张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告样本

张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告8.com发布上海同策房产征询股份有限公司第一区域事业部贰零壹壹年柒月0乡镇布局、蓄势待发锦丰新城、必争之地新城置业、又一起点1作为锦丰新城规划出让首宗商品住宅地块，本案面临如何核心问题？咱们来到了一种极具发展空间热土……一方面咱们需要评估一下地块自身2锦丰新城本案地处张家港合兴镇乡镇板块，但处在锦丰新城规划片区中。当前区域内无直接竞争楼盘，本案将成为区域高品位置业首选。从地块位置可以看出本地块位于市区外围乡镇，但合兴镇已并归大锦丰新城规划中，将来升值潜力较大。当前是合兴镇内当前唯一待开发楼盘，将来区域市场内竞争较少，无疑将成为区域内高品位品质置业首选。锦丰新城规划锦丰新城规划锦丰新城规划锦丰新城3战略意义本项目是新城置业进入乡镇深耕全港城，扩大布局，将是又一典型项目，进一步巩固港城龙头开发商地位。本案4地块属性地块1.6容积率，具备打造低密度产品条件，但是地块西侧最低33米限高规定，决定只能做小高层或高层公寓。地块拥有天然水景资源，西侧华昌路主干道出入市区迅速便捷，但有一定噪音影响。用地面积：81743.2平米土地性质：商住容积率：≤1.6总建面积：130789.12绿地率：≥30%建筑密度：≤30%限高60米，但是西侧某些地块限高规定在33-60米之间；东侧地块没有限制最低限高。华山路华昌路地块东部西侧河道宗地限高规定33-60米之间东侧地块无最低限高规定景观河道5客户来源本案重要以锦丰新城片区以及周边乡镇等港城北部乡镇中中高品位及高品位客户为主力客源，大量导入市区客源也许性不大。锦丰新城地区当前基本无在售新盘，且前期土地供应也稀缺，因而本案面市时基本没有区域内直接竞争压力。合兴镇本地客户、北面锦丰镇南向导入客源是本案主力客源此外项目周边某些乡镇客户也是本案机会客户但导入市区客户至本案难度较大本案合兴镇锦丰镇锦丰新城及周边乡镇客户是本案重要客户来源，而导入市区客难度较大那么：如何精准满足这些目的客户置业需求将成为本案成功定位核心6利润空间地块楼板价：2231元/平米在宏观调控不放松，价格上涨压力较大前提下，依照当前合兴及市区价格水平，基本决定了本案产品价格区间市区楼盘价格（城东、城西）公寓价格：11000-13000元/平米联排价格：15000-0元/平米合兴镇二手房价格（隆泰园）公寓价格：6000元/平米联排价格：10000元/平米那么：如何在楼板价已定，价格空间不大前提下，追求更高绝对收益？合兴及市区价格基本决定了本案价格区间，在价格空间有限前提下，提高项目收益是本案面临一大课题。7核心问题如何精准化客户需求，在满足客户需求同步追求项目最大投入产出比？核心问题界定①客户需求精准化②最大化投入产出比8客户需求精准化主流产品分析客户调研深访9主流产品分析10阳光里程暨阳湖一号中联皇冠缇香世家君临新城主流产品分析本案合兴镇区域内当前无可参照项目，咱们选用市区代表张家港城东、城西、城南板块当前主流产品楼盘进行分析。暨阳湖皇冠11城西-中联皇冠占地面积12万方建筑面积24万方物业形态小高层、联体、双拼容积率2.0建筑风格西班牙绿化率50%主力户型141、174、181、226平米公寓均价13000元/平米项目开盘时间为7月，三期于6月开盘，在售三栋小高层，面积为141、174、181、226平米三种。当前公寓剩余90余套。已进入最后一期销售环节。小高层报价在13000元/平米。周边道路交通车流量较少，同步周边学校较多，因而限制高声贝，噪音污染相对较少。周边依托张家港购物公园、省重点梁丰高档中学等，文化、商业以及生活配套较好。在售城西代表项目，140-230平米大户型，西班牙风格，余量为90套左右，最后一期三期在售，均价13000元/平米别墅区12181平米4房226平米5房141平米3房174平米4房每个户型基本保证至少三个开间朝南，采光面较大；其中226平大户型有五个开间朝南。140平米三房占60%以上。别墅户型主力面积在350平米以上。