一级物业公司物业设备管理标准样本

物业设备管理原则（公司内部原则）制度篇二OO二年七月目录1、工程部经理岗位职责………………3~42、工程部副经理岗位职责……………….53、设备设施维修岗位职责……………….64、供配电、空调值班岗位职责………….75、电梯班岗位职责……….86、消防中心岗位职责…………………….97、中控室岗位职责………108、多媒体视听“DJ”岗位职责…………119、工程部员工培训管理原则作业程序…………….12~1710、值班管理原则作业程序…………18~2011、工具管理原则作业程序…………21~2312、机房钥匙管理制……………………2413、设备设施档案管理制度…………….2514、入室维修服务规范………………26~2715、应急应变解决解决方案…………….2816、测量设备管理原则作业程序……29~3117、物业设备实行外判项目监管规定……………32~3318、施工暂时用电管理规定…………34~3519、二次装修管理操作规程…………36~3820、供配电设备设施运营管理原则作业程序………39~4221、供配电设备设施安全操作原则作业程序………43~4422、供配电设备设施系统保养原则作业程序………45~4923、柴油发电机运营管理原则作业程序……………50~5224、柴油发电机操作原则作业程序…………………53~5525、弱电系统维修原则作业程序……56~5726、中央空调运营管理原则操作规程………………58~6127、中央空调操作原则作业程序………6228、中央空调系统保养原则作业程序………………63~6729、消防系统运营管理原则作业规程………………68~7030、消防系统保养原则作业程序……71~7431、电梯运营管理原则作业程序……75~7732、电梯故障维修原则作业程序……78~8033、电梯寻常维修保养原则作业程序………………81~8634、电梯困人救援原则作业程序……87~8835、给排水设备设施操作原则作业程序……………89~9036、给排水设备设施系统保养原则作业程序.…….91~9537、二次供水管理原则作业程序……96~9838、水泵房操作规程……………………9939、交接班制度…………10040、值班管理原则作业程序………101~10341、电房突发事故（故障）应急解决程序………………10442、电梯事故（故障）应急解决程序……10543、发电房突发事故（故障）应急解决程序……………10644、给排水突发事故应急解决程序……10745、消防中心火警（误报）解决程序……108工程部经理岗位职责一、对管理处主任直接负责。保证所管辖系统设备安全运营。对下属人员和所属系统设备负有全面管理责任，规定每天做如下检查：1、理解重要设备运营状况，发现问题及时组织解决；2、检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象及时正；3、实地考察下属员工维修保养工作质量与工作效率，发现问题及时采用正办法；4、现场督导重要维修项目及增改工程施工，控制工作质量与进度；5、审视运营报表，掌握所属系统当天能耗状况，发现异常分析因素，及时杜绝挥霍现象；二、及时组织检修设备故障，发现隐患及时组织解决，做好技术把关工作，保证所管辖系统设备处在优良技术状态；当重要设备发生故障或影响正常营业时，迅速到现场组织解决，并及时向管理处主任报告。三、负责组织设备档案编号及建档，负责制定所管辖系统运营方案，并不断与运营人员研究改进办法，使本系统设备在保证安全运营前提下，力图节约能耗。四、负责制定所管辖系统设备月度、季度和年度系统保养筹划和备品、备件筹划，定期报送管理处主任审定，并负责组织安排系统保养筹划实行，制定工作原则，督导下属保证工作质量，提高工作效率。五、切实执行管理处主任指令，认真贯彻贯彻岗位责任制，督导下属员工严格执行操作规程及员工守则，坚持周而复始设备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、设备房干净、工作场地干净）、“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、“五良好”（使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调节良好），严格检查督导下属。六、针对下属员工技术状态和思想状况，编制培训筹划，经常对下属员工进行职业道德、物业服务意识教诲和专业技术知识培训。七、审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督促下属做好设备维修、故障解决、零部件更换记录，每月交资料员整顿归档。八、掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理设备，完善设施和施工遗留缺陷；对所属系统重大改造工程参加设计，提出与原系统匹配可行方案。监督外协施工，验收施工质量。九、负责二次装修管理中关于规定审查和验收，保证建筑物构造安全和装修协调、统一、美观及符合消防规定。工程部副经理岗位职责一、对工程部经理负责，当好部门经理助手，协助经理搞好部门管理工作，以及与各部门之间联系。二、认真执行管理处主任批示与交办任务，忠于职守，以身作则。三、加强业务管理技巧学习，全面熟悉管辖范畴内各种操作规程，提高工作效率、质量。四、认真做好本职业务工作，勤检查，勤督促，严格规定员工执行岗位责任制。五、协助经理对新员工及在职工工岗位职责培训。六、关怀员工，爱护员工，学会做员工思想工作，要全面地理解员工思想并及时向管理处主管报告，理解员工学习、工作等状况，真正起到主管助手作用，协调好上下关系。七、勤巡逻，发现问题及时向管理处主任及工程部经理报告，听取批示。八、搞好团结，加强内部各班组以及其她部门之间联系。设备设施维修班岗位职责一、服从工程部经理工作安排，负责本项目所有室内、公共区域内空调通风设备、电气照明、楼层供电回路、消防设备、给排水设备、电梯设备、监控设备和多媒体视听设备寻常维修工作。二、接到报修后严格按维修程序填写好维修单再进行维修工作。三、维修单普通由2人共同完毕，由维修班班长详细安排贯彻，并负责验收。四、接受各部门送来报修单或接听报修电话后，依照故障影响限度解决，影响客户正常工作问题应及时维修，暂时维修不好需阐明因素，并贯彻完毕时间。五、维修过程应认真负责，保证质量，杜绝属于人为工作马虎导致重复故障。如维修过程中因解决不当而扩大故障导致不良影响，必要填写事故报告，并及时采用必要解故办法。六、在遇到紧急事故，任何时候都必要及时赶到现场控制，并缩小故障范畴，避免损失，问题解决后必要填写事故报告。七、维修班做好维修工作同步，由工程部经理依照人员力量、技术水平来调配，协助各专业保养小组去完毕所管辖设备维护保养工作。八、维修工作不分专业，有故障问题时及时派人解决，尽量缩短故障时间。九、解决好公司其他部门关系，工作中互相支持配合解决好客户关系，减少客户投拆。十、工作中认真填写工作有关表格，做好详细记录。供配电、空调值班岗位职责一、准时记录配电和空调系统运营数据。1、供配电系统记录时间：每2小时一次；2、空调系统记录时间：6：00～22：00每1小时记录一次；22：00时～6：00每2小时记录一次。二、交接班时必要做好工具移送工作和有关工作状况记录，交班者要清晰交待有关事宜后方可离开。交接班时如遇突发事件或正在解决故障、抢修等工作，因人力局限性状况下，下班人员必要继续与接班人员共同解决完毕后方可离开。三、每天夜班，如无特殊工作，必要清洁空调机房、配电房、发电房及门口通道环境卫生。四、如有突发事故发生，当班人员无法解决;如果是影响到设备正常运营问题，应及时报告工程部经理或系统工程师和关于领导，并做好有关应急办法。五、中班、夜班人员当班时段全面兼负大厦急修工作，并配合其她当值班组维修工作。六、每周六早班人员负责空调机房、发电机房、配电房设备、设施表面除尘清洁及常规保养工作。七、负责污水解决运营管理，配合季度水池清洗工作。电梯班组岗位职责一、工作时间为周一至周五：早班8：00～17：30；中班16：00：24：00周六、日：早班8：00～17：30二、值班人员负责对电梯寻常运营状况监控管理和常规事项解决。⑴每天早上8：00及晚上24：00前分别巡检各电梯轿厢设备；检查电梯运营状况；机房设备与否正常。⑵每天巡检吊船及附属设备，做好有关记录。⑶每月巡检各层电梯厅门、开关门状况、外呼按钮、层楼显示屏等；并填写月检查表，将存在问题督促电梯保养公司去完善。⑷每天检查天面排水沟、排水地漏口有无杂物等。