戴梁：福星国际城前期定位1226

致福星惠誉

戴德梁行福星项目小组福星国际城项目前期顾问初步定位报告报告思路项目解析物业市场解析第一步项目发展研判第二步项目开发设想第三步项目详细定位地块价值研判初步定位设想详细定位方案项目解析物业市场解析第一步项目发展研判第二步项目开发设想第三步项目详细定位地块价值研判初步定位设想详细定位方案第一次汇报内容项目解析物业市场解析第一步项目发展研判第二步项目开发设想第三步项目详细定位地块价值研判初步定位设想详细定位方案青山居住区瑞安新天地中南商圈滨江商务区中南中北路商务区徐东商圈中南中北路商务区向东延伸趋势明显，经徐东大街至规划中的滨江商务带本项目位于徐东商圈徐东大街沿线区域规划整体学历不高。本科及以上占30%。整体收入水平呈现两级分化。11万以上高收入者占17.5%，5万元以下低收入者约占6成。区域人口特征研究50%33.4%17.5%57.6%区域对外交通格局轨道交通4号线一期连接汉口火车站和武昌火车站，通过换乘到达汉口轨道交通2号线一期连接汉口和武昌桥梁长江二桥连接汉口和武昌过江隧道第一条连接汉口和武昌，缓解一桥和二桥交通压力近期规划的轨道交通线对于徐东商圈可达性的改善作用有限轨道交通和过江隧道建设对于缓解一桥和二桥交通压力有积极影响，对于提升二桥的通行能力有益未来徐东商圈交通可达性主要依赖地面交通状况本项目2号线1期2012年运营武汉火车站2010年后运营过江隧道2008年12月28日试运营4号线1期2012年运营区域内部交通格局五纵和平大道友谊大道团结大道中北路东湖路连接青山徐东和武昌积玉桥等地连接徐东和中南中北路以及光谷区域两横徐东大街过江隧道连接汉口和徐东和武昌其它区域连接汉口和武昌区域内南北向地面交通可达性好；东西向主要依赖桥梁和过江隧道（开通后有望改善区域交通）；轨道交通对于徐东大街的可达性改善有限轨道交通经过全市主要商圈，但对于徐东商圈可达性改善作用有限；徐东大街沿线可达性主要依赖地面交通，本商圈主要吸引来徐东、青山和武昌部分地区的消费者。区域小结1、位于徐东商圈核心，同时处于中南中北路商务带延伸区域——徐东大街的商业和商务发展前景看好3、轨道交通对于徐东大街的可达性改善作用有限——未来徐东大街商业和商务发展主要依赖地面交通4、商业和商务发展带动其它物业发展——酒店式公寓有一定发展前景——项目缺乏发展都市豪宅的条件，公寓和中高档住宅具备一定发展前景2、位于青山大型居住区和武昌商务带的交界处——商圈主要辐射青山、徐东和武昌部分区域5、徐东大街沿线未来可发展用地有限——徐东商圈内未来竞争主要来自项目本体的竞争地块开发条件分析3、K3、K4地块拆迁量大，保守估计将于2011年后开工公建面积可相互调节1、K5地块目前已经拆平，2009年具备开工条件规划方案基本确定规划道路开通晚于项目入市时间2、K1、K2拆迁量相对较小，保守估计2010年后开工公建面积可相互调节K1、K2作为一个组团开发K3、K4作为一个组团开发K5单独作为一个组团开发项目解析物业市场解析第一步项目发展研判第二步项目开发设想第三步项目详细定位项目开发主题初步定位设想详细定位方案项目解析物业市场解析第一步项目发展研判第二步项目开发设想第三步项目详细定位地块价值研判初步定位设想详细定位方案商业市场研究商务市场研究酒店市场研究公寓市场研究住宅市场研究需求分析商业现状商业市场研究消费人群武汉商圈格局徐东商圈现状及未来武汉商圈分布由于长期的历史积累和政府的规划导向，武汉市已形成由武广商圈和中山大道商圈形成的中心商业区，其辐射面已超过武汉市范围，遍及省内三线城市。从规划上来说，中南商圈和钟家村商圈也属于市级商圈范畴，但其商业体量有限，业态也较为单一，覆盖范围有待进一步扩大。由于周边人口集聚引致的需求拉动和商业物业供应的推进，武汉市还形成了四个区域性商业中心，包括武昌的徐东商圈、街道口商圈、光谷商圈和汉阳的王家湾商圈。汉口中心商业区、中南、街道口和司门口商圈成为主要分析对象，我们需要从业态业种、体量等角度进行详细分析武汉主要商圈体量对比分析体量对比分析1、武广商圈和中山大道商圈构成汉口核心商业区；上述商圈中中山大道商圈业态齐全，体量最大，司门口商圈日渐衰老，体量最小。2、徐东商圈由于销品贸入市，体量与武广和街道口商圈相当。武广商圈业态分布武广商圈——百货商圈，商务区，业态单一，中高档次1、武广商圈业态单一，以百货林立。其中零售比重超过80%，其它类型业态有巨大发展；2、未来购物中心成为该商圈重要补充商业类型。武广商圈未来有大量购物中心入市，会填补商业空白；3、地铁2号线开通将增强商圈可达性。中山大道商圈业态分布中山大道商圈——综合性商圈，业态齐全，中低档次，1、中山大道商圈商业类型和业态丰富，吸引力强。百货、购物中心、步行街、专业卖场一应俱全；零售比重仅占55%，休闲娱乐成为该商圈吸引人气重要手段，数码卖场、手机卖场、婚庆摄影等业态成为商圈重要补充。2、和黄等潜在商业项目将持续增强商圈吸引力，但档次不高。3、地铁2号线开通将增强商圈可达性。234679101158序号名称商业体量1银泰百货项目90,0002创世纪广场22,0003武商摩尔城100,0004中百仓储扩建80,0005新华路汽车站改造N/A6南国项目80,0007大润发扩建80,0008地铁换乘站项目N/A9和记黄埔-老甫片项目125,00010百营项目50,00011和记黄埔-花楼街项目60,000武广与中山大道商圈未来供应项目分布1武汉商业龙头——汉口核心商业区武广和中山大道商圈在巡礼门融合；未来汉口核心商业区商业体量高达155万平方米武汉市核心商业区龙头地位无人撼动青山区商圈范围：商圈内商业项目主要沿徐东大街分布，起于销品茂，至于东湖春树里。商圈地位：为新兴的区域商业中心，随着销品茂和新世界百货徐东店的入市，商圈影响力日益增强。业态特色：包括购物中心、百货、超市、家居和建材卖场、餐饮，娱乐，高星酒店、家电专业市场等，业态日渐丰富。徐东商圈本案武汉商业区域商业案例分析宏观环境武昌区洪山区江岸区时间阶段区域特性商业特征1995年以前沉寂阶段武昌区与青山区接壤的中间地段的“城中村”；交通不便，没有商品房的开发，也无任何商业项目。商业空白期1996-2000年盟芽阶段中低档商品房出现，产生商业需求；自1995年长江二桥开通后，徐东平价等商家也逐渐选择在该区域落户商圈内首个零售商场出现2000-2004年发展阶段商品房项目遍地开花；外资超市、建材市场、家居广场、家电卖场在此阶段同时入市商圈初成。超市、建材和家居卖场成为商圈发展的主角2005年至今快速发展销品茂入市，新世界百货开业，新干线生活广场和东湖春数里等项目也将开业区域商业中心形成。购物中心、百货等商业业态成为时代发展的主题徐东商圈现有大型商业项目分布4372591018古玩字画婚庆摄影KTV娱乐6序号名称商业体量序号名称商业体量1新干线生活广场30,0008法老王国际会所4,6002金马凯旋家居广场10,0009好美家19,0003中商徐东平价广场25,50010麦德龙13,5004销品贸183,000-古玩字画10,0005欧亚达家居60,000-婚庆摄影2,0006古玩城20,000-KTV娱乐4,0007凯旋门广场29,500-快速消费品5,0004.销品茂B1-5F沃尔玛19,000中商百货38,000商铺126,000快速消费品7.凯旋门广场1F-4F工贸家电4,500新世界百货25,000徐东商圈业态分布徐东商圈——新兴商圈，家具建材密集区1、商圈业态丰富，但同种商业类型聚集度不足。购物中心虽大，但其它商业类型发展缓慢，影响商圈整体辐射力，电影院、电玩、手机、数码卖场、婚庆以及其它商业类型发展缓慢。2、销品贸龙头作用太弱，影响商圈发展。销品茂体量占商圈总面积超过50%，如何调整对于商圈未来发展至关重要，3、未来该商圈扩展空间有限，发展空间仍需挖掘。4、短期内徐东沿线无地铁开通，徐东商圈可达性受限。徐东商圈建二商场青山百货商场瑞安新天地东湖春树里滨江商务区武汉商业区域商业市场空间宏观环境本项目有优势打造成富有影响力的、填补区域商业空白的商业类型；本案可利用区域高收入人口迅速增加，最大程度满足徐东、青山及武昌和江岸区部分居民和工作人员的消费需要，餐饮、休闲、娱乐、等业态、IT产品、图书产品大卖场等具有良好的发展空间。未来竞争来自武广和中山大道商圈的未来供应继续加强两个市级商圈的龙头地位瑞安新天地、中南中北路商业项目以及滨江商务带对于本案未来影响最大未来需求本项目到2011年左右辐射范围人口将增加至少10万人中高收入人群辐射范围内居民目前总体收入水平一般，该区区位优势将导入更多高收入人口市场现状武汉“百货独大”的业态面临升级，购物中心成为趋势区域商业中心逐渐形成，徐东商圈初具规模商圈发展迅速，但不成熟，业态和品牌不够丰富短期内无地铁交通1、商圈未来发展方向——业态和品牌齐全的综合性商圈业态：书店、电脑和数码卖场、餐饮、休闲和娱乐等具备较大发展空间2、商圈级别——区域级商圈辐射范围：徐东、青山区以及武昌和江岸的部分地区3、商圈档次——中档商圈档次：商务氛围淡，且档次不高，缺乏发展高档商圈的必备条件4、消费群——各年龄段消费者，偏向家庭式消费消费群：综合性商圈和中档商圈的定位；尽量涵盖各消费层次消费者武汉商业区域商业市场空间宏观环境商圈发展方向×传统大型超市在徐东大街沿线发展空间非常小×传统家具卖场租金低廉，占用面积大，投资回报低，不建议在本项目开发徐东商圈属于中档商圈，在业态和商业类型等方面还有提升空间主题购物中心、中高档家居店、商业街、中高档百货等商业类型有一定发展空间销品茂的改造对于K2地块有直接影响，定位时需要重点考虑徐东商圈商业小结武汉商业区域商业市场空间宏观环境

