天安物业深圳永润大厦物业管理方案样本

天安物业深圳永润大厦物业管理方案第一某些项目物业管理理念当代物业管理，是由业主以合同形式及其同等效力规章制度、业主公约等，委托专业物业管理人，以有序管人、管物、管财、管环境，来实现最佳管理目的过程。它规定以新管理思想、管理手段来科学管理物业，为业主和使用人提供优质、高效、经济、便捷服务。为适应这一规定，深圳天安物业管理有限公司采用先进管理和技术手段，并结合自身近年物业管理成功经验和永润大厦特点，为永润大厦度身订做了一套管理服务方案，以期用科学管理、优质服务，续写天安物业所管项目国优率100%神话！第一章项目调研为使管理服务工作更加贴近永润大厦“人”、“物”、“财”和“环境”，咱们通过与永润科技实业有限公司初步接洽和现场调研，所理解基本状况如下：【永润大厦是一座总建筑面积近六万平方米大型当代化商业及办公大厦，位于深圳市中心区，交通便利，环境优雅，东临公园，西面远眺深圳高尔夫球场，北望深南大道，西北斜望五洲宾馆和特区报业大厦。大厦楼高25层，地上1—5层为商业用途，6层以上为办公楼区域，此外尚有会所、停车场和其他物业设施、设备等。大厦规模较大，配套设施完善，科技含量高，定位比较有针对性，大厦除东面岗厦有万佳、新一佳等商场外，其他方向很大范畴内均无大型商厦存在，这对位于中心区永润大厦来说是个引进大型商业公司良好机遇，这样定位既可为大厦带来“财”气，也带来了“人”气，同步咱们通过对附近特区报业大厦和投资大厦等比较分析，咱们以为6层以上办公楼也会是各个公司或机构抱负办公场合。】永润大厦设计方案给与了咱们极大兴趣和信心，但同步：如何把永润大厦纳入物业管理视角，达到都市典型“精品”建筑形象规定,永润大厦也给咱们带来了诸多课题：永润大厦业主或租户重要为商贸公司或公司，人员素质高、规定高，其特殊人员构造及厚重文化沉淀必将为大厦带来更清新时代气息、衍生更当代环境理念，因而规定将来物业管理公司必要实现管理方式和管理手段当代化；永润大厦文化建设将有一种什么样设计理念，并如何能在物业管理环节中得以承续？大厦文化建设能否切合“营造浓郁商业氛围需要、物业管理公司管理需要、大厦成员共建共管需要”？特别是大厦活动开展应充分尊重深圳这个新移民都市多元文化特点；永润大厦业主和祖户基本属于高收入或高学历阶层，物业管理公司所提供服务产品也应是“精品服务”，全心全意满足顾客需求，并且不断满足顾客不断增长盼望；……第二章管理服务理念及管理思路在总体规划上，大厦从整体环境出发，与周边建筑协调呼应同步，力求创造一种典雅而富当代感建筑形象。而咱们调研成果也显示：永润大厦大厦是“都市文化人”场合，“文化人”重情、讲理、守法。开展物业管理工作，就必要高度注重她们文化需求、服务需求及积极参加大厦建设愿望。咱们提出构建“文化大厦”抱负模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现老式物管理念与当代商业活动高度融合“文化大厦”管理目的。文化管理涉及两个层面，一是通过各种交流形式增进物业管理人与大厦成员、以及大厦成员与成员之间正常沟通，使“睦邻亲善、共谋发展”新型大厦概念得以理性回归，并激发大厦成员共同参加建设大厦人文环境积极性。二是通过各种宣传形式培养大厦成员集体主义观念，进而进一步到她们在使用物业特别是在使用共用性较强物业中，自觉接受约束和引导，以减少管理难度，提高管理效果。咱们设想是：一、倡导“每天让您满意”服务理念咱们秉持“实行科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”质量方针，谨守“每天让您满意”服务理念,对大厦实行原则化、专业化管理服务。咱们每一项服务作业程序、每一种作业动作都通过科学设计，均有严格操作原则,咱们工作人员都通过大量培训,足以达到省时、高效服务准则；.咱们实行“管理报告制度”，每季度如实向业主报告物业管理服务费收支使用状况，以及本体维修、治安、保洁、绿化、大厦文化等各专项工作运作状况，真正做到尊重业主权益。二、营建“事业至真，生活至爱”文化氛围大厦文化是物业管理人与大厦成员共同创造、具备大厦特色精神财富和物质形态完美结合，大厦文化建设最后目是在大厦内建立一种“生活至爱”文化氛围，以取代特区中正在漫延“人情沙漠”。咱们将以开展健康丰富大厦文化活动为纽带，建立崭新大厦文化。咱们将环绕“信息交流、环保、科普竞赛、大厦公益、物管宣教、健康生活”等六大主题来组织、策划大厦活动增进大厦成员之间理解，搭建信息共享、互通有无、共谋发展平台，努力把永润大厦创立为精神、物质文明建设窗口。三、塑造“朴实无华，追求潮流”审美理念在新世纪里，业主或租户（为避免繁琐，后来只称“业主”）更加关注大厦内人文环境。物业管理人与业主一起参加大厦环境文化建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然环境需要。在环境文化氛围营造上，咱们将导入一套结合当代与老式、符合建筑设计特色形象辨认系统（如标记牌等），提高物业档次；提供高品质园艺维护，保持绿化良好长势；不断完善大厦内及周边园林小品及自然景观，营造厚重人文气息，建立人与环境和谐共融“都市人文环境大厦”。第三章探求、创造物业管理新模式深圳市永润科技实业有限公司开发永润大厦，作为新金融区精品大厦，将来物业管理工作将以“精品服务，全心全意满足顾客需求”为目的开展。房地产业“三分建、七分管”客观事实决定了物业管理重要性，摸索永润大厦物业管理新模式，对于推动大厦楼盘销售与物业增值，满足作为受益主体－－业主服务需求具备重要现实意义。近段时间以来，咱们对永润大厦管理模式进行了重复探讨，最后咱们确立了永润大厦物业管理模式是：紧密环绕“服务业主、报效社会”核心理念，提供“精品服务”优质产品；倡导“以客户为中心”流程管理思想，建立以流程为基石客户需求价值链；倡导科学管理和专业服务，规范管理服务行为；致力于与业主建立平等当代契约关系，推广“每天让您满意”服务理念。在拟定管理模式基本上，针对永润大厦特色及实际状况，咱们进一步提出了全方位物业管理基本思路。咱们管理思路是：采用整体管理和专业管理相结合办法强调成本控制意识和成本管理程序强调维修基金效能管理与维修筹划科学实行有机结合强调流程团队有效运作和服务流程持续改进保证公众服务规范化与特约服务个性化保证配套设施不断完善与商务服务日趋完美致力于培养员工专业素质以及大厦全员参加意识致力于共用设施、设备持续改进和功能提高致力于文化功能提高，塑造符合当代文明抱负商务环境第四章拟采用管理服务办法结合永润大厦物业管理难点、重点及管理思路，咱们拟采用如下管理服务办法，以保证管理模式实现及精品优质服务供应：一、导入ISO9001质量管理体系天安物业已于国内较早通过ISO9001质量管理体系认证，虽然业界对物业管理公司竞相进行ISO9001质量管理体系认证意见不一，但咱们以为，进行质量体系认证建立了一种科学规范公司内外部监督体系，使公司在“说到、做到”基本上为“做好”创造了也许，使服务产品提供不致于偏离原则化轨道。在永润大厦物业管理介入及实行过程中，导入ISO9001质量管理体系是咱们开展工作基本。天安物业于1997年建立了ISO9001质量管理体系，并顺利通过英国BSI机构第三方认证，通过四年多实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具备较强可操作性，质量保证体系已成为咱们提供规范化、原则化物业管理服务基石。