2022-2023年房地产估价师考试估价原理与方法题库

2022-2023年房地产估价师之估价原理

与方法高分通关题库

单选题（共50题）

1、有助于把握最高最佳利用原则的经济学原理不包含（）o

A.收益递增递减原理

B.利益最大化原理

C.均衡原理

D.适合原理

【答案】B

2、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估

算开发利润的公式为：开发利润二（）X直接成本利润率。

A.开发完成后的房地产价值

B.土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息

C.土地成本+开发成本+管理费用+销售费用

D.土地成本+开发成本

【答案】D

3、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（）,即买方愿意支

付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花

费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。

A.对照原理

B.替代原理

C.比较原理

D.最高价格原理

【答案】B

4、评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲,

其成交价格为3000元/m2,成交日期为2012年11月13日。经调查

获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月

上涨1%,对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（）元/m2。

A.3214

B.3347

C.3367

D.3458

【答案】B

5、手三阳经行于

A.肩胛部

B.口唇

C∙咽部

D.腋下

【答案】A

6、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）o

A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价

C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见

D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

【答案】B

7、某成片荒地面积Ikm2,进行“七通一平”的开发后分块有偿转

让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为

7.2%,开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比

率为65%o该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.86

D.494.77

【答案】C

8、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土

地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土

地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）o

A.乙土地价值低于甲土地价值

B.该建筑物价值小于其重置成本

C.该建筑物价值小于其拆除费用

D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值

【答案】C

9、下列不属于心与肾之间关系的是

A∙水火既济

B.精神互用

C.君相安位

D.精血同源

【答案】D

10、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的

城市规划属于()方面的制约。

A.建筑技术

B.土地权利设置

C.相邻关系

D.土地使用管制

【答案】D

11、下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是

()o

A∙估价对象距离机场35公里

B∙估价对象东面临街，所临街道为城市主干道

C∙估价对象建筑物坐北朝南

D∙估价对象附近有三条公交线路经过

【答案】D

12、脾气不濡，胃气乃厚可因

A∙多食苦

B∙多食辛

C∙多食甘

【答案】B

13、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（），对

房地产的未来价格作出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析

B.趋势拟合分析

C.时间序列分析

D.相关分析

【答案】C

14、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。

A.某标准厂房

B.某酒厂厂房

C.某待出让土地

D.某写字楼

【答案】B

15、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（）。

A.增加土地供应量

B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价

C.制定最低限价

D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机

【答案】C

16、使住宅房地产价格明显上升的是（）。

A.中等收入者收入提高

B.高收入者收入增加

C.低收入者收入增加

D.居民收入提高

【答案】A

17、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。

A.净收益包括有形收益和无形收益

B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C.通常只有客观收益才能作为估价依据

D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

【答案】B

18、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬

殊，其根本原因是（）o

A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值

B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称

C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致

D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价

值

【答案】D

19、房地产估价的基本原则和最高行为准则为（）。

A.最高最佳使用原则

B.合法原则

C∙估价时点原则

D.独立客观公正原则

【答案】D

20、可比实例的成交价格一般是在（）的价格。

A.估价作业日期

B.其成交日期

C∙估价时点

D.建成时点

【答案】B

21、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率会导

致房地产价格_____O()

