顺驰地产深圳培训手册样本

深圳顺驰培训手册序言此手册简介公司成长历程、公司文化核心价值观、发展战略、房地产基本知识、二手楼买卖手续办理程序、业务技巧基本掌握及从业人员职业操守等等，目是协助员工在较短时间内对公司概况、三级市场关于工作程序及有关房地产知识理解：同步，也便于培训人员系统理解培训内容，以便此后培训工作安排。公司会视培训工作需要，将本手册内容加以修订、补充及完善。第一部走入顺驰第二部深圳三级市场发展历史、趋势与特性第三部房地产基本知识、二手楼买卖手续办理程序、从业人员工作内容及性质、职业操守第四部如何开展业务及提高能力如何做个先进分行经理公司业务和财务运作专业水准带给客户满意服务满意服务是每一种中介行业永远追求无形商品，而身为一种顺驰人对此最大感受便是要不断加强专业知识学习，努力地提高自身文化素质，做一名永远值信赖公司形象代言人，通过咱们顺驰人热情服务，从而使咱们公司在众人中赢得良好口碑。对于客户，其实最怕就是她不信任你，而要想赢得客户信任唯一法宝就是让自己变得更有信心、更专业，心态更平和。其实要想做到专业并是一件很容易事，但是却需要你实实在在地用真心来做，由于需要你要让客户理解到最新居地产行情、宏观政策等信息外，还要让客户对于你给她推荐房子在此时此刻有一种“就要它”感觉，而这种“就要它”感觉就需要你运用平时你对市场理解、对客户购买力分析以及判断有无升值空间等等众多说辞去说服她，让她信服，这样你在与客户沟通时，她就会觉得你是一种有权威性专业人士了，再加上仔细把握每一种细节，同步与公司操作流程紧紧相扣，这样一种优质良好服务就产生了。其实优质服务震慑力是具备巨大、无形影响力，它能一传十，十传百连锁效应，客户渠道深度就这样很容易形成了，而不经间中你也变得更加成熟、更加历练了。信任与诚恳带给客户是一站式全程服务，而专业化置业顾问不但仅是一种会带客户看房或是多诚实人，而是一种对房地产市场有着自己分析、自己看法、自己思路，并具备转化客户思维，从而客户最后选取还须你帮她作出决定-----专业置业顾问！！祝愿人们：早日成为----完美、专业置业顾问！！第一部走入顺驰集团简介顺驰（中华人民共和国）不动产网络集团始建于1994年，其前身为顺驰置业集团，具备房地产经纪机构一级资质，是最具实力专门从事房地产综合服务大型全国化发展公司集团。随着顺驰（中华人民共和国）不动产网络集团全国化、规模化、信息化发展，顺驰已进入了全国36个都市，拥有1000余家连锁店和6000余名高素质员工队伍，在天津房地产三级市场占有率超过30%，在天津滨海区域达到40%，南京、成都、武汉、长春、石家庄、苏州、无锡等市场占有率均超过10%，已成为房地产中介行业绝对第一品牌。顺驰（中华人民共和国）不动产网络集团在不断扩大房地产中介业务基本上，运用自身渠道优势，实现商品房代理，余房、空置房连锁销售，在全国范畴内实现了房地产二、三级市场互动。同步，又稳步进入装修、互联网、保险代理行业，成为以房地产中介服务为核心，跨行业发展房地产综合服务公司。公司文化核心价值观使命般激情信任并尊重每一种人永不满足挑战精神勉励创新积极变革创造奇迹团队精神共同发展分享成功大事记1994年4月天津顺驰房地产销售代理公司成立1995年7月开发第一种项目—“香榭里”社区1995年11月开发“顺驰名都”这是顺驰开发第一种成规模社区1999年9月天津顺驰投资集团有限公司正式注册成立至获得第四、五届中华人民共和国住交会“名企、名人、名盘”三项大奖，第五届住交会同步获得“中华人民共和国房地产中介代理品牌公司20强”称号。8月顺利完毕香港联合交易所上市聆听12月顺驰中华人民共和国如期完毕百亿目的4月26日置业集团和农部行订立合伙合同，授信额度3个亿8月顺驰中华人民共和国获首届中华人民共和国房地产公司200强评比第二名8月26日顺驰中华人民共和国软银亚洲投资基金、美国凯雷投资集团订立战略投资合同，投资总额为4500万美元。占有顺驰中华人民共和国集团15%和7.5%股份.顺驰中华人民共和国集团改为顺驰(中华人民共和国)不动产网络集团.发展历程与战略历程：地产历史、5年从事三级市场，短暂历史，咱们创造了中华人民共和国地产界奇迹。成为国内三级市场第一。1、8月，天津46家店，初次实现连锁经营自身盈亏平衡；调节战略，专注于连锁运营，实现转型；天津、北京、滨海75家连锁店，员工300人，收入2895万，亏损1085万。2、3月实现天津公司总体盈亏平衡，5月提出了全国化发展战略；开始走出去，以全国角度去进一步理解异地都市，并迅速扩张；尝试加盟模式，为更迅速发展以及三线都市进入做准备；南京、成都、广州、武汉、石家庄、上海、苏州、沈阳276家连锁店，员工2364人，在天津签约了10家单店加盟以及一种区域加盟，收入1.25亿，利润3252万。3、面临宏观调控，市场整体浮现波动背景下，咱们克服一切困难继续全国化发展，进入了各种都市；清晰战略，确立了“房地产综合服务商”全新定位，进入装修、保险代理等陌生行业；装修：顺驰蓝岸；评估：鼎信；互联网：WWW.SUNCO.CN；保险代理：恒安、平安。4、深圳市顺驰置业有限公司10月9日正式进入深圳调研、筹建；11月10日第一批新员工正式入司，进行了为期10天军训、培训，并进行开业前期准备工作；12月1日十间分行同步开业，一时震惊鹏城，震惊业界。到当前已有25家连锁店，员工300余人。在顺驰（中华人民共和国）不动产网络集团大力支持下，深圳顺驰迅速发展，朝着既定战略方向迅速迈进。战略：1、集团战略4500万美元国际顶级投资注入，使顺驰（中华人民共和国）不动产网络集团成为中华人民共和国最大房地产综合服务商，此外与中华人民共和国农业银行订立《银企合伙合同》，表白了国际顶级风险投资机构和国内金融机构对国内房地产三级市场以及对其中先进公司承认。在将来三至五年内，顺驰将建立完善以网站为核心网络信息化渠道和以连锁店为核心老式渠道相融合房地产综合服务网络，将覆盖全国90个都市，铺设4000余家连锁店，拥有16000余名员工，向客户提供房地产中介、评估、装饰、金融、保险代理等综合服务，并不断提高能力和品牌影响力，成为中华人民共和国房地产综合服务行业绝对第一市场领导者。深圳顺驰战略深圳顺驰在学习、借鉴本地其他同行先进业务流程和操作能力基本上，同步也把顺驰经营理念“顺驰永远值得您信赖”带入深圳，坚持客户至上经营原则，强化自身优势，凭借先进连锁销售模式和构建起来全国化信息网络渠道为消费者提供异地购房、异地租赁等差别服务，突破中介行业发展瓶颈，让消费者足不出深圳即可运筹帷幄置业全国，享有到规范化、专业化、以便快捷房地产综合服务。展望将来，深圳顺驰人承载着昨日荣誉与辉煌，砥励创新，完全实现60家分行战略布局。届时，抱负家园，惬意人生将因深圳顺驰存在而尽显纷呈，深圳顺驰人将因您选取而倍感自豪。五、人事制度一、总则第一条目为使我司员工管理有所遵循，特制定本规则。第二条范畴(一)我司员工管理，除遵循政府关于法令外，悉依本规则办理。(二)本规则所称员工，系指我司雇用男女从业人员。二、入职和转正第一条我司各部门因业务需要，必要增长人员时，应先依照人力资源部聘任人员流程有关规定提出申请，经各部门审核、总经理核准后，由人力资源部办理招聘事宜。第二条待招职能部门人员必要大专以上学历,待招业务人员必要中专以上学历，如有有关工作经验者视状况可恰当放宽。新录取人员经审核合格后，由人力资源部统一办理入司手续，所有新录取员工试用期为两个月。业务见习员工开单入职后才进入试用期。所有新录取人员于报届时，应向人力资源部缴验下列表件：⑴应聘履历表一份；⑵毕业证书、身份证及其复印件各一份；⑶有《房地产经纪人资格证书》（两证）原件留在公司；⑷小一寸照片两张，照片规定是：红底、穿正装；⑸个人社会保险缴纳状况和在公司指定银行开立个人存折号；⑹人力资源部规定提供其他资料。公司保存审查职工所提供个人资料权利。员工必要保证所提供个人资料真实性。如有虚假，一经发现，公司将及时解除劳动合同，不予以任何经济补偿。员工如有品行不良或违背公司有关规定者，公司可随时予以解决。当如下个人资料更改或补充时，请员工一种月内到人力资源部出示有关证明原件并留下复印件，以保证员工各项权益：⑴姓名、身份证号码；⑵家庭地址、联系电话；⑶婚姻状况；⑷紧急联系人联系方式；⑸学历、职称、从业资格；⑹户籍。第八条员工于受聘后，人力资源部将配发工作证。试用期人员配发暂时工作证，转正人员配发正式工作证和司标。所有员工在工作区域范畴内必要配戴工作证，工作证及司标若有损毁或遗失，试用期员工须缴纳工本费20元，转正期员工须缴纳工本费50元。第九条业务见习员工业绩达标者，由所在分行提交《入职审批表》，并通过入职考试方可进入试用期，若业绩、考试其中任何一项不合格，将延长见习期至符合试用条件为止。