景园香摈之约物业标书方案样本

前言一方面，十分荣幸能参加“景园·香摈之约”项当前期物业管理服务投标工作。我公司将依托自身专业管理实力，结合“景园·香摈之约”现状，对“景园·香摈之约”物业管理模式、组织机构、财务收支筹划、服务配套等作出统筹策划。咱们将以振邦物业崭新物业管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方实际需要前提下，凭借振邦物业在物业管理服务过程中积累丰富经验以及充分人才，为“景园·香摈之约”业主创造一种和谐而优美居住、办公及购物环境，提高“景园·香摈之约”物业价值，并使“景园·香摈之约”成为杭州市乃至浙江省又一种知名高档综合物业管理品牌。本投标书是依照贵方提供“景园·香摈之约“前期物业管理服务招标文献规定，结合我公司公司服务理念及原则，经我公司考察研究之后，编制前期物业管理服务投标书。我方批准一旦中标，投标书中所有承诺。再次感谢杭州景园房地产开发有限公司予以咱们这次合伙机会。公司名称：注册（通讯）地址：联系电话：传真电话：邮政编码：我公司接管景园·香摈之约项目优势拟派项目重要管理人员、工程技术人员状况表前期介入服务与接管验收及入住管理方案前期介入服务要使此后物业管理顺利进行，物业管理前期介入将会起到至关重要作用，若我方中标，将依照委托方物业施工进度实际状况，对“景园·香摈之约”项目制定科学、成熟、相应物业管理前期介入工作筹划，并按筹划和阶段开展各项工作，为将来物业管理工作顺利开展打下坚实基本。竣工验收阶段物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参加工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量专业意见和建议，协助开发商做好使用功能验收，对各种设备、管线都逐个检查。参加委托方房屋、设备、设施竣工验收，并建立验收档案；发现也许存在施工隐患，并列出漏掉工程；参加重大设备调试和验收；制定物业验收流程；指出工程缺陷，就改良方案也许性及费用提出建议。4、物业销售阶段良好物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量购房者，同步也有助于贵方树立公司品牌形象和知名度。因而，物业管理前期介入人员将依照实际状况，协助贵方物业销售和宣传推广。制定合理物业管理收费原则，为物业销售作好准备；售楼处及样板房保安、保洁指引，规范服务，建立良好物业形象；委派物业专业人员现场解答客户对社区物业管理方面疑问；对物业人员和销售人员进行物业管理基本培训工作；提供关于售楼宣传所需要物业管理资料。项目接管验收1）物业接管验收是对新建物业竣工验收再验收。2）根据国家建设部颁布《房屋接管验收原则》对已物业进行以主体构造安全和满足使用功能为重要内容再检查，它是直接关系到此后物业管理工作能否正常开展一种重要环节。3）物业接管验收不但涉及主体建筑、附属设备、配套设施，并且还涉及道路、场地和环境绿化等，应特别注重对综合功能验收。a．公司选派素质好、业务精，对工作认真负责工程技术人员参加验收工作；b．既应从此后物业维护保养管理角度验收，也应站在业户立场上，对物业进行严格验收，以维护业户合法权益；c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，商定期限督促开发主体对存在问题加以解决，直到完全合格；d．贯彻物业保修事宜。依照建筑工程保修关于规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；4）接管验收作用a．明确交接双方责、权、利关系b．保证物业具备正常使用功能，充分维护业户利益c．为后来物业管理创造条件：通过物业接管验收，一方面使工程质量达到规定，减少寻常管理过程中维修、养护工作量。另一方面依照接管关于物业文献资料，可以摸清掌握物业性能与特点，防止管理中也许浮现问题，有助于筹划安排好各项管理，为后来物业管理创造了条件。对本项目物业管理整体设想及策划一流物业需要一流管理，一流管理出一流质量。通过咱们服务，为“景园·香摈之约项目”创造价值，为业户营造一种“安全、舒服、温馨、亲情”生活、办公及购物环境，让业户安心、放心。服务承诺1、总体指标1、满意度指数95以上；2、管理服务范畴内不发生重大安全责任事故，管理服务范畴内不发生重大火灾责任事故，管理服务范畴内不发生重大设备管理责任事故；2、分类指标1、管理处设专线16小时受理报修，2、业户接待时间：365天8:30-20:30；各类服务人员上岗培训率达到100%；4、档案归档率达到100%，档案完整率达到100；5、维修及时率达到100%；6、维修质量合格率达到95%以上；7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%；8、有效投诉解决率100％，投诉人签字满意率95％以上；9、公共设备、设施完好率达到98％以上；10、房屋建筑完好率达到98%以上；11、绿化存活率达到98%以上；12、清洁管理无盲点，管理服务范畴保持环境整洁，生活垃圾日产日清；13、道路、停车场完好率达到98%以上；14、管理服务范畴内保安固定岗实行24小时保安立岗服务拟采用工作筹划和物资装备状况一、拟采用工作筹划为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业接管验收工作基本上，拟定进一步工作筹划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间沟通，以保证物业品质不断得到提高，同步为开发商提供一种后续优质售后服务工作，使开发商与物业公司品牌共同提高，达到“双赢”目。