物业管理部手册正文样本

目录TOC\o"1-2"\h\u17065第一章物业管理部组织构造图及岗位职责 21、4761物业管理部组织架构图 32、23418物业管理部职责 43、12533设备主任岗位职责 54、20891工程技工岗位职责 75、14356电工岗位职责 86、26713空调暖通岗位职责 97、13737电梯工岗位职责 1022479第二章设备系统管理制度及运营规程 111、9679强电系统管理制度 122、26218配电室交接班制度 143、3317供配电设备运营规程 164、26547空调系统管理制度 195、5644空调交接班制度 216、4660空调设备运营巡视规程 227、32592空调系统操作规程 258、28082电梯系统管理制度 279、12828电梯系统安全操作规程 2910、25622电梯系统保养规程 3111、1713电扶梯维修保养规程 3312、4791电扶梯安全管理规定 3513、31443电扶梯定期保养规程 3714、9959电扶梯保洁规程 3915、6821给排水系统管理制度 4016、10221给排水设备、设施操作规程 4217、5433大、中修设备管理制度 4318、25049节约能源管理制度 4419、672工具管理制度 4620、32714工程技工交接班制度 4820354第三章物业管理部设备工作流程 491、6563物业管理部工单操作程序 502、8848物业管理部供电负控流程 5122603第四章物业管理部工作原则 521、29249物业管理部维修工作原则 53第一章物业管理部组织构造图及岗位职责物业管理部组织架构图物业管理部经理（1）人文员（1）人设备主任（1）人工程主任（1）人工程技工（5）人设计（1）人物业管理部职责1、负责制定本部门岗位职责及各项业务服务质量原则；2、负责维修记录单监督检查，并做好标记管理工作；3、负责本商场房屋设施（设备）、供电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、弱电系统等正常运营管理，维护保养以及外包维修运营项目监督、检查、考核等工作；4、负责本商场新建项目、新更换品牌专柜装修施工，设备设施、配套设施等项目工程接管验收工作及工程资料、技术资料移送、核算、整顿等资料档案管理工作；5、负责制定本商场合属公共设施设备、房屋设施设备、机电设施设备、基本配套设施设备各项管理制度和技术规程；6、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标记及寻常维护保养工作筹划；7、负责编制商场设备设施大、中修、工程改造、设备更新方案及月度、季度、年度维修保养筹划，费用预算和资金使用筹划，经公司领导审批后组织实行；8、负责做好与本部门业务有关合同评审工作，商户装修方案审批并监督装修施工方案实行、检查、考核，保证施工质量；9、负责制定各项能源消耗管理规程，开源节流，控制能源消耗成本；10、负责紧急状况下抢险和突发事件解决工作。设备主任岗位职责部门：物业管理部直接上级：物业管理部经理直接下级：工程技工工作地点：物业办公室工作职责：1、协助部门经理拟定商场房屋设备设施、供电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、弱电系统等正常运营管理、维护保养以及外包项目监督、检查、考核等工作；2、协助部门经理完毕商场房屋设备设施、公共设备设施、配套设备设施等项目工程接管验收工作及工程设备资料、技术资料移送、核算、整顿等资料档案管理工作；3、协助部门经理制定本商城所属公共设施设备、机电设施设备、基本配套设施设备各项管理制度和技术规程；4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标记及寻常维护保养工作筹划；5、负责编制商场设备设施大、中修，设备更新方案及月度、季度、年度维修保养工作筹划、费用预算和资金使用筹划，经公司领导审批后组织实行；6、协助部门经理制定能源消耗管理规程，开源节流，控制能源消耗成本；7、负责本部门员工操作、维修、保养等技术培训工作，依照商场实际状况，制定安全用电规定，对全体员工进行安全用电教诲；8、负责供应商用水、用电核准，并将当月实际发生量报财务部；9、熟悉整个卖场运营状况，定期检查，发现隐患及时排除，并做好记录，负责检查员工填写关于报表和记录状况；10、负责对维修费用及消耗材料严格控制，做好记录，减少材料费用，杜绝劣质零配件使用；11、协助部门经理做好本部门常规性工作。