山东潍坊市房地产市场报告及潍坊房地产市场白皮书

潍坊市房地产市场报告一、潍坊市情况潍坊概况：潍坊市辖4区、6市、2县、3个市属开发区，面积1.58万平方公里，人口850万，是著名的世界风筝都、中国优秀旅游城市、中国人居环境奖水环境治理优秀范例城市、入选2006年中国特色魅力城市。潍坊区位优越、交通便捷。位于山东半岛中部，地处济南、青岛中间，占居半岛城市群中心位置。境内有济青、潍莱、东青三条高速公路和胶济、胶新、大莱龙、益羊、青临五条铁路，是全国公路交通主枢纽城市。潍坊（森达美）港正在筹建万吨级码头、已实现一类口岸阶段性开放。潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口、大连等航线，是全国四个航空邮件处理中心之一。潍坊物产丰富、资源充足。平原和沿海低地占总面积的三分之二以上，土地肥沃，地势平坦。北部海岸线长140公里，有4462平方公里的浅海、滩涂和滨海平原，发展先进制造业、海洋渔业空间广阔、潜力巨大。境内已发现矿产资源58种，开采利用42种，蓝宝石和地下卤水储量均居全国首位。拥有大中型水库25座，其中峡山水库是全省最大的水库，库容14亿立方米。电力主要来自山东电网，另有装机总容量100万千瓦的发电厂和自备电厂，电力供应充足。劳动力资源丰富，现有就业劳动力60多万人，其中专业技术人才27万人，具有中高级以上职称的9.2万人。潍坊历史悠久、人文荟萃。“三皇五帝”之一的虞舜、春秋时期政治家晏婴、东汉经学大师郑玄、北魏农学家贾思勰等都出自潍坊，孔融、范仲淹、欧阳修、苏东坡、郑板桥等曾在潍坊执政理事，近代涌现出了王尽美、陈少敏、王愿坚、王统照、臧克家等一批革命家、文学家、艺术家。潍坊名胜古迹、人文景观众多，潍坊风筝、杨家埠木版年画、十笏园、范公亭、山旺化石、恐龙化石、沂山国家森林公园、青云山等中外驰名风土人情：国际风筝会潍坊古来有春季放风筝的风俗，1984年当地政府发扬这一优秀民间文化传统，倡导举行国际风筝会，当年就有美国、英国、加拿大、澳大利亚、新西兰、荷兰、新加坡、日本、原联邦德国、香港等11个国家和地区的17个风筝团、队、100多名放飞员前来赴会。首届风筝会于1984年4月1日在潍坊市体育场举行，潍坊市风筝协会主席邹立桂和美国西雅图风筝协会主席戴卫·杰克列，先后在开幕式上致词，12，000名风筝爱好者参加了开幕式。当天下午，各风筝团、队进行放飞表演，近10万观众到场观看。会后，国外近百家新闻机构、国内45家新闻单位对这届风筝会作了报道。原来在国内外知名度不算太高的潍坊市，随着风筝会的举行，一下子名满天下。从此，每年4月初都在潍坊市举行一届国际风筝会，规模越来越大，规格越来越高，内容越来越丰富。因为有这样一个风筝会，潍坊市当之无愧地成了世界风筝之都扑灰年画高密扑灰年画，全国独此一家。它的制作式打好腹稿以后，艺人用柳木炭条起线稿，再用画纸在线稿上扑抹复印，一稿可扑数张，因有这一招，便又“扑灰”之名。扑灰起稿之后，再加手绘，经“大涮狂涂”、“细心巧画”，“描子勾拉”、“粉脸”、“涮手”、“赋彩”、“开眉眼”、“勾线”、“涮花”、“磕盐菜花”、“描金”、“涂明油”一整套工序，才能画出一张漂亮的画来。扑灰年画起源于明初，创始人是北乡公婆庙村一个姓王的民间艺人，最初的作品大多是神像和墨屏花卉。到乾隆末年地方上作扑灰年画的人渐多，在李家庄......高密剪纸高密剪纸在民间历史悠久，广为普及，明代洪武年间大批移民，带来外地剪纸，主客融合，逐渐形成了独特的高密剪纸的风格。一是块与线形成黑白灰色调，相互衬托，对比强烈，并富有韵律感。二是纸条挺拔，浑厚粗犷，富有浓重的金石意味。三是以精巧的构思见长。构图夸张变形不失真。其题材多为花鸟鱼虫、戏剧故事、吉祥图案、生活习俗等，深受群众喜爱。剪纸作者大都是民间妇女风景名胜潍坊人民公园潍坊人民公园始建于1951年，原为以观赏动植物为主、封闭式管理的市级公园。为适应城市发展的要求，进一步提升人民群众的文化生活品质，2004年，市委、市政府决定对人民公园进行改造。改造工程本着利用原有生态资源、运用现代造园手法、突出生态性、人本性，突出体现潍坊历史文化底蕴、突出人与自然和谐与融合的原则、自2004年9月始，至2005年5月，除两个园中园（中式园与西式园）尚未竣工外，主体改造内容基本完成，于2005年“六一”试开园。改造后的人民公园占地13公顷，分三个出入口（南出入口、北出入口、西出入口）、两条景观带（园中溪流景观带、沿河景观带）、两个园中园（中式园与西式园），共十二个景区，主要有：叠翠、天趣园、明心岛、自在洲、枫林、流沙、慕容台、云城、听香屋、春之景区、归真园、谊园等。为一处寓休闲、娱乐、健身、观赏等多种功能于一体的开放式市级公园二、潍坊宏观经济2006年以实现“一个目标、两个确保，五个新突破”为目标，坚持以经济建设为中心，全面落实科学发展观，团结一心，奋力开拓，取得了经济社会发展的新成就。城乡面貌发生了新的变化，各项社会事业繁荣进步，政治建设、经济建设、文化建设和党的建设全面推进，社会政治和谐稳定，人民生活水平继续提高。综合全市经济快速健康发展，经济结构进一步调整。初步核算，2006年潍坊市生产总值(GDP)完成1720.88亿元，按可比价格比上年增长16.5%；其中第一产业增加值211.81亿元，增长0.2%；第二产业增加值1000.63亿元，增长20.6%，其中工业增加值916.51亿元，增长21.7%；第三产业增加值508.44亿元，增长16.1%，一、二、三产业分别拉动GDP增长0.03、11.74和4.73个百分点。按常住人口计算，人均GDP达到19677元（按现行汇率折算为2520美元），比上年增长16.2％。产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地位更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的13.69：56.86：29.45调整为12.31：58.15：29.54。2006年各县市区生产总值（GDP）完成情况:潍城区62.21亿元，寒亭区59.79亿元，坊子区48.21亿元，奎文区55.99亿元，青州市177.65亿元，诸城市249.05亿元，寿光市268.10亿元，安丘市115.01亿元，高密市158.07亿元，昌邑市141.47亿元，临朐县80.89亿元，昌乐县83.50亿元，高新技术产业开发区70.28亿元，滨海经济开发区43.16亿元，经济技术开发区13.43亿元。第四季度反映企业综合经营状况的企业景气指数达146.43%，企业家信心指数145.42%。各项改革不断深化，发展环境明显改善。企业上市工作取得新突破，孚日家纺和天德化工分别在深交所和香港主板成功上市，晨鸣纸业和山东海化分别发行20亿元和10亿元短期融资债券。首发上市和上市公司再融资达36.3亿元。2006年末累计有10家企业、10只股票、2只可转换债券、2家潍坊企业控股的辖区外公司上市。改革取得新成效，又有18户市属中小企业完成改制，16户市属企业完成破产重组，13家生产经营类事业单位完成改制。名牌创建工作有新突破。到2006年底，全市共有18个中国名牌，10个中国驰名商标，34个国家免检产品，141个山东名牌，8个山东省服务名牌，144个山东省著名商标。沿海开发工作成绩显著。2006年，全市快速推进沿海地区重大基础设施和各项目区建设，积极组织招商推介活动和项目引进工作。四个项目区共签订招商引资合同180个，总投资额350亿元，其中过亿元项目76个，过10亿元项目6个。共有84个项目开工建设，总投资额203亿元。滨海项目区签订项目合同60个，总投资额213亿元，其中45个项目已开工建设，总投资额112亿元。非公有（民营）经济发展迅速。2006年，全市非公有（民营）经济增加值完成931.4亿元，比上年增长20.1%，占GDP的比重由上年的51％上升到52.6％；全市非公有（民营）经济户数18.3万户，增长4.1％；从业人员93.5万人，增长22.0％；注册资金631.5亿元，增长22.4％；纳税额115.9亿元，增长31.0％，占全部税收比重71.5％，提高了2.1个百分点。