拟建立组织机构及人员配备、培训、管理拟建立组织机构及人员配备1、管理处组织架构及部门设立杭州景园房地产开发有限公司杭州景园房地产开发有限公司或业主委员会浙江振邦物业管理有限公司景园·香槟之约管理处工程部综合部保洁绿化部设备维修养护清洁、绿化接待、投诉、采购档案、商务、内务保安部业主报修、仓储治安、消防装修管理、经营车辆管理2、管理处运作方式及各部门职责1、管理处运作方式管理处实行管理处主任负责制直线制领导形式，下设工程部、综合部、保安部、保洁绿化部四个部门，实行管辖区域内统一物业管理。管理处主任集指挥与职能于一身，全面掌握寻常工作及人员状况，减少失控。各项工作安排及暂时任务下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。2、部门职责综合部重要负责寻常与业户之间联系，解决涉及入伙服务、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。保安部负责社区治安,交通与消防管理工作，涉及门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。工程部负责整个项目设备维修养护服务，涉及电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施维保服务。保洁绿化部负责环保管理及社区公共区域卫生和绿化服务。此外采购、人事、培训等事务将由振邦物业公司负责3、人员配备1、管理处各岗位员工任职规定[管理处主任]大专以上学历具备行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书熟悉物业管理有关政策与法规，对工程设施有一定理解和管理能力具备丰富高档住宅社区管理经验外表端庄，思路敏捷有良好团队精神和沟通技巧有良好指挥能力、语言交流能力和文字表达能力[综合管理员]大专以上学历纯熟操作办公自动化软件熟悉高档住宅社区运作内容普通话原则流利有良好协调能力、语言交流能力和文字表达能力通过物业培训中心专业培训[保安员]具备物业保安人员岗位上岗证书年龄20－35岁之间，男性身高不低于1.75米五官端正，具备较强敬业精神作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷能吃苦耐劳承受工作压力通过物业培训中心专业培训[维修养护]具备有关操作证及上岗证具备智能化高档住宅社区物业工程维修及保养工作经验具备较强敬业精神和吃苦耐劳精神[保洁保绿]通过保洁专业化培训熟悉高档住宅公寓保洁保绿工作形象健康细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范畴管理处主任在公司领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运营与维护保养、保安服务、保洁服务、应急解决及特约服务等工作。组织拟制、审核和贯彻社区管理服务工作筹划和作业文献。负责社区管理服务质量控制和费用控制。负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、地方关于管理部门及关于专业公司之间关系。负责初审分承包方、分供方，审批社区管理服务公开文献和管理处作业文献发放。负责组织社区公益性活动。完毕公司交办其她任务。管理处综合管理员在管理处经理领导下，负责业户服务接待工作。拟制社区业户服务筹划、费用预算，负责业户服务质量控制。负责编制每日《工作日报》，并向公司上报。负责接待业户办理入伙、房屋和车位租售、装修手续；负责协调解决业户投诉、报修事宜。负责建立业户档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对业户档案实现动态管理。负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、订购员工盒饭等事宜。负责收集编排：管理信息、业户服务征询单，及时张贴和收回，对反馈业户见议和意见进行分析、贯彻和安排解决，保持与业户沟通。负责管理处计算机应用和办公设备维护保养工作详细组织社区公益性活动。完毕经理交办其她工作。工程部在管理处经理领导下，负责房屋设备、设施正常运营与维保服务，涉及房屋设备设施运营应急解决工作。负责对设备部寻常管理，检查每日运营日记，理解设备工作状况合理安排每日工作。负责社区房屋设备、设施运营与维保质量控制，拟制维保服务过程中费用预算、作业文献，并负责实行。负责筹划和购买维保材料及工器具。负责公共设施能耗管理与节能工作。编制（设备）突发事故应急解决预案，并适时组织预演。负责对房屋设备（设施）维修、保养工作筹划实行和记录备案，对某些隐蔽工程中更改要详细记录备案，记录文献长期保存。完毕经理交办其她工作。保安部在管理处经理领导下，对所管辖区内治安、消防负责。负责对当值保安进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班保安质量记录进行初审。负责对突发事故应急解决现场协调。负责对消防设施及保安器材、公用物品检查和管理。负责员工消防培训及社区消防安全知识宣传。负责对队员考勤和请假审批及工作考核。负责对装修施工队简介社区《装修管理规定》并对现场进行安全监督和现场管理。协助完毕管理处布置业主特约服务。保洁绿化部服从管理处经理领导，对社区清洁绿化负责。负责对当班保洁工操作检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。负责对绿化区规划和养护工作督导、监管。负责安排人员完毕业主提出特约服务。负责对员工考勤和请假审批及工作考核。负责筹划和购买保洁材料及工器具。负责与绿化养护业务联系。完毕管理处经理交给其她工作任务。