烟台嘉诚大都会项目全案操作执行方案DOC样本

嘉诚·大都会项目全案操作执行方案华韬地产营销策划有限公司二零零七年十二月十日序把嘉诚·大都会项目当成检查华韬地产在烟台商业地产市场项目操作一座标杆，一杆尺码，提炼、萃取、沉淀，坚实走过每一步，不断提高、完善、超越和发现，无论面对是系统工作大事，还是细致入微琐事，都布满热情、勇气、足够信心和坚定不移执行力，那么，嘉诚·大都会就将成为一座丰碑，一种奇迹。商业地产项目，是十分复杂系统工程，绝不但仅简朴理解为这本册子里提到招商、销售、推广等基本层面，还涉及更多涉及工程、财务、行政、人力资源，甚至社会经济因素，因而，要保障整个项目科学、高效、有秩序推动，需要各方面协调与沟通，需要花大力气去分析和研究，需要站得更高，看得更远，想得更多，做得更细。这里不是咱们故乡，却一定是咱们事业主场！这里不是咱们故乡，却一定是咱们事业主场！第一卷项目分析一、项目位置项目位于福山区中央大道福海路与永安街交叉口西北角。南临区政府，北接同三高速；本项目地块坐落于福山中央行政区、中央文化区、中央生活区，为当前福山区位置最佳、交通最便利、环境最佳、市政配套设备最完善地块之一。二、项目经济技术指标总占地面积：25400平方米，总建筑面积：75263平方米，其中，地下车库建筑面积：8773平方米，地上网点建筑面积：36295平方米，地上住宅建筑面积：30195平方米，层数：商业某些地上5层。三、项目区域概况（一）福山概况福山区是烟台市规划建设当代化工业城区，是全国首批14个沿海开放都市烟台市市辖区，东以大沽夹河为界与芝罘区、莱山区隔河相望，东南与牟平区为邻，西南与栖霞市相连，西北与蓬莱市接壤，北临烟台经济技术开发区。总面积482.83平方公里，全区总人口25万人，其中非农业人口7.64万人。分析结论：1、地理位置优越，外来人口逐年增多；2、基本设施完善；3、经济实力雄厚。（二）宏观经济概况1、国民生产总值增长势头强劲全区实现国内生产总值75.03亿元，比上年增长23.8%。第一产业实现增长值23.32亿元，增长46.1%；第二产业实现增长值29.2亿元，增长23.2%；第三产业实现增长值15.8亿元，增长26%。2、都市居民生活水平稳步提高城乡居民人均可支配收入达8591元，比上年增长13%；人均消费性支出为6132元，增长5.7%；人均住房使用面积26.7平方米。在岗职工平均工资16744元，增长25%。3、基本设施建设投资，特别是房地产投资开发力度加大完毕基本建设投资21.5亿元，比上年增长82.7%；更新改造投资3.5亿元，增长6.94%；房地产开发投资5.3亿元，增长71.9%。分析结论：福山区经济处在稳步发展阶段，具备较活跃消费力。四、项目区域交通条件2、项目地向北直通烟台西客站，有通往省内各地大巴；3、项目地通过福海路大道直接与开发区、芝罘区相连，有30路、31路、32路、306路、522路等。其中30路、31路、32路为烟台－福山环城大巴。4、项目地有私人小车者占5％以上，她们是成功一派代表，私家车年拥有量也体现出本都市经济发展速度及人民生活水平提高。5、自行车、电动车、摩托车，人潮就是钱潮五、项目保值增值因素分析1、地段保值增值优势本项目最大增值因素，是它得天独厚地段优势。项目坐落于福山中心区南北主干道福海路中心位置，依照福海路综合改造概念性规划，将北起同三高速路，南至青龙山，总长约5.4公里福海路定位拟定为特色化、复合型都市中心大道，定位重要有三点：（1）再造环境，重塑形象，（2）整合功能，提高价值，（3）着眼将来，改进交通，该规划实行后，将全面提高福海路综合功能，提高土地使用价值，突出地区特色和时代精神。从保值增值角度出发，项目坐落在福山中心福海路中心商圈地段，这里日人流量可达5万以上，项目地常住人口将达到10万左右，交通四通八达，这样一种集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体口岸，其地段保值增值能力非常之大。2、项目良好经营前景因素本项目保值增值另一重大因素，是具备良好经营前景。本项目受到各政府机构大力支持，为项目营造了极好经营环境，特别是依依托品牌化运作，为本项目增值保值创造了条件。3、保值增值空间大依照当前项目所在地商业用房售价和租赁价来看，嘉诚•大都会定价将会给置业投资者留下很大增值空间，咱们预测三至五年后，本地当前商业用房6000元/平方米价位，将上升至15000元－0元/平方米；租赁价由当前200元/年/平方米价位，将上升至1000元－1200元/年/平方米。六、项目swot分析（一）项目优势分析－S1、项目自身硬件优势（1）地段绝佳（2）功能俱全（3）交通便利（4）人流量大（5）项目周边崇高成熟住宅社区形成规模化，带来足够消费人群（6）商业运作品牌化（7）商业构造量化，大型、中型、小型兼顾2、项目自身软件优势（1）开发商资金实力雄厚，且有一定“口碑”，目的群体信任度大（2）立体交叉，循环购物（3）商业文化氛围。（4）商业景观与优雅休闲环境。（5）物超所值价位。（6）保值、升值、增值魅力。（7）科学合理规划设计及业态组合。（二）项目劣势分析－W1、竞争对手2、目的群体消费置业投资日趋理性。3、招商竞争难度较大。4、商业氛围有，但尚未达到鼎沸，需由我项目引领实现。（三）、项目机会点分析－O1、置业投资者需求增值潜力最高物业需求因素需求因素增值需求经商置业需求经商租赁需求商业扩张需求进城发展需求安全需求荣耀需求养老需求2、中上价位实现与高价位攀登咱们以为本项目需持以严谨价格方略，“蓄水”期重复“试水”，开盘期“低开高走”，3、政府支持，政策扶持4、目的群体充裕5、银行利率下降，地产业界受益，股票、保险、证券走势趋于低糜。6、置业投资者偏爱商业物业投资。7、特色农业增收，置业投资转向都市。8、旅游业带来商业氛围。9、项目地人口近5年极有迅猛增长势头。10、国家出台加速重点集镇和中心都市发展政策。