⑸中班当班人员要配合电房做好急修工作。⑹督促电梯公司作电梯年检、年审工作。三、值班人员负责接受电梯偶发故障报告或紧急报警并及时告知工程部主管或电梯公司。⑴发现电梯有问题及时解决或联系电梯公司进行解决。四、工程部负责电梯设备系统维护保养及维修管理⑴每天清洁机房设备设施卫生，保持环境整洁有序。⑵监督电梯维护保养公司维护保养工作。消防中心岗位职责一、消防中心每天为24小时值班，值班人员实行3班轮值制度，每8小时为1班，实行交接班制度；二、熟悉大厦各项管理规章制度；三、熟悉大厦消防设施设立，消防控制柜操作程序及监测设备运营状况；四、熟悉主管部门和业务部门关于联系电话；五、熟悉各业主、租户位置及重要负责人联系电话；六、做好值班状况记录和表格登记，爱护值班用品，准时办理值班交接，并办理签名交接班登记；七、好值班室卫生，定期进行控制柜及其他设备清洁；八、熟悉大厦各楼层平面图，有状况能第一时准拟定其发生位置；九、熟悉消防中心各控制柜操作及广播用语；十、有突发事件，重大问题应及时向关于部门（公司）领导报告及告知保卫部门，在征得领导批准后报警（应及时报警）；十一、保持消防中心对外联系及上级下达指令电话线路，不得随意占用，保证电话随时畅通；十二、消防中心值班室无关人员一律不准进入；十三、如遇实际状况需要调班，应事先报领导批准并做好记录，严格空岗；十四、当班人员配带工号牌，对领导检查工作要有礼貌；十五、配合维修人员进行消防设施定期维修保养及整治施工；十六、如消防中心控制柜发出火警信号，应当对照平面图拟定位置，告知保卫部门（保安）到现场巡逻拟定是误报还是真正发生火警，并记下保安人员姓名以作备查；中控岗位职责一、监控中心每天24小时运营，实行每天3班轮值制度，值班员工必要熟悉大厦各项管理规章制度。二、做好值班记录，搞好卫生，定期检查，清洁监控设备。监控中心无关人员不准进入。三、值班人每次离岗不得超过15分钟（上洗手间）并作登记。四、每班15分钟交接，并做好本班工作记录。五、每班每1小时检查模仿屏与否正常，每2小时检查每层温度以及新风机、排风机运营与否正常。每5分钟检查CCTV与否有事发生。空调主机运营状况每小时抄一次运营记录（涉及水泵电流、压力）。六、班人员当发现问题时，应及时打电话告知关于部门，并向领导报告。紧急状况下可告知电房或消防值班人员用对讲机告知保安检查，并告知大厦值班主任。当事情解决后应及时作好记录。在事情发生时及时做好录象。七、努力学习技术，纯熟掌握大厦各系统运营原理，正常运营状况。发现问题应对的判断是监控对象问题还是监控设备自身故障。八、于其他人员提出变化设备运营状态规定期，应通过工程部经理批准，并做好更改记录。九、每班交班后，交班员工要全面进行清洁卫生，整顿杂物完后方能下班，不准任可人在室内吸烟和做监控业务无关事。务必使监控室保持整洁雅静工作环境。多媒体视听“DJ”岗位职责一、工作时间：上午8：00～12:00；下午14：00～17：30。二、负责所有会议布置及有关设备运营操作，并作好有关记录。三、对所有会议室及礼堂视听、灯光和其有关设备设施定期进行维护保养工作，并作好保养及有关表格填写记录。四、如遇到寻常急修，随时调动增援应急抢修。五、每天巡检所有会议室、礼堂及其控制室设备设施与否完好正常，并清洁控制室环境卫生。工程部员工培训管理原则作业程序一、目规范工程部员工培训内容及程序，使员工培训系统化、科学化，保证员工具备工作所需知识和技能。二、合用范畴合用于广东银厦设备工程有限公司工程部员工培训。三、职责1、公司综合部负责监督及抽查员工培训实行状况、考核培训效果以及对外联系培训教师。2、工程部经理负责制定年度员工培训筹划，并负责详细组织实行。3、工程部副经理负责协助经理进行专业知识与专业技能培训。四、程序要点1、员工培训筹划制定⑴工程部经理于每年12月15日前制定出下年度员工培训筹划，并上报公司审核批准。⑵员工培训筹划内容应涉及如下各方面：①不违背国家关于法律、法规；②有明确培训内容；③有考核原则；④有详细培训时间；⑤有培训费用预算。2、新入职工工培训新员工入职后上岗前需进行3天培训，并经考核合格后方可正式上岗。⑴第一天上午由经理负责简介公司基本状况，解说公司各种制度+（考勤、奖惩、后勤等）；简介本处工作性质、基本运作程序，解说各岗位职责、安全作业规定以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领新员工熟悉所管辖环境。⑵第一天下午至第3天上午由经理安排班长带领新员工试上岗，新员工在班长带领下解决本岗位具备代表性事例，从而熟悉本岗位动作程序。⑶第三天下午由经理安排对新员工进行思想方面小结及技术技能方面考试。⑷新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退解决。3、专业基本知识培训⑴专业基本知识培训由工程部经理详细负责。⑵专业基本知识培训每月进行一次，每次不少于90分钟。⑶培训内容：①电工类：——进网作业电工培训教材；——电工作业安全规程；——维修电工技能培训教材；②电梯类：——电梯构造原理及安装维修；——电梯实用技术。③公共设施类，如果建筑工程施工技术；④给排水类，如给排水设备设施使用及维修保养技术；⑤制冷类，如制冷设备原理及使用、维修技术；⑥弱电类，如电子技术基本；⑦柴油机类，如柴油发电机使用及维修、保养技术；⑧锅炉类，如常压生活锅炉使用及维修、保养技术。⑨多媒体系统关于技术培训。⑷培训形式：①分工种集中授课；②分工种集体讨论。(5)考试方式：①试卷考试；②课堂问答。4、专业技能培训⑴专业技能培训由系统工程师详细负责。⑵专业技能培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。⑶培训内容：①电工类：——《供配电设备设施操作原则作业程序》；——《供配电设备设施管理原则作业程序》；——《供配电设备设施维修保养原则作业程序》；——《住户家庭安装/维修原则作业程序》。②电梯类：——《电梯运营管理原则作业程序》；——《电梯维修保养原则作业程序》；——《电梯故障维修原则作业程序》；——《电梯困人救援原则作业程序》。③给排水类：——《给排水设备设施原则作业程序》；——《给排水设备设施运营管理作业程序》；——《给排水设备设施维修保养原则作业程序》；——《二次供水管理原则作业程序》。④公共设施类，如《公共设施安装/维修原则作业程序》；⑤制冷类：——《中央空调操作原则作业程序》；——《中央空调运营管理原则作业程序》；——《中央空调维修保养原则作业程序》。⑥弱电类，如《弱电系统维修原则作业程序》；⑦锅炉类：——《常压生活锅炉操作原则作业程序》；——《常压生活锅炉维修保养原则作业程序》；——《常压生活锅炉运营管理原则作业程序》。⑧柴油发电机类：——《柴油发电机运营管理原则作业程序》；——《柴油发电机操作原则作业程序》；——《柴油发电机维修保养原则作业程序》。⑨公共类：——《工具管理原则作业程序》；——《设备综合管理原则作业程序》；——《测量设备管理原则作业程序》；——《值班管理原则作业程序》；——《住户家庭/安装原则作业程序》。⑩其她有关程序。⑷培训形式：①分工种集体授课；②分工种集中讨论。⑸考试方式为现场实际动手能力评估。5、服务培训⑴服务培训由公司安排授课人员讲授。⑵服务培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。⑶培训内容：①文明用语；②仪表仪容；③礼貌礼节；④服务意识；⑤服务技能；⑥服务规定。⑷培训方式为集中授课。⑸考试方式：①试卷考试；②课堂问答。6、物业管理知识培训⑴物业管理知识培训由公司安排授课人员讲授。⑵物业管理知识培训每季度进行一次，每次不少于90分钟。⑶培训内容：①物业管理法律、法规。⑷培训形式：①公司集中授课；②讨论。⑸考试方式：①试卷考试；②课堂问答。7、安全培训⑴安全培训由工程部经理详细负责。⑵安全培训每季度进行一次，每次不少于60分钟。⑶培训内容：①操作安全；②寻常生活安全。⑷培训方式为集中授课形式。⑸考试方式为课堂问答。8、思想及文化方面培训⑴思想及文化方面培训由工程部经理详细负责。⑵思想及文化方面培训每半年进行一次，每次不少于90分钟。⑶培训内容：①思想品德；②行为准则；③语言达达能力。⑷培训形式：①集中授课；②讨论。⑸考核方式为课堂问答。9、特种培训。对于工程维修部特殊工种（电梯、值班电工、制冷等）应有筹划地选送员工出去培训或请专业人士来授课。10、每次培训后，应由资料管理员将培训时间、培训内容、评估成绩等清晰、完整、规范地记录在《员工培训登记表》内。