2024年大学试题(财经商贸)-不动产评估笔试历年真题荟萃含答案

2024年大学试题(财经商贸)-不动产评估笔试历年真题荟萃含答案（图片大小可自由调整）答案解析附后卷I一.参考题库(共25题)1.运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身的运用技巧掌握得如何外，还要有一个良好的社会经济环境。2.影响不动产价格的经济因素主要是指经济法制状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支及金融状况、物价、居民实际收入、国际经济政治状况等。3.最佳使用原则运用于不动产估价，必须体现三点，即最佳用途、最佳规模和（）。A、最佳效益B、最佳价格C、最佳状态D、最佳交易4.估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30日的价格。收集有关资料如下： （1）收集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： 从2003年11月～2004年10月地价每月上升0.5%。 （2）当地征用农地的费用等资料如下：  在估价时点征有郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。  该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。 各级土地之间的价格差异如下表所示 （3）建筑物的重置价格为1100元/m2。  （4）建筑物耐用年限为60年，无残值。  试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置要求用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。5.某公司于2001年12月以出让方式取得一面积为500m2的地块，50年土地使用权，并于2002年12月建成一建筑面积为1350m2的建筑物，当时建筑造价为1300元/m2，目前建筑物全部出租，每月实收租金28元/m2。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元/m2，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元/m2，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价格的3％，年保险费为重置价格的0.3％。目前该建筑物重置价格为1500元/m2，残值率为零，土地及房屋资本化率分别为5％和6％。试求该地块在2005年12月的土地使用权价格。6.可用成本法进行估价的不动产有（）。A、市场交易活跃、交易实例充足的不动产B、既无收益又很少进入交易的不动产C、工业用地的价格评估D、商业用地的价格评估E、住宅用地的价格评估7.下面属于影响不动产价格一般因素中的社会因素的有（）A、消费水平B、城市交通体系状况C、不动产交易惯例D、心理因素E、地价政策8.按照规定，纯土地估价有效期为一年，建筑物和不动产估价有效期为半年。9.重置价格和重建价格是不同的。从理论上讲，采用重置价格来评估不动产的价格更为合理，但在实际中，采用重建价格进行评估。10.假设开发法使用的范围有哪些？11.不动产估价应遵循一些基本原则，例如：估价时要求不动产估价对象必须是经过国家法律法规确认和保护的不动产，这一要求即符合（）。A、合法性原则B、最有效使用原则C、估价期日原则D、替代原则12.某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础上增长涨2.5%；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%。若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？13.成本法评估的价格是一种“积算价格”，考虑了不动产的效用、价值及市场需求等情况。14.基准地价是国家调控土地市场的一种价格，也是一种市场价格。15.在确定不动产客观总收益时既要考虑其产生的有形收益，还要考虑其带来的无形收益。16.成本法所采用的“成本”是不动产重新建造时的完全价格，即指（）。A、现在成本B、过去成本C、实际成本D、经济成本17.通常选取多个可行的资本化率，计算得到几个收益价格，对它们与其他估价方法的估价结果进行比较分析，最终确定可能的价格，做为收益法测算的估价价格。18.某人购买某不动产，到银行办理抵押贷款，获得购房资金的70%，贷款的年利息率为5%，自由资金的一般收益率为8%，试算不动产的资本化率（）A、5.8%B、5.9%C、6%D、6.1%19.不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，使它同时表现出一些特殊的社会经济特性。主要有（）A、用途多样性B、个别性C、涉及广泛性D、权益受限性E、难以变现性20.重建价格是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。21.基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，它适用于（）。A、工业用地的价格评估B、市场交易活跃，交易实例充足的不动产价格评估C、具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估D、有收益或有潜在收益的不动产的价格评估22.收益性不动产指能直接取得市场租金或其他经济收益的不动产，下列不动产属于收益性不动产的是（）。A、商用不动产B、经营型办公不动产C、仓储用途不动产D、教堂E、寺庙23.新建不动产的公式是？24.简述收益法的估价步骤？25.简述重置价格和重建价格的含义？卷II一.参考题库(共25题)1.不动产的（）使得不动产之间不能实现完全替代，每一宗不动产的价格都存在差异，因此不动产市场是一个非完全竞争的市场。A、个别性B、不可移动性C、用途多样性D、权益受限性2.物质折旧是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。3.路线价法的前提条件是由可供使用的科学合理的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系统完整的街道；土地排列比较整齐。