第十条试用期满，新员工转正必要通过转正考试，并上交《新员工转正述职报告》、《新员工转正考核表》、《新员工业绩考核表》（业务人员须业绩达标），并经部门经理、人力资源部、分管高层、总经理审批通过，方可转正。若考试、综合评估、业绩（业务人员考核）其中任一项不合格，将延长试用期至符合转正条件为止。第十一条员工转正申请获批后,人力资源部将在三个工作日内以内网留言形式告知。三、行为规范1、行为与态度第一条员工应遵守我司一切规章、告示及公示。从进入公司开始，员工言行就代表着公司，员工应遵守下列条例：⑴尽忠职守，服从领导，不得有阳奉阴违或敷衍塞职行为。⑵不得从事与我司类似及职务上关于业务，或兼任其她职务。⑶全体员工需积极学习，提高工作技能，积极变革，以达到工作上精益求精。⑷员工工作时间中应全神贯注，禁止看杂志、电话聊天以及与工作无关事情。⑸同事间应通力合伙，同舟共济，不得吵闹、斗殴、搭讪攀谈或互为聊天闲谈，或搬弄是非，扰乱秩序。⑹全体员工必要理解，惟有努力工作，提高服务质量，才干获得改进及增进福利，以达到合伙共赢目。⑺按规定期间上、下班，不得无端迟到、早退。⑻上班前、上班中不吃带异味食物，不许饮酒及含酒精饮料。⑼员工不得当众整顿个人服装，不得当众化妆，如有需要应到更衣室或洗手间，不可佩带夸张饰物、标记、吉祥物。9：00后来不容许在办公场合吃早点、零食和口香糖。⑽分行员工不容许在店里接待区用餐。⑾员工不容许在连锁店接待区吸烟，不容许随处乱扔烟头，总部人员不得在办公区域吸烟。⑿员工不可将钱款、房本、帐册和客户记录等转交她人代管，或借用她人处存储；不得将大额钞票、有价证券、首饰等个人财务存储在分行内；不得探听和讨论同事关系、她人私生活、工资等事项。⒀禁止任何形式以权谋私、假公济私等损害公司利益行为，禁止贬低同行业其她公司、我司其她分行形象或只顾局部利益恶意竞争事件发生。⒁禁止泄漏商业秘密，对于没有保存价值图文资料、审核后妥善销毁，不可散落在外。⒂禁止将私用、盗版程序和游戏等安装到电脑上；禁止因私人用途携带、消耗公司设备及工具。2、仪表第一条公司所有员工上班必要着工装，随时保持工装整洁、挺括。无工装者穿着要得体，要穿正装，外套以暗色、衬衫以白色为宜。禁止穿休闲服、牛仔服。员工必要佩戴司标、工牌（无司标、工牌者除外），女士长发须束起，发型文雅得当，男士必要打领带，不容许在上班期间松懈领带，更不容许不系领带在办公场合穿行，领带颜色不适当过于鲜艳。第三条女性应保持自己端庄风格；不容许穿拖鞋、无跟凉鞋上班，且须穿袜子，不容许赤脚穿凉鞋；夏季穿肉色筒袜不容许穿其她深色袜子。第四条男员工不留长发，不蓄胡须，发型自然美观，不许剃光头，注意及时理发，保持清爽面貌。女员工上班期间淡妆，礼貌待人，不容许涂抹浓重香水。考勤第一条员工每日工作时间以8小时为原则，但因特殊状况或工作未完毕者可自动延长工作时间。上班时间：职能人员：9：00～18：00分行业务人员实行两班制：早班：9：00～19：00晚班：11：00～22：00其中公司总部午餐时间为12：00～13：00，分行午餐时间为12：00～13：00，晚餐时间为：18：00～19：00公司现行单休制度，总部：周一～周五工作，周六和周日轮休一天；分行：周一～周五轮休一天，周六、周日上班。休息日若遇公众假日或法定假日，不另增长休息时间。公司所有员工每天必要在9：00之前打考勤（总部员工打卡、各分行签到），如有特殊状况需在9：00之前与部门经理请假，否则视请假无效。因公司需要外派出去办理公务，须提前告知部门主管，由部门主管告知考勤人员备案，否则视为旷工解决。一线员工需给分行经理请假，在得到容许后方可去办理事务，否则视为旷工。第六条上、下班均应亲自打卡或签名计时，不得托人或受托打卡、签名，一经查实，每次扣除双方薪金各100元。第七条员工如有迟到或旷工等状况，依下列规定处分：迟到、早退⑴员工均须准时间上、下班，工作时间开始后30分钟以内到班者为迟到。迟到员工每次扣50元，分行经理、体系负责人每次扣100元，中层经理每次扣200元，统一拨入福利金。⑵员工在一种月内迟到、早退合计5次，公司将予以辞退，并不予补偿工资。旷工⑴迟到、早退30分钟以上或假满未经续假而擅自不到职以旷工解决。旷工期间劳动报酬不予发放，涉及岗位薪金及其他福利待遇。⑵员工旷工1天，除扣除当天基本工资外，另罚款100元。⑶员工旷工2天，扣除两日基本工资外，另罚款200元。⑷员工旷工3天及以上公司予以开除解决，解除劳动合同，不予结算工资。请假第一条员工普通病/事假应于三日前填写《请/销假申请审批表》，请假审批完毕后，人力资源部通过内网告知请假人，请假人方可离开，否则以旷工解决；但因突发事件或急病来不及先行请假者，应运用电话迅速向部门/分行经理报告并于当天由部门/分行经理代理填报《请/销假申请审批表》，报人力资源部备案，否则视同旷工解决。第二条《请/销假申请审批表》将作为员工每月工资扣款根据，分行每月请/销假记录由分行经理每月28日和分行考勤表一同上报人力资源部。请假员工假满后须办理销假手续，方可到岗，否则按旷工解决。一天以内请/销假手续在部门/分行经理处办理，一天以上请/销假须由请假人到人力资源部办理手续。病、事假审批权限：一天内由请假人直接领导审批；一天至三天（含三天）由区域经理或部门经理审批；三天以上由副总或总经理审批。第五条需要续假必要在假期到期前一天告知人力资源部及所属部门经理，告知其详细状况，由部门经理核准，并由部门经理或代办人办妥续假手续。第六条请假薪酬计算：1、当月合计三天以内（含三天），不扣除基本工资。2、当月合计三天以上，基本工资按实际请假天数扣除。详细扣除公式：岗位工资÷26天(月工作日)×实际请假天数六、培训第一条公司为提高员工工作能力及工作效率，举办各种教诲培训，被指定参加员工，非有特殊因素，不得回绝参加。无端缺席者，每次罚款30元。合计五次缺席者，公司予以辞退解决，解除劳动合同。第二条由公司出资培训获得《房地产经纪人资格证书》，在公司服务满一年，此证书作为福利发放给员工；若在一年之内离开公司，要全额补缴，在职期间，《房地产经纪人资格证书》应免费提供应公司做经营活动。第三条人力资源部将不定期通过电话、传真、内网公示等方式发布重要培训信息，并及时通过问卷调查、沟通会、电话追踪、培训访谈等方式进行培训反馈信息收集，对培训进行总结、提炼和分享。七、调动我司基于业务上需要，可随时调动任一员工职务或服务地点，被调员工应予配合。调动由管理部高层下达调令，人力资源部负责告知有关部门及人员。试用期或转正员工可在公司内部平级调动，见习员工无权申请调第四条内部人员调动必要填写《内部调动审批表》，并先由调出部门经理签字确认，然后调动人员将表报至人力资源部，由人力资源部组织办理调动手续，审批完结后人力资源部当天在内网发布调动告知，调动时间以此为准。调动人员底薪结算：以每月15日为界，在每月15日之前调出者以调动后部门底薪结算；在每月15日之后调出者以调动前部门底薪结算。第五条调动人员绩效结算：职能-业务：以每月15日为界，15日前调出者，拿业务绩效；15日后调出者，拿职能绩效+业务绩效。业务-职能：以每月15日为界，15日前调出者，拿业务绩效+职能绩效；15日后调出者，拿业务绩效。离职第一条有离职意向员工需提前申请（见习、试用人员需提前三天，转正签约员工需提前三十天），由本人填写《离职审批表》，先由所属部门/分行经理确认并办理部门内交接，然后由离职工工报人力资源部，由人力部组织办理其他手续，并交管理部高层最后审批，审批成果出来后离职人员方可离开。凡未按条例规定期间提前申请者或未办理完离职手续就擅自离开者，均视为非正常离职，我司将不予结算工资。第二条人力部负责人在每个员工离职前依照员工意愿进行离职面谈，以得到有益建议改进公司管理。第三条离职工资结算根据《离职审批表》，离职人员离职后三天内不填交《离职审批表》者，视为自动离职并放弃薪酬，我司即时解除其劳动合同。详细结算办法：（一）离职人员工资将打入工资卡，除特殊因素由本人申请以钞票形式发放，次月16日—20日之间结算离职人员工资。（二）离职工资分为基本工资和绩效，绩效依照离职前该部门绩效来定。（三）在职期间有特殊补贴费用（如交通费、通讯费、餐费等），依照实际工作天数予以结算九、薪酬福利1、薪酬第一条公司依照市场化原则，关注同一地区竞争对手薪酬水平，保证薪酬具备竞争力，同步紧密地将员工个人业绩与其薪酬回报联系在一起。第二条员工薪酬由岗位基本工资、岗位绩效工资两某些构成，因岗而异。第三条员工薪酬以月薪计算，当月工资次月15日发放，若恰逢节假日或休息日，则在假日后近来工作日支付。