项目辐射范围人口分布图我们根据政府公布统计数据，目前，项目辐射区范围人口134万人左右。辐射区街道2007年人口人数核心辐射区杨园街8.342红旗街1.9徐家棚街11.2水果湖街20.3次级辐射区钢都花园3.941钢都村街7.9红卫路街7.7冶金街6.3新沟村街5.9红钢城3.4积玉桥街6外围辐射区中华路街451粮道街6中南路街21.8珞珈山街7.7黄鹤楼街5.5首义路街6

总计133.8

徐东商圈未来将主要吸引核心和次级辐射区的消费者增加商业项目吸引力和目的性消费业态，扩大辐射半径，争取吸引外围辐射区消费者1、消费者背景：学历不高、高收入人口比重大学历不高：本科及以上占30%收入两级分化：5万元以下占6成，11万元以上占17.5%，其它区域不足10%2、商圈竞争和辐射范围徐东商圈主要辐射徐东、青山及周边区域；武广、中山大道商圈对于其它商圈的消费者都有不同程度的分流3、消费者对于徐东商圈发展期望品牌和业态丰富度增加商圈的餐饮、休闲、娱乐等业态比重明显偏低，需求强烈对于各类购物场所都有一定需求，需求层次比较丰富，尤其是IT产品、通讯产品和娱乐、休闲和餐饮等业态需求强烈武汉商业区域商业市场空间宏观环境问卷调查总结研究片区住宅未来供应360万平方米，保守估计，3年后研究片区人口将增加4万户，至2011年，项目辐射区范围人口将增加至少10万人。

金地国际花园金都汉宫水岸星城东湖春树里爱家国际华城花畔里美林青城都市经典锦绣江南东湖壹号复地东湖国际新世纪中心爱尚东亭中北领寓融侨华府青扬六合洪福美邻安顺家园本项目区域兴华嘉天下依江畔园青扬十街区域内住宅特性分析区域购房者特征：研究区域房价整体呈现自南至北依次降低的特征积玉桥片和中北路附近区域属于武昌区高房价区域，购房者属于武汉市富裕阶层徐东片区购房者属于武汉中高收入者青山片区供不应求，购房者主要为武钢等企业员工，储蓄额较高，可支配收入相对较高可以判断潜在居民收入水平较高8000~10000元/平方米7000元/平米7500~17000元/平米特价6000元/平米5400~6000元/平米特价5000元/平米4800~6100元/平米6200~8000元/平米特价5900元/平米徐东商圈未来发展方向徐东商圈中山大道商圈中山大道商圈业态分布中山大道商圈——综合性商圈，业态齐全，中低档次，1、中山大道商圈商业类型和业态丰富，吸引力强。百货、购物中心、步行街、专业卖场一应俱全；零售比重仅占55%，休闲娱乐成为该商圈吸引人气重要手段，数码卖场、手机卖场、婚庆摄影等业态成为商圈重要补充。2、和黄等潜在商业项目将持续增强商圈吸引力，但档次不高。3、地铁2号线开通将增强商圈可达性。徐东商圈未来发展方向湖北武汉徐东商圈上海徐家汇商圈业态齐全的样板商圈港汇广场大宇地块上海商城美罗城太平洋数码太平洋百货汇金百货虹桥路肇家浜路曹溪北路华山路衡山路地铁１号线徐家汇商圈研究－商圈辐射范围徐家汇商圈是在上海要发展成国际化大都市的背景下由徐汇区政府牵头发展；徐家汇商圈占据了上海西南部地区重要的交通枢纽和要塞，承担着上海西南交通的“咽喉”作用与角色；早期商圈主要辐射于上海西南地区的闵行、松江、嘉定、奉贤等区域人口，定位于“上海副中心商业区”；随着地铁１号线的贯通，同时西南部地区居住人口迅速导入，商圈规模迅速得到壮大；发达的交通网络，商圈规模的形成，吸引了更加庞大的高消费群体在徐家汇商圈消费，包括上海市区及外地旅游人士；经过十多年发展，徐家汇商圈逐渐从上海的副商业中心区一举越升为辐射于全上海的市级商圈。先进城市商业发展借鉴港汇广场大宇地块东方商厦美罗城太平洋数码太平洋百货汇金百货虹桥路肇家浜路曹溪北路华山路衡山路地铁１号线徐家汇商圈研究各物业形态构成面积（万平方米）比重商业部分4535%其中

