第三部分项目总体策划与构想样本

第三某些项目总体策划与构想

重庆被辟为中华人民共和国第四个直辖市后来，特别是中华人民共和国即将加入WTO时，经济发展超前引导性已经非常明显。在沿海及特区经济政策优势逐渐失去时，重庆正以她新扩容性以及中央赋予政策优势掀起中华人民共和国经济发展新热潮。当前，投资重庆市场富商巨贾以及近年创业有成成功人士已不能满足于普通居住式居住环境和“居者有其屋”现状，她们需要拥有一块真正属于她们自己休闲方式与社会交往和溶入自然居住环境。在紧张社交和工作中，她们只能在弥漫硝烟商战中突围、撕杀，无暇顾及在挤压都市空间还能不能留有自己私人空间。她们需要属于成功者自己，可以满足各种生活要素需求休闲生活空间！她们需要新可以提供适应新经济时代生活节奏生活模式。近期，中华人民共和国房地产发展研究专家提出了一种新锐而又具备指引意义房地产开发新命题：郊区房地产在距离不超过20公里，车程不超过40分钟，可以开发第二居所和休闲度假房地产。这个“公式”充分揭示了郊区地产发展趋势。世外桃源就是这种“公式”代表作，创造并满足于成功者和中产阶级需求一种新生活模式——亚假日生活模式。这种生活模式详细体现就是都市边沿休闲小镇。第七章项目开发理念世外桃源项目开发理念是项目开发精神思路，是指引项目开发与项目实行大纲。整个项目策划与组织实行必要按开发理念去执行。因而，整个项目设计策划、组织、执行都必要以开发理念去统帅。由于本项目设计领域比较广，系统比较复杂。本项目开发理念只对其新锐项目理念进行开发，重要涉及：规划设计理念、项目要开发主题、项目开发新生活模式、新生活理念构思等。一、项目设计理念世外桃源项目，其设计思想来自朴素理念：都市生活渴望重返自然。商品住宅发展到今天，购房者动机已由“有瓦为房”生存需求转向“舒服享有”生活素质追求，而从促使地产商和建筑师们应更超前地组合这些新生活需求概念，更大胆地创造优质生活空间。而社会经济基本发展，高速路网浮现和汽车进入百姓人家，为在城区之外建筑融于自然山水居所提供了现实也许性。这就是为什么在新世纪之初，广州地区突出涌现一批山水环境楼盘（重庆某些项目也正在效仿）重要因素之一。闹市安家概念正在逐渐淡出，甚至成为无奈选取，消费者与建设者共同理念是：环境贵乎自然山水、建筑贵乎山水交融。世外桃源项目由于其地理位置优越和重庆直辖市都市功能辐射加强以及沙坪坝、北碚发展前景，加之有水天花园前期“热身”，项目规划设计应具备前瞻性和时代感，把人和自然语言凝炼成建筑语言，进行标志性建筑理念缔造。项目依照自身稀缺资源，将以生态环境建筑作为项目总体设计理念。以人与自然亲和沟通，居住者生活环境品质改进，有效地组织人活动空间为重要设计目。别墅区各功能单体组合布置与复合功能相结合，以对居住者对水景、山景、江景等生态植被环境可近性和视觉感为出发点，并合理组织人车流线，符合旅游、度假、休闲者生活习惯，并满足各功能区各年龄阶层居住者活动不同需要。世外桃源项目将按照“别墅度假，健康环境，文化教诲，体育运动，旅游会所”五维空间进行规划设计，“以人为本”，高起点、高原则，努力营造一种与都市环境相协调、与自然环境相亲和人居环境，并体现中产阶层和成功人士“自我价值”实现抱负家园。同步在规划设计中，充分考虑自然环境属性，应用生态学观念，结合社区文化当代内容进行规划设计，以创造体现居住特性、可持续发展跨世纪旅游度假“亚假日生活”模式梦幻空间。世外桃源还将以温泉资源作为重要开发对象，进行深度开发。以实现“温泉旅游度假村＋风景休闲度假村＋绿色运动村＝都市边沿休闲小镇”构想。中华人民共和国最大资料库下载世外桃源针对旅游度假主题在设计理念方面将体现如下详细内容：1、自然之上，最大限度依托自然地貌，因势利导，屏弃过多人工雕琢痕迹，令旅游度假者欣赏到天然美景，在真实自然风光中回归自我；2、项目设计多样化，避免雷同；3、最大限度考虑投资规模与投资效益并保证环境可持续发展。二、项目开发主题直辖后重庆为许多有识之士提供了更辽阔发展空间和无限商业机会，也造就了无数成功商界名流。随着她们生活水平提高，她们已不再满足于“居者有其屋”居住现状，她们渴望拥有一块真正属于她们自己休闲式社会交往和溶入自然居住环境，使她们可以在轻松而无拘无束环境和氛围中与商界名流，在笑谈中寻找灵感和建立情谊，进而策划商战搏杀，得以在网球场或桌球室笑谈财富与人生，在花园式居室里享有抚爱和亲情。这是成功者私人领地。她们除了追求崇高休闲娱乐生活方式外，她们需要对子女教诲，对长辈赡养，对健康渴望，对度假需求，对浪漫怡情等。同步，都市喧嚣与拥挤、吵杂、污染、交通等问题使成功人士和中产阶级们无法让生活中浮现新“煎熬”继续烦扰她们。她（她）们决计要走出为工作和生计“门栏”，她（她）们要寻找新生活空间。因而，世外桃源项目策划主题是：高水准成功者休闲生活空间——都市边沿休闲小镇。三、生活模式——亚假日生活模式新生活模式是一种概念，又是理念提高。结合当前地产界开发理念多元化和异端化倾向，咱们在高度总结基本上进行了概括与提炼，提出了新锐新生活理念——“亚假日生活模式”。亚假日生活模式——其真实涵义在于有别于“假日住宅”和“旅游住宅”一种“半假日”式居住生活模式。其生活来源于从当前被媒体炒热“5+2”生活模式中脱颖而出一种新颖而前卫生活模式。其特点是：1、居住人群有别于普通工薪人员；2、不单纯是二次置业人士；3、不是完全意义上单纯居所（第一居所）；4、带有“移动”办公性质又有假日休闲性质生活模式；5、在休假功能上休假日多于法定假日，在工作功能上周工作日少于国家法定工作日（每周少于5天）生活居所；6、地处优美环境中。如山、水、景等。7、住宅产品设计更看重业主休闲功能，与市区住宅有着质差别；8、亚假日住宅配套设施更能满足休闲娱乐性、项目容积率比较低；9、亚假日住宅宅型面积普通“娇小”，厨房设计为开敞式，卧室采光较好；10、在构造形式上以联排别墅、低层住宅形式为特点；11、适当使用人群为：公司成功人士（老板），中产阶级，工作地点随意组合（可在家办公族），不受上下班时间约束人群，有较多节假日用于旅游、休闲“乐水族”；12、居住地与都市距离不超过20公里，车程在40分钟以内。四、新生活理念构思世外桃源项目开发理念是从当代人新生活模式和新生活方式为契机进行开发。为使项目新生活概念更详细化，咱们对新生活方式与理念提出更详细化原则：1、有情调风情小镇。能使山水、人文、服务三者合一“风情小镇”。2、路程在20公里以内，车程约40分钟以内。3、住宅生活便利，产权有保证。4、与景区保持一定距离，但气候条件要好，空气清新，四季分明。5、绿化率高，房屋密度低，整体环境优良。6、房屋价格适中，大概15万元就可买一套。7、户型新颖，以组团形式组织建筑，让人产生归属感。8、社区配套要齐全，会所设立齐备，社区人文环境要好。9、在社区内，要建设迷你都市广场。广场周边布置欧式咖啡馆、酒吧、餐厅、面包房、花店、水果摊等，晚间可以在广场上开个party。这种新生活方式就是咱们要创造“亚假日生活模式”！这种新生活方式就是咱们要建造——都市边沿休闲小镇。