离职人员自离职之日停薪，并按日计算在两个月试用期内非正常离职工工，公司不予发放底薪，若有业务绩效公司视状况发放。业务人员（涉及分行经理）入司后不满一种月而离开者，我司将不发放基本工资，其工资将作为公司对其录取费、培训费补偿。但其若有业务绩效，公司将酌情发放。第六条员工岗位或职位变动时，其岗位薪酬会即时调节。第七条薪酬属于个人隐私，任何员工不得公开或私下探听及议论她人薪酬。2、假期第一条公司员工每年享有十天有薪国家法定节假日，分别为：元旦：一月一日春节：农历正月初一、初二、初三劳动节：五月一日、二日、三日国庆节：十月一日、二日、三日若法定假日的确因工作需要而加班，由各部门将加班人员状况上报人力部备档，并自行安排补休时间。补休须于加班日后三个月内休完，逾期作废。如因特殊因素需支付加班工资，需经总经理审批后按国家劳动法有关条例支付。第二条服务满两年员工第三年开始可享有有薪年假，有薪年假与入司年限关于，与员工职位无关。年假取假原则如下：年限天数2≤Y＜33≤Y＜4Y≥4假期3天5天7天（一）年假可分次请休，最小使用单位为一种工作日，申请休假时必要提前一周提出申请，以便部门安排工作。（二）年度内未使用年假最长期限延至次年二月二十八日。仍未使用者视为自动放弃。（三）一年内病假加事假合计成果超过二十天者，取消年休假资格。第三条员工转正后可享有婚假、丧假及产假等有薪假，超过期限天数视为无薪事假，并事先需征得有关领导批准。（一）依国家婚姻法正式登记员工予以婚假三天，员工必要在结婚注册日后6个月内一次性取假（按自然天数持续计算），审批时人力部验原件留复印件，过期不休者视为自动放弃。（二）员工直系亲属（配偶、子女、父母、兄弟姐妹、配偶父母）去世予以丧假五天。丧假完结后三天内员工须向人力部提交亲属丧亡证明，未提交者按无薪事假解决。（三）符合国家筹划生育，领取了结婚证和准生证转正女员工，予以产假九十天，难产增长产假十五天。产假须一次性取假，审批时人力部验结婚证、准生证原件留复印件。3、福利保险第一条转正员工可享有如下福利：（一）依照深圳市政府关于法例为员工购买社会保险；（二）每年一次免费体检，时间为每年六月份。（三）年终奖第二条当月转正员工次月申办社保，员工需到指定照相馆拍照并领取《劳动保障卡数码回执单》，并将其与身份证复印件一起交给人力部，由人力部办理。已有深圳社保卡者需提供卡号。第三条公司每年10月19日为“老员工节”，入司满一年以上者（职能以报到备案时间为准，业务以入职时间为准）均被视为公司老员工，享有参加“老员工节”所组织活动资格。十、奖惩第一条奖励条例：员工如有如下状况，公司将予以奖励：⑴为公司社会形象做出重要贡献者；⑵对公司业务推动有重大贡献者；⑶个人业务、经营业绩完毕状况先进者；⑷获得行业专业奖项，为公司赢得重大荣誉者；⑸为公司节约大量成本或挽回重大损失者；⑹冷静解决突发事故，妥善平息重大投诉者；⑺向公司提出合理化建议，经采纳有实际成效者；⑻培养、举荐人才方面成绩明显者；⑼在公司服务达到一定年限者；⑽满足公司设立各项有奖办法条件者。第二条奖励方式如下：⑴通报表扬：由公司或有关部门经理/分行经理签发，通报范畴视详细奖励行为而定；⑵即时奖金：视实际状况即时奖励；⑶奖励性旅游；⑷年度公司评优等。第三条惩罚条例：员工如有如下行为，公司将视情节轻重、后果大小、结识态度不同等进行处分：⑴违背工作制度和纪律，拒不服从合理工作安排；⑵损坏公物，影响公司正常秩序；⑶提交虚假个人资料；⑷玩忽职守，导致事故或损失；⑸工作中发生意外却不及时告知公司；⑹未经允许，在外从事兼职工作；⑺窥察或泄漏公司业务机密，损害公司利益；⑻违背社会治安管理条例，给公司名誉带来损害；⑼其他违背《员工手册》和公司规章制度行为。惩罚方式如下：⑴警告（口头或书面）；⑵内网通报批评；⑶降级或降职；⑷经济惩罚；⑸即时解除劳动合同，不予以任何经济补偿。十一、劳动关系公司实行全员劳动合同制度管理，公司劳动合同以国家颁布《劳动法》和深圳地方有关劳动法规为根据。劳动合同最低订立年限为一年（含试用期）。进入试用期员工，公司将与其订立劳动合同及保密合同。公司与员工双方经协商批准，可以在合同期内或合同期满后变更或解除劳动合同。第五条员工有如下情形，公司可以即时解除劳动合同，并不予以经济补偿：⑴在试用期内被证明不符合录取条件者；⑵严重违背劳动纪律或公司规章制度者；⑶在公司散布悲观信息，破坏团队氛围；⑷违背公司制定惩罚条例，情节严重、后果恶劣者；⑸严重失职，营私舞弊，对公司名誉、利益导致重大损害者；⑹被依法追究刑事责任者。员工有下列情形，劳动合同终结，公司不需要支付经济补偿：⑴劳动合同期满，双方不再续签；⑵劳动合同中商定终结条件浮现；⑶员工死亡或被法院宣布失踪、死亡。员工有下列情形，公司不得解除劳动合同：⑴员工患职业病或因工负伤，医疗终结后经市医务劳动鉴定委员会确认仍具备原工作能力；⑵员工患病或非因工负伤，在规定医疗期内；⑶女员工在孕期、产期或哺乳期内。员工有下列情形，公司可以解除劳动合同，但须提前三十日书面告知员工本人，并按规定支付经济补偿金：⑴员工患病或非因工负伤，医疗期满后，无原工作劳动能力、公司也无恰当岗位安排；⑵劳动合同订立时所根据客观条件发生重大变化，致使原劳动合同无法履行，经双方协商不能就变更劳动合同达到合同；⑶由公司提出，经双方协商批准解除劳动合同。第八条经济补偿金支付原则：员工在公司工作每满一年发给相称于一种月岗位基本工资经济补偿金，最多不超过十二个月。工作时间不满半年，发给半个月岗位基本工资，超过半年不满一年，发给一种月岗位基本工资。第九条员工提出解除劳动合同，应当提前三十天书面告知公司，未提前告知而离开者按擅自离职解决，公司保存按下列第十一条细则追究经济补偿权力。知悉公司商业秘密员工，应遵从劳动合同或保密合同中对提前告知期商定。第十条员工擅自离职导致公司损失，应补偿公司下列损失，补偿原则不低于一种月公司岗位基本工资：⑴公司招录其所支付费用；⑵培训费；⑶对公司导致直接经济损失；⑷劳动合同中违约条款所商定经济补偿。第十一条合同履行过程中任何劳动纠纷，员工可以向上级领导或人力资源部申诉，不能解决时可向地方劳动仲裁机构申请仲裁。附则第一条为适应实际需要各部门可另订补充规定，呈报公司核准后施行。第二条本制度经公司核准后施行，公司有权依照实际状况做出相应调节。第三条本制度12月10日正式实行，即日生效。深圳三级市场发展历史、趋势与特性房地产是房屋财产与土地财产总称，在物质形态上两者紧密结合不可分割，在经济形态上其经济内容和运动过程也具备内在整体性和不可分割性。房地产是房屋建筑和建筑地块有机构成整体，是人类物质生活中一种稀缺资源和重要生产要素，在市场经济条件下，房地产是为人们所注重最为详细财产形式之一，随着经济发展，社会进步和人口增长，人们对房地产需求日益增长，房地产在社会生活中地位日益突出，特别在人类社会经济活动向都市形集约化发展今天，房地产已不但仅只具备作为人们生产、居住、服务等活动场合意义，而是逐渐成为当代社会经济大系统有机构成某些，直接影响着社会消费、就业、金融、信贷、保险和众多有关产业发展。房地产业是由从事房地产开发经营、管理、中介服务等各种经济活动企、事业群体所构成重要事业，详细涉及土地开发经营，房屋开发建设、买卖、租赁、信托、维修、综合服务和以房地产为依托所进行各种经营管理等项工作，在国民经济发展中，房地产业作业基本性、先导性产业起到了重要积极作用。房地产业在国内是一种既古老而又新兴产业，说其古老是由于作为人类生产，生活物质资料房屋与土地是人类赖于生存基本条件，其生产几乎与人类自身形成同步开始，几千年前人类就有了土地互换与买卖。然而，它与农业、工业相比，房地产业又是一种新兴产业，是随着社会分工更加明确，商品经济和都市化日益发展而浮现，房地产业是世界各国，特别是经济发达国家重要经济支柱之一。随着改革开放进一步，社会主义市场经济体制建立和都市化限度不断提高，国内房地产业获得了巨大发展，房屋商品化，住宅制度改革，土地有偿使用制度，房地产综合开发等政策理论与改革实践对房地产业发展起到了积极推动作用，房地产业形成和发展，对于增长国家财政收入，增进住房发展与消费构造合理化，加强都市基本设施建设，吸引外资，增进有关产业发展等具备十分重要意义。建立社会主义市场经济体制后，过去长期以来形成筹划经济体制下封闭房地产管理模式已向开放型，社会化转移及发展。随着改革开放进一步，深圳特区经济迅速发展以及都市规划发展变化，导致深圳特区土地稀缺、需求不断增长，令到深圳特区房地产业一派繁华，正因土地稀缺和需求增量，同步带动了二手楼交易逐年大幅增长，96年至增长率为40%。