商业运营管理方案样本

商业运营管理方案第一篇市场经营管理方案一、市场商业机会分析 1、商业地产业态和业种选取 1.1、第四代专业市场背景分析 1.2、Shopping-mall（购物中心）背景分析1.3、商业街背景分析1.4、暂时性展馆背景分析2、长三角重要商圈商业地产商铺供应面积分析3、可比市场业态分析（义乌国际商贸城一期市场）二、本项目市场业态定位 1、项目选取业态原则2、项目业态选取3、项目业种选取4、项目楼层规划4.1、第一层业种规划4.2、第二层业种规划 4.3、第三层业种规划 4.4、第四层安排4.5、第五层安排4.6、第六层安排5、市场业态组合原则三、市场运营策划核心――市场运营筹划四、市场功能阐明五、经营方略1、项目铺型构造详析2、获利模式3、市场前期经营管理六、市场经营管理手册第一章、市场招商细则第二章、市场抽签、选取商铺定位到户实行办法第三章、市场商铺使用权转让、转租管理规定第四章、市场商铺使用权转让、转租流程第五章、业主入住流程图第六章、玩具商会章程第七章、市场管理公约第八章、市场商铺管理办法第九章、市场先行补偿制度第二篇市场物业管理方案1、管理机构设立及人员配备1．1、管理架构1．2、人员配备1．3、岗位安排2、部门职能2．1、综合管理部2.2、财务部2．3、市场物业管理部2．4、安保消防部2．5、保洁绿化部3、岗位职责3．1、总经理岗位职责3．2、副总经理岗位兼行政管理部经理岗位职责3．3、综合管理部员工岗位职责3．4、财务部员工岗位职责3．5、市场物业管理部员工岗位职责3．6工程部员工岗位职责3．7、安保消防部员工岗位职责3．8、保洁绿化部员工岗位职责4、各部门工作手册4．1、安保消防部工作手册第一章总则

第二章寻常管理制度和规定

第三章、安保人员应具备礼仪第四章、消防管理规定第五章、市场防火方案

第六章、物业火警应急解决程序第七章、安保消防部安保员培训第八章、安保员车辆管理服务=c4．2工程管理部工作手册 第一章、工程管理部人员素质第二章、设备房管理第三章、弱电管理第四章、电梯管理第五章、空调系统运营管理第六章、

供暖锅炉运营管理第七章、仓库管理第八章、采购管理第九章、工程部紧急办法实行方案4．3、保洁绿化部工作手册第一章、清洁服务与环境卫生保洁工作规定第二章、地板拖扫操作原则第三章、楼道清洁操作原则第四章、玻璃门、窗、幕墙清洁操作原则第五章、公用卫生间清洁操作原则第六章、办公场合清洁操作原则第七章、市场外公共场地清洁操作原则第八章、垃圾运送和清理第一篇市场经营管理方案一、市场项目商业机会分析1、商业地产业态业种选取 1.1、第四代专业批发市场背景分析从发达国家商业批发业发展趋势和经验看，专业批发市场发展具备如下某些规律：其一，其发展都经历了从初级到成熟、从粗放到集约、从混乱到有序过程；其二，其发展呈规模化、集约化发展趋势，市场数量减少，规模扩大，分布集中；其三，批发市场普通分布在交通便捷、用地宽敞都市周边地区，布局较均衡；其四，可以承担起商品企划开发和零售店增援功能，同步具备金融、集货备货、收集信息、商品配送等方面功能；其五，批发市场当代化发展趋势，如当代化管理系统、国际国内仓储物流中心、酒店餐饮、铁路货场等都是必要；其六，逐渐形成与国际市场衔接当代化市场交易体系和市场运营机制。义乌市场规划符合批发市场趋势与规律，成为最具特色第四代专业批发市场（即：批发+样品展示+义博会）。当前义乌小商品城股份公司下属篁园市场、宾王市场、国际商贸城一、二期市场、四星级宾馆银都宾馆、三星级宾馆商城宾馆、梅湖会展中心以及国际商贸城国际仓储物流中心、江东国内仓储物流中心等。其中，国际商贸城一期市场占地400亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元人民币。该市场经营业态重要为玩具和饰品等，有9600个商铺。国际商贸城二期市场主体建筑由三个市场交易区和6幢小高层构成。市场涉及：F、G、H三个市场交易区、四星级宾馆、高档写字楼等，总用地面积52．82M²（792．3亩），总建筑面积约90万M²，容积率1．45，绿地率25%，建筑密度38%，预算总投资约30亿元。本项目地处上海周边，高原则、体量大、设施先进、功能齐全，作为让“国内卖家和国际买家“无缝对接”国际采购中心，适合选取在第四代专业批发市场业态上发展而来具备展览展示和网上交易平台第五代专业批发市场业态1.2、Shopping-mall（购物中心）背景分析购物中心最早出当前欧美发达国家，约有1历史。shopping

mall是指都市市区购物中心。购物中心本质特点是统一管理和分散经营管理方式。管理者对购物中心实行统一集中管理，购物中心寻常运营、保安、清洁、维修进货和促销活动等都是有组织地进行，公共空间实行统一管理，供所有零售商与购物者共享。经营者不参加管理，定期向管理者交纳管理费用，而所有者与管理者部参加经营，租金收入和经营状况并无直接关系。

购物中心在发达国家发展日趋成熟，已经朝着生态化、娱乐个性化等方向发展。购物中心在９０年代中期开始引入国内。９０年代末期，深圳首家MALL购物中心—铜罗湾百货开业，它是运用工业厂房改建物业；上海正大广场由泰国正大集团附属公司上海帝泰发展有限公司投资4.5亿美元兴建，总建筑面积达24万平方米，是当前中华人民共和国最大集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体大型购物中心，位于享有“东方曼哈顿”之称陆家嘴金融贸易区核心地带，堪称“当代商业巨型航母”。购物中心在国内发展不久，但是对购物中心精髓理解不深，投资许多购物中心缺少精心规划，运作管理方式仍旧是老式百货管理方式，许多购物中心经营失败。本项目地处“江苏东大门，上海后花园——昆山花桥”，不在上海繁华闹市之内，故本项目不适合选取购物中心业态。1.3、商业街背景分析从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一种时期就是集市贸易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模店铺。第三个时期，事实上随着商业街发展，有些地方形成小商业中心。第四个时期，大型商业街浮现。第五个时期，是规范化商场和超市业态加入到流通领域后来，事实上就给商业街构造增添了骨干力量。第六个时期是六十年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期，商业步行街增长shoppingmall购物中心，浮现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。商业步行街对都市发展影响与作用：(1)、商业步行街是都市商业文化名片，是都市繁华象征，是都市运营点睛之笔。

(2)、重振原有商业中心，带动都市新一轮发展

(3)、塑造新都市中心。

(4)、步行街对都市商业构造更新，变化了单一购物构造，通过发展旅游文化等各种功能，提高了都市生活品质。

(5)、强化都市中心价值和凝聚力，变化都市空心化格局

(6)、步行街对都市文化影响较大，它是对都市文化提高与再造。商业步行街所倡导不但是都市文化堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换都市发展，因而步行街将商业文化提高为社会文化层次。

