第七章-城市房地产管理法律制度

建筑法律法规3/15/20241第七章房地产管理法律制度3/15/20242内容提要城市房地产管理法概况房地产开发城市房屋拆迁房地产买卖房地产抵押房地产租赁房地产中介业务3/15/20243第一节房地产法概述一、概念房地产：房屋财产和土地财产的统称。房地产法：调整房地产关系的法律规范的总称。房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理房地产而形成的社会关系民事（商品）性质的房地产关系平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系行政性质的房地产关系不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税收等经济关系3/15/20244第一节房地产法概述二、房地产法调整对象的内容房地产民事关系房地产行政管理关系房地产经济关系3/15/20245第一节房地产法概述三、房地产法的基本原则1、节约用地、保护耕地原则2、国有土地有偿、有限期使用原则3、扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民居住条件原则4、保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法原则5、依法纳税的原则3/15/20246第一节房地产法概述四、房地产法的任务和作用（1）调整房地产经济关系确定参与房地产经济活动的主体资格确定主体参与房地产活动的方式调整房地产经济活动的对象（2）建立和完善房地产市场确定市场范围确定房地产市场行为规范明确了进入市场的程序3/15/20247第一节房地产法概述四、房地产法的任务和作用（3）加强房地产市场的管理对房地产交易市场的管理对房地产价格的管理对建筑承包活动的管理对房地产经营单位的管理（4）促进房地产业发展3/15/20248第一节房地产法概述五、房地产法体系房地产法律体系，是用以调整和规范房地产开发、经营、管理和服务的一整套法律规范的有机统一体。目前，我国已经基本形成了以《城市房地产管理法》为基本法，辅之以一系列房地产单行法规和相关法规，结合宪法、民法、行政法等共同调整房地产关系的房地产法规体系3/15/20249第二节房地产开发一、房地产开发概述1、概念房地产开发是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为3/15/202410第二节房地产开发一、房地产开发概述2、房地产开发的特点房地产开发是在国有土地上进行的作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地，集体土地不能成为房地产开发用地房地产开发的内容是进行基础设施（土地开发）和房屋建设（房屋开发）房地产开发是一项十分复杂的经济活动3/15/202411第二节房地产开发一、房地产开发概述3、房地产开发的基本原则严格执行城市规划的原则经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则3/15/202412第二节房地产开发二、房地产开发用地以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地两类：即基础设施建设用地和房屋建设用地

房地产开发用地仅取得开发用地的使用权，取得方式为出让和划拨。3/15/202413第二节房地产开发二、房地产开发用地（一）土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为3/15/202414第二节房地产开发土地使用权出让的特征土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行为只有国家能以土地所有者的身份出让土地。土地使用权出让是有偿的土地使用者取得一定年限内的国有土地使用权，须向国家支付土地使用权出让金土地使用权出让是有期限的土地使用权出让的有期性土地使用者享有权利的范围不含地下之物3/15/202415第二节房地产开发土地使用权出让的方式

1、协议出让的方式出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。《城市房地产管理法》第12条3/15/202416第二节房地产开发土地使用权出让方式2、招标出让出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特定的单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面投标，由招标方根据招投标结果择优确定土地使用者的方式3/15/202417第二节房地产开发招标出让的程序招标投标定标签约履约3/15/202418第二节房地产开发土地使用权出让方式3、拍卖出让指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式3/15/202419第二节房地产开发程序发布公告应征公开拍卖3/15/202420第二节房地产开发土地使用权出让方式4、挂牌出让出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的出价结果确定土地使用者的方式3/15/202421第二节房地产开发土地使用权出让的年限国家许可土地使用者可以使用国有土地的期限国家法律规定的最高年限合同具体约定的实际出让年限土地使用权出让最高年限居住用地70年工业用地50年教育科技、文化、卫生、体育50年商业、旅游娱乐用地40年综合或其他用地50年土地使用权出让期满续期3/15/202422第二节房地产开发土地使用权出让合同