安全生产形势持续稳定好转。2006年，全市各级各部门各单位坚持“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，以开展“安全生产落实年”活动为主线，以防堵特大安全事故、减少人员伤亡为目标，狠抓安全专项整治、重大隐患整改、宣传教育培训、安全检查督查等关键措施的落实，全市杜绝了特大生产安全事故，减少了一般事故，全年共发生各类安全生产事故4383起，死亡691人，同比分别下降10.3%和10.3%。工业工业生产效益同步提高。大力实施工业强市战略，进一步壮大工业经济，工业生产增速明显加快。截止2006年底，全市规模以上工业企业达到4171家，比上年增加338家；实现增加值852.7亿元，同比增长27.8%。全市工业产品销售率97.95%，比上年同期下降0.19个百分点。工业产品产量较快增长，统计范围内的200种主要产品中，同比增长的有165种，占82.5％。工业投入保持较快增长。2006年，全市完成工业投资724.4亿元，增长20.5%。在建项目5410个，其中3533个项目建成投产。全市开工建设过5000万元的项目940个，其中过亿元的项目386个，当年完成投资385.2亿元，占规模以上投资的38.5%。经济效益明显提高。2006年，全市规模以上工业完成主营业务收入3527.4亿元，增长30.2％；实现利润177.8亿元，增长29.6％，实现利税286.7亿元，增长28.9％；实交税金115.7亿元，增长24.5％。规模以上工业亏损面2.35%，提高0.46个百分点，亏损企业亏损额1.4亿元，下降29.3%。产成品存货151.3亿元，增长13.8%，应收帐款净额189.9亿元，增长26.0%，两项资金占流动资产平均余额的35.8%。固定资产投资及建筑业固定资产投资平稳增长。2006年，全市全社会固定资产投资完成1043.2亿元，比上年增长18.6%。其中规模以上投资完成999.5亿元，增长20.3%；规模以下投资完成43.7亿元，下降10.5%。规模以上投资施工项目5203个，其中总投资过1000万元的项目2605个。在规模以上投资中，一产投资完成12.9亿元，下降42.4%；二产投资完成754.9亿元，增长16.7%；三产投资完成231.7亿元，增长44.5%。城镇投资完成691.3亿元，增长20.8%；农村投资完成308.2亿元，增长19.0%。房地产开发投资较快增长。2006年，全市共完成房地产开发投资98.4亿元，比上年增长24.6%，其中住宅投资64.1亿元，增长28.1%。全年商品房销售额73.5亿元，比上年增长20.2%。建筑业较快发展。2006年，全市资质以上建筑施工企业完成产值228.2亿元，增长27.6%；全员劳动生产率117052元／人，增长23.6%。实行投标承包工程面积2002.2万平方米，增长16.5%，占施工工程面积的80.5%。国内贸易国内消费市场稳中有升。2006年，全市实现社会消费品零售总额573.6亿元，比上年增长16.3%。按销售地区分，城市零售额实现336.7亿元，增长16.5%，县零售额实现30.4亿元，增长43.3%，县以下零售额实现206.5亿元，增长12.8%。按行业分，批发贸易业零售额101.3亿元，增长22.5%；零售贸易业零售额388.0亿元，增长13.9%；餐饮业零售额52.1亿元，增长21.6%。对外经济贸易与合作进出口继续保持较快增长。据海关统计，2006年全市进出口总额51.9亿美元，比上年增长31.6%；其中出口38.6亿美元，增长30.8%；进口13.3亿美元，增长34.1%。按企业性质划分，三资企业出口17.3亿美元，增长30.4%；民营企业出口13.4亿美元，增长47.1%。按出口国别分，对日、美、欧、韩四大市场出口24.7亿美元，占全市出口总额的64.0%，同比增长23.5%。2006年，全市新签对外承包劳务合同额14.4亿美元，增长539.0%。外派劳务5224人次，增长11.0%。2006年，全市共签订利用外资项目219个，合同利用外资额7.2亿美元，实际利用外资6.9亿美元（商务部反馈数,省外经贸厅通报数为5.6亿美元）。旅游业进一步发展。2006年，全市共接待境外游客4.3万人次，创汇收入1292万美元，分别增长20.0%和22.0%；接待国内游客1038万人次，旅游收入61.9亿元，分别增长17.0%和21.0%；旅游总收入62.9亿元，同比增长20.9%。财政金融保险财政收入迈上新台阶。2006年，全市财政总收入177.7亿元，增长26.1%，其中地方财政收入88.5亿元，增长26.4%。地方收入中，增值税18.1亿元，增长23.5%；营业税14.3亿元，增长24.6%；企业所得税7.1亿元，增长37.7%；个人所得税1.8亿元，增长18.4%。财政总支出114.9亿元，增长20.6%。其中地方财政支出107.4亿元，增长21.7%。财政总支出中，企业挖潜改造资金8.7亿元，增长13.0%；科技三项费用1.97亿元，增长24.5%；教育事业费用25.2亿元，增长10.7%；行政管理费支出13.3亿元，增长17.3%；社会保障补助支出3.5亿元，增长15.2%。财政收支相抵，当年净节余61万元，累计净节余4297万元，市级及12个县市区全部实现了财政收支平衡，全市已连续20年实现财政收支平衡。金融运行呈良好发展态势。2006年，全市金融机构存、贷款总量大幅增加，经营效益明显提高，支持了全市经济的发展。年末全市金融机构人民币各项存款余额1425.5亿元，比年初增加176.3亿元，增长14.1%，人民币存款增量居全省第4位。储蓄存款余额913.0亿元，比年初增加108.0亿元，同比多增20.7亿元。各项贷款余额达1031.7亿元，较年初增加183.4亿元，增长21.6%，同比多增35.6亿元，人民币贷款增量居全省第3位。货币持续回笼，全年现金收支相抵，净回笼55.8亿元，同比多回笼15.9亿元。金融机构经营效益大幅增加，实现盈利合计13.0亿元，同比增盈2.4亿元。保险业健康发展。2006年，全市产、寿险累计实现保费总收入31.8亿元，同比增长6.9%；其中产险实现保费收入10.0亿元，同比增长30.6%；寿险实现保费收入21.7亿元，同比下降1.4%。全年共支付赔款和给付保险金12.5亿元，其中产险支付赔款6.2亿元，赔付率61.8%，寿险支付赔款6.3亿元，赔付率28.8%。有效地发挥了保险业在全市经济发展和安定社会生活方面的重要作用城市建设与环境保护突出城市重点工程建设，改善人居环境。2006年，全市共完成城市建设总投资34亿元，其中中心城市城建投资14亿元，新改扩建道路29条、总长度123公里，安装路灯2570套。世界风筝都纪念广场、虞河路、宝通街、西环路、四平路等一批重点工程相继竣工。虞河全线12.7公里改造为富有特色的滨水景观带；宝通街、西环路两条道路总长度33公里，绿化面积170万平方米，成为景观大道、绿色长廊；滨海项目区完成了西区亮化、绿化和水系景观，形成了东区路网框架。城市面貌发生了新的变化，综合承载能力提升，辐射带动作用增强。中心城市建成区绿化覆盖率达到35.5%，创建成为“省级园林城市”，获“中国人居环境奖（水环境治理优秀范例城市）”，创建“国家卫生城市”工作取得新进展。环保工作成效明显。2006年，全市环保工作紧紧围绕改善和提升环境质量这一总体目标，加强重点流域、重点区域和重点污染源的治理，加快城市污水处理厂和燃煤电厂脱硫工程建设；大力发展循环经济，加强生态保护与建设；不断加大环保执法力度,严肃查处各类环境违法行为，生态环境恶化趋势得到遏制，环境状况不断改善，成为全国第50个国家环保模范城市。