上海海新天地是上海具备浓厚“海派”风格都市旅游景点。它前身是上海近代建筑标志之一—上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多潮流商业元素，变成了一种集餐饮、购物、娱乐等功能于一身国际化休闲、文化、娱乐中心。商业街必要与房地产相辅相成，与周边居住环境互相依赖、互相依托。有数据显示，10万平方米Mall，周边需要50万人口购买力来支撑。本项目刚开始开发，周边没有一定规模人口购买力来支撑，故本项目不适合选取商业街业态。1.4、暂时性展馆背景分析随着改革开放进一步深化，会展业在中华人民共和国发展也越来越快。依照关于数字显示，中华人民共和国举办展览会总数超过个。重要分布在北京、上海、广州、大连、成都、深圳等沿海和经济发达地区。据理解，改革开放以来，国内展览业从小到大，以年均20％速度递增，行业经济效益逐年攀升，场馆建设日益完善，已经成为国民经济助推器和新亮点。会展业迅速发展取决于她区别于老式产业独特魅力。一方面会展业作为新兴行业自身具备可观经济效益。据专业人士透露，当前中华人民共和国会展业自身利润率大都在30％至50％，甚至更高。而近十年来，国内通过展览实现外贸出口成交额达340多亿美元，内贸交易120多亿元人民币。更为重要是，会展业具备强大产业带动效应，不但能给都市带来场租费、搭建费、广告费、运送费等直接受入，还能创造住宿、餐饮、通信、旅游、购物、贸易等有关收入。据悉，这种带动效应大概为1比9，即举办地在会展上投入1元钱，就将在该地有关产业中有9元实际产出。此外会展能汇聚巨大信息流、技术流、商品流和人才流，将对国民经济和社会进步产生难以预计影响和催化作用，这些社会效益有是立竿见影，而更多是潜移默化、逐渐发挥作用。由此可见会展业是名副其实朝阳产业。现以北京、上海、广州、武汉、深圳、大连、沈阳等都市为中心全国性展览网络已经形成。但是，咱们也应当看到，国内展馆建设也浮现过热，在本项目周边已有建好和投入使用并已形成品牌展馆有：上海新国际博览中心、苏州国际会展中心。咱们应走“差别化”发展之路，即：采用“虚实结合”方式，通过举办主题性暂时展来聚人气，以便于后期市场销售和招商工作。故本项目规划中央展馆（暂时性展馆）一座，其她展馆为常年展馆，是符合业态选取规律。2、长三角重要商圈商业地产商铺供应面积分析第四代市场类面积（平方米）市场面积（万m²）商铺面积（每个）扬州五亭龙玩具城18商业街：150-300市场：20-80五角世贸商城4815义乌国贸城一期349．5-14苏州国际服装城1009无锡新世界纺织城13020无锡东方轻纺城104市场一期1楼商铺：48；2和3楼:96共计434—3可比市场业态分析（义乌国际商贸城一期市场）义乌国际商贸城一期市场占地400亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元人民币。该市场经营业态重要为玩具、饰品和工艺品，有9600个商铺。其中：市场一楼经营业态重要为玩具和花类，有3000个商铺。其中：玩具类商铺有个。它们涉及：普通玩具（有1000个商铺）、电动玩具（有400个商铺）、充气玩具（有200个商铺）、毛绒玩具（有400个商铺）；花类商铺有1000个。市场二楼经营业态重要为饰品，有3000个商铺。其中：珠宝类商铺有1600个；头饰类商铺有1400个商铺。市场三楼经营业态重要为工艺品，有3000个商铺。其中：装饰工艺品商铺有1500个；喜庆工艺品商铺有300个；旅游工艺品商铺有200个；瓷器小工艺品商铺有200个；相框类商铺有500个；饰品配件商铺有300个。市场四楼为生产公司直销中心，有商铺600个。如表一和表二所示：表一：国际商贸城一期市场业态状况登记表商铺数（个）业态规划业种规划（商铺数：个）一楼3000玩具、花类普通玩具（1000）电动玩具（400）充气玩具（200）毛绒玩具（400）花类（1000）二楼3000饰品珠宝（1600）头饰（1400）三楼3000工艺品装饰工艺品（1500）喜庆工艺品（300）旅游工艺品（200）瓷器小工艺品（200）相框（500）饰品配件（300）四楼600生产公司直销中心共计9600———表二：国际商贸城一期市场业态分布图1.5本项目商业机会1、位置因素分析咱们准备在江苏省昆山市花桥镇投资筹建国际展览中心中，筹划先期建一座玩具城堡。花桥是苏、沪两省市交界处，昆山是外商密集小上海，沿江高速、沪宁高速从花桥贯穿而过，将来上海延伸过来城际轻轨，也为巨大人流提供条件，因而是建玩具城堡适当选址。2、区域产业因素分析截止当前，长三角玩具生产公司近家，从业人员有55万多人，外贸出口总值达54.39亿美元。与珠三角相比，其玩具出口产品虽然在国际市场占有率、国际网络健全、玩具门类齐全等方面存在着一定差距，但是由于长三角被经济人士公以为国内经济最发达、对外开放限度最高、经济最为活跃区域之一，其在生产成本和劳动力成本以及资金、信息、人才资源等方面有着无以伦比区位优势。因而，中华人民共和国玩具公司已开始移师北上，中华人民共和国玩具产业重心已逐渐由珠三角向长三角转移。由此可见，依托上海，立足长三角，建立一种大型玩具城，有助于整合该区域玩具产业链，扩大长三角玩具产品对外出口贸易，提高整个中华人民共和国玩具产品技术含量和附加值，打破中华人民共和国玩具“贴牌生产”怪圈，是一种具备前瞻性战略选取。3、玩具生产公司需求因素分析随着国内经济发展，国内城乡居民消费支出中，玩具类支出始终保持着一种不断增长良好势头。国内玩具市场正在随着玩具要领延伸、功能拓展及消费群体日益扩大，逐渐从温而不热季节性、节日性特定销售态势中走出。中华人民共和国加入世贸，执行国民待遇规则，外商必涌入中华人民共和国市场，国外玩具产品到来，将使中华人民共和国玩具市场发生巨大变化，竞争也会日趋激烈，中华人民共和国玩具业必然要有一种重新整合过程。面对美国、欧盟等发达国家成熟玩具工业发呈现状，国内玩具公司如何在国外知名玩具品牌激烈竞争中得以生存和发展，这是一种摆在国内玩具业面前亟待解决问题。而在中华人民共和国玩具出口区域格局中，长三角玩具产业由于还没有一种可供其对外出口抱负平台支撑，玩具产业链难以形成集聚效应，因而，在长三角和珠三角“南北争霸”中处在明显不利地位，其区域中玩具公司只能依托广州这一跳板开展对外贸易，此已非长期之计。对此，咱们从中华人民共和国玩具业国际和国内区域激烈竞争态势出发，在长三角重心地带上海附近---昆山，建一座大型玩具城，既是顺应中华人民共和国玩具产业链已逐渐从珠三角向长三角进行战略转移时代潮流需要，也是中华人民共和国玩具产业在国际玩具业激烈竞争环境中提高整体竞争力需要。二、本项目市场业态定位1、项目选取业态原则前瞻性、国际化、潮流化、细分化。2、项目业态选取据上述分析和项目环境，项目业态选取：玩具、礼物和工艺品。3、项目业种选取3.1、玩具展区（1）、婴儿玩具（2）、电动或遥控及发条类玩具（3）、动作类玩具（4）、游戏益智类玩具（5）、毛绒及布制玩具（6）、玩偶（7）、骑乘类玩具：童车，婴儿车，小自行车（8）、玩具乐器（9）、充气玩具（10）、其她玩具及玩具零配件、辅料3.2、礼物展区（1）、纸品及包装产品：日历，挂历，台历，贺卡，问候卡，礼盒，礼盒包装，手工艺纸，纸袋，丝带，礼物包装纸（2）、画、相及框：中华人民共和国字画，油画，雕版画，相簿，相架，工艺镜框，画框，活动支架（3）、宣传礼物及赠品：宣传赠品，徽章及奖章，纪念品，钥匙扣，钥匙包，记事簿（4）、工艺品：景泰兰，漆器及雕漆，工艺扇，工艺灯，文房四宝，人发及发制品，绣品，花瓶，工艺茶具，酒具，雕刻工艺品，泥塑工艺品，树脂工艺品，民族工艺品，天然工艺品，其她工艺美术品（5）、珠宝及骨刻玉雕①

珠宝首饰：宝石、珍珠、珠宝首饰原料、金银②

骨刻玉雕：牛骨、马骨、骆驼骨、玳瑁壳、鹿角、珊瑚、珍珠母及其她动物质雕刻制品（涉及塑模制品），玉石雕刻制品3.3、装饰品展区（1）、家居装饰品：门窗装饰，墙挂装饰品，人造花（2）、节日、派对装饰品：气球，装饰蜡烛，烛台，派对用品，派对布置及装饰，圣诞布置及装饰，复活节用品及装饰，其她节日用品及装饰4、项目楼层规划4.1、第一层业种规划该层营业面积约为9968㎡。该层业种规划：玩具类（1）、婴儿玩具（2）、电动或遥控及发条类玩具（3）、动作类玩具（4）、游戏益智类玩具（5）、毛绒及布制玩具（6）、玩偶（7）、骑乘类玩具：童车，婴儿车，小自行车（8）、玩具乐器（9）、充气玩具（10）、其她玩具及玩具零配件、辅料4.2、第二层业种规划该层营业面积约为9320㎡。该层业种规划：礼物类、装饰品类。同步，在该楼层设有国内品牌玩具生产公司直销中心。其中：（1）、礼物展区①、纸品及包装产品：日历，挂历，台历，贺卡，问候卡，礼盒，礼盒包装，手工艺纸，纸袋，丝带，礼物包装纸②、画、相及框：中华人民共和国字画，油画，雕版画，相簿，相架，工艺镜框，画框，活动支架③、宣传礼物及赠品：宣传赠品，徽章及奖章，纪念品，钥匙扣，钥匙包，记事簿④、工艺品：景泰兰，漆器及雕漆，工艺扇，工艺灯，文房四宝，人发及发制品，绣品，花瓶，工艺茶具，酒具，雕刻工艺品，泥塑工艺品，树脂工艺品，民族工艺品，天然工艺品，其她工艺美术品⑤、珠宝及骨刻玉雕①