咱们可以从下列数据登记表白二手楼发展前景：二、三级市场销售面积对比：二级：820万㎡三级：685万㎡1月---6月销售面积对比：二级：488.68万㎡三级：422.45万㎡与一手基本持平,比同期增长37.06%竣工面积5580万㎡，6.3万个单位;竣工面积6200万㎡，6.8万个单位;深圳三级市场发展趋势及因素:1、罗湖、福田两区内零批地，直接影响两区购买力转投二手楼。2、大量一手楼上市充裕二手楼房源；3、专业中介代理被社会接受认同；4、二手楼按揭开放；5、二手楼被社会接受；6、较高房价交易会大幅增长。从以上各因素表白了三级市场在将来置业中占有了主导作用。三级市场经营模式历程：96年前房地产在封闭管理模式下，三级市场基本就只是单一租赁业务。96年间随着房地产业改革开放，三级市场开始活跃，经营者普遍选取租赁写字楼经营：后随着某些外资中介公司进入，地铺经营模式有如雨后春笋遍地开花；同步三级市场交易竞争进入了白热化时代。第三部房地产基本知识、二手楼买卖手续办理程序及费用一、房地产基本知识房地产是房产和地产合称，它涉及房屋财产和土地财产即房产和地产有机结合统一整体。房地产市场，是房产互换和土地使用权转让场合，是房地产业所联系各种互换关系总和，是土地和房屋商品化必要途径。“房地产”是房屋建筑物与土地总称，又称不动产，即土地、土地上建筑物及附着在其上各种权益总和。房产又称物业，是指已建成投入使用房屋和构筑物。地产是可觉得其权利人带来受益或满足其权利人工作、需要土地资产，即土地经济形态。是通过人类加工、凝聚了人类劳动社会资产，是土地所有者财产和资产。地产特性：1、供应稀缺性2、位置固定性3、功能永久性4、质量差别性房地产特性：1、自然特性2、经济特性1、自然特性：A、位置固定性B、使用耐久性C、资源有限性D、物业差别性2、经济特性：A、生产周期长B、资金非常密集C、房地产有增值性区别：房产是建筑产品，地产是通过开发可供建设之用土地。“房”是社会产物，“地”是自然产物。房地产市场是地产和房产买卖市场，即房屋建筑物商品互换场合和地产使用权商品转让互换关系总和。是土地和房屋商品化必要途径。房地产交易活动重要有：房屋买卖、租赁、抵押、互换、典当等。一、惯用名词基本解释（一）名词解释1、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。2、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度一项重要指标，是指地块内建筑物总建筑面积与地块面积比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着社区容纳建筑总量越小，居住生活质量就会越高。3、绿化率：是指规划建设用地范畴内绿地面积与规划建设用地面积之比。4、楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。5、建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层高度国家在设计上有个规定，这个高度就叫层高。详细地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间竖向尺寸。《住宅建筑模数协调原则》（GBI100-87）中规定，住宅层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度净剩值。6、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳规划人口数量(人/ha)。7、人口净密度：每公顷住宅用地上容纳规划人口数量(人/ha)。8、进深：在建筑学上指一间独立房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间实际长度。9、开间：即住宅宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间实际距离，由于就一种自然间宽度而言，故又称为开间。10、公摊面积：商品房分摊公用建筑面积重要由两某些构成：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务公共用房和管理用房建筑面积；

（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间分隔以及外墙（涉及山墙）墙体水平投影面积50％。11、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用建筑面积。12、公用建筑面积：公用建筑面积不涉及任何作为独立使用空间租、售地下室、车棚等面积，作为人防工程地下室也不计入公用建筑面积。普通公用建筑面积按如下办法计算：整栋建筑物面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑公用建筑面积13、公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物公用建筑面积除以整栋建筑物各套套内建筑面积之和，得到建筑公用建筑面积分摊系数。14、销售面积：销售面积是指商品房按”套”或”单元”出售，其销售面积为购房者所购买套内或单元内建筑面积（如下简称套内建筑面积）与应分摊共有建筑面积之和。15、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等空间。16、平台：平台是指供居住者进行室外活动上人屋面或由住宅底层地面伸出室外某些。17、走廊：走廊是指住宅套外使用水平交通空间。18、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高1／2者。19、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面高度超过该房间净高1／3，且不超过1／2者。20、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地总称。21、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内用地含宅间绿地和宅间小路等总称。22、公共服务设施用地：公共服务设施用地普通称公建用地，是与居住人口规模相相应配建、为居民服务和使用各类设施用地，应涉及建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。23、道路用地：道路用地是指居住区道路、社区路、组团路及非公建配建居民小汽车、单位通勤车等停放场地。24、公共绿地：公共绿地是指满足规定日照规定，适合于安排游憩活动设施、供居民共享游憩绿地，应涉及居住区公园、小游园和组团绿地及其她块状带状绿地等。25、建筑线：建筑线普通称建筑控制线，是建筑物基底位置控制线。26、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在位置，它是一种缓冲过渡地段。居室是家庭”领地”，讲究一定私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关普通与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包地方。平时，玄关也是接受邮件、简朴会客场合。27、隔断：指专门作为分隔室内空间不到顶半截立面.28、过道：指住宅套内使用水平交通空间。29、钢构造：是指承重重要构件是用钢材料建造，涉及悬索构造。30、钢、钢筋混凝土构造：是指承重重要构件是用钢、钢筋混凝土建造。31、钢筋混凝土构造：是指承重重要构件是用钢筋混凝土建造。涉及薄壳构造、大模板现浇构造及使用滑模、升板等建造钢筋混凝土构造建筑物。32、混合构造：是指承重重要构件是用钢筋混凝土和砖木建造。如一幢房屋梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。33、框架构造：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而住宅。34、砖混构造：承重重要构造采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混构造房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑。35、框剪构造：框架-剪力墙构造也称框剪构造，这种构造是在框架构造中布置一定数量剪力墙，构成灵活自由使用空间，满足不同建筑功能规定，同样又有足够剪力墙，有相称大刚度，框剪构造受力特点，是由框架和剪力墙构造两种不同抗侧力构造构成新受力形式，因此它框架不同于纯框架构造中框架，剪力墙在框剪构造中也不同于剪力墙构造中剪力墙。36、墙：墙是建筑物承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传来荷载，并将这些荷载再传给基本。作为围护构件，外墙起着抵抗自然界各种因素对室内侵袭作用，内墙起着分隔房间、创造室内舒服环境作用。37、横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置墙称横墙，横向外墙普通称山墙；而沿建筑物长轴方向布置墙称纵墙，纵墙有内纵墙与外纵墙之分；在一片墙上，窗与窗或门与窗之间墙称窗间墙；窗洞下部墙称窗下墙。38、楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向承重构件。楼板层承受着家具、设备和人体荷载以及自身自重，并将这些荷载传给墙。39、地坪：地坪是底层房间与土层相接触地某些，它承受底层房间内地荷载。40、楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘作用。41、商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）规定，新建商品住宅（涉及经济合用住房）出售后建立共用部位、共用设施设备维修基金。42、确权:是依照法律、政策规定，通过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、

登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产所有权、使用权从属关系和她项权利。43、土地使用权:是指土地使用者在法律容许范畴内对依法交由其使用国有土地或者集体土地占有、使用以及某些收益、处分权利。44、房屋她项权利:房屋她项权利是指由房屋所有权衍生出来典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。45、房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让

市场，即国家通过其指定政府部门将城乡国有土地或将农村集

体土地征用为国有土地后出让给使用者市场，出让土地，可以是生地，也可以是通过开发达到”七通一平”熟地。房地产一级市场是由国家垄断市场。46、房地产二级市场:是土地使用者通过开发建设，将新建成房地产进行出售和出租市场。即普通指商品房初次进人流通领域进行交易而形成市场。房地产二级市场也涉及土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让土地，进入流通领域进行交易市场。47、房地产三级市场:具备消费性质。此时房地产呈横向流通，虽然用者、经营者之间平等转移，体现为使用者之间交易行为。反映是以效用为价值尺度市场价格，是调剂需求条件下市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为48、土地使用年限：住宅土地70年、商业用地40年、工业用地：50年49、房地产价格五个特性：1、两重性：（房价+地价）2、个别性：个别形成3、交易性：价格高，卖出比买进高4、权益性：占有使用、收益、处分5、趋升性：房地产土地不再生50、房地产价格影响因素：1、所处位置2、开发费用3、经济用途4、供求状况5、经济环境6、政策法规7、人口因素（二）房地产“五证二书一筹划”涉及：《建设用地规划允许证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划允许证》、《建设工程施工允许证》、《商品房销售允许证》和《住宅质量保证书》《住宅使用阐明书》及《建设工程投资筹划》（三）现行土地获取方式（来源）：1、划拨2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种（四）房屋建筑分类1、从构成房屋建筑构造材料分：①木构造（老楼，普通为1——2层建筑）②砖木构造（老楼，普通为1——3层建筑）③砖混构造（普通为6或7层建筑）④钢筋混凝土构造（高层建筑，为8层以上建筑）⑤钢构造（赛格广场）2、从房屋层数高度分：①低层1～3层（木构造、砖木构造）②多层4～6层（砖混构造）③小高层7～9层（钢筋混凝土构造）④高层10～30层（钢筋混凝土构造）⑤超高层40层以上（钢筋混凝土构造、钢构造）3、按房屋建筑耐火性和耐久性限度分：①一级1以上（钢筋混凝土构造、钢构造）②二级50～1以上(砖混)③三级25～50年（平房）4、房屋建筑用途分：①生产性建筑；②居住建筑；③公共建筑（五）房屋建筑构造1、房屋建筑构件一幢建筑物普通是由基本、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大某些构成。2、房屋承重构造基本构件类型（1）钢筋混凝土构造（还涉及钢构造、钢和钢筋混凝土构造）：承重重要构造构件所有采用钢筋混凝土建造（重要承重部件为梁和柱）。（2）砖混构造：承重重要构造采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混构造房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑。（3）砖木构造：承重重要构造采用砖、木建造。（4）其她构造（简易构造）：承重重要构造采用竹、砖石、等材料建造简易房屋。3、地基与基本（1）地基：地基指基本底面如下，受到荷载作用影响范畴内某些岩、土体。整个建筑物所有荷载都通过基本传给地基来承受。地基承受荷载能力是有一定限度。（2）基本：基本是房屋重要构成某些，位于房屋最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋墙或柱埋入地下扩大某些，称为基本。基本用来承受房屋所有荷载，并将荷载传给地基。基本类型：1、按基本材料及受力特点分类（1）刚性基本：刚性基本是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作基本，这种基本抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。（2）柔性基本：钢筋混凝土基本称为柔性基本。2、基本按构造形式分：（1）条形基本：（2）独立基本：呈独立柱墩形式基本，是钢筋混凝土排架构造柱下基本重要形式之一。（3）筏板基本：又叫满堂红，普通为50CM厚，对多层和高层建筑，本地基土质差，采用条形基本不能满足地基容许承载力和建筑物上部构造容许变形时或当建筑物规定基本具备足够刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基本。（4）箱型基本：用于高层建筑。（5）桩基本：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩A、多层住宅七层及其层如下可采用砖混构造，可依照地基状况采用柔性基本、筏板基本，如需要与桩相结合。B、中高层住宅可采用框轻构造、框剪构造，依照地基状况采用柔性基本、条形基本、筏板基本，如需要与桩基本结合。C、高层住宅可采用框剪构造、剪力墙构造，依照地基状况采用筏板基本、箱型基本并与桩基本相结合。3、墙体分类：（1）按平面位置：外墙和内墙；（2）按墙方向：纵墙和横墙；（3）普通纵墙间间距为房屋进深，横墙间间距为房屋开间；（4）按墙受力分：承重墙、非承重墙。4、楼层、地面：（1）楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层、木楼层。（2）按施工办法：现浇、预制。5、楼梯：（1）楼梯构成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。（2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。（3）楼梯使用性质：重要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯6、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重构造、保温隔热层和顶棚构成。