11、培训应妥善保存，各类培训筹划、《培训登记表》保存期为3年；《员工培训登记表》、《新员工考核登记表》保存期为长期。值班管理原则作业程序一、目规范值班管理，保证值班质量。二、合用范畴合用于广东银厦设备工程有限公司工程部值班工作。三、职责1、工程部经理负责对值班工作监控。2、工程部经理负责值班工作详细安排和检查。3、工程部值班人员负责按此规程进行值班工作。四、程序要点㈠、交接班操作1、交班人员提前20分钟做好交班准备：⑴、检查设备并保证运营正常；⑵、搞好值班室和设备房卫生工作。2、接班人员提前15分钟到达值班岗位。3、接班人员一方面认真仔细地检查各设备运营状况：⑴、发展异常状况应及时采用有效办法，并告知交班人解决，接班人协助；⑵、确认无异常状况再因到值班室进行交接班程序。4、交班人员积极、简要地向接班人简介值班和设备运营状况，重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交班人提问，直至双方清晰。5、接班人查看上班《运营值班记录》，检查仪器、工具等物品与否齐全完好。6、交接双方以为无误后共同在《运营交接班记录》上签名确认。7、交接完毕后所发生问题由接班人负责。8、下列状况之一不能交接班：⑴、上一班运营状况未交代清晰，记录不规范，配电室、值班室、操作间不清洁；⑵、接班人未到岗，交班人不准下班；⑶、接班人醉酒或其她状况而未找到接班人；⑷、在倒闸操作和事故解决过程中；⑸、若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责解决事故，接班人协助。㈡、值班操作要点1、值班人应提前15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。2、坚守岗位，不得串岗。3、按关于运营管理原则作业程序对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡逻、保养、维修。4、如遇特殊事件，应按突发事件解决程序进行解决。5、值班人员因特殊状况需要调班时，必要事前填写调班表，并经工程部经理批准并签字方可调班。㈢、停送电操作要领1、正常状况下倒闸操作：⑴、工程部经理提前两天书面告知运营组停、送电范畴（涉及变压器报停、启用）；⑵、运营组接到告知后：--及时告知供配电专业人员即到现场，依照负荷分布状况实地考察其可行性；--若不可行应及时报告状况，并阐明因素；--若可行，则应明确停、送电时间、范畴，填好操作票后，由经理审批，同步将停、送电状况书面告知服务处。⑶、物业部接到告知后，提前一天贴出停电告知以告之住户；⑷、倒闸操作前，运营人员要做好相应准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置；⑸、在拟定期间，在监护人监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作：--停电：先停负荷开关，后停隔离开关；--送电：先送隔离开关，后送负荷开关。⑹、倒闸操作完毕后，运营人员要检查电梯运营状况，发电机操作开关置于自动位置；做好各项有关记录。2、紧急状态下倒闸操作：⑴、发现配电房冒烟、短路等异常状况或发生火警等重大事故时，运营人员应当及时进行所有或某些负荷停电操作：依照状况及时断开关于低压配电柜上电源开关，必要时断开高压柜高压开关；⑵、停电后及时告知工程部经理，经理到现场后及时检查事故因素，在查出拟定因素后方可恢复某些或所有供电。对损坏某些应尽快修复，以恢复正常供电；⑶、做好各种记录，重大事故应及时报告。㈣、值班房、设备房卫生管理制度1、各值班人员负责该班次值班室卫生清洁工作，并保持值班室卫生。2、各专业值班人员负责各自专业设备房卫生清洁工作：⑴、水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作；⑵、空调工负责空调机房卫生清洁工作；⑶、电梯工负责电梯房卫生清洁工作；3、接班人负责检查上一班清洁工作，对不合格卫生清洁工作可规定返工，直至合格。4、各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生负责人。5、工程部主管负责本部卫生清洁工作寻常检查督导。五、记录《值班登记表》工具管理原则作业程序一、目规范工程部工具管理制度，保证工程部工具齐全及各项性能完好。二、合用范畴合用于广东银厦设备工程有限公司所辖管理处工程部工具管理。三、职责㈠、项目系统工程师负责检查工具管理工作实行状况；㈡、管理处工程部主管负责工具申购；㈢、管理处工程部主管详细负责工具管理；㈣、公司资料管理员负责工具簿记盘点工作。四、程序要点㈠、《工程部工具年度采购筹划》制定1、每年12月15日之前，由管理处工程部主管（或工具管理负责人）一起制定下一年度《工程部工具年度采购筹划》并上报公司审批。2、《工程部工具年度采购筹划》应涉及如下内容：⑴所需工具名称、型号及规格、数量、产地；⑵预测费用；⑶购买时间；⑹用途。㈡、工程部工具提成两类：一类是个人使用工具，另一类是公用工具。个人使用工具由个人领用并负责保管，公用工具管理处工程部主管领用并指定专人负责保管。公司资料管理员对所领用工具记录在《工具领用登记表》内。㈢、个人使用工具和公用工具（便携带）由管理处工程部主管指定专人统一填写《领料单》，经管理处工程部主管批准后，到公司资料员处领取并负责暂时保管，并将所领工具薄记在《保管工具登记表》内，并由管理处工程部主管签名确认。㈣、个人使用工具管理制度：1、工程部员工正式上岗时，由员工填写《领料单》经管理处工程部主管批准后领取一套个人使用工具。工程部员工个人使用工具每年只能补领一次，并对员工所领工具簿记在《工具领用登记表》内。2、个人使用工具使用注意事项：⑴对的选用工具和工具用法;⑵不准乱打乱撬,用力应适度,禁止野蛮使用工具；⑶注意工具合用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等），使用仪器仪表测量不同参数时注意对的换档；⑷工具要保管好，并对工具做好维护保养工作；⑸工程部员工个人使用工具属公司财产，不得占为己有、遗失和挪借非我司员工使用；㈤、工程部员工个人使用工具丢失或人为损坏，应由员工自行回补同规格同品质工具；如属正常使用损坏，经管理处工程部主管批准后方可以旧换新，并做好登记。㈥、员工辞工、被解雇或转岗时应将个人使用工具所有退还管理处工程部，对于丢失或人为损坏工具应告知财务部扣发相应钱款后方可离开。管理处工程部主管必要将员工退还个人使用工具簿记在《工具登记表》内，并在"备注"一栏内注明"退还"字样。员工退还个人使用工具要设专柜保管并作以旧换新用工具。㈦、管理处工程部主管于每月30号对工具定期检查，每半年进行一次盘点并将报废工具登记在《报废工具登记表》内，由管理处工程部主管上报公司审批。审批后由公司资料管理员负责报废解决。㈧、对于换下来个人使用工具每半年由管理处工程部主管（或工具管理人）进行一次盘点并登记在《报废工具登记表》内，经管理处工程部主管上报公司审批。待审批后由管理处工程部主管负责报废解决。㈨、专业组公用工具管理1、员工借用公用工具或各部门之间借用公用工具都应统一由各管理处工程部主管借用，并将借用工具登记在《工具借用登记表》上。2、公用工具使用注意事项：⑴便携式（小件）公用工具使用注意事项按第4条第2款；⑵大型公用工具使用除应遵循便携式（小件）公用工具使用注意事项外还应每月进行一次保养。3、公用工具属公司财产，禁止用作私人用途。4、公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价补偿。公用工具如属正常使用损坏，由管理处工程部主管提交书面报告经批准后可以旧换新，并填写《报废工具登记表》经管理处工程部主管批准后上报公司审批。5、管理处工程部主管工作调迁、辞工或被解雇时，由管理处工程部接任主管会同公司资料管理员一起对管理处工程部所管公用工具进行盘点，发现缺少或人为损坏则应追究其经济责任。机房钥匙管理制度⑴.凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套钥匙外，别的钥匙交工程部统一保管。⑵.凡不是24小时值班机房，钥匙应有一套在24小时值班机房保存，以防万一有特殊状况需使用时须严格登记。⑶.不容许私配机房钥匙。⑷.无关人员不得借用机房钥匙。⑸.机房钥匙一旦遗失必要及时申报。⑹.无人值班机房，借用钥匙时间需进行登记。⑺.