业户接待员（出纳、投诉、档案）详细开展业户服务方面工作，涉及业户入伙、装修、联系、投诉解决及接待工作；负责管理费、能耗费及其他服务费用催缴工作；负责接待业户办理入伙手续、装修手续、非公共性服务手续、建立业户档案，登记产权清册与租赁清册；保持与业户联系和互相沟通，涉及详细组织社区公益性活动；完毕交办其他工作。负责管理处文书档案管理工作，涉及文秘、电脑、档案、权籍、出纳等工作；负责管理费收缴工作；负责管理处计算机应用和办公设备维护保养工作；负责管理处管理、技术、业户档案与资料管理工作；负责与业户权籍资料管理工作；完毕经理交办其他工作。门岗保安对主管负责，服从上级命令；在指定位置，指定面向立岗，禁止脱岗；验证《物品出门证》，施工人员《暂时出入证》后放行；发现责任区域公物损坏向上级报告；负责外来人员登记，备用钥匙管理；协助主管进行紧急服务解决。巡岗保安对保安主管负责，服从上级命令；巡逻中遇业重规定应及时提供服务；巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；检查机动车辆、非机动车辆停放状况。保洁工对保洁主管负责，认真执行各项管理制度；认真做好承包区域环境保洁；在主管带领下，认真完毕本职工作和其她交办任务。设备工（值班水电工）对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度；负责变配电系统运营管理和维修保养；负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备维修保养及故障检修；负责给排水、消防设备动力电源正常供应；认真钻研技术，纯熟掌握电气设备原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷精确，解决迅速及时；准时按质保量完毕设备检修工作；定期巡视电气设备，密切注意其运营状况，对的抄录各项数据，并填写好巡视、运营、维修、保养记录；做好给排水设备（设施）运营操作和维修保养工作；发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障；负责责任区域机房设备保洁工作。设备工（维修工）对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度；负责房屋、设施使用管理和维修保养工作；负责房屋建筑装饰、公共设施定期巡逻、寻常维修及查抢险工作；努力钻研技术，纯熟掌握房屋建筑、设施原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷精确，解决迅速及时；发生事故时，应保证头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班，并与下一班当班员工共同排除故障。培训及管理培训承诺各类服务人员上岗培训率达到100%；各类专业人员持证上岗；培训筹划源源不断人员培训是振邦物业管理水平不断提高主线保证。为此，公司依照自身发展需要，建立了自己“培训中心”。到当前为止，已有多名人员通过经理岗位培训已经上岗，并且已得到了人们一致好评。[新进员工培训方案]培训目：使新员工理解公司概况、公司文化、各项规章制度等，以便能迅速适应公司运作模式，工作规定；提高工作效率。培训内容：公司基本状况、组织机构、重要领导简介公司管理理念和服务理念教诲公司文化、价值观传递《员工手册》、职业道德及关于制度教诲培训时间：4学时管理规章制度业户投诉解决管理办法1基本规定接待业户投诉应用语规范、礼貌得体，态度温和，耐心倾听，细致解释，件件贯彻，记录清晰，反馈及时。对业户投诉普通性服务质量问题，规定各管理处在职权范畴内限时解决、反馈信息、及时报告。建立投诉接待登记汇总月报制。2投诉受理解决办法对业户口头（电话）或书面投诉，除做好耐心解释外，应及时贯彻到景园·香摈之约项目管理处，并在《业户投诉解决单》上作好书面记录。依照业户投诉时间、内容，按投诉解决基本规定转至有关管理处，并督促限时整治。被投诉管理处接到品质部转告业户投诉后，应及时与业户获得联系。一方面，向业户致歉；另一方面，对其投诉问题作耐心细致解释，以获得业户谅解、理解；再次，对在管理处职权范畴内能解决投诉问题，应及时采用改进、补救办法和善后工作，并认真做好回访工作。对管理处无法解决服务质量投诉问题，由品质保证部或会同物业管理部协调解决。若投诉内容涉及到公司总体利益，或与管理处经济考核目的有冲突时，应及时上报公司总经理室，待总经理室批示后，再行解决。被投诉管理处应将品质保证部转告业户投诉解决成果、回访状况以书面或E-mail形式上报品质保证部。3、住宅装修监督与管理设想【设立装修管理领导小组】以管理处经理为总负责人，管理处经理助理、保安主管、保洁主管和设备主管为成员，负责协调装修过程中关于事项。【装修巡检】每日至少巡逻1次装修施工现场，发现影响房屋外观（安装凉衣架、卫星天线、太阳能热水器、封阳台）、危机房屋构造安全及拆改共用管线等损害公共利益现象或违背业主暂时公约规定，及时劝阻、制止并报告开发商和关于主管部门对违背规划私搭乱建和擅自变化房屋用途、违章装修、在住宅底层开设小卖部、建材店行为及时劝阻、制止，并报告开发商和关于主管部门。设立专用、封闭建筑垃圾堆放点并及时清运。【装修施工前】——业户应明确只能对自己名下住宅自用部位进行必要装修（户门之内四壁、地面、顶面）,不能对室外公用部位进行任何改、移、加、拆类施工。——装修禁止行为：拆改原房屋承重墙；变化房屋及配套设施使用功能；随意封闭阳台；厕所要装空调必要经得开发商和管理处批准（统一装外机架或安装一拖二机型）；在预留或指定以外位置安装空调机、衣架与排放冷凝水；在外墙、门外塔建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架、花架、雨棚等；大量使用易燃装修材料；随意变化或移动电话、电视、对讲、煤气、水管、电线管等设施。