工程技工岗位职责部门：物业管理部直接上级：设备主任工作地点：物业办公室工作职责：1、全面理解商场合属设备设施各项性能及控制范畴，纯熟掌握各有关设备是操作、维修、运营规程；2、严格执行公司制定各项规章制度及各项规程；3、服从专业主管领导，听从安排、指挥；4、严格按照设备主任所制定维修保养筹划，进行维保，并认真做好相应保养记录；5、完毕部门巡视、巡检工作及做好详细记录；6、认真完毕寻常维修工单及设备保养工单各项内容；7、负责保管好、使用好维修工具；8、协助设备主任解决突发性事故和设备故障，重大问题及时向上级报告；9、负责所辖值班场合及维修现场清洁卫生；10、认真填写交接班记录本。电工岗位职责直接上级：设备主任一、岗位职责:1、负责全商场电气设备安全运营，保养维修，更换和安装工作；2、负责商场配电室管理工作，认真执行电气设备养护、维修分工责任制规定，使分工范畴内电气线路、设备、设施始终处在良好状况，保证不带故障运营同步做好维修保养记录；3、负责商场机电设备定期检查和维护以及商场内灯具维修，保证供电线路正常运营；4、负责全场电气控制、动力拖动、照明信号、广播及通讯设施安全运营，正常使用，保养维修、更换和安装工作；5、保证商场举办各种大型活动用电需求，协调解决好和有关部门关系。6、规定认真学习专业知识，熟悉并精通本职工作范畴内业务和技能。可以在较短时间内解决各种电路故障；7、保证全商场范畴内各方面用电需求，消除各种用电隐患，杜绝任何触电事故，抓好本场用电安全和节约用电，严格遵守电工操作规程，禁止违章操作。空调暖通岗位职责部门：物业管理部直接上级：设备主任工作地点：空调暖通值班室工作职责：1、空调工必要持证上岗，按商场规定实行值班制度；2、负责空调、暖通机房设备设施操作、监控、记录和紧急故障解决；3、观测各系统设备变化，准时填写各《运营登记表》；4、定期做好设备维护保养工作、制定维护保养筹划、填写维保表；5、巡检设备状况、各风机房并填写空调暖通寻常巡检表；6、严格按照设备运营操作规程进行操作；7、发现设备故障及时排除，重大问题及时向关于领导报告；8、负责所辖区域卫生清洁；9、认真填写交接班登记表。电梯工岗位职责部门：物业管理部直接上级：设备主任工作职责：电梯工必要持证上岗，按商场规定进行值班制度；严格按照规章制度准时上下班，不得擅自离岗；密切监视和掌握电梯运营状态，及时做好需变动电梯运营方式调度管理工作，以适应客流量需求；当值人员遇到运营中电梯浮现紧急状况，一方面保持镇定，及时报告关于领导，以“应急解决办法”进行解决；检查电梯电动机声音与否正常，温度与否过高，润滑油与否足够；检查电梯门装置与否运营正常，电梯乘坐舒服感与否良好；监督、管理好维保单位对电梯维护保养工作；做好电梯和电梯机房清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。第二章设备系统管理制度及运营规程强电系统管理制度目：规范物业管理部内部管理，保证部门工作可以高效有序。职责：物业部经理负责对强电系统进行检查监督；设备主任负责组织实行；工程技工负责强电系统各项详细工作；内容：（一）、楼层配电间（二）、供配电设备运营管理（三）、暂时用电管理楼层配电间：楼层配电间房门及房内电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰；楼层管理人员应在商场规定期间内进入开关卖场照明及专柜用电，并在操作完毕后及时将门上锁，无关人员不得入内；工程技工依照巡视表进行巡逻，发现异常及时维修；物业管理部依照筹划定期保养配电井内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。供配电设备运营管理：每天定期巡逻供配电系统设备，涉及（低压配电柜、变压器等），并将设备运营参数记录在《供配电系统运营登记表》上；2、发现供配电负荷有明显变化及其她设备异常，应立即查找因素，并告知设备主任安排解决；3、未经设备主任批准，不得擅自更改设备线路和运营设立，特殊状况下需经设备主任批准并做记录；4、与系统关于钥匙集中放置在钥匙箱内，交接班清点数量，发现丢失及时追究，外借钥匙应做好记录并准时追收；5、严格执行机房管理规定和交接班制度；6、保持配电室清洁卫生。