第八章项目产品开发要点在项目总体开发中，重要是项目功能开发。在项目功能中本章重要考虑别墅开发和项目规划开发。一、别墅开发世外桃源项目重要建筑物是别墅。项目开发目的也就是别墅开发。别墅存在始终和山水文化有着密不可分联系。而中华人民共和国人许多精神也可以说是山水孕育出来。中华人民共和国美学思想如：气、风、骨、神等都与山水关于；中华人民共和国哲学思想，如老庄哲学就离不开山水孕育，中华人民共和国国画、诗词、古典园林从某种意义上说也来源与山水。别墅布局和环境设计以及别墅鉴赏都受到山水文化重大影响。《宋书.谢灵运传》中写到“修营别业，傍山带江，进幽居之美”。这幽居之美，无非是为了满足人一种精神与心灵追求。因此说，从古至今，别墅是人在财富拥有和文化积淀到一定限度后，心灵与自然伸张一种精神需求。别墅策划重要是对别墅功能策划，在不同景观区别别布局袖珍别墅，景观别墅，落水别墅，联排别墅、独立式豪宅别墅等。世外桃源项目所处位置非常适合建造别墅，把文化和哲学思想精髓充分匠造在别墅中，使别墅具备灵气。别墅是整个基地建设“魂”。整个基地都必要按这个“魂”精要去设计、去严判、去建造。使别墅“魂”充分飘散在整个基地每一方寸之间，成为重庆别墅运用之最高境界。（一）别墅风格方略在普通人眼中，别墅始终都是潮流、典型、舒服、豪华居住条件标志，但以往众多别墅“农民屋”式外形与构造，却令不少高品味消费者大失所望。近年，不少外国建材公司在进一步中华人民共和国房地产市场同步，也带来了构造风格各异新式木构造别墅和轻钢构造别墅。世外桃源项目在构造方面可某些采用如下构造形式：1、木构造别墅木构造是美式别墅中历史最悠久构造方式。据研究，美国木构造房屋最早可以追溯到十八世纪，而当前美国已建113万栋别墅中，就有98%属于木构造。由此可见，木构造房屋并不是普通人所想象那么不堪年月和风雨。木构造别墅中几乎所有建造材料都是各式各样木材制品，面这些木材制品在生产过程中，通过不同生产程序，已经具备防潮、防虫、耐高温等特点。与普通砖混构造房屋相比，木构造别墅建设成本低、环保、抗震等长处更是显而易见。但是，木构造房屋最大特点，还是其上下层墙面不用所有对齐，为楼面设计提供了无限想象空间。可见，木构造别墅是喜欢怀旧、追求休闲最佳选取。当前，深圳仙湖山庄别墅与汕头海外商品公司会所及豪华别墅都选取用木构造别墅，作为销售卖点推广，效果相称好。对世外桃源项目来说，蓝色贝利家园、单身别墅与情侣别墅可某些选取木构造别墅。2、轻钢构造别墅轻钢构造是近年由国外引进新兴建筑理念之一，是在木构造基本上新发展，它以某些型钢与镀锌轻钢作为房屋支承和围护，具备极强坚实性、防风、防震性以及更好防虫性、防潮性、防火性、防腐性和随心所欲可塑性，并具备很强绿色环保概念。曾经在广东南海穆天子山庄别墅和广东紫云山庄高尔夫社区别墅、深圳蛇口鲸山美式别墅上选取了轻钢构造，都获得较好效果。（二）别墅产品户型方略新式别墅构造先进、款式多样，构造简易，装修齐全，对世外桃源来说，面积在60—250平方米之间。一楼为公共活动空间，二楼为私人生活空间两层式别墅是符合中华人民共和国人和重庆人生活方式主流类型。由于重庆市场特点和旅游度假基本需要，咱们把面积普通控制在60—250平方米之间（不涉及豪宅），户型品种安排在20个左右，供各类人士选取。（三）别墅物业设计方略1、营造别墅物业建筑艺术风格别墅物业对建筑艺术风格追求超过其他普通住宅对建筑艺术风格追求，这是由别墅物业自身特性和对环境规定导致。建筑艺术风格，就是建筑本体特性，通过建筑造型、材料、颜色、饰物等因素综合体现出来。建筑艺术风格对于物业价值影响限度在别墅物业上体现，超过其他各种物业。由于别墅物业充分体现和满足了人们心理存在各种嗜好及人们生来就存在独异性和尊重感。例如：广东龙湖山庄日式、欧式、美式别墅，正是因其独特建筑艺术风格，使其单价高于普通别墅一倍左右。建筑艺术风格越具独异性，其审美价值越恒久，其保值性也越强，如碧涛苑。反之，建筑风格，越缺少独异，审美价值随着时间而落伍，其保值性也越弱，之因此称某些别墅为农民房，也正因其建筑风格与农民自建房毫无分别。世外桃源别墅物业依照山水分布和位置不同，建筑风格可分别选取：欧陆式、美式、中华人民共和国老式式建筑风格。2、维护别墅物业私密性密性是居住物业追求一种基本要素，详细指居住人员拥有高度私有环境空间。对于别墅物业来讲，其对私密性规定也较高。私密性好别墅物业价值高于私密性差别墅物业。当前在别墅物业构造中重要有四种：（1）独立式；（2）连体独立式；（3）连体复式；（4）TOWNHOUSE。在这四种构造中，从私密角度来考虑价值由高到低依次为：独立式>连体独立式>连体复式>TOWNHOUSE。一百近年前，英国人获得庐山别墅开发权后，一方面是对别墅区域进行周密规划，按山地自然走向将地块分割成相似大小出售，规定别墅由业主自行设计，但设计方案必要通过开发公司严格审查，必要具备本国建筑艺术典型风格，并且开发公司云集了当时世界上最先进设计师。因而，庐山黄金地段——东谷长冲河两侧，几百栋分别代表几十个国家建筑风格。设计精美典雅别墅与秀丽清新大自然和谐地交融在一起，互相媲美，成为庐山一大景观。一百近年过去了，这一区域别墅建筑依然被公认是中华人民共和国及至世界同类地形中规划最合理、最科学、建筑最精美典范。在世外桃源项目中，运用地理位置和市场细分调查，专门划出某些地块出售给业主，由开发商统一设计，提供30各种设计方案供业主选取，最后由开发商和业主决定统一方案，交由开发商进行统一开发。这样，即维护了业主对别墅私密性规定，又便于开发商与业主对别墅建筑风格对接。3、完善别墅物业配套会所配套会所是专供别墅物业居住人员休闲娱乐场合，它延展了别墅物业自身功能，弥补了由于选址上规定所导致局限性和人们除居家生活之外娱乐需求。配套会所设施种类有各种，世外桃源其配套会所设施更侧重度假休闲目，具备特殊性、独立性。如：网球场、游泳池为居家型常备。而中、西餐厅，俱乐部，则多为消闲度假型常备。别墅物业配套会所种类性和层次，也反映着需求群体和服务群体差别性，并因而决定着别墅物业价值大小。其服务和需求群体层次越高，别墅物业价值也越大。例如：深圳观澜豪园配套功能设施有酒店、会所、高尔夫球场、乡村俱乐部等一系列满足消闲度假之用。世外桃源在帕特南温泉度假中心设立基地大型专业会所，还在每个居住区设立了餐饮及文化室、俱乐部等分会所，充分完善居住者会所功能。4、优化别墅物业自然资源和人文资源自然资源在这里指不可再生资源和自然生态环境。人文资源指人造景观和人文环境。自然资源和人文资源是别墅物业选址一方面必要考虑，它是决定着别墅物业价值最重要因素，即别墅物业其他要素均可模仿重造，唯独自然资源和人文资源是不可重造，真正显示出其独一无二和价值永久性。例如：深圳东部海岸度假别墅物业金海滩，其独有全视角无遮挡优美海景，依山阶梯布置使得户户均可俯瞰海景，这一得天独厚自然资源为东部海岸所独有，其不可重复性使得其别墅物业价值与闹市区内独立区别墅价值相差无几。又如：蛇口碧涛苑别墅为依海而筑海边别墅，其海景资源在蛇口并非独一无二，真正使其价值具备恒久性是蛇口这一“国际社区化”优雅人文景观和人文环境，这种物业所处社区环境和物业所创造出社区环境与自然资源同等重要。世外桃源自然资源是得天独厚。人文资源是需要精心设计和根据自然景观进行人工雕饰。在世外桃源各个景区均有不同人文景观，欧式、美式、亚洲式和中华人民共和国民族风格人文景观，使别墅物业自然资源和人文资源得到最大优化。5、注重别墅物业自身市场性别墅物业市场因其特殊性而具备一定独立性，从某一角度讲是游离于整个房地产市场之外。这是由于别墅物业业主对于居住环境独立性、私有性和自然舒服性上追求超过生活配套上规定，比起闹市繁华她们更喜欢静谧。别墅物业永远只是某一某些人才干享有繁华。优质别墅物业具备良好保值增值性，使其在任何时期都为富人阶层追捧对象。同步别墅物业最完美地体现表达了人类、审美情趣和个性化作为财富象征性，布满着购买者个人色彩，购买者喜欢对别墅物业价值影响，某种限度超过市场因素。“曲高和寡”，越特殊东西，其个别性就越突出，其可比较性也越少。别墅物业市场是一种布满个性化特殊市场。因而，在世外桃源别墅物业设计上，除了普通市场化因素外，还应注重特殊化市场因素，如富豪阶层特殊需求。咱们在蓝色贝利家园中设计了58套顶级别墅，专为富豪阶层度身定做。二、项目规划要点建设部把建设优质住宅社区放到十分重要工作议程上，由建设部住宅产业化办公室主持，1999年推出了《商品住宅性能认定管理办法》，对商品住宅及环境提出量化指标体系，涉及设计指标，建设质量控制办法和验收检测办法等，国内房地产业通过近十余年发展，已经明确营造出舒服安全、卫生以便、文明优美居住环境与居住建筑经营理念，而建造融于自然山水之中居住建筑亦成为建筑师愿望和购房者追求。世外桃源是一种融于自然山水之中都市边沿休闲小镇。