城西-中联皇冠房型面积段（㎡）套数套数比三房104262.4%三房14167661.5%四房160444%四房174-1811089.8%五房22511610.6%联排272363.2%联排384464.2%双拼420464.2%双拼65210.1%总计1099100%13城西-阳光里程占地面积14万方建筑面积25万方物业形态小高层容积率1.78建筑风格ART-DECO绿化率40%主力户型127、142、185平米公寓均价11000-13000元/平米在售项目二期于6月25日开盘，小高层，面积为127、142、185平米三种。当前公寓剩余332套，小高层低区报价在11400元/平米，中高区为12400元/平米。车位售价为75000元一种。周边商业配套齐全，配套教诲资源丰富。127-185平米户型为主，均价11000-13000元/平米、ART-DECO风格、当前余量为332套左右。14城西-阳光里程185平米4房142平米3房127\142三房为主力户型户型常规，客厅位置运用率不高，有待改进社区景观绿化率40%，内部水景资源，售楼处样板段景观效果较好。房型面积段（㎡）套数套数比小三房12726042.5%大三房14226443.2%四房1858814.3%共计612100%15城东-缇香世家项目位置长途客运站对面占地面积5.5万方建筑面积15.8万方物业形态多层、小高层，高层，联排容积率2.2建筑风格公寓ART-DECO,别墅是意式绿化率32%开发商新东方置业主力户型公寓130-145平米，别墅375～460平米项目跟新长途汽车站仅一条马路之隔，紧邻梁丰生态园景区，属港城城东生态园板块，周边道路状况良好，但配套稀少。项目于6月5日开盘，推出高层、小高层、联院类独栋别墅共288套房源，其中公寓270套，有约130-145平米三房，180左右四房，重要是以130～145平左右三房为主；别墅18套，面积在370-460平米。当前公寓剩余69套，重要集中在小高层房源里，别墅为1套。130-145三房，ART-DECO风格公寓，意式风情别墅，背靠80公顷梁丰生态园景区16城东-缇香世家公寓房型面积段（㎡）套数套数比三房126-129135%三房139-14214855%三房130-1359635%四房180135%共计270100%户型特点：供应产品重要集中面积段在130～145平米面积段之间，以三房为主。三面朝南，约11米宽阔采光尺度，采光效果好客厅面宽在4米以上赠送入户花园和空中花园销售均价：高层报价在11000元/平米，小高层为12800元/平米，别墅为15500～0元/平米左右。B2约130-142平米G2约139-145平米17城东-君临新城项目位置人民东路和东苑路交界占地面积12万方建筑面积35万方物业形态高层容积率2.3建筑风格欧陆地中海风格绿化率82%开发商张家港市新城置业主力户型89～169平米新城置业又一力作，150米超大栋距，大面积中央水景，82%超高绿化率，超大赠送空间89㎡112㎡127㎡163㎡169㎡193㎡该案是湖滨国际升级力作，在原有基本上，继续进行品质提高，树立其新城品牌在张家港标杆性作用。150米超大栋距、82%超高绿化率、大面积水景，体现了该案豪宅气度。灵动个性空间，使产品具备很高附加值。君临新城是新城集团在张家港市区，继湖滨国际又一标杆力作，该案与本地块同处华昌路沿线，两项目将互相借力，双星闪耀。18城南-暨阳湖皇冠项目位置暨阳湖大道占地面积27927平米建筑面积96887.6平米物业形态高层商住楼容积率2.33建筑风格ART-DECO绿化率50%开发商沙钢宏润主力户型163～255平米总规划面积约27927平方米，总建筑面积96887.60平方米，共建商住楼3幢292套，其中两幢25层（1-2幢）、一幢18层（3幢）；三幢建筑扇形排布，采用ACT-DECO外立面，与周边项目相比，突显其品质感；项目毗邻暨阳湖，具备得天独厚景观资源；受楼层和景观影响，该项当前销售均价梯度也比较大，均价范畴在15000元/平～30000元/平之间。