凤鸣花园前期整合营销专项方案

凤鸣花园前期整合营销方案一、凤鸣花园项目开盘前整合营销总体思绪1、阶段性广告策略：凤鸣花园项目在扎实做好产品计划，加紧工程进度同时，在开盘前应作连续不停媒体宣传。基于“凤鸣花园”项目标现实情况即工程进度、营销进度，本阶段为销售准备期，营销推广工作关键围绕项目开盘前蓄水展开，以硬广告（户外、DM等）、公关活动等促销手段为主，在开盘前加大媒体广告投放力度，让市场眼光聚焦、关注，并逐步建立项目品牌形象和达成较高预约率。2、广告投放目标：前期以开盘前预热为主，提升项目著名度，并让目标用户产生期盼潜导心理，并进而让目标用户认识到“凤鸣花园”项目标品牌价值，吸引她们到工地现场参观，或电话、现场垂询楼盘信息；在临近开盘前四面，关键突击，塑造品牌形象，发明高预约率。3、广告企划标准：正确掌握产品定位，明确了解产品特质，同时说明“凤鸣花园”项目总体优势，包含独特优越自然环境、享受区位优势找到产品独特利益点，和贴近新农村建设政策优势，依据现在市场反应，选择最贴切广告策略。4、广告策略：（1）差异化定位战略：基于新农村建设样板小区独特卖点和本项目工程进度情况，以中等价位及项目规模和环境等优势，进行市场细分，实施差异化竞争策略，细分客源。（2）借势策略：在阆中市小城镇建设实施过程中，快速营销骨架骨架。在营销过程中，我们充足借助小城镇建设将带动区域房产经济飞速发展，宣传项目标区位优势及发展前景、增值潜力。借助升钟湖景区、天宫院景区、兰渝铁路阆中火车站等已经有宣传攻势，将潜在用户吸引到凤鸣花园。（3）关键突破策略：首先以打生态宜居品牌为主，以此作为突破点带动整个楼盘销售，反复强调地块区位、环境优势及综合优势，以此作为关键突破。（4）全方面攻击策略：待项目品牌认知达成一定程度后，以区位、环境、经济性、产品计划、物业管理等优势作全方面出击。（5）促销性策略（SP、PR活动）：以新奇、有效公关活动作深入促销。对市场销售有阻力户型采取一定优惠方法提升市场吸引力。二、营销推广阶段划分开盘前凤鸣花园项目标整合营销工作分三个阶段分期进行。目标是在前期营销推广工作基础上，吸引目标消费群体对于凤鸣花园关注并初步提升目标消费群体对于本项目整体形象和基础开发理念认同程度。围绕这一工作目标，本阶段将营销推广工作关键放在楼盘包装、营销公关、活动促销、媒体广告宣传方面。经过一系列高密度广告以宣传项目整体形象和关键卖点引发市场关注，为下一步开盘推广工作作好铺垫。经过充足市场调研及对入市时机选择，结合本项目标实际，现将一期推广阶段划分以下：推广阶段时间划分推广专题第一阶段.6下旬.—.7.现场包装、营销推广、内部认购开启第二阶段.9.—.10.开盘活动，集中营销第二阶段春节期间集中营销三、整合营销策略【前期营销工作关键】第一、关键作好项目现场基础形象包装。第二、各方面工作安排准备到位，开始接收用户咨询。第三、利用销售渐入正规期间信息流、客源比较集中优势加强广告宣传投放。第四、逐步扩大项目标宣传渠道，完善项目户外广告和导示系统广告。第五、尽最大可能，把握每一位莅临销售现场咨询用户，经过销售现场对用户细致讲解和销售气氛对用户感染，蓄积大量准用户。第六、加强项目标推广力度，配合媒体宣传，提升项目标形象和公众认知度。第七、户外广告结合DM单直投，增强社会影响力和吸引消费者对凤鸣花园项目标注意。第八、前期咨询期有一定蓄水量，再经过本期广告推广力度加大，争取为“开盘期”销售实现百分比为5：1左右预定用户。【销售现场准备工作】1、认真做好日常咨询接待准备及区域和项目熟悉工作，为正式咨询做好准备。2、加强对来访用户情况梳理，有计划、有安排分析意向性用户，做好用户维系。3、对凤鸣花园项目销售说辞修改及完善；4、加强销售现场管理工作：包含项目现场销售环境、销售道具管理和现场工作人职员作状态管理（包含礼仪、接听电话过程等）。【现场包装】1、加强和完善项目区域内项目标形象展示系统A、导示系统（包含主干道和售楼处位置）B、户外广告2、销售资料准备A、DM资料、立面效果图B、沙盘C、单体模型明确详尽说明标牌；逼真生活气息4、售楼部包装A、营销气氛塑造：展板、模型、销控表B、服务气氛营造：微笑服务、专业服务、礼品赠予【促销政策】付款方法优惠（1）购房者实施一次性付款方法可享受每平50元优惠。（2）购房者实施分期付款方法可享受每平20元优惠。付款方法根据5；3；2百分比支付。2、首批房源（含商铺）购房优惠政策（1）前期拿出24套房源（含商铺）试水，搜集市场信息，汇总用户反馈情况。（2）购置首批10套房源用户可享受每套八千元礼金券购房优惠。购置第二批房源（即第11套至第20套）用户可享受每套五千元礼金券购房优惠。购置第三批房源（即第21套至第24套）用户可享受每套三千元礼金券购房优惠。3、老用户带新用户优惠政策（1）新用户享受500元购房优惠；（2）老用户享受500元现金优惠。3、组团购房优惠凡以组团方法集中购房，必需首先确定该组团提议人，组团内购房人须由亲戚、好友、同事或其它相互熟悉人员组成，零碎购房人不能随意插入。组团以一套住房（已购房不得加入）为基础单位，最低基数为3户（或套），10户为一个组团最高限值，超出10户则须重新组团。组团依据每组户数多少在享受常规优惠政策基础上分别享受以下优惠政策（不累加）。