随着国际原则化组织于12月颁布了质量管理原则，咱们审时度势，积极跟进，及时对原有质量体系进行了改版，并于去年12月份成功获得ISO9001：质量管理体系转版认证。在永润大厦物业管理实行过程中，咱们将一如既往地履行ISO9001质量管理体系，以持续改进咱们管理服务水平，持续满足业主不断增长盼望。二、结合自身优势，提高服务质量天安物业在深圳发展已近十年，自身经营管理不断完善，市场体现日益突出，并形成了一整套运作较为成熟管理模式，并于成功进入全国物业管理市场，相继在昆山、无锡、苏州、南京、石家庄、武汉、西安及深圳等区域性中心都市承办了一大批物业管理项目，积累了丰富物业管理实践经验。咱们以为对于公司而言，永润大厦物业管理成败核心在于能否将自身优势与标物业管理规定有效结合。咱们将充分运用天安物业管理模式以及在深圳市场成功运作实践经验，有针对性地开展工作，理解客户需求，提供个性化服务和精品服务，对也许发生问题进行前期防止，使管理处推出各项管理服务办法更加切合业主需要及深圳市政策法规。三、锻造素质优良学习型员工队伍要实现咱们在管理方案中各项承诺，最核心在于员工整体素质，人因素决定一切。管理处寻常运作中一项工作重点就是保证天安物业用人机制有效履行，咱们将通过竞争上岗、岗位考核、末位裁减制和各级岗位责任制来予以员工一定工作和竞争压力，通过持续不断培训和考核来保证队伍素质。在物业管理实行过程中，咱们力求挑选一批“懂管理、善经营、勤敬业、富创新”有志之士充实到“天安物业管理人”队伍中来，充分发挥员工各项优势，同步对她们实行科学培训，规范管理，使其不断得到优化和提高，咱们将为体现出众员工不断提供培训、加薪、升职机会，甚至介入高层管理。四、履行“全方位式”员工培训机制由于提供服务产品主体之间个性差别，对于服务产品提供，不能简朴地制造一种“准则”，而是不断根据服务需求变化而调节，也即服务层次、内容和方向做出相应变化，其中一项核心内容就是对员工持续不断培训。在实践中，咱们推出了“全方位式”培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确培训达标原则，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。五、建立大厦公共信息平台，营造“信息岛”纵观全球信息浪潮，网络信息正以不可阻挡之势向咱们涌来。在当今各级组织对信息通讯和共享有着迫切需求。咱们在物业管理中，力求管理手段当代化及信息网络化，形成一种可为业主提供各种信息，为管理提供以便资源共享信息网。咱们设想建立天安物业永润大厦管理处网站，将管理处与业主有关信息登录在网站上，网站将通过与Internet国际互联网、政府主管部门网络系统、深圳总部计算机网络开放式联接获取大量信息，业主可通过大厦网站获得有关管理服务信息，有助于信息多层面传递；政府主管部门、深圳总部可通过登录大厦网站发布告知公示，查阅管理处资料，对管理处工作进行监督指引。总之，随着IT业发展，永润大厦网络系统将在咱们努力下成为一种“信息岛”，从而满足社会各界、物业管理人、业主之间对管理资源及信息共享需求。六、倡导“开放式”服务理念物业管理人与业委会均涉及业主寻常生活不同侧面，两者关系若协调不好，必将演化为阻碍大厦物业管理水平提高一种阻力。为此，咱们将在永润大厦倡导和强调开放式管理服务，明确上述两者之间分工及配合，即：物业管理人专业服务与业委会自治管理相结合。对于管理处，咱们通过规定其准时发布财务账目、定期提交“管理报告”、组织“管理处开放日”活动、发布管理处主管人员联系电话等办法，自觉接受业主监督；对于业委会，咱们将在大厦入伙并达到规定条件后依法成立，并从保护业主权益及提高自身管理水平出发，不断增强业委会自治管理意识和能力，使之能真正代表全体业主行使监督和审核权力。咱们深信：只要从服务业主主线目的出发，两方合伙一定能成为推动大厦管理水平提高助力。七、提供个性化装修套餐服务随着社会发展与进步，楼宇装修正成为业主在购楼后来最为关注一种问题。但是，现阶段装修市场不规范因素却让大某些业主深感困惑。一方面，普通业主由于专业限制，对于装修方案设计、装修商选取、装修材质选购、装修质量监督等问题都显心有余而力局限性;另一方面，由于监管力度缺少及装修工程高利润，导致当前装修单位鱼目混珠，“游击队”到处出没、装修质量事故屡屡发生。在大厦服务社会化进程中，咱们以为：物业管理公司完全可以扮演一种积极性角色。为此，在永润大厦装修管理上，咱们竭诚为业主提供完美配套服务。咱们拟通过公开招标方式引入3—4家具备一定品牌、资质、售后服务正规装修商进驻大厦并向业主推荐，避免装修游击队日夜骚扰业主；同步，依照不同层次业主需求，提供各类个性化装修方案以供选取，实现设计、施工、养护一条龙套餐式服务。此外，依照个别业主特殊规定，管理处亦可在业主购楼之后但未入伙之前，即提供装修申请及方案审核服务，以解业主后顾之忧。八、构建服务平台——管理服务中心强大服务平台和先进服务组织是提供规范客户服务前提。在永润大厦服务形式上，咱们拟建立管理服务中心运作体系。即将管理处内部管理和对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象统一化。管理服务中心是管理处指挥调度中心及信息枢纽，业主所有服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心，由中心负责分类解决；而管理处所有需发布管理服务信息亦通过该中心反馈到业主。通过管理服务中心有效运作，第一，可保证管理处对外信息传播口径统一化;第二，建立首问责任制，所有业主投诉和需求均有专人负责跟踪和贯彻直至业主满意为主；第三，客户服务中心24小时工作时间将可保证业主需求全天候地得到受理及满足。九、管理体系全面整合和提高社会环境时时在变，业主需求亦时时在变，始终沿用旧有管理模式和服务方式是无法满足业主不断增长服务需求。天安物业自1999年开始实行管理体系全面整合提高。其精髓就在于持续地不间断地进行流程再造，对寻常某些已经相对固化思维方式、服务理念以及详细作业流程进行重新分析和改造，使其可以更加符合业主真实需求，从而为业主提供真正合用服务产品。通过近三年运作，咱们已经获得了实质性突破，在某些本来绩效低下功能性障碍流程和高位势流程上，如：信息收集分析、公司决策、投标组织、材料管理、外委工程管理、业主投诉受理等，获得了较好再造效果。在永润大厦物业管理中，咱们仍将继续推动此项工作，组建流程小组，并运用流程管理思想指引寻常详细工作。致力于用新型“以客户为中心、以流程为导向”运作取代老式“以公司为中心、以职能为导向”运作，实现物业管理水平持续提高。十、致力于共用设施、设备循环改进大厦物业管理一种重要内容就是共用设施、设备管理和维护。共用设施、设备运营状态良好限度将直接影响到业主寻常工作、生活和安全保障等问题。依照咱们对大厦物业近年管理经验，咱们将永润大厦共用设施、设备管理分为三个层次进行，即：以保证共用设施、设备处在受控状态、维持正常运营为目寻常管理及维修；以消除各种运营隐患，保证设施设备性能得以充分发挥为目定期维修养护（涉及大、中修）；以提高设备性能、增强设备自我保护功能从而满足顾客不断增长服务需求为目改良性维护（改造）。