4.当建筑物的经济寿命小于土地使用权年限时，应按建筑物的经济寿命计算折旧。当建筑物的经济寿命大于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧。5.建筑物的自然寿命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数，经济寿命是指建筑物从建成之日起到预期产生的收入开始小于运营费用的持续期。建筑物的经济寿命长于其自然寿命。6.成本法中的成本是开发商或承建商所付出的成本，而不是指消费者所付出的成本。7.需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如表： 上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另外1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。8.待估不动产情况：类型为土地，无地上附着物，总面积为10000m2，形状规则，住宅用途，规划容积率为1.0。该城市不动产价格指数以2005年为基期，同基期相比每年递增增长率为12个百分点，单位不动产价格比容积率为1时，不动产价格增加5%。  所选案例情况：收集到与待估不动产条件类似的4宗不动产，比价情况见下表 估价要求：评估2008年12月31日市场价值。9.某一宗土地的总面积为1 000m2，是10年前通过征用农地取得的，使用年限60年。当时每亩花费18万元（1亩=667m2），现时重新取得该类土地需要620元／m2；地上建筑物的总面积为2000m2，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价按建筑面积算为600元／m2，现时建造同类建筑物按建筑面积算需要1200元／m2，该建筑物的经济寿命50年，残值率为0。根据所给资料估算该宗不动产的现时单价和总价。10.简述收益法的基本原理、特点及使用范围？11.某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20%，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同挡次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25%。假设该写字楼未来每年的净收入益基本上固定不变，报酬率为9%。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。12.有三个比较实例A、B、C，成交价分别为1500元/m2、1650元/m2、1600元/m2。现将可比实例及估价对象不动产的区域因素与标准不动产的区域因素进行比价，得到：标准不动产：100分、估价对象：92分、实例A：89分、实例B ：97分、实例C ：92分；区域修正后，可得到实例A在估价对象区域条件下的价格为：（）元/m 2A、1551B、1565C、1600D、162513.收益法是基于哪种原理？（）A、替代原理B、预期收益原理C、生产费用价值论D、区位论14.简述土地价格的修正有哪些？15.某地区某类不动产2008年4月至10月的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月为100）。其中，某宗不动产在2008年6月的价格为1800元/m2，对其进行期日修正（估价时点为2008年10月），修正后的估价时点价格为（）元/m2A、2218.3B、2302.2C、2313.4D、1908.916.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它只适用于（）。A、有收益或有潜在收益的不动产的价格评估B、无收益的不动产的价格评估C、交易型不动产的价格评估D、很少发生交易的不动产的价格评估17.在利用假设开发法进行估价时，应特别注意包括开发成本、管理费用销售税费等在内的投资利息的估算。18.收益法评估结果的准确度，取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。19.在出让土地使用权上建筑普通商品住宅，土地使用权出让年限为70年，建造器2年，建筑物的经济寿命为50年，则在计算建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A、52B、70C、68D、5020.简述不动产的经济特性？21.坚持不动产估价的预期收益原则要求不动产估价人员必须对价格的形成因素认真分析，并对不动产未来的客观、合理的预期收益进行科学的测算，尤其是在收益法、假设开发法中有关不动产收益的确定上。22.不动产估价人员必须具备相应的基本素质，包括（）A、政治思想素质B、社交素质C、执业素质D、伦理素质E、身体素质23.已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m2。试求该宗房地产在无限年限、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。24.依据某类不动产价格的历史资料和数据将其按时间顺序排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价格的变化趋势，从而进行类推或延伸，作出对这类不动产价格在估价期日的推测与判断，估算出这类不动产价格的方法是（）。A、路线价法B、长期趋势法C、高层建筑地价分摊法D、基准地价系数修正法25.某公司于2000年11月以出让方式取得一面积为500m2的地块，50年土地使用权，并于2001年11月建成一建筑面积为450m2的建筑物，建筑物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金按建筑面积算一般为每月30元／m2，每年支付的土地税及房产税按建筑面积算为20元／m2，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价格的3％，年保险费为重置价格的0.3％。目前该建筑物重置价格为1500元／m2，残值率为零，土地及房屋还原利率分别为5％和6％。