零售购物3067%娱乐餐饮1022%数码科技511%小计45100%

写字楼部分4535%其中

甲级25

乙级20

小计45

公寓部分3527%酒店部分54%合计130100%先进城市商业发展借鉴徐家汇商圈－港汇广场港汇广场虹桥路肇家浜路曹溪北路华山路衡山路地铁１号线组成两栋甲级写字楼一个大型购物中心服务式公寓面积写字楼：１３万平方米购物中心：１３万平方米公寓：８.３万平方米功能偏重于消费购物先进城市商业发展借鉴徐家汇商圈－美罗城美罗城虹桥路肇家浜路曹溪北路华山路衡山路地铁１号线组成１栋甲级写字楼一个大型购物中心面积写字楼：４万平方米购物中心：６.8万平方米功能偏重于休闲娱乐先进城市商业发展借鉴虹桥路肇家浜路曹溪北路华山路衡山路地铁１号线徐家汇商圈－商业项目展示先进城市商业发展借鉴第一阶段1986前建成住宅21万平方米1986-1992年建成住宅相关32万平方米1992年-1997年在徐家汇核心周边发展高级住宅区100万平方米第二阶段1992年-1994年10月发展商业10万平方米1997-2002年上半年在徐家汇核心周边发展高级住宅区110万平方米第三阶段1994年-1998年发展商业20万平方米1998年后发展商业20万平方米1994-2002年同步发展写字楼32万平方米2002年下半年-2004年在徐家汇核心周边发展高级住宅区98万平方米2004-2006年同步发展写字楼13万平方米高档住宅发展与人口导入期大型商业百货发展期大型商业购物中心、写字楼等综合物业发展期徐家汇商圈研究－发展阶段先进城市商业发展借鉴商务现状商务市场研究武汉商务格局徐东商务现状及未来建设大道商务圈特征基本代表了武汉写字楼的最高档次，汇集了武汉的顶尖写字楼及各大金融机构办公楼，是外资大公司的首选之地。武广商务圈特征：武汉最繁华的商业中心之一，人流很大，环境略显嘈杂；以中高档写字楼为主。中南、中北沿线特征

武昌高档次写字楼的聚集地和外企及大型公司在武昌的首选之地；以售为主；缺乏大体量、由知名公司统一管理的写字楼，在档次上低于建设大道金融一条街。光谷商圈特征属于新兴发展区域，针对中小科技企业，没有成熟的商业配套与之匹配，吸引力远不及上述三个商务圈。武汉商务圈分布建设大道武广商务圈中南商务圈光谷商务圈本案购物中心汉口的两大商务圈甲级写字楼数量明显多于武昌；武昌中高档写字楼存在较大发展空间。武汉市甲级写字楼分布图序号甲级写字楼入市年份1新世界中心20072世贸大厦19993泰合广场19964招银大厦19965建银大厦19986新世界国贸大厦20047民生银行20098瑞通广场19999商业银行广场200210中南商业广场1998建设大道商务圈武广商务圈中南商务圈本案武汉市甲级写字楼历年供应分析招银大厦泰合广场世贸大厦瑞通广场新世界国贸起步阶段：以招银、泰合为代表，甲级写字楼出现1996快速发展阶段：2年内入市4栋甲级写字楼1998－1999加速发展阶段：外资开发商投资建设高品质写字楼，产品更新换代时代来临2004－中商广场建银大厦商业银行广场新世界中心缓慢发展阶段：仅商业银行一个写字楼入市2000－2003写字楼投资开发主体以银行居多专业写字楼开发商开发物业时代武汉市甲级写字楼分布情况

建设大道是武汉市顶级写字楼集中的区域，占60.5%。顶级甲级写字楼中的两家民生银行大厦和新世界国贸大厦位于此处。

武广商圈是武汉最繁华的商圈之一，甲级写字楼占27.8％。新世界中心将在2007年年底入市，进一步提升该区域的商务档次。

中南商圈是武汉市南部最发达的商圈之一。对于很多商家来说，该区域是其在武昌的首选。武汉市甲级写字楼历年供应分析名称总楼层标准层面积（平方米）总建筑面积（平方米）写字楼面积（平方米)新世界国贸大厦522,300156,000116,100民生银行大厦681,850126,000110,000建设银行大厦501,3007505470619招商银行大厦311,32055,00040,300武汉商业银行广场281,32036,00036,000瑞通广场281,16465,00054,000新世界中心26550-1,900270,00074,414世贸大厦581,500120,88060,080泰合广场451,10073,15762,000中商广场491,100112,11482,114合计///705,627

当前，武汉市甲级写字楼的租金水平在40－70元/平方米/月，建设大道区域平均租金和物业管理费最高，武广商圈随着新世界中心的入伙及入住率的提升，租金和物业管理费将逐步提升。注:民生银行大厦还未投入使用。单位:售价单位，元/M2/月；租金、物管费单位，元/M2/月。武汉市甲级写字楼租金和物管费水平区域项目名称目前售价平均租金平均物管费租金+物管费区域平均租金区域平均物业费区域平均租金＋物业费入驻率

平均入驻率

武广商圈世贸广场6,500-7,5004014.554.546.815.662.485%72%泰合广场

4213.555.585%新世界中心20,0006320.083.050%建设大道建银大厦

6020.080.058.518.176.690%91%招银大厦

4013.053.090%瑞通广场(B座)8,000-9,0006013.573.590%商业银行大厦

7015.085.080%新世界国贸大厦20,0006021.581.595%中南商圈中商广场

4512.557.545.012.557.590%90%武汉9座甲级写字楼共有800余家租户：加工制造业、社会服务业、科研和综合服务类约占整个租户的71%。

加工制造企业是租户中的主力军，共约为200家，占到整个租户的四成以上；其次是社会服务业，占17%；科研和综合服务类、房地产相关产业紧随其后，分别占到11%、10%。武汉甲级写字楼客户行业分布特征