在永润大厦共用设施、设备管理和维护上，咱们致力于凭借自身经验和专业分包方，对其进行持续循环改进和功能扩展，逐渐实现对共用设施、设备集中监控和一体化管理，最后实现物业保值和增值。十一、规范管理，增进大厦服务社会化随着国内经济蓬勃发展，一座座高楼不断涌现，业主从入伙装修、办公家私配备直至寻常办公服务所需均依赖于社会综合服务体系供应，大厦启动使用后，大厦所形成市场需求十分可观。从经济学原理上看，大厦市场形成与发展同样可以服从“优胜劣汰”普通性规律，而在实际运作中却暴露出某些社会问题，如大厦内装修管理“人情化”、“无序化”导致装修施工“游击队”出没、装修质量事故屡屡发生，大厦服务体系构造不合理，导致恶性竞争伤及业主。物业管理不能包办大厦内一切事务，但在大厦服务社会化过程中，咱们以为物业管理公司可以扮演一种积极性角色。永润大厦所有物业经营项目由物业管理处经营和管理。咱们对此高度注重，一方面，咱们将以深度市场调研来理解业主服务需求，并以此来设定大厦内服务体系构造，另一方面，咱们将在工商部门指引下，积极引入有品牌、有资质、服务好商家参加大厦服务，坚决杜绝片面追求阶段性商业利益而牺牲业主长远利益作法。

第二某些项目管理方式第一章管理模式、组织构造和人员编制结合永润大厦管理规定，实现“为业主节约每一分，让业主满意多一分”管理理念，依托天安物业成功连锁经营模式和经验，以及完善ISO9001品质管理体系,依照深圳永润科技实业有限公司对永润大厦顾客定位、楼宇设备设施自动化限度、以及永润大厦所处地理环境，咱们拟采用“以客户为中心，以服务品质为导向”经营管理模式。按管理方案制定全年工作筹划按管理方案制定全年工作筹划制定全年成本指标和顾客满意度指标制定全年成本指标和顾客满意度指标按两项指标进行预算并逐项分解至按两项指标进行预算并逐项分解至部门、岗位运行运行组织考核，拟定业绩组织考核，拟定业绩顾客满意度及成本均达标顾客满意度不达标成本指标不达标顾客满意度及成本均达标顾客满意度不达标成本指标不达标予以奖励奖金否决奖金否决予以奖励奖金否决奖金否决永润大厦管理系统在永润大厦管理方案中，咱们把近年来摸索出物业管理经验之精华——天安特色物业管理五大体系——与永润大厦物业管理组织构架相结合，同步，咱们通过每一种体系动态运作管理方式，实当前永润大厦物业管理过程中不断完善、不断超越、不断进步。永润大厦物业管理系统总图：设备设施维保体系物业常规服务体系设备设施维保体系物业常规服务体系网络信息支持体系质量管理运营体系资源供应保障体系 网络信息支持体系质量管理运营体系资源供应保障体系物业常规服务体系：包括接管验收、办理入伙、清洁、保安、车辆管理、绿化、装修管理、消防等一系列物业管理常规管理服务项目运作流程及作业原则。设备设施维保体系：针对大厦公共设备及设施维护、保养所规定运作流程和作业规定。质量管理运营体系：为保证大厦物业管理质量，实现即定质量目的而制定一系列管理服务范规，重要根据咱们所实行ISO9001质量管理原则。资源供应保障体系：管理处运作所需重要资源管理体系，涉及人力资源招聘、培训和管理，也涉及重要档案资料以及维护物业所需设备工具及物料采购、保管和检查等。网络信息支持体系：运用电脑网络技术为手段，通过建立相应程序应用软件，实现信息交流和相应物业管理服务功能。重要涉及：内部办公自动化系统、大厦物业管理网上服务和管理系统。二、永润大厦管理处组织架构管理处经理管理处经理经理助理经理助理保洁、园艺主管保安、消防主管物业主管会所主管行政财务主管保洁、园艺主管保安、消防主管物业主管会所主管行政财务主管行政人事员绿化员客户助理物业管理员设备维护员文化管理员保洁员消防员保安员会计收银员管理服务人员行政人事员绿化员客户助理物业管理员设备维护员文化管理员保洁员消防员保安员会计收银员管理服务人员收银员会计永润大厦管理处组织架构描述：（一）组织架构设立原则是精简高效、一专多能，采用经理负责制，订立经营责任书，实行独立核算。（二）永润大厦管理处各岗位所需人力资源配备实行管理处管理下完全双向选取，以保证管理处经理建立一支高效、协调团队。（三）永润大厦管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。（四）管理处经理助理重要职责是协助经理完毕各项工作任务，监督管理处服务质量，同步直接管理睬所,减少人力资源成本。（五）.物业管理主管职责是负责大厦管理服务中心工作、物业巡逻以及各种设备、设施维护、检修以及业主请修工作。（六）行政主管（兼任财务主管）职责是负责管理处各部门考核和监督、办公室事务、后勤和大厦文化建设。（七）大厦管理服务中心值班人员（客户助理）职责是在管理服务中心值班，建立管理处与业主之间服务平台,解决客户投诉与征询,并将业主需求信息迅速、精确传递至各有关单位。三、人员定编：（总计38人）保安员（共计17人）1、车流管理员（外保人员8人）岗位人数/班作业内容备注车库入口1进入车辆发卡车库出口1出口车辆收卡收费泊车位1引位看守车辆，避免碰伤现象浮现小计：3人/班白天二班6人，外加夜班1人，轮班1人，共计8人2、治安、消防管理员（内保人员9人）岗位人数/班作业内容备注门卫1负责人员出入管理及出入口治安巡视保安1按规定线路巡视，检查各层消防及人流状况，及时发现消防或治安隐患，并及时予以解决。监视系统值室班1通过监视系统监视电梯、车库等重要公共场合小计：3人/班白天二班6人，外加夜班人员2人，轮班1人，共计9人（二）、绿化保洁员（共计5人）岗位人数作业内容备注所有绿化养护1（兼）施肥、浇水、锄草、修剪、除虫车流、人流、马路综合保洁员1负责人行和车行马路及地下停车场卫生清扫工作1—5层（商业楼）1五层楼面公共区域清扫、擦洗5层以上（写字楼）2楼面公共区域清扫、擦洗小计：5人一班制4人加轮班1人（三）、设备员（共计3人）岗位人数作业内容备注设备工3其中2名水电工、1名空调电梯工，负责物业中所有工程和设备管理及维护工作小计：3人一班共计3人（四）、管理人员及会所人员（共计13人）岗位人数作业内容备注物业部4（客户助理2人、物业管理员1人、主管1人）客户助理重要接受顾客征询，并办理装修、入驻等服务手续，物业管理员巡检物业并解决问题保安部1保安主管绿化保洁部工作主管由物业部主管兼任会所4（1主管、3服务人员）会所经营行政部1行政主管（兼财务部主管）财务部2收费员、会计经理1总管全局，并直接管理设备部经理助理1协助经理管理，兼管会所小计：14人四、创立永润大厦有效服务价值链环绕“以客户为中心，服务品质为导向”经营管理模式，咱们将在永润大厦全面履行竞争型服务战略；采用有效管理方略提高天安物业人服务价值，建立一支高效、既能为业主提供优良服务，又能向周边展示天安物业人风采团队。服务价值链服务价值链服务价值供应基本要素内部满意度机制互动服务链服务价值供应基本要素内部满意度机制互动服务链寻常管理员工档案与业主寻常管理员工档案与业主大厦文化有效勉励与辖区办大厦文化有效勉励与辖区办满意度调查自我评价与居委会满意度调查自我评价与居委会公司文化导入业余活动与周边单位公司文化导入业余活动与周边单位培训合理化建议政府主管部门培训合理化建议政府主管部门