完成污染治理项目85个，关停并转迁污染企业196个，主要污染物COD控制在4.98万吨以下、二氧化硫控制在13.64万吨以下；工业废水排放达标率达到98%以上，工业用水重复利用率达到89%，城市污水集中处理率达到60%；烟尘控制区覆盖率达到100%，工业固体废物综合利用率达到91.5%；自然保护区面积达到358平方公里，生态示范区面积达到7592平方公里；城市空气环境质量级别为二级，良好率为97.53%，城市饮用水源水质达标率为100%，河流水质状况有所好转，部分河段水质明显改善。市场物价2006年，全市居民消费价格总指数101.0%，同比上涨1.0个百分点。其中消费品价格上涨0.9%，服务项目价格比上年上涨1.3%。分类别看，食品类、居住类、家庭设备及维修服务类、娱乐教育文化用品及服务类价格分别上涨2.7%、1.9%、1.4%和0.9%，衣着类、烟酒类、交通通讯类分别下降1.0%、1.3%、2.0%。扣除食品涨价影响，非食品价格指数上涨0.1%。原材料燃料动力购进价格和工业品出厂价格分别上涨2.0%和1.1%。房屋销售价格指数、土地交易价格指数和房屋租赁价格指数分别上涨6.6%、5.2%和2.1%。固定资产投资价格指数上涨0.8%。居民生活与人口城乡居民收入增长明显。据抽样调查，2006年全市城镇居民人均可支配收入11846元，比上年增长14.8%。城镇居民人均消费性支出8816.3元，增长15.1%；年末百户城区居民家庭拥有彩电122台，电冰箱(柜)113台，洗衣机97台，空调器75台，移动电话183部，家用电脑39台，家用汽车9辆。全年农民人均纯收入5508元，增长9.8%；农民人均生活消费支出3565元，增长12.5%。年末百户农村居民家庭拥有彩电107台，电冰箱(柜)54台，洗衣机65台，移动电话102部，摩托车80辆。劳动就业再就业成效显著，工资水平有所提高。2006年，全市实现城镇就业再就业11.97万人，完成市计划的109%，其中下岗失业人员实现再就业3.83万人，完成市计划的106%，城镇登记失业率控制在3.12%。举办招聘洽谈会531场次，全市共培训城乡各类人员16.79万人。年末在岗职工人数78.7万人，同比增长16.2％；全年工资总额119.7亿元，增长26.1％；在岗职工平均工资15173元，增长8.2％。社会保障水平继续提高。2006年，全市参加基本养老保险的人数达110.2万人，其中在职职工参保人数为88.19万人，收缴基本养老保险金26.35亿元，收缴率达99%；全年共支付养老金26.91亿元。农村养老保险参保人数为111.07万人，收缴保险费6635万元。参加失业保险的企事业单位达到7996家，职工64.8万人；收缴失业保险金1.57亿元，共向4.61万名失业人员支付失业金及补贴1.16亿元。参加基本医疗保险的职工达88.16万人，收缴医疗保险费7.27亿元，支出6.48亿元。社会福利、城乡社会救助水平进一步提高。2006年，全市城镇低保人数3.7万人，持续保持动态下的应保尽保；救灾捐赠工作成效显著，捐助网络不断完善，全市共投入城镇低保金共计3154万元、农村及其他社会救济资金6475.9万元；社区服务设施建设加快，社区服务逐步向网络化、社区化、产业化、规范化方向发展；社会福利事业蒸蒸日上，2006年发行社会福利彩票3.7亿元。计划生育综合改革稳步推进，低生育水平保持稳定。据统计，2006年全市出生人口81648人，合法生育率达97.7%，人口自然增长率4.00‰，性别比104.3。据公安部门统计，全市年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3万人。三、潍坊房地产市场分析潍坊房地产特点房地产开发投资增速较快，住宅投资仍占主体地位2005年全市房地产开发投资规模快速增长，全年房地产开发完成投资79亿元，同比增长83.7%，投资占本行业增加值60.68%，产出值同比增加47.6%。随着我市老城区改造步伐加快、进城务工人数的增多，居民对商品住房的需求热度仍然不减，促动房地产企业继续加大住宅投资的建设力度，资源配置更加合理，投资结构也进一步优化。本年住宅投资完成49.85亿元,同比增长49.2%,占全部投资额的63.1%；办公楼投资9871万元,同比下降13.7%,占全部投资额的1.2%；商业营业用房全年完成投资14.3亿元,同比增长33.2%,占全部投资额的18%，其他投资占17.7%。住宅投资的比重占全部投资的主体地位。分地域来看，市内四区全年完成投资40.1亿元,占全部投资的50.8%,其他八市及三个开发区共完成投资38.9亿元，占全部投资的49.2%。竣工房屋面积小幅增长，商业营业用房竣工面积增幅较快2005年我市房屋开发竣工房屋面积平稳增长，全年累计竣工各类房屋371万平方米，增长6.6%，其中:住宅竣工311.6万平方米,增长11%；办公楼竣工面积达5.7万平方米；商业营业用房竣工51.1万平方米,增长21.1%。商品房销售面积与销售额快速增长全年我市累计销售各类房屋385.9万平方米，比去年同期增长30.3%，其中住宅销售344.8万平方米，增长30.1%。全年商品房屋销售额为61.2亿元,增长122.5%,其中住宅销售额56.4亿元,增长132%;商品营业用房8.08亿元,增长116%。全年房屋住宅竣工面积仅比销售面积多14.8万平方米，剔除拆迁安置等不做销售的住宅外，商品住宅供需基本平衡。本年到位资金充足,资金来源结构进一步优化近年我市的房地产开发资金来源构成中，一直存在着国内贷款增幅偏高，银行信贷风险较大的不合理弊端。2005年国家出台了一系列宏观政策，我市金融机构也相应做出了"限贷"的积极举措以降低房地产行业的信贷风险，我市房地产企业资金来源结构出现调整，资金结构逐步优化，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强。全年房地产开发到位资金80.6亿元，比去年增长8.6%，其中：国内贷款10.8亿元，增长9.1％，占资金来源的13.4％，所占比重下降4.2个百分点；企业自筹资金34.1亿元，下降7.4％，占资金来源的42.4％，所占比重下降7.1个百分点,单位自有资金23.8亿元，增长3.9%。本年购置土地面积和土地成交价款增长较快2005年我市房地产开发企业购置土地面积278.9万平方米，同比增长44.9%;完成土地开发面积为244万平方米，同比增长20.8%。由于在国家采取的宏观调控措施中，房地产开发用地受到严格控制，并且随着土地增量供应控制更加严格，土地存量和增量的减少，土地招、拍、挂价格上升，致使房地产开发企业用于土地购置的费用和土地成交价款增长较快。全年我市房地产开发企业用于土地购置的费用为13.7亿元，同比增长4.5%，占全部开发投资的17.3%，比重比去年同期上升1.9个百分点。土地成交价款达14.3亿元，同比下降48.8%。资金向大企业集中，房企走向品牌化我市2005年房地产在建项目160项其中过亿元多达70项，房地产大中型企业完成的投资额占大部分，而小企业完成的投资额相对较少，同时这种相对集中的趋势仍在加强。2004年，规模在5000万元以上的开发企业完成的投资额占全部房地产开发投资的79.6%，2005年这一比例上升到82.4%，而规模在5000万元以下的中小企业完成的投资额仅占全部房地产投资的17.6%。在大中型企业中，以规模1-5亿元的企业完成的投资最多，占全部房地产投资的38%。如同商业领域银座商城进驻潍坊，省内省外一些专业化程度很高的名牌房企在2005年更多地进入潍坊，如海信地产、中房、普利等，南方来的品牌房企则有浙商、闽商两大阵容。与此同时，本地的房企也在2005年加速了品牌化的进程。潍坊房企的品牌化，使得项目操作更加规范、专业、科学，楼盘开发更加注重质量和品牌形象，开发企业的诚信度，责任感大为加强，潍坊百姓将享受更好的住宅产品，并得到更好的物业服务1、房地产市场起步较晚潍坊市的房地产开发处于比较原始的阶段，存在较多的单位集资建房，产品没有特色。