饮用水水库、水箱钥匙只容许少数专人领用。设备设施档案管理制度一、工程档案管理制度1、所有工程设备档案由工程部技术资料员负责管理，管理人员应严守公司档案管理制度和保密守则。2、各类档案应按系统分类，统一存储档案盒并贴上标签。3、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。4、外单位交来图纸由资料员统一签收，并将关于图纸交各系统工程师核对实物，如图纸无误则由资料员按系统归档；图纸有误，则由文员联系交图单位改正。5、档案及图纸是工程维修保养重要根据，应妥善保存，如发现用途不明资料应交系统工程师审视拟定用途。需销毁资料应由总工程师及系统工程师构成鉴定小组研究后决定。6、借阅档案须经相应系统工程师以上人员批准，资料员登记并指定归还日期，由资料员按期追还，需续借要重新登记。二、设备设施运营、维修、保养档案管理制度1、运营、维修、保养档案属于工程档案一某些，由工程部资料员统一管理。2、运营、维修、保养档案按系统分类归档。3、顾客单元维修档案用标签按不同档案分开，其她档案案类别存储，在相应档案盒上贴上标签。4、资料员依照返回工程部维修单每月做好记录归档，并输入电脑；5、资料员每天核对发出和返回维修单，将关于内容如实记录好，如发现不符立即追查因素。6、资料员每月对运营、维修、保养登记表等进行整顿，汇总提交技术项目部审核后分类归档。7、各设备设施档案作为评估大厦设备设施运营状况和顾客室内设备状况依照，应妥善保存，保存期按公司资料管理规定进行，过期档案由总工程师、系统工程师构成鉴定小组统一审定后销毁。入室维修服务规范一、入室维修前准备工作1.接到任务后，详细理解报修工作内容，做好维修前准备工作，工作服要保持干净，整洁，按公司规定统一着装；2.检查工作证与否佩戴好；3.检查鞋底与否有泥，若有应用棉丝擦拭干净；4.检查与否携带了工作布及一次性鞋套；5.检查工具箱与否干净，同步检查维修工具及惯用备件与否带齐；6.检查与否携带对讲机；二、入室先后工作程序1.一方面用中指敲门三下或按门铃，然后退后一步，正对门镜站立，以客户对来人观测；若无反映，过10秒后重复以上动作；2.客户发问后，维修工应回答：您好，我是物业公司维修人员，约好为您维修；3.客户开门后，维修工应重复维修项目，并出示维修派工单，经客户批准后，穿好鞋套随客户进入室内；4.到达现场后，如需要挪动室内家具或其他器具应事先争得客户批准并和客户协商挪动后位置；5.准备工作完毕，将工作布铺开并将工具箱、零件等物品摆放在上面，尽量不要弄脏室内墙面、地面等；6.在维修过程中，尽量迅速、简洁、有效地进行；若需要客户配合，应用商量、缓和口气与客户协商；若工具没有带齐或自己单独修不了，则应用对讲机与客服中心联系，祈求增援；7.增援人员到达后，本来维修工不得离开，而应协助增援人员进行维修，直至修理完毕。三、维修完毕后工作程序：1.维修结束后，将工作布收起来，维修现场要用抹布擦拭一遍，并将挪动物品恢复原位。2.检查维修质量，使用功能与否完备。验收后，请客户在派工单上签字，并向客户收费。收费时，向客户解释清晰收费原则。3.收费后向客户阐明：若是再有问题，可随时致电客服中心。4.向客户道再会后离开。5.将维修收费单返还给客户或投至该户信报箱内。四、注意事项1.进入室内维修时，不要东张西望，不能坐客户沙发或坐在地板上，更不能吃、拿客户东西或抽客户烟。2.在维修过程中，不能和客户聊天，更不能与客户谈论公司内部事物，只能谈论与维修关于事情，做到"不该发言不讲"。3.如需与中控室或维修部联系，应使用自己携带对讲机，禁止使用客户电话。4.不得运用工作之便向客户推销物品或索要小费等。一经发现，将按照公司关于规定严肃解决。应急应变解决解决方案一、发现紧急事故应立即报告给关于专业值班室及关于人员。二、工程部经理、专业人员必要立即到达现场，迅速精确地判断事故因素。三、工程部经理应沉着、冷静、坚决地做出事故解决方案并告知事故关于部门予以协作。四、在工程部经理一人指挥下（副主管配合）进行事故解决。五、专业人员在统一指挥下应迅速、果敢、精确地解决事故，并尽量减小事故扩大面。六、事故得到控制后，组织各专业人员检查事故所引起连锁反映。发现问题及时组织专业人员解决。七、确认事故及连锁反映所有得到解决后，应立即恢复正常运营。八、事故引起遗留问题安排各专业尽快妥善解决。九、对事故进行全面、仔细地调查，分析因素，查清责任，并制定出杜绝事后再发生同类事故方案。十、将事故发生全过程以报告形式整顿出来，上交上级主管部门及本部门存档、备案。十一、对事故全过程提出奖、惩及建议性方案，上报上级主管部门。十二、如属重大责任事故，每年这一天将作为部门全体员工安全教诲日。测量设备管理原则作业程序一、目保证测量设备能力满足使用规定。二、合用范畴合用于工程部对测量设备从配备、校准、使用至管理各个环节控制。三、职责1、总经理负责批准测量设备采购筹划。2、系统工程师负责审核测量设备采购筹划。3、工程部经理负责提出测量设备采购筹划或申请；负责测量设备使用、校准和管理。四、程序要点1、测量设备范畴⑴按用途可分为向顾客计费用；维护和检修设备用；对设备运营参数进行监视用。⑵按装置可分为安装于固定管道、设备上；移动使用。⑶按来源分为公司本来已有、新采购、借用。⑷按形式可分为仪器、仪表、磅秤、天平、量具、测试软件。2、测量设备配备规定⑴数量满足使用需要。⑵最大量程、最小分度值和精度级别满足被测对象精密度规定。3、测量设备采购⑴工程部经理应依照测量设备现状和需要，提出采购筹划或申请，经系统工程师审核，总经理批准后进行采购。⑵采购筹划或申请应详列所需采购测量设备下列资料：名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度级别；数量、该产品原则代号（尽量做到）、用途、参照生产厂家或供应商名称。⑶采购人员应严格按采购资料进行采购，如有变动，应事先征询工程部经理意见。⑷测量设备采购进公司后，应按公司有关规定办理交接手续。工程部经理应核对实物与否与所申报采购资料相符，并核查验证包装、外观及所带证明、证件。4、测量设备管理⑴工程部经理应指定专人负责管理测量设备，其职责为：a、建立测量设备台账，其内容涉及：出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度级别、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标记和可追溯性资料，并随测量设备变化而保持台账可用性和可追溯性；b、对测量设备逐个进行编号标记；——标记办法应按以便、合用、可行、易于观测原则进行，普通采用带色彩（如红、黄色）不干胶纸编号后粘贴于测量设备适当部位办法实行。⑵规定测量设备校准周期。测量设备校准周期依照其使用频率及测量设备精度级别拟定，如下：①测量尺寸校准周期为二年；②测量电参数校准周期为二年；③测量重量校准周期为二年；④测量压力校准周期为一年；⑶装于设备上，但不能拆卸测量设备，随设备大修时进行校准。⑷法规或国家行政经理部门另有规定测量设备应按法规或国家行政经理部门规定校准周期进行校准。⑸按拟定或规定校准周期将测量设备委托国家授权计量监督检测单位进行校准，并办理有关委托手续；⑹对测量设备使用、停用、报废及校准标记保持进行检查、监督或办理有关手续。5、测量设备使用⑴测量设备管理人员应保证测量设备（原安装于机械、电气设备上除外）在使用前（含采购进入公司）均通过了校准，且校准结论满足使用规定。⑵使用人员应熟悉测量设备使用，对的、合理、按规定选取和使用测量设备，并保证在校准有效期内使用。⑶使用人员在调节测量设备时，应防止由于调节不当，而使校准状态失准。⑷当发现测量设备失准时，应对已测量或计量成果进行复查，消除由于失准也许导致影响。⑸测量设备保管防静环境应恰当，不应与工具、刀具、原材料和零配件混放、防止丢失、碰磕、损坏、失准、锈蚀。⑹测量设备限制使用和报废测量设备经校准后鉴定为不合格区段或范畴，测量设备管理人员应限制不得在不合格区段或不合格范畴内使用，这种限制应以恰当形式告知到所有使用该测量设备人员，并在设备恰当部位或存储处或包装物上明确予以标记无法限定区段范畴，可送关于单位检修，检修后经校准合格方容许使用，无检修价值予以报废。报废应办理有关手续，并报总经理批准。7、校准委托⑴如公司无校准设备、原则物及专业人员，即无能力进行校准，凡需校准测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。物业设备设施外判项目监管规定一、目规范公司管辖内设备设施对外委托服务工作。