暂时用电管理规定：各用电单位应事先向物业管理部以书面形式申请用电，并注明用电单位、用电地点、负荷量、电压级别、相数及时间；暂时用电申请需经物业管理部经理审批；暂时用电申请经物业管理部审批后，暂时用电单位方可在物业管理部指定配电箱负荷开关或电源预留点上敷设好用电线路，经物业管理部检查，符合用电安全规定后方可送电，如需收费，需双方共同确认电表读数，并交物业管理部备案；各用电单位终结暂时用电，应事先告知物业管理部，在由技术人员断电拆线并确认电表读数；5、各用电单位应认真执行本规定并积极配合物业管理部人员用电安全检查。配电室交接班制度交接班制度是维护商场安全用电基本保障，值班全体人员必要严格按照本制度认真执行，物业管理部将按本制度考核值班人员执行状况。接班人员1、接班人员提前10分钟做好班前各项准备工作，劳保着装到岗进行交接工作；2、禁止接班前饮酒，如交班人发现接班人饮酒或神志不清，有权回绝其交接工作，物业管理部将对其严肃惩处；3、接班人员应及时检查重要设备运营状况，如：变压器高低压开关、各种仪表与否运营正常等；4、检查绝缘工具、表计与否齐全，应完好无损；5、按规定详细认真询问上一班运营状况及负荷状况；6、检查室内外卫生与否合格；7、经全面检查后严格按运营记录规定内容逐项将检查成果清晰填写在交接班记录上，签上接班人姓名及接班时间；8、凡接班后发生问题均由接班人负责；二、交班人员1、交班前做好班前各项交班准备工作，交班未结束不能换下工作服；2、要认真详细简介本班系统运营状况及运营中发现问题或设备缺损状况；3、当班发生问题要及时解决，未解决完要讲清晰并填写在记录上，按规定可以解决而未解决不能下岗；4、交班时发生一切故障由双方共同解决，解决完后交班人方可离开工作岗位；5、在交班中遇到紧急状况解决不了，应及时向设备主任报告。在休息日和正常班时间以外，应及时向关于部门报告，事后应向物业管理部报告。在解决故障过程中，未经领导批准不能下岗；6、接班人员未到，交班人员不能擅离岗位，如离岗后发生一切问题由交班人负责；7、交班前应搞好卫生，卫生不合格不得下岗；8、各班交接记录应妥善保存，不得毁坏丢失，保持整洁；9、对本班记录执行状况，物业管理部设备处进行检查，如发现不按制度执行者，将视情节后果，严肃解决。供配电设备运营规程目：保证配电设备处在良好工作状态，保证供、用电正常。合用范畴：我方接管区域配电管理。职责：1、配电室运营人员负责设备操作、监控、记录和紧急故障解决；2、工程技工负责外围电气设备维护检修及工单维修；3、设备主任负责配电设备综合管理及上述工作检查、监督和外围电气设备筹划维保，并依照设备运营状况和工单反映出问题及时调节工作；4、设备部主任负责上述工作综合管理，并协调与其她专业部门、单位关系及上述工作检查及停电检修前发布告知。四、配电室运营工作程序：1、值班员负责配电设备运营监控、记录及操作，观测各分路用电负荷变化，准时填写《配电室值班登记表》；2、依照分路用电负荷变化，及时检查电容器投入和退出运营，保证有功功率因数维持在正常水平，保证用电安全；3、严格按照上级指令执行停、送电操作，紧急故障停、送电操作执行紧急停电解决规程；4、每天做好交接班工作，接班人员应提前10分钟到岗与上一班人真现场交接，交接内容事项：A.每天填写运营记录于《交接班记录本》；B.询问设备运营中有无端障，浮现故障解决通过及当前需注意问题；C.公用工具、钥匙需当面点清，接班后发现工具损坏、丢失、钥匙不齐等问题，由接班人员负责；D.及时转到供电局停电告知或上级指令，不得延误耽误；E.故障排除过程中，交班人员不得下岗，接班人员有协助解决义务；F.配电室卫生每天清洁一次，有关设备保持干净、整洁。电工工作程序：1、按《电气设备筹划检修表》规定进行维修保养；2、执行上级指令安排电气设备增改安装工作；3、按期完毕寻常电气设施维护工作和维修工单维修内容。六、配电室管理工作程序：1、非工作人员不得进入配电室，特殊状况需经主管以上人员或物业管理部经理批准后，由值班员陪伴方可入内，并有人员入室登记；2、配电室设备由值班员负责操作，其她人员不得擅自操作；3、操作应一人操作，一人监护，完毕后在运营记录本上详细记录操作过程；4、配电室应保持良好通风及室温控制，每班检查空调设备运转状况，发现异味、温度过高、漏水、噪音增大等异常现象，及时告知工程值班室派人员解决；5、应急照明灯应保持随时能使用；6、保持消防设施完好，禁止吸烟。七、停电管理工作程序：需要停电才干进行设备检修时，事前由设备主任填写停电报告，经物业管理部经理审核批准后，配电值班员负责组织其她专业配合执行指令工作。