五、永润大厦管理处外部沟通导向图公安消防交通物价工商民政税务居委会市政开发商专业公司施工单位永润大厦管理处供货商设计单位社会服务机构供电供水供气有线电视电信园林环卫人防其她外部沟通导向图阐明：（一）在永润大厦业主委员会成立之前，深圳永润科技实业有限公司通过预订程序选聘物业管理人，并与之订立物业管理合同。（二）若由天安物业管理，咱们将设立永润大厦管理处，全面负责大厦物业管理工作。（三）在永润大厦交付使用且入驻率达到50％以上时,召开产权人代表大会,选举成立永润大厦业主委员会,由大厦产权人及使用人共同参加管理。业委会依照法律赋予权力，对管理上各项事务进行监督、协调和指引；（四）管理处将在公司原有社会公共关系基本上不断完善、扩展各类社会公共关系，以保证管理目的实现。第二章各类人员配备筹划和素质规定提纲：1、人员配备注重员工可塑性和可持续发展性；2、树立“管理者就是培训者”观念；一、管理人员素质规定岗位设立岗位规定配备人数管理处经理大学本科以上学历，在天安物业从事物业管理工作三年以上，现任经理职务，具备丰富理论知识和实践经验，对物业管理有独到看法，对管理处工作有整体思路和构想，具内审员资格，持有建设部物业管理经理上岗证。1人管理处经理助理大学本科以上学历，在天安物业从事物业管理工作两年以上，具备丰富理论知识和实践经验，并具备很强沟通协调解决能力，具内审员资格。1人物业主管（兼管设备部）大学专科以上学历，机电设备专业，具备工程师职称，在天安物业从事本专业工作三年以上，并具备物业管理知识，熟悉ISO9001质量管理体系。1人行政、财务主管大学本科学历，会计师职称，具备一定行政管理经验，在天安物业从事专业工作两年以上，并具备较强沟通协调解决能力，熟悉ISO9001质量管理体系。客户助理大专以上学历，外表形象气质佳，具备较强沟通协调解决能力，熟悉ISO9001质量管理体系。1人物业管理员大专学历，建筑或工民建专业，持有物业管理上岗证，具备物业管理经验，熟悉ISO9001质量管理体系。1人收银员高中以上学历，具备会计证，工作认真负责。1人素质描述：职务(岗位)性别规定年龄规定文化程度规定工作技能及工作经验规定备注保安员男性20--26岁高中A.一年内退役军人，党员优先；B.身体健康，五官端正；车管员男性高中C.身高1.75-1.82米，体重65公斤以上；D.口齿清晰；E.威严而不失灵活。消防值班员男性35岁如下高中有关工作经验三年以上；B.有物业管理工作经验。保安班长男性30岁如下大专三年以上保安管理工作经验保洁班长不限男性：40岁如下高中A.男性身高1.65米以上，女性1.55米以上；保洁员不限女性：35岁如下初中B.五官端正，动作麻利C.有星级酒店或清洁公司工作经验者优先。设备班长男性40岁如下大专以上具备一年以上物业管理经验及三年以上工作经验B.具备中级以上有关技能级别资格会所人员不限35岁如下高中A.身高165CM以上；B.两年以上有关工作经验；绿化工男性30岁如下高中专业工作经验三年以上备注：作业人员必要同步具备如下条件：A.身体健康，无传染病，无不良嗜好；B.收银员须具备深圳市户口或深圳市户口担保人；C.三证齐全(身份证、筹划生育证及劳务用工证)，有有关学历证明或技术资格证明；D.有良好敬业精神和职业道德；E.一方面具备持长者，可恰当放宽其她条件。二、管理服务人员配备在人员配备和选拔上，咱们始终坚持如下原则：淡薄智商，看中毅力、努力和魄力；摒弃庸才，不容惰性、傲性和奴性；注重员工可塑性和可持续发展性。依照永润大厦规划设计思路及销售定位，并结合咱们以往物业管理经验，拟在永润大厦管理处前期介入期配备4人，其中管理人员1人，销售中心配备服务人员3人，待大厦入伙后来再对销售中心配备服务人员进行调节；在大厦管理进入正常期时，配备各类管理服务人员38人（含保安、保洁和园艺等）。第三章基层人员培训与全体员工考核一．永润大厦管理处培训系统模式永润大厦管理处培训持续改进系统：优化培训流程（A）重设计、实行优化培训流程（A）重设计、实行顾客顾客公司规定公司规定稽查、测评、适应市场新变化等（C）（C）稽查、测评、适应市场新变化等（C）（C）培训目（P）拟定目、范畴及方略员工需求员工需求培训设计并实行（D）培训设计并实行（D）有针对性进行诸如：礼仪形象、专业技能、与顾客沟通技巧等方面培训服务当代化物业管理对从业人员素质提出了越来越高规定，为保证整体运作可以有充分人员保障，需建立一套科学人力资源管理体系，其中员工培训至关重要。特别是对人员培训系统设计上要做到培训目的明确、培训方式灵活、培训课程设立针对性强、培训考核机制科学动态培训模式，即PDCA（PLAY、DO、CHECK、ACTION），如下是永润大厦物业管理处培训持续改进系统图，此系统实现了随培训需求变化而不断调节治进培训：永润大厦管理处培训筹划依照从业基本常识和岗位应具备专业知识，有环节、有目的地制定培训筹划。（一）基本素质培训内容重要涉及：物业管理基本知识，国际、国内物业管理状况；物业管理法律法规、公司规章制度；各工作岗位岗位工作职责；安全、消防基本知识；电气安全知识；计算机应用知识；ISO900质量体系教诲及实行规定；（二）专业知识培训内容重要有：电工、空调、电梯等专业工种取证培训；大厦电气设备知识；电梯运营安全操作；设备安装、装修、装饰工程预算；物管员岗位取证培训；物管员岗位管理业务知识；清洁工有关知识；清洁工岗位技能；消防基本常识、灭火技能；会所经营管理知识；职业礼仪规范；保安员岗位技能。永润大厦管理处人员考核办法为勉励员工为管理处做出更大成绩，防止和纠正员工违法失职行为，保证顺利地达到管理目的，咱们将逐渐建立管理处经理对各部主管、主管对普通员工逐级考核制度。通过将岗位职责与规定进行量化，量化考核得分与员工工资涨幅、职务升迁直接挂钩。第四章资源配备状况提纲:1、物资装备坚持经济、实用、节俭原则进行测算和配备；2、永润管理处前期开办费人民币总计20.745万元。为保证对永润大厦实行物业管理高起点和高水平,咱们按照科学性和实用性原则进行论证,制定出永润大厦管理处详细物资装备筹划(详见附表)。管理用房配备面积和规定1．管理用房依照实际需要，拟需管理用房面积如下:序号部门面积(M2)位置序号部门面积(M2)位置1行政财务部202综合事务办公室203客户服务中心54仓库155会议室206经理办公室10备注管理用房拟安排9２．员工生活用房面积共计112（1）员工食堂30M（2）员工宿舍82M经理、副经理按8M2/人原则配备,计其她管理人员按4M2/人原则配备，计作业人员按2.5M2/人计,共生活用房共需112平方米,咱们将与发展商协商解决。二、物资装备筹划:附表1：永润大厦管理处行政办公用品名称数量单价（均价）合计备注办公桌椅8套500.004000.00会议桌椅1套2500.002500.00打印机1台1500.001500.00复印机1台10000.0010000.00电脑设备3套4000.001.00空调机（分体式、柜式）2套4000.008000.00传真机1台3000.003000.00保险柜1台1000.001000.00照相机1台1000.001000.00大厦文化活动用电话3部300.00900.00包安装档案、资料柜2套1000.00.00整体制作员工服装38X2套300.0022800.00各类标记牌1批4000.004000.00各类办公用品1批1000.001000.00饮水机1台800.00800.00棉大衣38件100.003800.00音响1套4000.004000.00大厦文化活动用VCD1部1000.001000.00大厦文化活动用电视机2部2500．