（1）屋顶类型：①平屋顶：平屋顶坡度很小，普通采用3%如下，上人屋顶坡度为1%--2%。②坡屋顶：坡度较陡，普通在10%以上。③曲面屋顶：普通用在大跨度大型建筑。（六）裂缝产生因素裂缝产生因素诸多，但从产生因素归结起来可分为构造强度、温度、沉降几大类。裂缝与否有害与裂缝浮现部位、裂缝浮现因素以及裂缝宽度和长度关于。裂缝如出当前构造性部位且裂缝宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混构造以砖砌体和楼（可分为现浇和预制）为受力构造，因而在砖厚不不大于240砖墙以及楼板上浮现裂缝均属于构造性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板自身并未开裂则不属于构造性裂缝。框轻构造以梁、板、柱为受力构造，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于构造性裂缝。混凝土裂缝宽度不大于0.3mm（七）关于室内采光有何规定？1、每套住宅至少应有一种居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。2、采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。3、高度低于0.5米窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不适当低于2米。（八）梁种类：1、梁种类按受力状态分为：（1）简支梁：单跨梁普通为简支梁，如过梁、托墙梁。（2）持续梁：两跨以上梁为持续梁。（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。2、以上三种梁可依照建筑实际状况设计为上返梁或下返梁。（九）不同建筑构造优缺陷比较？砖混构造住宅与框轻构造住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数规定七层如下，不太适合超大开间住宅。（十）定金法则：定金数额不得超过合同标金额20％，如果超过，超过某些视为预付款收到定金一方不履行合同，应当双倍返还定金给付定金一方不履行合同，无权规定返还。定金和预付款商定不明确，一律视为预付款订金，在普通状况下视为预付款。但是明确具备担保功能除外1、保证金、担保金、押金，在普通状况下视为预付款，但是明确具备担保功能除外2、在同一种合同里，定金合违约金不能同步存在，但是立商定金除外（十一）实际交付商品房面积与预售合同商定面积不一致，应当按下列规定解决：1、商定面积与实际交付面积相差在±1％以内（含本数）价款，购销双方实行多退少补；2、实际交付面积不不大于合同商定面积1％（不含本数），预购人可以不承担增长面积价款；3、实际交付面积不大于合同商定面积1％以上（不含本数），预售人应按实际交付面积结算退还多收价款；4、实际交付面积不大于合同商定面积3％以上（含本数），预购人有权解除合同，并由预售人承担补偿责任。实际交付商品房面积以房屋所有权证记载为准。（十二）经纪人是指：依法获得经纪执业证书，从事经纪活动执业人员和依法设立具备经纪活动资格个体工商户和经济组织。（十三）房地产经纪人是为房地产买卖双方简介交易以获取佣金中间人，又称为不动产经纪人，是专门为房地产交易双方充当媒体，并收取一定佣金中间商。（十四）房地产经纪人按组织形式划分有：法人房地产经纪人、合伙经纪人和个体房地产经纪人。（十五）房地产经纪人必要具备条件：1良好心理素质2良好知识素质3较强法制观念4较强时政意识（十六）房地产中介服务机构涉及：房地产征询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。（十七）房地产交易管理涉及：对房地产转让、房地产租赁、房地产抵押以及房地产中介等房地产交易活动管理。（十八）房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、互换、赠与等方式将其房屋所有权、土地使用权转移给她人行为。（十九）有下列状况之一房地产，不得进行交易：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其她形式限制房地产权利共有房地产未经其她共有人书面批准权属有争议已批准实行拆迁未经国资部门批准行政事业单位房地产依法收回土地使用权法律、法规规定不得交易其她情形（二十）申领商品房预售允许证应当符合下列条件：已交付所有土地使用权出让金，获得土地使用权证书持有建设工程规划允许证按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资25％以上已拟定工程进度和竣工日期已与在我市注册登记银行订立预售款监管合同已制定房屋使用公约，并与物业管理公司订立了前期物业管理合同销售已竣工商品房，还应当持有商品房竣工合格证。向境外销售商品房，除符合前款规定条件外，还应当持有准予外销批准文献。（二十一）房屋性质：房地产交易是产权交易，产权可以是完整，也可以是分立，产权还会随历史变迁和政策调节而有相应变化。这就是规定房地产经纪必要理解房地产产权性质类别，并在解决业务时，精确无误地判断。商品房：按理说可以买卖房子都是商品房，但狭隘商品房概念是具备完全产权并可自由买卖房子，有占有、使用、收益、处分等方面拥有自主权，所受限制较少，在某些都市某个阶段，商品房尚有内、外销之分甚至价格、转让条件等方面差别。经济实用房：属于微利商品房，是政府福利向市场过渡体现形式，普通由政府或公司组织开发，减免地价、压低成本、限制利润，提供经本地常住户口中低收入人士，经济实用房购买时有严格资格限制，不可重复购买，经济实用房在一定历史时期是不可以进入市场流通，随着历史变迁和政策调节，补足地价后，可转为商品房进入市场流通。福利房：当前国内福利房只在有些都市浮现，如深圳市福利房是指政府及事业单位职工以准成本，全成本方式抵扣个人贡献购买福利房，福利房体现政府福利性质，不能进入市场流通，随着历史变迁和政策调节，补足市场地价等差额后，也可转为商品房进入市场流通。集资房：是职工或居民集资兴建自助解决住房困难形成一种产权形式。不得转让。公房：分为政府权属公房和售后公房，前者不能上市，后者必要按照各地政府规定，办理好一定手续后，才干上市流通，公房上市规定，各地有一定差别，房地产经纪人员必要实时理解这方面政策动态。私房及侨房：私房、侨房是都市历史积淀，契约完整或有记载产权应视为私人合法财产，可进入市场流通，便要按各地规定办理，私房买卖及租赁将纳入商品房管理统一轨道，各地更有侨房政策。农民房及宅基地：都市化进程令农民房大量涌现，宅基地原则高，除租赁已纳入管理外，进入市场不具备条件，超标严重，产权不合法。（二十一）房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金行为。承租人需要拆改、装修承租房屋或增长附属设施、设备应当征得出租人书面批准。承租人经出租人批准可以在租赁期限内，将其承租房屋转租给她人，并可获取收益。承租人有下列行为之一，出租人有权解除租赁合同：1、擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋2、擅自变化房屋用途或构造3、运用承租房屋进行违法活动4、无合法理由经出租人催告，仍拖欠租金合计达半年以上5、其她严重损坏出租人权益出租人有下列行为之一，承租人有权解除租赁合同：隐瞒产权或房屋瑕疵致使承租人无法使用不及时履行维修义务其她严重损害承租人权益有下列情形之一得房屋不能租赁：没有房屋所有权合法证明司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其她形式限制房地产权利共有房地产未经其她共有人书面批准权属有争议属违法建筑不符合安全原则已抵押未经授权人批准不符合公安、环保、卫生等主管部门关于规定关于法律、法规规定禁止出租其她情形，有效租赁期：商业、住宅8年。（二十二）房地产评估是指房地产专业估价人员，依照估价目，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学估价办法，并结合估价经验与对影响房地产价格因素分析，对房地产真实、客观、合理价格所作出预计、推测与判断。