房地产全程策划方案的竖版样本

房地产全程策划案撰写（上）当前中华人民共和国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践运作办法，提出"房地产全程策划营销方案"，从项目用地初始阶段就导入策划营销科学办法，结合房地产行业运作流程，逐渐实行。核心内容1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；第一章项目投资策划营销项目投资策划营销是全案最为核心环节，反映了发展商选取开发项目过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，后来开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模仿和投入产出分析，并就规避开发风险进行方略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。一项目用地周边环境分析1、项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2、项目用地周边环境调查.地块周边建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3、地块交通条件调查.地块周边市政路网以其公交现状、远景规划.项目水、路、空交通状况.地块周边市政道路进入项目地块直入交通网现状4、周边市政配套设施调查.购物场合.文化教诲.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.周边也许存在对项目不利干扰因素.历史人文区位影响二区域市场现状及其趋势判断1、宏观经济运营状况.国内生产总值：第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：货币政策利率房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额：居民消费价格指数商品住宅价格指数.中华人民共和国都市房地产协作网络信息资源运用2、项目所在地房地产市场概况及政府有关政策法规.项目所在地居民住宅形态及比重.政府对各类住宅开发和流通方面政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面政策法规.短中期政府在项目所在地及项目地块周边市政规划3、项目所在地房地产市场总体供求现状4、项目所在地商品住宅市场板块划分及其差别5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现6、商品住宅客户构成及购买实态分析.各种档次商品住宅客户分析.商品住宅客户购买行为分析三土地SWOT（深层次）分析1、项目地块优势2、项目地块劣势3、项目地块机会点4、项目地块威胁及困难点四项目市场定位1、类比竞争楼盘调研.类比竞争楼盘基本资料.项目户型构造详析.项目规划设计及销售资料.综合评判2、项目定位.市场定位：区域定位主力客户群定位.功能定位.建筑风格定位五项目价值分析1、商品住宅项目价值分析基本办法和概念.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选取可类比项目拟定该类楼盘价值实现各要素及其价值实现中权重分析可类比项目价值实现各要素之特性对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素对比值依照价值要素对比值判断本项目可实现均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值A市政交通及直入交通便利性差别B项目周边环境差别：自然和绿化景观差别教诲和人文景观差别各种污染限度差别社区素质差别C周边市政配套便利性差别项目可提高价值判断A建筑风格和立面设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D社区配套和物业管理E形象包装和营销策划F发展商品牌和实力价值实现经济因素A经济因素B政策因素2、项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提高和实现要素对比分析项目类比价值计算六项目定价模仿1、均价拟定.住宅项目均价拟定重要办法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A分析有效市场价格范畴B保证合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种办法综合分析拟定均价2、项目中详细单位定价模仿.商品住宅定价法：差别性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差别性价格系数拟定：拟定基本均价拟定系数拟定幅度.详细单位定价模仿七项目投入产出分析1、项目经济技术指标模仿.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标2、项目首期成本模仿.成本模仿表及其阐明3、项目收益某些模仿.销售收入模仿：销售均价假设销售收入模仿表.利润模仿及阐明：模仿阐明利润模仿表.敏感性分析：可变成本变动时对利润影响销售价格变动时对利润影响八投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价.价值提高及其实现风险性：项目规划和设计与否足以提高项目同周边项目类比价值项目形象包装和营销推广与否成功2、资金运作风险性.减少资金占用比例，加速资金周转速度，减少财务成本.对销售节奏和开发节奏进行良好把握，以尽量少资金占用启动项目，并在最短时间内实现资金回笼3、经济政策风险.国际国内宏观通过形势变化.国家地方有关地产政策出台及有关市政配套设施建设九开发节奏建议1、影响项目开发节奏基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收规定.销售方略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间规定2、项目开发节奏及成果预测.项目开发环节.项目投入产出评估.结论第二章项目规划设计策划营销通过完整科学投资策划营销分析，发展商有了明确市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产通过近年发展后，市场需求发生了主线性变化，消费者对房地产建筑规划和单体设计规定越来越高，她们追求又实用又好看商品房，这就规定发展商将以人为本规划思想和提高人居环境质量作为目的去实现消费者需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计工作流程。项目规划设计策划营销是以项目市场定位为基本，以满足目的市场需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，拟定建筑风格和色彩筹划，紧扣目的客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目环艺设计进行充分提示。