近两、三年来，随着人民生活水平的提高，消费观念的改变，人们对生活环境、生活品质的要求越来越高，开发商开始引入先进的房地产开发理念，产品品质渐有起色。目前，潍坊市房地产市场处于快速启动阶段。2、市场管理不规范房地产政策、法规滞后，缺乏有效地指导和管理，政府操作的成分比较大。旧城改造缺乏整体规划，消费者的商品房消费意识比较淡薄，导致了市场发育程度低。潍坊作为中等规模的发展中城市，在房地产市场的运作中，不规范因素很多，造成了市场不平等竞争、秩序混乱，制约了市场的良性发展.产品单一，设计理念较为保守近三年市场上的房地产产品单一性高，户型设计重复，面积集中在一定范围内，缺少选择性，不能引导市场消费。4、楼盘无整体策划概念就供给市场来看，目前市场上的楼盘尤其是住宅楼盘基本无整体策划概念贯穿始终，往往只是抄袭沿海的一些做法，但又无法统领楼盘操作的全程，往往给人不伦不类的感觉。5、楼盘营销手法较为落后在对潍坊商品房市场的调查中，我们发现，潍坊大部分商品房的上市销售，基本处于自然销售阶段，营销手法较为落后，或者说没有楼盘市场营销的概念。二、总需求与总供给1、总需求(1)需求的主体A、白领阶层：工作稳定，收入较高，有一定的积蓄。B、企业职工：随着2001年以后经济的复苏，企业职工的收入增加，原有住房面积过小，一般在40、50平方，改善居住环境的欲望较强，手中有积蓄，这一部分是不可忽视的群体。这也是市场上120平方左右的三房在市场上销售较好的原因之一。C、私营业主：商业用房需求，一方面自身经营需要购置经营场所；另一方面也会考虑商业房的投资回报。住宅需求两极分化，一部分要求40-50万总价，面积在180(大房)-200多平方(复式)；另一部分要求20万左右，各占50%。D、二次置业者：需要改善住房条件、生活比较富裕的部分置业群体。包括政府公务员(一般都有二套房)、专门炒房产的一群人(被炒的房屋总量在10%左右)，沿街商铺是重点的炒房对象。E、投资者：指手头有大量闲余资金、目前生活条件较好的客户，把置业作为一种投资的方式。潍坊当前投资住宅的置业者很少。F、自由职业者：无固定职业，但收入较高。只占很小的一部分。（2）需求量分析A、市场需求量分析年份2001年2002年2003年2004年2005年全市商品房销售面积114.28134.6191.6268.9385.9销售面积增长率（%）27.5615.0929.3428.730.3综观2001年以来的潍坊商品房市场，市场需求呈上升态势，增长率每年都在上升，销售面积逐年增加。B、需求量预测2006年，全市实现社会消费品零售总额573.6亿元，比上年增长16.3%。按销售地区分，城市零售额实现336.7亿元，增长16.5%，县零售额实现30.4亿元，增长43.3%，县以下零售额实现206.5亿元，增长12.8%。按行业分，批发贸易业零售额101.3亿元，增长22.5%；零售贸易业零售额388.0亿元，增长13.9%；餐饮业零售额52.1亿元，增长21.6%。商业用房的需求量，从潍坊市的年消费零售总额表来分析。表二消费零售总额单位：亿元年份2001年2002年2003年20042005社会消费品零售总额282.1105313.4870344.6480.1573.6零售总额逐年增长率（%）7.811.114.828.216.3按社会消费零售总额每年10%的增长率保守计算，到2007年末，社会消费品零售总额将达到694.056亿元，按照每一个亿需要一万平方米商业用房来计算，到2007年末总共需要694万平方米的商业用房。商业用房供给主要以住宅底商为主，商业步行街和专业市场的供给量有限。2、总供给（1）市场供给分析年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年商品住宅完成投资额（万元）15.9620.437.1437998.4从相关部门统计数据来看，从2001年以来，潍坊市商品房市场投资呈逐年稳步上升趋势，近三年，房地产投资由2001年的15.96亿元增加到2003年的37.1亿元，增势较猛，资金呈快速投放趋势；与之对应的年开工面积、年竣工面积也快速增长，2004年，潍坊市房地产开工面积预计超过200万㎡，商品房市场供给呈旺势。（2）供给产品类型分析就潍坊市商品房市场供给来看，呈现出以下特点：住宅的市场份额增长速度不快随着城市商品经济的发展，房地产市场供给结构也在不断的完善之中。商品房的市场供给中，住宅的市场份额增长不快，商品住宅每年将增加200万平方米左右。小高层的供给将有所增加随着人民生活水平的提高以及城市用地的日益紧张，多层住宅的市场供应量将相应减少，而代表城市居民整体生活品质提高及城市发展水平的高层数、高容积率、低覆盖率的小高层出现在市场。高层住宅目前在市场尚为空白小高层在潍坊当地从2003年开始逐步为消费者接受，但高层住宅由于开发成本较高，还需要一定时间来培育市场，房产开发商多数处于观望之中。别墅产品在当地不会再增加泛海城市花园、颐和花园、湖景花园、浮烟山庄是潍坊仅有的四个别墅区，销售状况不是很理想。别墅目标消费群多半会在青岛等沿海城市购房，而不会在当地选择。3）未来市场供给预测从表三中我们可以看出，每年的房地产投资总额都在高速增长，2003年达到了37.1个亿。预计，在2004年里，随着多个大盘的启动，房地产投资总额将超过40个亿，房地产市场将迎来新一轮的竞争。3、总需求与总供求的关系年份2001年2002年2003年2004年2005年房地产竣工面积（万㎡）97.16128.31152.98346.5371全市商品房销售面积（万㎡）82.78114.27134.65268.97385.9潍坊市，每年的销售面积都小于竣工面积，住房的存量一直在加大，从总供给量和总需求量来看，供大于求。预计，在未来几年内，量差还会进一步扩大。三、竞争态势1、区域性竞争房地产的发展与城市规划紧密相关，潍坊市的城市规划布局结构将围绕“东扩南进”，规划以市政府为中心一个政治区，和平路(潍城区)与东风街交汇处为中心一个商业金融区，沿宝通街的一个观光旅游区而展开，原定的高新技术开发区的现状为高级住宅开发区。潍坊市的房地产竞争态势也将沿规划布局的区域而展开，市区内可分为中百商圈、友谊商圈、佳乐家商圈、世纪泰华商圈，房地产小区开发也多在这几个商圈之内。2、品牌竞争随着潍坊房地产市场的逐渐成熟，偷工减料、销售面积缩水、售后服务等也将受到消费者的关注。开发商的实力、信誉、口碑也越来越重要，购房者在购房时也会将开发公司的品牌作为一种重要因素来考虑。四、需求趋势（1）需求总量将继续增长、但增长速度将放缓潍坊的人均居住面积接近全国的人均居住面积，这几年来每年的销售面积也都快速增长，这主要因为旧城改造量大，拆迁用房比较多，需要的住房量比较大，从我们现场了解得情况看，新建住房的入住率比较低，这反映了部分人拥有二套住房以上的比重较大，预计在以后几年内需求量将继续增大，但增长速度有所放缓。（2）对产品素质要求越来越高随着经济的发展，人民生活水平的提高，人们对居住的环境，生活的品位要求也越来越高，从简单物质生活向有品位的精神生活过渡。在住房方面具体表现在对居住的社区环境、外在环境要求的提高，在消费方面，也将更注重追随时尚、高档消费，体现身份，对消费的场所也将越来越看重。（3）需求的区域也将发生变化潍坊市的城市规划将市政府作为行政中心，该区域临近人民广场，环境优美、交通便利，更适宜居住，将吸引大部分人作为购房的首选。成熟的四大商业圈将作为投资、经营最具有吸引力的区域。（4）需求的主体也将分化五、价格趋势年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年全市商品房销售单价130014001680188021502320由上表可以看出，潍坊商品房价格呈现出理性、平和的发展态势，波动不大。从2001年以来，全市商品房销售均价一直在1500元/㎡左右。但比较其他城市的商品房价格来看，潍坊商品房价格偏低，这一方面是企业自建房拉低房价，另一方面和潍坊人均收入较低也有关系，同时商业用房供给市场比较好的地段数量有限，品质不高，价格相对比较低。