配电值班员及时告知各有关单位。检修完毕后，检修人员及时告知总值已恢复供电。空调系统管理制度目：规范物业管理部内部管理，保证部门工作可以高效有序。职责：1、物业管理部经理负责对空调系统进行检查监督；2、设备主任负责组织实行；3、外委维保单位负责空调系统各项详细工作。三、内容：1、严格遵守商场各项规章制度（统一着装、佩戴工牌、上下班时间等）；2、禁止无关人员进入空调机房，如遇特殊状况需进入时，必要有值班人员陪伴，并登记，进入机房应随手关门，防止小动物窜到电气控制箱内，导致线路短路等重大事故，各配电箱柜门应上锁；3、空调机房必要配备足量消防器材，供水管路要有特殊漆色，标明管路走向，供水阀门规定标示常开或常闭标记牌，设备上规定标明设备台账编号、名称、使用年限；4、值班人员规定具备给排水、电气等空调暖通方面专业知识，并经培训后持证上岗（证件需交商场备案），加强对各类设备寻常维修和定期保养，严格执行制冷（暖）机组开关操作程序；5、加强巡回检查和有关技术指标检查，并做好记录，照明机组水泵等设备设施与否完好，运转与否正常，有无异常声音，在巡视时，抄写水泵运转电压、电流计供水压力，检查各传动机械润滑油系统与否需补充润滑油，各类阀表工作状态与否正常，巡视人抄完读数后，应在表格有关栏内签字；6、定期对通风系统（风管、新风管、风柜、风机盘管、滤网）、冷冻水系统（膨胀水箱、蒸发器、管道等）进行清洗并记录；7、及时掌握供热供冷技术数据，并做好记录，如遇紧急状况及时与先关单位联系，做出妥善解决，并向关于领导报告；8、空调机房内要保持清洁卫生，做到设备无积灰、无油垢，室内无垃圾、无杂物；9、当班人员不准做任何与本系统无关事；10、遵守交接班制度，认真填写交接班登记表。空调交接班制度一、接班人员应准时到岗。若接班人员因故未能准时接班，交班人员不得离开工作岗位，应向主管领导报告，有人接班后，方可离开。二、交班人员应如实地向接班人员阐明如下内容：1、设备运营状况；2、各系统运营参数；3、冷、热源供应和电力供应状况；4、当班运营中所生异常状况因素及解决成果；5、空调系统中关于设备供水、供冷管路及各种调节器、执行器、各仪器仪表运营状况；6、运营中遗留问题，需下一班次解决事项；7、上级关于批示，生产调度状况等。三、值班期间不得擅自离开工作岗位。四、值班人员在交班时若有需要及时解决或正在解决运营故障时，必要在故障解决结束后方可交班。五、接班人员在接班时除应向交班人员理解系统运营各种参数外，应将交班中疑点问题弄清晰，方可接班。六、如果接班人员没有进行认真地检查和询问理解状况而盲目地接班后，发现上一班次浮现所有问题（涉及事故）均应由接班者负所有责任。空调设备运营巡视规程目：保证空调设备设施保持良好性能，保证商场空调温、湿度适当。使用范畴：空调设备、设施运营管理。职责：1、需要做运营记录设备由运营值班人员结合抄表进行巡回检查，其她设备一种班次巡回检查一次(对持续运营设备，在运营中检查不了内容则要定期停机检查)，对新设备和修理过设备要酌情增长检查次数。2、作为经常性检查内容重要是检查设备与否有不正常振动、噪声、过热、结露、泄漏，过滤材料与否需要清洗或更换，各种阀门位置与否对的，动作与否灵活，保温层与否有损坏，风机皮带松紧与否适当等。3、运营值班人员检查重要通过看、听、摸、嗅形式来进行，普通不做拆卸检查；维修人员则重要借助仪器、仪表或进行必要拆卸来做定期检查。4、巡回检查中发现问题要及时解决，解决不了要及时向上级主管报告，并做好关于记录。5、对如下设备及内容必要重点巡检：①冷水机组·压缩机运转平稳，无异常响声；·电气、自控系统动作正常；·各水管接头和阀门不漏水；·各阀门开度位置适当；·各管道无异常振动；·基本减振装置及进出水口软接头减振效果良好。②水泵·电机温升正常无异味；·轴封(盘根)不漏水；·无异常噪声和振动；·备配管接头和阀门不漏水；·各阀门开度位置适当；·轴承不缺油，温度不超过80℃；·基本减振装置及进出水口软接头减振效果良好。③柜式风机盘管(风柜)·无异常噪声和振动；·滴水盘不积水，冷凝水排放畅通；·过滤网积尘少；·各风阀开度在设定位置无偏移；·风机皮带松紧适当，无明显磨损；·进出水管接头和阀门不漏水；·风管软接头完好不漏风；·风机轴承不缺油、温度不超过40℃；·电动阀开度和温度设定值正常。④冷却塔·进风百叶和风机保护罩上无杂物阻碍空气流通；·各配管接头和阀门不漏水，·集水盘水位适中，无少水或溢水现象；·浮球阀动作灵活，出水正常；·风机运转平稳，无异常噪声和振动；·布水器(配水槽)孔眼无堵塞现象；·水流通过填料层疏密均匀，无偏流现象，无杂物堵塞。