1幢2幢3幢毗邻暨阳湖，景观资源优越；ART-DECO外立面；商办性质公寓19房型面积段（㎡）套数套数比一房784013.70%二房1636221.23%三房2055217.81%四房245-2559131.16%4+1房28020.68%5+1房3454515.42%共计292100%项目房型设计突显豪宅气质，一梯一户或两梯两户设计，双入户方式，入户玄关，除一房和两房外，主次卧均附带独立卫生间和更衣室，增长私密性和最贵感；项目房型与张家港其她高层相比，户型明显偏大，从而扩大了各功能区尺度，体现其舒服特性；4+1房户型4房户型该项目为区域内高品位高层项目，但其用地性质为商业办公，使其在使用年限和付款方式上受到一定影响。该项目销售状况不甚抱负，自开盘以来，当前仅成交81套，去化率为28%，重要成交面积段是在78平米左右一房和163平米左右两房，以及少量245～255之间四房。城南-暨阳湖皇冠20城南-暨阳湖壹号项目位置暨阳湖大道占地面积23万方建筑面积15万方物业形态叠加，联排，双拼，类独栋容积率0.6建筑风格西班牙风格绿化率56%开发商沙钢宏润主力户型330～440平米“环水双轴自由式”整体布局，外湖内河双水景循环系统，内部水系面积达3.5万㎡；7个性格鲜明景观组团；6重庭院设计：大地庭院、架空层入户庭院、观景大平台内置式趣味庭院、屋顶露台、车库园艺庭院；人车完全分流。张家港顶级别墅豪宅，西班牙风情社区；330-440平联排别墅；依托暨阳湖，拥有优越水景资源21房型面积段（㎡）套数套数比叠加291-3139221%联体330-44026261%双拼450-5404811%独栋593-600317%共计433100%地下室1层平面2层平面3层平面户型特点：供应产品重要集中在联排，占比61%，面积在330-440平米；大面宽设计，达8.2米以上；赠送地下室100㎡左右；销售均价：当前联排别墅销售均价为3元/平米左右，独栋为43700元/平米左右。联排别墅平面图城南-暨阳湖壹号22主流产品分析项目名称物业类型建筑风格主力面积段（平米）均价（元/平米）阳光里程小高层ART-DECO公寓127-18511000-13000中联皇冠小高层、联排、双拼西班牙公寓140-230联排270-420公寓13000缇香世家多层、小高层，高层，联排ART-DECO、意式公寓130-145联排375-460高层11000、小高层12800、别墅15500-0君临新城高层欧陆地中海公寓89-169待定暨阳湖皇冠公寓ART-DECO公寓163-34515000-30000暨阳湖一号联体，双拼，独幢，叠加西班牙联排330-440联排均价3独栋均价43700西班牙地中海和ART-DECO建筑风格是当前张家港主流风格，这两种风格外在形象展示力较强。户型面积设立较大，公寓以主力三房130-150平米三房为主，辅配二房及四房，特别二房更少，别墅主力面积段设立在330-420平米，以贴合本地高品位人群住惯大户型居住习惯此外作为公寓升级产品叠加别墅以及多层花园洋房，并不属于本地主流产品，配备较少。以舒服型大户型为绝对主力产品，公寓以大三房为主，别墅面积基本在300平米以上。23客户调研深访24本案目的客户以张家港锦丰新城本地客户为核心，以周边乡镇等地区高品位客户为补充，争取市区外溢客户。合兴镇、锦丰镇本地客户来源：本地私营业主，个体经营户、高档公务员、沙钢等公司中高档管理者。补充客户乐余、南丰、大新镇等乡镇客户来源：周边乡镇公司中高层管理者、私营业主。争取客户市区导入客户来源：市区外溢客户或产品追随客户。客户划分客户分析目的客户25客户访谈为了更有针对性指引本项目产品定位，在此通过对目的客户实地访谈，进一步进一步理解该客户群体需求及关注，从而从客户角度指引本项目将来产品定位：通过访谈，咱们发现客户对项目规划、建筑外观、功能空间和服务及配套有较为集中关注和需求，让咱们看到本案存在机会点。重要关注和诉求会所车位户型需求功能布局及尺度建筑形态立面风格项目规划社区景观26公寓客户访谈受访人物年龄身份背景家庭构造居住区域风格偏好面积需求景观需求其她需求赵小姐25-27岁公司员工2大新镇欧式二房100-120㎡无特殊需求社区氛围好华小姐32-36岁公司员工3合兴镇有情调二房90-110㎡绿化多盼望房间空间感较大；最佳能保证一种车位，社区内最佳有健身会所盛先生35-40岁个体户3兆丰镇洋气三房140㎡绿化需要有备用配电房、会所规定有健身类器材、游泳池袁先生40左右个体户3锦丰镇西班牙三房140-150㎡有中央园林景观，象花园同样类似湖滨国际那种风格；会所要有健身设备，游泳池配备，有棋牌室庞先生40-45岁个体户4塘桥镇欧式四房170㎡以上保证绿化面积，景观丰富某些对附赠面积关注、人车分流、运动会所吴小姐30-40个体户3锦丰镇欧式三房130-140㎡社区规划花园人车分流；规定会所有泳池（本次访谈覆盖区域：重要针对北部乡镇镇及其她乡镇地区客户）27华小姐：30-35岁左右，公司员工，当前居住于合兴镇，当前和父母小孩住在一起，但随着家庭经济条件改进，想和父母分开居住，购买一种离市区交通较为便利两房或小三房，最佳在合兴镇区，距离市区相对以便，便于自己上下班。