住宅底商的商业用房量大、价格低，人民广场周边仅有怡和星国际一个高档楼盘，。六、潍坊市开发态势潍坊近几年来，房地产市场呈现良好的平稳上升势头，开工面积、竣工面积持续上涨，销售面积快速平稳增长，价格稳中有升。从产品结构来看，商品住房从以前单一的多层住宅供给开始逐步有小高层商品房供给，但还缺乏高层产品的市场供给。而商业用房缺乏大型商业用房的供给。从市场供给的产品品质来看，虽然近年有较大提高，但总体说来，品质还较低，尚且停留在满足基本生活需要的层面上。项目地块调查与分析第一节项目地块调查地块概况本项目地块位于潍坊市项目用地条件分析【地形】由北向南，海拔逐渐增高，大体由潍北滨海低地区，潍中洪积、冲积平原区，潍南低山丘陵区3个地貌区的18个地貌类型组成。【地质】处于新华夏系第二隆起带和第二沉降带衔接部位，各县市区横跨鲁东古隆起区西部、鲁西隆起区东部及沂沭断裂带北段。市域内岩浆岩分布较广，以中生代燕山期岩浆活动最强烈，形成大面积的火山岩、侵入岩。【河流】主要有：潍河、弥河、白浪河、胶莱河，其它100多条河流均系上述河流的支流。过境河流有小清河。【土壤】自南至北分布着棕壤、褐土、潮土、砂姜黑土和盐15大土类、15个亚类、34个土属、110个土种。棕壤土类主要分布南部山丘地带，占可利用土壤面积的26.4%，适宜种植喜酸嫌钙植物，如松、柞、茶、栗等。褐土主要分布市域中南部，占7.29%，适宜喜钙嫌酸等植物的生长。潮土主要分布市域中北部，占19.9%，其中脱潮土是粮、菜精种高产土壤，湿潮土适宜种植小麦、大豆、棉花、麻类等。砂姜黑土主要分布胶莱河流域及其低洼地区，占8.98%。盐土主要分布北部滨海地带，占7.43%。【植被】气候温和，地形复杂，植物资源丰富。有木本植物243种，分属58科。山地丘陵区以落叶、阔叶林木为主，分布在南部临朐、青州、安丘、昌乐等县市。山地丘陵草丛、草场面积4.03万公顷，占自然草场面积的30%；山丘疏林草丛、草场面积2.10万公顷，占15%；山丘灌木草丛、草场0.62万公顷，占4．6%。沿海滩涂区多耐盐碱的落叶、阔叶林类，集中分布在寿光、寒亭、昌邑3市（区）北部。平原河谷区是以农田林网和沿河丰产林组成的防护林网，适宜以粮食作物为主的栽培植物生长。【气候】属北温带季风型半湿润气候区，年平均降雨量652.8毫米，四季分明，光照充足，年平均气温为12.3℃。1月份为全年最冷月，平均气温为-3.2℃；7月份为最热月，平均气温为25.6℃。春季升温迅速，秋季降温幅度大，无霜期为198.4天。【自然灾害】主要有地震、旱灾、涝灾、风灾、雹灾、霜冻、雷暴与雷击、风暴潮等。地块交通条件及周边配套设施本项目周边配套设施统计表（半径1000米范围为主）：交通胜利街（公共巴士为主1、5、18、20、22、25、59、环16路）、潍州路（1、2、8路）。项目地人流13.5万人/天，高峰期11万人/天。公交客运以普通公共汽车为主，以小公共客车、出租汽车为辅。商业网酒店：潍坊大酒店、鸢飞大酒店、泰华大酒店、汇泉大饭店等；专业店/便利店：民康药店、家乐佳超市、全利来蛋糕店等。以本地块为中心，日常消费，只需步行15分钟内便可完全满足。公园东苑公园、世界风筝都纪念广场、白浪河绿地广场、人民公园项目地块西临东苑公园，公园面积约100亩教育/金融/医院/居住小区教育：市实验小学、潍州路小学、潍坊中学、市委党校、广文中学、幸福街小学、潍坊医学院等；医院：人民医院、市中医院、同心医院、市立医院、市第二人民医院、等；金融：农业银行、工商银行、交通银行、农村信用社等。居住小区：行政街社区、幸福街社区、院校街社区、难园社区、南大街社区、阳光外滩社区等。周边配套相对完善。行政机构政府机构：奎文区政府、旅游局、市科技局、地震局、环保局、市农业局、房管局、园林局、出入境检疫局、奎文区国税局等；政府机构、行政事业单位比较齐全并相对集中第二节项目SWOT分析优势分析（S）1、契合城市发展战略潍坊城市经济发展迅速，人民消费能力稳步提升。项目发展契合政府提出以商兴城的发展思路。2、区域位置显赫项目位于城市中心位置，升值潜力大。3、功能俱全项目位于城市发展成熟区域，区域内各类城市功能聚合，发展成熟，区位显要。4、交通便利项目外围道路交通条件完善，有利于项目对整个地区的聚合和辐射。5、景观资源丰富项目周边自然、人文景观资源既独特又丰富多样，可充分为项目借用、融合。6、有一定商业基础项目周边已有多重资源基础，商业、住宅、写字楼多重功能集合，为整个项目向多元化综合性商业街区发展奠定了基础。7、增值潜力大劣势分析（W）1、商业氛围冷清地块呈狭长形，潍州路胜利大街以南沿线商业氛围冷清。目前所处区域商业氛围和规模尚需一定的培育期。2、期房3、潍坊商业竞争激烈4、目标群体日趋理性5、地块面积过小，规划难度过大6、房型朝向有问题，项目南北长80.8米，东西长32米项目机会点分析（O）1、符合商业发展趋势——从国内外中心商业区发展趋势来看，商业区向购物、娱乐、商旅办公、休闲、观光、文化交流的综合性多功能方向发展成为最新发展模式。——胜利西街商业发展成熟，但环境改善难度大，向多功能方向发展潜力不大，新友谊及附近路段是向规模化、业态多元化的纯商业区方向发展，功能单一，两者均难以满足更高层次的购物行为、心理要求。2、周边居民区集中——从周边发展来看，所在区域已经有大量的居民入住，另有大量的住宅在开发建设中，区域商业迫切需要进一步提升整合。——从规划层面来看，市政府及大量企事业单位的东移和大量人口东迁，对区域的发展方向、功能组合提出了更高的要求。——从自身条件来看，项目所处位置极佳，再加上周边可借用的人文及自然景观资源，为整个项目向多功能、多元化的综合性商业街区的发展创造了条件。3、政府支持力度大4、置业投资需求较大项目威胁点分析（T）1、竞争市场变化莫测南下河商业区的更新改造升级对本项目发展形成竞争压力。胜利西街商业区、潍州路商业区和世纪泰华商业区相隔距离较近，留客意欲强烈，对项目形成威胁。2、消费心理掌握难度大3、竞争项目分流客户SWOT分析对比表优势点（S）劣势点（W）机会点（O）威胁点（T）1、契合城市发展战略2、区域位置显赫3、功能俱全4、交通便利5、景观资源丰富6、有一定商业基础7、主力店品牌优势8、增值潜力大1、商业氛围冷清2、期房3、潍坊商业竞争激烈4、目标群体日趋理性1、符合商业发展趋势2、周边居民区集中3、政府支持力度大4、置业投资需求较大1、竞争市场变化莫测2、消费心理掌握难度大3、竞争项目分流客户20**上半年山东潍坊房地产市场白皮书成交情况20**第二季度成交13228套半年楼市火爆收官综述：步入20**年以来，限购、限贷、限价、加息等一系列调控政策出台，潍坊楼市成交一片低迷，与2010年楼市热销不可同日而语。据搜房网数据中心统计，20**年第二季度潍坊市区商品房共成交13228套，成交面积1221412平方米。由于2010年末楼市进入冷冬，20**年开年，1月和2月共有5盘开盘，供求双方趋于平静，随着天气的转暖，楼市在3月也开始回暖，3月单月6个盘开盘预示着楼市封冻期即将结束。

20**年第一季度处于传统春节销售淡季，成交方面自然比较低。但是在4月，楼市开盘数量陡然增至13家，供求双方开始意识到市场已经回暖，因而4月楼市的活动也开始频繁。4月潍坊楼市共成交3621套，成交面积365910.55平方米。

进入5月份，楼市“红五月”没“红透”，但是在成交套数和成交面积上都比4月有所上涨，5月比4月成交套数环比上涨31.2%，而成交面积方面环比上涨30%。5月的成交量也体现了楼市的火爆。

上半年最后一个月，迫于成交数据压力，开发商扎堆开盘，纷纷打折促销。6月潍坊住宅成交4865套，环比5月4751套的成交涨2.4%，成交面积方面基本持平。楼市购房潮在6月达到顶峰，这也与6月楼市打折优惠狂潮有关联。20**年第二季度潍坊住宅各区成交套数4-6月份，潍坊各区住宅成交排行榜中，奎文区以4144套的成绩一举夺得全市总成交冠军。限购令政策影响下，刚需毫无疑问成为市场最大购买力，奎文区作为刚需盘集中地，4、5、6月分别以1288套、1789套、1127套的成绩连续三个月稳坐冠军宝座。

