房地产泡沫实证分析和对策研究样本

目录中文摘要………………2英文摘要………………2引言………………2房地产泡沫分析理论根据……3（一）房地产泡沫概念……………3（二）房地产泡沫成因….…………3三、房地产泡沫详细测度分析………4（一）房地产泡沫测度指标选用…………………4(二)房地产泡沫指标测度分析……………6(三)房地产泡沫测度详细计算…………………10四、对策研究……………12参照文献………………14房地产泡沫实证分析和对策研究记录042章雳中文摘要：本文一方面对房地产泡沫概念及其成因进行了分析，并在此基本上建立了一种指标体系，其中涉及房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率、房价家庭收入比。在这个指标体系下，通过对92～93年房地产泡沫中两个指标计算，大体预计两个指标临界值。文中重要采用01～数据，在此基本上通过一系列计算，形成了各年房地产泡沫综合指数。依照所设定临界值，认定没有浮现房地产泡沫。最后提出了某些政策建议。中文核心字：房地产泡沫实证分析政策建议Abstract：Firstweanalyzetheconceptionandcauseofrealestatebubblesintheessay，thenwecanfoundanindexsystem.Thissystemincludestwoindexes：realgrowthrateofinvestmentonrealestate–to-realgrowthofGDPRatioPrice-to-IncomeRatio.Underthissystem，wecangetapproximatedataoftheindexesthroughcomputetheindexes.Intheessayweusethedataof92and93.Throughaseriesofprocess，wecangetcompositeindexofrealestatebubblesofeveryyear.Onthebasisofdatawehaveestablished，wecanholdtheideathatthereisnorealestatebubbles.weputforwardsomeideaaboutrealestatebubblesattheendoftheessay.Keywords：realestatebubblesanalyzesuggestion一、引言国内经济高速增长带动了各个产业迅速发展，其中房地产也显尤为突出。1998年住房制度改革和按揭政策实行后，国内房地产产业进入了新一轮迅速发展时期，房地产投资和房地产价格持续不断上涨，同步房地产行业成为国家支柱产业。随着房地产行业发展与成熟，给居民居住条件带来了较为明显改进。但是当房地产价格不断上涨呈现出非理性上涨趋势时，则会产生房地产泡沫，危害国内房地产市场乃至整个国民经济。因而对于房地产泡沫限度测定具备很强现实意义，可以指引咱们采用什么样政策手段去消除房地产泡沫。二、房地产泡沫分析理论根据（一）、房地产泡沫概念：1、泡沫成因及危害按照经济学基本理论，资产价格取决于资产收益。当资产价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，这种实在价值，不应当是理论上社会必要劳动时间，也不应当是一种长期趋势，而应当是当前这个阶段房地产所可以带来市场收益，泡沫就产生了。泡沫经济普通以繁华开始以危机告终，其成果是导致资产价格扭曲、资源配备失误，从而危及金融体系和整个经济健康发展。2.房地产泡沫概念房地产泡沫是指由房地产投机所引起房地产价格脱离市场基本持续上涨。由于建筑物系劳动产品，其价格相对较稳定、较易鉴别，因此房地产泡沫实质上是指地价泡沫。（二）、房地产泡沫成因：1、政府对房地产市场管理方式转变政府对房地产市场管理方式变化。一方面是政府土地出让方式变化。另一方面是政府都市建设投资增长。再有就是政府土地市场调控加强。政府这些办法有助于规范土地市场秩序，有助于提高土地资源运用效率，也有助于房地产市场长远健康发展。这些办法实行不但是必要也是合理，然而这些立足长远调控办法，短期客观上减少了土地供应,免不了引起地价上涨，从而导致房价上升。2、过度投机与非理性行为凡是与预期有关联过度投机，非理性等都也许是产生泡沫因素。从房地产定义出发也不难看出过度投机是导致泡沫重要因素之一。