试求该地块在2004年11月的土地使用权价格。卷III一.参考题库(共25题)1.简述不动产估价的个别因素？2.简述成本法的含义是什么？3.某房地产的净收益为每年50万元，近期同类地价为260万元，建筑物重置价格300万元，已知建筑物报酬率12%，土地报酬率10%。根据上述资料，试判定该建筑物的折旧额。4.（）指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是该类不动产大量成交价格的统计结果，反映该类不动产在此时期内的平均价格水平。A、公开市场价值B、理论价格C、市场价格D、评估价格5.论述假设开发法的估价步骤？6.在估价过程中，确定估价结果后应撰写估价报告，估价报告应达到（）要求。A、特殊性B、全面性C、公正性D、准确性E、概括性7.房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。8.土地使用权的形成包括“出让”、“划拨”和“租赁”三种方式。9.简述收益法的范围有？10.不动产的（）是不动产的一般性质，是针对不动产价值变化的总体趋势而言的，不排除不动产价值随社会经济发展的波动而波动，也不排除人为造成的市场动荡和外部负效应所引起的不动产贬值。A、用途多样性B、涉及广泛性C、保值增值性D、权益受限性11.为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其有关资料见下表： 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。12.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法，它适用于有收益或有潜在收益的不动产估价，由于它具有理论依据而应用很广，也适用于无收益的不动产估价。13.简述折旧的种类有？14.简述收益法的使用范围？15.不动产是事物与权益的结合。其中不动产实物包括（）A、土地B、建筑物C、其他附着物D、土地和建筑物组成的整体E、机器设备16.甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，则建成。两项物业的等额年租金均为150万元，报酬率为15%。求：（1）两宗物业的现值；（2）某投资者欲租赁这两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？17.某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于1998年5月31日带租金出售时的正常价格。18.不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，使它同时表现出一些特殊的社会经济特性，主要有（）。A、用途多样性B、个别性C、涉及广泛性D、权益受限性E、难以变现性19.房地产估价规范要求市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。20.不动产价格按价格的形成形式分类可以分为（）A、成交价格B、市场价格C、理论价格D、买卖价格E、租赁价格21.不动产实际上是实物与权益的结合。其中，实物部分包括土地、建筑物、其他附着物以及由土地和建筑物组成的整体（含附着物）；权益部分包括法律规定的各种权能。22.某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在1999年4月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2000年10月建成使用的。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物现场鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格为50万元，经济寿命15年。残值率假设为零，报酬率为8%，求该房地产在2003年4月的市场价格。23.为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 上表交易情况比较中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素比较中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2004年1月1日至2004年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减1％。试利用上述资料估算该写字楼2004年10月30日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。24.估价技术报告一般包括的内容有：介绍估价对象的区位、实物和权益状况、分析影响估价对象价值的各种因素、说明估价的思路和采用的方法及其理由、说明估价的测算过程，参数选择以及（）。A、估价原则B、估价方法C、估价人员D、估价结果及其确定的理由25.估价上的折旧是各种原因所造成的价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。在实际估价中，考虑建筑物的折旧包括（）。A、会计规定的折旧B、税法规定的折旧C、物质折旧D、功能折旧E、经济折旧卷I参考答案一.参考题库1.参考答案:正确2.参考答案:错误3.参考答案:C4.参考答案: （1）成本法公式如下：  房地产价格=土地重置价+建筑物重置（或重建）价-建筑物折旧  （2）求取土地的重置价 ①用市场法求取 A.修正后的单价=2200×（100/100）×（1+0.5%）6×（100/97）=2336.94（元/m2） B.修正后的单价=2050×（100/100）×（1+0.5%）9×（100/92）=2330.56（元/m2） C.