一总体规划1、项目地块概述.项目所属区域现状.项目临界四周状况.项目地貌状况2、项目地块状况分析.发展商初步规划和设想.影响项目总体规划不可变经济技术因素.土地SWOT分析在总体规划上运用和规避.项目市场定位下重要经济指标参数3、建筑空间布局.项目总体平面规划及其阐明.项目功能分区示意及其阐明4、道路系统布局.地块周边交通环境示意：地块周边基本路网项目所属区域道路建设及将来发展状况.项目道路设立及其阐明：项目重要出入口设立项目重要干道设立项目车辆分流状况阐明项目停车场布置5、绿化系统布局.地块周边景观环境示意：地块周边历史、人文景观综合描述项目所属地区市政规划布局及将来发展方向.项目环艺规划及阐明：项目绿化景观系统分析项目重要公共场合环艺设计6、公建与配套系统.项目所在地周边市政配套设施调查.项目配套功能配备及安排.公共建筑外立面设计提示：会所外立面设计提示营销中心外立面设计提示物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示其她公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示.公共建筑平面设计提示：公共建筑风格设计特别提示项目公共建筑外部环境概念设计7、分期开发.分期开发思路.首期开发思路8、分组团开发强度二建筑风格定位1、项目总体建筑风格及色彩筹划.项目总体建筑风格构思.建筑色彩筹划2、建筑单体外立面设计提示.商品住宅房外立面设计提示：多层、小高层、高层外立面设计提示不同户型别墅外立面设计提示针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示其她特殊设计提示.商业物业建筑风格设计提示三主力户型选取1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、项目业态分析及项目户型配备比例3、主力户型设计提示.普通住宅套房户型设计提示.跃式、复式、跃复式户型设计提示.别墅户型设计提示4、商业物业户型设计提示.商业群楼平面设计提示.商场楼层平面设计提示.写字楼平面设计提示四室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选取3、庭院景观提示五环境规划及艺术风格提示1、项目周边环境调查和分析2、项目总体环境规划及艺术风格构想.地块已有自然环境运用.项目人文环境营造3、项目各组团环境概念设计.组团内绿化及园艺设计.组团内共享空间设计.组团内雕塑小品设计提示.组团内椅凳造型设计提示.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示4、项目公共建筑外部环境概念设计.项目主入口环境概念设计.项目营销中心外部环境概念设计.项目会所外部环境概念设计.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计.针对本项目其她公共环境概念设计六公共家具概念设计提示1、项目周边同类楼盘公共家具摆设.营销中心大堂.管理办公室2、本项目公共家具概念设计提示七公共装饰材料选取指引1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较2、本项目公共装饰材料选取指引及装修风格构思3、项目营销示范单位装修概念设计.客厅装修概念设计.厨房装修概念设计.主人房装修概念设计.小朋友房装修概念设计.客房装修概念设计.室内其她（如阳台、玄关、门窗）装修提示4、项目营销中心装修风格提示5、住宅装修原则提示.多层、小高层、高层装修原则提示.跃层、复式、跃复式装修原则提示.别墅装修原则提示八灯光设计及背景音乐指引1、项目灯光设计.项目公共建筑外立面灯光设计.项目公共绿化绿地灯光设计.项目道路系统灯光设计.项目室内灯光灯饰设计2、背景音乐指引.广场音乐布置.项目室内背景音乐布置九社区将来生活方式指引1、项目建筑规划组团评价2、营造和引导将来生活方式.住户特性描述.社区文化规划与设计第三章项目质量工期策划营销房地产市场营销，它贯穿于商品开发建设、销售、服务全过程。质量工期是重要流程之一，因房屋质量、工期延误等因素，而导致销售停滞和购楼者规定换房或退房现象屡有发生。它严重影响发展商及项目信誉度、美誉度。因而项目质量工期策划营销是发展商必要树立观念。一建筑材料选用提示1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比2、新型建筑装饰材料提示3、建筑材料选用提示二施工工艺流程指引1、工程施工规范手册2、施工工艺特殊流程提示三质量控制1、项目工程招标投标内容提示2、文明施工质量管理内容提示四工期控制1、项目开发进度提示2、施工组织与管理五造价控制1、建筑成本预算提示2、建筑流动资金安排提示六安全管理1、项目现场管理方案2、安全施工条例第四章项目形象策划营销项目形象策划营销涉及房地产项目总体战略形象、社区文化形象、公司行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其她项目具备良好辨认功能统一视觉体现。其核心某些涉及项目名称、标志、原则色、原则字体等。规定造型设计既要富故意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。其她形象（略）一项目视觉辨认系统核心某些1、名称.项目名.道路名.建筑名.组团名2、标志3、原则色4、原则字体二延展及运用某些1、工地环境包装视觉.建筑物主体.工地围墙.主路网及参观路线.环境绿化2、营销中心包装设计.营销中心室内外展示设计.营销中心功能分区提示.营销中心大门横眉设计.营销中心形象墙设计.台面设计.展板设计.营销中心导视牌.销售人员服装设计提示.销售用品系列设计.示范单位导视牌.示范单位样板房阐明牌3、公司及物业管理系统包装设计.办公功能导视系统设计.物业管理导视系统设计第五章项目营销推广策划房地产项目营销推广策划是房地产公司对将来将要进行营销推广活动进行整体、系统谋划超前决策。是房地产全程策划营销重头戏，是营销策划水平与销售技巧高度结合，需要高度专业化运作。一区域市场动态分析1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查.项目概括.市场定位.销售价格.销售政策办法.广告推广手法.重要媒体应用及投入频率.公关促销活动.其她特殊卖点和销售手段3、结论二项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策1、项目主卖点荟萃2、项目强势、弱势分析与对策三目的客户群定位分析1、项目所在地人口总量及地块分布状况2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业状况3、项目所在地家庭状况分析.家庭成员构造.家庭收入状况.住房规定、生活习惯4、项目客户群定位.目的市场：目的市场区域范畴界定市场调查资料汇总、研究目的市场特性描述.目的客户：目的客户细分目的客户特性描述目的客户资料四