A.下降；上涨

B.下降；不变

C.上升；下降

D.上升；上涨

【答案】D

22、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是()。

A.增加土地供应量

B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价

C.制定最低限价

D∙采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机

【答案】C

23、“先扶正后祛邪”适用于

A∙病情缓和、病势迁延，暂无急重病

B.正虚不甚，邪势方张

C∙正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐

D∙邪盛为主，急于补虚反会助邪

【答案】C

24、通常把比较法测算出的价值称为（）。

A.成交价值

B.投资价值

C.比较价值

D.谨慎价值

【答案】C

25、循行特点为“离、合、出、入”的是

A.十二经脉

B.奇经八脉

C.十二经别

D.十五别络

【答案】C

26、张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的

商铺，首期支付50%,目前贷款余额为1L8万元，现欲出售该商铺,

类似商铺目前月租金为建筑面积70元/m2,空置率为10%,经营费

用为有效毛收入的10%,资本化率为5%,若由买方支付银行欠款,

则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。

A.42.64

B.55.40

C.56.24

D.68.04

【答案】C

27、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出

让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年,

则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。

A.40

B.42

C.48

D.50

【答案】C

28、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2,出租率为

85%,运营费用占有效毛收入的35%,报酬率为12%,商场建筑面积

为40000m2,可供出租的比例为95%,运营期为38年，该商场的收

益价值为（）万元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81

【答案】B

29、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列

几种情况：

A∙第(1)种情况

B∙第⑵种情况

C.第(4)种情况

D第(5)种情况

【答案】A

30、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的

是()。

A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价

值评估本身

B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少

C∙房地产量大面广，其他资产相对较少

D∙房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产

以及某些机器设备、无形资产等

【答案】D

31、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）o

A.正相关

B.负相关

C.不相关

D.行政因素影响

【答案】B

32、最适用的房地产价格指数或变动率是（）。

A.全国房地产价格指数或变动率

B.本地区房地产价格指数或变动率

C.全国同类房地产价格指数或变动

D.本地区同类房地产价格指数或变动率

【答案】D

33、疾病发生的内在根据是

A.正气不足

B.正邪斗争

C.内外环境之间的相互影响

D.阴阳失调

【答案】A

34、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得

的（）分开。

A.利润

B.利息

C.收入

D.收益

【答案】A

35、某工业用房占地面积为5000m2,容积率为1.5,土地单价为

2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现

时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房

理论上应补缴地价（）万元。

A.1000

B.3000

C.3800

D.4400

【答案】D

36、足阳明与足少阳经过

A.肩胛部

B.口唇

C∙咽部

D.气街

【答案】D

37、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算

结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消

除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①

基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；

④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估

价目的,•⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高

级错误的顺序进行检查（）。

A∙ΦOXWW

B.①④③⑤⑥

C.（W3W⑥

D∙OXW≡X≡）⑥

【答案】C

38、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随

之上涨，这反过来也说明了（）对地价的影响。

A.土地面积

B∙地质条件

C.土地位置

D.土地形状

【答案】D

39、客观存在的房地产价值或价格可以通过（）出来。

A∙发明或创造

B.创造或确定

C.发现或探测

D.隐定或探索

【答案】C

40、（）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并

在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地

产价值调整为各宗被估价房地产价值。

A∙假设开发法

B.标准价调整法

C多元回归分析法

D.损失资本化法

【答案】B

41、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求

取建筑物重新购建成本的方法称作（）o

A.单位比较法

B.分部分项法

C.工料测量法

D.指数调整法

【答案】B

42、关于估价资料归档的说法，错误的是（）。

A∙估价师和相关工作人员不得将估价资料据为己有或者拒不归档

B∙估价项目来源和接洽情况记录、估价报告、估价委托合同、实地

查勘记录、估价报告内部审核记录等应归档

C.估价档案自估价报告出具之日起计算满10年的，即可销毁

D∙估价机构终止的，其估价报告及相关资料应移交当地建设（房地

产）行政主管部门或者其指定的机构

【答案】C

43、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、

投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、

150万元、120万元，投资利润率为20%,则成本利润率为（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