修正后的单价=2380×（100/103）×（1+0.5%）4×（100/105）=2244.99（元/m2） 再用简单算术平均法求得土地价格=（2336.94+2330.56+2244.99）/3=2304.16（元/m2） ②用征用农地费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节办法求取土地价格为： [（100000/666.67）+150+120]×5.38=2259.60（元/m2） ③再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为 （2304.16+2259.60）/2=2281.88（元/m2） 土地总价=2281.88×1000=228.19（万元） （3）求建筑物的重置价格为：1100×4500=465（万元）  （4）求建筑物的折旧总额为495×20/60=165（万元）  （5）计算估价额  该房地产价格（总价）=228.19+465=558.19（万元）  该房地产价格（单价）=558.19/4500=1240.42（元/m2）5.参考答案: 估价过程如下 （1）待估不动产出租为有效益的不动产，适宜于采用收益法评估该地块的价格。 （2）计算年总收益：同类建筑物出租租金30元/m2，则年总收益＝30×1350×12＝486000（元）（3）计算出租年总费用 总费用包括以下几项： 年管理费＝486000×5％＝24300元 年维修费＝1500×1350×3%＝60750元 年保险费＝1500×1350×0.3%=6075元 年税费＝20×1350=27000元 小计共118125元 （4）计算房屋纯收益 计算房屋折旧： 年折旧费＝房屋重置价格／房屋可使用年限＝1500×1350／49＝41326.53元 计算房屋现值＝房屋重置价格－年折旧额×已使用年限＝1500×1350－41326.53×3＝1901020.41 房屋纯收益＝1901020.41×6％＝114061.22元 （5）计算土地年纯收益 ＝不动产总收益－不动产总费用－房屋纯收益 ＝486000－118125－114061.22＝253813.78元 （6）估算2005年12月的土地使用权价格，由于待估宗地于2001年12月以出让方式获得50年使用权，估价期日剩余使用年限为46年。 收益价格＝ 6.参考答案:B,C7.参考答案:C,D8.参考答案:错误9.参考答案:错误10.参考答案: 1）待开发土地的估价（如生地、毛地、熟地） 2）土地这你、复垦 3）待拆迁改造的再开发房地产的估价，这是公事中的建筑费还包括拆迁费用 4）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。 5）在建工程（包括停建工程） 6）可装修或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建） 假设开发法还应用在房地产开发项目评价和投资决策中：确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格。确定具体开发项目的预期利润。确定开发项目中可能发生的最高成本法费用11.参考答案:A12.参考答案: 已知A=25，g1=2.5%；C=7，g2=2%；r=9% 13.参考答案:错误14.参考答案:错误15.参考答案:正确16.参考答案:D17.参考答案:正确18.参考答案:B19.参考答案:A,C,E20.参考答案:错误21.参考答案:C22.参考答案:A,B,C23.参考答案: 1）公式： 新建不动产的价格=土地取得费+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 2）新建建筑物公式： 新家建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润24.参考答案: 1）搜集整理资料 2）确定总收益（确定总收益要考虑的条件：从客观上看，不动产的总收益是有具备良好素质及正常使用 能力的使用者使用，并能产生收益。收益必须是持续且有规律地产生的收益。收益是安全可靠的收益，即合法收益） 3）确定总费用（出租：管理费、维修费、保险费、税金、中介费用；企业经营费用：商品销售成本、经 营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用、商业利润） 4）计算净收益 5）确定资本化率 6）求取收益价格25.参考答案: 1、重置价格又称重置成本，是指采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格； 2、重建价格又称重建成本，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料，建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格；卷II参考答案一.参考题库1.参考答案:A2.参考答案:错误3.参考答案:正确4.参考答案:错误5.参考答案:错误6.参考答案:错误7.参考答案: （1）对可比实例A的单价修正8.参考答案: （1）计算该不动产价格期日修正系数 期日修正系数=估价期日不动产价格指数/案例交易日期价格指数期日修正系数见下表： （2）计算容积率修正系数 容积率修正系数=待估不动产容积率指数/案例容积率指数待估不动产容积率指数100，容积率修正系数见下表： （3）计算区域因素、个别因素修正系数。区域因素（个别因素）修正系数=待估不动产条件指数/案例条件指数，以待估不动产区域因素（个别因素）条件指数为100，案例条件指数为100加上表中的条件比较差异值，如案例A的个别因素修正系数为100/[100+（-4）]=100/96  （4）计算各案例不动产修正后的价格： （5）估算不动产的价格。 各案例不动产比较后比准价格偏差不大，采用算数平均数计算待估不动产价格。  待估不动产单位价格=（713+668+660+663）/4=676（元/m2）  待估不动产的总价格=676×10000=676（万元）9.参考答案: 根据题意，采用成本法进行评估，其步骤如下： （1）求取土地现值 土地现值＝620×1000＝620000（元） （2）求取建筑物重新构建价格 建筑物重新构建价格＝1200×2 000＝2400000（元） （3）求取建筑物的折旧 2400000×8／50＝384000（元） （4）求取估价对象的现时总价 现时总值＝620000＋2400000－384000＝2636000（元） （5）求取估价对象的现时单价 现时单价＝2636 000÷2 000＝1318（元／m2） 采用成本法估算该宗不动产的现时总价为263.6万元，单价为1318元／m2。10.参考答案: 收益法是不动产估价中最常用的方法之一，它是对不动产和其他具有收益性质资产评估的基本方法。