⑤膨胀水箱·水箱水位适中，无少水或溢水现象；·各配管接头和阀门不漏水；·浮球阀动作灵活，出水正常。6、在巡回检查时，要注意观测各种仪表读数与否处在正常范畴内，如果不正常，要及时查明是仪表因素还是非仪表因素，并进行针对性解决。空调系统操作规程一、开车前准备工作：1、工作前应做好安全办法，理解设备性能、操作规程；2、提前12小时接通主机电源，检查冷水机组与否正常，检查油槽油温（油温低于22℃不能开机）；3、检查冷水机组润滑油油槽中油位，油位必要保持在油槽上下视油镜之间；4、检查系统中各关于阀门与否按工作规定启动或关闭；5、检查系统中各水泵、冷却塔水位和阀门与否正常。二、开车：1、一方面启动冷凝系统水泵和冷冻系统水泵；2、待系统水泵运转正常后，冷水机组控制箱显示屏上显示机组准备就绪，再按冷水机组控制屏上开停机跷板开关，向开机位置按下再放开，开关自动弹回到运营位置，机组进入运营程序；3、做好起动和运营参数记录。三、运营中检查项目：1、系统进入正常运转后，每隔2小时进行运营检查一次并做好记录；2、查看冷水机组蒸发器、冷凝器压力，集油槽压力，供油压力和冷水机组集油槽中油位、油温，冷却泵、冷冻泵出水温度参数与否正常；3、压缩机电动机电流电压、轴承温度与否正常；4、冷却塔塔身与否振动及布水器布洒状况，如不正常及时调节供回水阀门；5、水泵轴承温度、压力与否正常及漏水状况。四、停车：1、关闭冷水机组；2、关闭系统水泵及相应进出水阀门；3、关闭末端设备；4、作好当天设备运营完整记录。电梯系统管理制度一、目：规范物业管理部内部管理，保证部门工作可以高效有序。二、职责：1、物业管理部经理负责对电梯系统进行检查监督；2、设备主任负责组织实行；3、外委维保单位负责电梯系统各项详细工作。三、内容：1、电梯维保人员必要经特种行业部门培训，且获得特种设备维修操作证专业人员进行作业；2、电梯钥匙应有专职人员负责保管，不得转借遗失，值班人员应熟悉电梯普通工作原理，掌握电梯浮现关人故障时，及时将顾客救出电梯操作规程及技巧；3、轿厢内保持清洁，货梯不得超过额定载重量运营，且一定要有司机操作，客梯超载后，请最后一位乘梯者积极退出；4、做好电梯设备管理台账，如实记录电梯使用状况；5、按规定由维保单位地电梯曳引设备、控制系统、厅轿门连锁、安全开关等进行检查，保证电梯正常运营；6、机房设备应保持清洁，定期打扫，保持设备表面无油垢灰尘，层站门扶梯每日清洁，保持光亮干净；7、电梯各处应做到标示齐全、明显，应急报警系统完好无损；8、机房内电梯编号应与运营中电梯编号一致；9、维护电梯时，应在首层入口放置“维修保养进行中”批示牌；10、电梯运营中禁止启动外门，如检修或救人需启动时，需由电梯维修人员或受过专业培训人员使用专用钥匙启动，门启动时要站稳身体，不得前倾；11、电梯运营应做好每日工作日记记录、故障记录、交接班记录等；12、严格执行商场规定，在规定期间内启动、关闭扶梯、客梯、货梯。电梯系统安全操作规程电梯行驶前检查与准备工作：1、启动层门进入轿厢之前，要注意轿厢与否停在该层；2、启动桥内照明；3、每日开始工作前，将电梯上下行驶多次，无异常现象后方可使用；4、层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动；5、平层精确度应无明显变化（在规定范畴内）；6、经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见某些。二、电梯行驶中应注意事项：1、轿厢内载重量应不超过额定载重量；2、乘客电梯不许经常作为载货电梯使用；3、不容许装运易燃、易爆危险物品，如遇特殊状况，需设备管理处批准、批准并严加安全保护办法后装运；4、不容许运用轿顶安全窗，轿厢安全门启动，来装运长物件；5、电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上；6、轿厢顶上部，除电梯固有设备上，不得放置她物。