客户需求关注：产品需求面积90-110平米，空间感不能太局促，空间布局要合理，南北通，采光面要大，客厅空间要大。购房关注点将来会买车，最佳能保证一种车位，社区内最佳有健身会所。立面风格没特别规定，看着有情调就行景观规划绿化最佳多点，景观只要看着舒服就行。公寓客户访谈28袁先生：40岁左右，个体户，经营一家电器元件作坊，年收入在10-20万元左右。当前居住于锦丰镇，当前与妻子和孩子居于三居室，但户型房子都比较老旧，想要改进住房条件，重新购买一种较大，设计规划更舒服房子，进出市区便捷三房或四房。花园洋房和高层公寓无所谓，没有偏好。客户需求关注：产品需求面积140-150平米之间，预算在150万之内，户型设计合理，更加舒服。购房关注点会所要有健身设备，游泳池配备，有棋牌室；有一辆车，要保证有一种车位。出行便捷，各种配套齐全。立面风格整体风格大气点，欧式西班牙感觉不错，有朋友买过湖滨国际不错景观规划绿化尽量多一点，最佳有中央园林景观，象花园同样公寓客户访谈29庞先生：年龄在40～45岁之间，当前居住在塘桥镇，职业为个体户。买房子重要是改进居住条件，二个孩子，家庭人口较多，故考虑170平以上四房。并且在考虑大户型面积时，对房子附赠面积，也有一定关注。此外，比较注重社区内部车流状况，但愿是人车分流，这样孩子更安全。客户需求关注：产品需求需求是四房大户型，170平以上，对户型附赠面积也有一定关注购房关注点会所内最佳运动娱乐一点，但是更侧重是运动性，例如球馆之类，考虑小孩安全，人车一定要分流，不喜欢社区路上有车立面风格但愿房子立面可以西方化一点，靓丽一点，偏向于欧式风格景观规划绿化一方面做足，尽量搞些水景，景观丰富某些，看着舒服是第一原则公寓客户访谈30核心需求特性总结公寓客户主力需求90-120平米二房、130-150平米三房为主，170平米四房也有某些需求（某些家庭人口较多），三房需求居多。花园洋房和高层公寓接受度没有明显差别。车位、会所需求较一致，保证一种车位，会因此运动为主。建筑风格上对欧陆风情立面更加偏爱，某些客户提到西班牙风格。公寓客户访谈31重点样本客户特性受访人物年龄身份背景家庭构造既有居住条件范先生43岁个体经营贸易公司4自建房马先生45岁私营建材公司老板6自建房别墅客户访谈32范先生：43岁，私营贸易公司，位于锦丰镇，当前与父母妻儿居于自建房，孩子大了，需要改进住房条件，但愿能彰显自己身价，同步社区环境要好，对区域内西班牙风格楼盘比较喜欢，置业首选考虑距离锦丰镇和市区都较便利位置别墅房源。客户需求关注：产品需求预算明确，400-500W之间，重要在看联排和独栋别墅，面积段考虑在300-400平米购房关注点会所要有健身设备，生活配套齐全，只对社区内业主开放专业配套服务；最佳有两个车位。立面风格喜欢西班牙风情，类似于湖滨国际那类风格，要有大气尊贵感觉，要有腔调、要有品位景观规划绿化感觉要舒服，要有些景观小品，对水景无特别规定，固然水景能多些最佳了别墅客户访谈33马先生：45岁，建材公司老板，当前居住锦丰镇，考虑换一套别墅，联排和独栋都行，对叠加产品并无好感，以为其就是复式房，面积要在350以上。她儿子已经上高中，对教诲资源已经没什么讲究，但由于锦丰镇工厂较多，空气质量不太好，加上有家里有老人，因而考虑别墅位置离锦丰镇稍远些，自然环境好些。客户需求关注：产品需求考虑别墅产品是联排和独栋，面积段要在350以上，卧室要在四个以上，空间要大购房关注点别墅品质感和身份尊崇感能否凸显，，对表面形式东西比较注重，但愿别墅营造出一种精致豪华生活氛围立面风格喜欢稳重大气一点建筑风格，偏重于欧式风情景观规划与建筑风格匹配协调，要有私密感；做精致点，植被密集，不太喜欢硬质景观，水景可以多一点别墅客户访谈34核心需求特性总结别墅客户主力需求面积段在300平米以上。