珠宝首饰：宝石、珍珠、珠宝首饰原料、金银②

骨刻玉雕：牛骨、马骨、骆驼骨、玳瑁壳、鹿角、珊瑚、珍珠母及其她动物质雕刻制品（涉及塑模制品），玉石雕刻制品（2）、装饰品展区①、家居装饰品：门窗装饰，墙挂装饰品，人造花②、节日、派对装饰品：气球，装饰蜡烛，烛台，派对用品，派对布置及装饰，圣诞布置及装饰，复活节用品及装饰，其她节日用品及装饰4.3、第三层业种规划该层营业面积约为9508㎡。该层业种规划：动漫游戏软件产品。同步，在该楼层设有海外进口品牌玩具直销中心（如韩国玩具精品馆、台湾玩具精品馆和香港玩具精品馆和美国玩具精品馆等）、动漫游戏园、小朋友娱乐园。该楼层设计主题：小朋友世界；（可以以整体出租模式交予小朋友娱乐机构经营。）（1）、对象：以各类型家庭孩子为主，集玩、食、购、学习和智力开发为一体小朋友世界。（2）、产品：按产品类型分区设立，如：按年龄分区小朋友服装、玩具反斗城、小朋友照相、理发、小朋友图书。、理由：家长对独生子女宠爱，消费较高；大人小孩同玩同乐，能带动全家消费；小朋友消费容易汇集人气；为周边沪、苏、杭等大都市小朋友提供了良好小朋友娱乐服务。4.4、第四层安排：有商业配套公司，如餐饮、娱乐、休闲等。4.5、第五层安排：（1）、较强实力研发机构或生产厂家；（2）、以展览展示为目商品经营者；（3）、国外大型小朋友用品、玩具、礼物采购集团；（4）、商务洽谈区4.6、第六层安排：为市场管理方办公场合和配套服务公司，如征询、法律顾问、装修、设计、会计、审计、培训等；5、市场业态组合原则开发模式直接关系到市场运营工作重要内容，例如万达商业地产开发模式是与大商家沃尔玛建立合伙联盟，市场业态组合重点是半主力店和中小商家。本项目可以借鉴其成功经验，市场招商之前，第一步组建市场经营管理公司负责招商和经营管理，对业态进行统一设计和管理，采用流水线模式，充分考虑不同业态之间互补增进作用。市场统一运营普通包括四个方面内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中"统一招商管理与业态管理"又是背面三个统一工作基本和来源。这项工作成败得失不但决定了项当前期规划与否成功，并且决定着后期市场商业运营管理能否成功。第一基本原则：要维护第五代专业市场产业经营黄金搭配，作到市场细分。据咱们对国内多家同类市场考察调研经验总结，比较认同“产品展示+批发+外贸定单+博览会+网上交易平台”这个第五代专业市场产业经营黄金搭配，此搭配特别合用于超大型国际采购中心，市场运营要注意维护和管理好这个经营原则。第二基本原则：要维护市场统一主题形象和统一品牌形象。市场运营时要始终注意维护和管理好已拟定经营主题和品牌形象。第三基本原则：市场业态组合目的要可以在功能和形式上同业差别、异业互补。简朴地说，同业差别就是市场有一定承受力，不能过多地盲目招同一品类店进入。第四基本原则：市场经营方式选取原则。核心主力品牌店尽量自营一某些或所有，咱们可以自己组建市场经营管理公司，并聘请知名商业管理公司专家作为我方市场经营管理顾问，也可以吸取先进商业团队加盟，这样一可以加强经营控制力度，有助于市场长期经营；另一方面可增强其她商户与之合伙信心；第三可以提高非主力品牌店租金收入。而招主力商户尽量以租赁为主、销售为辅；招非主力商户尽量以销售为主、租赁为辅，这样也可以增强我方对市场整体控制力度，提高经营业绩。第五基本原则：业态组合顺序原则。核心主力店先行，次主力店紧随，普通商户随后原则；玩具经营项目优先，辅助项目配套原则。第六基本原则：核心主力店市场布局原则，从整体布局上有助于人流进入主力店，同步也便于从主力店向其他区域回旋，通道好比血管，要以便人流回旋。核心主力店运营对整个市场运营成败，市场普通商户和配套机构引进均有重大影响。一种超级玩具生产公司直销店或超级玩具销售公司入驻，经常能带动整个市场顺利运营与管理。此外核心主力店对于人流也起着核心作用，其布局直接影响到市场形态。市场核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）端点。第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。"以点代面，特色经营"是市场特别是超大型综合性市场经营特点。特殊商户是指具备较高文化、艺术、科技含量经营单位，对它们予以优惠政策，邀请其入场，可以起到增强文化氛围，活跃市场氛围之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门邀请三百砚斋，展示中华人民共和国砚文化。固然特殊商户经营范畴要与市场经营主题及品牌形象相吻合。第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼原则。由于市场经营具备长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个市场作热，而后依照运营状态，恰当稳步地调节租金。这样，发展商与商户才干一同成长。放水养鱼原则可以理解为"先做人气，再做生意"原则。第九基本原则：统一市场经营"管理"要充分体现和强调对商户统一服务。统一服务包括统一市场物流服务、统一信息系统支持服务、统一培训服务、统一市场布置指引服务、统一行政事务管理服务、统一物业管理服务等等。这个"统一服务"不但要体当前思想上和招商合约中，更要体现到后期市场运营管理中。第十基本原则：市场要具备完善ERP信息系统，为市场管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。建立统一信息平台，进行精细化管理，不但可觉得顾客提供统一收银、消费一卡通和商户缴费一卡通、网上缴费与玩具派送快捷、安全和以便物流服务等便利服务，还能为广大签约商户提供丰富精确顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细经营信息，譬如商品单品进销存信息等等。更能为市场自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配备、场地评效、商户业绩等经营信息，便于市场分析后对经营场地（稀缺资源）进行无限再分派。市场经营管理不是一种开业后就完结工作，事实上市场经营管理是一种无限循环工作，这都需要信息系统分析支持。三、市场运营策划核心――市场运营筹划■准备：市场经营管理筹划、市场物业管理筹划、市场营销和招商筹划、市场宣传推广筹划，为保障广大业主利益，我方要做好细致准备工作。要拟定市场运营时间安排、重要市场经营管理骨干、重要市场运营活动、市场运营费用。开展实际市场运营工作之前，一方面拟定招商条件，然后拟定商家档次、规模。国内外品牌玩具生产公司直销店招商条件条件名称详细内容租金10～租金筹划，反映出初期扶持阶段售价我方对其出台优惠销售政策展位服务提供大面积展位和展位优先选取权等有关服务配套支持与服务减少其经营成本，例如物流配送、外贸出口等服务■市场运营时间安排：由于大型市场运营任务较重，运营时间要提前安排，其中华人民共和国内外品牌玩具生产公司直销店招商要事先做好有关工作，在项目设计方案出来后要正式拟定主力店，依照其详细规定进行方案设计修改与完善，而后进入施工状态，避免方案被迫修改所导致损失。中小商户要在国内外品牌玩具生产公司直销店拟定后，建筑封顶前开始市场展位安排工作。市场运营筹划市场运营工作名称内容目国内外品牌玩具生产公司直销店招商专项研究国内外品牌玩具生产公司直销店，拟定完毕其招商时间理解扩张方略和选址条件名店招商重要面向世界玩具和珠宝名店，要提前理解消费人群对知名品牌购买力与消费文化方面接受限度。掌握品牌资源区域级玩具品牌代理商重要研究玩具销售网络渠道（特别是外贸出口渠道）掌握重点品牌资源国外玩具采购商建立国际玩具采购基地促使国内卖家和国际买家“无缝对接”海外商会把海外商会作为重点招商对象设立如香港玩具馆、韩国精品馆、美国馆等进口玩具产品馆市场经营管理队伍选拔与培训，研究市场经营管理骨干人才定向猎取市场试营业和正式开业宣传拟定费用开支和宣传策划工作四、市场功能阐明1、管理功能管理是保证市场经营正常化基本保障。组织由市场经营管理公司和业主共同参加市场管理委员会；制定关于市场管理规定；解决市场纠纷和分歧；检查、监督产品质量；决定市场业主都必要遵守市场管理公约决定市场防盗、防火问题；解决紧急状况问题；成立市场义务消防队、义务治保队、党总支和妇联等群众性自治组织；组织关于推介、展示、培训等有利市场活动；争取政府优惠政策，创造良好市场平台环境；成立具备行业特点中介服务组织，专业商会，行业协会。2、选取适当主题，汇集商气，引进主力店和品牌店提高物业形象有关产品高度集中形成一种突出主题，不但可以建立项目个性与特色，并且可以使整个项目灵魂得以体现，可以在较大范畴内主导行业市场，占据市场优势，形成规模效应。