（四）项目威胁点分析－T1、项目地网点房租价低2、广告媒体信任度差3、竞争市场变化莫测4、置业投资消费心理掌握难度大第二卷市场分析一、置业投资市场分析相对目的群体置业投资众多购买需求因素，咱们这里对几种重要方面做一简要阐述，其目是为市场定位及目的群体定位提供有力根据。（一）资产保值增值投资需求烟台人在商品经济大潮下，通过自强不息创业，她们中有一某些人完毕了创业原始积累，手上拥有了较多闲散资金，在银行利率处最低点状况下，在股票、债券、房产投资方式中，她们选取了置业投资，作为一种安全保值与增值手段。这里应当指出，这某些人当前趋于投资商业用房偏爱突出。她们关怀是影响升值因素，如人流、位置、交通、地值率，同步也非常看重投资门槛、收益稳定，风险控制等，这是需要在传播过程中精神击中理性诉求。（二）经商置业，创造财富需要在商业圈子打拼人，终身梦个登陆财富“殿堂”，闯入“富人”行列，让家人、家庭和后裔告别“贫穷”与“寒酸”，她们在赚满“第一桶金”时候，一方面要做是“自己购街铺”经营，告别“租房”历史，为赚“第二桶金”大展宏图。这群人置业经营心理讲求人流、地理位置，并因其经济实力影响特别关注面积合理性。（三）经商租聘，积累原始资本需要在（四）享有都市生活，以便子女上学就业需求在烟台庞大置业群体中，乡镇大款比重在加大，她们曾“辛苦磨难”，有着老式节俭习惯，但更渴望可以脱离面朝黄土背朝天农民命运，依托特色农业日益富裕后，一方面想到是进城置业，以便子女上学就业，让妻室子女享有都市精彩生活。这批人一时难以变化其生活方式，潮流消费理念未形成，是相对比较盲目客户，容易感性冲动投资。（五）安全需求一夜之间“爆发”海产大户、特色农民、专业户、建筑商、政府官员、白领人士，由于她们财富来源有是灰色，由于长期养在保守谨慎，对财产安全格外关注，或出于隐藏理由，首选置业，并以此租赁，赚取利润。这群小心“精明”业主，安全是首要，保值是目。二、置业投资消费心理分析综上所述，咱们对置业投资有关群体作如下消费心理分析：消费者心态直接关系到其购买行为，能否产生和产生速度快慢问题，又与销售工作顺利完毕与否息息有关。因而，考虑到置业消费者心态重要性，又及日后传播诉求定位问题，咱们以为有必要单独进行剖析研究。憨厚憨厚自强不息排外扎堆跟风烟台人务实直爽是众所周知，还由于“憨厚”烟台人自强不息、民风淳朴，具备中华民族独特文化特性，因此才打造了誉满全国港口旅游都市。1、自强不息2、排外烟台自古以来便是军事防御基地，这也使得烟台人对排外略有偏重。这种思想导致不易于接纳新事物，从同级别都市比较可以看出，对排外略有偏重烟台人导致了烟台“落伍”。但随着经济发展和人口流动加快，烟台人也开始追赶潮流步伐。对于此类客户，咱们以低投资高回报，安全无风险增值保值诱惑来打消其防范、怀疑和等待观望心理，塑起“嘉诚•大都会”这块当代化商业品牌，运用嘉诚•大都会成功形象来吸引置业家，打动投资业主，增进销售顺利进行，3、扎堆扎堆是人类本能。反映到消费心理上，自然是“物以类聚，人以群分”之规律。扎堆心理对商家而言是机会难求赢家庄位，咱们对购买习惯、购买特性、购买行为、收入、消费扎堆应科学运用，做好口碑效应。4、跟风扎堆就会产生“精神领袖”，领袖背面就有跟风者。这一特性决定了本项目无缺陷营销重要性，跟风群体风险在于有百个优势点也许不能打动一群人，一不小心一种缺陷被“精神领袖”理解，会导致极大损失。这是“祸”“福”质变规律。三、福山商业市场分析（一）、福山商业整体状况：商业发展方兴未艾，商业市场期待整合升级；业态按照人口密度、消费需求进行自然分布，呈现商业原始状态；业种规划、品牌选取、装修装饰、档次定位、服务水平大同小异；商业形式及定位基本为大众化，缺少对潮流及个性理解；当代商业概念薄弱，对消费者对购物环境需求缺少理解；市场消费已经开始向品牌化发展，但品牌化进程缓慢；福山将近60%消费人群去芝罘区购物，年平均购物消费次数5.5次，平均每次消费金额300元，零售业外流损失10亿元，福山消费潜力巨大，福山商业消费市场潜力需要大力开采（二）、福山消费层构造及特点：基本消费层：都市平民、外地平薪打工族、外围商圈居民。主流消费层：公务员、私营业主、教职人员、政府机关干部、中高收入职工、潮流一族。福山市消费层重要有这样几种构成某些：本地居民、中低收入工人、暂时工、小生意人、普通职工等，人均月收入在100元如下，食品、生活必须品占消费一半以上，这某些都市平民构成福山基本消费层；中档以上收入者，即公务员、小业主、教职人员，中高等收入职工、超前消费潮流一族，人均收入100元以上，食品、生活必须品占消费40%如下，这某些人构成福山市主流消费层。消费诉求（即由消费层特点和消费习惯带来潜在消费需求）：零散店铺难以满足福山市居民需要，市场需要重新整合升级，消费层期待更为有效率、更为有乐趣购物，即福山需要特色主题性商业服务机构。鉴于当前福山商业购物环境状况，市民普遍但愿可以拥有宽敞、明亮、优雅、设施齐备购物商场。福山消费者多数为都市居民，高收入者较多，因而商业服务不但要面向大众、提高人气，并且应在一定限度上满足中、高档次人群需求，这样才干抓住市场。消费者但愿能买到价廉物美商品。福山都市人口多为家庭状况，因而妇女和青少年消费较强劲。在妇女、青少年日用品，潮流服饰，素质教诲服务等方面市场前景辽阔。居民日用品和生活必须品消费较强，贵重物品和生活奢侈品消费潜力巨大。超前、个性化潮流用品，服饰市场前景看好。（三）项目商圈分析：综述1项目地商业业态现状距南部家家悦超市（当前福山最大）相距1000米；沿街门面店功能重要有中低档小商铺。业态单一，低档商品占65％以上；中低档专业市场较多，如新东服装城、德胜商城、和平家电、银河通讯广场、北方家纺等综述2即将投入使用商业物业天创国际即将投入4万平方米精品百货商场富豪国际购物中心5万平方米综合性购物中心综述3稀缺商业业态大众流行百货/知名连锁品牌超市/数码通讯卖场/高中档品牌专卖店/咖啡厅、西餐厅/电玩城综述4可扩容商业业态金融证券/专卖店和品牌店、西餐、品牌快餐及排档类快餐/KTV、酒吧、健身美体等休闲娱乐产业第三卷项目定位一、定位价值与作用1、制造差别性●产品：规定以高原则、高品质产品面对市场●形象：项目要打导致福山商业品牌最佳、商业氛围最旺商业地标，满足投资者、经营者、消费群荣耀心理。