房地产估价应遵循原则：1、合法原则2、最高最佳使用原则3、代替原则4、估价时点原则5、公平原则房地产估价基本办法：1、市场比较法2、成本估价法3、收益法市场比较法：是在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产在与较近时期内已经发生了交易类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易类似房地产既知价格，修正得出估价对象房地产真实、客观、合理价格一种估价办法。成本估价法：是一种以建筑房地产所需耗费各项费用之和为基本，再加上一定利润和应纳税金等来拟定房地产价格估价办法。采用成本估价法估价求得价格，普通称为积算价格。收益还原法：是一种运用恰当资本化率，将将来纯收益折算为现值估价办法。二、住宅知识问答1、什么是砖混构造住宅？答：砖混构造住宅中“砖”，指是一种统一尺寸建筑材料，也有其她尺寸异型粘土砖、如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制钢筋混凝土配料，涉及楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做承重墙相结合，可以称为砖混构造住宅。由于抗震规定，砖混住宅普通在5层、6层如下。2、什么是框架构造住宅？答：框架构造住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成住宅。3、什么是单元式住宅？答：单元式住宅是指除卧室外，涉及起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用住房，普通是指成套楼房。4、什么是公寓式住宅？答：公寓式住宅是区别于独院独户西式别墅住宅而言。公寓式住宅普通建筑在大都市里，多数为高层大楼，原则较高，每一层内有若干单户独用套房，涉及卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；尚有附设于旅馆酒店之内，供某些经常往来中外客商及其家属中短期租用。5、什么是花园式住宅？答：花园式住宅普通也称西式洋房或小洋楼，也称花园别墅，普通都是带有花园草坪和车库独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供应一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也均有较高原则，普通为高收入者购买。6、什么是跃层式住宅？答：跃层式住宅是指住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其她辅助用房可以分层布置，上下层之间交通不通过公共楼梯而采顾客内独用小楼梯连接。长处是：①每户均有较大采光面，通风较好；②户内居住面积和辅助面积较大；③布局紧凑，功能明确，互相干扰较小。7、什么是复式住宅？答：复式住宅普通是指每户住宅在层高较高一层楼中增建一种1．2米夹层，两层共计层高要大大低于跃层式住宅（复式为3．3米，而普通跃层式为5．6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有一层起居室高2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。长处是：①平面运用系数高，通过夹层复合，可使住宅使用面积提高50％—70％；②户内隔层为木构造，将隔断家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，减少了综合造价；③上部层采用推拉窗户，通风采光良好，与普通层高和面积相似住宅相比，土地运用率可提高40％。局限性在于：①复式住宅面宽敞、进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一某些户型朝向不佳，自然通风采光较差；②层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促憋气不适感，贮藏间较大，但层高只有1．2米，很难充分运用；③由于室内隔断楼板均采用轻薄木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间私密性、安全性较差。当前，这种住宅设计正在不断改进，由于其精致实用，价格较低，仍有辽阔市场前景。8、什么是住宅层高和净高？答：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层高度国家在设计上有规定，这个高度就叫层高。它普通涉及下层地板面或楼板面到上层楼板面之间距离。当前，普通住宅层高在2．8米左右。净高则是指层高减去楼板厚度净剩值。二、二手楼买卖手续程序及费用接受委托(一)业务接洽：房地产经纪人员在通过信息筛选、获取有用业务信息后，应当及时，通过一定渠道采用适度方式，选取故意向目的客户，进行有效业务接洽。在业务洽谈中应当注意如下几种问题。1、客户信任：在与客户接洽中自始至终要予以客户信任感，如果客户对你没有信任感，其业务是无法进行下去，2、摸清对方底牌：房地产经纪人员在与客户初始接触中，应设法尽快摸清对方底牌，才干对症下药，如果经纪人员在未理解清晰对方状况下，只是一种劲地规定与对方做成业务，会影响洽谈进展。甚至会拒之门外。3、迅速锁定对方：当机会到来时，如果不能尽快锁定对方，状况随时都会发生变化，而失去商机。(二)业务委托：房地产经纪人员从事是经纪服务，在每项业务开展之前，应当与客户办理委托服务手续，以保证业务正常开展和保证经纪人员权益。在国内各地房地产经纪业务动作中，许多房地产经纪人员不习惯与客户办理有关委托手续，往往是接到一种口头信息后就去开展业务，留下诸多隐患，不断引起纠纷，并且一旦纠纷浮现后，没有根据，难以解决，有时受损害也许是客户，但受损害最大最后还是房地产经纪人员，因而在业务开展之前，办理委托手续是非常必要。经纪人员在接洽业务时，如果与客户已达到服务意向，应当办理委托交易手续，如果说是代理业务，就与对方订立《委托代理合同》，如果是居间业务，就与对方订立《居间合同》，以约束对方行为，保证业务正常开展，并保障经纪人员合法权益，在市场不够成熟状况下，许多客户不习惯订立委托合同，并且是多家委托，容易浮现业务纠纷，因而，经纪人员无论是为卖家还为买家进行服务，均有要争取办理委托手续，在办理房地产转让委托时，一方面要向客户简介从业地区房地产转让关于规定、操作流程和应办理有关手续。房地产转让委托流程：卖方向经纪机构提供房地产产权证明文献卖方与经纪机构订立卖房独家“委托代理合同”或“居间合同”明确业务关系与销售条件经纪机构核算并保证待售楼宇产权真实性、合法性及有效性经纪机构勘察牧业 经纪机构进行推广宣传卖方与经纪机构订立卖房独家“委托代理合同”或“居间合同”明确业务关系与销售条件房地产经纪人员应当依照所需理解状况，填写表格，向业主询问或通过核算产权证书等文献原件，填写好后，让业主签名确认。在也许状况下，向经纪机构提供该房屋钥匙，并到现场勘查物业状况。二、明确委托关系房地产经纪人员与购、销意向客户通过接洽，达到意向后，应以书面形式明确委托关系，依照经纪合同条款，明确居间服务事项、范畴、规定、期限、双方权利与义务、佣金原则，支付时间支付方式等等。接受委托人委托，应订立委托合同（委托合同），委托合同也称经纪合同，详细形式应依照业务类型不同而异，如居间业务应签房地产居间合同，代理业务应签房地产代理合同，委托合同当事人双方既可以都是公民或法人，也可以一方是公民另一方是法人。公民必要具备完全民事行为能力，作为委托人公民或法人对委托事务必要具备相应权利能力，即只有委托人依法有权进行事务才可委托她人办理，否则委托合同无效。房地产转让居间合同重要条款：委托（代理）事项、价格、期限及规定居间报酬（佣金及必要经费）计算办法、支付时间和方式权利与义务违约责任其他商定事项订立委托居间（代理）合同步，有时问题暂时难以明确，如办理委托手续时，经纪人只凭业重规定价格受托，但通过现场勘察、市场调查和物业估价后，其转让价格需要调节，须再次洽谈妥当后于签定转让合同书面拟定。三、产权核算1、房地产经纪人员接到正式委托后，应在第一时间核算房地产权合法性、完整性、真实性和有效性。核算产权最直接方式是到房地产权登记部门核算。如果政府有关部门难以配合，可通过其她渠道核算，如辩认产权证书真假，通过开发商或物业管理处等进行核算，在核算房地产权属状况时，注意如下几种问题：（1）房地产权法律文献：委托转让房地产权法律性文献涉及《土地使用权出让合同书》、《房地产证》、（有地区是《国有土地使用证》和《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房地产买卖合同书》等。