种类宗地出让合同成片开发土地出让合同划拨土地使用权补办出让合同土地使用权合同的变更和终止变更：改变原合同的内容（如土地用途）终止：土地使用权的效力归于消灭3/15/202423第二节房地产开发（二）土地使用权划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为3/15/202424第二节房地产开发（二）土地使用权划拨土地使用权划拨的特征土地使用权的划拨具有行政性，是一种具体的行政行为土地使用权划拨是一种无偿行为划拨土地使用权无使用期限的限制划拨土地使用权一般具有不可交易性3/15/202425第二节房地产开发（二）土地使用权划拨土地使用权划拨的范围国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律、行政法规规定的其他用地3/15/202426划拨土地使用权和出让土地使用权的区别

划拨土地使用权出让土地使用权取得方式

行政方式合同方式支付对价否

无偿取得支付出让金存续期限长期或者无期限有期限可交易否

一般不可转让出租、抵押可以转让出租、抵押3/15/202427第二节房地产开发（二）土地使用权划拨划拨土地转让规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，或者不办理土地出让手续，直接办理划拨土地使用权划转手续。在后一种情况下，土地局只负责办理土地使用权划转，不收取土地出让金，但应该告知当事人向财政部门上缴土地收益3/15/202428第二节房地产开发三、房地产开发企业房地产开发企业是依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业房地产开发企业的法律特征是具有法人资格的经济实体是以营利为目的的经营性企业经营范围限于房地产开发和经营3/15/202429第二节房地产开发三、房地产开发企业房地产开发企业的设立条件有自己的名称和组织机构有固定的经营场所有符合国务院规定的注册资本有足够的专业人员法律、法规规定的其他条件3/15/202430第二节房地产开发三、房地产开发企业房地产开发企业的资质管理房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目管理内容包括对房地产开发企业的设立、定级、升级、降级、变更、终止等的资质审查或批准以及资质证书管理等3/15/202431第二节房地产开发四、房地产开发项目管理房地产开发的项目立项管理确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外3/15/202432第二节房地产开发四、房地产开发项目管理房地产开发项目的设计与施工管理房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于35%

房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设，出让合同约定的动工开发期限满１年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满２年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权3/15/202433第二节房地产开发四、房地产开发项目管理房地产开发项目的设计与施工管理(续)房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案3/15/202434案例1某国防厂因迁厂留有闲置房251间，某县造纸厂了解情况后，经其业务上级同意，双方达成一项《有偿房地产协议书》（简称协议），经该县公证处公证生效。协议商定：某国防厂将其闲置的251间房地产转让给造纸厂，房地产四界明确，并附有房地产平面图。造纸厂付给某国防厂房地产价款后，对该房地产行使了管理。问：国防厂与造纸厂的交易是否合法？为什么？3/15/202435第三节城市房屋拆迁一、概述城市房屋拆迁指因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，由取得房屋拆迁许可证的单位依法对城市建设用地范围内的房屋予以拆除，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿和安置的行为3/15/202436第三节城市房屋拆迁一、概述房屋拆迁的民事关系、行政关系房屋拆迁的地域范围：指城市规划区内的国有土地。华盛顿的“钉子户”3/15/202437第三节城市房屋拆迁一、概述城市房屋拆迁的基本原则符合城市规划的原则有利于城市旧区改造原则有利于生态环境改善原则保护文物古迹原则保护当事人合法利益原则谁拆迁、谁安置补偿原则3/15/202438第三节城市房屋拆迁二、城市房屋拆迁管理城市房屋拆迁管理机构国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作3/15/202439房屋拆迁的准备工作申请房屋拆迁许可证取得建设项目批准文件申领用地规划许可证获取国有土地使用权证签订拆迁补偿安置协议实施房屋拆迁编制拆迁方案和计划存入拆迁补偿安置金发布房屋拆迁公告房屋拆迁程序3/15/202440第三节城市房屋拆迁三、城市房屋拆迁补偿房屋拆迁补偿的概念拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受经济损失所给予的合理弥补对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人3/15/202441第三节城市房屋拆迁三、城市房屋拆迁补偿房屋拆迁补偿的形式货币补偿：在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆迁人进行货币形式的补偿产权调换：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为3/15/202442第三节城市房屋拆迁四、城市房屋拆迁安置房屋拆迁安置是房屋拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用安置与补偿不同，补偿是对被拆除房屋所有人的补偿，解决所有权问题；安置是对被拆迁人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解决使用权问题一般安置和补偿往往在一个协议中解决，即在签署补偿安置协议时，就确定安置方式3/15/202443第三节城市房屋拆迁四、城市房屋拆迁安置房屋拆迁安置补助搬迁补助费发放对象为使用人临时安置补助费过渡费或周转房停产、停业补偿费产权调换时发生3/15/202444第四节房地产交易一、房地产交易概述房地产市场广义：房地产商品流通全过程中各种关系的总和狭义：房地产交易所分类房地产一级市场土地使用权出让市场