目前，武汉甲级写字楼的租户中，跨国企业接近四成，全国性企业占1/3，本地企业所占比重最小。各栋物业客户地域分布差异较大，主力客户不同。以新世界国贸为代表的高端楼盘客户外资企业最多，约占一半；瑞通广场的外地企业比重超过一半；而武汉商业银行广场本地客户约占一半，从地段及商务氛围分析，本项目对外资客户的吸引力可能有限。武汉甲级写字楼客户地域来源特征

目前，武汉甲级写字楼的租户中，46%的租户面积在101-150m2之间，其次有17%的租户需求面积在201-300m2之间。甲级写字楼租金相对较高，租户需求面积不大。武汉甲级写字楼租户面积需求特征全市甲级写字楼市场小结区域甲级写字楼市场小结1234市场供应年供应量稳步增长。

1996至2007年期间项目所在区域甲级写字楼年均供应量为4.28万平方米；建设大道金融街甲级写字楼总体量占汉口区域写字楼总体量的7成，武广商务圈占3成。租户行业特征租户区域特性市场需求租金水平在40～70元/平方米•月之间不等，多数在40～60元/平方米•月之间；物业管理费差异较大，在13或20元/平方米•月之间；跨国企业占四成，全国性企业占1/3，本地企业所占比重最小。各栋物业客户地域分布差异较大，主力客户不同。其中以新世界国贸为代表的高端楼盘客户外资企业最多，约占一半。生产制造业类企业最多，占43.5%；其次是社会服务类企业和房地产企业，各占17%和11.8%；三类企业所占比重共计72.3%。武汉全市甲级写字楼吸纳量注:民生银行大厦还未投入使用。

武汉甲级写字楼总吸纳面积逐渐增加，平均入住率有所波动，年度吸纳面积有所增加，目前整体市场发展比较正常。2007年新世界中心的入伙降低了整体甲级写字楼的平均入住率，2009年民生银行大厦的入伙将使平均入住率有所波动。年份200520062007总供应面积（平方米）521,213521,213595,627平均入住率75%80.59%76.80%总吸纳面积（平方米）390,910420,036457,436年吸纳面积（平方米）——29,12637,391武昌总部经济区建设大道王家墩CBD武昌“公司总部区”以洪山广场为核心，将重点引导发展金融证券、文化传媒、高新科技等产业。江汉区拟依托王家墩CBD，大力发展现代服务业，形成以西北湖商务板块、王家墩CBD为轴心的总部经济圈。未来武汉高档写字楼供应主要集中在传统商务区和政府规划的CBD区域建设大道和中南中北路两个的高档商务圈供应将集中在2010年－2015年；政府规划的王家墩CBD在2016之后会集中供应；外资和国内品牌实力开发商将陆续开发高档写字楼物业，武汉写字楼市场将进入更新换代的时代；城市综合体物业成为开发的热点武汉商务圈发展势态本案备注：根据CBD开发计划，写字楼入市时间基本会集中在2016年～2020，按照开发计划和目前CBD发展现状，预计2010年～2014年期间CBD内除本案和华润CBD项目外暂不会有其它写字楼入市。武汉市未来甲级写字楼供应情况序号区域写字楼建筑面积建筑面积1CBD葛洲坝国际广场12216.42华润CBD项目4.43CBD写字楼2004建设大道正安地块329.55亢龙太子36天利广场107浙商大楼108船舶广场3.59江岸区综合体瑞安天地303010汉阳区综合体世贸锦绣长江8811中北路综合体东湖春树里15.815.812洪山广场综合体保利文化广场5.25.213街道口综合体百瑞景77

2010～2012年入市甲级写字楼111.9不含CBD写字楼武广商务圈本案高品质写字楼出现成为必然。目前武汉甲级写字楼产品设计不合理、硬件设施老化和车位配置不足等问题越来越明显，随着企业商务需求的进一步提升和增加，高档写字楼出现成为必然。地标性写字楼的出现将进一步加速武汉写字楼产品的更新换代。葛洲坝国际广场、瑞安写字楼和保利文化广场等规划中的地标性写字楼将陆续出现，客户有更多选择。写字楼细分市场时代来临。超甲出现，甲级、乙级的档次将进一步提升，介于之间的写字楼也将有一定生存空间，目前我们认为介于甲级和乙级写字楼档次之间的写字楼有较好的发展空间；郊区化办公物业的出现也丰富了武汉市写字楼市场。江北和江南写字楼竞争依然激烈，江北依然占据主动，江南有较大提升空间。江北写字楼供应体量巨大，外资和实力开发商开发高品质写字楼将继续引领武汉写字楼发展潮流。武汉写字楼发展趋势

在未来武汉市经济成长壮大的过程中，高品质写字楼将陆续出现，细分市场成为必然，武汉写字楼市场进入产品更新换代的时代，拥有优质硬件和软件的高品质物业依然在市场竞争中占据主动。区域写字楼市场研究武昌区目前写字楼主要集中在中南片区，徐东片区和中北路沿线写字楼较为稀疏在研究范围内，一共22栋乙级写字楼和1栋甲级写字楼项目所在徐东片区商业范围浓郁，商务范围不如中南片区中南片区徐东片区中北片区本案1万利广场A座2凯旋门广场3龙潭SOMO4中力企业5长源大厦6东沙大厦7龙源A、B8津津花园9楚天B、C、D10华银大厦11洪广宝座12建设厅B座13中建工行14中南国际城15新时代16江天大厦17亚贸A、B18新长江广场19中铁大厦1中商广场中商广场

中商广场主要以制造业、科研类和社会服务业类型企业为主，占比达75%。中商广场

中商广场全国性企业所占比重最大，接近4成。中商广场

中商广场租户面积普遍较小，150平方米以下占80%。片区序号写字楼租金物管费入驻率建成年份单层面积总建筑面积层数徐东片区1万利广场A座301.340%2007年10002.0202凯旋门广场302.683%2004年20004.9233龙潭SOMO25-302.690%2007年17003.5114中力企业大厦25-30380%2005年8231.316中北片区5长源大厦45-552.690%2000年11001.9286东沙大厦25-32385%2004年10002.2277龙源A25-352.595%2003年11552.6258龙源B25-352.570%2003年11552.6259津津花园21-252.595%2002年10002.929中南片区10楚天B351.270%2003年11552.92511楚天C351.231%2003年10362.92812楚天D351.253%2003年10362.92813华银大厦40-503.880%2002年13003.92814洪广宝座45445%2005年15001.73015建设厅B座22280%2003年15003.02616中建工行广场406.670%2007年25005.42517中南国际城212.360%2005年12004.03118新时代商务广场501885%2005年18008.04519江天大厦25-272.595%2001年14003.42420亚贸A25-305.590%1998年14003.53121亚贸B25-305.592%1998年16003.024