因而，在建筑设计方面，必要结合其特点，开发出融于自然山水之中优质住宅。（一）开发都市边沿休闲小镇可行性环顾世界工业发达国家有一种共同特点就是城乡生活水平差别小，其中一种重要因素是交通系统发达，国内经济先进地区都市近年来对公路、桥梁和交通工具改良建设投入大量资金，交通系统正以迅猛势头发展，大大变化了人们出行习惯，交通出行距离迅速扩展。社会生活另一面是房屋消费行为上已浮现了“二次置业”者，其中许多置业人士是到都市郊区选购一套房屋，作为周末渡假之用，在城区边沿，车行时间在40分钟以内楼盘，只要环境条件和管理水平好都成了抢手货，甚至产生了一批炒房者，追捧优质楼盘。同步由于经济能力提高，银行按揭协助以及人们对身体健康关注，都令此前感觉很遥远山地、河滩成为以便到达地方，这使得开发自然山水环境居住环境有了现实可行性。（二）设计原则与指引思想依照地块特点和项目市场定位分析，世外桃源对规划设计提出如下设计规定：1、保持原有地形、保护原有植被，在开发商品别墅（住宅）同步又维护金龙湖风景区整体性。2、人性化设计指引思想，“以人为本”注重满足舒服、安全、以便、私密等方面规定。3、寻找适合山地形态规划设计办法，规定解决好住宅（别墅）单元面湖靠山景观规定。树立建筑风格个性化，又同步规定和谐融合于山林。4、避开湖面与地块之间过境车道带来一系列不利因素。5、在规划及建筑设计中贯穿“市场观念”和“品牌战略”，以实现社会效益，环境效益和经济效益有机结合。（三）规划设计手法1、规划构造形态在建筑物组群空间解决方面，有别于惯用梯田式布置，大胆运用地形高差位置变化，安排楼房（别墅）位置与朝向，从投影平面上考虑日照规定与楼间（别墅）绿地空间安排，在竖直方向则考虑防止建筑物之间视线阻隔与干扰，以最大限度满足每个住户单元有观湖面山两种视觉空间。在组群平面布置上匝山势排列，维护原有山（坡）脊轮廓线，道路布局以曲线迂回绕行，导致开敞流动空间感和通透景观面，形成融于山林，错落有致山地建筑组群。在建筑体量分布方面，将多层建筑物布置在山丘脚底，以便呈现该类型楼房丰富多彩建筑设计风格，将低层联体别墅布置在山丘腰部，以便越过山脚多层联体别墅向湖面方向取景；山脊线另侧，布置较矮独立式别墅，这样能较好解决建筑物之间阳光遮挡问题，嘉陵江边TOWNHOUSE楼层不高，运用山势落差，不会遮挡江面景观。2、静态交通组织本项目规划设计已超前考虑汽车保存量增大也许性，每套别墅（含多层或联排）平均1~2个车位。车多带来难题是泊车位与绿地空间矛盾，本项目采用集中式或独立式车库泊车形式。在某些集中式建筑物中，首层架空层作车行道和车库兼观景台三种功能，减少了车行道和车库占用绿地比率。道路采用尽端式布置，车辆在连道首层架空层内通行，到达目地后，就地在车道边泊位停靠，人员可下车走到观景台，或直接上楼。首层连廊形成了有顶车道和车库，便利上落车人群，同步减少了人车相扰机会。对外来访客汽车，亦考虑以停车便利性，在社区入口附近会所俱乐部周边设立了露天停车场，地面用植草砖，配以高大乔木遮挡夏日剧烈阳光。车道采用反光材料标志，尽量减少车路照明，以减少车道夜间照明对住房室内空间干扰。步行系统则兼顾考虑交通便捷与园景构图两方面，步行碎石径或穿越绿地或依傍车道，形成较活泼道路风格，而又避免了机动车穿行对休闲活动人群干扰。3、建立绿化系统山地原生植被将最大限度保存，对于必要动土地方，用透水建材固土，筑缓坡并以蔓生植物覆盖，尽量少筑石挡上墙。在建筑物首层，车道靠山一侧浅开挖，另一侧悬空，下面仍保存土地和植物，并且增长攀援植物，沿立柱而上，导致立面绿化，减少立柱对整体景观不利影响。车道悬空一侧设立花槽，栽悬垂植物，增长空中绿化层次感，减少破土面积，培植立体绿化，故社区绿地率达60％以上。人工栽植品种方面，注意选用适合本地物种，以求高抗虫抗灾能力，防止追求高价名贵植物误将公共绿地设计为植物博览会。4、建立屏蔽系统项目地块虽然环境优美，但相对于高质素生活规定来说，仍有许多不利因素，需要以屏蔽手法加以隔离，以创造出一种适合家居生活室内空间。一方面是车流噪音问题，区内外均有通行车辆，在区内车辆上坡时发出噪音较大，为隔音外墙体用加气混凝土砌块，厚20公分，砌块内部气孔穴对声音衰减有明显作用。外墙表面用致密饰面层加涂料，加强对声音反射，楼房之间保存高大树木，起吸音墙作用，外界声音侵入户内重要途径是窗户，本项目建筑选用塑钢共挤型材，配双层夹胶玻璃窗户构造，可达到防水密闭作用，隔音效果良好。重庆建筑物也有保温问题，夏季直射阳光是重庆地区建筑设计需避免不利因素，夏季直射阳光时间长、强度大，对室内空调电能损耗大，此外强烈阳光亦不利室内活动，如操作电脑或午睡等，本项目选用夹层玻璃和加气混凝土砌块墙体可较好解决阳光幅射问题，此外在设计坡面屋顶和窗楣时候亦注意遮阳作用。住宅区内垃圾收集运送、废水解决皆注意屏蔽解决，以减少对空气和绿地污染。5、疏理地表水系由于是山坡地，破土动工之后，如不立即解决裸土，会导致雨水冲涮，祸及保存植被，竣工后由于路面和屋面不留水，会增大地表径流，此外山顶浅层水由于破土截流亦会引起地表逞流水问题。在解决办法上，尽量保护植被。破土动工地方，尽量用疏水材料复盖，例如植草砖、碎石疏水槽等以减少逞流水，在社区主入口处，设立小型园景水池，碎石缓坡池底，以接纳地表水，起到缓冲池作用。6、创作山地建筑形式因应环保护坡需要，区内建筑物采用“吊脚楼”结合首层架空设计手法，形成山地建筑物强烈特色。首层作车行道，靠山边内侧作车库，悬空外侧导致花槽观景台，增长亚热带风情，坡面屋顶以红瓦覆盖，与坡地高大树木浓荫交融，调配出气愤盎然环境色彩。楼房立面对视觉影响极大，采用绿色塑钢窗配浅绿色夹胶玻璃、米黄色墙面，以柔和明快色调融入山林背景。此外注重以墙面各种构造线条调节视觉比例，增长情趣。建筑群落顺山势自然分布，保存山脊线。各楼朝向并无严格统一，而是着重室内向外视觉景观取向，避开了许多不利视觉干扰。整个建筑组群与山林背景和谐融入，彼此间又错落有序，道路顺山势盘桓流畅，设计整体效果是动静相宜。7、创造舒服室内空间室内生活空间绝非简朴几何概念，而是由建筑艺术手法创造视觉空间，和生活设备支持功能空间。建筑师在采光景观，气流组织，功能分区等方面都应十分注重运用美学、心理学以及成功范例所提供经验．逐项仔细调节。机电配备方面，尽量从“舒服、安全”角度考虑，采用诸如分质供水，压差式中央排烟道，顾客中央空调系统等价格功能比合理新技术与新产品。

第九章项目总体规划设计项目总体规划就是要回答项目在市场中位置与项目将要行走方向问题。依照项目市场分析和项目确立市场定位，本章对项目进行全方位策划并提出有关专业意见。一、项目技术指标世外桃源项目总体技术指标为：总占地面积：1500亩其中水面面积：300亩总建筑面积：≦500,000m2容积率：≦0.5覆盖率：≦20％绿地率：≧60％基地设计总户数约5000户人口规模约15000人二、项目用地指标世外桃源项目用地指标见下表：