005000.00大厦文化与宿舍用入驻、办公资料1批5000.005000.00寝具10套300.003000.00厨具1套4000.004000.00雨衣5件100.00500.00手电筒5把60.00300.00茶几2套300.00600.00电电扇3台200.00300.00衣柜3套400.001200.00小计103200.00附表2：永润大厦管理处维修工具及清洁工具名称数量单价合计备注75型室内疏通机1台.00.008KVA型电焊机1台1500.001500.00冲击钻1个.00.00砂轮切割机1台.00.00手电钻1个600.00600.00台钳1台800.00800.00梯子1把1000.001000.00万用表2台200.00400.00摇表1台350.00350.00潜水泵1台2200.002200.002寸套丝机1台3000.003000.00测试仪表2套1000.00.00吸尘吸水器2台5000.0010000.00高/低压冲水机1台5000.005000.00清洁及浇花用胶管6002.001200.00机动喷雾器1台2500.002500.00电工工具4套500.00.00电流表2块300.00600.00木工工具1套1000.001000.00高空作业工具1套1500.001500.00惯用材料备件1批5000.005000.00吸尘机1台1500.001500.00手推垃圾清运车3台500.001500.00手推式剪草机1部5000.005000.00绿篱修剪机1部3000.003000.00清洁工具4套800.003200.00绿化工具2套800.001600.00铁架床与木床10套200.00（均价）1000.00地毯清洗机1台10001000小计66950.00附表3：永润大厦管理处治安、交通、消防装备名称数量单价合计备注无线对讲系统6台1500.009000.00消防工具1套300.00300.00自行车4辆300.001200.00云梯1架2500.002500.00训练器材1套3000.003000.00警棍5棍100.00500.00防毒面具10副200.00.00钢盔、消防斧头、专用扳手、消防靴等10套180.001800.00物品搬运便民服务车2辆500.001000.00不可预见装备费5000.005000.00小计37300.00总计：207450RMB第五章档案资料管理物业档案是对前期开发成果记录和继承，是当前实行物业工程维修、配套、改造必不可少根据，是物业管理公司基本工作。永润大厦物业管理档案资料涉及：基建项目竣工验收资料、设备档案、行政文书、财务、经营租赁、大厦管理、消防、治安、建筑及工程运营、维修技术等业务活动过程中形成一切有价值文字图像资料。大厦档案资料管理要将这些资料按大厦工程建设、业主/租户、寻常管理三方面分类，运用天安物业自己开发办公系统进行管理。一、拟定档案管理制度，设立综合档案室，设立调度员负责收集、归档和管理；二、档案收集和归档1．归档文献材料规定完整、系统、精确、真实；永润大厦有关文献材料收集、归档需要得到前期开发商大力支持。扩建工程、改造工程竣工验收及外购设备开箱验收等，必要在文献资料完整、精确、系统状况下才干验收；基建项目、改造工程资料在竣工后一种月内归档；三、档案保管1．接受档案必要认真验收，并办理交接手续；档案资料必要按顺序分类规范排列，便于查找；底图除修改、送晒外，不得外借，修改后底图要及时归档，并认真检查修改、补充状况；档案室要做到“七防”：防火、防盗、防高温、防潮、防虫、防尘、防有害气体；高度注重消防及用电安全，禁止吸烟和使用明火；四、永润大厦交接资料重要有：大厦竣工建筑平面图及有关文字资料大厦道路竣工图及资料大厦给排水竣工资料大厦电气竣工资料大厦空调、供热系统资料大厦自动喷淋系统资料大厦电梯资料大厦室外工程资料其他有关竣工资料

第三某些物业管理服务方式定位和配合销售办法物业管理服务方式定位一、销售对象定位永润大厦坐落于深圳市新中心区，在将来几年里，这里将成为深圳市新商业、文化和商务金融中心，加上便利交通、良好自然和人造景观，将使整个大厦及周边区域影响力和吸引力得以很大提高，使之成为实力派商业、贸易、金融等公司以及新兴高科技产业公司抱负办公场合。依照楼盘自身定位及市场预测，销售对象群体之业主消费能力极强，具备较高文化品位，注重工作方式及工作乐趣，置业时特别注重物业管理服务之内涵及感受，同步亦规定多元化个性化服务，以缓和紧张工作压力。二、物业管理服务方式定位秉承“服务业主、报效社会”核心理念，咱们着力在永润大厦营建安全、舒服、便利办公及商业环境，并通过持续改进和提高，使物业可以保值及不断增值，实现当代办公及商业物业与当代生活方式高度共融，塑造同类物业之管理典范。针对上述销售对象之特性，并结合深圳本地之文化背景及大厦所属之特定区域，咱们大胆设想，运用文化大厦感召力渗入寻常管理和服务之中。咱们拟在永润大厦物业管理中建立以流程运作为基石需求管理模式，以实现咱们所提供之物业管理服务可以持续超越业主实际需求。咱们将在管理服务中着力于如下四个方面：倡导“每天让您满意”服务文化，推广“平等互动”服务文化，营建“事业至真、生活至爱”大厦文化，建立大厦公共信息平台、营造“信息岛”。第二章配合销售办法十余年与各类业主交往经历，使咱们对业主各类需求有着较为全面结识和把握。为了配合永润大厦销售工作，咱们将从物业管理专业角度提供如下协助和服务：一、签定物业管理委托合同规范合同是提供先进物业管理主线前提。如本次议标咱们有幸接管大厦物业，建议在派出前期管理人员进驻现场前，深圳永润科技实业有限公司应在深圳市物业管理条例指引下，就永润大厦物业管理与深圳天安物业管理有限公司签定正式委托管理合同，将物业管理服务内容和深度、原则、双方权利和义务以及管理用房划拨等重大问题用合同形式明确下来。而在对销售中心初期介入管理上,建议亦签定委托管理合同,明确管理范畴、费用、内容、期限等事宜，为销售中心正常运作提供良好保障。二、提供物业管理征询永润大厦公开发售后，咱们将派遣管理人员进驻销售现场，负责物业管理方面征询服务，同步开通热线电话，就业主及销售人员提出问题予以解答。三、提供物业管理知识培训为销售人员提供必要物业管理知识培训，以减少售楼过程中产生销售纠纷，并就销售人员反馈物业管理方面意见和建议提出详细解决方案，增强业主信心。四、提供护卫及保洁服务在永润大厦正式开盘后，为销售中心及样板房提供专业护卫服务和保洁服务，维持销售现场良好环境，同步亦让购房者对将来物业管理有初步感受；对于销售中心服务人员，咱们建议将其纳入销售人员考核勉励体系，保证销售主管对其有足够监督权和调配权，详细办法可在销售中心管理合同中明确。五、提供有形展示在销售现场，咱们将提供天安物业各种宣传资料、图片及标记等，同步依照销售部门规定，在恰当时候举办物业管理人形象展示或保安员会操表演等，增长销售现场氛围。六、协助举办展销活动协助发展商定期举办展销会及其她庆祝或促销活动。七、开展业主意见征询在销售过程中，咱们拟通过问卷、电话、面谈等方式开展2—3次业主意见征询，就业主及购房者对物业管理、会所管理方面需求建议或意见加以收集和记录，及时修订和调节管理方案，保证日后物业管理管理服务合用性。八、提供优质客户服务1、在销售中心内配备雨伞架、急救包、针线包等，以便购房者不时之需；同步配备一定量休闲设施、资料架及潮流杂志等，让顾客在参观样板房同步可感受休闲之乐；2、提供门童服务，负责业主迎送工作；3、在销售中心提供代客泊车、赠送雨伞等各项服务；