●以便：项目外部交通四通八达，内部立体循环，灵活以便，易于销售租赁。●舒服：集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化为一体，给消费者以舒服高兴享有。●价格：项目租售价格物超所值，无限增值潜力深深吸引投资者。●服务：项目服务机构“商业运营”、“物业管理”，必要聘请专业性团队运作，实现管理统一，实行营销推广，进行信息传播，并提供商业培训和金融服务等，做到间隔竞争者，在同行中遥遥领先。●利益：项目为客户打造“增值、升值、保值、超值、创值”平台。2、制造营销方略●结合招商：主力店招商先行，面向国际国内品牌商家，营造“永不落幕地王商铺”浓厚商业氛围。●定位面向竞争者和置业投资者，指明嘉诚•大都会品牌应向哪个方向走，针对哪些市场。●推广：广告、包装、租售一切环绕“持续经营”品牌战略操盘。定价：租售定价方略不能背离定位核心。3、制造竞争优势当今成功品牌竞争优势来源于正拟定位。具备某种优势是定位有利条件。但定位不能被当成是竞争优势，定位只能创造竞争优势。咱们以为定位是由于存在找准市场区间。二、项目定位基本主张主张1：一种据点广告目的是使项目在目的客户心中获得一种据点，一种认知区域位置，或者占有一席之地。主张2：集中火力于狭窄目的广告应集中火力在一种狭窄目的上，在目的客户心智上下功夫，是要创造一种心理位置，即：1、集中力量于狭窄目的，但同步必要是意义上不狭窄诉求。2、诉求目的对象（置业投资者）并不是狭窄。主张3：第一说法应当应用广告创造出独有“位置”。特别是“第一说法、第一事件、第一位置”。心理学家以为：人们容易记住位居第一事物。主张4：差别性广告体现差别性，并不是仅指出品牌详细、特殊功能利益，而是要显示和实现品牌之间区别。主张5：先入为主三、经营市场定位依照市场调查提供数据和结论，咱们拟定本案项目定位，体现一种赋予拥有者以“尊贵感和成功感”，赋予目的客户“潮流和潮流”灵魂；显示一种财富与荣耀成功理念和愉悦与轻松消费理念。经营市场定位“福山首席潮流休闲购物中心”定位演绎“福山首席潮流休闲购物中心”显示项目在福山地区商业典范形象。其中“福山”指项目所在区域及以福山为核心辐射地区，“首席”指弥补市场空白，具备唯一性；“潮流休闲”指引领消费潮流，轻松购物，惬意休闲，与时代潮流接轨；“购物中心”是集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化于一体大型购物广场。定位鲜明功能差别化优势，体现本项目区别于本区域内其他商业物业与众不同。严格将竞争物业间隔开来，以潮流、休闲消费理念，吸引众多目的客户青睐。四、经营功能定位功能定位：福山地区唯一具备购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、商务六大功能大型综合性商业中心，在消费层面涵盖大型生活超市、潮流流行百货、IT数码通讯广场、家电家居、餐饮及休闲娱乐六大商业功能组团。五、项目形象定位：福山商业新典范六、项目消费市场定位1、目的消费区域：本项目目的区域涉及以福山区为商业核心商圈（即寻常性消费商圈）；以芝罘区、开发区为半径次核心商圈（即常规性消费商圈）；以福山区至蓬莱为半径辐射性消费商圈。其中：寻常性消费商圈：25万常住人口，本项目预测占70％；常规性消费商圈：立足福山，辐射福山及周边村、镇、街道10万人口，本项目预测占20％；辐射性消费商圈：辐射周边县市区，本项目预测占10％。2、目的消费客群：本项目所在商业区中，覆盖所有年龄阶层消费者。主体消费群在18－35岁占45％，35－45岁占35％，45－55岁占20％。因此在功能规划上尽量满足各年龄段消费需求。15－25岁属于冲动性消费心理，并且有很大自主支配权，喜欢互相攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费盲目性。消费力以中低档为主，以购买迅速消耗商品为主，涉及服装、鞋精品、小食、音像制品、IT产品、体育运动、文化用品为主。25－35岁具备一定经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。消费力以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档实用型产品为主。涉及：婴童用品、电器、IT产品、服装、鞋、化妆品、音像图书制品、钟表、家居用品等。35－45岁较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟理性。消费以中高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。涉及：古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。注重品牌商品内涵，注重投资性产品及追求更高层次文化及娱乐享有。其她旅游消费客户：专程旅游、探亲而前来购物观光消费，具一定冲动性和随意性；老式中档商品较受欢迎，消费力以中高为主；是主力消费群体补充之一，从而带动购物、餐饮、娱乐消费。第四卷项目核心操作方略一、项目成功操作前提条件1、项目品牌影响力进一步人心商业地产老生常谈是“价值”，而最大价值体当前于项目品牌自身。无论是投资、经营还是消费，“嘉诚•大都会”能否进一步人心，能否成为市场热点和焦点话题将直接决定项目成败。2、项目商业规划、定位与商业内容符合市场消费需求商业地产项目能否成功归根结底取决于能否实现后续经营管理成功。而经营成功前提与基本是商业规划、定位与商业内容能否符合市场需求。在考虑商业规划与定位时，必要要有一定前瞻性，能看到3年后、5年后市场变化，同步要兼顾物业自身特点。在选取商家时，绝对不能仅仅看商家品牌知名度，更重要是选取符合项目商圈消费特点商家。