——填写《装修申请表》、《施工人员登记表》并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物业公司管理处验审批准。签定装修合同书及办理其他关于管理手续。【装修施工中】——电梯轿厢在装修其间有防护办法，有持证人员驾驶和管理——随时接受物业公司管理处工作人员上门检查、监督、核算与否严格按装修图纸规定施工，检查施工人员与否办理了暂时滞留证手续。——业主应自行随时督查施工人员在装修时，与否将装修材料以次充好，工艺简朴粗糙，质量能否保证可靠。——装修施工应于每天8:00时-20:00时之间进行，并保证晚间20:00-清晨8:00及节假日不发出影响她人休息噪声——施工人员应佩证施工证，其活动仅限于装修户室内，不得处处游逛。——施工活动仅限于装修户室内进行，不得在公用部位拌浆、堆物。——不得使用超大、超重、高分贝、强震动施工机械设备。——不得随意搭电拉线，不得超线载负荷使用大功率施工电器具。——如污染公用地面、墙面要及时清除。装修垃圾应用袋装好，由管理处集中后统一清运。——不得在室内存储过量易燃、易爆、挥发性强材料物品。——不准将垃圾投入排污管道，防止下水管路堵塞。——抽烟应远离易燃物品。明火作业须遵守消防管理关于规定，做好防范办法。——发生事故（伤、亡、火灾）要积极自救，并及时报告关于部门和管理处。——安装空调室外机必要按开发商预留位置或指定位置安装。——污、废水立管检查口不要封死，以便蔬疏通。——建材进单元门有装修巡逻员监管，建材搬运工要服从指挥。【装修完毕】——业主应与施工队订立《质量保证书》拟定回访保修办法。——聘请专业人员对装修进行验收：与否符合图纸规定；与否质量问题；设备、设施安装与否良好；功能与否齐全、可靠。——装修单位收齐暂时施工人员出入证，到物业管理处办理退保证金手续，如有遗失，保证金不退。4、物业帐务管理办法[管理费预、决算管理]做好年度管理费预决算，是做好费用管理首要工作。因而，每年年终或年初，要按照国家政策法规和“量出为入、合理节约”原则，并按照单项预算编制办法来制定下年度社区管理费用预算，以保证所管物业正常运营之费用需要。每年末要做好当年度管理费用决算，并提出决算报告，报业委会审批，并接受审计。[各类收支寻常管理]建立并保持管理费、房屋设备运营费及物业经营收入台帐。物业经营收入扣除经营成本后归入社区物业维修资金。收费项目合理、合法、公开。每项收费都应开具正规发票或收据，应笔迹清晰、数据精确。每月15日将“付款祈求书”送交业户，请业户于当月20日前付费，逾期由业户服务员上门收款。收费项目：物业管理费、房屋设备运营费（有偿服务在提供服务后，请业户确认签字，每月结算一次）。精确、及时做好实收账册，记录应收费用、实收费用以及欠收费用，做好收费报表。管理服务费收支账目每半年发布一次，接受业户监督和查询。年度预算拟定后来，在加强费用管理同步，更要加强收费管理。按每户业主分别设立收费台帐，以保证各项费用应收、实收、预收或欠费每笔记录清晰、精确、完整，便于查询。在预算范畴内合理安排好每月开支，做到平衡支出。各类费用支出要符合国家关于法规和财经纪律，做到不乱花业主一分钱，年终保证收支平衡。[物业维修、更新帐务管理办法]依照杭州市商品住宅维修资金管理关于规定。维修资金筹集，按规定由开发商和业主在办理产证时缴入政府主管部门指定账户或业委会开立维修资金专户。按规定维修资金利息及停车管理净收益应归入维修基金专户。维修资金局限性时，可由管理处编制筹集方案报业委会，由业委会征集。维修资金应严格按照关于法规规定范畴使用，不准挪作她用。寻常维修费使用应按规定报业委会批准后并报公司审批，经总经理或授权代理人批准方可使用。对于电梯、污水解决、空调系统等比较大维保项目，应订立合同，并报公司审批批准后实行。中、大修或更新项目在年度筹划中立项，应编制项目预算书，选定施工单位，订立工程施工合同，报公司审批，同步报业主委员会审批。经公司、业委会批准批准后，由业委会与施工单位订立工程合同。若由物业公司与施工单位订立工程合同，应由业委会出具委托书，并写明工程支付商定，按合同规定经业委会正、副主任签字和公司总经理签字承认后从维修资金中支付。按规定维修资金应按幢、按门牌号立账，按单元立分户账。管理处应将每年维修资金筹集、使用及分摊状况年终结算后归档。维修资金使用项目：——物业寻常维修；——物业专项维修、更新；——物业中、大修；——业委会活动经费（由业主大会或业主代表大会决定）。物业发生维修、更新费用及时做好清单提交开户银行。每月与开户银行核对维修资金帐目。每半年向全体业户发布一次维修资金使用和管理状况。[管理费收入、房屋设备运营费及物业经营收入等帐务管理办法]加强钞票库存限额（除额定备用金外）管理，超过限额钞票应当及时存入公司筹划财务部指定银行帐户，为安全起见超过1万元，必要有人陪伴。钞票收入应当及时存入指定银行帐户，不得用于直接支付单位自身支出，因特殊状况需坐支钞票，应事先报筹划财务部批准，禁止擅自挪用，借出货币资金。管理处获得货币资金收入必要及时入帐，不得私设“小金库”，不得帐外设帐，不得“白条”抵库，禁止收款不入帐。对于库存钞票收支和保管，应由专职出纳人员负责办理。5、社区消防安全宣传和防范设想1、管理处坚持以防火安全责任制为抓手，认真贯彻政府倡导“政府领导、法人管理、社区自治”原则，加强防火安全宣传机制建设；2、进一步加大防火安全工作基本，全面提高景园·香摈之约项目防火工作管理水平。3、工作目的：通过各部门、各级防火组织和全体员工共同努力，不断摸索管理处消防管理机制，完善防火工作机制，提高依法治火能力和水平；4、通过整治防火安全薄弱环节加大社区消防安全宣传力度，有效防止和控制普通火灾事故；有效实行社区防火安全监管，为景园·香摈之约项目提供良好防火安全保障。[消防安全宣传和防范]通过在景园·香摈之约项目设立公示栏，向社区住户宣传消防安全，进一步贯彻《消法》，加强消防宣教，传播居家防火知识，提高全民消防防范意识。