世外桃源项目用地构成一览表组团项目名称占地面积（亩）建筑面积（m²）容积率AA1南洋乐龄公寓2506545,0001.0385A2南洋学生公寓6545,0001.0385A3南洋贵族学校12035,0000.4375BB1东篱休闲度假村16013075,0000.8654B2嘉陵高尔夫练习场301,5000.0750CC1欧美商业娱乐村4104025,0000.9375C2将来世纪科学公园405,0000.1875C3帕特南温泉度假中心浪高温泉度假村20080,0000.6000C4浪花温泉酒店5020,0000.6000C5蓝色贝利家园8017,5000.3281DD1东亚绿色运动场陶城滑草场海盗船热气球运动场2306012000.030D2维顿网球公园韩国旱地滑雪场007射击场9018000.030D3情侣别墅和落水别墅8045,0000.8437E陶园古城150100,0001.0000F金龙水上运动中心300金龙湖水面共计1500497,0000.4970三、项目总体布局思路总体布置重要要依照项目建筑物使用功能、规划设计规定以及开发商意见，并充分考虑基地特点和四周环境、建筑体量等要素进行布置。本方案只提出总平面布置要点。（一）项目基本规划要点1、充分考虑将来发展，以高起点、高原则规划本基地。以生态住宅设计理念规划该项目。2、所有按低密度别墅加以少量洋房（蓝色贝利富贵家园）设计目的予以规划。3、中央主入口要有当代特色，符合重庆市作为直辖市“绿色形象建筑规定”。富有特色、美观大方。4、基地内围墙以各半岛外线进行设立。接近212国道围墙为透视式。5、在公路边设5米绿化带再设围墙，围墙内设5米宽高树绿化带再设道路，以防尘土过多进入基地并予以隔音。（二）总体规划布局构想世外桃源项目设计创意基于对项目市场定位：服务收入为中高层以上中产阶级和成功人士，故属于较高档基地社区规划。基地整体设计布局，采用全围式，双围合式为主调，排列式、板式、集中式为点缀群体组合理念与解决手法。整个基地分解为三个功能区块（东篱半岛、桃源半岛和金龙湖），共计6个组团（A、B、C、D、E、F组团）。各组团之间，既互相独立，自成一体，又通过空间轮廓、建筑外观造型围合，营导致出亲切和和谐生活氛围，独自成势居住内聚性空间环境——“共享大庭园”。又具备组团之间互相联系，互相映衬，成为互相借景有机性整体，实现新型山水社区鲜明特色整体形象。各组团之间，采用了大环形交通路网进行连接，一改普通惯用平直、十字形路网。区内道路，除满足交通外，已充分得到软化、舒展。路网不再只是为交通而服务，而是与环境获得了有机联系和互相融合。在各个围合式组团环境里，有欧美风格休闲广场，结合社区项目形象标志主题水景、园林绿化与环艺小品及多处进行主题设计，通向住客会所、公共文体活动区“树林绿色步行街”，以及一条近千米两侧各有15米宽，专门种植了树木、草坪及布置了石椅、雕塑小品等，“地中海风情东蓠大道”，供区内漫步、休闲之用。整个基地发展均有完善支路与干道接驳。环区小路与中央大道——东蓠大道绕基地接驳。各组团社区又有各自独立区内道路自成体系。半岛与湖、半岛与半岛之间均有科学合理规划道路与之连接，使之车行道和人行道自然分开、自然分合。使整个基地车行道和人行道畅通无阻。绕湖而建单身别墅和情侣别墅是世外桃源建筑特色和艺术鉴赏品。小巧玲珑袖珍别墅是她们贴身之作。是知识单身和情侣们最佳“隐身之地”和“耍处”。总平面中分三个功能区块，即桃源半岛区块，东篱半岛区块和金龙湖水上区块，每个区块均有各自独立特性和实际功能。世外桃源项目初步规划分区方案如下图：1、东篱半岛区块靠212国道路边主入口处沿重要干道旁坐落商业娱乐村，以此向向基地内部延伸，使其成为“世外桃源”服务基地。中央主入口沿基地内部主干道——东蓠大道右侧布局南洋贵族学校南洋学生公寓和南洋乐龄公寓，延伸至嘉陵江方向为南洋贵族学校。东蓠大道左侧为欧美商业娱乐村，将布局为世外桃源“闹市”。中央主入口垂直至嘉陵江方向之东蓠大道右侧布局东篱度假休闲村、嘉陵高尔夫练习场，左侧为帕特南温泉度假村。中央入口与主干道基地入口位于东蓠半岛沿212国道旁，基地以既有干道作为中央入口处。不但直接驳接基地212国道已有干道（东蓠大道），并且与A组团与C组团紧紧相连。既以便基地居住者和旅游者出入方便，又避免了新开干道带来建筑体量增长。弧形放大欧式中央入口广场与开敞C组团欧美商业娱乐村、步行休闲空间形成中

央绿轴，处在基地核心地位，并与周边A组团南洋学生公寓与南洋乐龄公寓产生必要相应与联系中央入口广场对整个基地环境设计起主导作用。在设计方面，十分注重欧美式建筑风格和周边建筑物协调。在制景与配景方面，充分对欧美风格文化内涵挖掘，创造出全景式、气魄宏大欧美风格之世外桃源中央入口广场。在基地中央出入口视觉轴线上，有着美妙状观弧形入口门廊，高山瀑布、叠水喷泉、亚马逊河“丛林截景”等。南洋贵族学校占地200多亩美式（或亚洲式）教诲基地——南洋贵族学校将成为基地兴奋点，她建成将极大提高整个重庆社会力量办学（贵族学校）档次。基地教诲园区，将引进国外或国内知名学校联合办学，走“教诲品牌”之路，建立一所重庆市名符其实贵族学校。与学校配套学生公寓，将是学生读书最重要后勤保障。帕特南温泉度假中心帕特南温泉度假中心涉及浪高温泉度假村，浪花温泉酒店、蓝色贝利家园等。该区域是基地温泉旅游度假中心。该中心将形成重庆较高层次浪高温泉特色旅游区和重庆首个高尔夫球场接待中心。在旅游区中央浪花温泉四星级大酒店，将成为迎接重庆乃至全国会议、论坛以及重庆高尔夫球场球员接待中心。依水而建58套“蓝色贝利”家园——高档别墅群将建筑物设计推向极至，将是整个基地最耀眼亮点。东蓠休闲度假村接近嘉陵江东蓠休闲度假村是重庆中产阶级休闲乐园。该休闲度假村将形成中产阶级休闲度假人间乐园。欧美商业娱乐村欧美商业娱乐村将引进欧、美、亚国家商业建筑风格，建造重庆及至中华人民共和国一流商业娱乐强化区。如美国华盛顿、意大利罗马商业风格、法国巴黎霓裳服装风格、鹿特丹渔港风情、日本东京商业文化、印度孟买珠宝、中华民俗商品等商业风格等。在娱乐方面引进俄罗斯歌舞表演、泰国风情芭提亚夜总会等，为基地娱乐增添异域风情。南洋乐龄公寓南洋乐龄公寓是基地专业“养老中心”和学校学生“家属院”。一方面，为成功人士赡养长辈晚年居所；另一方面，又是成功人士安排子女就读南洋学校，其父母协助照看孩子“两代同堂”居所。2、桃源半岛区块从中央广场主入口处沿212国道至北碚方向陆地范畴依次布局韩国游乐运动场（旱冰滑雪场）、维顿网球公园、007射击（射箭）运动场、海盗船、陶城滑草场。以此方向延伸接近“水天花园”布局“陶园古城”。沿金龙湖边布置景观别墅、袖珍别墅和情侣别墅。东亚绿色运动场功能强大东亚体育运动场馆，将成为草地滑翔兴趣者、草地赛车手、旱地滑雪兴趣者、（马术竞技者）演习场和竞技场。基地绿色运动中心，将把热气球和滑雪，滑草与高尔夫练习场，水上运动与草地赛车，体育休闲与健身健美结合起来。成为基地内外人士当代体育运动“热点”。10个联体规模澳洲维顿网球公园，成为重庆富豪绅士约会休闲娱乐场合。风情小镇—陶园古城古色古香“陶园古城”将把基地建筑走向引向逆向思维。在节次鳞比欧美建筑群中，突然浮现一座古代四合院建筑和“清明上河图”上古建筑风格，让人好像走到了宋风古韵意境。对那些具备强烈怀旧情节中产阶级无疑是一种刺激性最强吸引力。3、金龙湖水面区块本组团为金龙湖湖面，面积约300亩，重要功能为日、中式水上旅游中心。水面是世外桃源项目最具吸引力地方。除用来连贯各社区和单位景观外，还作水上旅游之用。位于项目中央金龙湖是整个社区发展重要一环。提供不同水上运动，既发挥水最大功能，又使度假村增添无敌景观。湖光山色，相映成趣。二座日式游艇码头将把重庆水上运动带向一种新高度。10只游（快）艇和20只龙舟带着满脸堆笑游客在湖水中穿梭，使人好像进入到了水上运动较高境界。在另一片水域中，水上射击运动惊险搏杀，让游客经历了一场真枪实弹演习。在钓鱼基地，人们不必回味那种惊险和心跳；只需静静看着湖面，享有气定神闲后激越与“成功”。拥有1000多名泳客天然游泳场，比室内游泳池有过之而无不及。使基地和外来游客在炎热夏季里，享有凉爽、舒服水上生活。（三）环境设计基地环境是充分运用已有山、水、江自然资源，最大限度不破坏原有自然资源和植被。强调人与自然有机融合、营造各功能区特色文化与情调。在设计中极力采用自然式山水布局，当代园林设计，用足项目优势资源，力求创造一幅世外桃源般旅游度假、休闲圣地。本基地在环境设计中结合自然水景、雕塑、小品等各种方式、力求创造一种全新“亚假日生活”度假休闲新生活方式，尝试在绿荫生态环境中引入多方面环境主题，真正做到一步一景、举目皆景，风趣盎然绿色山水家园。把中央出入口与基地中心绿轴互相结合布置，给居住者提供丰富视觉享有。如：1、在各功能组团，结合功能不同与分别设计特色环境与雕塑、小品等。如普通居住区设计一定量雕塑、琴台、林荫小道、知书亭、小朋友乐园、园艺等。2、在南洋学生公寓区，雕塑以名人科学家，高新技术方面模型、IT产品雕塑模型等。