房地产二级市场房地产开发经营市场

房地产三级市场房地产调剂市场

3/15/202445第四节房地产交易一、房地产交易概述概念“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”——《城市房地产管理法》第2条特点房地产交易对象的特殊性——产权交易房地产交易行为的要式性——合同、登记房地产交易中的“房地处置一体性”房地产交易的易受限制性3/15/202446第四节房地产交易二、房地产交易管理的基本制度房地产成交价格申报制度——缴纳税费依据房地产权利人转让房地产，应当将转让房地产的实际成交价格向县级以上地方人民政府规定的部门申报，不得对成交价格隐瞒不报或者作不实的、虚假的申报房地产价格评估制度国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”房地产价格评估人员资格认证制度3/15/202447第四节房地产交易三、房地产转让房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为其他合法方式以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移以房地产抵债的法律、法规规定的其他情形3/15/202448第四节房地产交易三、房地产转让房地产转让的禁止条件以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的条件的司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的共有房地产，未经其他共有人书面同意的权属有争议的未依法登记领取权属证书的法律、行政法规规定禁止转让的其他情形3/15/202449第四节房地产交易三、房地产转让以出让方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书3/15/202450第四节房地产交易三、房地产转让以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人领有国有土地使用证具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明依照规定办理出让手续或者上交土地收益金3/15/202451第四节房地产交易三、房地产转让房地产转让合同房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议房地产转让合同受到土地使用权出让合同的制约。房地产转让时，土地使用权出让合同的权利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限3/15/202452第四节房地产交易四、商品房预售房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为3/15/202453第四节房地产交易四、商品房预售商品房预售的条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》3/15/2024543/15/202455第四节房地产交易四、商品房预售商品房预售的程序预售方申请预售许可证房地产管理部门核发预售许可证预售方向承购方出示预售许可证签订商品房预售合同并登记备案交付建成商品房并办理过户手续3/15/202456第四节房地产交易五、商品房现售

房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为商品房现售的条件已通过竣工验收3/15/202457第四节房地产交易五、商品房现售特殊情况的销售条件

房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房3/15/202458第四节房地产交易五、商品房现售特殊情况的销售条件（续）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议3/15/202459第四节房地产交易五、商品房现售商品房现售的广告与合同1、关于商品房销售广告对买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容2、关于商品房买卖合同的主要内容3、关于商品房销售的计价3/15/202460第四节房地产交易五、商品房现售

商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。产权登记面积－合同约定面积面积误差比＝——————————————×100%合同约定面积3/15/202461第四节房地产交易五、商品房现售商品房的交付1、关于逾期交付的法律责任2、关于样品房销售问题3、关于商品房保修问题——“二书”房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期3/15/202462第四节房地产交易六、房地产抵押

指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿3/15/202463第四节房地产交易六、房地产抵押房地产抵押主要具有如下法律特征从属性——为担保债权设立价值支配性——为实现交换价值优先受偿性——优先于其他债权人建筑物与其范围内的建设用地使用权一并抵押3/15/202464第四节房地产交易六、房地产抵押房地产抵押权的设定房地产抵押权的设定的形式要件抵押当事人应当签订书面抵押合同抵押当事人须办理房地产抵押登记房地产抵押权的设定的限制条件不得设定抵押的情形3/15/202465第四节房地产交易六、房地产抵押房地产抵押权的实现当债务人不履行到期债务时，房地产抵押权人可以就抵押房地产的价款享有优先受偿权抵押权优先于普通债权先设定的抵押权优先于后设定的抵押权抵押权的实现方式主要有：折价、拍卖、变卖3/15/202466第四节房地产交易七、房屋租赁

房屋所有权人或对房屋具有处分权的管理人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为房屋租赁的特征房屋租赁的出租人须对房屋具有处分权房屋租赁不转移房屋的所有权房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为房屋租赁具有期限性（租赁期限不得超过20年）3/15/202467第四节房地产交易七、房屋租赁房屋租赁合同出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利与义务关系的协议“房屋租赁，出租