通过社区内部网络发布防火安全基本常识，开设家庭防火知识专栏，向业主（顾客）普及居家防火常识，协助业主（顾客）消除家庭火险隐患通过开设座谈会形式，向社区业主普及消防安全法律法规等行业规定通过研讨会形式讨论新近消防问题热点组织业主参观景园·香摈之约项目消防设施系统，现场解说社区消防系统管理和运营状况。物业档案管理详细办法业户档案资料是在业户入伙后来逐渐建立起来，其内容涉及业户姓名、家庭状况、工作单位、联系办法、管理费收缴状况、室内装修管理资料及物业独用某些使用及保养维修状况等。业户档案收集振邦物业设立档案室，建立相应规章制度，对业户档案进行严格管理。资料收集坚持内容丰富原则。在实际工作中从需要出发，扩大资料来源，从时间上讲是在业主入伙时开始收集归档，实行业户一户一档。业户权籍资料管理从业户入伙开始，应着手权籍资料收集工作，权籍资料收集、整顿、归档，应做到条理清晰、完整洁全，便于查阅。管理和使用好权籍资料，动态反映业户权籍状况，为业户需求提供服务。业户档案整顿各个业务范畴上收集到信息资料，统一交档案员集中整顿，整顿重点依照资料内容、来源进行分类，做到条理清晰、便于查阅。业户档案归档景园·香摈之约项目管理处业务接待将收集到业户资料每月五日前提交档案中心。振邦物业档案中心员按照物业管理自身内在规律和联系，将资料分类有序地保存，并输入计算机存档，运用计算机先进手段进行档案资料管理。档案运用为业户服务工作及时提供档案资料，直接或间接地为业户管理服务，从而有效地提高服务质量和服务水平。业户档案管理业户档案使用应有严格规定，借阅必要由具备规定条件人员经登记后方可借出，归还时须由专人进行检查，如有破损，及时修复，严重时追究关于人员责任。业户档案存储时要做好防火、防潮、防蛀工作，计算机使用时应防止电脑病毒侵入。针对该项目特点结合实际状况制定服务内容和指标一、管理处服务人员服务内容和指标[业户接待]实行周一至周日08:30-20:30业户服务制度业户服务人员五官端正女性身高1.60米以上，男性1.70米以上举止得体，微笑服务按公司规定统一着装，佩带胸牌、司徽、仪表仪容整洁端庄在服务过程中热情、周到，文明用语，积极询问并及时为业户提供服务服务内容：入伙服务、业户接待、权藉管理、投诉解决、收费管理、装修管理、档案管理、报修解决、业户满意度测评、社区文化、便民（特约）服务等。[保安服务]管理区域门岗实行全天24小时立岗保安服务男性，身高1.75米以上保安人员按公司规定统一着装、佩带胸牌，服装整洁值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关事值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“规定”类用语及禁忌语业户需要协助时（如开关车门、提拿重物、扬招及预约出租车、扶老携幼等），应积极及时提供服务，对业户及访客询问应热情接待服务内容：门岗服务、巡视岗服务、车辆管理岗服务、停车库（场）管理服务、监控岗服务、治安管理。[设备维护]设备人员应统一着装，佩带胸牌微笑服务，举止文明得体在服务过程中保持良好精神状态服务内容：公共设施、设备养护、保养、维修等[保洁服务]保洁服务人员形象健康保洁人员应统一着装，佩带胸牌、仪容仪表整洁端庄在服务过程中保持良好精神状态服务内容：公共区域保洁等。二、急修项目服务内容与指标急修项目24小时内修复维修及时率达到100%；维修质量合格率达到95%以上；实行维修服务回访制度，回访率达到100%；（详细承诺见维修服务回访）对普通急修项目，应在当天维修完毕，因故不能修复（如：特殊工艺规定、特殊材料采购等因素），应书面告知报修人，祈求再次预约上门维修；对较大预约维修项目，牵涉到公共部位、设施及也许影响其她业户生活、休息维修项目，应在预约作业日期前一日告知业户，保证预约维修不误时；维修人员接到报修信息后，如上门维修服务时业户不在家，应留《祈求再次预约上门维修（服务）告知单》，示意业户另约上门维修（服务）日期、时间，并及时向“管理处”回答“非正常注销任务”信息；对供水、供电、消防、监控等重要设备维修项目，应尽量缩短维修时间，努力减少对业户生活及安全影响。对影响较多业户生活、休息维修项目，应事先发布维修告示（紧急抢修项目可在事后阐明），阐明维修作业也许对业户导致影响，请业户有所准备，获得业户谅解和支持，并向业户表达歉意。三、普通维修服务内容与承诺报修项目10分钟内到现场普通维修项目48小时内修复对普通预约维修项目，维修人员应约时不误，准时到达业户报修现场，二天内维修完毕，逢节、假日不顺延维修人员接到报修信息后，如上门维修服务时业户不在家，应留《祈求再次预约上门维修（服务）告知单》，示意业户另约上门维修（服务）日期、时间，并及时向“管理处”回答“非正常注销任务”信息；【维修服务收费】以服务公司维修服务项目价目表为准，或依照市场价格与业户合同拟定。在有偿维修服务竣工后，由维修人员开具发票，在发票上注明材料费用及人工费用，并请业户在《维修（服务）任务单》上签字确认、付费。因维修质量问题导致重复修理，不得另行收费；因维修操作不当导致业户损失，应按实补偿。四、服务受理、报修接待服务内容与指标全年365天24小时接受业户规定维修服务信息，接待人员应以规范、礼貌、文明语言，亲切、热情语调接听业户报修电话。对急修项目，接待人员应对业户报修内容详细询问、精确分类、认真记录，按规定程序将信息给有关维修人员，并及时进行维修。对预约维修项目，依照与业户预约时间，维修人员准时上门维修服务。五、投诉解决服务内容与指标公司服务质量投诉电话，24小时开通，24小时内予以回答。有效投诉解决率100％。投诉人签字满意率95％以上。业户对维修服务有检查监督权及维修质量验收权，发现维修服务存在问题有权及时指出，如业户与维修人员无法达到共识，可向管理处电话投诉。