22新长江广场45-555.555%2006年13502.930

23中铁大厦35-456.875%2007年11003.026区域乙级写字楼客户行业和地域分布特征

区域乙级写字楼社会服务业、制造业和科研类企业所占比重最大，共计45%。区域乙级写字楼面积需求特征

区域乙级写字楼实力客户多，其中200-300平方米间租户占比接近4成。徐东片区写字楼客户行业和地域分布特征

徐东片区靠近青山，与钢铁相关贸易类企业较多由于该区住宅开发量大，装饰类企业也较多。中北路片区写字楼客户行业和地域分布特征中南路片区乙级写字楼客户行业和地域分布特征区域未来写字楼市场研究未来供应主要集中在中南路片区和中北路沿线，在研究范围内，一共7栋写字楼徐东片区依然是供应匮乏的区域中南片区中北片区本案序号写字楼建设阶段预计入伙时间单层面积建筑面积层数1武钢办公楼西塔招商2009年13763.05-26F2东湖春树里未建2012年160015.8双塔48F3世纪大厦在建2009年16003.64-25F4惠龙大厦未建2011年

2.51栋5知音工行商务大厦未建2012年25006.63-24F6保利广场在建2011年15005.212-44F7百瑞景未建待定

7.02栋

43.7

武昌区目前写字楼主要集中在中南片区，徐东片区和中北路沿线写字楼较为稀疏在研究范围内，一共18栋乙级写字楼和1栋甲级写字楼项目所在徐东片区商业范围浓郁，商务范围不如中南片区徐东片区中北片区本案中南片区区域未来写字楼格局市场研究滨江商务带项目所在区域乙级和商住楼市场小结区域乙级写字楼和商住楼小结1234基本资料乙级写字楼规模普遍较小，多数写字楼规模在5万平方米以下；乙级写字楼在2000年以后发展迅速，其中2003年以后入市的最多。租户行业特征租户区域特性市场需求租金水平在10～55元/平方米•月之间不等，多数在25～35元/平方米•月之间；物业管理费在2～8元/平方米•月之间不等，多数在2.5～6元/平方米•月之间；近8成的企业租赁写字楼面积在200平方米以上，实力型企业成为该区入驻主要客户。区域内乙级写字楼租户中本地客户所占比重超过6成，外资企业对于乙级写字楼需求较小，在4%以内，其余为全国性企业；科学研究、社会服务业和制造业三类行业的租户数目最多，接近5成；武昌区科研氛围浓郁，设计类咨询类公司迅速增长，制造业增长带动制造业企业迅速增加，预计未来这三类企业需求会持续高速增长。区域乙级和商住楼市场研究购买客户本外地实力企业成长型中小企业中小投资者行业特征金融、证券、保险、银行；房地产开发业；科技、IT、电子通讯、生产制造批发零售——化妆品，服装；社会服务业——家装设计；制造业——电梯企业中高管、白领、经商老板面积需求200平方米以上70～200平方米50～150平方米承受单价4000～7000元/平方米4000～7000元/平方米5000～7000元/平方米承受总价140万元以上，有些甚至超过1500万元49万元～140万元35万元～105万元购买目的企业固定资产，自用居多，其次是自用投资相结合，纯投资客很少自用为主（部分企业规模小，老板购买行为也属于个人投资行为）投资为主影响因素交通便利，价格合适；对楼宇形象档次尤其看重；银行对楼板承重、金库的建筑材料有特殊要求交通便利，距离客户近，距离员工上班近不动产抗风险能力强，具备升值潜力，投资回报要求不高4%~6%都能接受重要购买客户本外地实力客户、本地成长型企业、中小投资者和外地一线城市的武汉人购买客户分析写字楼甲级写字楼乙级和商住楼行业特征制造业企业约占四成，其次是社会服务业和房地产业从事制造业、社会服务业和批发和零售贸易、餐饮业三类行业的租户数目最多，可占6到7成；地域特征跨国企业最多，占比接近四层，全国性企业约占1/3，本地企业不到三成本地企业最多，占比约四成，全国性企业占比约1/4，跨国企业最少租金40～70元/平方米·月10～50元/平方米（多数在20～40之间）物业管理费12～23元/平方米·月2～8元/平方米·月（多数在2～4之间）租赁面积接近半数的企业租赁面积在101～150平方米之间，其次是201～300平米之间企业占比接近两成接近七层客户租赁面积在200平方米以下，其中租赁面积在101～150平方米之间占比接近一半客户关注点最看重地段和交通，其次是档次形象、物业管理、硬件设备和车位等，再次是租金、配套和其它公司知名度等最看重地段和交通，其次是租金、车位和硬件设备，再次是档次形象和配套等重点总结客户对于地段和交通的关注度最高，本案具备发展写字楼的先天优势租赁客户分析武汉和成都城市定位以及宏观经济指标类似，甲级写字楼市场较具可比性；武汉甲级写字楼租金水平只有成都一半，全球500强企业不足成都的6成武汉甲级写字楼市场具备较大发展空间，产品更新换代趋势明显城市城市定位GDP第三产业产值第三产业从业人员全球500强亿元亿元万人家武汉中部金融中心31411572.35212.6472成都西部金融中心33241584.9297.54125城市甲级写字楼规模平均租金最低租金最高租金万平方米元/平方米.月元/平方米.月元/平方米.月武汉59.5544070成都4511790140成都98年至2006年间甲级写字楼市场吸纳量为3.1万，07年上涨至5.5万，08年吸纳量超过10万。成都98年至2006年间甲级写字楼租金约80-90元/m2.月，07年超过100，08年Q3租金117元/m2.月。成都商务市场分析04年在新世界国贸大厦入市后，建银大厦租金由40元/m2.月提升至60元/m2.月在华润万象城商业入市后，深圳地王大厦租金由100元/m2.月提升至120元/m2.月城市综合体租金特征武汉和成都类似，商务市场将进入发展的快车道，年吸纳量和租金将快速提升城市综合体带来写字楼物业租金提升，徐东商圈发展商务市场前景看好1、商务未来发展方向——徐东商圈补充业态可以重点发展中高档写字楼产品2、商务档次——中高档商务楼宇档次：甲级和甲B类写字楼，规避市场风险3、客户群——重点吸引武昌区实力客户客户群：重点吸引周边区域有搬迁意向商务客户徐东商务发展前景预判经济关系城市综合体物业比单功能物业综合效益高城市综合体内部各功能之间形成配套，供需增长且平衡的生态链写字楼功能将综合体内部功能串联起来，提高整体关联度酒店现状酒店市场研究武汉高档酒店区域经济型酒店武汉五星级酒店分布挂牌五星级酒店以及五星标准酒店由于烂尾楼改造项目较多，硬件设施落后，不能符合国际标准；武汉国际标准的五星酒店有效供应不足。武汉步入经济高速发展阶段，高端商务的需求将爆发式增长，未来5年将会有巨大的高端酒店市场需求。根据目前宏观情况，国际品牌投资收缩，未来一年国际酒店进入武汉状况前景黯淡。武汉挂牌五星级酒店房价及入住率1东方大酒店1锦江国际酒店2香格里拉酒店2新世界酒店3新华诺富特酒店3江城明珠豪生酒店4华美达天禄酒店4光明万丽酒店5东湖大厦5马可孛罗酒店6最佳西方五月花大酒店7华美达光谷酒店1234567123452007，武汉挂牌五星级酒店6家，挂牌四星级酒店22家；主要集中在汉口和武昌的商务和商业核心地带，如武昌区、江汉区和江岸区等；6家五星酒店总房间数1918间，22家四星酒店总房间数4190间；2007年，五星酒店整体入住率72.06%，同比06年增长1.5个百分点；四星酒店相应为65.4%和下降3.8个百分点；2007年，新开业四家准五星级酒店：新世界酒店、锦江国际酒店、光明万丽酒店，江城明珠豪生酒店；预计未来五年，武汉市将新增9家五星级酒店，其中黄陂蔡甸汉南各1家，城区6家，高端酒店市场竞争逐步加剧。高星级酒店投资回报持有性：汇报时间较长，一般10-15年回收投资（含财务成本），或更长出售：不能散卖，整体出售给机构、投资者、酒店集团。在目前市场状况以及武汉发展，我们预计未来5年难以实现销售。项目名称地址平均房价（不含服务费）(元/天)房间数（间）普标面积(㎡)楼层数（层）入住率%房费收入（万元）光明万丽酒店徐东大街98号500-55030030-352230-352000-2200华天凯旋门酒店武汉市洪山区徐东路7号400-45024740-453350-552000-2100备注：目前酒店市场波动较大，协议价下滑100-200元/天。未来武汉高档酒店竞争激烈，财务收益率不理想，开发风险大徐东区域高档酒店经营情况不理想本项目开发高档酒店风险大，不建议开发1321华坤宾馆2格林豪泰3扬子江速8酒店区域全国性品牌经济型酒店较少，可以考虑在k1地块开发经济型酒店，作为备选方案。经济型酒店投资回报销售：出售给酒店集团，价格较低（5000左右，毛坯）租赁：租金约30元/m2。月，加上提成，不会超过商铺租金。本项目符合经济型酒店选址需求租金和售价不理想本项目开发经济型酒店财务收益低，不建议开发公寓现状公寓市场研究武汉酒店式公寓武汉商务公寓金地国际花园东湖春树里新世纪中心中北领寓