3、项目招商、销售、推广标明确，互相增进在项目操作每一种阶段，招商、销售和推广都应明确目的，不能乱，不能想固然，必要有系统、分阶段、有重点整体推动，否则就将事倍功半。4、能有效整合资源，形成合力大型商业地产项目，政府部门、开发商、金融机构、经营者、投资者、消费者、都市、商圈、项目自身、零售商业公司、供应商、技术支持商、与消费者、经营者有关一切社会其她行业，涉及同业竞争对手共同构成了一种庞大资源系统，越是大型商业地产项目，资源系统中个体越明显，其作用与意义越大。对嘉诚•大都会而言，资源整合可沿着四个方面进行：都市线——福山都市竞争力所带来行业变化；政策线——政府重点建设与政策支持、倾斜；项目线——项目自身集群优势（和谐商业生态系统）；资源线——行业内资源与跨行业资源整合（纵向整合与平行整合）；5、注重项目持续经营管理体系建设；无数大型商业地产项目经营惨淡事实告诉咱们，必要高度注重项目持续经营管理体系建设，并且绝对不能等到项目开业前半年左右才来做，从项目一开始，对后续经营管理平台就必要进行搭建，丰富经营方式，完善管理模式，制定行业原则，理顺商户关系，强化企划能力等等才干给商户信心，才干未雨绸缪。6、解决好整体和局部关系；解决好局部和整体关系核心在于选取最能汇集人气，最能体现项目商业价值和商业内涵局部导入市场，对嘉诚•大都会而言，超市是整个项目心脏，因而，项目操作重点，特别是招商突破点是环绕超市主力店及与超市主力店有关商业业态展开。7、大盘要大做，不要惶恐于竞争。大盘必要有大盘气概，必要要理直气壮建立项目品牌高度，必要有勇气和胆量去建立商业游戏规则。可以骄傲和自豪宣称，嘉诚•大都会在福山市场是没有竞争对手，最大竞争对手是自己，规避竞争最有效手段是不让对手与自己站在同一市场高度，始终领先对手。二、项目意义1、建立福山甚至烟台大型商业地产项目价值体系；嘉诚•大都会最大意义在于其对行业所做出突出卓越贡献，它建立了烟台大型商业地产项目价值体系，即能和烟台商业发展趋势接轨，又符合福山商业特色，既能保障投资者、经营者、消费者利益，又能持续发展，它一定能成为宣言书、播种机和行业旗手。2、构建和谐商业生态系统，真正实现“都市运营”；和谐是中华人民共和国社会主调，也是指引各个行业发展最强音。嘉诚•大都会应当仁不让，在全国范畴内第一种搭建和谐商业生态系统，今天商业竞争已经不在是个体商业品牌竞争，只有将商业及附属资源有效整合成完毕生态系统，才是长远发展和持续经营主线。作为一种有强烈社会责任感开发商，在福山这样一种高速发展都市，高举“都市运营”大旗，真正体现了公司高贵品格与辽阔胸怀。三、项目整体操作框架嘉诚实业有限公司嘉诚实业有限公司公司实力战略规划资源整合公司品牌嘉诚·大都会项目推广招商成果投资价值项目品牌活动造势商户关注行业影响力核心买点投资平台搭建销售政策销售业绩经营前景产品价格促销渠道商业价值规划定位招商实行平台搭建消费市场体系建设四、项目核心方略SOSO战略OT战略WT战略运用机会强化优势运用机会避免威胁弱化劣势与威胁品牌力形象力产品力形象力：教化世人，启迪心志，是领袖群伦霸气品牌力：进一步人心，屈人之兵，是都市运营魄力产品力：一鼓作气，不战而胜，是引爆财富动力五、项目整体方略╋╋╋带动“投资面”项目自身政府面子工程都市形象工程项目政策面项目市场面方略重点都市发展与项目关联度项目定位对项目价值提高效应方略重点都市发展与项目关联度项目定位对项目价值提高效应产品品质是项目营销生命营销模式与概念是营销基本保障开发和延伸利益诉求点七、项目方略主线项项目线“都市运营”品牌内涵展示都市商业形象引领商业升级潮流目：体现项目地位。强化独特且极富个性项目形象，明确响亮地提出经营理念，将消费者注意力锁定在项目。城市线政府政策引导都市将来商业发展新福山商业规定目：借势和造势。新福山都市发展是项目获得新闻关注和造势成功赖以存在前提和立足点。产品线独一无二商业规划精益求精产品品质后续经营保障体系目：张扬项目品质。将项目精益求精、追求完美及综合质素№1特质传达给消费者。并强调物业后期经营保障。第五卷项目商业规划一、项目商业规划基本原则1、因地制宜“地”从四方面考虑，考虑都市、商圈、消费市场及项目自身实际状况；就项目而言，市场呈现出两个最明显消费特性，第一：以项目为中心，以3公里为半径，汇集了烟台市福山区近20万中高品位常住消费人群；第二：以项目为中心，以15分钟车程为半径，集中了全烟台市及周边区域近150万中高品位消费人群，而这近150万目的消费人群具备明显偏中高品位消费特性；结论：20万消费人群，按中华人民共和国都市人均商业拥有面积0.4平米计算，商圈内可承载总商业体量为8万平米；商圈内消费市场具备明显中高品位特性，恩格尔系数≤0.3，购买力相称强劲；2、适度超前“度”是指要考虑项目自身所处市场变化状况、商业发展状况以及项目在将来几年内发展变化状况等；同步，“度”也重要指“项目定位”，也就是在做大型商业项目规划时必要考虑项目既有商业规划与否已经太超前，还是在将来几年内将落后于项目所处市场及商业发展状况，从而很难适应项目后续经营、竞争及发展；结论：咱们预测：3年后整个市场环境将必定会发生较大变化，一方面是由于随着福山区各大型高档成熟社区楼盘不断涌入，福山区板块已经成为都市中高品位住宅代名词，市场总量将急剧增长；另一方面，依照都市交通及商业发展规划，福海路将是贯穿福山区板块南北方向第一景观大道，特别以福海路与永安街交汇路段将重点发展成为烟台市区域商业中心、行政信息中心、教诲文化及生活中心；因而，在做项目规划时，咱们需要考虑到消费者对品牌消费忠诚度，不断吸引、稳定、扩大项目消费市场总量；3、将商业价值最大某些物业规划为利润最高、形象最佳、面积最小商业业态或业种因素有三，其一：最大商业价值某些物业一定是为项目创造最高租金收益物业，假若从考虑项目物业返租回报来看，该某些物业必要规划为高利润商业业态及业种，以实现租金收益可以尽量抵冲项目返租回报并最大限度减轻对发展商返租压力；其二：商业价值高某些物业一定是项目后续经营过程中人气最高、人流量最大区域，为提高项目品质、塑造项目良好品牌形象，因此该某些物业必要规划为较高品质及形象商业业种；其三，将该某些物业产品设计为面积稍小商铺，将更有助于商家能承受总价不高租金，能稳定项目经营；结论：嘉诚•大都会规划也必要遵守这一原则，因而，尽量选取行业利润最高、形象最佳、面积较小业种分布在项目物业优势位置，例如各类潮流小百货、小饰品、或小型特色餐饮、小型休闲商业等业态业种；4、如何能有效解决将项目客流往项目进深吸引和项目较高楼层吸引问题？