只有主题明晰，统一经营，统一规划、统一形象才干落到实处，整体效应才有更好发挥。成行成市主题专业市场随着市场发展越来越成熟，许多商铺年年都能升值，投资回报相称可观，对于投资者和经营者来讲，有良好市场前景。当前国内商业物业普遍存在一种现象：一楼生意火爆，二楼生意普通，三楼有些顾客，四楼没人光顾。而比较成功市场经营状况来看，这些市场基本上不设临街铺位，几层市场通过统一规划设计，合理分割功能分区，故意识地引导消费者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。从局部上看，一楼营业额明显高于其他楼层，但正是由于经营商精心设计，带动了“高层”市场销售额，在保证一楼生意火爆同步，兼顾到经营死角和高楼层商铺经营与销售。由于市场有三层营业面积，要使楼上物业价值最大化，必要对整个市场进行整体规划设计，引进主力店（公司）和主力品牌商品，从经营角度规划设计符合市场需求商业形态，从而带动项目整体销售与经营，而只有主题明确，才干对品牌店入驻产生足够吸引力。同步，通过品牌店和主力店加入，容易在市场上形成口碑，有助于市场繁华和后续经营。3、借势借力，为我所用：借“中华人民共和国国际采购中心”规模优势，强化本项目国际采购中心价值独特性；借“玩具城堡”小朋友娱乐休闲配套成熟之势，强化咱们小朋友娱乐休闲氛围；借“中华人民共和国国际采购中心”区位优势，强化咱们市场商业地位无可代替。在借势借力同步，还要凸显个性：在借势借力同步，树立中华人民共和国国际采购中心龙头地位，将其她项目成为配套和衬托。五、经营方略1、项目铺型构造详析铺型面积套数/比例类别一楼旺铺约21624/2.17%边铺约72981/7.31%中间铺约2376264/23.84%二楼旺铺约15317/1.64%边铺约75684/8.11%中间铺约2880320/30.9%三楼旺铺约15317/1.61%边铺约44149/4.64%中间铺约4050450/42.6%2、获利模式首层商铺以销售为主，保证首层商铺价值，并按照已经拟定商业主题经营管理,合理分割单位面积，尽量满足经营者功能需求，以求能实现利润最大化；二层物业以销售为主；三层以上物业出租为主，为公司提供长期稳定钞票流，等待周边商业氛围成熟和周边物业升值后再伺机售出，以追求利润最大化。如需资周转时，可在恰当时机将物业售出。出售铺位都采用返租形式，增长投资型业主信心，返租以3-5年为宜，并且单价不适当太高，否则，将增长推广投入和后续经营成本压力。3、市场前期经营管理：为了保证销售与招商顺利进行，应当注意：按照经营主题，统一招商，并作好相应功能分区安排；把握商品构造，引导商家经营；统一形象（市场内、外），统一信息发布；多功能公共区域设计与活动组织：例如市场中庭展示中心、商务洽谈区、活动广场等。3、市场后续经营管理：目：使物业升值做出品牌，为公司下一种项目打好基本组建专业市场物业管理公司，引入先进管理理念；负责玩具城堡进一步推广，不断加强其市场形象和知名度；大型公关活动，使玩具城堡成为客户注目焦点；（三）预留管线（1）、首层设计成投资经营或自主经营铺位销售，保证首层商铺价值，并按照已经拟定主题招商经营，带动二层以上物业，同步，为经营通道预留好进出通道，吸引人流更上一层楼，以免影响二、三层主力市场经营；（2）、二层以上物业设独立上楼通道，以便购物者进出市场，另一方面，在返租期届满后，以便二层以上物业经营；（3）、可以安排在市场中庭设计500－1000平方米（4）、仓储配送可以通过租赁仓库或建地下仓库位置规划预留仓储功能。六、市场经营管理手册第一章、市场招商细则中华人民共和国采购中心玩具城堡经国家工商行政管理局批准，于二零零六年X月X日正式注册，登记证号为“工商市字XXX号”。于X月X日开始招商，于X月X日隆重试开业，凡符合国家关于规定法人和个体经营户均可入场经营。详细招商细则如下：1、市场管理方事项楼层摊位售价售价面积一楼13000元/平方米9968二楼10400元/平方米9320平方米三楼6500元/平方米9508玩具馆整体销售均价10000元/平方米2、市场布局及商铺数量采用全内廊式营业展示厅格局，一层至三层为营业区，共有商铺1306个。其中：一层为369个，二层为421个，三层为516个，每间面积为93、新进商户需预缴如下费用：（1）、商铺租金免缴12个月；免缴期届满后，除拥有商铺产权自营业主外（免缴租金），从第二个月开始，每月1-10号交纳当月租金及物业管理费等有关费用。（2）、市场商铺押金5000元/间、产品质量预赔金3000/间；（3）、清洁费2元/m²/月。4、签约方式合同一年一签，租金每半年支付一次（不涉及拥有商铺产权商户）。每年合同截止日期为X月X日。合同期届满，市场内商户有优先续约权。5、通讯设施市场每个商铺设4部电话端口，外线通讯费用按电信部门关于规定实收，内部虚拟通话费不另收费（若有变动按电信部门关于规定办理）。商铺还设有LAN宽带端口，商户可自主选取安装。电信收费原则：电话安装工料费X元、电信月租费20元/年；宽带800元/年。6、水电费用进场商户自用电费按独立电表实计（加合理线耗），依照供电部门有关原则收取。公共照明某些、中央空调、水按面积合理分摊。7、优惠政策及有关服务免收商铺场地装修费，房租三年内免递增。市场内商户有优先租用市场仓库、车位等权利，经营户工商、税务登记等事项，由市场管理方代办。8、市场硬件设施中华人民共和国采购中心玩具城堡是大体量、高规格、功能强大专业玩具展贸和采购平台。市场位于项目启动区（B地块），建筑地上3层，地下1层，总高度为22.4米，总建筑面积30387M2，共设有1306个，其中：1285个原则展位（3MX3M）、21个非原则展位。有1个商务谈判室（三楼）、2个餐厅（一楼和二楼）和1休闲咖吧（二楼）。一、二层为普通展厅，层高适合普通布展需要。一层层高6M，设有369个展位，其中原则展位（3MX3M）359个，10个非原则展位；二层层高5.5M，设有展位421个，其中原则展位（3MX3M）416个，5个非原则展位；三层为大空间，层高为5M至11.9M，设原则展位516个，其中原则展位（3MX3M）510个，6个非原则展位9、其她事项（1）、本细则条款和国家关于政策规定相抵触时，以国家关于政策为准。（2）、本细则所提及面积原则按建筑面积计算。（3）、本细则关于未尽事宜，市场管理方有权在正式租赁合同中进行补充。（4）、其她未尽事宜由市场管理方和业主协商解决。10、现场招商办公联系方式：办公时间：8：30-17：00（白天），双休日照常办公第二章、市场抽签、选取商铺定位到户实行办法一、参加对象已获得市场商铺抽签资格或商铺选取资格业主。二、定位方式1、抽签商铺以抽签方式定位。2、选取商铺按中标价从高标到低标顺序以选取方式定位。三、须带资料1、业主本人办理，须带商铺抽签单或商铺选取单、商铺预交款收据或招标保证金收据、业主本人身份证等资料原件。2、委托她人办理，须带商铺抽签单或商铺选取单、商铺预交款收据或招标保证金收据、被委托人身份证等资料原件，以及业主本人身份证复印件。四、定位程序1、入场凭商铺抽签单或商铺选取单、商铺预交单收据或招标保证金收据、业主本人身份证原件或被委托人身份证原件及业主身份证复印件，经验核后领取场内座位号签入场，在相应行业类别区域对号入座。2、定位抽签商铺先抽顺序签，再按顺序签抽取商铺确认单确认商铺；选取商铺凭商铺选取单，按中标价从高标到低标顺序选取商铺。3、公证凭抽签商铺确认单或选取商铺确认单、业主本人或委托人身份证原件办理商铺定位成果公证手续。4、结算凭公证书、商铺预交款收据或招标投标保证金收据、商铺确认单、业主本人或被委托人身份证原件于当天进行商铺租金结算，开具结算单。5、交款业主凭租金结算单、银行本票、商铺确认单、公证书、身份证原件，在市场管理方规定期间内办理租金结算手续。6、签约凭商铺确认单、公证书、租金发票、身份证原件订立商铺使用合同书。五、商铺抽签或选取顺序1、第一层业种规划商铺抽签或选取：该层业种规划：玩具。抽签或选取范畴为：（1）、婴儿玩具（2）、电动或遥控及发条类玩具（3）、动作类玩具（4）、游戏益智类玩具（5）、毛绒及布制玩具（6）、玩偶（7）、骑乘类玩具：童车，婴儿车，小自行车（8）、玩具乐器（9）、充气玩具（10）、其她玩具及玩具零配件、辅料2、第二层业种规划商铺抽签或选取：该层业种规划：礼物、装饰品。抽签或选取范畴为：（1）、纸品及包装产品：日历，挂历，台历，贺卡，问候卡，礼盒，礼盒包装，手工艺纸，纸袋，丝带，礼物包装纸（2）、画、相及框：中华人民共和国字画，油画，雕版画，相簿，相架，工艺镜框，画框，活动支架（3）、宣传礼物及赠品：宣传赠品，徽章及奖章，纪念品，钥匙扣，钥匙包，记事簿（4）、工艺品：景泰兰，漆器及雕漆，工艺扇，工艺灯，文房四宝，人发及发制品，绣品，花瓶，工艺茶具，酒具，雕刻工艺品，泥塑工艺品，树脂工艺品，民族工艺品，天然工艺品，其她工艺美术品（5）、珠宝及骨刻玉雕①