二、合用范畴合用于广东银厦设备工程有限公司管辖内设备设施对外委托服务工作管理。三、职责1、各部门负责人负责对外委托服务审核、组织工作。2、公司总经理负责对外委托服务审批。四、管理规定㈠资料审查1、严格审查承包商资质证书和营业执照等，凡不具备相应资质级别证书和合格营业执照保养维修商或承造商，均不与之进行业务洽谈。2、在选定承包商过程中，系统工程师编写工程报价分析表，通过公司领导审批后方可确认。㈡寻常管理1、承包商进场前，必要提供工程蓝图、施工程序、工期筹划各三套，经审查批准后方容许入场。2、各系统工程师应指定专人协调、监督承包商工作，做好承包商到场作业记录。3、承包商进场作业期间，必要遵守大厦各项管理规定。㈢考核要点（分不同设备提出不同要点，并应在有关合同内体现）1、督促承包商严格按国家规范（如环保、劳保条例等）及合同规定施工。2、承包商用料，必要与合同条款规定相一致。承包商用料任何变更须事先经该工程主管工程师签认，否则作违背合同解决。3、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必要提出书面报告，经该系统工程师签认并报总工程师核准后，方容许实行。4、承包商竣工报告、资料、图纸等，必要先交该系统工程师检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经总工程师、总经理审查批准后，方可告知财务结算。施工暂时用电管理规定施工暂时用电设施必要严格按《施工现场暂时用电安全技术规范》（JGJ46－88）规定执行，为保障大厦安全，针对当前施工现场暂时用电安全及管理中浮现问题，特作出如下规定：一、暂时用电施工现场必要配备合格绝缘灭火器具，监督施工员、合格电工，以做好临设施安装、使用、维护和管理。保证现场施工用电和防火安全。二、暂时用电须进行负荷计算，拟定电源进线、总配电箱（隔离开关、负荷开关、熔断器、漏电保护开关）、分派电箱、分派电缆等，三相临电线路应按三相五线制（即A、B、C、零、地五线）安装，单相临电线路按相、零、地三线供电。三、每一分路配电箱应使用铁开关箱，箱门应上锁、箱内设立漏电保护开关，当使用闸刀开关时，禁止使用其他金属线作熔丝使用，应用和闸刀容量匹配专用保险丝，供电前须认真检查所有接线，紧固各部件镙丝，实验漏电开关可靠性。四、进入开关箱电源线应接到开关上，禁止用插销连接，所有接线不得勾接，停用设备必要拉闸断电、锁好开关箱。五、暂时线在室内架设时离地应不低于2.5米，如须在地面上某些，应避免机械损伤和使用橡皮套电缆，在过路处设有硬质套管保护，金属管应接地、管咀要装护圈，以防割破电缆。六、采用镙口灯头灯具作照明，相线应接在中心触头相连一端，零线接在与镙纹口相连一端，如使用插头与电源连接，应用三脚插头，灯头绝缘外壳不得有损伤和漏电，灯具内接线必要牢固，灯具可用高压水银灯，金属氧化物灯，不得使用碘钨灯。七、分路线不得在灯头内并接，须用丁字接法，并用绝缘胶布包扎好。八、潮湿场合照明电源应采用36V或12V电压（视场合危险性拟定），可采用低压行灯照明与投光灯照明形式，投光灯要固定于较安全地方，电源线应用电缆。九、暂时用电场，所有电气设备金属外壳必要有可靠接地线，在任何状况下不准使用黄/绿双色线作负荷线。十、手持式用电设备必要用绝缘良好橡皮护套铜芯软电缆，其截面不得不大于1.5mm2，禁止使用软花线，与电源连接应使用插座连接或接线柱连接。十一、使用Ⅱ类手持式电动工具，应单独装设额定动作电流不不不大于15mA，额定动作时间不大于0.1秒漏电开关。若使用Ⅰ类手持式电动工具还必要作保护接零，在潮湿场合禁止使用Ⅰ类手持式电动工具。十二、施工单位要加强对暂时用电设施寻常维护、巡视和检查工作，不得有带电金属体外露。（如胶壳开关缺胶盖、开关、插座、插头电源线破损等）二次装修管理操作规程一、目对二次装修进行规范管理，保证房屋安全，维护房屋使用人利益不受侵害。二、使用范畴合用于广东银厦设备工程有限公司管辖内大楼二次装修管理。三、职责1、管理处负责审批关于装修公司资料，办理装修手续及关于证件。2、工程部对构造安全及设备安装，如空调、消防、电器设备等装修图纸进行审批。3、保安部负责消防、安全及非上班时间装修监管工作。四、程序1、装修审批⑴业户一方面到工程部领取并填写《二次装修审批表》、《业户二次装修申请表》、《暂时施工用电申请表》及施工现场负责人、施工现场安全防火负责人证明书。⑵业户向工程部提交上述表格时，必要附有：a、全套装修设计图纸。b、承建商资质证书及营业执照复印件（应加盖公章）。⑶业户在提交申请后，可同步向市消防部门进行消防报建，待消防部门审批后，凭《建筑工程消防设计审核意见书》到工程部办理手续、交纳各项费用，领取《装修进场证》，并到管理处办理施工人员《出入证》后，可进场施工。2、二次装修管理收费⑴装修保证押金（承建商交）：30元/平方米。⑵出入证押金（承建商交）：100元/个。⑶出入证工本费（承建商交）：10元/个。3、装修管理⑴施工单位领取装修进场证后，应填写装修施工人员登记表，并交装修人员身份证复印件一份和一寸照片一张，办理施工人员出入证，收取一定押金，施工人员出入大厦及施工时必要佩带出入证；⑵装修完毕经验收合格后凭证及收据扣除证工本费后，退还押金，如出入证遗失，将不予退还押金；⑶房屋改建、扩建、装修必要到广州市公安消防局进行消防报建；⑷施工人员只容许乘货梯上下楼层，施工材料、工具、设备及施工垃圾只能经货梯运载；⑸装修申请未得到审批前，任何装修材料均不得运进大厦；⑹施工人员只能在装修进场证指定现场作业，不得流窜其他楼层；⑺装修期间施工人员不得在场内吸烟和随意动火，如需要电焊或动火作业必要到保安部办理暂时动火证；⑻装修期间严格遵循《中华人民共和国消防法》执行，使用阻燃或难燃材料；⑼施工现场必要按每100平方米配足4瓶二氧化碳或干粉灭火器；⑽施工单位应注意防火，任何易燃易爆材料（如天那水、油漆等）不能在大厦存储过夜；⑾施工中不得破坏大厦楼宇构造及建筑风格，室内所有设施、设备不得随意改动，如需改动，必要经工程部审批，施工期间，不得随意触碰喷淋系统，以免导致漏水事故；⑿施工人员每天在20时前离场，并在离场时关闭施工电源，如超时加班，必要到保安部办理加班申请手续，对于未办手续施工单位，工程部及保安部有权责令施工人员停工；⒀楼道、走廊、中筒和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭，不得堆放施工材料或杂物，以保证公共区域整洁畅通；⒁办公时间内（8：00——18：00）禁止从事一切可导致严重噪音、粉尘污染、强烈气味操作，如开地槽、打楼板、拆墙、刷油漆、使用电锯等；⒂装修完毕后，应向广州市公安消防局申请消防验收，并凭《建筑工程消防验收意见书》到管理处办理二次装修竣工验收，如验收不合格必要在管理处规定期限内进行整治；⒃竣工验收合格后，将退回装修保证金和出入证押金。供配电设备设施运营管理原则作业程序一、目规范供配电设备设施运营管理工作，保证供配电设备设施良好运营。二、合用范畴合用广东银厦设备工程有限公司管辖内供配电设备设施运营管理。三、职责1、工程部经理负责配电设备运营实行状况。2、工程部配电房班长负责供配电设备设施运营管理工作。3、配电房班长值班电工负责供配电设备设施运营管理。四、程序要点1、巡视监控⑴配电房值班电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每两小时巡视一次；中班巡视三次配电柜、电容柜，每周巡视一次落地箱、电表箱。⑵配电房值班电工应按规定频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点时间记录在《供配电设备设施运营日记》上。⑶巡视内容：①变压器运营与否超温（85℃）；②有无异常响声或气味；③各种仪表批示与否正常，批示灯与否正常；④单相、三相电压与否在额定值±10%范畴以内，与否超载运营；⑤各种接头与否有过热或烧伤痕迹；⑥防小动物设施与否完好；⑦接地线有无锈蚀或松动；⑧各种暂时用电接驳状况；⑨各种表达牌、标示物与否完好；⑩安全用品与否齐全，与否存储与规定位置；⑾准时开关管辖区域内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。⑷对于巡视中发现问题，当值配电房值班电工应及时采用整治办法加以解决，解决不了问题应及时如实地报告给班长或经理，在班长或经理协同下加以解决。整治时应严格遵守有关规定。2、异常状况处置⑴触电位置。