外立面诉求大气、尊贵，欧式风情风格较受欢迎。联排和独栋类产品接受限度较高，叠加别墅认同度低，以为更接近复式公寓，没有别墅有天有地私密感以及单独拥有一栋尊贵感，不能彰显本地重要客群显富心理。别墅客户访谈35依照前面两类分析，结合市场主流产品和客户需求，洋房及叠加产品客户接受度低，不建议设立，因而建议本案做高低结合公寓+别墅做法。产品建议核心问题鉴定36最大化投入产出比投入产出37上述某些咱们建议，本案产品重要由公寓和别墅两某些构成。其中最核心投入产出来自别墅某些。产品规划如何规划又省地又能有高溢价别墅产品，是一大核心。那么：38项目地址周康板块秀沿西路68弄建筑形态别墅+小高层总占地面积12万㎡建筑密度≦30%总建筑面积14.4万㎡容积率整体1.2，别墅0.6公寓楼层14及18层别墅形态类双拼+类独栋公寓主力面积90㎡别墅主力面积250-300㎡小高层与类独栋/双拼别墅混合社区联排别墅通过对建筑形态解决，实现了类独栋和双拼产品感受；有英式和法式两种风格。创新别墅案例保利林语溪39284㎡类独栋二层客厅二层挑空284㎡类独栋一层增长花园面积增长采光面仅有红色区域洗手间某些外墙相连，跳脱了原先联排产品束缚，使户型布局设计更合理，私密性更强类独栋位置类独栋类独栋双拼通过卫生间巧妙解决，实现独栋别墅居住体验保利林语溪创新别墅案例40262㎡类双拼一层262㎡类双拼二层262㎡类双拼三层增长采光面客厅二层挑空增长花园面积仅有红色区域卫生间某些外墙相连，实现了从联排到双拼转变类双拼卫生间外墙相连，联排中间套实现双拼别墅效果保利林语溪创新别墅案例类双拼41形态创新联排实现了较高溢价备注：保利林语溪主力销售周期为.1.1-.12.31，因而采用该时间段成交数据进行分析。保利林语溪创新别墅案例类独栋与类双拼之间价格系数约为1.1342产品规划因而建议本案产品规划为：公寓+类独栋+联排从市场格局来看当前主流别墅产品多为联排别墅，但从市场上联排别墅产品来看，都较为普通；咱们借鉴我司操作过保利林语溪创新型类独栋和联排方案，从而可以得到更高溢价。43户型配比公寓户型建筑面积扩建后使用面积套数比2+1房90-100110-12010-20%3房130-140150-16060-70%4房160-170180-19010-20%联排别墅350-类独栋400-450-从市场盘点中可以看出，主流户型配备在130-150平米左右，90-100平米以及160-170平米户型配备较少。别墅主力面积段设立在330-420平米从客户意向来看，因本地居住习惯影响，主流需求多为120-150平米大户型，120平米如下以及150平米以上公寓有某些需求。别墅基本需求面积都在300平米以上那么：户型配比有之后，接下去尚有哪些可以进一步提高投入产出比要点呢？44会所建议下沉式会所设计可以不占用建筑面积，提高土地运用率，同步也能满足社区对会所需求；可以与下沉式广场连接，形成组团景观。可以减少外部噪音对会所影响，营造一种静谧私密氛围，无形中提高了社区档次。下沉式会所可以不占用建筑面积，提高土地运用率，并可以与下沉式广场连接，形成组团景观。45车库建议半地下车库可以减少开发成本，节约能源，便于管理，减少业主生活成本，同步也能起到人车分流作用半地下车库有助于解决首层住户私密性问题和首层住户房屋嘲湿问题；并且不影响人车分流作用。容易管理，既不会像全露天停车场那样遭受风吹雨打或影响居住宁静，也不会像全地下停车场那样需要配设更多设备更难以监控；停车场都是自然通风采光，节约了通风照明能源，全天无需电力抽风，可以大大节约居住公摊电费，减少业主居住生活成本；做成半地下车库，由于只需挖一半地下，因而可以节约开发成本，并且可以在车库顶部增长更多绿化面积，提高绿化率，美化环境。46首层挑空建议一楼挑空，某些做为入户大堂，提高产品品质感。某些做绿化及小孩老人活动设施，带来较多附加值。内部景观空间感更大，提供应客户附加值更高建议公寓首层挑空，3米以上，不计入容积率，空间感更强47PARTONE方案建议48项目产品定位SUGGESTION规划图地块以中央主轴景观分割，将社区别为东西两个相对独立社区。