珠宝首饰：宝石、珍珠、珠宝首饰原料、金银②

骨刻玉雕：牛骨、马骨、骆驼骨、玳瑁壳、鹿角、珊瑚、珍珠母及其她动物质雕刻制品（涉及塑模制品），玉石雕刻制品（6）、家居装饰品：门窗装饰，墙挂装饰品，人造花（7）、节日、派对装饰品：气球，装饰蜡烛，烛台，派对用品，派对布置及装饰，圣诞布置及装饰，复活节用品及装饰，其她节日用品及装饰3、第三层业种规划层商铺抽签或选取：该层业种规划：动漫游戏软件产品。六、商铺抽签、选取、结算、交款、签约时间和地点时间：由市场管理方另行规定。地点：中华人民共和国采购中心玩具城堡售楼中心第三章、市场商铺使用权转让、转租管理规定为了规范市场商铺使用权管理，建立并完善商铺使用权转让、转租流转机制，制止擅自转让、转租商铺使用权等违规行为，维护市场秩序，保证商铺产权人、使用权人合法权益，增进市场繁华，特制定本规定。一，商铺分类第一条：市场商铺分两种类型：招投标商铺，指通过投标形式获得使用权商铺。定向招商商铺。指由市场管理方定向招商引进获得使用权，并享有招商优惠政策商铺。（指定向引进国内外名牌玩具公司商铺）。二，商铺使用权转让、转租第二条：商铺使用权转让，经市场管理方批准，商铺使用人在有效期内将商铺使用权一次性所有转让给她人并变更商铺使用权人。第三条：商铺使用权转租。经市场管理方批准，商铺使用权人在有效期内将商铺一次或分次转租给她人，按商铺有偿使用合同实行管理。三，商铺使用权转让、转租手续和程序第四条：商铺使用权转让1，招投标商铺使用权确需转让，使用人必要向市场管理方提出书面申请并提供有关证件根据，经市场管理方审批批准后，办理商铺使用权转让手续3，定向招商商铺，商铺使用权在商铺有偿使用合同期限内不得转让。第五条：商铺使用权转租。招投标商铺。使用权确需转租，使用人必要向市场管理方提出书面申请，并提供有关证件根据，（经市场管理方审批批准后办理转租手续）定向招商商铺，商铺使用权不得在商铺有偿使用合同期限内转租第六条：商铺使用者有下列行为之一，市场管理方与使用人≪商铺有偿使用合同书≫自行终结，市场管理方免费收回商铺使用权严重违背国家法律法规、合同商定和关于市场管理规定；商铺有偿使用合同书商定不得转让、转租使用权商铺，使用人转让、转租；重新签定商铺有偿使用合同后，商铺使用权转租合计时间等于或不不大于合同有效期限五分之三（五分之三是指该商铺重新签定新使用合同后，一次或多次转让之间所有转租时间合计）第七条：商铺使用实行履约保证金制度为保证商铺使用权规范管理和有序流转，建立商铺使用履约保证金制度。商铺使用人在有效期内违背本规定，相应扣除履约保证金第八条：商铺使用权转租状况登记备案对转租使用权商铺，分别按积极申请批准转租，受租人单方申请转租及擅自转租等不同状况进行归类、登记、建档。四：其她第九条：本规定自发文之日起执行。本规定解释权归市场经营管理公司。第四章、市场商铺使用权转让、转租流程1，申请征询（1）、转租商铺使用权使用人，带商铺摊位证、商铺有偿使用合同书，商铺使用费发票，本人身份证原件及复印件各一份到市场服务大厅征询确认商铺使用权与否可转让，（2）、转租商铺使用权使用人到商铺转让登记处办理有关登记手续2、信息发布由产权人在市场商铺信息栏、市场数字城网站上张贴和发布转让信息3、办理（1）、使用人、受让人带商铺证、原商铺有偿使用合同书，商铺有偿使用费发票、双方转让合同原件、双方身份证原件与复印件（双方身份证复印在一起）（2）、填写商铺使用权转让审批表（3）、双方带合同、证、照正付本到本地工商部门驻市场登记厅办理注销手续（4）、转让经办人将使用权转让审批表一份送市场楼层站长，办理交接手续，由楼层管理站长进行现场调查关于商铺状况（5）、楼层市场站长、物业管理员会同玩具商会及工商人员一天内进行现场调查，签字后送服务大厅。（6）、市场物业管理部凭审批表审核，经部门经理签字，报公司领导批准后办转让手续。5、（1）、办理商铺转让过户手续，手续费5元，签新商铺有偿使用合同书（2）、在领合同书两天后，凭身份证、合同书到楼层管理员处领取新商铺摊位证（3）、到工商、税务办证转租办理日期为星期一至星期五，转租双方租赁合同办暂时商铺摊位证单方办理商铺程序产权人在昆山日报和中华人民共和国国际采购中心网站上发布，自发布之日起20日内商铺使用权人未向产权人提出异议，受租人本人保证所提供资料属实，出具保证，交纳诚信保证金5000元，办转租手续。若对公示有异议，由产权人会同有关部门组织重新复核后，按实际认定成果办理。第五章、业主入住流程图业主入住流程图领取入住告知单、缴款告知书、入住手续书、商铺摊位证、商铺有偿使用合同书，商铺使用费发票及其她入住资料领取《商铺验收单》，由市场物业管理员陪伴进行商铺验收，并填写《商铺验收单》验收合格，并在验收单上签字验收不合格，则填写整治告知书，并限期整治业主按照告知规定持个人身份证原件及复印件2份、户口本复印件及本人一寸照片5张、入住告知单、私章、购铺合同、购铺发票（代办人需持委托书、代办人身份证）到财务部办理入住缴款手续并交纳产权登记所交税费后由财务人员在缴款清单上加盖《钞票收讫》章或个人名章持入住告知书到市场服务大厅填写《业主登记表》，订立《市场物业管理服务合同》、《消防安全合同》。有机动车订立《停车责任合同书》，办理车辆出入证手续，由市场物业部负责人在入住告知书上加盖个人名章持入住告知书和入住缴款清单领取商铺钥匙，并在《钥匙签收表》上签字整顿入住资料、装订、归档、填写入住状况表