发既有人触电时，当值配电房值班电工应保持镇定、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急急救：①拉开电源开关、拔去插头或熔断器；②用干燥木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；③用干燥衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；④防止触电者在断电后跌倒；⑤如果触电者尚未失去知觉，则必要让其保持安静，并及时请医生进行诊治，密切注意其症状变化；⑥如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒服、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；⑦如果触电者呼吸、脉搏及心跳都以停止，此时不能以为其已死亡，应当及时对其进行人工呼吸。人工呼吸必要持续不断地进行到触电者自行呼吸或医生感到现场救治为止。⑵配电柜自动空气开关跳闸处置：①判断跳闸因素（短路或过载）；②查清晰负载种类及分布状况；③对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告组长/经理，祈求增援解决；④如故障已排除应及时恢复供电。⑶配电房发生火灾按《火警、火灾、应急、解决原则作业程序》处置。⑷配电房发生水浸时处置：①视进水状况，拉下总电源开关或高压开关；②堵住漏水源；③如果漏水较大，应及时告知工程部经理或管理处主任，同步竭力阻滞进水；④漏水源堵住后，应及时排水；⑤排干水后，应及时对湿水设备设施进行除湿解决（如用干干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换有关管线等）；⑥确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定规定），开机试运营，如无异常状况浮现，则可以投入正常运营。3、"市电"停时，当值配电房值班电工应按《柴油发电机操作原则作业程序》进行巡视监控。从"市电"停到发电机开始供电，规定期间不超过5分钟。4、配电房管理⑴非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程部经理，并在值班人员陪伴下方可进入机房。⑵机房内禁止存储易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。⑶每班打扫一次机房卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油漆、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。⑷机房内应当通风良好、光线足够、门窗开户灵活，防小动物设施完好。⑸对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得擅自配钥匙。5、交接班规定⑴接班人员应认准时来接班。⑵接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《供配电设备设施运营日记》，检查工具、物品与否齐全，确认无误后在《供配电设备设施运营日记》上签名。⑶有下列状况之一者不准交接班：①上一班运营状况未交代清晰；②记录不规范、不完整、不清晰；③机房不干净；④接班人未到岗；⑤事故正在解决中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续解决，接班人协助进行。6、当值配电房值班电工应将供配电设备设施运营数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运营状况清晰、完整、规范地记录在《供配电设备设施运营日记》表内。配电房班长在每月将上一种月记录整顿成册后交工程部技术资料员存档，保存期为两年。供配电设备设施安全操作原则作业程序一、目规范供配电设备设施操作程序，保证对的、安全操作供配电设备设施。二、合用范畴合用于广东银厦设备工程有限公司辖区内供配电设备设施操作。三、职责1、工程部经理/配电房班长负责检查《供配电设备设施安全操作原则作业程序》执行状况。2、配电房值班电工负责供配电设施操作。四、程序要点1、安全操作注意事项⑴操作高压设备设施时，必要带绝缘手套、着棉工作服、使用绝缘操作杆。⑵操作低压设备设施时，必要穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。⑶禁止带电工作，紧急状况需带电作业时，需具备如下条件：①有监护人；②工作场地空间足够，光线足够；③所用工具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝批、电工胶布等）；④工作人员必要穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。⑷自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明因素并排除故障后，在行恢复供电。不容许强行送电，必要时容许试送电一次。⑸电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体绝缘电阻。⑹变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。2、供配电设备设施操作⑴配电变压器停电操作要领：①拉开各低压出线开关；②拉开低压总开关；③拉开配电变压器高压侧开关。⑵自发电停点操作要领：①拉开发电机配电归总开关；②关掉发电机控制电源。⑶配电变压器送电操作要领：①合上配电变压器高压侧开关；②合上低压总开关；③合上各低压出线开关。⑷自发电送电操作要领：①合上发电机控制电源；②合上发电机配电柜总开关。⑸在配电变压器上工作前，操作要领如下：①拉开高、低压两侧电源；②验电，确认无电；③两侧分别挂三相短路接地线；④高安全围栏，挂上："有人工作，禁止合闸"标示牌于高、低压开关处。⑹在配电柜开关上工作前，操作要领如下：①拉开开关、有明显开路点；②验电，确认无电；③挂三相短路接地线；④设立绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm如下者）；⑤挂上："有人工作，禁止合闸"标示牌于停电开关处；⑥站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。供配电设备设施系统保养原则作业程序一、目规范供配电设备设施系统保养工作，保证供配电设施设施各项性能良好。二、合用范畴合用于广东银厦设备工程有限公司辖区内供配电设备设施系统保养。三、职责1、物业经理负责审核《供配电设施设施系统保养年度筹划》并检查该筹划执行状况。2、工程部经理负责组织制定《供配电设备设施系统保养年度筹划》并组织监督、实行该筹划。3、变配电室班长/值班电工负责对供配电设施进行系统保养。4、管理处负责向关于顾客告知停电状况。四、程序要点1、《供配电设备设施系统保养年度筹划》制定⑴每年12月15日前，由工程部经理组织变配电班长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施系统保养年度筹划》制定原则：⑵《供配电设备设施系统保养年度筹划》制定原则：①供配电设备设施使用频度；②供配电设备设施运营状况（故障隐患）；③合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。⑶《供配电设备设施系统保养年度筹划》应涉及如下内容：①系统保养项目及内容；②详细实行系统保养时间；③预测费用。2、对供配电设备设施进行系统保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作原则作业程序》，按《供配电设备设施系统保养年度筹划》进行。3、高压开关柜、变压器重要系统保养项目由外委完毕，外部清洁及某些外部附件系统保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜系统保养由变配电室值班电工负责。4、变压器系统保养⑴外委系统保养：每年11月份委托供电公司对住宅社区内所有变压器进行测试、实验等项目系统保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将成果记录在《供配电设备设施系统保养登记表》内。