房地产权属与否清晰：注意房地产权证上业主姓名与售房与否相符，有无共有权人，与否已得到其她共有人书面批准。产权性质类别：（1）商品房：按理说可以买卖房子都是商品房，但狭隘商品房概念是具备完全产权并可自由买卖房子，有占有、使用、收益、处分等方面拥有自主权，所受限制较少，在某些都市某个阶段，商品房尚有内、外销之分甚至价格、转让条件等方面差别。经济实用房：属于微利商品房，是政府福利向市场过渡体现形式，普通由政府或公司组织开发，减免地价、压低成本、限制利润，提供经本地常住户口中低收入人士，经济实用房购买时有严格资格限制，不可重复购买，经济实用房在一定历史时期是不可以进入市场流通，随着历史变迁和政策调节，补足地价后，可转为商品房进入市场流通。福利房：当前国内福利房只在有些都市浮现，如深圳市福利房是指政府及事业单位职工以准成本，全成本方式抵扣个人贡献购买福利房，福利房体现政府福利性质，不能进入市场流通，随着历史变迁和政策调节，补足市场地价等差额后，也可转为商品房进入市场流通。集资房：是职工或居民集资兴建自助解决住房困难形成一种产权形式。不得转让。公房：分为政府权属公房和售后公房，前者不能上市，后者必要按照各地政府规定，办理好一定手续后，才干上市流通，公房上市规定，各地有一定差别，房地产经纪人员必要实时理解这方面政策动态。私房及侨房：私房、侨房是都市历史积淀，契约完整或有记载产权应视为私人合法财产，可进入市场流通，便要按各地规定办理，私房买卖及租赁将纳入商品房管理统一轨道，各地更有侨房政策。农民房及宅基地：都市化进程令农民房大量涌现，宅基地原则高，除租赁已纳入管理外，进入市场不具备条件，超标严重，产权不合法。房地产权属转移有效性：房地产权属转移有效性是指房地产权属是合法商品房，从房地产权性质来说是可以上市流通，从其属关系上来说，是暂时不能转移，有如下几种状况：①有争议；②未能获得房地产权证；③被司法或行政部门依法裁定、决定限制和查封，或者以其他形式限制房地产权利；④产权未经确认工产权纠纷未予协调以及她项权利不明房地产；⑤产权人出卖房屋后，没有居住去向；⑥共有房地产，未经其她共有人书面批准⑦权属争议尚在诉讼、仲裁或行政解决中。上述房地产都暂时不能转让，经纪人员应等合法手续办好后，或待争议、纠纷解决后再订立代理出售手续，在没有解决关于问题状况下，如果房地产经纪人员接受此类房地产转让委托，转让后是很难办理产权转移；对继承、赠与、分割所得房屋，必要到公证机关或人民法院法律文书，方能投放交易市场。（5）房地产权合法性：依照规定，下列房地产是不能出售：未具备商品房销售条件依法收回土地使用权；依法收回房地产权证未依法登记获得房地产权证法律、法规、规章规定不得转让未经关于主管部门批准，擅自违章自建、扩建未经批准征用或划拨建设用地范畴内房屋。上述房地产都不得转让，因而涉及此类房地产转让经纪业务不能成立，房地产经纪人员决不应违法进行操作。（6）房地产其她权利设定房地产权有无抵押，有无债务纠纷，债权人是谁，房地产经纪人员在接受委托时，应当理解清晰这些状况。（7）房地产有效期限房地产经纪人员在接受委托时，必要理解该房地产土地有效期限及房屋历史年期，剩余使用年限等。（8）租赁权有些房屋在出售前就已出租，房地产经纪人员有接受委托时，应当理解清晰这方面状况，并向购买方简介状况，特别要阐明，按照规定在同等条件下，承租方有优先购买权，如果承租方放弃购买，才干外售，出售后其租赁关系不受产权关系变更影响，购买方需要承办其租赁关系，应提前一种告知承租方，征求其意见。2、现场查勘房地产经纪人员有接到委托后，应到物来仔细查勘房屋状况，核算与否与业主提供资料内容一致，如有疑问，应及时向业主理解清晰，不可含糊，除核算业主提供状况以外，经纪人员还应进一步详细理解与物业有关其他状况，注意掌握不同类型物业特点，以便向客户推介时，心中有数，利于促成交易。到现场实地察看需理解关于状况如下：（1）住宅①所处地段、交通环境、市政配套、公共建设、商业分布、生活配套、楼宇周边环境、详细位置、形状、朝向、公用部位状况等。②建筑风格、房屋成新、外形、房屋质量，如屋顶、楼面、墙面有无渗漏水迹，有无裂逢，门窗启动与否灵活；上下水道及煤气管道无渗漏。③房屋建筑构造，确认房屋精确面积，观测房屋内部构造、户型、平面布置管线与否合理④建筑材料、装修状况、配套设施⑤设备：水、电供应容量、户内外电线、电话线、“三表“⑥物业管理水平，理解社区物业管理可提供服务项目及各项收费原则⑦社区状况，理解社区面貌、治安状况、邻居组合、文代氛围、周边居住环境等关于状况。周边楼盘比较，理解周边关于楼盘状况，以比较也该楼盘与邻近楼盘之间区别和特点。（2）办公：客梯、空调、实用率、员工餐厅、停车位（3）商业：经营管理、空调/电缆、市场推广、停车位、货仓、商品销售税费、运送、商品组合/邻居。（4）工业及货仓：电力配套、污水解决、工业用水、消防配套、客/货梯、宿舍、设备/天车。上述关于状况，经纪人员除了亲临现场查勘以外，还应向已入住业主及老街坊邻居理解房屋历史与使用状况，总之，经纪人员在接代理前应多理解某些物业状况，在接受委托和洽谈协商时才干得心应手。3、房地产购买委托手续房地产居间业务中,许多房地产经纪人员没有与购房客户订立委托合同习惯,或者是等购房客户已经决定要买经纪人员推荐房地产后,才与其订立委托合同,为了规范市场行为,在为购房客户进行委托服务时,可按如下流程进行：买方向经纪人表白购房意向签委托合同书（俗称看楼纸）经纪人带买方看楼房地产经纪人员在交易谈判中，应注意把握机会，充分发挥其业务技巧，推动洽谈进程，争取促成交易。二、签约成效（一）促成交易促成交易是整个经纪业务过程中最重要一种环节，当房地产买卖双方达到共识，经纪人应当尽快促成交易，锁定客户，防止“临门一脚”失误。由于房地产交易手续办理过程较长，锁定客户有效办法是收取定金。买卖双方订立‘房屋转让合约“无论是哪一种经纪行为，最后要促成交易，因而这一环节是整个流程中核心，房地产经纪人员在这一环节中重要工作协调交易价格，在普通状况下，交易双方总是各自站在自己立场上来判断房地产价格。因而经常不能将成交价格达到一致意见。这就需要房地产经纪人员以专业身份和经验来协调双方结识，普通而言，房地产经纪人员应以标物业客观市场价格为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价师协助。交易流程简易图卖方收取定金附注意事项结算佣金买方付购房全款给经纪机构或指定监管机构（按揭付款依照按揭银行规定执行）买卖双方订立“房地产买卖合同（现售）”，向产权部门递交过户所需资料产权部门出具税单后交纳税费产权部门办理“房地产证”由房款监管部门支付房款给卖方（预留适量水电押金）买方领取房地产权证进行按揭，由买方取证后交经纪方，由经纪方给银行办理贷款卖方向买方提交结清该物业水电费，电话费等费用证明材料抵押中房产交易业务流程买卖双方订立房屋转让合约卖方签收定金（交由经纪方托管）办理赎契需垫资赎楼卖方自行赎楼卖方订立全权委托书（须公证）纪方办理赎契、过户等有关交易手续卖方向银行提出还款申请银行批复后还款，领回房地产证，注销抵押卖方交房地产证交经纪方买方付房款（垫资赎楼）至经纪方或监管机构卖方签定借款合同融资方放款至经纪方查验产权查验产权经纪方向银行提出提前还款，银行批复，办理还款卖方收取托管金注销抵押登记，领回房地产证买方支付房款，委托监管买卖双方订立《深圳市房地产买卖合同（现售）》申请产权转移登记手续缴纳税费买方领取房地产证买方办理按揭抵押登记手续由房款监管部门支付房款给卖方，须（扣除赎契及有关费用预留水、电、管理费等押金物业交接，买方收楼银行放款经纪人员在买卖双方办理手续之前，必要将交易程序、关于规定、合同条款、需要提交资料、应纳税费、按揭手续、房款支付手续等一系列问题向客户简介清晰，让客户心中有数，并规定客户配合，应当注意问题有如下几种方面：1、《房地产买卖合同》：房地产交易双方在办理产权过户手续之前，双方必要订立房地产买卖合同，国际上普通做法是在律师楼完毕，国内当前是在经纪公司或公证处、政府设立房地产交易所等解决。房地产交易双方按照政府提供合同文本订立合同，如另有商定条款，可以附件形式订立，房地产买卖合同分为预售和现售两种（三级市场交易普通订立现售）（1）当事人名称或者姓名；（2）商品房基本状况；（3）商品房销售；（4）商品房价款拟定方式及部价款，付款方式，付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备原