管理处电话接待人员应认真、热情地接听业户投诉，及时登记投诉要点，通过调查、解决，尽快给业户一种满意答复。投诉接待人员应对投诉接听、解决全过程作详细记录，对重大投诉应及时向关于领导报告。六、电梯、水泵等设备运营服务服务内容与指标【电梯】景园·香摈之约项目载人电梯24小时正常运营，其她设备按需求正常运营。保证24小时有维修人员在社区内值班，遇电梯困人事件保证10分钟内救出被困人员。执行定期保养和每年年检保养制度，并有记录，把有序维保落到实处，杜绝无序抢修现象。所有电梯都获得劳动局颁发安全使用证和合格检查报告后方可运营。【水泵】水泵24小时正常运营对水泵实行日巡逻，每年维保一次水泵各类控制，传感器每月控制保养，有记录排水系统a.各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞；b.各排水（污水）管道畅通，无渗漏、堵塞；c.各检查口标记清晰，操作以便；d.各排水横管无倒返水，排水畅通。污水解决系统a.各专用鼓风机运营平稳，无异常声；b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象；c.压滤机运转正常、完好；d.各输送、提高日流水泵运营平稳，重要技术参数符合出厂规定；e.各专用污泥泵运营平稳，无堵塞；f.各调节池、氧化池等完好，无堵塞渗漏现象；g.气浮除渣设备完好；h.各电机绝缘性能符合规定；i.电气控制箱中各元器件齐全，运营正常可靠；j.消毒装置完好、有效；k.电气接地保护可靠、安全；l.经系统解决后，排放符合环保规定。七、房屋及其设备设施完好限度服务内容与指标公共设备、设施涉及：路灯、楼道灯等完好率达到98％以上；房屋建筑完好率达到98%以上；道路、停车场完好率达到98%以上；设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象（服务原则详见房屋共用房屋共用部位、共用设施设备维修养护筹划及实行方案）

八、社区消防安全、公共秩序维护服务内容与指标消防设施、管道完好率100％【消防系统维护质量原则】消火栓泵a.消火泵(流量、扬程等重要参数)符合出厂规定；b.管道上阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；c.消火泵运营平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象；d.电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；f.管道设备等无锈蚀、无渗漏。增压泵a.增压泵运转平稳，各项运营参数符合出厂原则。消火栓及配套设施a.各层消火栓箱及附件齐全完好；b.启动报警按钮完好、性能可靠；c.各层消火栓出水压力符合规定；d.消防接合器齐全、有效，无泄漏；e.户外立式消火栓齐全有效，启动灵活；f.消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。喷淋泵a.喷淋泵(流量、扬程等重要参数)符合出厂规定；b.管道附件齐全有效、各阀门启用灵活；c.喷淋泵运营平稳、润滑良好，无咬泵现象；d.电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好；e.泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；f.管道设备等无锈蚀，无渗漏。喷淋头及管道a.不同规格喷头不得互相代用；b.喷头规格、安装数量与竣工资料相符；c.喷头、管道无渗漏、锈蚀；d.管道内水压恒定，器件齐全、对的。消防送风排烟设备a.各防火阀门自动、手动开闭灵活有效；b.各送风口完好、无堵塞、结灰；c.送、排风机(风量、动压等参数)符合出厂规定；d.送、排风机运转平稳，润滑良好；e.各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠；f.风机设备接地保护、防护罩安全、有效。消防报警a.消火栓泵运转应与报警联动；b.喷淋泵运转应与报警联动；c.报警装置应可靠、正常，堵绝误报。烟、温感监视屏a.各烟、温感探头完好，感应对的；b.探头显示屏完好，记录、提示、打印对的可靠；c.备用电源完好，切换迅速有效；其她消防设施a.机房、设备灭火器按规定应配备到位；车库、仓库应配备灭火器材到位。【公共秩序维护】管理区域门岗实行全天24小时立岗保安服务。保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备、精神饱满、微笑服务。不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关事。值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“规定”类用语及禁忌语。为保障业户、访客人身、财产及景园·香摈之约项目安全，保安人员应认真值守，实行正常社区公共部位安全保卫防范性工作，尽到善良管理人注意义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反映，坚决作出恰当处置，即时报告上级，并做好记录。门岗保安人员应熟悉景园·香摈之约项目常住人员及私家车辆状况，并严格实行访客出入登记制度，不准拾荒、小摊贩、推销人员及其她闲杂人员进入管理区域。雨天为业户提供以便伞等便民服务。对装修民工出入社区严格验证，对装修民工携带工具出社区，应查验由管理处签发出门证，对携带大宗材料及贵重物品出门，应查验由业户签证、由管理处签发出门证，并做好相应记录。管理区域内实行全年365天24小时全天候保安巡视服务，对重点区域、重点部位每1小时至少巡逻1次。为防盗、防火、防灾和维持管理区域公共秩序，按不同方案巡视路线，保证每小时巡遍所有公共区域。