【答案】B

44、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高

度超过（）m的为∣⅛层。

A.12

B.20

C.24

D.48

【答案】C

45、利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、

净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方

法是（）O

A.市场提取法

B.分解法

C.累加法

D.排序插入法

【答案】A

46、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年

的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类

房地产的报酬率为9%,则该房地产的收益价格为（）万元。

A.311

B.435

C.322

D.200

【答案】B

47、交易情况修正的方法不包括（）。

A∙总价修正

B.单价修正

C.分离修正

D.百分比修正

【答案】C

48、估价上的折旧注重的是（）。

A∙原始取得价值的减价修正

B.资产市场价值的真实减损

C重置价值的摊销与回收

D∙原始取得价值的摊销与回收

【答案】B

49、某套住宅建筑面积为100m2,可使用面积为80m2,分摊的共有

面积系数为10%,套内建筑面积下的价格为2600元/m2,该套住宅

建筑面积下的价格为（）元/m2。

A.2080

B.2288

C.2340

D.2392

【答案】C

50、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分

别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估

得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3,0.5和0.2o

如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则

前者与后者的差值是（）元/m2。

A.-100

B.-50

C.50

D.IOO

【答案】B

多选题（共20题）

1、应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有（）。

A∙设定标准临街深度

B.将标准临街深度分为若干等份

C.制定容积率修正系数

D.求取单独深度价格修正率

E.制定使用年限修正系数

【答案】ABD

2、比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包

括（）o

A.租赁权限制情况

B.交易税费负担转嫁情况

C.已抵押担保债权情况

D∙地役权设立情况

E.利用方式限制情况

【答案】ACD

3、关于房地产变现能力的说法，正确的有（）o

A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱

B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱

C.在建工程比现房的变现能力弱

D.熟地通常比毛地的变现能力弱

E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱

【答案】ABC

4、最高最佳使用同时符合（）标准。

A.无任何风险

B.法律上许可

C.技术上可能

D.经济上可行E价值最大化

【答案】BCD

5、成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括

（）o

A.土地补偿费与安置补助费

B∙地上附着物和青苗的补偿费

C.征地管理费

D.安排被征地农民的社会保障费

E.场地平整费

【答案】ABD

6、公开市场价值是指下列（）交易条件下最可能实现的价格。

A.卖方和买方掌握必要的市场信息

B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

C∙买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

D.卖方和买方追求各自利益的最大化E卖方和买方急于完成交易

【答案】ABD

7、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）o

A.土地成本

B.建设成本

C.管理费用

D∙销售费用

E.投资利息

【答案】AB

8、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）o

A.建筑平面布置

B∙朝向、楼层

C.环境景观

D.土地开发程度

E.房屋完损等级

【答案】AD

9、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（）。

A∙静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价

值时点的房地产市场状况下的价值

B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完

成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值

C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含

家具、设备及特许经营权的价值

D∙可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价

值

E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提

下开发完成后的价值

【答案】ABC

10、关于假设开发估价中开发经营期的说法，正确的有（）o

A.开发经营期的起点是假设取得估价对象的日期

B.开发经营期的终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期

C.建造期的起点是价值时点，终点是未来开发完成后的房地产竣工

之日

D.销售期是自开始销售房地产之日起至将其售出之日止的时间

E.经营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日

【答案】ABD

11、下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。

A∙重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出

B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本

C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本

D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本

E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格

【答案】BD

12、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的，现需房地产估价,

（）o

A.私有住宅转让后仍用于居住的

B∙办理了出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金

C∙按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

D∙是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金E转让的房地

产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的

【答案】BD

13、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最

佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的（）。

A.可接受性

B.保值增值性

C.现实社会需要程度

D.未来发展趋势E固定性

【答案】ACD

14、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。

A.是一种专业意见

B∙估计价格或价值

C.实行有偿服务

D.承担法律责任

E∙估价作业日期长

【答案】ACD

15、用比较法对房地产进行估价时，需要对可比实例的成交价格进

行（）的修正和调整。

A.交易过程

B.交易情况

C.市场状况

D.交易价格

E.房地产状况

【答案】BC

16、估价所需资料主要包括下列（）。

A.反映估价对象状况的资料

B∙估价对象及同类房地产的交易.收益.成本等资料

C.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

D.对房地产价格有普遍影响的资料

E.建筑物建造阶段工程监理资料

【答案】ABCD

17、比较法中实物状况比较、调整的内容包括（）o

A.环境

B∙地形地势

C.外部配套设施

D.建筑设施设备

E.建筑物装饰装修

【答案】BD

18、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有

A.规避估价风险

B∙保护估价师和估价机构

C∙使评估价值更接近实际成交价格

D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项

E∙使委托人能得到其预期的估价结果

【答案】ABD

19、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B∙朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】ABC

20、在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地

产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一

种分类因素包括（）o

A.一般因素

B.客观因素

C.经验因素

D.区域因素

E∙个别因素

【答案】AD

大题（共10题）

一、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有

下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年

后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期

为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在

改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来

第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

∕m2∙天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调

查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转

售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%o方案二：改扩

建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加

建筑面积∏600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管

理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广

告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可

完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%o根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,

现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年

期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地

楼面地价下降5%,居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购

买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%,改造建设成本、管

理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,

求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)

【答案】假设开发法方案一：(从旧厂房到批发市场)从第

2-11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年

净租金收益=3χ365χ26400χ60%X(1-25%)=1300.86(万元)

开发完成后的价值Vl=A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1

+15%)+Vt∕(1+R)n=1300.86/(7.5%-

2.5%)×[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)