主入口次入口次入口产品套数公寓703类独栋42联排3249项目产品定位SUGGESTION2小时以上4小时以上6小时以上日照分析50项目产品定位SUGGESTION车行主干道人行主道消防车道交通动线半地下车库出入口位置主入口次入口次入口51项目产品定位SUGGESTION规划图鸟瞰图52项目产品定位SUGGESTION规划图鸟瞰图53PARTTow户型建议54产品类别项目特性高层单层户数2梯2户、2梯3户主力户型3房和4房主力面积段3房：130-140㎡4房：170㎡其她拥有较好资源、入户花园、空中院馆、景观阳台赠送，后期可改建为房间使用。原则：户型创新设计加强，注重产品竞争力户型建议55户型落点高层商业别墅会所56项目产品定位SUGGESTION户型建议57项目产品定位SUGGESTION户型建议户型方正，套型内部均有巧妙附赠空间。三房：130平米二房：90平米二房：90平米三房：130平米三房赠送20平赠送率14.7%二房赠送16平赠送率16%58项目产品定位SUGGESTION户型建议59大尺度阳台大大增长功能间采光通风效果，将室外景观引入室内，增长内部景观视野。三房：140平米二房：100平米三房：140平米三房赠送20平赠送率14.7%二房赠送16平赠送率16%户型建议60项目产品定位SUGGESTION户型建议61二梯两户设计成一梯一户感觉，大面宽，附加值大。板式小高层，舒服型三房：140平米赠送21平赠送率15%户型建议62项目产品定位SUGGESTION户型建议63一梯一户独享电梯厅，三功能间朝南，大面宽，动线合理，尺寸舒服。四房：170平米赠送22.6平赠送率14.12%户型建议64户型建议类独栋与联排之间通过卫生间相连解决方式，减少了户与户之间干扰，保证了住户私密性。可在户与户之间种植灌木等植被，祈祷屏障作用，增长各住户私密性。卫生间别墅户型建议一绿化65户型建议类独栋别墅：建议面积控制在450平米。地下室一层二层三层双起居室设计、客厅挑空宽敞大气。提高楼盘品质感。主卧套卫生间客卧套套房休闲室客卧套客卧套别墅户型建议一66户型建议联排：建议面积控制在350平米。地下室一层二层三层客厅挑空宽敞大气，超大主卧套产品品质感。主卧套套房客卧客卧别墅户型建议一67别墅户型建议二一层68别墅户型建议二二层69别墅户型建议二三层70别墅户型建议二剖面71项目产品定位SUGGESTION本项目高层社区所有采用人车分流方式。两个车库入口分别位于高层社区北侧次入口与南侧主入口处。半地下车库，节约建导致本在车库顶部做社区景观半地下车库入口车库建议72项目产品定位SUGGESTION车库建议半地下车库通过堆颇等工艺，提高景观步行道与建筑融合感，配合地下车库开挖强化景观环境品质73PARTThree外立面建议74【西班牙建筑风格】西班牙建筑以追求人生浪漫和自由为其意境，因此有诸多曲线弧度造型，屋顶多为红色筒瓦，墙体厚重，多为白色或米色，门洞窗洞普通为拱形．立面建议风格特性一：白墙红瓦是西班牙风格明显特性，结合西班牙风格元素烘托出阳光空气感觉风格特性二：圆角厚墙给人安全柔和感觉，提高了居住舒服度风格特性三：采用建筑材料普通都会给人斑驳、手工、比较旧感觉，但却有非常亲和视觉感和生态性，像陶瓦，泥土烧制、环保吸水，可以保持屋内温度；墙面柔和，不产生反射光风格特性四：建筑风格上，对小拱券、文化石外墙、红色坡屋顶、圆弧檐口等符号进行抽象化运用75建筑符号白墙红瓦，连廊，圆形小气窗，小拱券，马蹄形窗户加铁艺装饰等。在细节设计，注意装饰性小气窗设计与排列。立面建议76项目产品定位SUGGESTION高层立面结合连廊、白墙、红瓦等西元素立面，凸显出西班牙风格诗意。为提高立面品质，材质上可选取面色高档面砖等予以代替。提高楼盘品质。立面建议77PARTFour景观建议78项目产品定位SUGGESTION景观设计原则以中央主轴作为社区主入口，对社区进行分割。形成别墅社区与高层社区。运用基地内部河道，重点打造水体景观，形成组团式景观，提高社区品质。各式小品景观结合堆坡、植被乔灌木层层种植，打造出层次感丰富景观。景观建议79项目产品定位SUGGESTION景观建议沿河景观沿河岸处可设立景观木道，将景观自然延伸到河道边，同步设立栏杆，丰富了景观性又起到了安全作用。80项目产品定位SUGGESTION组团景观充分发挥中心超大景观绿地磅礴气势，营造内涵丰富文化底蕴生态型公园式绿化内部空间。以绿化、水景、庭院、小品相结合，随空间形成多层次景观。