严密巡逻公共区域保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标记、消防设备、设施完好状况、公共区域环境卫生状况及社区周界报警系统状况。发现异常状况及时向关于部门反映，并做好巡视记录与巡逻到位仪（点）签到。夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，保持高度警惕性，并加强自我保护意识。并对路灯损坏状况做好记录，及时报修。加强装修管理，制止违规装修，制止占用公共场合任意施工行为，保证夜间（18:00-次日08:00）及国定节假日不发出影响她人休息装修、施工噪声。对进出社区装修、家政等劳务人员实行暂时出入证管理。为应对突发事件，应制定相应应急预案并定期演习（每年1～2次）。管理区域内监控系统全天24小时开通运营，并实行24小时不间断轮岗监控值班服务，严密监视出入口探头监控屏；通过社区红外线联网、周界报警系统及业户家庭报警系统全面监视管理区域内安全动态，发现疑问应及时定点监控录像，并对可疑状况作跟踪监视及同步录像，做好监视记录；当值人员应对监控私密性内容及现场记严格保密，不得泄漏，未经管理处经理允许，不得擅自放像、切换监控录像资料。监控录像保存一种月，循环使用。做好监控室内务及清洁卫生工作。监控室内无关人员不得进入，关于人员进入都应做好详细记录。九、社区交通以及停车管理服务内容与指标【道路交通管理服务】对进出景园·香摈之约项目车辆实行证、卡管理，保证车辆进出井然有序；保证道路车辆行驶畅通、安全。景园·香摈之约项目出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志，指明行车方向。保证管理区域内无违规停车现象。道路路面保持整洁、无损、畅通。标记清晰、醒目、完整。对进入管理区域内特种车辆应予以引导，并指挥车辆按规定车位停车。社区行车道油漆黑白相间减速条标志，警示车辆减速缓行。制止四吨及以上大型车辆进入管理区域（特种车辆和搬场车辆除外）。【停车管理服务】在停车库（场）地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号。在停车库进出口上方醒目处，挂禁令标志、限高标志、收费标志。停车库通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好。保持停车库环境整洁、无渗漏水、地面平整，无积水。为办妥长期停车证业户提供相对固定车位。地下车库只为业户提供长期停车服务（特殊状况需暂时停车，应由管理处经理批准后方可停车）。辅助、引导车主安全停车。对进出管理区域机动车辆实行发放出入证、停车证制度、登记制度和停车收费制度（收费原则按所在地物价局规定执行）。为出入社区车辆提供引导服务，保持车辆出入畅通、停放有序。禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品车辆进入管理区域。为暂时停车人员，执行限额发证制度，先到先停，停满为止，并保证已办证车辆停车。为进入管理区域内非机动车辆提供指定区域有序停放服务不准许社区内非机动车乱停、乱放。对收费非机动车库实行出入调牌制度（收费原则按所在地物价局规定执行）并有序停放。十、控制突发事件服务内容与指标管理服务范畴内不发生重大安全责任事故；管理服务范畴内不发生重大火灾责任事故；管理服务范畴内不发生重大设备管理责任事故；遇到报警5分钟内必要赶到现场并做好记录；保证应急通道畅通，应急照明100％完好；给类电子感应设备每月进行一次检测，保持完好率达99％以上；保证管理服务用计算机不受病毒侵害。十一、物业及住户档案管理服务内容与指标档案归档率达到100%，档案完整率达到98%以上；建立一户一档业户档案。业户档案内容：——《住宅使用公约》——《装修管理办法》——《装修管理合同》——《入伙手续书》——《代办服务委托书》——《保管钥匙委托书》——《保管钥匙承诺书》（复印件）——《房屋验收表》——《钥匙签收表》——《业主信息表》——《入伙资料签收表》——《施工人员登记表》——《安全责任书》——装修施工单位资质证书（复印件）——身份证明[身份证、暂住证、护照、暂时户口等]（复印件）——《治安允许证》——《租赁允许证》——权籍资料（购房合同、产权证、付房款证明）——各类付费资料（有偿服务、代收代付等）——投诉、回访记录——各类服务记录——业主大事记业户档案管理按公司档案管理规范执行。十二、住宅装修管理服务内容与指标装修施工应于每天8:00时-20:00时之间进行，并保证晚间20:00-清晨8:00及节假日不发出影响她人休息噪声。业主室内装修资料整顿、归档工作由管理处经理助理负责。施工人员应佩证施工证，其活动仅限于装修户室内，不得处处游逛。施工活动仅限于装修户室内进行，不得在公用部位拌浆、堆物。不得使用超大、超重、高分贝、强震动施工机械设备。加强对社区巡视，及时制止随意搭电拉线，超线载负荷使用大功率施工电器具。如污染公用地面、墙面要及时清除。装修垃圾用袋装好，由管理处集中后统一清运。及时制止装修施工人员在室内存储过量易燃、易爆、挥发性强材料物品。