⑵外部系统保养：每年4月份、10月份对社区内所有变压器外部进行一次清洁保养：①测定变压器线圈绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定数值下降30%~50%时，应作绝缘油实验（对外委托实验），如绝缘油不合格则应所有换掉；换上新鲜合格绝缘油后，如果变压器绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行解决（外委完毕）；②清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；③拧紧变压器引出线接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修解决并重新接好；④变压器油位处在批示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中水和污垢；⑤检查变压器接地线与否良好，地线与否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。5、高压开关柜系统保养。每年12月份委托供电公司对社区内所有高压开头柜进行一次系统保养，此项工作由配电房值班人员负责监督进行并记录在《供配电设备设施系统保养登记表》内。6、低压配电柜系统保养：每年4月、10月份对社区内所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干干净抹布擦拭。⑴刀开关系统保养：①检查安装螺栓与否紧因，如松驰则拧紧；②检查刀开关转动与否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；③检查刀开关三相与否同步，接触与否良好，与否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调节或整修解决；④用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ则应进行烘干解决，烘干达不到规定则应更换。⑵熔断器系统保养：①新熔体规格和形状应与更换熔体一致；②检查熔体与保险座与否接触良好，接触某些与否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到规定则应更换。⑶交流接触器系统保养：①清除接触表面污垢，特别是进线端相似污垢；②清除灭弧罩内碳化物和金属颗粒；③清除触头表面及四周污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作触头应更换；④清洁铁芯表面油污及脏物；⑤拧紧所有紧固件。⑷自耦减压启动器系统保养：①用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,否则应进行干燥解决；②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈解决后拧紧接地线。⑸电容器系统保养：①清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；②检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；③检查接头处，接地线与否有松脱或锈蚀，如有则应除锈解决并拧紧；④检查电容三相不平衡电流与否超过额定值15%或电容缺相，如是则更换电容。⑹热继电器系统保养： ①检查热继电器上绝缘盖板与否完整，如损坏则更换；②检查热继电器导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修解决，解决后达不到规定应更换。⑺断路器（自动空气开关）系统保养：①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干解决；②清除灭弧罩内碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；③断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动某些与灭弧室零件应无卡住现象；④在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；⑤各传动机构应注入润滑油；⑥检查主触头表面有小金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭；⑦检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开与否可靠，否则应修复；⑧检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣与否可靠，否则应修复；⑨检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；⑩检查接地线有无松动或锈蚀，如有则除锈解决并拧紧。⑻二次回路系统保养：①号码管与否清晰或掉落，如有则补上新号码管；②接头处与否松驰，如松驰则拧紧。⑼主回路系统保养：①标示牌与否清晰或掉落，如是则补上新标示牌；②接头处与否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；③母线排油漆与否脱落，如是则重新油漆。7、供配电设备系统保养时间不容许超过8小时，如必要超过8小时，则工程部电工填写《申请延时系统保养表》，经工程部经理审核、物业经理批准后方可延可。8、对筹划中未列出系统保养工作，应由工程部经理尽快补充至筹划中，对于突发性设备设施故障，先经工程部经理口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。9、变配室值班电工应将上述系统保养工作清晰、完整、规范地记录在《事故报告》内，变配电室班长应于每次系统保养后3天内将记录整顿成册后交工程部存档，保存期为长期。10、停电管理。供配电设备设施因检修等因素需要停电时，应由工程部经理填写《停申请表》，经经理批准后告知管理处，由管理处提前24小时告知关于住户。如因特殊状况突然停电，应在恢复供电12小时内向关于住户作出解释。柴油发电机运营管理原则作业程序一、目规范柴油发电机运营管理工作，保证柴油发电机良好运营。二、合用范畴合用于广东银厦设备工程有限公司辖区内柴油发电机运营管理。三、职责1、工程部经理负责检查柴油发电机运营管理工作实行。2、技术项目部系统工程师负责柴油发电机运营管理工作组织实行。3、电房值班当值人员详细负责柴油发电机运营管理。四、程序要点1、巡视监控⑴发电机带负荷运营过程中，电房值班当值人员应密切监视发电机运营并每隔1小时进行一次记录。巡视部位涉及：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统。⑵巡视监控内容如下：①有无异常声响或大振动；②有无异常气味；③排烟颜色与否正常，与否有漏油（机油、柴油）、漏水现象；④机油压力冷却水温与否正常；⑤频率偏差与否较大；⑥三相、单相电压与否正常，三相电流与否有过载现象；⑦各信号灯指求与否正常；⑧检查蓄电池状况（温度不能超过45℃，用半导体湿度计）；⑨回风与否顺畅；⑩紧固件与否有松动现象；⑩柴油箱油位；⑩消音效果与否抱负；⑩每半个月应使备用柴油发电机试过行半个小时。⑶对于巡视中发现不正常状况，电房值班当值人员应及时采用办法予以解决。解决不了问题，应及时详细地报告给工程部经理，祈求增援解决。整治时应遵守《柴油发电机维修保养原则作业程序》。2、柴油发电机异常状况处置⑴柴油发电机"飞车"位置：柴油发电机发生"飞车"现象时，电房值班当值人员需沉着、冷静、迅速坚决地采用办法：①切断油路：将油门开关拉到停机位置，如果柴油机停不下来，可以拆掉油泵进油管或高压油管；②切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）；③绝对禁止减少或去掉负载；④柴油机停机后，应及时查找因素。排除故障后，试机运营，一切正常后方可正式使用。⑵柴油发电机房发生火灾时按《火警、火灾应急解决原则作业程序》处置。⑶柴油发电机房发生水浸时处置：①视进水状况关掉机房内运营柴没发电机；②堵住漏水源；③如果漏水较大，应及时告知工程部经理，同步竭力阻滞进水；④漏水源堵住后，应及时排水；⑤排干水后，应及时对湿水设备设施进行除湿解决。