由于土地有限性，从而使人们对房地产价格上涨从来就存在着很乐观预期。当经济发展处在上升时期，国家投资重点集中在基本建设和房屋建设中，这样就使得土地资源供应十分有限，由此导致许多非房地产公司和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨好处，房地产交易十分火爆。3、银行行为由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门以为这种贷款风险很小，在利润驱动下银行也非常乐意向房地产投资者发放以房地产作抵押贷款。此外，银行部门还会过于乐观地预计抵押物价值，从而加强了借款人投资于房地产融资能力，进一步地加剧了房地产价格上涨和产业扩张。4、房地产供应构造不合理房地产供应构造不合理也是导致泡沫重要因素，详细体当前下面三个方面：一方面是存量房地产市场发展缓慢，供应短缺，存量市场和增量市场构造不平衡，新增房地产需求大某些集中在增量房地产市场。另一方面是房地产产品构造不合理。在商品房增量市场中，中小套型、中低价位普通商品住房和经济合用房供应比例偏低，非住宅和高价位住宅供应量偏大。最后租赁市场低效导致大多数居民只能通过买房解决居住问题，导致住房增量市场需求过度旺盛。以上几点导致了需求量大商品房供不应求，进一步使房地产价格上涨。三、房地产泡沫详细测度分析（一）、房地产泡沫测度指标选用1、为什么要建立房地产泡沫分析指标体系在信息不对称和众多不拟定因素困扰下，以某些特定因素特性及运动规律作为研究对象，通过寻找能防止和挣脱经济运营中风险和危机办法来为决策提供防错纠错理论指引和应对方略。因而，判断市场与否存在泡沫是一种重要方面，但只做出了这样一种整体判断，并不能具备很强说服力和操作性，由于它并不能从整体上精确地反映房地产价格变动状况，也不能为政府监测和防止房地产泡沫提供根据，更不能从详细量上来精确刻划出房地产泡沫大小。因而必要建立一种指标体系来分析房地产泡沫限度。2、房地产泡沫一种测度办法学者谢经荣提出了分析房地产泡沫指标体系法。指标体系分为三类指标：预示指标(分析持续时间段内指标变化状况，据以预测地价走势及产生地产泡沫也许性指标，重要涉及房地产贷款增长率/贷款总额增长率、货币供应、股价指数)，批示指标(针对地价发生明显波动时期，通过有关数据比较分析，判断与否发生地产泡沫及衡量其严重限度指标，涉及地价增长率/GDP增长率，房价/家庭平均收入等指标)，滞后指标(对地价波动成果记录性反映，重要指是地价增长额/GDP)。谢经荣提出了一种测度办法。一方面设定指标临界值和权重，将实际值超越了临界值，就用“l’’表达，相反，用“O”表达。地产发生或破裂概率为=(1)表达第j时期泡沫发生或破裂概率；表达第i项指标在第j时期信号值，发出信号为“1”，未发生为“0”;表达第i项指标所占权重。依照泡沫发生或者破裂大概率可划分为三个级别:A级:警戒级，0.4<0.7B级:警戒级，0.7<0.85C级:警戒级，0.85<1这里，越高，泡沫发生或破裂概率越大，泡沫度越高，泡沫越严重，泡沫破裂危害性越强。3、本文指标体系本文在对以往研究基本上设计了一种指标体系，其中涉及二个指标，分别是房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率，房价家庭收入比。房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率指标用于判断与否存在对将来房价预期过高而浮现房地产投资过热现象，并形成将来空置；房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入比值，用于判断居民住房消费需求可持续性。（二）、房地产泡沫指标测度分析1、房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率该指标重要用于判断与否存在对将来房价预期过高而浮现房地产投资过热现象。该指标能反映房地产泡沫扩张限度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫限度就越大。采用实际增长率来代替基本价格增长率，避免了基本价格测算中各种不精确因素，可以反映房地产泡沫发展趋势。