65米71米景观建议81景观小品以硬质景观（小品、雕塑、铺装）进行表意；完整、层次清晰丰富标记系统可以体现严谨细致社区精神，同步融入开发公司VI元素，逼迫识记；景观建议82项目产品定位SUGGESTION五层垂直绿化多采用本地树种，就地移植，并考虑植物常绿及季节化特性进行配备型设计；采用立体化景观植被体系，以3-5层为主，从草坪-灌木-乔木按层次化进行设计,打造出层次感丰富景观，保证了私密性及安全性。7-8米大乔木4-5米小乔木、大灌木2-3米灌木花卉、小灌木草坪、地被景观建议83PARTFive会所建议SUGGESTION84项目产品定位SUGGESTION下沉式会所建议会所建议采用下沉式设计方式，不占用建筑面积，结合下层式组团绿化，沉稳大气。会所建议85花园洋房二层（附送地下室）140㎡功能面积服务健身房400-500㎡健身器械、瑜伽房高档餐厅、宴会厅500㎡早餐、中餐、晚餐，送餐上门服务咖啡厅100-200㎡提供咖啡及各类软饮私人会所200㎡雪茄吧、红酒吧、VIP宾客室24小时全配服务50㎡订票、订餐、交通、邮递等外部天然石材干挂、大理石内饰，为主人增添身份感，荣誉感内设棋牌室、小型餐饮、宾客房等，为客户提供私密交流平台。运动配备健身房、室内游泳池等设施完善，健身器材等。会所建议86生活、文化配套：便利店、24小时自助银行、干洗店、咖啡店、书店、花店管家服务：环境绿化与保洁服务安全保安服务公共设施设备维护保养室内维修服务24小时专人电话热线会所建议87项目产品定位SUGGESTION公寓一层大堂建议建议公寓一层挑空与社区整体景观相融合，提高楼盘品质。挑空建议做到3米以上，不计入容积率，不影响整体规划。挑空某些做入户大堂、停车库、公共空间、景观小品、休闲活动区域等，增长了业主公共活动区域。大堂建议88项目毫无疑问将成为此后区域内产品领导者，打造区域高品位商品房标杆，巩固新城置业龙头地位。项目战略定位89典型传承——锦丰首席西班牙水景豪宅90919293949596979899备选案名100业务方略排期101销售周期项目名称开盘时间供应套数（套）去化套数（套）余量月均去化（套/月）阳光里程2月61233228018中联皇冠7月109997212726暨阳湖一号别墅5月4331852487本案方案产品套数公寓703类独栋42联排32当前张家港代表项目公寓月均去化在20-30套左右，别墅在10套以内鉴于本案在合兴镇当前属于唯一项目，面临竞争压力较少，再加上新城品牌效应，预估去化速度将不不大于其她项目，公寓至少可以达到35-40套/月结合体量，本案公寓去化预估需要1年半左右时间，而别墅套数较少，完全可以在这个周期内去化完毕102销售分期一期二期三期整个项目建议分三期开发销售；结合以会所为核心样板展示区，项目由南往北开发；前两期公寓和别墅同批销售，能规避单一物业类型也许销售不佳风险；北部小地块作为三期，通过前两期开发，社区基本成形，作为最后压轴楼王销售。公寓别墅分期面积段户数总体量物业类型面积段户数总体量一期2R90383420类独栋43024102202R1005757003R130384940联排3501759503计//32340660//4116170二期2R100383800类独栋4301877403R1407610640联排3501552504计//22833820//3312990三期3///共计//15221280////总计//70395760//7429160103销售排期假定项当前期设计规划进展顺利，在1月可进场施工1月5月12月5月12月进场施工一期开盘二期开盘三期开盘竣工交付104营销期项目导入期项目推广期导客蓄客期开盘强销期续销蓄客期时间1月1-2月3-4月5月开盘5月-6月工程节点进场施工市区售楼处公开现场售楼处、样板段、样板房公开首批房源达到预售条件继续施工企划方略案名，LOGO拟定，

前期企划和软文拟定售楼处内外布置；媒体全面覆盖(产品特色释放)媒体全面覆盖(产品特色释放)开盘造势开盘报道，后批房源预热活动方略奠基典礼项目产品发布会现场实景开放；风水讲座；西班牙之旅抽奖新城置业张家港品质体验之旅开盘活动客户答谢酒会重要媒体张家港日报