3、在南洋乐龄公寓则以丰富老年人生活琴棋书画为主进行雕塑小品设计。4、在东篱休闲度假村环境设计上则应侧重于浪漫、温馨与情调主色调进行建筑雕塑，小品塑造。5、在东亚绿色体育运动区，则应以体育、绿色健康为主进行雕塑、小品策划。如知名国家运动员，有代表性竞技项目等。6、在陶园古城，环境设计则应充分发掘古代和浓郁地方色彩建筑小品为主线进行塑造与策划。（四）绿化设计世外桃源项目在环境总体把握上，以“绿”为核心。在整个项目整体视觉中，布满了“绿”字，绿与世外桃源浑然一体，自然天成。从绿色运动场到中央入口广场，从温泉度假村到嘉陵江边，从欧美商业娱乐村到蓝色贝利家园，从陶园古城到高尔夫练习场，始终布满着绿字。为了把绿字文章做足，整个基地项目绿地率达到60％以上。园林绿化普通分为中、西两种，西式园林规划普通较为标榜“欧陆式园林风格”，“地中海风情”，“凡尔赛风格”，“北美风格”等。由于西式园林相对独立，可塑性大、见效快且明显，因此本项目可采用西式园林设计。而中式园林由于占地较大，且与建筑外观风格关联性不强，可塑性不大，因此应在某些领域里慎审采用。1、欧美风格花园前期绿化应注重“快、美、显”三方面，因此重要由各种立体形状构成欧美式花园，非常适合项当前期尊贵感觉。2、湖边绿化项目2个半岛均临金龙湖，可在临湖一边修建一列花圃。重要亦应以欧美式风格为主，同步穿插某些中华人民共和国江南风格点缀其间。注重花艺造型和修剪，此外可间插一列“花篮路灯“。令景致此起彼落，富于变化。在基地内几段湖边，分别栽上极富江南气息垂柳、铁铸雕花休闲座椅。两边栽上月季、杜鹃点缀邻近建成花棚式长廊、翠荷绿柳、鸟语花香，一派南国壮丽景色。（五）交通规划依照基地地理条件和周边交通状况，交通组织以保证基地内道路实质性人车分流，各人行功能区内道路系统基本无车辆进入原则进行交通组织。1、本项目作为都市边沿度假及休闲小镇，考虑高档社区存在，家庭小车作为重要交通工具，项目道路由入口32米大道（主干道），26米干道，各社区由18米道路连接，居住区由8米路构成。2、中央入口大道服务于整个项目，路面宽度为32米，其中涉及各8米宽双向机动车道，中间6米宽绿化造型带，以及两侧各5米宽绿化人行道。机动车与人行道之间用树木作为分隔带，不但使交通更多安全，并且还能美化周边环境。3、宽26米干道(为林荫路，四块板形式，路中设4米绿化带),连接入口大道与其他区城（如会所、高尔夫练习场、绿色运动基地、各住宅区等）道路。4、社区内路面宽18米，采用有规律单行控制，并与干道相连。交通拥挤地带布置环道，以使内部交通流畅。居民区内部道路为8米。5、路灯将沿街布置。其他设施如排水办法、流水管道、供水管道、以及电线、弱电线路将在施工时分别安装。6、基地内主干道仍保存212国道起至金龙湖出水坝至嘉陵江“L”型内部干道，各组团之间组织干道交通为基本车行道。7、先进管理设施将使本基地道路畅通，出行便捷，道路使用效率高。完善步行系统将会成为本基地又一特色，人车分流、互不干扰，使居住者能依照个人兴趣选取出行方式，以满足各种不同规定需要。8、结合人行道和绿化带布置步行系统，设1.5——3米硬质步行道。依照度假别墅区功能不同，可分别设立园内林荫道，丰富道路立体感、层次感和畅通性。9、为减少车辆噪声干扰，居住与车行道均保持一定距离，用绿化和林荫吸取并减少噪音。在别墅群体外侧，沿着建筑走势设立环形道路，出入口与其毗邻，车辆可沿着外环形道路直接进入地上或地下车库。普通别墅区设立专用或集中式停车场，崇高别墅区设立室内车库。交通组织规划按照分期开发思路规划道路，并基本以道路作为分期边界线。可使分期开发组团具备最大完整性，并有助于营造首期开发环境氛围。在组团外围均设有环形消防车道，以备紧急状态下消防车道能顺利进入消防扑救面。内院紧急消防车道采用草皮硬塑成品路面，能承受消防车辆荷载。在金龙湖西北区与东南区之间湖面（即D、C组团）之间安排一座“过湖桥”——圆梦桥。便于沟通体育运动区与度假村之间联系与活动。“过湖桥”可设立为车行道，东南区与车行道出口相接，西北区与车行道入口相连，形成沟通重要基地重要桥梁。设立二处公交车停车场，以便到基地来游客与旅游者车辆停靠。一处设在C组团欧美商业娱乐村；另一处设在D组团东亚绿色运动场。同步便于居住者来往车辆修理及加油以便，在欧美商业娱乐村接近212国道地段设立加油站，并配备汽车修理厂各一种，为基地有车族人士服务。（六）项目建筑风格在国际品牌人士潜意识里，自身品牌辨认性是人生最耀眼精彩某些。她可以终身穿一种款式服装；她可以终身抽一种品牌香烟。做地产项目也同样，需要做出自己风格来，具备辨认性、才具备灵性。这就是建筑风格。当前，中华人民共和国（地产界）大地劲吹欧陆风。年轻直辖市也有欧陆风狂吹历史。但大多都取其皮毛，不得要领。要么，装潢一下门面，作作大门。世外桃源是重庆市一种有一定规模大型社区，其风格应具备一定当代韵味和超前性。通过咱们对社区总体定位，由于整个项目是由两个互相分离半岛构成，因而，在建筑风格上，咱们初步拟定本基地建筑风格以半岛分界线为基准，以两种风格进行策划。即欧美风格和中华人民共和国古代民俗风格进行建筑风格设计布局。1、欧美风格世外桃源欧美建筑风格安排在东蓠半岛。欧美风格从内涵与外延均有其独特性和亮点。例如建筑思想，反映和揭示是，欧美人民一种民族情节和奋发向上一种精神。例如教诲，充分体现一种全民素质教诲。例如娱乐，体现是激情与愉悦。例如运动，体现是健康与活力。在年轻直辖市，由于国家“西部开发”政策吸引，外来人口逐渐增多。单调欧陆建筑风格和乡土气息巴渝风格已不能满足直辖市发展需要。市情和“民意”需要多样风格来体现都市建筑神韵和风情。因而，选取欧美建筑风格一是体现建筑美学在基地住宅中运用效果。二是欧美风格在重庆还没有重彩渲染过，使用欧美风格将给人以清新、明快直感。三是欧美风格所宣扬精神和色彩运用所带来奋发向上活力将极大地吸引购房者注意力，产生建筑物业销售动力。2、中华人民共和国古民俗风格世外桃源中华人民共和国民俗风格安排在桃源半岛。中华人民共和国民俗风格在当代建筑中运用是不多见。当前，炒得较热就是成都“芙蓉古城”。据理解，“芙蓉古城”已经获得了成功。“芙蓉古城”成功密钥是迎合了社会和某些人趋新、趋奇心理，在“洋风”大兵压境下，变招变术，在“中华人民共和国民风”上作足了文章。在重庆，咱们考虑重庆人们接受感情和建筑风格变数，在桃源半岛上，划出150亩土地，设计制作“中华人民共和国古民俗风格”居所——陶园古城。（在中华人民共和国民俗风格中，可某些地使用川西民居风格。）欧美风格将使世外桃源这个中华人民共和国“乡土项目”穿上“洋装”，使世外桃源更富有新含义。中华人民共和国古民俗风格将会使重庆建筑风格中吹过些凉爽民俗风，在重庆建筑物中增添一种“新品种”；也就是说，在重庆将会诞生一种“西洋味中式世外桃源”。也就是说，重庆世外桃源是通过“留学”归来新版世外桃源。四、项目分区规划布局世外桃源项目拟采用组团式布局来进行规划，同步充分考虑各组团之间联系和子项目之间互动。整个项目基地共分为六大组团，详细规划布局初步设想见附图。（一）A组团1、A组团是南洋教诲园区。该组团东临嘉陵江，西接212国道，北衔基地已有东西向干道——东蓠大道A段，南靠将来市轻工学校。占地面积约250亩，建筑面积100,000平方米，所有为低层和多层建筑。A组团将充分运用临主大道----212国道便捷交通优势，布置具备对外功能南洋贵族学校及其配套设施。2、A组团分为A1区和A2区、A3区。A1区为南洋乐龄公寓，占地面积65亩，建筑面积45,000平方米。A2区为南洋学生公寓，属于贵族学校配套设施，占地面积约65亩，建筑面积45,000平方米;A3区为南洋贵族学校，占地面积约120亩，建筑面积35,000平方米。（二）B组团1、B组团是东篱休闲度假村和嘉陵高尔夫练习场。该组团北与金龙湖水坝入嘉陵江入口处相接，毗邻重庆市高尔夫球场；西与基地内部南北向干线——东蓠大道B段相连，东濒嘉陵江。