第四某些项目服务管理费第一章财务管理提纲：1、倡导“开放管理”，定期向业主发布管理处财务收支报告，增强管理透明度，接受业主监督；2、坚持“取之于民，用之于民”基本原则；财务管理是物业管理正常运营“生命线”。咱们将严格执行国家及深圳市关于物业管理财务管理规定，依法建帐，依法管理，保证物业管理资金良性运作。一、财务管理模式深圳天安物业管理有限公司永润大厦业主委员会深圳天安物业管理有限公司永润大厦业主委员会管业预批理务算准酬指报监金导告督永润大厦管理处阐明：在永润大厦业主委员会成立之前，由深圳市永润科技实业有限公司行使批准和监督职能。二、财务管理办法（一）设立财务管理机构。咱们将在管理处下设行政财务部，并设会计、出纳和收款员等专、兼职财务人员，负责管理处财务管理工作。（二）建立规范、透明财务体系1、依照永润大厦实际状况，制定切实可行财务管理制度，并严格执行。2、深圳天安物业管理有限公司对永润大厦物业管理处财务工作定期进行检查，并每年对财务帐目进行一次审计。3、管理处财务工作由管理处经理主管，凡涉及管理处资金使用，除较大金额需报告总公司领导外，一律由管理处经理签字审批后方可使用。4、管理处每三个月向广大业主发布一次收支帐目，接受业主质询和监督。5、管理处在每年初制定当年物业管理费预算报告，并提交业主委员会审批，经批准后实行。（三）加强财务管理职能物业管理收费与其她行业比较而言相对较低，收入来源较少，如何为业主节约每一分钱显得十分重要。为此，咱们将充分发挥财务管理在成本管理和成本控制方面职能，从加强筹划、记录、成本考核等环节入手，减少各种不必要开支，杜绝挥霍，在持续提高管理服务质量同步有效减少管理成本。三、管理服务费及代收代缴费用收取（一）咱们将在管理处设立专职收款员，负责物业管理服务费及各项代收代缴费用收取。对于某些在交费时间上有困难业主，咱们将采用节假日照常办公、预约上门服务形式，以便业主交费，提高费用收缴率。（二）在费用收取方式上，咱们在接管初期将采用人工收费和电脑划帐同步进行，力求尽量尽量减少钞票收取，提高收款工作效率。（三）对于很少数欠交管理服务费用业主或租户，咱们将采用电话催交、发催款告知单形式进行催交，必要状况下管理处经理、经理助理进行上门拜访或在大厦公示栏中予以发布，敦促其交费。对于拒不交纳，咱们将采用法律手段作为催缴方式，以保证全体业主利益。四、大厦维修基金管理和使用（一）对大厦维修基金进行专帐管理，并设立专用帐号存储本物业维修基金。（二）管理处在每年12月10日前提出下年度维修基金使用筹划和预算，提交开发商（或业委会）审议通过后执行。（三）管理处需使用维修基金时，应出具详细使用方案和预算，并报开发商（或业委会）审批。（四）当维修基金不够支出时，经50％以上业主书面批准后，由全体业主按实际发生额分摊。（五）维修基金收支帐目接受深圳市永润科技实业有限公司或业主委员会监督，并且每三个月发布一次，年度使用状况接受深圳市永润科技实业有限公司或业委会及其委托会计师事务所审计。第二章寻常物业管理费用提纲：每年按收入15％提取管理者酬金，别的所有用于大厦物业管理；在物业管理经费收支上，咱们将“取之于民，用之于民”作为物业管理服务费收支基本原则。收入方面，坚决按议标中拟定参照价格及深圳市住宅局、物价局等政府部门定价原则执行；支出方面，以服从全体业主利益为前提，坚持“事前预算，事后核算，量入为出，合理使用”资金管理原则，并采用必要增收节支办法，在减少管理成本、提高服务质量同步，保证资金合理使用，实现物业管理在较低收费条件下高效运营。一、物业管理资金筹措与使用管理资金是物业管理正常有效运作基本和必要条件，为此，咱们把物业管理经费收支管理作为管理处工作重要内容之一，以保证永润大厦物业管理经费收支实现良性循环。永润大厦寻常物业管理资金流程图管理者酬金管理者酬金弥补前期亏损如有节余物业管理资金或转下期使用有偿服务收入停车场经营收入管理服务费收入会所经营收入会所管理寻常物业管理人员工资、办公费用及其他停车场管理大厦商务活动开展会所管理寻常物业管理人员工资、办公费用及其他停车场管理大厦商务活动开展二、对物业管理收费原则定价建议永润大厦物业管理费收取原则：依照我公司近年来物业管理经验，并结合永润大厦实际状况，咱们以为大厦管理费用有两个价格可供选取（在不考虑中央空调费用状况下）：如果停车场经营收入由大厦管理处支配，则建议管理费价格定在7.5-8元/月.平方米之间；如果停车场经营收入不由大厦管理处支配，则建议管理费价格定在9.5-10元/月.平方米之间。{注：依照深物价[1997]141号文《深圳市物业管理服务收费指引原则》关于规定，一级写字楼（永润大厦属此类物业）由持乙级以上资质证书物业公司管理（天安物业是深圳市物业管理甲级资质公司），此物业管理收费原则为12.5元/平方米.月,但考虑到永润大厦销售及我公司资源共享，咱们所建议价格远远低于政府指引价}三、增收节支办法（一）依照业主需求，不断拓展有偿服务项目，运用大厦顾客个性化需求开展各种经营活动,努力增长营业外收入（如开展有偿摆花、清洗地毯等）。（二）将成本指标完毕状况与员工利益直接挂钩，增强员工成本意识，提高员工控制成本积极性和积极性。（三）严格控制办公用品消耗,坚持物尽其用原则,节约办公费用开支。（四）加强物料采购、使用、保管、审批等程序管理，加强物料成本控制。（五）加强设备管理和养护,使之保持良好状态,减少维修支出,减少运营费用。（六）强化总公司财务部对管理处资金、物资使用监督职能,制定严格管理制度,监督各部门各项财物消耗过程。第五某些特色服务项目第一章会所经营与管理提纲：1、咱们对永润大厦会所定位是“走精品服务之路，创商务会所典范”；2、咱们经营原则是“保本微利”，实现会所良性运作；3、咱们宗旨是“为业主营造一种温馨亲善商务交流和休闲娱乐场合”。大厦会所作为大厦业主或租户商务交流、休闲娱乐活动一种重要场合，它与普通纯获利性娱乐消费场合有较大区别，一是服务对象相对集中，重要是本大厦业主和租户；二是费用相对低廉，以“保本微利”为经营原则；三是以商务交流活动为主。随着业主对大厦配套设施规定不断提高，以及开发商对会所注重限度不断加强，会所经营管理已成为物业管理一种重要构成某些。通过咱们对永润大厦初步调研，咱们对永润大厦会所定位是“走精品服务之路，创商务会所典范”。永润大厦是高档办公及商业大厦，建筑面积较大。同步，由于该大厦位于深圳新中心区，人流量较大，经咱们到该地区调研，发现当前该片区价格适中、环境优雅商务休闲娱乐场合仍相对较少，因而，永润大厦会所将会有一定市场空间。咱们现就永润大厦会所经营管理提出如下设想：一、会所经营管理模式当前，会所管理模式基本有两种，一种是由专业会所管理公司负责管理，一种是由管理公司负责管理，将会所管理纳入大厦管理处寻常物业管理事务。依照我公司及永润大厦会所实际状况，拟采用第二种模式，由大厦管理处负责管理。管理处对某些投入资财不多、人员较少以及免费服务项目（涉及茶艺室、棋牌室、乒乓球室、阅览室、网吧等），进行直接经营管理；对于某些占用人力多、投入大、风险较高经营项目将重要通过对外承包、管理处负责监督外包方式经营，化解经营风险。