

C.房地产状况调整

D.划分路线价区段

E.制作价格修正率表

【答案】AB

36、下列关于标准价调整法的表述中，正确的有（）o

A.标准价调整法是一种批量估价方法

B.标准房地产必须是实际存在的

C.房地产分组包括分用途.分类型.分区域

D∙估价范围仅指估价的区域范围

E∙主要用于存量房交易税收估价和房地产税计税价格评估

【答案】AC

37、2006年1月13日，（）联合出台了《房地产抵押估价指导

意见》（建住房[2006]8号）。

A.原建设部

B.国土资源部

C.中国人民银行

D-最高人民法院

E.中国银行业监督管理委员会

【答案】AC

38、估价所需资料主要包括下列（）。

A.反映估价对象状况的资料

B∙估价对象及同类房地产的交易.收益.成本等资料

C.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

D.对房地产价格有普遍影响的资料

E.建筑物建造阶段工程监理资料

【答案】ABCD

39、关于路线价法中选取标准宗地的说法，正确的有（）o

A.应一面临街

B.土地形状应为矩形

C.临街宽度与临街深度之比应为1：1

D.用途应为所在区段的代表性用途

E.容积率一般设定为1.0

【答案】ABD

40、关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值

的说法，正确的有（）o

A.通常是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值

B∙通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的

价值

C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值

D∙不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果

E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值

【答案】AD

大题（共10题）

一、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使

用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑

物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积

占总建筑面积的70%o根据市场调查得知，2（HO年10月1日该类房

地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20%,平均每月除税

费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%,

该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑物报

酬率为10%o请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：

A=40000×0.7×（1-20%）×40×12=1075.2（万元）；（2）总

运营费用：C=30χ12+1075.2χ8%=446.02（万元）；（3）年净收

益：a=A-C=Io75.2-446.02=629.18（万元）；或a=4χθ.7χ（1

-20%）×40×12×（1-8%）-30×12=629.18（万元）；（4）±

地总价：L=40000∕4χ2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：

aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；（6）

年建筑物净收益：aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；

（7）建筑物总价：B=448.99∕10%χ[1-1/（1+10%）40-5]

=4330.13（万元）；（8）房地产价值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

二、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4∙8m,没有电梯，建筑面积

为30000m2,经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，

现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2

（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8猊管理费用为

建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,

年利率为6%,建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销

售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内均为均匀投入，

销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%。又知该建筑

物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500

万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，

平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电

梯，其出租率仅为80%,月租金为30元/m2,但如果在估价时点重

置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装

费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%,正常

月租金为32元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能

耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗IOOOo元能源费；同

时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类

房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）

【答案】（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计

算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：

1200×8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）×3%=38.88

（元/m2）；④销售费用：C×3%；⑤投资利息：

（1200+96+38.88+3%C）×60%×[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）×40%×[（l+6%）0.5-1]=88.93+0.2%C；

⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）

×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+

467.208+1.05%Co其次，计算总价①建安成本：

1200×30000=3600（万元）；②专业费用：3600×8%=288（万元）；

三、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使

用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑

物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积

占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2（HO年10月1日该类房

地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20%,平均每月除税

费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%,

该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑物报

酬率为10%o请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：

A=40000×0.7×（1-20%）×40×12=1075.2（万元）；（2）总

运营费用：C=30χ12+1075.2χ8%=446.02（万元）；（3）年净收

益：a=A-C=IO75.2-446.02=629.18（万元）；或a=4χθ∙7χ（1

-20%）×40×12×（1-8%）-30×12=629.18（万元）；（4）±

地总价：L=40000∕4χ2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：

aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；（6）

年建筑物净收益：aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；

（7）建筑物总价：B=448.99∕10%x[1-1/（1+10%）40-5]

=4330.13（万元）；（8）房地产价值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

四、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的

市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实

例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月

30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于

6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元

人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于

1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人

民币计价的市场价格。

【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积=

60m2∕0.72ɪ83.33m22）房地产价格=含有非房地产成分的房地

产价格-非房地产成分的价值=112万元-3.5万元=108.5万元

可比实例B1）统一计价单位6.61X16.5万美元=109.065万元

人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/

（1-应由卖方缴纳的税费）=IO9.065万/（1-7%）=117.274

万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币

÷1.2=95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民

币为基准的，取实际成交日的汇率）

五、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有

下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转

售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1

年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造

完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一

年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，

可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10

年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转

售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为

公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑

面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费

用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣

传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全

售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%o

根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容

积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住

用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地

价下降5%,居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧

厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%,改造建设成本、管理费用

以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧

厂房的市场价格(1年按365天计)。

【答案】假设开发法方案一：(旧厂房一批发市场)第一年净租金收

益=3x365χ26400χ60%x(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后

的价值Vl=A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+

Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)

11=857

2.35+0.32V1V1=12606.39(万元)(改造期1年,出租期10年，

11年后才能转售)补地价=4500x26400-1500x12500=10005万元

契税=(补地

价+旧厂房价值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建设成本及管理费

用=IoOoX26400/(1+15%)0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71万元

六、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有

下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转

售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1

年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造

完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一

年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，

可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10

年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转

售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为

公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑

面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费

用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣

传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全

售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%o

根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容

积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住

用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地

价下降5%,居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧

厂房均需缴纳蜴的契税，折现率为15%,改造建设成本、管理费用

以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧

厂房的市场价格（1年按365天计）。

【答案】假设开发法方案一：（旧厂房一批发市场）第一年净租金收

益=3χ365χ26400χ60%X(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后

的价值Vl=A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+

Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)

11=857

2.35+0.32V1V1=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，

11年后才能转售)补地价=4500x26400-1500x12500=10005万元

契税=(补地

价+旧厂房价值Vo)×4%=400.2+O.04V0改造建设成本及管理费

用=IOoOX26400/(1+15%)0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71万元

七、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的

市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：(1)可比实

例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月

30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于

6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元

人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于

1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人

民币计价的市场价格。

【答案】(1)建立比较基础可比实例A1)建筑面积二

60m2∕0.72ɪ83.33m22）房地产价格=含有非房地产成分的房地

产价格-非房地产成分的价值=112万元-3.5万元=108.5万元

可比实例B1）统一计价单位6.61X16.5万美元=109.065万元

人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/

（1-应