三、当电梯使用发生如下故障时，应及时告知维修人员，停用检修1、层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时；2、运营速度明显变化时；层、轿门关闭前，电梯自行行驶时；行驶方向与选定方向相反时；内选、平层、迅速、召唤和指层信号失灵失控时；发现有异常噪音、较大振动和冲击时；当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运营时；安全钳误动作时；接触到电梯任何金属部位有麻电现象时；发现电气部件因过热而发生焦热臭味时；四、电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉。电梯系统保养规程职责：1、电梯维修保养单位负责参照本规程，详细执行电梯定期保养工作，并填写《电梯保养记录》，交物业管理部文员保存；2、电梯维修工负责跟踪检查，并对内容进行确认；内容：1、机房：A.先关闭电源，控制柜扫尘，各节电点清洁，重要接触器、电阻、电抗器等清洁及引线螺丝收紧；B.电动机、曳引机、曳引轮检查及油质油量检查；C.齿轮箱、油量、油质检查；D.限速器及开关检查、清扫、活动部位注油；E.制动器行程、动作、灵活性，制动闸瓦磨耗检查机活动部位注油；F.电动机冷却电扇注油。机身及井道：A.保养时从最高层向下保养（用检修速度）；B.轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认（安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、限位开关等）；C.内外门开闭动作及门脚胶检查；D.内外门检查，清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门连锁、门头钢丝绳、路轨检查清扫；E.内外门阀锁及厅轿门连锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门连锁开关接线检查；F.接合开关装置、快慢门各活动部位清扫、注油；G.各种撞击开关、刀、接点检查；H.超重开关清扫、抹油；I.行车状况检查（启动、行车、加减速及停车之平稳性、振动、噪音限度、平层等）；J.各批示灯检查及灯泡更换；K.各油杯油量检查补充，张紧轮加油；L.井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、急停开关、地坑照明等开关有效确认。电扶梯维修保养规程为了更为好地贯彻执行“经营为主，安全第一”工作方针，保证商场电扶梯安全高效地运营，最大限度地提高电扶梯使用寿命，保障良好经营秩序，特制定本规定。本规定合用于公司电扶梯（自动扶梯）寻常运营、检查、维护、保养、修理等常规管理工作，不合用电扶梯大修、改造等管理事宜。物业管理部是公司电扶梯实物管理部门，代表公司对电扶梯寻常运营、检查、维保等负有监督管理责任，其重要职责及其部门内部划分如下：一、设备管理口物业管理部设备主任重要负责电扶梯总体监管及其检查维保工作，其详细职责有：1、拟定电扶梯管理总体工作方针和目的；2、起草电扶梯运营维保管理办法，审定检查维护筹划；3、初选电扶梯维保公司，起草维护保养合同；4、详细贯彻关于培训，申办关于费用；5、组织完毕电扶梯年检及换证工作；6、协助启动、实行电扶梯安全事故应急预案；7、协助解决电扶梯安全事故善后工作；8、全面协调有关单位、部门间配合事宜；9、直接检查考核运营管理水平和维保服务质量；10、负责建立、管理电扶梯技术档案等。二、安全管理口物业管理部是公司电扶梯运营管理部门，其详细职责有：1、指派合格人员适时启停运营电扶梯，并实时巡视监护；2、负责协助物业部设备口、维保公司等维保电扶梯；3、负责组织紧急救援演习，启动实行电扶梯安全事故应急预案；4、协助物业部设备口检查考核电扶梯维保服务质量；5、协助解决电扶梯安全事故善后工作；6、负责电扶梯安全警示标记设计、安装及维护等。三、保洁管理口重要负责电扶梯外观设施和保洁形象监督管理。电扶梯安全管理规定一、物业管理部扶梯运管人员应及时提示乘客注意乘坐安全，指引、协助乘客遵守如下乘坐安全规定，不做危及电梯运营安全或者危及她人乘坐安全行为。卖场其她员工应随时予以协助。1、小朋友、老人、病人和残障人士乘坐扶梯，需有专人陪伴。必要时应积极予以协助；2、不乘坐明示禁止使用或明显处在非正常状态扶梯；3、有序乘坐，与前方乘客保持安全距离，面向前方，靠右侧站立，并扶好扶手带。到达后迅速离开，不在扶梯水平出入口处滞留；4、在扶梯入口处，踏上扶梯水平运营段时，应注意双脚离开梯级踏板边沿，站在踏板黄色安全警示边框内。