会所组织架构图：管理处经理助理会所主管1人管理处经理助理会所主管1人会所服务员3人管理处经理助理负责会所整体规划与经营，会所主管负责大厦会所寻常经营管理工作。二、会所经营项目设立前几年，由于某些发展商纯粹以促销为目，盲目追求会所豪华气派、高档次和服务项目多而全，但消费者并不领略发展商良苦专心，成果事与愿违，使得发展商及日后接管物业公司背上了沉重经济包袱。通过几年房地产市场起伏及物业管理行业迅速发展，咱们以为会所应走经济实用之路，不应片面追求豪华气派，否则会适得其反。从咱们理解状况看来，会所这种定位是很切合实际，咱们对永润大厦会所设计项目有健身、棋牌、乒乓球、茶艺室、咖啡厅、阅览室等，这些基本上是业主和其她顾客乐于接受消费项目。依照咱们调查实际状况，同步为配合楼盘销售，提出如下两点建议：（一）在房屋销售期间，提前将会所装修好，供购房者参观，使会所成为楼盘卖点之一；（二）场合装修不一定要追求豪华气派，但力求精致、高雅、舒服；三、会所消费模式普通而言，会所有其特定服务对象，重要是服务好本大厦业主，原则上不对外开放。但如果仅仅局限于本大厦业主消费将难以支撑会所寻常运作。为此，会所将采用如下消费模式：1．免费项目（如阅览室等）及棋牌室只对本大厦业主开放；2．其他收费服务项目（如健身、茶艺、咖啡厅等）可对外开放，但总体收费水平应不高于同类消费场合；3．本大厦业主凭业主卡享有一定优惠。会所在国内兴起只有短短几年时间，当前天安物业正在经营会所中，涵盖了各种档次和类型，积累了丰富会所运作经验。在永润大厦会所经营管理上，咱们将坚持“业主至上”服务理念，以市场需求为导向，适时调节经营方略，同步学习其他会所某些成功经营管理经验，咱们将把永润大厦会所经营成同类会所中成功之作。第二章便民服务及收费原则以业主需求为基本，提供便利、经济、优质特色服务，是寻常物业管理工作一项重要内容。永润大厦在规划设计和服务定位上具备如下某些特点：大厦配套设施齐全，具备相对独立性；有一定规模，对大厦特色服务需求（或潜在需求）较大；业主素质高，对特色服务品位和深度规定亦高。有鉴于此，需要大厦管理处根据自身能力开发某些特色服务项目同步，建立一种较为完整社会化服务体系，借助社会专业化公司力量，提供全方位、多层次综合性服务，方可保证顾客寻常生活舒服、便利、不假外求。一、服务思路（一）提供种类齐全服务项目，内容涵盖顾客商务、办公活动各个方面。同步依照顾客需求变化，在实际操作中不断设计和推出满足顾客个性化规定服务项目，不提供过剩服务产品（如：代办电话申请、代邮代购物品等）。（二）注重统筹与组织，保证免费服务项目提供可行性。充分考虑顾客承受能力，有偿服务按略低于市场平均价格原则向顾客提供。（三）与社会服务机构、专业公司携手，在大厦内定点定员服务，通过社会力量，开展专业化各类特约服务。（四）服务人员以兼职为主，同步招聘周边地区某些下岗人员及热心公益、具备特长大厦成员，统一管理，统一培训。履行服务签单，定期结算制度。二、服务项目免费服务14项：类别项目内容代租汽车商代办旅游手续务代订车、船、飞机票服代寄代领邮件务代订报刊、杂志暂时代为保管小件物品代联系举办喜事庆典礼仪服务代联系照相、摄像大厦内代购、代送鲜花、礼物开设棋类活动场合其他邀请关于展览和小型表演队来大厦服务义务宣传安全用电常识，宣传消防常识简介社会服务、保安、保洁等办公室装修征询2.有偿服务45项类别编号服务内容参照价格(未定)01安装热水器50元/台电02安装吊扇30元/台03安装灯具20元/套器04安装用电明线0.5元/米05换电表30元/个维06换镇流器20元/个07拆换灯管5元/次修08拆换业主入户电源线(50米)50元/次09拆换业主插座线20元/次安10拆换业主照明线(30米内)30元/次11拆换业主电源开关10元/个装12调试多制式彩电30元/台13调试组合音响30元台14调试收录机、VCD机15元/台类别编号服务内容参照价格(未定)15贴瓷片40元/m216铺普通地砖40元/m217贴墙纸1元/m2安18墙面刷新2元/m219安装坐厕150元/套装20安装洗脸盆50元/套21安装防盗门80元/个维22换门锁20元/套23换水龙头(4＂口径)10元/个修24换水表(4＂口径)30元/个25换门窗玻璃20元/m226木门维修20元/人.小时清27清洁地毯3元/m228清洁玻璃5元/m2洁29地板打蜡4元/m2服30疏通地漏、厕所管道30元/次务31疏通排污管30元/次32其她清洁服务20元/小时.人33打扫卫生15元/小时“家政”34送快餐市价35上门收洗衣服（洗衣费另计）2元/次服务36办公绿化、盆景造型15元/小时37钟点工20元/小时礼仪38租售鲜花盆景市价服务39代接代送客面议40长途电话市价商41传真6元/张务42打字0.03元/字服43复印0.5元/张（A4）务44洗车10-20元/辆45电子邮件10元/次阐明：有偿服务价格，以深圳市物价局关于规定及永润大厦周边市场平均价格为根据，按“略低于市场平均价格”原则,合理拟定。三、寻常服务办法为切实做好便民服务工作，咱们拟向业主提供十四项免费服务和四十五项有偿服务，同步应顾客需要不断推陈出新。依照实际状况业务需要，咱们还将推出如下服务：（一）设立健康服务中心。咱们将联系关于单位定期在大厦内设立暂时健康中心，为业主提供健康征询、健身、医疗、保健等多方面综合性健康服务，提高业主生活质量。（二）完善大厦文化娱乐设施。运用大厦配套文化用地或会所，咱们将建立并不断完善大厦文化娱乐设施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、阅览室等等，增长业主休闲娱乐空间和场合，提高顾客“软环境”质量。第六某些E时代物业管理新举动、新设想第一章建立“物业信息岛”，实现管理手段当代化咱们设想建立天安物业永润大厦管理处网站，网站通过与Internet国际互联网、政府主管部门网络系统、深圳总公司计算机网络开放式联接获取大量信息，业主可通过上该网站得到有关管理服务信息，有助于信息多层面传递。总之，随着IT业发展，永润大厦网络系统将在咱们努力下成为一种“信息岛”，从而满足社会各界、物业管理人、业主（或租户）之间对管理资源及信息共享需求。一、对大厦网络平台新设想（一）大厦服务1、网上自助查询水费、电费、气费、管理费、大厦内消费等费用清单，既使业主身在外地，也可以通过授权身份登陆到大厦网站查询各类费用。2、网上预约大厦会所消费、社会服务、维修等服务。3、大厦信息记录、投诉解决等服务。（二）信息中心大厦业主可以查询与自己寻常工作、生活息息有关各类费用、物业管理、大厦新闻、公示等信息，并可以理解各种时事新闻。（三）网络学校1、网上学校：在大厦内举办各类网上培训班，如网页制作、计算机培训、英语培训等；通过网络使用各种互动教诲软件，享有全新网上教学模式。2、远程教诲：大厦可与学校联网，在大厦内接受辅导、查阅资料等，同窗校可实时沟通，实当前职大学教诲。（四）股市行情与证券公司联网，实时行情、技术记录、证券分析、委托交易一应俱全，真正高速实现“大户室”。（五）大厦电子商务1、网上购物：业主在某一时间段内将订单下到网上，由管理处统一汇总并配送。由于大厦网络购物大多集中在与人们寻常办公紧密联系消费品上，故这某些利润相称可观。通过服务产生这笔利润一某些补贴到业主身上，一某些作为管理处营运资金。