第二季度，潍城区区作为另一刚需盘集中区域，成交2590套，紧随奎文之后，夺得亚军席位。

高新区由于经济发展强势抬头，区域配套等日趋完善，像中建等大地产商的入住发展，吸引了多数置业者，总成交2533套，获得全市住宅成交的季军。

寒亭区、坊子区以及滨海开发区等区域由于地域差异，以及市场供应量少，成交方面自然处于劣势。20**年第二季度潍坊各区住宅成交成交面积成交面积方面奎文区以382029.3平方米位居第一位，而高新区位居第二位，潍城区位居第三位。

透过第二季度成交的数据我们可以清晰的看到潍坊楼市本季度的变化趋势，奎文区和潍城区作为潍坊市的老区，经济实力雄厚，区域配套等十分成熟，品质楼盘齐聚，显然是楼市的生力军所在，而高新区由于经济发展迅速，配套也日渐成熟，逐渐吸引购房者置业。而寒亭区、坊子区等受地域的发展限制，地产市场活力相对较弱，因而看以看出潍坊房地产市场的区域差异性比较大。5月和6月的成交面积差异小，相关因素可能是，商品房明码标价以及加息政策等增加了购房者的购房成本，小户型逐渐受宠所致，成交面积方面受到影响。总体来看，20**年第二季度潍坊成交数量相当乐观，地产市场如预期的一样火爆。二：推盘情况潍坊上半年68次开盘加推6月推盘次数达顶峰据搜房网数据监控中心统计：20**年1-6月潍坊共有68个项目批次开盘，与去年同期相比增加了106%。其中1、2月受到春节的影响，为全年开盘批次最少的月份，随后4月回暖，至传统旺季5月，实际开盘项目为13个。楼市“红五月”过后，6月份推盘量达30个项目，成为20**上半年的推盘最高峰。从各月份的走势来看，总体上开盘量呈季度波动，1-3月份受到春节的影响，开发商推盘活动较少；4月置业人潮开始涌动，楼市也开始回暖。20**年开始的几个月，楼市一度处在政策的敏感区，特别是限购、加息、一房一价等一系列政策出台，都给楼市定下了“观望”的基调，传统的“金三银四红五月”也没有显现出强劲的势头；直至6月初，房展会过后，蓄势已久的开发商们纷纷展开宣传造势活动加紧入市步伐，许多纯新盘的加入也起到推波助澜的作用，因而6月达到今年上半年开盘供应最高峰。6月推盘量达高峰刚需推动潍坊楼市20**年1-6月上市房源量在2月探底，之后逐步回升，6月攀至高峰。一方面，潍坊购房群体中，刚需依旧占主导地位，由于房产新政影响积压的刚需群体在6月得以释放；另一方面，从五月开始，开发商借助五一小长假和房展会，纷纷抛出低起价、特价房等优惠措施，吸引众多自春节后就一直处于观望状态的购房者前往。集中放量的推盘和低价优惠举措使得被一奎文区、潍城区和高新区推盘量相对较多奎文区地块是“物以稀为贵”，地段好但大多数项目的可开发地块少，开发商多以“少吃多餐”的形式进行推盘。而潍城区因为新盘不断入市，加之多个项目老盘新推，在推盘量上也处于领先地位。高新区主要的推盘量基本靠交通干道周边地块的大量开发。从各区的推盘批次情况来看，奎文区以25%的量名列第一，其次是潍城区占到18%，高新区以15%的占比排名第三。奎文区、潍城区的推盘批次中，老盘加推量占据一定的比例，作为主力区域，推盘量一直领先。经济开发区和寒亭区并列第四位，分别占据10%的开盘量。周边县市区的推盘量占据了整个潍坊总量的20%，其中寿光推盘仅次于寒亭区和经济开发区，从多个周边县市区中脱颖而出。系列新政压抑的购房需求得到释放。三、上半年广告投放情况一、20**上半年广告投放量本期报告以20**年1月1日至20**年7月13日潍坊各楼盘平面媒体广告监测统计数据为基础，对楼盘投放排名、投放量进行汇总，以求为业内外关心房地产发展的各界人士提供更真实可靠的行业动态走势参考。媒体的监测范围包括《潍坊晚报》、《晨鸿信息》、《齐鲁晚报》、《潍坊日报·财富周刊》等对潍坊影响力较大的报纸资讯类平面媒体，其中《齐鲁晚报》、《潍坊日报·财富周刊》的监测从20**年3月21日开始。注：搜房在广告监测中对报纸平面媒体版面统计遵循如下原则：特刊、软文、小于1/4版的信息组合、二手房信息不在统计范围内；报纸广告发布版面量统计以1表示一个整版、1通栏=0.25整版、1半版=0.5整版；其他媒体以投放次数为单位，在图表中统一以点数计算。从上半年广告监测数据中可以看出，上半年共监测到624版广告，其中《潍坊晚报》233.75版，《晨鸿信息》295.5版，《齐鲁晚报》50.5版、《潍坊日报·财富周刊》44.25版。上半年共有135个楼盘投放了报纸广告，其中投放量不少于2版的有86个楼盘。投放量最大的是万锦国际广场项目，共投放30.5版广告，其次是华安集团及鲁发名城项目，均投放22版广告。序号楼盘名称潍坊晚报晨鸿信息齐鲁晚报潍坊日报·

财富周刊合计1万锦国际广场41916.530.52华安集团9832223鲁发名城8104224华府一品619.55加州世纪尊品1216.519.56宝鼎锋尚1612197和扬地产1105.5218.58金都时代新城81.25817.259圣豪花园161610阳光100城市广场103.5114.511中华茶博城19.53114.512状元府1.758.521.2513.513恒信地产3911314潍京1.511.51315潍美国际中心7.54112.516金鼎华府57.2512.2517江山帝景10.518阳光秀苑19.510.519缇香美地36.50.51020新华名郡2.570.51021茂华集团7.50.521022栋盛苑72923上城国际431.50.5924丽水芳洲4.75318.7525凤凰太阳城8.58.526惠和园2.568.527中建大观天下71828荣观华府71829圣基金色领域7.57.530红星美凯龙凯利Mall7731晨晟世纪城3.53.5732宏鼎畅溪园5.55.533上河园0.555.534北方茶都14.55.535海新瑞景湾1.545.536达美水岸5537领秀华城5538盛世华廷星空间131539置地公馆2.52.5540汇景名城4.54.541金融街1.5214.542金都北苑4.54.543鑫悦首府220.54.544星都国际花园4.254.2545金域华府4446紫瑞园21.50.5447丹桂里1.52.5448舜华园13449中央生活城121450华都凤凰山庄12.53.551华普东方家园、

克拉公寓3.53.552青辰国际1.523.553鑫润地产3.53.554世纪环球中心3.53.555亚星东方星3.53.556金域国际大厦3357DBC名苑20.50.5358东方天韵1.51.5359恒易宝莲金融中心111360盛世豪庭12361水岸华府0.252.52.7562海正香醍湾1.512.563骏龙花园1.512.564祥瑞家园1.512.565欣泰盛和苑2.52.566力拓国际20.52.567紫金花园0.522.568宝华轩2.52.569银枫家园2270东城新海枫景2271逸景和公馆11272东方名苑2273江南怡景0.51.5274瑞泰南郡1.50.5275唐宁府0.51.5276中天下潍坊国际11277V1购物广场2278康城壹品0.51.5279润扬新城2280三友翡翠城10.50.5281圣基铭座0.51.5282泰华金泰广场11283中金国际11284蓝博湾商业广场2285名嘉广场11286七彩大市场2287国安商厦1.751.7588凤鸣郡0.511.589世贸中心1.51.590现代健康城1.51.591亿丰时代广场1.51.592金宝生态花园1.51.593美的亚城市广场1194欧美佳苑1195金马怡园1196麒麟公馆1197润合花园0.50.5198天润大厦1199浞嘉枫景0.50.51100金山财富广场11101高速仁和盛庭0.50.51102美丽华小区11105万锦国际广场112106万锦国际广场10.51.5107东晨杰座0.50.51108佳利秀水11109龙泽名都0.50.51110金都庄园11111青年城邦11112中经世界城11113万合华庭11114新天地购物城11115柏丽花园0.50.5116天同宜江南0.50.5117辰隆理想国际0.50.5118富隆苑0.50.5119赋海世家0.50.5120青青家园0.50.5121盛海第一园0.50.5122时代丽景苑0.50.5123怡和四季园筑0.50.5124安江阳光新都0.50.5125金鸾御景城0.50.5126鲁鸿37°0.50.5127天润清源0.50.5128星河湾0.50.5129翰英府0.50.5130华实新苑0.50.5131嘉年华广场0.50.5132君怡佳苑0.50.5133龙熙园0.50.5134禾翔阳光0.50.5135龙泉太阳城0.50.5合计233.75295.550.544.25624二、各区域广告分析1、奎文区上半年奎文区共有46个楼盘投放广告，占总投放量的35%，位列第一。