从往项目进深吸引角度，可以将目性消费较强或居名必要消费业态业种规划在项目最深处，距离项目都市主干道较远；从往上吸引角度，可以将大众化消费、特色性消费或目性消费较强业态业种规划在项目较高楼层，实现客流在项目内横向流动及纵向流动，进而实现客流循环共享；嘉诚•大都会项目具备明显南北方向较长、东西方向较浅建筑特性；结论：就项目而言，由于超市较难承受较高租金，并且必要需要超市来吸引客流，因此将超市尽量规划在偏离都市主干道较远区域，但需要能与项目主入口相连；将潮流家电、连锁通讯、休闲娱乐等积聚客流项目尽量规划在项目较高楼层，以使项目客流纵向循环变得顺畅；5、业态关联性商业业态诸多，有大卖场、大型连锁超市、潮流百货、专业店、专卖店，有购物、餐饮、娱乐、休闲，各商业业态与业种之间有不同限度关联性，不同关联性可以产生不同限度客流共享，为避免浮现客流断层，例如可以将家电与超市规划在一起，由于都属于家庭消费，但家电还可以与家具、家居规划在一起，可以形成家具、家电捆绑消费模式；休闲娱乐类项目除了可以与餐饮类规划在一起外，还可以与酒店业规划在一起，三者之间均有一定内在关联性；结论：就项目而言，也必要遵守这一原则，因而尽量使关联性较大业态业种规划在一起，使各业种之间互相联系，产生关联消费；6、主力店及次主力店位置规划？主力商业究竟放在哪里合理？是放在项目外围还是靠里，是重要起“吸引人流”作用？还是起“组织及分散人流”作用？规模仿定多大？项目物业内外交通条件与否能满足主力商家经营需求，例如与否必要临主干道？停车场、广告位、出入口、层高、柱距、承重、实用率、货梯、卸货区、仓库等如何解决？如何平衡主力商家与散户之间租金坪效？如何平衡项目后续经营过程中各业态与业种之间客流分布？怎么实现各业态业种之间客流共享？这些问题都将是项目规划时必要要解决问题；二、项目规划总述（一）突出重点与特色、兼顾大众与普通——1、项目规划既需要体现出区别于其她老式购物广场优势，同步又要兼顾项目本土消费市场消费需求；2、依照该指引思想，咱们拟定了“以各行业内大众化、经常性、中档次品牌、特色品牌为主，以中高档及高档品牌为辅”详细规划思路，规划品牌经营定位“中档：中高档：高档：中低档”分别为“50%：20%：10%：20%”；3、依照以上规划思想，咱们将项目60—70%商业面积规划为以满足大众化、中档消费需求，以稳定项目后续运营；10—15%商业面积规划为满足中高档/中档次偏高消费需求，目的消费群体锁定为福山区、烟台市中高品位消费市场；10%商业面积规划为特色性、服务性或辅助性商业项目，凸显项目规划亮点与特色，营造良好购物环境，吸引客流；将剩余10%商业面积规划为以满足项目边沿消费市场中低档消费需求，该某些商业在后续经营过程中将依照项目周边消费市场、消费力不断升级逐渐进行经营定位调节；4、对一种接近4万平米大型商业物业，咱们依照楼层构造重要规划了六大商业功能（购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、商务）、六大主力业态（超市、百货、家电/家居、通讯/数码、美食、娱乐）（二）一种持久而又有生命力商业中心嘉诚•大都会以罕见商业风情，灌溉百货、超市、家电、家居、娱乐、饮食、资讯、文化等多功能消费产业叠加组合，以至高创意想象，实现着福山零售业革命性升级。嘉诚•大都会致力于创造一种持久而又有生命力商业中心，不但仅是做旺一种项目，甚至也不但仅是商品与商人组合，嘉诚•大都会要营造一种商圈，要创造福山都市最灿烂商业繁华，要全面介入消费者生活情景，成为一种都市潮流潮流领导中心。嘉诚•大都会但愿可以带动一种当代消费者生活方式；高品质而不是高消费，注重文化、培养具备品位流行感度；更重要是，找回从容、优雅消费者美学自信。为了替消费者塑造一种真正具备国际视野购物环境，嘉诚•大都会引进了数千个知名品牌，使长期以来把眼光放在青岛、大连消费者，不再以外出购物为潮流。嘉诚•大都会是第一家具备美学风格商场；“嘉诚•大都会”不只是购物场合，而将全面地介入消费者生活情境，扮演着生活美学顾问、文化活动推动者等诸多角色，丰富福山消费者生活创意。嘉诚•大都会是人本主义体验之城。嘉诚·大都会中厅和室外广场内一年四季各种文化活动，商业论坛、时装秀、艺术汇演等，为人们提供着休闲、交融绝佳机会。巨大群体表演诱发着内心深处埋藏己久情感，使消费者对嘉诚•大都会联想、融合、信任，产生最深刻感觉。这时候，身上有无钱无所谓，买不买东西无所谓，成熟而丰腴商业文化高兴体验早己经拉近消费者与商场距离。消费者心里想是下次还要带孩子来，带家人来，带朋友来，带远方客人来。嘉诚•大都会把一种丰富多彩商业文化概念，购物、休闲、教诲、艺术、体育、音乐、大众、生态、民族、国际商业文化设计理念，值入到福山这个都市，以叠加商业放置福山，经济和文化一体动作。嘉诚•大都会是一种24小时高兴之都。上午可以晨练，白天可以购物观光，晚上可以休闲。嘉诚•大都会追求商业内容，更注重商城外空间设计。通明炫烂霓红灯不慌不忙与夜共融，为歌者、舞者、狂欢者布置了畅快空间。嘉诚•大都会携专业化建筑艺术魅力、综合高度商业管理技术、无可竞争资本优势恢宏大气和商业文化深髓于细微处精细雕琢，赢揽人心和市场，体现了市场经济以人为本这一最简朴也最深记刻原理。