附件：办理商铺产权登记和摊位证所需证件一、身份证明：

1、业主身份证复印件1份

2、业主个人名章（文字与身份证一致）

3、法人购铺需营业执照及组织机构代码证书复印件1份（每证），法人代表与代理人身份证复印件1份（每证）二、产权来源证件、证明：

1、购铺合同原件1份

2、购销双方确认书原件1份

3、购铺全款发票复印件1份第六章、玩具商会章程一、总则中华人民共和国国际采购中心玩具商会是昆山市工商联下属中华人民共和国国际采购中心玩具城堡商业会员组织。本商会遵循《中华全国工商业联合会章程》和商业行业关于法规开展活动，接受昆山市工商联领导，履行自主决策、自理睬务、自我管理、自我教诲、自筹经费职责。本会宗旨：高举邓小平理论伟大旗帜，遵循中华人民共和国共产党基本路线，团结昆山市商业市场同仁，代表和维护会员合法权益，反映会员意见和愿望，推崇重信用、讲规则、共发展精神理念，为规范和发展中华人民共和国国际采购中心，为中华人民共和国玩具产业发展做出贡献。本会重要任务，（一）、引导教诲会员遵守国家法律、法规和政策，切实做到爱国、敬业、守法、诚信，规范行业行为，增进公平竞争。（二）、组织会员学习党和国家方针、政策，积极参政议政。（三）、为会员提供经济、技术、信息、生产、管理、融资、法律、法规等征询服务，团结全国玩具行业同仁，谋求共同繁华。（四）、组织会员参观、考察或举办玩具展销会、交易会等活动，加强联谊，广交朋友，增进会员间情谊与合伙。（五）、对玩具行业现状进行调研分析，听取会员意见和建议，共谋玩具产业发展大计。（六）、及时向关于部门反映会员困难、意见和规定，维护会员合法权益，为会员提供关于证明，协调关系，调节纠纷，协助会员排忧解难。（七）、增进与海外同行联系和情谊，增进互相经验、技术交流与合伙。（八）、教诲会员热心社会公益事业，组织会员参加本会和工商联开展各项活动。（九）、承办政府或昆山市工商联委托交办事项。二、会员本会会员由公司会员和个人会员构成。（一）、公司会员涉及在市场内以玩具行业经营为主公司单位，本会公司会员应是具备一定经济实力，商德商风好，诚信经商、讲信誉、重信义玩具公司。（二）、个人会员涉及市场内个体经营者。本会实行入会资格审查制度，凡承认本会章程，乐意参加本会活动，自愿交纳会费公司和个人，自愿提出书面申请，经会员推荐，商会对申请者进行资质审查，符合条件并经会长会议审批后，方可成为本会会员。经常委会批准，可以聘请关怀和支持玩具行业发展知名人士为本会会员或授予名誉职务。本会实行入会自愿，退会自由，并同步容许会员参加其她行业组织。会员享有下列权利：（一）、享有选举权、被选举权和表决权。（二）、优先参加本会举办活动。（三）、优先享有本会提供商贸信息、简报等服务。（四）对本会工作有建议、批评和监督权；（五）、有提请本会保护合法权益不受侵害权利。会员义务：（一）、遵守本会章程，执行本会决策。（二）、积极参加并协助本会办好本组织商品交易、贸易洽谈和其她本会委托事项。（三）、准时交纳会费。（四）、准时提供本会需要各种资料。本会会员违背本会章程，教诲无效或受到国家法律制裁，经常委会讨论通过，取消其会员资格；一年无端不交纳会费，视为自动退会。组织本会组织原则是民主集中制。本会最高权利机构是会员大会或会员代表大会。本会会员大会或委员大会每两年召开一次，必要时可提前或延期召开。会员大会或会员代表大会行使下列职权：（一）、选举和更换委员；（二）、审议和批准执委会报告；（三）、审议和批准本会年度财务预算方案、决算方案。（四）、制定和修改本会章程。（五）、决定本会工作方针、工作任务和重事项。（六）、其她需要决定事项和本会章程规定职权。会员大会或会员代表大会闭会期间，本会执行机构是执行委员会。执委由会员大会或会员代表大会过半数选举和更换。执委每届任期两年，执行委员会每半年召开一次会议。执行委员会行使下列职权：（一）、负责召集会员大会或会员代表大会，并报告工作。（二）、执行会员大会或会员代表大会决策、决定。（三）、制定本会工作筹划，并审查各项工作执行状况。（四）、制定本会年度预算、决算方案。（五）、其她需要执委决定事项或本会章程规定职权。本会设常务委员会。常委由执行委员会成员超过60%票数选举产生、更换。执行委员会闭会期间，常务委员会行使执行委员会职权。常务委员会每三个月召开一次会议。本会设会长一名，副会长若干名。会长、副会长人选必要报昆山市工商联批准，由常务委员会选举产生。秘书长由会长提名，会长会议通过后聘请，并报昆山市工商联备案。会长主持会务，副会长协助会长工作。秘书长在会长、副会长领导下主持寻常工作。经费第十九条经费来源：（一）、会费；（二）、资助和捐赠；（三）、有偿服务收入；（四）、其她合法收入。第二十条经费使用（一）、为实现本会宗旨而召开各种会议和举办各项活动支出；（二）、会长办公会议决定召开商贸洽谈、信息交流及新闻发布会等费用；（三）、办会及本会外事活动费用；（四）、其他合法支出。第二十一条经费开支要建帐立册和审批制度，专人管理，专款专用，并接受常务理事会审查监督。经费收支状况每年须报昆山市工商联（商会）备案。五、本会解散事由和清算办法第二十二条本会有下列情形之一时，予以解散和清算：（一）、因会员大会决定解散；（二）、本会因违背法律、法规被依法责令撤除；第二十三条本会解散时，在解散前要依法成立清算组对本会资产、债权债务进行清算，按合理比例清偿债务或返还给各会员。附则第二十四条本章程如与法律、法规有抵触或按法律、法规规定未规定其她事项，按法律，法规执行。第二十五条本章程解释权归本会理事会。第二十六条本章程经会员大会或会员代表大会通过并报昆山市工商联（商会）批准后实行。第七章、市场管理公约第一条目

为了树立良好市场风气，建立和维护公平、公正、依法、有序市场经营环境，保护经营者和消费者合法权利。依照国家关于法律、法规和关于规定，制定《中华人民共和国国际采购中心玩具城堡市场管理公约》。

第二条市场自律基准

本公约是市场规范服务规则，又是市场广大经营者自律性公约。是市场文明服务、文明竞争、自我约束基准。

第三条职业道德基本点

文明服务、文明竞争道德规范基本点，即：诚实、守信、公平、文明服务、依法经营。对的解决好竞争与协作、自主与监督、经济效益与社会效益关系。市场管理方有责任和义务对员工和经营者进行社会责任、职业道德、法律法规、市场管理公约教诲。文明经商，诚实经营，公开承诺“四不”：不制假、不售假、不存假、不欺诈；“五无”：无假冒商标、无虚假广告、无不合法竞争、无侵权行为、无欺行霸市。

第四条根据

本公约依照国家、政府有关法律、法规规定制定。

第五条尊重知识产权

全体经营者应共同维护市场商业信誉和产品名誉，应做到：

（1）、不擅自使用其她玩具生产者、经营者特有，为众所周知商品名称、商标、公司标记、名优标记、或易混淆、相近似名称、标记。不损害她人公司形象。

（2）、不假冒和仿造其她生产者、经营者所设计、销售玩具产品。不损害她人产品形象。

（3）、玩具生产公司应当积极申办商标注册，申请产品专利权，维护公司知识产权。

第六条诚实、诚信服务

经营者要诚实、诚信经营，应做到：

（1）真实明确、笔迹清晰、标记醒目地，标明标全有中文（或英文）标明玩具产地、厂名或经销商、进口代理商名、型号、生产原则、级别、主辅材料、计价单位等玩具产品信息，不得以假充真、以次充好、掺杂掺假、虚假标价等形式欺诈、损害消费者合法权益。

（2）、出售玩具商品必要开具发票（或收据）、出具产品合格证、产品保修凭证及依原则制定产品使用阐明书，杜绝“三无”商品。

（3）、经营者发现本经营场合内玩具商品存在严重缺陷，经市场抽验为不合格应制止出售。

（4）、经营者应诚实经营，杜绝无根据或者畸高售价误导、诱骗、欺诈消费者。（5）、共同维护玩具市场合法竞争秩序，不强行向消费者推荐商品，不借简介商品之机，做有损于其她公司同类商品不恰当宣传。不以有奖销售、回扣等促销手法推销质次价高玩具商品。

第七条规范管理、规范服务

规范服务行为，对的引导消费，保护经营者与消费者合法权益。应做到：

（1）、尊重消费者享有自主选取商品和服务权利，接受消费者监督，诚信于民。

（2）、经营者应做到规范管理，规范服务。建立入场、台帐等管理制度。

（3）、买卖玩具先倡导现货销售。以定货形式销售，倡导订立格式买卖合同。非格式合同以定单形式签约，必要具备双方责任、权利及义务条款以双方签字盖章后视为有效合同。（4）、经营者对从业人员应有切实管理制约办法，应做到：文明经商、规范用语。保证在任何场合都应避免损害她人公司行为，不得对消费者进行侮辱、诽谤、漫骂、殴打等侵犯消费者人身自由行为。