奎文区楼盘为：华安集团、华府一品、加州世纪尊品、宝鼎锋尚、和扬地产、圣豪花园、金都时代新城、阳光100城市广场、中华茶博城、潍京、潍美国际中心、金鼎华府、丽水芳洲、江山帝景、荣观华府、晨晟世纪城、上河园、领秀华城、盛世华廷星空间、置地公馆、金融街、丹桂里、舜华园、中央生活城、世纪环球中心、亚星东方星、DBC名苑、东方天韵、恒易宝莲金融中心、盛世豪庭、力拓国际、紫金花园、东方名苑、江南怡景、瑞泰南郡、唐宁府、中天下潍坊国际、金宝生态花园、大陆盛景嘉园、东晨杰座、佳利秀水、龙泽名都、金鸾御景城、鲁鸿37°、天润清源、星河湾等。2、潍城区上半年潍城区共有32个楼盘投放广告，占总投放量的25%，位列第二。潍城区楼盘为：万锦国际广场、鲁发名城、阳光秀苑、茂华集团、上城国际、圣基金色领域、北方茶都、海新瑞景湾、金都北苑、鑫悦首府、星都国际花园、宝华轩、V1购物广场、康城壹品、润扬新城、三友翡翠城、圣基铭座、泰华金泰广场、中金国际、国安商厦、金都庄园、青年城邦、中经世界城、万合华庭、新天地购物城、翰英府、华实新苑、嘉年华广场、君怡佳苑、龙熙园等。3、高新区上半年高新区共有25个楼盘投放广告，占总投放量的19%，位列第三。高新区楼盘为：状元府、栋盛苑、金域华府、紫瑞园、华普东方家园、克拉公寓、金域国际大厦、水岸华府、骏龙花园、银枫家园、凤鸣郡、世贸中心、现代健康城、亿丰时代广场、金马怡园、麒麟公馆、润合花园、天润大厦、浞嘉枫景、辰隆理想国际、富隆苑、赋海世家、青青家园、盛海第一园、时代丽景苑、怡和四季园筑等。4、经济开发区上半年经济开发区共有14个楼盘投放广告，占总投放量的11%，位列第四。经济开发区楼盘为：缇香美地、新华名郡、惠和园、中建大观天下、宏鼎畅溪园、鑫润地产、祥瑞家园、欣泰盛和苑、东城新海枫景、逸景和公馆、高速仁和盛庭、美丽华小区、臻和园、安江阳光新都等。5、坊子区上半年坊子区共有7个楼盘投放广告，占总投放量的5%，位列第五。坊子区楼盘为：恒信地产、凤凰太阳城、华都凤凰山庄、美的亚城市广场、欧美佳苑、柏丽花园、天同宜江南等。6、寒亭区上半年寒亭区共有4个楼盘投放广告，占总投放量的3%，位列第六。寒亭区楼盘为：红星美凯龙凯利Mall、汇景名城、青辰国际、金山财富广场等。6、滨海经济开发区上半年滨海经济开发区共有2个楼盘投放广告，位列第六。滨海经济开发区楼盘为达美水岸及海正香醍湾等项目。四、房价走势篇六区房价全线飘红潍坊上半年房价走势分析转眼间潍坊楼市已经度过了20**上半年最后一个月，在整个上半年中，潍坊楼市上上下下呈现出一片积极向上的发展势头。“升值盘”似乎已经成为了潍坊楼盘的代名词。半年时间，潍坊楼市有何变化？房价涨了多少？为了能够直观体现潍坊房价的涨跌情况，搜房网特推出“潍坊房价20**上半年白皮书”系列专题，为您剖析潍坊房价！潍坊楼市步入20**年后，任凭各种调控政策一再强压，整个潍坊的房价可谓涨声不断。据搜房网数据监控中心统计的数据显示，从20**年1月初至6月底，潍坊市区六区的房价均呈现上涨趋势，平均涨幅在20%左右。其中，寒亭区、坊子区和高新区的房价涨幅在平均涨幅之上，可见，潍坊核心城区周边的楼盘成为20**年带动潍坊房价上涨的生力军。从20**年上半年各月房价走势来看，1-6月份的房价稳步上涨。其中，1-3月份处于试水阶段，无论是楼市推盘量还是房价走势，均表现为“稳中有升”，3月份平均价格突破3800元/㎡；4月开始，刚需市场抬头，与此同时一直备受新政打压的住宅项目出现了集中放量，一批高端住宅的面市加速了5月份均价的大幅上涨，5月均价突破4000元/㎡大关，再现楼市“红五月”；6月潍坊楼市住宅继续升温，推盘量达到年度最高峰，但推出的房源以中端楼盘居多，加之一房一价政策奏效，使得房价涨势大幅减弱，6月份均价定格在4290元/㎡。一、奎文区上半年房价走势分析奎文区的房价水平在潍坊众多县市区中一直处于领头羊的位置。据搜房网数据监控中心统计数据显示，该区1-6月楼市房价整体呈上升趋势。6月份平均房价与1月份相比，涨幅达19.84%，仅次于寒亭区、坊子区和高新区，位居第四。1-4月份房价稳步上涨，5月份奎文区房价出现较大幅度的上涨，由于一批高端住宅的面市，将整个区域的房价提升至4939元/㎡；虽然5月份国家出台了一房一价的限价政策，但对潍坊房价的上涨并未造成太大影响。6月份，奎文区平均房价温和上涨，并突破5000元/㎡大关，成为潍坊首个均价破5000的区县。二、潍城区上半年房价走势分析据搜房网数据监控中心统计数据显示，潍城区上半年平均房价4086元/㎡，仅次于奎文区和高新区。该区1-6月份房价稳步上涨；其中1-2月份延续了去年火热的涨价趋势，涨势在100元/㎡左右；3月份部分楼盘开始大幅提价，冲击三月楼市小阳春，潍城区均价首次突破4000元/㎡大关；4月份，该区域的房价水平比较平稳，涨幅有所减弱；5月份开始，随着多家高端楼盘的面市，该区的房价也迅速上涨。截止6月底，潍城区平均房价涨到4385元/㎡，与1月份房价相比，上涨了18.61%，将潍城区带入4000元时代。三、高新区上半年房价走势分析高新区的房价在潍坊市整体房价中居于中档水平，该地区1-6月中，房价整体走势呈上涨趋势。从表中可以看出20**年1-2月份该区房价呈较为平缓的上涨走势，在3-6月份时，房价涨幅较大。根据搜房网数据监控中心统计，润地凤凰城从4月份开始，每平米涨500元；赋海世家从一月份开始，每个月均价涨200元/㎡左右，至6月涨到5200元/㎡；青青家园六月份涨800元/㎡，上半年高新区楼盘均价4484元/㎡，在潍坊六区中排名第三。20**年上半年，潍坊六区中高新、坊子、寒亭涨幅均超过2成。高新区上半年涨20.54%，位列寒亭区、坊子区之后。四、经济开发区上半年房价走势分析经济开发区在售楼盘均价最高达到5000元/㎡（美丽华小区），与奎文区的上年度最高均价11300元/㎡（阳光100城市广场）相比，经济开发区房价算是相对较低的。在潍坊市六区当中，经济开发区整体房价中居于中档水平，根据搜房网数据监控中心统计，该地区1-6月中，房价整体走势呈上涨趋势。从房价走势图可以看出，经济开发区上半年每个月平均房价均有大幅上涨，花样年华4-5月涨600元/㎡，成为经济开发区单月涨幅最大的楼盘。五、坊子区上半年房价走势分析潍坊楼市已经度过了20**年上半年，根据搜房网数据监控中心统计，坊子区1月份只有凤凰太阳城均价超过4000元/㎡，到6月份均价过4000元/㎡的楼盘数量达到三个，其中凤凰太阳城均价破五。上半年坊子区楼盘均价3613元/㎡，在潍坊六区中排名第五，平均房价水平较低，这与区域经济的发展现状息息相关。20**年上半年，潍坊六区中高新、坊子、寒亭涨幅均超过2成。坊子区上半年涨21.27%，仅次于寒亭区。从前5个月的均价来看，变化不是特别大，之所以6月份一下突破4000元/㎡，主要是由于凤凰太阳城6月均价涨1100元/㎡，直接拉高了整个区6月份的均价。