三、分区规划定位与业种业态选取依照以上项目总体规划原则及项目总体商业体量，所有商业总面积预测约为3.65万平米，现将项目详细规划思路分析如下：依照项目所处消费市场状况及预测超市主力店谈判状况，预测超市某些需求面积约为0.8—1万平米；依照当前项目规划及主力商家谈判状况，家居、家电、通讯、IT数码等合计需要面积约为0.6—1万平米；预测大众流行百货（散招某些整体概念包装）规划面积约为1—1.2万平米；预测餐饮（咖啡西餐/特色美食/糕点甜品）、娱乐（KTV/电玩/小朋友乐园）、休闲（网吧/台球）、美容美体（美容SPA/健身房/瑜珈馆）、婚纱照相（艺术写真/婚纱婚庆）、便利店（名烟酒/饰品/玩具/文具）、居家生活馆（居家装饰/居家用品）、生活配套类（干洗店/精品发廊/药房/鲜花/诊所）等各类别次主力项目，每个类别约需规划2—3家商户，按每个商家平均需求面积约在100—200平米，则共需规划商业面积0.6—1万平米；预测各类别特色主题店、品牌店、个性店、特色店合计需规划10—15家左右，每家面积约在30—60平米，则共需规划300—1000平米；预测金融、银行、票务中心、邮政、税务、工商、行政等商务配套类项目，合计规划3-4家，按每家面积约在100—200平米，则共需规划300—800平米。详细商业规划楼层规划区域功能定位规划主题规划业态规划品牌（首选/次选/代替）规划面积面积配比1—1F整层停车场停车场约8773平米21FA区零售/购物流行驿站潮流店(服饰/精品/鞋)/蛋糕店/甜品店/干洗店/鲜花店/数码冲印店/连锁药房/饰品店/礼物店/音像制品手袋店/女性饰品/礼物店/园艺用品店/居家用品/鲜花店/便利店/音像制品店/顽皮家族B区零售/购物居家生活馆连锁超市大润发/沃尔玛/家家悦C1区零售/购物香水巴黎黄金珠宝/化妆品/香水/名表眼镜DMC/白利恒/老凤祥/欧铂莱/欧莱雅/美宝莲/资生堂C2区餐饮/美食国际餐饮名店连锁品牌快餐/休闲餐饮KFC/麦当劳/星巴克/味千拉面/永和豆浆D区零售/购物银座鼎盛鞋帽箱包/皮具花花公子/梦特娇/皮尔卡丹32FA区零售/购物居家生活馆连锁超市大润发/沃尔玛/家家悦B区零售/购物居家生活馆连锁超市大润发/沃尔玛/家家悦C区零售/购物潮流生活馆个人护理用品店/化妆品专卖/药妆专卖屈臣氏/万宁/婚纱照相/居家生活馆/DIY创意商店D区零售/专卖潮流少女馆流行服饰雪妮尔/粉红玛丽/玛丝菲尔/伊可爱/千黛百合/SESPRIT43FA区零售/购物国际IT数码港连锁通讯/潮流家电连锁通讯城/龙粤/国美/苏宁B区零售/购物潮流生活馆IT数码/连锁音像/品牌专卖IBM/三星/诺基亚/索尼/惠普/柯达/尼康/奥林巴斯/佳能C区餐饮/美食特色美食馆巴西烤肉/韩国料理日本料理蕉叶餐厅/仙踪林/水果捞/大食代/真功夫/元绿回转寿司D区零售/专卖名媛淑女馆流行服饰ONLY/瑞瑟芙/千黛百合/粉红玛丽/江南布衣/伊人坊/帝一秀/香榭丽舍/真怡美54FA区零售/购物居家艺术馆精品家饰/礼物/饰品/床品/童装/童玩/小朋友乐园PAVRO/Easylife/JaneHome/简美/居之岛B区零售/购物家私生活馆家具家私欧洲生活馆C区零售/专卖绅士海洋馆男正装/商务休闲/运动装/男仕精品/皮具花花公子/梦特娇/皮尔卡丹D区零售/购物名店运动城运动服饰/运动器材/品牌特卖Adidas/Nike/Converse/Puma/ITAT/季后风/澳特莱斯65FA区餐饮/美食优雅生活馆特色主题餐饮/休闲美食红酒庄园/雪茄馆加洲红/波尔多/韩金城/中森名菜/B区餐饮/美食风情美食馆特色风情餐饮阿瓦山寨/乡土人家/汇渝坊/陶然居/B区娱乐/体验动漫娱乐馆动漫/电子/网络游戏南梦宫/天线宝宝/方特乐园C区餐饮/美食咖啡心情馆高档西餐厅/咖啡馆上岛/绿茵阁/蒙地卡罗/名典/迪欧/欧洲房子D区休闲/娱乐品位生活馆美容美体/康体健身/美容SPA/休闲书吧/婚纱照相/KTV力美健/百莲凯/瑜珈健身/女子SPA/柔婷/蒂凡尼/维纳斯四、经营管理平台搭建（一）、项目经营理念——引导潮流，创造“都市潮流生活”成为福山商业潮流领导中心。——提供一种予以消费者多元、丰富、高品质消费环境。把握零售商业领域市场与资源——通过对既有商业业种、业态及市场已有资源整合来实现。——打造一种“城中之城”或者是“闹市之闹市”概念，其业态业种之组合、构造无一不以特色取胜，处处显示对潜在市场、对消费者新趋势精准把握。——多元化、便捷创新服务业态，提高经营效益及提供消费者全新消费生活感受。（二）、项目经营定位从都市功能上说，是满足福山市民及游客寻常购物消费商业中心从产业构造上说，是综合型特色主题性商业业态从商业氛围上说，是浸透着潮流商业精华元素商业领地从商业形象上说，是福山展示自己都市形象商业名片总体而言，嘉诚•大都会要创造一种持久而有生命力项目，成为一种极具吸引力商业中心，提供最优质商业消费环境，满足消费群对服务、产品、环境盼望。从空间设计、业态规划、业种选取、公共空间运用等多方面打造优质购物环境，从而为营商者提供强大经营能力，获得真正高水平商业效率。（三）、项目经营方式：自主经营+统一经营在符合项目统一规划前提下，商户可以因势而为：倡导经营理念标新立异；倡导经营方式富有特色；倡导经营品类个性鲜明；倡导经营服务细致入微（四）、项目管理模式：十统一、五组建、四保障十统一：统一进场时间；统一装修时间；统一开业时间；统一商户服务；统一营运，保障商场持续繁华；统一规划，保障布局科学合理；统一品牌形象，维护商场信誉；统一推广，吸纳广大消费人流；统一物业管理，保证井然有序；统一征询服务，为商家提供各种行业征询。五组建：组建一站式商户服务中心：贯彻专人为商户排忧解难；组建一站式顾客服务中心：为消费者提供贴心服务组建商业联盟：协助商户谋求更辽阔市场空间与赚钱机会组建商业协会：进驻商户自动成为商场商会会员，与经营管理公司一起共同参加商场建设与管理组建二次招商团队：经营管理公司组建专门专业二次招商团队，保证商场二次招商顺利进展四保障：保障消防；保障安全；保障硬件设施设备；保障与有关政府职能部门良好协调关系（五）、项目经营特色：后续经营中将彰显3大经营特色一是品牌保姆规避风险。在品牌经营找准三个突破口：一是主题鲜明，配合市场实际；二是找对概念，适合潮流；三设计规划上有个性色彩。项目明确以中档商品为核心，并致力于“品牌保姆”这一经营理念，着力把自己定位在品牌保护，品牌宣扬，品牌推广，品牌促销等一系列“保姆”服务。