公寓产品在区域供应相对较小目前，40年产权供应仅有东湖春树里（公寓楼）公寓产品作为投资型产品，目前销售不畅。项目公寓套数售价销售量产品类型金地国际花园（50/75平方米产品）约600套6500（毛坯）约70住宅中北领寓约300套7000（毛坯）约50套左右酒店公寓新世纪中心（彩城大厦）约47套5500-商务公寓东湖春树里（公寓楼）约4万平方米--酒店公寓武汉公寓市场概览1运营式公寓：按照酒店标准来配置，进行酒店式管理。购买者将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，并获得客房利润分红和一定期限的免费入住权。2非运营式公寓：住宅用地，公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权，可以自用或出租。非运营式公寓市场概览1商住两用公寓代表项目：同成广场、台银大厦、数码国际、俊华大厦特征：可办公或居住；购买者多出租给小公司办公。2小户型公寓代表项目：汉飞青年城、宝丽金广场、鹏程时代特征：主力户型在60平方米左右；购买者以投资客居多；单价略高于同地段普通住宅产品但总价低；委托给自助公寓公司经营或散租。高档公寓代表项目：万豪国际、怡景花园、锦江国际、新世界汇豪邸特征：单价、总价都高于同地段普通住宅产品；购买者自住为主，也有出租给高端租客，如企业高管、来汉工作或经商的港澳台人士；升值幅度最高。3运营式公寓市场概览酒店式公寓代表项目：纽宾凯国际、圣淘沙、天瑞国际特征：按照酒店标准来配置，进行酒店式管理。购买者将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，并获得客房利润分红和一定期限的免费入住权。K-5商务商业开发构想中高档家具生活广场甲B写字楼区域属性非高档商务商业区无甲级写字楼高级酒店经营情况不佳不能开发高档公寓项目属性40年产权，非住宅用地城市综合体，包含商务、商业等多个功能投资性产品沿城市主干道，一流地段。区域属性城市内环线新兴发展城区发展中的商圈商务市场的高速发展期商务公寓酒店式公寓酒店式公寓研究酒店式公寓运营方式：客房散卖，酒店式公寓管理公司包租经营。出售价格估算：通过调研，酒店式公寓在项目的房间价格最高为400元/间/天，标准客房50平方米，管理公司的包租价格为房价的20%-30%，取25%，全年平均入住率75%，承诺回报率为8%（静态）据以上数据，计算酒店式公寓可承受价格为：即单价为：6844元/平方米（含2000元/平方米精装修）低于承受开发成本，故不建议开发。住宅现状住宅市场研究价格户型

研究区域内项目除青山区外体量较大；84%楼盘总面积大于15万平方米，其中37%楼盘总面积大于40万平方米。高房价区域特征：靠近长江、东湖、沙湖高档楼盘聚集区中南、中北路金融街沿线降价幅度比较(单位：元/平方米)：徐东大街区域（↓1000~1800）＞积玉桥区域（↓800）＞青山（↓700）＞中北路沿线徐东大街以北楼盘远离主干道，土地获取成本底，降价幅度最大。中北路中南中北路以西楼盘全部临主干道，价格最坚挺。区域在售楼盘特点金地国际花园金都汉宫水岸星城东湖春树里爱家国际华城花畔里美林青城都市经典锦绣江南东湖壹号复地东湖国际新世纪中心爱尚东亭中北领寓融侨华府青扬六合洪福美邻安顺家园本项目区域兴华嘉天下依江畔园青扬十街区域内住宅分布图8000~10000元/平方米7000元/平米4800~6100元/平米6200~8000元/平米特价5600元/平米5400~6000元/平米特价5000元/平米7500~17000元/平米特价6000元/平米

区域未来供应量较大，对本项目形成一定压力区域未来土地供应：沿江商务带将是未来供地的主流，但以商务性质用地为导，并且在未来5年内不会形成大规模供应。中南、中北路目前有700亩土地，市场情况好转后可以立刻形成供应，但也是以商务性质为主导。城中村改造，在市政府导向明确情况下，也会形成较大供应。根据2008年区域消化量，剩余375万平方米可供应住宅将在4年左右时间消化完。对本项目住宅销售形成一定压力。