勿踩在梯级踏板交界处，以免梯级运营至倾斜段时因前、后梯级浮现高差而摔倒；5、不要用脚接触侧挡板或将身体靠在侧挡板、扶手带上，不要将头或身体其她部位超越扶手带；6、衣着宽松乘客应使衣裙边角、飘带或松散鞋带与梯级踏板、侧挡板保持安全距离，以防被梯级板边沿、梳齿板、裙侧板或内盖板挂曳；7、不要运用扶梯运载货品或将随身携带商品等重物放在扶手带上，不要将硬币、果核、钮扣、牙签、别针、标签等硬质物品丢弃在梯级踏板上；8、带小朋友家长注意不要让小朋友用手触摸扶梯梯级板或在扶梯上奔跑、攀爬、嬉戏等；9、如遇紧急状况，乘客可呼喊扶梯以外商场员工、顾客等按下扶梯端部裙侧板上红色“停止”按钮，使扶梯停止运营，以免导致伤亡。二、在人流高峰时段，物业管理部扶梯运管人员一定要在现场进行巡视、监护和疏导，一旦发生紧急状况，应采用有效办法，保证乘客安全。三、扶梯运营使用时，不得对其进行开放式检查、维修或保养，也不能运用电源开关等安全装置来“启”、“停”。四、电扶梯关停时，应先封闭扶梯上人口，待所载乘客所有离开扶梯后，即可关闭扶梯。禁止关闭载有乘客扶梯，以防因惯性作用摔伤乘客。五、依照营运需要适时启停电扶梯，以节约用电，减少能耗。六、妥善保管电扶梯钥匙及安全警示围栏，不得私配扶梯钥匙。七、紧急状况时操作：1、扶梯浮现异常状况，物业管理部扶梯运管人员应保持镇定，一方面封闭扶梯上人口，协助乘客迅速撤离扶梯。然后，关停电扶梯，告知物业管理部或维保单位值班人员切断电源，停止使用。如有乘客受伤，应及时报请值班安管队长启动扶梯安全事故应急预案，急救伤员，保护事故现场，等待调查解决。2、如接到卖场火警通报或发现火情，物业管理部扶梯运管人员应迅速封闭上人口，紧急疏散扶梯上乘客。然后，关闭电扶梯，检查并清理扶梯四周防火卷帘下杂物，遵循公司灭火指挥部指令参加灭火抢险行动。3、如接到乘客求救，物业管理部扶梯运管人员或卖场其她员工应及时赶赴现场，实行力所能及救援。如事态严重无法控制，应及时告知值班安保主任组织电梯维保人员、物业管理部人员、安保部人员等赶来救济。电扶梯定期保养规程一、维保项目：电扶梯维保涉及两项工作：一是扶梯检查维护工作，二是扶梯故障修理工作。均由电梯维保公司派驻专业人员负责详细实行。扶梯检查维护重要涉及对整机部位润滑，零部件检查、调节、更换、清洗等。除寻常运营检查维护外，还应依照电扶梯维保合同规定定期完毕一系列积极防止性检查维护工作。二、维保流程：（一）检查维护流程1、检查维护筹划编审：电梯维保公司应依照本办法等法规规定，于每年元月初编制扶梯当年周期性《检查维护工作筹划》，并上报物业管理部审核。2、电梯维保公司按照审定下发扶梯检查维护工作筹划定期组织实行，物业部负责协调、监督和管理，物业公司等负责协助配合。3、除1小时内能完毕普通性检查维护工作可在营业期间人流较少时段（如12：-14：00）进行外，别的均应在闭店后进行。4、若闭店后进行电扶梯检查维护工作，电梯维保公司需提前办理进场施工申请手续，经有关部门批准后方可按规定进行维修。特殊状况，各方协商解决。5、每次维护结束后，电梯维保人员均需填写维护记录，经物业管理部值班人员签认后，编入《电扶梯维保月报表》，每月整顿成册后报物业管理部存档。6、物业管理部应不定期检查电梯维保质量，每月不少于2次，并将发现问题及时反馈给电梯维保公司，必要时上报公司领导，按关于规定予以查处。（二）、故障修理流程1、物业管理部扶梯运管人员发现扶梯浮现故障时或接到扶梯故障通报后，应及时告知物业管理部设备值班人员，并采用必要应急办法。2、物业管理部设备值班人员接到维修告知（含电话告知）后，应在15分钟内赶到现场，迅速组织电梯维保公司当班人员抢修，尽快排除故障，使扶梯恢复运营。3、普通小修1小时内完毕。若超过1小时，特别是夜晚加班，电梯维保公司需提前办理进场施工申请手续，经有关部门批准后方可按规定进行维修。特殊状况，各方协商解决。4、每次维修结束后，电梯维保人员均需填报维修记录单，经物业管理部当班人员签认后，编入《电扶梯维保月报表》，每月整顿成册后报物业管理部存档。电扶梯保洁规程一、电扶梯清洁是指扶梯外露部位（如层板、梳齿板、梯级板、侧裙板、裙盖板、玻璃栏板、扶手带、不锈钢外装饰面板等）表面卫生保洁，不涉及扶梯内部各部位、部件清洁（属于维保内容）。二、扶梯保洁工作由物业管理部指定专业保洁公司按照《保洁服务合同书》负责执行和贯彻，物业管理部保洁管理人员负责监督和管理。但要注意如下事项：1、对扶梯外面表进行清洁或消毒时，应尽量避开人流高峰时段，并关闭扶梯。2、清洁扶手带等塑料表面时只能使用肥皂溶液，且要保证水或其他液体不能侵入扶梯内部，以防止塑料制品变色或腐蚀扶梯内部零部件。