收益法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率统一折算到估价期日现值的一种估价方法。 基本原理：视同在股价时点，购买一宗一定使用年期（或只有一定年限的纯收益）的不动产，等于在这个年限内可以在将来源源不断地获取纯收益，那么，以现在的一个货币额与这将来纯收益的现值之和等同起来，这个货币额就是该宗不动产的价格。 特点：收益法具有严格的理论基础、收益法是以收益为出发点评估不动产的价格、收益法评估结果的准确度取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。 适用范围：适用于有收益或有潜在收益的不动产估价。11.参考答案: （1）计算未来3年的净收益 ①未来第一年的净利益： （360-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=58.32（万元） ②未来第二年的净收益： （400-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=65.52（万元） ③未来第三年的净收益： （330-36）×（1-20%）×（1-25%）×3000=52.92（万元） （2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净收益 =0.3951×（53.50+55.15+40.86） =0.3951×149.51 =59.07（万元） （3）计算收益价格12.参考答案:A13.参考答案:B14.参考答案: 1）个别因素修正 2）有限年期的土地使用权价格修正（用修正系数K） 3）如果测算的是某小区的平均土地价格，应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率，进行公共设施的占地面积和公共面积的分摊 4） 宗地生熟度修正  5） 市场资料比较修正15.参考答案:B16.参考答案:A17.参考答案:错误18.参考答案:正确19.参考答案:D20.参考答案: 不动产的社会经济特性包括： 1、用途多样性，指土地可根据人类需要用于多种不同用途，如作为商业、住宅、工业、农业用地等； 2、涉及广泛性，指不动产涉及社会的各个方面，容易对外界各方面产生影响，同时也容易受到外界各方面的影响； 3、权益受限性，即不动产所对应的权利受到法律的制约； 4、难以变现性，由于不动产价值高、不可移动和个别性，使得同一宗不动产的交易不可能很频繁； 5、保值增值性，针对不动产价值变化的总体趋势而言，由于不动产本身具有的耐久性、稀缺性及涉及广泛性，使其能够保值增值。21.参考答案:正确22.参考答案:C,D23.参考答案: （1）无限年期且报酬率为12%时的价格V∞为： （2）50年使用权、报酬率为8%时的价格V50为： 注：运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价师必考知识点，请必须掌握。24.参考答案:B25.参考答案: 估价过程如下 （1）待估不动产出租为有效益的不动产，适宜于采用收益法评估该地块的价格。 （2）计算总收益：同类建筑物出租租金30元／m2，则年总收益＝30×450×12＝162000（元） （3）计算出租年总费用 总费用包括以下几项： 年管理费＝162000×5％＝8100元 年维修费＝1500×450×3%＝20250元 年保险费＝1500×450×0.3%=2025元 年税费＝20×450=9000元 小计共39375元 （4）计算房屋纯收益 计算房屋折旧： 年折旧费＝房屋重置价格／房屋可使用年限＝1500×450／49＝13775.51元 计算房屋现值 ＝房屋重置价格－年折旧额×已使用年限 ＝1500×450－13775.51×3＝633673.47 房屋纯收益＝633673.47×6％＝38020.41元 （5）计算土地年纯收益 ＝不动产总收益－不动产总费用－房屋纯收益 ＝162000－39375－38020.41＝84604.59元  （6）估算2004年11月的土地使用权价格，由于待估宗地于2000年11月以出让方式获得50年使用权，估价期日剩余使用年限为46年。  收益价格＝ 卷III参考答案一.参考题库1.参考答案: 1）土地：面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地址水文状况、土地使 用权年限 2）建筑物：新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向2.参考答案: 1）经济成本：“成本”是不动产重新建造是的完全价格，市场价格，不同于会计成本。 2）估价时点时的价格 3）消费者的成本：意味着包括利润 4）客观成本：假设开发建设时大多数开发商的正常花费，非个别案例。3.参考答案: 已知a0=50，VL=260，rB=12%，rL=10%，C=300 进而可知折旧额： Et=C-VB=300-200=100（万元）4.参考答案:C5.参考答案: 1）调查待估价对象的基本情况 弄清估价对象所处的位置（土地所在城市的性质、土地所在城市内区域的性质、具体的坐落） 弄清估价对象的自身条件（包括面积形状等——主要为开发成本、费用估算用） 弄清政府的规划限制——主要为确定最佳的开发利用方式服务 弄清土地权利状况——主要是为了预测未来开发完成后的不动产价格、租金等。 2）选择最佳的开发利用方式（方面：用途、建筑容积率、建筑样式、规模、档次；最重要的是要选择最佳 用途；最佳用途的选择要考虑土地位置的可接受性及这种用途的显示社会需要程度和未来发展趋势） 3）估计开发经营期：是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕这一时段。（开发前期、开 发建设期、经营期；确定开发经营期的目的是为了八五开发成本、管理费用、销售费用等的投入及利息的负担，预测开发完成后的房地产收集、租金以及各项收入与支出的折现计算；一般开发前期容易估算，开发建设期和租售期难算） 4）预测开发完成后不动产的总价格：是指开发完成后的市场价格。 用于出售的不动产——采用市场比较法或长期趋势法 用于出租的不动产——市场比较法或收益法 5）估算成本费用及利税。 主要包括：建筑成本费用、专业费用、不可预见费、投资利息、税金、租售费用及开发商利润 开发建筑成本费——包括直接工程