占地面积约160亩，建筑面积76,500平方米，为TOWNHOUSE独立式别墅。B组团将充分运用沿嘉陵江和临市高尔夫球场优势，布置东篱休闲度假村和嘉陵高尔夫练习场。同步，在接近嘉陵江一侧恰当布置欧美式区域景观休闲广场和钓鱼场、浅水浴场（拟意）等。2、B组团分B1区和B2区。B1区为东篱休闲度假村，占地面积约130亩，南与A组团南洋贵族学校毗邻，北与B组团B2区嘉陵高尔夫练习场为邻，西与南北向基地干道——东蓠大道B段相接，东与嘉陵江接壤，天然水景相拥入怀，是建造度假休闲居所最佳场合。产品为当前较流行TOWNHOUSE联排别墅和独立式别墅，且沿江排列布置，建筑面积75,000平方米。B2区为嘉陵高尔夫练习场，占地面积约30亩，紧接B2区。接近金龙湖水坝入嘉陵江入口处并毗邻重庆市高尔夫球场，是专为高尔夫球场设立预备高尔夫练习场。同步，在接近嘉陵江一侧恰当布置欧美风情休闲广场和钓鱼场（拟意），浅水浴场（拟意）等。该练习场设10余个练习球道，并设小型高尔夫会所，会所建筑面积约1,500平方米，将存物柜更衣室、附着盥洗设备休息室以及咖啡室、棋牌室、用餐室等设施基本设立在会所。（三）C组团1、C组团是世外桃源旅游度假村——帕特南温泉旅游度假中心。本组团占地面积约410亩。详细范畴为北向通过金龙湖与市内最大高尔夫球场接壤；西邻南金龙湖（沿212国道方向）；南与A组团及基地内东西干道——东蓠大道A段相接；东向毗邻基地南北干道——东蓠大道B段与B组团隔路相望。2、C组团设立有成功人士居住豪园与温泉旅游度假基地、商业娱乐村、科技公园等。共分C1区、C2区、C3区、C4和C5区。C1区为“欧美商业娱乐村”，占地面积约40亩，同步配有商业步行街、娱乐设施、肉菜市场、少量住宅以及医院、银行、邮局、电信等社区配套设施，为整个社区综合配套所在地。C2区为“将来世纪科技公园”，占地面积约40亩，建筑面积0.5万平方米。该公园重要是为重庆以及南洋学校学生配套高科技公园。重要有航天、宇宙飞船、深海科技、信息科技、珍奇动物等当代高科技产品展示公园。C3区为浪高温泉旅游度假村，占地面积约200亩，建筑面积8万平方米。同步在沿湖一带布置袖珍型情侣别墅区。C4区为四星级酒店----浪花温泉酒店，占地面积50亩，建筑面积2万平方米，位于帕特南温泉度假中心最高处，成为旅游度假和重庆市高档会议接待中心，同步也是高尔夫球场球员接待中心。C5区为崇高别墅区——“蓝色贝利”家园。占地面积约80亩，建筑面积1.75万平方米。限量制造、限量供应，是富豪新贵族顶级别墅。既体现拥有者身份地位，又有极强收藏价值。本区域共建造58幢高档别墅，面向重庆贵族阶层开放。（四）D组团1、D组团是东亚绿色运动场。本组团占地面积约230亩，该组团北向接E组团半岛，西向紧靠212国道，东与东金龙湖相连，南与南金龙湖相拥。该组团由两个互连半岛构成，此半岛向金龙湖方向延伸，有湖光山水之妙。2、该组团为绿色体育运动中心，共分D1区、D2区和D3区。D1区占地面积约60亩，为陶城滑草场（40亩）、海盗船（8亩）、热气球运动场（12亩），并配有少量建筑物，约1200平方米。D2区占地面积约90亩，以体育运动为主21世纪绿色健康运动场，重要项目设立有——40亩维顿网球公园（10片）、25亩韩国旱地滑雪场、25亩007射击（射箭）运动场。配套建筑为1800平方米。D3区占地面积约80亩，为低密度落水别墅和情侣别墅。该区建筑面积4.5万平方米。重要位置在沿金龙湖一圈，布置低密度别墅单身和情侣别墅。（五）E组团E组团为陶园古城。该组团占地面积为150亩，详细范畴为北向接近在建工程水天花园，西向紧靠212国道，东向毗邻东金龙湖，南向接壤D组团东亚绿色运动场。陶园古城是《世外桃源》项目唯一一种具备中华人民共和国民俗风情仿古建筑群。整个古城占地面积为150亩，建筑面积为100,000万平方米，约有1000多户心仪仿古建筑者将成为该园主人。（六）F组团F组团是世外桃源项目水上运动中心。金龙湖分东金龙湖和南金龙湖。东金龙湖与D、E组团相邻至园梦桥。以圆梦桥以西至C组团和212国道、D组团所围成水面为南金龙湖。在金龙湖上可设日式水上快艇游和划水运动（中华人民共和国龙舟）、水上射击、游泳等运动项目。

第十章项目发展主题阐述项目发展主题是世外桃源项目开发核心。由于本项目规模较大和项目主题各异，为了使本定位策划报告具备持续性和实效性，咱们将项目七个发展主题另章阐述，进行逐个详细分析，以加强本报告可操作性。一、教诲发展主题阐述教诲已经成为社区构成主体——家庭生活重心，成为决定社会发展前景必要因素今天，咱们将一种一种大型社区推向社会时候，只要咱们将教诲切实做到位，必然会对有教诲意识及责任感家庭、社会乃至政府产生一种大震动和推动。由此为重庆房地产消费者带来崭新消费观念，并在拉动土地升值上有强大带动力。因而在咱们设计社区中，将不会将教诲仅仅作为房地产启动工具然后任由其自生自灭，咱们不会将教诲仅仅作为房地产中迫不得已配套条件让它沦为一种二、三流学校，咱们是在踏踏实实做房地产同步认认真真地办教诲，将教诲概念融合在整个基地之中，让教诲真正为每一种社区主体——家庭服务，让教诲成为社区主题后，它同步也会成为令主体骄傲因素。当咱们将社区教诲模式及概念展示在教诲者、家长和学生眼前，它将会把中华人民共和国教诲界大力倡导素质教诲、基本教诲、社区教诲、终身教诲相结合理论带向实践。而另一方面当教诲为社区确立一种高起点定位，提高社区整体素质形象，为社区配套打下基本，对于拉动土地升值，确立买家信心有直接作用。它对于消费者而言是一种崭新居地产消费观念引入，是消费者自我完善，自我成长空间最佳选取。因而当咱们站在泛地产高度，用跳出房地产看房地产眼光，将教诲这个社区永恒主题发挥出来，更好为社会和消费者服务。（一）教诲配套必要性设制南洋国际双语（贵族）学校，不但是为了陪衬本项目市场需求，并且也是为项目长远大计考虑，更是从投资回报经济角度去设计。依照重庆市城郊人口调查显示，1~5月，居民家庭消费转型加快，浮现明显“拐点”现象。从物质消费转向满足享有和发展需要消费，以吃用为主物质型消费持续下降。文教娱乐、旅游、康体、居住等享有和发展型消费成为消费热点。近几年，居民家庭用于教诲支出始终以两位数增长。1~5月，重庆市居民家庭人均用于文教娱乐用品及服务支出费用296.43元，同比增长29.8%。其中用于教诲支出156.67元，同比增长33.6%。可是，重庆并未有比较像样高档次教诲学校。因而，南洋贵族学校作为重庆私立学校先驱，将引领重庆较高档次私立学校进入重庆，提高重庆教诲品位和档次。6月8日，重庆市政府第83次常务会议讨论通过，加快实行科教兴渝战略决定。对振兴全市教诲推出了系列重大举措，其中对办学体制和投资条件、开办私立学校均有明文规定：“我市将采用民办公助、公办民助、股份制办学”等模式，建立多元办学新体制，吸引境内外人士或机构合伙办学、投资办学或捐资助学。积极发展民办高中阶段教诲和高等教诲。民办学历教诲，在土地征用、税费减免、招生就业及师生关于待遇等方面与公办学校同等对待。容许民办学校在保证正常运转前提下，逐渐收回办学成本，并得到滚动发展。单位、公司、个人用于改进办学条件设立助学金、奖学金等捐赠，经审核批准，容许税前列支。”这些政策，不但为民办学校大开了绿灯，并且为教诲投资提供了政策基本。因而，设立南洋贵族学校是很有必要，她是世外桃源项目地产整合开发模式支撑点之一。（二）世外桃源项目教诲主题发展思路1、办学思路开办重庆市一流贵族学校——南洋国际双语学校。南洋贵族学校是一所真正意义上贵族学校。该校属于社会力量办学民营学校。学校可和英国宝盾大学、美国加州大学等知名学校或国内知名学校（如北京景山学校）联合办学。实行从小学到中学——国外大学持续教诲机制。使学生从小学入学到大学毕业实现“终身教诲”一贯制，真正使学生教诲实现一体化。2、办学模式采用发展商出地，与国外和国内学校联办方式，保证发展商投资不要太大。