二是强化文化基因，谋求沟通语言。项目将致力于打造文化营销品牌，具备了鲜明个性文化基因。谋求一种独特商业语言，在谋求与目的市场极富人性对话，商业与消费者之间找到沟通与融合途径，不但如此，还将在流行与品牌、前卫与主流、典雅与潮流以及商业与文化之间找到最佳会话方式。三是满足消费者物质与精神双重需要。开业后将是当前福山环境最美大型购物中心。合理商品组合、完美卖场规划、独树一帜文化营销、以客为尊增值服务，把项目建成最流行潮流发布地，最与众不同休闲中心，最具人文特色商业片区，嫁接流行与潮流，引导商品、行为、理念、潮流，全方位满足市场、文化、个性需求。（六）、项目消费市场哺育：四大核心举措进行消费市场哺育，保证项目持续旺场经营。第一、推出“大都会会员卡”，广泛招募会员，实行会员消费。所有人均可免费办理睬员证，获得“大都会会员卡”，在项目消费可进行折扣、积分和参加各种商业文化促销活动，并在达到一定积分时，获得超值回报；第二、设立200万推广基金。每年项目将设立200万推广基金，专门用于对进驻项目品牌商家进行品牌推广、品牌宣扬和品牌服务活动，例如开展嘉诚•大都会品牌服务月活动、推出嘉诚•大都会品牌诚信方阵等；第三、长期开展丰富多彩文化营销活动。运用节假日和经常性开展各类主题文化营销活动，特别针对老式文化节日进行有针对性事件营销、公关策划与主题促销；第四、打造烟台定点旅游消费商场。在商场环境设计和内部公共空间布置上，力求做出特色与亮点，并争取政府授牌为定点旅游消费商场，同步与有关旅游团队合伙，集中组织旅游团采购消费。五、项目商业价值阐述和谐商业生态系统：沃尔玛商业体系中包括众多网络，这些构造松散网络由供应商、分销商、外包公司、有关产品生产商或服务商、技术提供商以及许许多多其她组织构成。沃尔玛最大成功在于把这些构造松散网络有效连接了在一起，从而形成无与伦比市场竞争合力。咱们姑且把这种模式称为和谐商业生态系统。与自然生态系统中物种同样，商业生态系统中每一家公司最后都要与整个商业生态系统共命运。因而，在描述项目商业价值时，不能只着眼于项目自身，还应从全局考虑，理解整个生态系统健康状况以及所有要素在系统中扮演角色。基于生态系统战略使所有系统成员共同受益，从而形成商业上良性循环，使项目得以持续发展，最后实现品牌连锁扩张。战略联盟与合伙战略联盟与合伙大商业产业化嘉诚·大都会和谐商业生态系统经营管理平台CBD经营者投资者消费者CFDCLD潮流领地富贵传承品牌保姆都市运营经营一方水土养育一方百姓经营方式灵活多样推广基金+哺育消费市场十统一四组建三保障管理模式一站式消费汇聚商业万象6大主题功能千种商品组合完美规划科学定位物业软硬件环境区域经济发展生活品质提高品牌连锁扩张持续旺场经营第六卷项目招商实行一、总体招商工作阶段划分招商阶段划分重要招商工作时间节点划分备注1主力店招商阶段项目主力店商户资源定性1月20日前项目主力店初次谈判，锁定目的3月10日前项目主力店意向拟定3月31日前项目主力店签约6月31日前2全面招商阶段项目全面启动7月中旬项目散招完毕50%8月底之前项目散招完毕80%10月1日前项目散招基本完毕，进入开业筹办11月1日前3项目开业阶段项目开业筹办11月-12月15日商户二装所有完毕12月10日开业庆典活动准备完毕12月15日隆重开业12月18日二、主力店招商阶段工作筹办重点工作类别详细内容1主力/次主力商家招商资料准备烟台/福山宣传资料/福山区都市板块功能定位/福山区域板块商业市场调查报告/福山商业市场调查报告/福山房地产市场调查报告/福山消费市场调查报告/项目商圈图/项目行政交通图/项目地块消费市场分布图/项目地块商业市场分布图/项目地块市政配套分布图/政府对项目支持性文献/项目简介/开发商简介/开发商将来五年发展战略/项目总体商业规划与定位/项目商业规划平面图纸/项目核心优势梳理提炼/项目商业价值描述/项目经营前景描述/项目物业基本数据资料（经济技术指标）/项目招商函/项目邀请函/项目招商资料传真版、邮件版、系统版等3种版本资料定稿2主力/次主力商家招商谈判技术手册商家资源储备/目的商家锁定/目的商家市场发展战略调查/招商谈判技术方略/各种谈判成果预测及应对方略设计/项目操作管理团队简介/每日招商进度汇总表/每月招商进度汇总表/招商洽谈登记表三、主力店招商阶段招商目的及方略时间限制：6月31日前；招商对象：主力、次主力店招商；业态锁定：超市、百货、连锁品牌餐饮及有关联业态组合是项目招商能否成功核心，因而，项目招商第一目的就是用最有效方式在最短时间内拿下这些主力项目及有关联商业业态；招商方略：采用“点对点”直接沟通方式进行；详细操作：组建项目主力/次主力招商专案小组，采用直接与目的主力商家高层或决策层直接面对面沟通方式，在最短时间内达到初步合伙意向；招商政策：为尽快实现第一阶段招商目的，现对项目超市主力店招商政策进行如下确认：1、合伙方式：租赁经营。2、规划位置：1-2层后半层。3、规划面积：8000㎡（以实测面积为准）。4、租赁原则：0.60—0.70元/㎡/天。5、签约收费原则：合同信用保证金50万元。6、签约收费方式：钞票/支票/银行转帐。7、签约时间：6月31日前。8、签约年限：10（+10）年。9、租金递增：从第4年起，每3年递增5%。10、优惠条件：A、免租金1-2年。B、免㎡仓库租金12个月。C、甲方免费提供租赁物业先后上下共计㎡（合200个车位）广场，给乙方做顾客休闲及停车使用。D、甲方免费提供其租赁物业内按乙方经营规定专供乙方使用自动斜梯、专用货梯。E、甲方免费完毕乙方租赁物业内墙面批白、内部地面找平、内部消防通道工程，并协助乙方办理其二次装修申报、报建、验收等手续。F、甲方免费提供1年租赁物业外墙长宽尺寸分别为50米×20米（合1000平米）超市广告位给乙方做公司形象广告宣传。