计算公式：为房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率为房地产开发投资增长率为实际GDP增长率图表1房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率年份房地产开发投资总产值（亿）房地产开发投资实际增长率（%）GDP(亿)实际GDP增长率（%）199248593.523938.012.87.319931138124.931380.013.49.32624523.4109655.28.32.80773821.9120332.79.12.401010629.7135822.810.02.971315828.1159878.310.12.781575919.8183868.010.41.901938221.8210871.011.11.962528030.2246619.011.42.65资料来源：《中华人民共和国记录年鉴》《国民经济和社会发展记录公报》房地产开发投资是房地产供应对需求最直接反映。开发投资额超常增长也许意味着投机需求和虚高价格形成。而衡量房地产开发投资增长快慢指标是房地产投资额增长率/实际GDP增长率，关于房地产投资额增长率/实际GDP增长率指标临界值，国际上并无严格原则。普通以为,当房地产投资额增长率是实际GDP增长率2倍以上时以为房价很不正常。从表1可以看出---这个时间段均高于警戒线。而在---期间房地产开发投资增速迅速回落，且低于=2警戒线。阐明住房供应量减少，但是由于房地产价格刚性，短时间内房价是不也许下降，并且需求旺盛，更进一步导致房地产价格上升。在房价上升刺激下，值又迅速超过了警戒线，接近水平。这应当引起各方面高度注重。2、房价家庭收入比房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入比值，反映了居民家庭对住房支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表白房地产价格上涨超过了居民实际支付能力上涨。当市场中房价收入比始终处在上升状态，且并没有存在市场萎缩迹象，则阐明这个房地产市场中投机需求限度较高，产生房地产泡沫也许性就越大。由于房地产投资热潮重要是发生在城乡上，因而本文居民收入采用是城乡居民数据。同步在收入问题上，采用是城乡居民平均可支配收入数据。为了便于计算房价上采用一百平米为一种单位，平均价格则是住宅销售额与住宅销售量比值。其计算公式为：为房价家庭收入比为房地产价格为城乡居民平均家庭年收入图表2房价收入比年份城乡居民人均可支配收入（元）城乡居民家庭平均人口城乡居民家庭年平均可支配收入（元）一套一百平方米住宅平均价格(元)房价（按一百平米计算）/家庭年平均可支配收入199218263.436263.189960015.9199323373.317735.4712080015.668603.121266759.4877033.0423417.122091718.9384723.0125500.722197358.6194222.9828077.562548619.08104932.9631059.282936929.46117592.9534689.053119258.99资料来源：《中华人民共和国记录年鉴》《国民经济和社会发展记录公报》从表2可以看出房价家庭收入比波动区间为8.61---9.48，关于房价收入比临界值,国际上也没有一种统一原则。BertnandRe-naud在1989年10月指出:“在发达国家，房价收入比在1.8～5.5:1之间,……在发展中华人民共和国家,该数普通在4～6:1之间。固然也有例外,……”。其后,BertnandRenaud在收集到较多国家房价收入比资料后,发现某些经济落后发展中华人民共和国家和社会主义经济国家房价收入比，远远高于6倍。联合国人居中心20世纪90年代初调研表白，房价收入比在财产权益受到限制、公有住房与公有土地占主导地位国家中特别高；在因严格法规影响土地运用,以及繁杂法律程序引起建筑造价高与土地价格高国家,比值也很高。按照国内记录数据计算得到：1992～1993年间,国内产生房地产泡沫时房价收入比在15以上。依照国际上对房价收入比研究成果并结合国内房地产泡沫发生时房价收入比,国内房价收入比临界值定为15。0较适当。依照这一临界值，国内房地产还没有浮现泡沫，但是房地产业区域发展不平衡,某些地区房价收入比过高。