同时也使前五个月基本平稳的涨势，到6月突然有较大幅度上扬，将坊子区的平均房价推至20**年上半年最高水平。六、寒亭区上半年房价走势分析寒亭区的房价水平在潍坊城区的六大区中是最低的。但经过近几年的发展，该区的房地产行业呈现出稳步健康的发展趋势。从走势图中可以看出，在整个20**年上半年中，寒亭区的房价水平节节攀升，是潍坊六区中涨幅最高的。从一月份的均价2791元/㎡，一路涨至6月份的3528元/㎡，总涨幅达26.41%。根据搜房网数据监控中心统计，4月份之后，寒亭区的平均房价有大幅爬升，5月均价达到3528元/㎡。金源龙庭上半年涨势迅猛，1-2月每平涨200元，2-3月涨300元，4-5月涨250元；贵人蝶苑从四月份开始，平均房价大幅上涨，从3000元/㎡涨到5月份的3500元/㎡。购房者调研篇价格调研近三成购房者认为潍坊房价可涨至5300元以上截至4月17日，国十条实施已满周年，却并未达到预期的调控效果，一线城市房价仍居高难下，二三线城市则借机飙涨。面对此局面，近日业内人士分析房地产调控欲再次加码，并剑指房地产暴利。五一将实施商品房销售明码标价规定，发改委亦在研究对商品住房领域实施反暴利规定。国家发改委价格监督检查司司长许昆林近日透露，发改委正研究在商品住房领域实施反暴利规定，严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。消息一出，众多房地产界人士纷纷在微博喊冤，称开发商并未获取暴利。潍坊房地产市场是不是也有高暴利存在呢？新轮调控若真从楼市利润下手，潍坊房价是否会应声而落？搜房网调查数据显示，60%的购房者认为潍坊房地产市场有暴利存在，但仅有24%的购房者认为如果新一轮调控从楼市利润下手潍坊房价会出现下跌。轮番调控下潍坊房价涨势依旧，不断刷新房价最高纪录，麒麟公馆豪装房开盘价已达到8000元/平米。调查结果显示，通货膨胀、地价上涨、开发商炒价成为潍坊房价上涨的重要因素，6%的购房者认为建筑品质的提升对潍坊房价的拉动作用并不明显。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，20**年4月潍坊住宅价格涨幅再进全国前十名，但是潍坊全市均价却是全国倒数第八，对此，业内人士分析潍坊房价上涨潜力巨大。调查显示，有将近6成购房者认为潍坊房价将会达到4400元以上，其中有27%的购房者认为潍坊房价达到5300元以上比较合理。房地产利润问题一直以来都备受各方关注，中国富豪榜上也从来都不缺少房地产老总的身影，面对越涨越高的房价，网民纷纷要求开发商公开成本，对此任志强直言“公开开发商成本等于让男人公布老婆三围数据”，房地产市场利润率也愈加扑朔迷离。那么潍坊房地产市场是否有暴利存在呢？调查结果显示60%的购房者认为潍坊房地产市场有暴利存在，仅有22%的购房者坚定地认为潍坊房地产市场不存在暴利。有消息称，新一轮调控或将从楼市暴利着手，届时楼市暴利时代将终结，房价也可能会止涨为跌。面对此观点，潍坊60%的购房者认为即使新轮调控从楼市暴利着手，潍坊房价也不会出现下跌，潍坊房地产市场正处于黄金发展时期，房价稳中有升是必然。

面积篇潍坊100平米左右房源受宠购房倾向一步到位1月26日，继去年两轮房地产调控后，国务院再次出台了关于房地产调控八条措施(简称“新国八条”)。1月27日，重庆、上海宣布开始征收个人住房房产税。其中，重庆规定，对个人拥有的独栋商品住宅以及个人新购的高档住宅征税，税率为0.5%~1.2%之间。在第三轮房地产调控中，兔年春节来临，而在春节长假的最后一天，央行宣布自20**年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。紧接着，住房和城乡建设部9日发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金存贷款利率。在一系列的调控声中，兔年春节假期就这样结束了，许多购房者在买还是不买的踌躇中迎来的新的一年。面对不断出台的楼市调控，有的购房者选择观望，而有的购房者表示潍坊房价会越调越涨，坚持买房。搜房网最新调查显示，100平米左右房源逐渐受宠，购房者更加倾向于一步到位，奎文区与高新区仍是最受购房者青睐的热点区域。网友表示在潍坊购房压力大奎文区最受关注调查显示，奎文区仍是关注度最高的区域，35%的购房者表示对此区域房源比较关注；高新区关注度占比32%，仅次于奎文区；潍城区也吸引了不少购房者的目光，29%的购房者表示对潍城区房源比较感兴趣。从搜房网调查数据可以看出，55%的购房者认为潍坊房价收入比过高，购房压力较大；26%的网友认为潍坊房价适中，可以接受；另外19%的购房者表示，潍坊房价与山东其他城市相比较低，购房压力较小。

100平米左右房源受宠购房倾向一步到位调查显示，90-130平米房源最受欢迎，占比达到71%，网友小王就倾向于买个110平米左右的三居室，“新国八条出台了，房产税也开始征收了，虽然现在潍坊还未征收房产税，但不能保证以后不会征收，所以保险起见，还是选择一步到位吧，这样就省去二套房缴税的麻烦了”，网友小王告诉搜房网。对于首次置业的面积大小，不少专家建议，如果条件允许，尽量“一步到位”。搜房网调查显示，45%的购房者表示半年之内会购房，32%的网友三个月之内准备购房，另外有23%的网友表示暂时没有置业打算。在一系列的调控之下，潍坊楼市走势显得扑朔迷离，潍坊楼市是否能够迎来“小阳春”，潍坊房价是否涨势依然，何时才是最佳购房时机，我们只能拭目以待。配套篇与名校比邻而居超9成购房者有买学区房打算昔有孟母三迁，择邻而居，当今的“孟母”们为了孩子能偶顺利就读名校，纷纷择“学区”而居，这使得名校周边无论是新开楼盘，还是二手房的房价都节节攀升。“学区房”的概念不难理解。守着一所名校，从来都会成为房地产开发商宣传时的重要噱头。这无可厚非，因为在房地产这个市场上，各种卖点和购房者的各种需求和理由一样层出不穷，但为了孩子上学买一套学区房的现象，多年来一直没人能够忽略。近期搜房网对潍坊购房者的一份学区房调查中显示，90%以上的购房者有购买学区房的打算，但同时近70%的购房者难以或不能接受学区房较高的价格。参与本次调查的购房者中有子女和无子女的差不多平分秋色，因此可以看做是本次调查涵盖了年轻人及中老年人。调查显示，虽然很多购房者都很关注学区房，93%的购房者最近打算或以后会考虑买学区房，但同时也有超过9成的购房者对学区房不是很了解甚至完全不了解。目前潍坊楼市火爆异常，房价一再攀升，而位于较好片区的学区房价格更是偏高，面对较高的房价，只有37%的购房者能够接受，半数购房者很难接受，但为了孩子的将来也不得不买。“让孩子赢在起跑点上”，这是很多家长都保持的观点，因此，有近半数的购房者在买房时最看重楼盘的教育资源设施，其次是商业配套设施，仅有4%的购房者看重休闲娱乐设施。而对于子女完成学业后，如何处理现有的学区房，出售、自住、出租这三种方式所占比重基本持平。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，潍坊6月住宅价格为4020元/平米，住宅价格涨幅为2.22%，居全国第三位。面对上半年潍坊房价的持续上涨，78%的购房者认为下半年潍坊房价将会持续上涨，仅有4%的购房者看跌潍坊房价。住房总价篇购买力支撑20**潍坊楼市35万价位多层最受欢迎不知不觉，2010已经成为过去了。20**驾着神马，穿越浮云，悄然而至。2010年潍坊乃至整个中国房地产在密集调控中度过，空前严厉的政策过后是个轮回，还是一次华丽的涅槃？20**年的潍坊楼市又将掀起怎样的波澜？纵观2010，我们不难发现，国家调控政策是一波未平一波又起。然而面对未知的20**，无论是刚需购房一族还是以买房平衡通胀损失的投资一族，都面临着同样艰难的选择，更有不少网友表示他们很纠结：买，还是不买？买房，担心房价受宏观调控影响下跌；不买，担心将来房价还会再度上涨，自己错失投资的好时机。如果要买，又该选择怎