2、跳蚤市场：大厦业主或租户可以从网上旧货交易市场中互通有无，物业管理处通过管理收取一定佣金。3、中介服务：开展网上房屋、车辆租售、社会服务等中介服务。（六）物业管理提供专业物业管理系统，一方面规范物业管理处工作流程，提高管理水平；另一方面，业主可通过大厦网站随时在网上查询费用清单、服务申请、投诉等，增强物业管理处和业主之间沟通。（八）大厦内免费电子邮箱（九）高速接入Internet及其他局域网1、不限时限量，价格低廉。2、高速接入Internet查询资料、收发信息、网上购物等，高速接入其他商业机构局域网，以便办公。二、商务网络能给开发商带来好处短期利益——有助于增进楼盘销售1．真正实现“大厦信息化”，吸引购楼者商务网络能弥补许多信息化大厦只有硬件、没有应用软件局限性，真正为业主提供信息化大厦应有网上信息服务以及各类增值服务，将信息化大厦落到实处。有效提高大厦品质，变化房产市场形象和市场价值，并最后增进楼盘销售。2．“零距离”沟通，有助于营造大厦文化可以实现业主与业主、业主与物业管理处间“零距离”沟通，物业管理处可以更好地理解到大厦业主特点，有助于开展丰富多彩大厦活动，营造大厦特有商业文化氛围。3．交互式管理与服务，树立物业品牌网络大厦实现了交互式管理与服务，顾客可在网上查询、投诉、报修、提出服务规定等，物业管理处可以进一步到大厦每一种单位甚至个人，提供具个性化服务。（二）长期利益——多元化经营，创造经济收益和社会效益1．将每一种大厦都变成稳定收入来源通过网上建立虚拟大厦，房地产商或物业管理处可以提供诸如网上产品展销、网上游戏、网上视频点播、网上教诲、网上医疗、网上产品广告增值服务来获得相应收入，有助于物业管理处或开发商实现多元化经营，有效减少投资风险。2．拥有无形资产，意味着可以“坐地收钱”信息化大厦最有吸引力是它终端资源——业主或租户。当一种开发商拥有可以连接全国各地几十个甚至上百个信息化大厦网络体系时，就意味着拥有几十万甚至上百万中青年消费者，无论谁想从这些消费者身上赚钱，借用开发商拥有网络无疑是一条捷径，而开发商绝对可以“坐地收钱”。三、网络大厦特点（一）开展“以物业管理为基本、以增值服务为核心”信息化大厦经营模式网络大厦可以集成完善物业管理系统，一方面解决了物业管理处寻常管理需要，并为物业管理处开展增值服务提供了也许；另一方面物业管理处还可以监管其她网上服务提供商经营活动，从主线上解决了网上电子商务中存在支付信用、商品配送等问题。（二）B/S模式取代旧C/S模式，更能发挥户联网优势大厦采用可直接于互联网上运营WEB开发工具，以B/S模式取代旧C/S模式，使大厦网站与国际互联网融为一体。业主及大厦管理者只需一种浏览器，就可随时随处登陆大厦网站，获取即时信息；并可通过各自身份登陆，进行管理、查询、看楼、预约等。系统程序集中安装在服务器端，维护和升级所有在服务器上进行，有效解决远程化统一管理、维护等瓶颈难题，减少维护成本。（三）具备较强可扩展性可依照大厦智能化系统硬件设施状况，将大厦“一卡通”系统、自动抄表系统、大厦安防系统等集成到同一信息平台上，并可在网上进行查询、监控。（四）灵活个性化解决方案针对大厦顾客特点及资源状况，提供涉及大厦网站设计、物业管理、电子商务、大厦营运及管理等全方位解决方案。（五）运用先进技术保证网络安全1、系统服务器端采用最新网络操作系统和大型数据库系统，精心设立安全选项，如：停止所有不必要系统服务，设立对访问审核与跟踪，提高系统安全级别，做好系统自身安全保护；2、综合防火墙技术，禁止对所有不必要TCP/UDP端口访问，防止对系统恶意袭击；3、加强系统管理，在安装软件时保证安装盘干净，同步安装功能强大防病毒软件对系统进行实时病毒监测，保证系统不受病毒侵犯。四、网络信息化大厦长处（一）信息化大厦解决方案自身优势采用全新信息化大厦经营模式，以大厦网站为统一信息平台，集成信息服务、休闲娱乐、物业管理、大厦电子商务等内容；同步预留职能端口，集成大厦基本设施功能（如三表远程抄送系统、消防自动控制系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等），达到设备应用管理、公司内部管理和顾客服务高效统一；并具备相称灵活性，可以依照大厦特点及不同需求进行删减或增长。（二）给开发商带来好处开发商纷纷触网，最直接利益是，信息化可以提高大厦品质，变化物业市场形象和市场价值；而从长远来看，可以提供更多利润空间。可以运用大厦网站提供增值服务，将每一种大厦都变成稳定收入来源，实现多元化经营。（三）给业主带来好处满足业主对高速获取信息需要，同步可以通过定制，获取个性化大厦服务，实实在在享有以便、快捷信息化办公与生活。（四）给物业管理处带来好处物业管理处一方面可以通过使用集成物业管理系统，对物业实行多功能、全方位统一管理，提高管理水平，并为业主或其她顾客提供高效、周到服务，使物业发挥最大使用价值和经济价值；另一方面通过与宽带网信息传播技术、电子医疗应用技术等进行系统集成，物业管理处完全可以逐渐搭建涉及物业收费、医疗、电器设备远程控制、娱乐等内在信息服务，为管理处业务延伸和扩展提供辽阔市场。同步物业管理处也可以运用自身优势，协助经营者形成有效交易，并从中获取利润。（五）建立宽带网大厦如果大厦没有网络综合布线，可使用电话线连接，通过ADSL设备接入Internet。一种运营良好物业管理体制，不但是房地产行业成熟发展标志，并且也是房地产行业持续发展保证。物业管理作为房地产开发过程中最后一种环节，已成为人们选取物业时一种相称重要考虑因素。信息化大厦所提供商务交流、网上购物、VCD视频点播、社会化服务、维修、费用查询等信息服务，不但同大厦业或租户息息有关，更是物业管理处寻常事务。物业管理处可以通过使用物业管理系统，对这些服务进行监督，保证服务质量。实现网络办公自动化计算机技术在物业管理方面正得到越来越广泛应用，随着管理规模不断拓展，咱们在物业管理办公自动化方面做了某些有益尝试，重要用于实现物业管理业务自动化、行政办公业务自动化及建立天安物业网站为业主提供信息服务等。在永润大厦物业管理中，咱们将广泛使用计算机技术，使物业管理全过程实现计算机化，如对档案管理、人力资源管理，对ISO9001质量管理体系运营等，有效提高咱们管理效率及水平。一、网络办公自动化实现方式咱们将运用先进网络技术在永润大厦管理处建立一种WINDOWNT局域网，以实现管理处内部信息共享，同步通过电话网与天安物业总公司、各分公司电脑网络相联，实现与公司信息共享。天安数码城总部ModemModemWinNTserverWinNTserver电话网电话网ModemModem永润大厦管理处电脑电脑电脑WinNTserver电脑电脑电脑WinNTserver电脑网络系统图在永润大厦管理处电脑网络上，咱们将运营《综合物业管理系统》。该系统采用LotusDominNotesR5、Delphi作为开发工具，选用SQLServer、Aceess作为数据库，可有效实现房管、客管、工程、保安、行政等寻常工作信息电脑化管理。在管理处电脑网络上，操作人员依照不同职责和权限进行团队协作，有效地完毕公文申报、审批、归档、借阅以及财务审批等工作，可对各类档案资料进行查阅。此外可通过电话与深圳总公司、各分公司电脑网络相联，及时获取公司信息，或将管理处信息迅速传到总公司或其他分公司。天安物业总部管理资源天安物业总部管理资源信息资源人力资源决策资源