同步为减少对学校投入，关于住宿等配套设施不由学校投入和配套，更多地由社区配套，并实行有偿使用。学校办学模式以“股份联合办学”模式为佳。即与境内外知名学校联合开办为主（邀请国内北京景山学校或美国、英国知名学校等），联合投资，共同收益，即由境外或国内具备知名品牌学校出品牌、管理模式和办学初创投资，由开发商重庆中安地产公司出地皮和某些建设投资，或共同构成教诲股份公司进行教诲投资和教学管理，学校经营。学校只设立教学室和教学设施以及必要、国家规定体育教学运动场馆、田径运动场等。除了教师宿舍外，学校不另行给学生提供住宿，学生宿舍解决是靠学生家长购买学生公寓来解决。（联合拟向合伙单位：境外英国宝盾大学、美国加州大学。境内是北京景山学校，中华人民共和国南洋发展集团南洋国际双语学校等。）3、学校教诲体系设立学校教诲结合国家教诲部“九年义务教诲”规定，实行从幼儿园开始到高中毕业分段教诲体系。幼儿园：3—6岁小朋友。小学到高中十年制教诲。出国留学预科：乐意出国留学继续教诲之本校高三学生及校外适龄学生。（三）教诲经营教诲作为一种产业，除了向社会提供“优质产品”外，还必要有一定经济回报。这就必要有一种切实可行经营方式与方略。本方案提供如下三种经营（学校收费方式）方式思路。1、教诲储备金：在入学时一次性收取一定量教诲储备金（15—30万元），在学生离校时全额返还。2、教诲助学金：在入学时一次性收取一定量教诲助学金（15—30万元），在学生入学时，免费分派一套住房。房价在教诲助学金中扣除，离校时只返还除去房价剩余教诲助学金。3、教诲按揭：由国家金融单位与项目开发商共同开发，获得中华人民共和国人民银行批准，向学生家长发放消费贷款业务。通过银行支持，为众多有志到南洋贵族学校读书又无力一次交清学杂费学生，提供灵活交费形式。按揭办法：借款人申请将子女送入南洋贵族学校就读时，先支付一某些首期学杂费，余额向银行作抵押按揭贷款，抵（质）押物为银行承认财产（或购买世外桃源房产），借款人必要在按揭期内以月供方式还清所有贷款本息。（四）回报方式学校投资回报通过教诲储备金或购房款变通形式来体现。在联合办学学校经营模式下，以股份上市形式下获得远期回报。（五）学校建设与操作要领1、学校名称：南洋贵族学校（暂定名）2、学校规模总占地面积为185亩，总建筑面积为8万平方米（不含运动场地），其中南洋学校占地120亩，建筑面积3.5万平方米，约35个班。南洋学生公寓占地65亩，建筑面积4.5万平方米。设计学校容纳人数为1500人。实际在校筹划人数为1000人。配套设施为乐龄公寓、学生公寓（乐龄公寓不在学校范畴计算）。整个建筑以多层为主。3、学生公寓学生公寓是专为学生提供住宿区。该公寓以助学金形式由学生家长在办理就学时，一同办理入住手续，学生可免费使用。在学生在学校就读时，房屋产权归学校。在学生离校时，如学生家长乐意留下该房屋，学校可在其助学金中扣除，产权归购买者所有（详细操作办法另案策划）。学生公寓占地约65亩，建筑面积约4.5万平方米。大概可建造1000户，即可安顿1000名学生住宿。二、旅游发展主题有资料显示，已成为国内国民经济新增长点旅游业正保持强劲增长势头，继去年获得迅速增长之后，今年仍将是全面丰收一年，预测今年旅游总收入将达到4500亿元，特别是春节、“五一”、国庆三个长假，外出旅游人数超过1亿人。可惜是，由于假期时间固定，且受旅游地区季节影响，不能选取最佳时机领略自然风光，因而假日休闲性并不突出。当前中华人民共和国国家旅游局已向国务院提出建议，在中华人民共和国全面贯彻带薪休假制度，该筹划现正在酝酿之中。如果建议被采纳，国内将采用一定办法保证带薪休假制度贯彻，中华人民共和国都市职工可供休闲节假日将由114天增长到120多天，这意味着都市人口一年中将有三分之一时间属休闲时间，休闲将成为人们重要生活方式。为了顺应市场变化，位于风景区项目打出了“假日住宅”旗号，以山水、田园风光为卖点，以“度假＋投资”双重魅力来吸引北京消费族。从都市基本设施特别是高速路发展来看，北京、上海、广州、深圳等大都市旅游房地产是指以旅游度假为目房地产开发、营销模式，开发项目所有或某些实现了旅游功能。近几年，国内房地产业、旅游业发展持续升温，成为社会关注焦点，旅游房地产概念浮出水面，市场运营也已初露端倪。可以这样说，旅游地产是“整合地产”一支劲旅，但不是说，什么样地块都可以做旅游地产。旅游地产资源要素是非常重要一环。（一）旅游配套必要性世外桃源旅游地产资源除了山景、湖景、江景外，尚有巨大温泉资源。在这里，咱们对旅游项目策划，在很大限度上是作好温泉资源这个大文章。众所周知，在京城，昌平小汤山是以温泉而闻名；无独有偶，八达岭温泉度假村也是以一口热水井而带旺一方物业。近两年，随着北京市房地产业发展，“温泉入室”已成为开发商提高物业档次一张新牌。截止到当前，北京市已有10个左右新建商品房社区在市地热管理处容许下打凿地热井，成为京城为数不多“温泉人家”。其中，宝隆城、鹏润家园、恒松园地热温泉井已投入使用，嘉禾园、华邸·尊邸、建宏大厦、玫瑰园、洋桥温泉居、华辉园、阳光100正在兴建。北京市地热管理处陈建平处长说，地热温泉用途，仅仅是开发商看好地热一种方面。开发商看好地热另一种因素是地热井综合造价不高。正常状况下，一口地热井综合造价仅和燃煤锅炉差不多，比燃油、燃气锅炉小得多，且具备不占地、不占人、操作简朴、运营成本低等优势。在北京，多一口地热井，就可以减少一种小锅炉，对首都环保也起着重要作用。在四川雅安，为开发雅安周公山温泉旅游度假胜地，三大跨国设计公司，一家征询公司为该公司把脉、策划、设计。美国AM设计集团，为项目作出了全国旅游界最宏伟筹划：把四川雅安周公山打导致为一种最具规模、最上档次、具备国际一流水平以温泉为主大型休闲旅游度假中心。筹划总投资23亿元人民币建造。从重庆市地下热田分布来看，当前已探明有南岸区“海棠晓月”片区，北碚金龙湖片区等，地下1000米左右就可开采到地热温泉。据报道，当前，“海棠晓月”已把以“海棠晓月”为基点20平方公里温泉开采权“买断”。由此阐明，温泉地热对于房地产项目开发具备举足轻重作用。（二）世外桃源项目旅游地产发展思路在世外桃源项目中心位置（即C组团），划出一片地方，特别是在沿湖一带建立旅游温泉旅游区和崇高别墅区。浪高旅游温泉旅游区别别设立：单身旅游别墅，情侣旅游别墅，蜜月别墅等。崇高别墅区为蓝色贝利家园。帕特南温泉度假中心总占地面积为330亩，筹划建筑面积为11.75万平方米。容积率为0.463。其中浪高温泉度假村占地200亩，建筑面积为8万平方米；浪花温泉酒店占地面积50亩，建筑面积2万平方米；蓝色贝利家园占地80亩，建筑面积为1.75万平方米，共58户。帕特南温泉度假中心是为重庆乃至国内成功人士特设成功家园和旅游者乐土，属于半封闭式会员休闲度假基地，同步又是高尔夫球场接待中心。1、浪高温泉度假村浪高温泉度假村占地200亩，总建筑面积为8万平方米。这是专为重庆及外地单身贵族们和长线投资者设计别墅。投资者为重庆市内有一定资产政府要员、社会新贵及中产阶级。她们一某些可以自用，也可以返租，由开发商给其一定回报，投资者属于产权人。旅游度假别墅在设计上使用空间不需要很大，只是合用，与酒店不同是，私密空间较好，并且与自然相对融合，因而，旅游度假别墅比较适合上述人士使用。浪高温泉度假村消费（投资）者，大多来自重庆和四川有车族。浪高温泉度假村水源所有使用温泉地热资源，每户均有白硫磺水为之沐浴、为之清洁、为之消毒。使别墅村住户成为健康、清洁之家。在别墅村内设立村内会所，专为别墅村内住户服务。2、浪花温泉酒店在C组团项目中心位置，设立浪花温泉酒店，充分运用温泉地热理疗作用，加强温泉之“白硫磺”药理作用之卖点，创造温泉假日饭店之魅力。四星级浪花温泉酒店，占地约50亩，设计客房230余套。具备集住宿、餐饮、娱乐、健身、桑拿、会议等多项功能。总建筑面积约2万平方米，基地温泉会所也将在此建设。浪花温泉酒店为时权旅游酒店性质。为面向高尔夫球会员，浪花温泉酒店也可成为度假型酒店。