区域住宅户型特点临江、临湖区域楼盘户型、面积大；以三房130M2以上三房、145M2以上四房为主，三房多于四房。靠近中南金融街楼盘户型、面积小；以97M2两房为主，公寓面积为50M2左右，且数量多于其它区域，四房户型较少。青山区以95M2左右两房为主要户型，125M2左右的三房为辅助。徐东大街基本是95M2左右的两房与125M2~135M2的三房，而且数量均等。徐东大街周边包括项目研究区域，除受到小户型比例限制出现90M2~100M2两房外，其他均为125M2以上，楼盘户型基本都偏大，缺乏110M2左右的紧凑型三房。本项目区域区域内住宅竞争力示意图观东湖省府所在地副市级商业中心商务金融中心观江景、湖景高档住宅区观江、观湖×商业中心√城市商务、金融中心×高档住宅聚集区×政治中心×内部原生态环境异常优越×项目区域内竞争优势本项目通过自身商业区位和规模优势，通过商业调整、再造，建立繁荣、完善商圈内商业综合体住宅的项目的绝对优势。住宅与商业体相对隔离，闹中取静，提升物业品质。项目竞争策略——优势资源放大新兴商圈繁荣、完善的商圈1、商业——业态丰富的区域级别商圈；主题购物中心具备发展前景2、商务——甲级和性价比突出的甲B类写字楼×3、酒店——高档酒店开发风险较大，经济型酒店投资回报低，不建议开发4、公寓——投资产品市场空间受影响较大，建议K5的一栋40年产权公寓包装为商务公寓，一栋改为纯写字楼产品5、住宅——依据地块位置调整住宅定位武汉商业区域商业市场空间宏观环境项目未来发展方向项目解析物业市场解析第一步项目发展研判第二步项目开发设想第三步项目详细定位地块价值研判初步定位设想详细定位方案商业价值大综合类商业K1、K2地块重点发展零售商业K3、K4重点发展商业和商务的城市综合体，打造高尚住宅社区K5地块重点发展商务散铺出售商务和商业价值大商务：中高档写字楼商业：主题性商业步行街商务和商业价值大商务：中档写字楼商业：家居店步行街徐东商业由综合性商业向专业市场和主题性商业方向发展徐东商务重点发展甲级和甲B类写字楼K1、k2地块靠近销品茂，商业价值大K3、K4地块商务和商业价值大，重点发展城市综合体类物业K5地块商业范围弱，需要增加目的性消费业态，依靠家居类店打造主题步行街地块价值判断土地位置总用地面积（㎡）建筑密度商业住宅K-1789035%0.71.5K-22134840%3.24.9K-34197035%7.611.3K-43140035%4.87.2K-54753735%6.710.0K-6495625%0.01.2

155101

22.936.1城市综合体商业：主题购物中心商务：甲级写字楼和甲B类产品商业：步行街裙楼商业：高档家居商业街：家居类步行街写字楼：甲B类写字楼公寓：商务公寓考虑销品茂调整状况的商业K1、K2地块重点发展零售商业K3、K4重点发展商业和商务的城市综合体，打造高尚住宅社区K5地块重点发展商务散铺出售地块商业租售策略类似物业K-1零散商铺出售销售销品茂对面临街商铺K-2基于销品茂调整后的商业租售结合茂业百货K-3以商业、商务为主导的城市综合体持有APM、美罗城汇豪邸K-4休闲步行街租售结合李公堤、江汉路K-5家居店和商业街租赁/销售第三空间、美克美家项目解析物业市场解析第一步项目发展研判第二步项目开发设想第三步项目详细定位地块价值研判初步定位设想详细定位方案K1地块商业面积作为复式商铺销售回笼资金该地块商业面积最小，持有价值低，考虑2层底商散售，剩余商业面积调整至K2地块。K1地块以精装修小户型为主由于K1地块面积较小，靠近商业核心，难以营造高尚社区氛围借助徐东零售商业核心区域优势，打造精装修小户型，提高单价快速去化地块定位解析K1、K2地块定位销品茂问题以及未来发展方向销品茂主要问题：百货公司竞争力弱人气不足未来改造方向：业态更加丰富的中档购物中心改造关键点：中商百货的调整是其中一个关键点K2地块商业基于销品茂的变化而调整定位中商百货折扣力度加大：K2商业向品牌折扣商场方向发展更换百货公司：K2商业向中高档商业方向发展中商百货调整至K2地块：销品茂继续增加零售类店铺的面积，提升销品茂租金K2地块住宅定位借助K2商业打造高品质住宅地块定位解析K1、K2项目布局住宅广场商场友谊大道临街商业住宅K1地块K2地块K-1地块层数面积（m2）住宅底商24920住宅1415330合计

20250

K-2地块层数面积（m2）购物中心534000住宅2648776合计

82776武汉商业售价分析光谷世界城1F：250002F：15000南国西汇广场1F：26000东部购物乐园1F：330002F：15000万科金色乐活街1F：300002F：15000全市商业售价分析1、购物中心中的散铺售价约2.5万元左右2、层高6-7m的复式商铺售价约3万3、普通层高的临街商铺售价在2万元融侨福源街1F：18000-25000融科天城1F：220002F：12000剑桥春天复式：17000临街商铺售价建议K1地块商铺靠近零售商业核心，K3和K4地块商铺在主题购物中心带动下价值相当由于周边无可比商铺，考虑未来商业带来增值后100元/m2.月按6%租金反推售价后，复式商铺首层售价2万元/m2二楼售价约一楼一半，约1万元/m2复式商铺售价1.5万元/m2K5地块临街商铺商业氛围较弱，售价低于上述街铺售价综合考虑首层70元/m2的租金后，反推复式商铺首层售价1.4万元/m2二楼售价约一楼一半，约0.7万元/m2复式商铺售价1.05万元/m2临街商铺售价建议临街商铺售价建议K1住宅定位购买者：30岁以下白领未婚青年，经济条件有限，暂时无法负担大面积的住房，先购置小户型自住（或投资），婚后亦可出租获取稳定的租金收益。产品描述：受地块形态局限，住宅采用裙楼商业上的小高层塔楼的建筑形态。

3栋14层塔楼总共300套。产品纯粹：精装修小户型。建筑外立面简洁明快。K1住宅主力户型主力户型：40~55平方米精装小户型。提高产品附加值，从而提高售价：可封闭式大阳台，一房变两房；步入式飘窗，提高实用面积。精装修：厨卫精装修、客厅卧室送复合地板。40M250M2K2住宅主力户型主力户型：90平方米两房、105平方米三房，少量135平米三房。提高产品附加值：可封闭式大阳台，使两房变三房、三房变四房；步入式飘窗提高实用面积；92M2132M2110M2K2现时价格预测因素本项目东湖春树里兴华嘉天下东湖国际

权重分值分值权重分值分值权重分值分值权重分值地段20%100901680168516产品品质25%1009023802010025环境15%1009514951411017交通15%1001001590148513稀缺性15%100901480129014品牌10%10090980810511合计100%//92/84/94结合研究区域的城市商业综合体住宅市场情况及对本项目的分析，如果K2目前入市，我行认为销售均价价格应为6700元/平米。项目名称分值目前均价权重权重售价东湖春树里94600050%3252兴华嘉天下84600025%1791东湖国际94620025%1645本项目///6688K3、K4地块定位解析距离销品茂零售氛围浓郁区域有一定距离商务市场作为徐东商圈补充业态具有良好发展前景徐东商圈作为中档的综合性商圈缺乏主题购物中心和步行街以商务和商业为主的城市综合体带动住宅价值的提升K3地块城市综合体定位商务：2栋写字楼，其中一栋甲级写字楼，一栋性价比高的甲B类写字楼商业：5-7万平方米的主题购物中心住宅：打造高品质住宅K4地块城市综合体定位商业：步行街地块定位解析K3、K4地块定位K3、K4项目布局住宅广场商业步行街团结大道主题购物中心徐东大街甲级写字楼甲B写字楼K3地块K4地块K-3地块层数面积（m2）购物中心539000写字楼A2219800写字楼B3140176住宅底商25400住宅22111320合计