第八条监督与评议本公约由市场管理方会同市场玩具商会负责监督、评议。对于有违规违约行为，应本着自觉遵守本公约态度协商解决矛盾。对于严重欺诈行为者，提请关于部门按照关于法规法律责任条款作出解决，并在市场内公示栏和电子显示屏上向社会舆论曝光。

附则

凡属市场内从事玩具经营公司和个人，都应自觉遵守和维护本公约，并自觉接受社会各界对市场经营者遵守本公约状况公正监督。

本公约由市场管理方会同市场玩具商会共同制定。由市场管理方负责解释。本规则自发布之日起执行。第八章、市场商铺管理办法为搞好市场商铺管理工作，维护良好市场经营秩序，特制定本规定一、市场内全体商铺从业人员，必要遵守中华人民共和国法律法规，遵守市场关于规定，遵守社会公德，服从管理。二、商铺经营者必要准时缴纳租金（购铺业主除外）、水电费及其她费用。三、商铺必要持证经营，并按规定挂牌经营。营业执照、税务登记证、摊位证等证照必要摆放在显眼位置，并保持整洁。四、商铺经营者在市场内，有下列情形，要限令搬回，恢复原貌，逾期不改者，处以罚款100-500元，并没收其物品。1、超过商铺面积，扩大营业场地；2、占用或封堵楼梯、走道或安全疏散出口堆放物品；3、封闭或损坏安全疏散批示、事故照明设施或消防标志；4、使用电炉、电热锅、电热杯等；5、乱拉、乱接电器线路；6、擅自挪用灭火工具、器材或消防备用水源。五、商铺必要按规定挂招牌。凡在公共场合乱贴广告、标语，乱竖批示牌、广告牌等，除责令限期拆除外，并罚款50-200元。六、商铺经营者不得随意动用及更换水电设施、消防器具及其她公共设备，违者视其状况轻重，处以元如下罚款。七、商铺装修、维修或商铺内水电系统发生意外故障，不得擅自修理，必要及时报请市场物业管理部审批，由市场工程部派工作人员负责进行装修或维修，以免因而发生市场意外火灾或其她意外事故。违者除责令及时停止外，并视其状况轻重，处以1000元如下罚款。八、各商铺要保持商铺前范畴内卫生清洁，严格执行商铺门前“三包”(包门前秩序,包门前卫生,包消防安全)规定,不准在商铺前放扫把、垃圾筒、凳子等杂物;不准将垃圾乱放，货品包装材料废弃后要即时清理，不准放置在任何场合，需放在指定垃圾桶内。违者要限令清理，并罚款50-200元。九、商铺从业人员必要衣着得体，不得赤膊露怀、衣衫不整出入市场，有碍观瞻。十、市场从业人员应文明经商，诚实经营，应做到四不"：不制假、不售假、不存假、不欺诈；"五无"：无假冒商标、无虚假广告、无不合法竞争、无侵权行为、无欺行霸市。违者将视其状况轻重，处以元如下罚款；情节特别严重者，市场管理方将采用吊销其商铺摊位证、解除与其订立关于租售合同、清理其出市场及将惩罚成果在市场公示栏和电子显示屏发布等严肃办法。十一、商铺从业人员在市场范畴内不得大声喧哗、吵架斗殴、吸毒贩毒、聚众赌博、从事色情等违法活动，一经发现，即送公安机关解决。十二、各商铺应妥善保管好商铺内物品，夜间商铺内不准存储大量钞票。十三、商铺经营者应树立牢固市场防火意识并懂得安全操作灭火器，以及掌握有效火灾逃生办法。市场内一旦遇到火情，可以配合市场消防人员及时灭火或及时逃生，以保障自己及她人人身安全和社会公共利益。十四、商铺内不准存储易燃易爆及有毒物品，违者将处以元如下罚款，并没收其物品。十五、本规定自发布之日起执行。第九章、市场先行补偿制度为了遵循“自愿、平等、公平、诚实、信用”原则,认真履行经营者义务,恪守商业道德,维护市场名誉,切实保护广大消费者合法权益,特制定此制度。1、先行补偿根据（1）、根据《中华人民共和国合同法》规定，当事双方在签定合同与定单后应按承诺条款履约；（2）、根据《中华人民共和国产品质量法》规定，产品质量原则，生产者、销售者产品质量责任；（3）、根据《江苏省消费者权益保护条例》规定，消费者权利与经营者义务，解决争议方式，解决消费争议（答复）时效，法律责任等。2、先行补偿基金来源与补充先行补偿基金源自入驻市场业主质量预赔保证金，使用后应从入驻业主当月代收款中补充，如额度局限性则书面告知入驻业主以钞票或划转帐方式补足。3、先行补偿时效：经营者自接到消费者投诉事件（或政府行政管理部门与消协转达），在二十日内未予以解决与答复。4、先行补偿对象：

在本门店购买商品消费者，其合法权益受到损害时，未按规定与时效得到及时解决与答复。5、先行补偿范畴：（1）、对消费者投诉商品质量问题经技术鉴定或关于权威部门认定必要补偿；（2）、消费者协会，专司解决消费者争议政府职能部门等规定规定解决；（3）、关于法律、法规规定规定解决；（4）、根据当事双方买卖商定条款(书面),法律法规关于规定而规定补偿；（5）、投诉事件责任明确，完全符合行业“三包规则”及市场管理有关规定并经业主确认必要补偿。6、消费争议解决途径一、与经营者协商和解；

二、祈求市场管理方调解；三、祈求消费者协会调解；

四、向关于行政部门投诉；五、依照与经营者达到仲裁合同提请仲裁机构仲裁；

六、向人民法院提起诉讼。7、消费争议解决根据一各地消费者权益保护条例；

二中华人民共和国合同法；

三中华人民共和国产品质量法；

四玩具行业“三包规则”、“服务公约”；

五其她法律法规。8、消费者投诉解决程序一、调查事实，确认损失，明确责任；

二、依照商定承若，根据关于规定，商定解决办法；

三、订立调解合同书；

四、根据调解合同书所规定期效与方式、履行修、换、退或赔以及当事人违约责任。9、消费者投诉与征询解决操作流程消费者投诉与征询服务争议投诉现消费者投诉与征询服务争议投诉现场书面行政网上投诉解决程序下载市场物管部安保消防部消费者满意解决发生争议征询有关部门征询服务市场部综合部网上顾客可征询内容昆山市法院花桥法庭与市仲裁委员会花桥工商所昆山市消保委昆山市物价局昆山市质检局法律法规\市场管理规定市场商铺租售信息玩具市场商务信息市场管理方各部门负责人和管理人员姓名和办公电话本方案是依照ISO9000质量管理体系和本项目运营实际状况制定，重要提供物业管理，涉及市场物业管理、保安消防、绿化保洁等三个方面。1、管理机构设立及人员配备1．1、管理架构我公司拟设中华人民共和国国际采购中心玩具城堡市场经营管理有限公司，全面负责在玩具城堡寻常管理运作，统管整个玩具城堡内外事务。该公司下设：综合管理部（内设品质部）、财务部（内设收费大厅）、市场管理部（内设市场服务大厅）、工程管理部、安保消防部、绿化保洁部。管理架构图如下所示．综合管理部综合管理部财务部市场物业部工程部安保消防部保洁绿化部品质部每天国际公司市场经营公司消防监控中心收费大厅市场服务大厅1．2、人员配备该公司将按照ISO9001质量原则，科学、合理设立机构和安排人员，力求实现物业管理各项目的，本着“精干、合理、高效，以岗定人”原则拟定人员编制，员工编制50人。该公司将设总经理1名，副总经理1名，负责该公司内外事务。综合管理部（含品质部）将设经理1名（由副总经理兼任），行政文员1名，负责解决该公司内外寻常行政事务。财务部将设会计1名，出纳1名，负责该公司财务工作和每月物业规费征收。收费大厅员工由财务部会计和出纳兼任。市场物业管理部将设经理1名，市场物业管理员9名，负责市场三个楼层市场经营管理、物业管理以及配合财务部对市场物业规费征收工作。安保消防部将设经理1名，保安12名（含队长2名），共设2个安保队，其中每个队将设队长1人，队员5人，实行“两班两运转”24小时安保服务；同步将设兼职消防队，由全体安保员兼任保洁绿化部将设经理1名（由市场物业管理部经理兼任），保洁员14人。其中：3层展馆每层设1个保洁班（其中班长1名，保洁员3人）人，共计12人；馆外卫生绿化由2名保洁员负责；公司办公场合由1名保洁员负责。工程管理部将设经理1名，建筑设备维护员6人，共计7人，进行设备寻常维护。其中弱电技工2名，负责该馆综合布线（网络、电话）、建筑自动化；水电工（即强电技工）2名；锅炉工（空调制冷工兼任）2名。服务时间及人员安排部门人员时间周一周二周三周四周五周六周日备注总经理室总经理08:00-17:001011111副总经理08:00-17:001101111综合部经理（副总经理兼）08:00-17:001101111行政文员08:00-17:001011111财务部会计08:00-17:001111110出纳08:00-17:001111101市场物业管理部经理08:00-17:001101111市场物业管理员08:00-17:009999999市场周六、日照常上班，平时调休安保消防部经理08:00-17:001101111安保队长、安保员07:00-19:006666666实行“两班两运转”制19:00-07:006666666同上保洁绿化部保洁队长、保洁员08:30-16:30（寻常市场和馆外卫生维护）16:30-18：30（卫生打扫）14141414141414市场周六、日照常上班，平时调休工程管理部经理08:00-17:001110111弱电技工07:00-19:001111111实行“两班两运转”制19:00-07:001111111同上水电工07:00-19:001111111同上19:00-07:001111111同上锅炉工（兼空调制冷工）08:00-19:001111111同上08:00-19:001111111同上