将酒店每个单位分为一定期间（或分值），出售每一种时间（或分值）一定年限使用权。对于高尔夫球会员，可依照高尔夫球会员消费时间，拥有一定年限内，在该酒店每年一定期间或一周居住权。浪花温泉酒店既供外地或本地旅游者以及短暂停留者使用，同步向高尔夫球场球员全面开放。并且作为高尔夫球场球员重要接待中心，向高尔夫球场球员提供吃、住、玩全方位服务。酒店功能设立将一方面考虑旅游者和度假人士身份、地位，最佳和旅游别墅结合起来，进行统一塑造，协调开发与管理。浪花温泉酒店同步又可成为重庆市高档次接待中心。在温泉会所，运用时权酒店间隙时空组织接待在重庆以及国内有影响会议、论坛等，使其作为浪花酒店经营补充。3、蓝色贝利家园在19世纪，欧洲某些国家，传闻贵族以及后裔和社会贤达们血管里流动血是蓝颜色。因而，人们经常把皇室贵族以及达官贵人称做蓝色贵族。咱们在为58栋世外桃源顶级别墅命名时，为其特意命名为“蓝色贝利”。由于，她们主人是“上流社会”财富代表者。在帕特南温泉度假中心东北方向地势较高地方开辟一片富贵家园——蓝色贝利。蓝色贝利是帕特南温泉度假中心顶级豪宅，居住人群是社会顶尖才俊，社会贤达，财富公司家等。她们是川渝或国内富豪阶层。因而，蓝色贝利就是为富豪阶层打造富豪家园。崇高别墅区——蓝色贝利占地80亩，筹划建筑面积为：1.75万平方米，容积率为0.328，共限量建造58套顶级别墅。蓝色贝利将享用“森林浴”美国木质别墅。28栋潮流木构造美国极品别墅与30栋花园洋房以美式生活理念进行规划，将厅房与静动空间合理布置，全面提高“蓝色贵族”生活素质。蓝色贝利将温泉地热接入家中，让白硫磺药理作用给蓝色贵族们以温暖、清洁和健康。蓝色贝利融于山林之中，掩映在花木丛中，和谐、幽雅。三、度假休闲发展主题度假休闲，从来为人们作为一种极其崇高生活方式在追求、向往。在上半年刚刚结束北京国贸夏季展会上，老牌度假型项目龙庆峡高兴无穷大依然继续着投资品牌，而新亮相龙庆峡项目金色假日酒店、南戴河项目碧海蓝天海滨别墅、北戴河项目海景听涛别墅、海口新世界度假酒店等几家“后起之秀”则另辟蹊径，纷纷打出度假招牌，成为展会一大亮点。度假型项目虽无去年在展会火爆场面，但悬挂在项目展台顶上异地都市名称还是吸引了不少买房人注意力。“CEO私人高档别墅、职业经理人海景公寓，距北京200多公里、美丽南戴河海滨”，“在全国知名北戴河度假胜地拥有带产权、精装修现房别墅，免费赠送私家花园及车位，会员专用游艇协会、马会、狩猎俱乐部”……这些辞藻优美宣传品确令许多热衷投资买房人怦然心动。（一）度假休闲项目资源要素在当代，休闲度假村重要资源就是水资源。水，是人灵感及生命源泉，人对水感情是天然。吉地不可无水。古代所谓“无水不成园”，必定了水是住宅血液。社区有水就有了灵气，一切都活起来了。水对提高居住品质作用不小，恰当水景构造，能起到丰富空间环境和调节小气候作用，增强居住舒服感；水是生态环境中最具动感、最活跃因素，将水、绿色植物、雕塑作品有机融合，住宅社区会更有回归自然感觉；大面积水域还能吸取空气中尘埃，起到净化空气作用，这对居民感官、心理和精神健康大有裨益。园中一条小溪，一池清洁湖水，都可以令人感到肺腑俱净、脑醒神明。这体现了人类在长期历史演化过程中形成与生俱来欣赏自然、享有自然生命本能和对自然情感心理依赖，而这种依赖往往离不开对水依赖。（二）世外桃源项目休闲主题开发思路世外桃源项目离沙坪坝仅有17公里，车程但是40分钟；离北碚也只有17公里，车程也但是40分钟。既有金龙湖湖景（水景）、又有嘉陵江江景，可谓“水源茂盛”。如此大水资源，是制造度假别墅上乘资源。世外桃源项目将充分运用这一上乘资源，在东蓠半岛接近嘉陵江一侧建造东篱休闲度假村和在桃源半岛靠水天花园一侧修建陶园古城休闲度假村。1、东篱休闲度假村东篱休闲度假村紧邻嘉陵江，天然水景相拥入怀，特别适当建造度假休闲居所。由于东篱休闲度假村是沿嘉陵江方向狭长地带，加之有基地内干道——东蓠大道在西侧，因而，度假休闲村在规划设计上，其别墅群只能依江布局。基本规划设想是沿嘉陵江和东蓠大道B段方向“板式”排列。东篱休闲度假村占地面积为130亩，建筑面积为7.5万平方米，容积率0.865。东篱休闲度假村主力户型为TOWNHOUSE联排别墅。产品设计东篱休闲度假村产品重要是户型设计选取多样化，可提供20种以上优质、前卫户型供休闲度假人士选取。东篱休闲度假村产品品种以当前热门联排别墅——TOWNHOUSE产品为主。在整体布局上以“板式”建筑形式沿嘉陵江排列，并在沿江和沿路排列组合上，以户型大社区别档次。靠江边为高档次大户型。户型配比此类消费者重要是沙坪坝和北碚以及主城区二次置业人士，是“亚假日生活模式”享有者。从居住角度上看，此类消费者重要考虑自用者为多，并恰当考虑一某些投资者。投资类普通选取户型较小，比例相对要少某些，在70—90平方米左右可占20％。自用类普通选取户型稍大些，在150—250平方米之间，比例可占到80％。2、陶园古城陶园古城是基地仿古民俗风情建筑物，整个古城占地面积为150亩，建筑面积为10万平方米，约有700户心仪仿古建筑者将成为该园主人。陶园古城在总体规划上以中华人民共和国古民俗风情为基调，充分展示中华人民共和国民俗文化渊源和深厚文化内涵，将文化与住宅，民俗与房地产，古文化与当代建筑风格、技术协调统一起来，向重庆以及国内民俗建筑青睐者提供一份精美礼物。总体规划以宋城阁、临安阁，秦淮阁、京韵阁等为独立区域沿地形分块布置。宋城阁取自宋朝“清明上河图”之繁华市貌为基本，描绘宋朝卞京开封宋风建筑。建筑面积约2万平方米。由于宋城阁建筑是以街道形式布局，产品构造形式是一层为商铺，二三层为住宅。住宅重要户型为中式两房一厅住宅为主，面积以80—120平方米为主。临安阁取自南宋迁都在临安时，南宋暂时“国都”建筑风貌。重要描绘南宋时期苏杭一带建筑风格：民风淳朴，格调清秀。建筑面积约2.5万平方米。以苏杭建筑风格并恰当穿插某些川西民居建筑风格进行有机协调与塑造。产品构造形式以庭院式建筑为主，重要户型以两房一厅住宅为主，面积以100平方米为主。秦淮阁中华人民共和国南京有名秦淮河畔，其建筑集中华人民共和国建筑之大成。秦淮人家风格小楼极富诗情画意，其居住文化有其深远内涵。设计秦淮人家风格小楼，迎合当代人趋奇心理，就会在陶园古城中获得较好效果。建筑面积2.5万平方米。由于秦淮阁建筑是以街道形式布局，产品构造形式是一层为商铺，二三层为住宅。住宅重要户型为中式一房一厅、两房一厅住宅为主，面积以80—150平方米为主。各种户型，各种选取。京韵阁北京四合院，从古之今，其建筑风格流传不息。古色古香四合院，反映了北方人民文化思想内涵，体现了北方人民团结向上、奋发向前民族精神。住进四合院，就犹如进了暖融融人们庭。沟通了邻里关系，缩短了人与人之间距离。因此，把原汁原味四合院搬进西南重庆，其影响与感召力一定不同凡响。京韵阁建筑面积2.5万平方米。由于京韵阁建筑是以典型四合院形式布局，产品构造形式是二层式住宅。住宅重要户型为中式两房一厅、三房一厅住宅为主，面积以120—160平方米为主。四、体育运动发展主题楼市风云变幻，各路开发商各显神通，各种概念楼盘层出不穷。继“欧陆风”、“智能风”、“水景风”吹过之后，时下又兴起了一种新兴主题——运动、健康。通过体育运动创造健康生活模式，运动型生活社区应运而生。从上海、北京等地运动主题来借鉴，创造重庆运动主题是有必要。（一）运动主题可行性随着新一轮房地产热潮悄然兴起，房地产商对社区健身运动设计、环境配备、健身功能体现等重要性日益注重。以体育运动、健康生活为主题进行整个房地产总体规划设计，倡导出整合地产新概念，使之成为房地产开发中又一种热点。倡导健康生活是越来越多社区共识，在社区建设了运动或娱乐设施项目比比皆是。北京城西世纪城在社区内就建了一种大型体育会馆，配备有保龄球馆、健身房、游泳池、网球场等设施；西直门今典花园超大型体育运动会所当前已经开始动工，在秋展上新开盘慧时家园更是提出了完整运动主题。以上事例非常清晰，地产