四、主力店招商进度筹划嘉诚•大都会主力店招商进度筹划阶段划分时间划分进度规定1准备工作阶段07.12.1日-07.1、招商手册、招商政策及条件制定；2、前期主力商家关系维护与跟进；3、主力商家全面摸底；4、次主力店、主题店商户资源收集、整顿、分析；5、项目客户资源开发与积累工作；2重点商户筛选阶段08.1.1-08.2.281、完毕超市重点商家筛选，拟定2-3家重点跟进和进一步谈判对象；2、次主力店和主题店商家筛选，每类拟定2-3家重点跟进和进一步谈判对象；3实质谈判阶段08.3.1日-08.4.31、超市完毕实质性谈判过程，进入合同细节谈判，并已申报总部进入最后审批流程；2、次主力店/主题店初步完毕第一轮实质性谈判；3、所有重点目的商户均到现场看场，并报总部备案；4、举办大型招商引资推介活动；4总部考察和审核阶段08.5.1-08.5.301、超市完毕总部考察和审核，所有合同条款所有敲定，拟定签约时间；2、次主力店/主题店获得一定成果，保证3-5家次主力店/主题店在主力店成功签约时能拟定同步签约时间。5签约及总结阶段08.6.1-08.6.311、完毕超市签约；2、完毕3-5家次主力店签约；3、举办隆重签约活动暨召开新闻发布会；4、主力店/次主力店招商工作总结；5、散户招商启动；第七卷项目销售执行一、整体销售方略设计1、“以快打慢”方略2、差别化方略3、整合营销方略针对烟台当前媒体环境，应当说非常强效媒体是昂贵，同步也是缺少。软性媒体也欠佳。传播渠道及体现形式上同质化严重，客户对媒体信任度不是令人乐观。因此，在不同销售阶段，进行不同媒体渠道组合，采用不同诉求侧重点，一次整合传播效果。咱们将在推广方略和广告方略中，进行整合营销策划。4、加值营销方略加值营销方略是针对营销活动进行目性包装策划，其目是以此极大提高客户对品牌心理价，从而以为品牌“物超所值，迅速购买”。二、销售节奏设计拟定静态节奏：准备阶段―>一期认筹认购―>一期开盘―>二期认筹认购―>二期开盘―>三期认筹认购―>三期开盘―>开业设计思想：1、整体项目公开发售分期推出，此举重要针对媒体发布时间长，效果接受需重复“试水”，楼盘设二期推广销售，为整体销售节奏设上推广高潮。另一方在有助于利润空间最大效益化。2、从销售进度考虑，节日或活动，推出促销政策，进行强销，加快后期资金回拢。动态调节节奏设计1、依照内部认购状况以及招商进度（蓄水条件），迅速调节一期公开发售方略。2、如一期发售后推动节奏加快，则二期顺势加推，实现二次高潮，创“一而盛，再而盛”。3、如一期发售后推动节奏慢，则二期调节方略推出，并以二期推出名义，暗地促一期。总之，对销售节奏造势、控制和调节，是运作项目核心。这规定统一结识，通力合伙，执行到位。三、营销方略延伸1、“以快打慢”之三一原则：一套活动，一套促销手段，一种行销有力现场氛围。2、广告策划三一原则：一种档次，一种新感觉，一次持续不断打击。四、销售模式与政策超市区域铺位：1、卖方提供带租约销售，买卖双方在订立《商品房买卖合同》同步须订立期《委托经营合同》，由卖方提供高达85%纯收益；（前5年8%，后5年9%）2、双方在签定《商品房买卖合同》时，卖方一次性返还3年24%投资收益，该收益直接从首付款中扣除；3、从第4年起，在《委托经营合同》期限内，开发商每年1月和6月分两次向投资者支付投资收益；4、买方可选取一次性付款或5成按揭付款；5、买卖双方自订立《商品房买卖合同》之日起至第期满前3个月，买方可规定卖方予以回购，卖方在买方提出申请后3个月内按《商品房买卖合同》商定房款原价回购；6、后，买方可委托商业营管公司或其指定经营管理公司经营或自行经营。若买方后继续委托经营管理有限公司经营，双方续签《委托经营合同》，开发商可觉得投资者提供不低于最高年投资回报率10%。若买方后自行经营或出租，所购商铺经营商品主题、档次、形象须经经营管理公司审核通过后方可经营；若所有经营商品主题、档次、形象与统一经营管理规定相矛盾时，由业主委员会统一决策和裁决。除超市商铺外别的铺位：1、卖方提供3年带租约销售，买卖双方在订立《商品房买卖合同》同步须订立3年期《委托经营合同》，由卖方提供前3年每年8%投资纯收益；2、投资者前3年24%总收益在首付款中直接扣除；3、投资者可采用一次性付款或首付5成，别的5成银行按揭付款；4、3年后，投资者与开发商依照项目经营实际状况，可作如下两种选取：1）续签《委托经营管理合同》，投资回报率按照市场实际状况双方协商，但年投资回报率最低不低于8%；2）买卖双方自订立《商品房买卖合同》之日起至第3年期满前3个月，买方可规定卖方予以回购，卖方必要在买方提出申请后3个月内按《商品房买卖合同》商定房款原价回购；5、3年后，买方可委托商业营管公司或其指定经营管理公司经营或自行经营。若买方3年后自行经营或出租，所购商铺经营商品主题、档次、形象须经经营管理公司审核通过后方可经营；若所有经营商品主题、档次、形象与统一经营管理规定相矛盾时，由业主委员会统一决策和裁决。五、产品执行方略嘉诚•大都会一层邻街铺位——带租约独立产权街铺1、主力面积约30-50平方米，面宽4米，进深6米。2、层高4、8米3、可带3年租约独立式商铺；4、整体规划为珠宝、银行、通讯、钟表、眼镜等业态；5、一次性返还3年租金24%6、可5成按揭7、不同区位执行不同价格；8、3年后自主经营或自行出租；9、核心利益点：巨大升值空间10、经营灵活，收益保障内铺——带租约产权商铺1、主力面积约10-20平方米2、一层层高4.8米,二层及以上高4.0米（有待确认）3、返租期，总投资回报90%；4、分区规划；5、可做5成按揭，6、不同区域执行不同价格；7、后可继续委托经营，也可自行经营，还可申请回购；定价目的利润导向定价目的利润导向投资导向竞争导向利润最大化目的利润快节奏回收资金市场份额稳步增长避免竞争挑战、击败领导市场六、价格执行方略——1、定价目的假设为目的利润、快节奏回收资金、领导市场2、定价原则中开高走仍是首要原则，商业房地产人气和聚势是营销首要任务；以福山当前可比性实际成交价作为入市基本价格体系基本，集合项目营销实际效果进行溢价能力客观评估，再拟定入市均价，这样既能保证项目收益，又保存了项目价格提高空间；根据引资进度及详细发展态势分阶段调节价格；