如用干干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换有关管线等；⑥确认湿水已消除、各绝缘电阻符合规定后，开机试运营；如无异常状况浮现则可以投入正常运营。3、电房值班当值人员应准时开关柴油发电机。对于手动操作柴油发电机，在停"市电"时，应在15分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来"市电"时，应在20分钟内关停柴油发电机。4、对于柴油发电机，电房值班当值人员应依照其负荷变化，恰当调节其油门大小，使其功率得到充分运用。5、柴油发电机机房管理⑴非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程部经理批准，并在值班人员陪伴下登记方可进入机房。⑵机房内禁止存储易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在以便、显眼处。机房内禁止吸烟。⑶每周打扫一次机房卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。⑷机房应当通风良好、光线足够、门窗启动灵活。⑸机房都应当做到随时上锁，钥匙由电房值班当值人员保管，电房值班当值人员不得擅自配钥匙。6、交接班规定⑴接班人员应准时接班。⑵接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《柴油发电机运营日记》，检查工具、物品与否齐全，确认无误后在《柴油发电机运营日记》表上签名。⑶有下列状况之一者不准交接班：①上一班运营状况未交代清晰；②记录不规范、不完整、不清晰；③机房不干净；④接班人未到岗；⑤事故正在解决中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续解决，接班人协助进行。7、当电房值班当值人员应将柴油发电机运营状况规范、详细、清晰地记录在《柴油发电机运营日记》内，并于每月提交工程部经理、技术项目部系统工程师审核后存档。柴油发电机操作原则作业程序一、目规范柴油发电机操作程序，保证操作柴油发电机对的性和安全性。二、合用范畴合用于广东银厦设备工程有限公司辖区内各类柴油发电机操作。三、职责1、工程部经理负责检查本程序执行状况。2、电房值班当值人员依照本程序负责进行柴油发电机操作、监控、记录、寻常维护保养及试运转。3、管理处主任负责柴油发电机综合管理及上述工作检查监督。4、技术项目部系统工程师负责检查监督工作。四、程序要点1、启动前检查⑴检查润滑机油油位与否在标示刻度线以内，不够加同型号机油至标示线以内位置。⑵检查冷却液与否在水箱盖如下5cm左右，不够加清水至上述位置，换水后一定要加注防锈水。⑶对于风冷式机组需检查风机各部件完好性；对于水冷式机组需检查水泵、水位及冷却塔完好正常。⑷检查电池液液位与否在极板面上15mm左右，不够加蒸馏水至上述位置。⑸检查蓄电池端电压（24V），如果电解液面过低，可添加适量相似比重电解液。⑹保证油箱中有足够燃油，检查油管畅通并无渗漏。⑺清理发电机组现场，把有碍操作或运营物品搬开，保证冷却通风道顺畅。⑻保证柴油发电机组总空气开关在OFF（关）状态。2、钥匙启动控制屏柴油发电机启动、停机操作⑴启动：①把钥匙从"0"位通过"1"位转到"预热"位，在预热位等7秒钟使空气预热，然后继续把钥匙放松，钥匙回答到"1"位；②钥匙在启动位置停留时间最长不超过5～7秒，如果在上述时间内柴油发电机不能启动，则应把钥匙及时回答到"0"位。间隔30秒钟后再行第二次启动，如果持续3次仍不能启动柴油发电机，则应查找因素并排除故障后才容许再启动；③柴油发电机启动后，应立即检查有无异常噪音及震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏有无异常显示。在开机10～15秒内，油压与否达到正常范畴（35～60p.s.i），如果有不正常现象，则应作出相应整治解决，等一切正常后将柴油发电机总空气开关合上（ON位置），开始供电。⑵停机：①先把柴油发电机总空气开关扳下（OFF）位置，让发电机空载运营5分钟，然后把钥匙转回"0"位置；②如果有紧急状况需停机，可以在不切断负载状况下把钥匙转到"0"位置或干脆按下红色急停按钮。3、自动启动控制屏柴油发电机启动、停机操作⑴手动启动：①保证控制屏上各按钮已经复位，把控制钮旋到"RUN"（运转）位置，柴油发电机启动；②如果柴油发电机是冷应把预热器按钮按下15秒钟，在不放松预热器按钮同步，接着把控制钮旋到"RUN"（运转）位置，柴油发电机启动；③柴油发电机正常状况下，一次自动启动着车或最多三次自动启动着车，如果柴油发电机三次都不能启动着车，控制屏面板上故障批示灯会亮，此时应查明因素并排除故障后才干再启动；④启动着车后，应检查有无异常噪音或震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏有无异常显示，在开机10～15秒内，油压应达到正常范畴（35～60p.s.i），如果有不正常状况则应做出相应整治，待一切正常后合上柴油发电机总空气开关开始供电。⑵手动停机：①先扳下柴油发电机总空气开关，让发电机空载运营5分钟，然后把控制按钮旋到"STOP"（停）位置，柴油发电机停机；②如果有紧急状况需停车，可以不扳下柴油发电机总空气开头直接按下红色紧急停车按钮，柴油发电机停机。⑶自动启动：①把控制屏面板上各按钮复位；②把控制钮旋到"AUTO"（自动）位置；③把柴油发电机总空气开关合上（ON）位置；④如果"市电"停，柴油发电机在8秒内便会自行启动并送电；⑤如果柴油发电机不能自动启动，控制屏面板上便会亮故障灯，此时应把控制钮旋到"STOP"（停）位置，查明因素并排除故障后再旋到"AUTO"（自动）位置，柴油发电机便会自动启动。⑷自动停机。来"市电"，双电源转换柜及时自动切换成"市电"，柴油发电机在空载状况下运营3分钟后自动停机。弱电系统维修原则作业程序一、目规范弱电系统维修程序，保证高效率、高质量地完毕弱电系统工程部维修工作。二、合用范畴合用于广东银厦设备工程有限公司管辖内弱电系统维修。三、职责1、工程部经理负责检查弱电系技术人员工作实行状况。2、弱电班班长负责弱电系统技术人员工作组织实行。3、弱电专业技术维修员负责弱电系统维修工作。四、程序要点1、弱电专业技术维修员进住户家进行弱电系统维修时，应遵守《入户维修规定》。2、弱电专业技术维修员注意事项⑴应熟悉维修设施电路原理及功能方框图。⑵应注意安全操作：①保证人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好相应绝缘办法；②保证维修设施安全：测量某焊点电压切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最佳用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外。⑶必要对的判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调节。3、弱电专业技术维修员工作结束后，应及时清洁工作场地，把小垃圾装入塑料袋内，用干净抹布擦拭弄脏了部位。9、向住户实验维修后效果，实验应不少于3次，并向住户阐明使用中应注意事项，如住户有不满意地方（合理规定），弱电专业技术维修员及时进行整治直至住户满意为止。10、一切正常后请住户在《维修单》上签名确认。11、弱电专业技术维修员回到工程部后，应及时填写好《维修（收费单》（内容涉及：维修内容、所用重要材料、施工时间等），最后签上姓名以备查询。12、工程部技术资料员做好《维修单》登记工作。中央空调运营管理原则操作规程一、目规范中央空调运营管理工作，保证中央空调良好运营。二、合用范畴合用于广东银厦设备工程有限公司管辖内各类中央空调运营管理。三、职责1、工程部经理负责检查中央空调运营管理实行状况。2、空调班班长负责组织实行中央空调运营管理。3、空调值班人员详细负责中央空调运营管理。四、程序要点1、巡视监控⑴值班人员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位涉及：中央空调主机、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。⑵巡视监控重要内容如下：①检查线电压（正常380V，不能超额定值±10