1．3、岗位安排部门岗位名称编号人数工作区域总经理室总经理0011总经理办公室副总经理（兼行政部经理）0021副总经理办公室综合部（内设品质部）行政文员0031行政部办公室财务部（内设收费大厅）会计0041收费大厅出纳0051收费大厅市场物业管理部经理0061市场服务大厅市场物业管理员007-0159市场服务大厅安保消防部安保部经理0161安保部办公室（消防监控中心）安保一队巡逻岗017-0226市场内外巡逻安保二队巡逻岗023-0286市场内外巡逻保洁绿化部办公场合保洁岗0291办公场合保洁、绿化馆内保洁岗030-0334市场一楼保洁034-00374市场二楼保洁038-0414市场三楼保洁馆外保洁岗042-0432市场外保洁、绿化工程管理部经理0441物业管理部办公室弱电技工045-0462物业管理部办公室水电工（即强电技工）0471地下变电办公室0481锅炉工（兼空调制冷工）0491地下锅炉房和冷冻机房值班室0501地下锅炉房和冷冻机房值班室

1．5工作人员素质规定部门岗位人数职责具备条件总经理室总经理、副总经理各1人寻常管理工作，与业主协调沟通大专以上文化，有丰富市场物业项目经理管理经验，协调、沟通能力强。综合部行政文员1人寻常来客来访接待工作，文献解决和考勤工作大专以上文化，懂礼仪接待，有物业管理经验和协调、公关能力。安保部安保员12人安全保卫、消防22周岁以上，高中以上学历，退役军人，身高173~178CM，双眼裸视力1.2以上，身体健康，反映敏捷。有安保经验。工程部弱电技工2人弱电系统管理和维护大专以上文化，电子电气专业，懂弱电系统水电工2人解决寻常报修及设施设备保养与检查四级以上技术级别，熟悉各种水电设施设备维修与养护。锅炉工（兼空调制冷工）2人锅炉设备和空调制冷系统保养与检查有锅炉和空调制冷专业技术级别证书，熟悉锅炉设备和空调制冷系统维修与养护。绿化保洁部保洁员14人打扫卫生能吃苦耐劳，工作兢兢业业。绿化工保洁员兼清理杂草、花草树木施肥、修剪、养护园艺专业，懂花木、草坪修剪、养护。2、部门职能2．1、综合管理部1、综合管理部为公司综合协调管理部门，负责公司寻常行政事务工作；2、协助领导贯彻公司经营工作筹划，督促检查各部门贯彻公司各项决定、决策和领导批示规定；3、负责公司文秘工作，编写制定公司各项规章管理制度并监督执行；4、负责公司人力资源管理，劳动工资筹划，人事培训考核调配，员工晋升奖惩，吸取录取，聘请辞退，福利待遇等寻常人事管理工作；6、编制公司办公费用筹划，控制费用开支；6、负责与市场业务有关各政府部门、公司和个人进行沟通和交流事宜；7、负责公司物品管理，办公用品采购保障及车辆调度管理等后勤服务工作；8、负责ISO9000物业管理质量认证体系审核和质量管理体系运营工作。2.2、财务部1、

依照国家关于财务制度，结合公司详细状况，制定适合物业管理需要会计核算制度和财务管理制度；

2、

依照物业管理合同、物业功能，编制财务预算，拟定合理可行收费原则和分摊比例；

3、

组织寻常会计核算，遵守各项收入制度、费用开支范畴和开支原则，对不合法、不真实、不精确、不完整原始凭证及违背财务制度收支予以抵制，认真做帐、记帐算帐、查帐、报帐。日清日结，做到帐实相符、帐帐相符，帐表相符；

4、

精确计算并及时催收各商户应交管理费、水电费等各项费用，按期上缴各种税收；

5、

定期检查财务预算执行状况，加强与其她部门协调，发现问题及时调节，保证管理费收支基本平衡；

6、

妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表其她档案资料；

7、

参加重大经济合同业务以及合同签约和管理业务开拓可行性研究，为总经理决策提供参照意见。2．3、市场物业管理部1、负责及时调解和解决市场内发生经济纠纷和欺行霸市行为，维护市场经营秩序，保护广大市场业主和消费者合法权益；2、按照《消费者权益保障法》和市场管理关于规定，对市场内假冒伪劣商品进行严肃解决；3、负责对市场商铺及公共设施进行寻常物业管理，对市场内乱搭乱建公共设施和堵塞消防通道进行及时解决；4、负责对市场需维修物业设施检查和申报工作，保证物业设施正常使用。5、负责协助财务部对市场物业规费征收工作；6、负责市场开发经营和广告、合同管理；7、配合安保消防部门对市场进行定期和不定期消防安全检查；8、负责对市场卫生进行检查、督导工作；9、对于关于部门对市场检查做好迎检准备工作。2．4、安保消防部

1、负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”四防工作，维护市场范畴内治安秩序；

2、严格治安管理，做好来访及加班登记、全天24小时市场巡逻、市场进出货品安保和维护好市场经营秩序等治安防范工作；

3、严格消防管理，贯彻消防责任制，及时消除火险隐患；

4、积极配合公安机关打击市场内外发生违法犯罪活动；5、负责对市场各业主治安、消防工作宣传、指引和监督；6、抓好安保队伍业务培训。2．5、保洁绿化部1、做好市场公共设施及物品卫生保洁和环境绿化工作；2、负责布置市场保洁区域和绿化区域各项保洁和绿化任务，并对市场寻常卫生和环境绿化进行定期检查和定量考核；3、负责对清洁工具和设备妥善保管，保证工具和设备完好和正常使用；4、注意对市场公共场合纸屑、烟头等易燃物品清扫、回收工作，及时消除市场安全隐患，并对业主和消费者违背市场消防管理规定行为进行及时制止和批评教诲；5、抓好对保洁员队伍业务技能培训工作。2．6、工程管理部1、做好市场各种设备设施运营管理工作；2、制定市场各种设备设施寻常运作进行安全使用督导，对存在安全隐患提出整治意见；3、负责对市场各种设备设施寻常运作管理进行监督考核；4、负责公司技术安全管理；5、在不影响市场各种设备设施正常运转状况下，倡导物业设施设备维护费用节约；6、完毕公司下达设备设施和消防管理责任指标。3、岗位职责3．1、总经理岗位职责1、在江苏每天国际展览中心有限公司领导下，主持中华人民共和国国际采购中心玩具城堡市场经营管理有限公司寻常管理工作。依照市场经营公司各时期实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平意见办法；2、负责拟订公司年度工作筹划和工作总结，准时向每天国际展览公司提交工作筹划和报告工作，并在其指引和规定下，在规定期限内贯彻执行；3、负责召集员工每月例会，监督、检查、评估工作贯彻状况，布置工作任务，协调员工关系，就市场物业管理执行中问题提出解决方案。若发生重大事件或超过岗位职责权限应及时向每天国际展览公司报告；4、负责公司各类费用收支审批，监管财务各类款项收支，督促帐目日结日清，控制成本、编制预算；5、进行巡视，对设备运营保养、安保、消防等方面服务状况进行理