215696

K-4地块层数面积（m2）商业街212200底层商铺25400住宅2670980合计

88580距离高端市场中端市场价格新世界中心低端市场福星商会大厦项目档次定位瑞安天地写字楼档次定位K3-1K3-2K5K3-1地块作为城市综合体中的标准甲级写字楼入市，建议持有租金：整体租金约60元/m2.月，与新世界中心整体租金持平规模：综合考虑4万平方米，降低持有面积和风险硬件：甲级写字楼标准设计和装修软件：建议引入国际物业管理公司提升物业形象K3-2和K5地块以甲B类产品入市，建议销售回笼资金售价：入市价格8000-8500，租赁价格约40-45元/m2.月，合理投资回报约6%规模：2-3万平方米，控制规模，快速去化写字楼售价建议写字楼售价建议写字楼建面：约73,000平方米总层数：地面28层，地下2层标准层面积:A（1,900㎡）B(1,100㎡)C（550㎡）标准层层高：A（3.6米）B（3.6米）

C（3.4米）最小分割面积：84平米最大进深：15米得房率：70%电梯数量、品牌：14台OTIS电梯车位数量：600个（共用）外墙立柱布置间距：8米外墙：玻璃幕墙新世界中心总建面：46,353平方米总层数：地面28层标准层面积：1,680平方米标准层层高：净高2.5米最小分割面积：51平米最大进深：14米大堂面积：500平方米得房率：75%电梯等候厅宽度：2.8米电梯数量、品牌：7台上海三菱电梯中央空调品牌：公共区有中央空调，室内无车位数量：与住宅共用，分开管理建成年代：2003年外墙立柱布置间距：6.5米外墙采用材料：大弧面玻璃幕墙福星商会大厦新世界中心城市综合体，商业和商务互动，带动住宅价值提升商务楼宇售价与住宅售价明显高于周边楼宇，写字楼租金明显高于老化甲级写字楼租金福星商会大厦性价比突出租金明显高于周边乙级写字楼租金，甚至高于部分老化甲级写字楼租金对项目启示城市综合体适合开发中高档商务楼宇项目可以开发性价比突出的写字楼产品区位选址浦东城区中心、联洋国际社区核心要地

开业2005年7月项目规模占地5.2万平方米，总建筑面积11万平方米.其中商业6万平米。交通条件794路、东周线、601路、617路、640路、815路、936路、984路、杨高专线、泰高线等十数路公交线路，贯通整个浦东。但距离2号线地铁有一定距离，因此对浦西人流的吸引力相对较弱。商业环境目前周边大型商业设施较缺乏，但对面在建项目7万平米商业项目——联洋商业中心，将与之形成互动。辐射范围周边辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区、陆家嘴金融贸易区等人流、资金流、信息流集中区域。客户定位大拇指广场的主力消费人口为追求品质、崇尚时尚、热爱生活的中高收入阶层人士，年龄在25-45岁左右。

大拇指广场：距离正大广场6公里左右，区域商业次中心定位。碧云国际社区联洋社区花木文化行政区新上海商业城陆家嘴金融贸易中心张江高科园区上海浦东证大大拇指广场商业案例分析证大丽笙酒店家乐福好乐迪大建筑布局：在建筑设计以前，主力商家已定，根据其对建筑规划特殊要求，一般位于较大的建筑单体。主力商家位于广场两侧，便于组织人流。动静分布：静区：在商场北面设置展览馆、艺术馆、咖啡等业态，因此人流较小，主要以艺术赏析和咖啡吧为主．动区：以中央广场为中心，四周设置休闲娱乐及餐饮等业态，人流较大，是商场人流的主要聚集区域．静区动区小建筑布局：中央广场四周设置包容性较强的中低层建筑，便于分割租售．建筑布局四星级酒店两条主干道街角处，布置主力店——家乐福餐饮围绕广场四周布置娱乐类位于广场内部文化艺术功能分区布局生活用品区购物区以主力店为支撑，次主力店为依附，品牌连锁店为互补，达到客源共享;主力店：次主力店：中小型品牌专卖=2:1:1.5。主力店引入家乐福，极大吸引了客源。商业类型配比按面积统计开放式商业广场的餐饮类业态占40%左右的，购物仅18%，体现休闲商业的主题，典型的次中心商业布局。业态细分广场以块状规划，共22个建筑体块，物业组合为4万m2的五星级酒店和6万m2的商业。广场内商业布局主要以功能板块划分：餐饮区、购物区、生活区和文化区。功能配比项目经济技术指标地址九龙观塘观塘道418号发展商新鸿基地产落成年份2005年7月物业前身东九龙广场商业面积63,000m2层数11层商场特点：以年轻人为主要消费对象引入品味生活志及夜行零售概念提供购物消闲及潮流的时尚新体验商场特色：位于2F-6F的X-site创新空间位于2F的t:>>park六个主题区域1F至3F、3F至5F的两组快速扶梯香港APM商场案例K3、k4住宅定位购买者：30~50岁有一定经济基础，有改善居住环境的需求，对居住品质有要求，居住喜欢交通方便、闹中取静的，事业小有成就的中、青年人。K3K4友谊大道规划通道现状通道规划道路商业人流居住人流K3产品描述：K3为城市综合体内的高档住宅，住宅与商业、写字楼区域出入口不同、人流严格隔分开。6~7栋33层板式高层、花园住宅区。1000套毛坯房。紧凑两房、舒适三房为主力户型，少量舒适两房、紧凑四房。K4产品描述：K4为K3住宅的二期产品，延续K3的环境设计、建筑风格，产品品质；并共享K3的公建配套。K4住宅人流与商业人流也由不同的出入口严格区分开，保证居住品质。3栋板式高层、约650套毛坯房。紧凑两房、紧凑三房为主力户型，少量舒适三房。K3、k4住宅定位K3、K4住宅主力户型主力户型：90平方米左右紧凑两房两房、110平方米紧凑三房，130平米左右舒适三房。提高产品附加值：可封闭式大阳台，使两房变三房、三房变四房；步入式飘窗提高实用面积；92M2132M2110M2K3现时价格预测因素本项目东湖春树里兴华嘉天下东湖国际

权重分值分值权重分值分值权重分值分值权重分值地段20%100951990188016产品品质25%1008521802010025环境15%1009014901410015交通20%1001102290188517稀缺性10%1009510808909品牌10%10085990810511合计100%//94/86/93结合研究区域的城市商业综合体住宅市场情况及对本项目的分析，如果K3目前入市，我行认为销售均价价格应为6700元/平米。项目名称分值目前均价权重权重售价东湖春树里94600015960兴华嘉天下86600015%1053东湖国际93620070%4692本项目///6705K4现时价格预测因素本项目新世纪中心兴华嘉天下爱尚东亭

权重分值分值权重分值分值权重分值分值权重分值地段20%1001002090188517产品品质