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DM短信网络户外引导旗初次开盘方略排期105项目导入期【推广时间】：1月【推广目的】：新城置业又一标杆项目动工，引起客户持续关注【阶段方略】：由于该阶段项目产品资料尚不齐备，且距离开盘尚有一定期间，因而以新城置业入驻乡镇作为入市铺垫，以新城口碑和雄厚实力予以客户充分信心，同步增长市场对项目关注度【工作重点】：1、宣传销售物料定稿准备；2、项目开工前期宣传；3、开工奠基典礼106项目推广期【推广时间】：1-2月【推广目的】：树立本地标杆项目形象，详细产品规划对外发布【阶段方略】：由于前期宣传，外界对项目产品布满着期待，但由于现场实景尚未达到开放条件，在市区设一前期暂时售楼处，某些产品资料对外发布，一种轰动性活动，开始蓄水累客【工作重点】：1、市区售楼处公开；2、项目某些产品信息宣传；3、项目产品发布会107导客蓄客期【推广时间】：3-4月【推广目的】：项目现场实景开放，制造轰动，继续累客、诚意客排摸【阶段方略】：配合现场实景开放，将真实产品品质传达给市场，并运用现场实景平台，以暖场活动来保持现场人气，同步对客户进行维护、排摸，为开盘做准备【工作重点】：1、现场实景开放；2、现场暖场活动；3、新城置业张家港品质体验之旅；4、客户导入、维护、排摸108开盘强销期【推广时间】：5月【推广目的】：项目入市开盘【阶段方略】：通过前期累客排摸，制定相应开盘方略和价格方略，实现热销轰动效应【工作重点】：开盘工作准备及开盘109续销累客期【推广时间】：5-6月【推广目的】：开盘轰动效应宣传，为后批房源积累客源【阶段方略】：开盘客户签约回款工作，余房去化，后批房源累客【工作重点】：1、购房签约；2、业主关系维护；3、余房销售；4、持续累客110客户组织管理1、为保证足够人气，本案首批面市公寓和别墅2种产品，为争夺更多客户、提高客户对本项目粘性和忠诚度、积累第一批开盘时足够多客户，保证开盘高去化率。（成为VIP客户门槛不高，填写VIP客户申请表，办理同策汇会员，提供身份证复印件即可）2、蓄客中期当VIP客户达到一定数量时，且预售允许证获得后，开始VIP升级，此时客户获得开盘当天选房资格及优惠权益（拿到选房顺序号需交纳一定预约金作为购房诚意金，如开盘当天客户购买则转为定金，若未购买则退还客户，此举可减少选房时收款流程加快选房速度）3、蓄客中期当VIP客户达到一定数量时，而预售允许证未获得时，为尽早争夺客源，开始VIP升级，此时客户获得开盘选房资格及优惠权益（拿到选房顺序号需提供一定金额存折证明，以此规避预售允许证未获得法律风险，此举在于尽早争夺客源，提高客户忠诚度，但是会影响选房速度）基本接待意向客户登记办理VIP卡开盘选房VIP客户升级选房顺序号及开盘优惠获得预约期开盘期蓄水期以第一批开盘蓄水为例111客户组织管理112客户组织管理基本客户VIP客户同策汇客户VIP客户VIP升级客户基本客户VIP客户成交客户简介客户成交客户面向第下批房源客户积分方案节日礼物赠送节日问候生日问候产品新信息客户活动SP活动113产品价格及经济效益评估114市场定价法运用相类似项目作为样本，通过对影响价格因素分析及修正，从而得到评估项目最也许实现合理价格【比较因子选取原则】在详细数量计算中，需全面考察比较各类比楼盘诸多价值要素。决定一种成熟市场（合理买方市场）成熟商品住宅项目价值要素涉及如下三类：1、类比土地价值：交通、环境、位置2、价值实现宏观因素：成熟度、居住氛围3、项目可提高价值判断：户型、配套等在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照基准，不不大于“1”则表白本项目差于类比对象、不大于“1”则表白本项目优于类比对象，数值相距越远，相差限度越大，反之越小。【定价测算办法阐明】在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照基准，不不大于“1”则表白本项目差于类比对象、不大于“1”则表白本项目优于类比对象，数值相距越远，相差限度越大，反之越小。价格定位通过同类产品比较，拟定入市价格115竞争板块中当前销售较好项目主力产品与本项目相似度较高产品力是所在板块内标杆项目竞争区域典型项目选用原则物业类别选取项目选取因素公寓阳光里程、缇香世家当前区域内地理位置较好，且市场