11=857

2.35+0.32V1Vl=12606.39(万元)(改造期1年，出租

期10年，11年后才能转售。)补地价=4500x26400-

1500x12500=10005万元契税=(补地价+旧厂房价值VO)×4%

=400.2+0.04V0改造建设成本及管理费用=1000×26400/(1

+15%)0.5=2461.81万元营销费用=1300.86χ0.5/(1+15%)

0.75=585.71万元旧厂房的价值VO=12606.39-10005-400.2

-0.04V0-2461.87-585.71VO=-813.83(万元)

二、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的

市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：(1)可比实

例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月

30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于

6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元

人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于

1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人

民币计价的市场价格。

【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积=

60m2∕0∙72=83.33m22）房地产价格=含有非房地产成分的房地

产价格-非房地产成分的价值=112万元-3.5万元=108.5万元

可比实例B1）统一计价单位6.61X16.5万美元=109.065万元

人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/

（1-应由卖方缴纳的税费）=109.065万/（1-7%）=117.274

万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币

÷L2=95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民

币为基准的，取实际成交日的汇率）

三、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使

用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑

物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积

占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房

地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20%,平均每月除税

费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%,

该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑物报

酬率为10%o请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：

AMOOOO×O.7×（1-20%）×40×12=1075.2（万元）；（2）总

运营费用：C=30χ12+1075.2χ8%=446.02（万元）；（3）年净收

益：a=A-C=IO75.2-446.02=629.18（万元）；或a=4χθ.7χ（1

-20%）×40×12×（1-8%）-30×12=629.18（万元）；（4）±

地总价：L=40000∕4x2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：

aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；（6）

年建筑物净收益：aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；

（7）建筑物总价：B=448.99/10%X[1-1/（1+10%）40-5]

=4330.13（万元）；（8）房地产价值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

四、某幢写字楼，土地面积4000吊，总建筑面积为90OOrTt建成

于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目~2047

年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/

m,建筑物重建成本为3000元/M,建筑物自然寿命为60年，有效

年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为

3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，

必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，

可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安

装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为

250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由

于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增

加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，

区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租

金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利

率为5%,土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】

五、某幢写字楼，土地面积4000吊，总建筑面积为9000吊，建成

于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目~2047

年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/

m,建筑物重建成本为3000元/吊，建筑物自然寿命为60年，有效

年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为

3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后,

必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，

可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安

装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为

250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由

于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增

加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，

区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租

金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利

率为5%,土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】

六、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有

下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转

售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1

年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造

完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一

年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，

可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10

年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转

售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%o方案二：改扩建为

公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑

面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费

用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣

传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全

售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%o

根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容

积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住

用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地

价下降5%,居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧

厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%,改造建设成本、管理费用

以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧

厂房的市场价格(1年按365天计)。

【答案】假设开发法方案一：(旧厂房一批发市场)第一年净租金收

益=3χ365χ26400χ60%χ(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后

的价值Vl=A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+

Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)

11=857

2.35+0.32V1V1=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，

11年后才能转售)补地价=4500x26400-1500x12500=10005万元

契税=(补地

价+旧厂房价值V0)χ4%=400.2+0.04V0改造建设成本及管理费

用=IOOOX26400/(1+15%)0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71万元

七、某宗房地产占地2000m2,容积率为3.0。土地是在2009年5月

通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月

建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年

使用权的市场价格是500元/m2,同类建筑物重置价格是1000元/m2。

通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需

花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价

格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%0

求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分）

【答案】

八、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年，从2008年10

月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷

款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期

间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成,

现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐

观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500

万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率

为8%o请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市

场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的

购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购

买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=

未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其

他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-（已抵

押贷款余额/社会一般贷款成数）-其他法定优先受偿款1）2013年

10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨

慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万

元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A∕Yχ[lT∕（1+Y）

n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：

V=500∕8%×[l-l∕(1+8%)35]=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款

余额先求年偿还额600=A∕6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还

贷款余额P=81.52∕6%χ[l-1∕(1+6%)7]=455.08(万元)3)2013

年10月1日再次抵押价值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12

(万元)

九、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有

下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年

后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期

为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在

改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来

第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

∕m2∙天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调

查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的L6倍，转

售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%o方案二：改扩

建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加

建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年