高档房供应过大，中低档房供应局限性。而高档房重要是投资性需求,高档房屋租赁市场当前己处在供不不大于求状态。（三）房地产泡沫测度详细计算：1、国内研究现状当前，国内学者对房地产泡沫测度研究，重要有三种办法。第一种办法是设定指标临界值和权重将指标实际值与临界值比较如果实际值超越了临界值就用“1”来表达,对超过临界值指标加权求和测算出房地产泡沫变化概率据此对房地产泡沫发生也许性和严重限度进行预测和监控。第二种办法是划定不同测度段,并对其赋予不同数值代表泡沫严重限度如将某个指标划分为4个区段，按其数值大小分别赋值为1234代表安全、警戒、危险、高度危险；将指标实际值与测度段比较得到指标测度级别值；拟定指标权重通过各指标测度级别值加权求和计算得到综合测度值依照综合测度值级别表判断房地产泡沫发展限度。第三种办法是用功能系数法计算综合测度系数。这三种办法都可以对房地产泡沫进行量度，但均在临界值和测度段划分中存在许多主观性，影响对房地产泡沫测度精确性。2、房地产泡沫测度系数合成办法本文采用房地产泡沫测度系数合成办法：综合指数法。该办法运用房地产市场自身发展平均数值作为原则值，可以弥补前三种办法局限性，与前三种办法相结合，共同构成房地产泡沫测度指标系统，在实践中互为补充互相验证。综合指数法是一种惯用指数合成办法，其基本思路是：为性质不同、单位各异、不能直接相加各单项评价指标拟定一种原则值；另一方面，将各项指标进行无量纲化解决，即用各项指标实际值与其原则值相比，得到以百分数表达抽象值（即同度量指标）；再次，依照各单项指标在指标体系中重要限度，赋予其不同权重；最后，依照下式计算出所要综合指数：综合指数（某项指标实际值某项指标原则值权数）总权数综合指数=∑(×权数)/总权数综合指数法分为不封顶和封顶两种办法。依照现阶段实际状况，本文采用不封顶法计算房地产泡沫综合指数。设综合指数为.为,。对于各项指标权重，暂且依照平均权重进行解决，即两项指标权重都设为0.5。通过计算列表如下。图表3：综合指数年份19923.651.064.7119934.661.045.71.40.6322.0321.20.5951.7951.4850.5442.0291.390.6532.0430.980.6311.6111.3250.5991.924资料来源：《中华人民共和国记录年鉴》《国民经济和社会发展记录公报》依照92～93年度实际状况，咱们以为综合指数临界值为5.0.当房地产泡沫综合指数不大于5.0时，表白房地产市场中不存在泡沫成分；当房地产泡沫综合指数不不大于5.0时，表白房地产市场中开始浮现房地产泡沫，数值越大，房地产泡沫限度越严重。依照表3咱们可以看到近几年综合指数远远低于临界值5.0。尽管结论显示没有浮现泡沫，但是地区差别导致房地产市场不同。特别在上海，北京这样大都市，房价上涨非常快，局部泡沫还是有也许存在。通过以上对国内房地产泡沫实证分析,咱们可以清晰地看到，从-年国内房地产市场并没有浮现房地产泡沫。从以上分析中可以得出如下几种结论:第一，中华人民共和国房地产市场并没有浮现房地产泡沫,但是泡沫有浮现趋势,需要阐明是,这并不意味着中华人民共和国所有都市都没有浮现了泡沫,泡沫还是有也许在局部地区浮现;第二,实证分析中只是以商品房作为分析对象，虽然如此,还是可以反映出中华人民共和国房地产市场某些现状;第三,分析和度量房地产泡沫办法有诸多,本文只是众多办法中一种,不同办法得出成果也许会有某些差别,由于办法之间假设前提和理论基本存在差别,也许各种办法在各自前提和假设下有其独特解释力度;第四,产生房地产泡沫因素也许有诸多,或者是各种因素综合体,而本文只是以92～93房地产泡沫为原则基本上进行实证分析。四、对策研究一方面要合理确立中央与地方政府权限、健全房地产市场竞争机制、信息披露机制，加强法规法制建设，建立有效地对政府自身制约和监督机制。确立地方政府在房地产市场中地位和作用，建立一种中央和地方二级管理层次，形成中央和地方政府在房地产市场中分工、协调管理系统。中央政府调控是对市场进行宏观和制度上间接调控，调控重要对象是房屋需求。地方调控是对房地产产业进行微观直接控制，调控重要对象是房屋供应。另一方面要改进房地产市场供应构造政府应调节房地产开发投资构造，适度控制别墅和高档住宅等项目开发建设；增长普通商品住房和经济合用房等建设用地投放量。加强住房需求管理，哺育住房梯度消费。再次要加强对土地市场调控管理加大土地供应调控力度，优化土地供应构