3、清洁裙盖板、玻璃栏板、扶手带、不锈钢装饰板等喷镀材料外表面时，宜使用湿抹布、玻璃擦等进行清洁，然后再用棉布擦干，切忌使用硬质毛刷或钢丝刷。给排水系统管理制度目：规范物业管理部内部管理，保证部门工作可以高效有序。二、职责：1、物业管理部经理负责对给排水系统进行检查监督；2、设备主任负责组织实行；3、工程技工负责给排水系统各项详细工作。三、内容：1、认真遵守公司员工守则，遵守公司各项规章制度，认真履行岗位责任和义务；2、每班认真巡视检查各污水间设备、生活供水设备，检查控制箱上电源与否正常，各仪表批示与否正常，填写巡视表；3、每班认真检查生活水箱内控制液位浮球位置与否正常；4、检查生活水泵房内各电机声音与否正常，管道有无跑冒滴漏现象，并填写巡逻巡检表；5、检查污水间潜水泵与否正常，有无杂物卡阻，运营与否正常，对出故障容易产生水浸事件集水井，当井内有水超过警戒线时，应手动将水抽出；6、需停水进行维修保养工作，需请示有关领导审批并记录；7、给水泵及排污潜水泵浮现故障时，依照故障因素检修电路或更换检修水泵，并由设备主任安排专人解决；8、对易产生油污、杂物污水井，由设备主任安排专人定期清理；9、按照《给排水设备检查保养筹划表》进行保养，并将维修保养状况记录于《给排水设备保养登记表》；10、保持机房和工作场地整洁卫生，并搞好个人卫生；11、机房重地，禁止无关人员进入；12、认真做好交接班工作。 给排水设备、设施操作规程目：给排水设备、设施保持性能稳定，运营正常。合用范畴：给排水设备、设施操作。职责：值班员负责给排水设备操作、巡逻、记录和异常状况报告。给排水设备操作规程：1、检查水箱水位、电源开关、水阀位置；2、定期启动进水阀，关闭泄水阀，保持水箱水位正常；3、水泵控制开关，转到“自动”位置；4、按控制柜“停止”按钮（水泵停止运转）；5、将水泵控制开关转到“自动”位置，水泵投入自动运营状态；6、商场停业前半小时将水泵手动关闭，以节约能源。五、排水设备（潜水泵）操作程序：1、手动操作：控制箱转换开关拨到“手动”位置；按“启动”按钮水泵运转；按“停止”按钮水泵停止运转。2、自动运营：潜水泵控制箱转换开关，拨到“自动”位置，潜水泵投入自动运转状态。大、中修设备管理制度将磨损严重，使用年限较长设备通过更换主机，及全面更换磨损器件来恢复设备原有性能，为对的执行操作，做到适时合理维修及更换配件，特定此规定。1、根据寻常维修保养记录判断设备中修周期；2、根据中修周期及成果来拟定设备大修时间；3、根据设备设计阐明来执行中修、大修筹划；4、对设备大、中修及改造应提出筹划，经上级批准后安排施工，规定改造先后应出具设备性能指标评价报告；5、设备大、中修工程原则上应与专业公司订立维修合同；6、物业专业人员要认真负责设备大、中修监督并记录；7、大、中修后要将各项技术指标进行实验，并填写报告。节约能源管理制度节能降耗是商场减少成本有效办法，是商场提高效益，实现发展一种重要战术手段。由店长牵头成立节能小组，负责商场节能改造检查工作，由物业管理部和各专业人员对设备节能状况进行监督和检查；照明方面应依照商场制定营业时间及时关闭，不得延迟，特殊状况需阐明因素；供应商在装修中，应选用合理照度、合理布局与选取灯具，推广使用节能型电子镇流器；在电梯等动力设备方面，加大设备润滑管理，安排专人准时检查设备运营、润滑状况，及时管理维修，减少额外电耗；禁止货梯空载和载人运营，长时间无货品可运，或运货量少时，需关闭一某些，或所有关闭；客梯应依照营业时间及客流量，及时恰当调节运营方式；严格制度空调开关机时间，制定冬季供暖、夏季制冷、温度原则及时间段；及时检查卖场温度，合理关闭不必要风机组；按保养筹划及时清洗空调滤网；为保证卖场温度，尽量将门窗关闭，由客服部及时提示营业人员及楼层管理人员。加大巡视力度，改进管理办法；勉励全员参加，提出合理化建议，有目进行节能改造，对比效果，合理选取。工具管理制度一，目：为保证部门资产及设备设施正常维修维护二、职责：物业管理部经理、设备主任负责监督、检查三、范畴：物业管理部各专业四、管理制度：1、所配备工具为工作之用，每位员工都应当爱护、爱惜。工具使用后应保持干净，工具箱码放整洁；2、专用大件工具和机械应有专人保管，凡使用或借用时需经保管人员批准后方可使（借）用；3、凡在工作使用中浮现正常损坏，应写明因素需经理签字后方可更换新工具；4、凡工具浮现非正常损坏或丢失，应由负责人照价补偿；5、各班需