物业服务费用范畴物业设施、设备维修管理与维护一、房屋共用部位、共用设施设备使用管理、维修和更新依照房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位使用状况需要维修，属于小修范畴，及时组织修复属于开发商保修范畴，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修编织合理维修养护筹划，建立共用设施设备档案，设施设备运营、检查、维修、保养等记录齐全合理使用，不任意拆动原房屋构造，不任意变化原建筑用途各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清晰及时保养维修，保持房屋及公共设备设施完好因房制宜，有筹划地安排保养维修任务完善建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度完善管理、检查、考核制度给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态建立和贯彻各项规章制度及各项原则搞好维修保养筹划管理,科学安排施工进度二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护管理规定【房屋、建筑设施】维修工按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修筹划表》内容规定进行修缮养护；每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与规定》对社区房屋建筑，公用部位、设施进行巡逻；将周期巡逻、养护成果记录于《共用部位巡逻、养护登记表》内；房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修登记表》内；房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。设备主管负责房屋、设施技术资料、档案收集，负责零星材料采购筹划编制，委托维修联系工作；每年12月按房屋完好状况制定下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修筹划表》；组织实行房屋、设施维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指引及检查监督；对每次周期巡逻养护记录、维修记录进行检查验证；每季度组织建物维修工检查房屋、设施使用状况，记录《房屋、设施检查表》，依照寻常巡视及季度检查记录按照《房屋完好限度评估办法》，填写《房屋完好限度鉴定表》、《房屋完好状况分类登记表》，经经理审核后上报公司主管部门；【供配电设备】电工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视登记表》；配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运营”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养筹划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》内容规定进行周期检查、保养，并将成果记录于《设备、设施周期检查、保养登记表》内；供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修登记表》内；供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障登记表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。设备主管负责设备技术资料、档案收集、保管；负责零星设备配件、材料采购筹划编制，外委托修理联系工作；每年12月制定下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养筹划表》，并按运营状况制定《房屋、设备、设施（年度）维修筹划表》；组织实行供配电设备运营管理及维修保养工作，并进行指引，检查；每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；每月定期组织电工检查供配电设备运营状况，填写《供配电系统检查表》。按寻常巡视记录及定期检查记录，依照《设备完好率原则》填写《设备完好率月度登记表》交经理审核后报公司主管部门；对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；每季汇总设备故障状况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；按《应急预案》规定负责解决应急事件。【消防设备】寻常巡视a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视登记表》和《风机设备巡视登记表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障登记表》，并在设备主管协同下排除异常和故障；定期检查a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动登记表》；b.由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参加操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统测试。记录《消火栓、喷淋系统测试登记表》，《消防送风、排烟系统测试登记表》。维修保养a.设备维修工负责消防设施维修保养工作；b.设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运营”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养筹划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》内容规定进行周期检查、保养，并将成果记录于《设备、设施周期检查、保养登记表》内；d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修登记表》内。设备主管a.负责设备技术资料，档案收集、保管，负责零星设备配件，材料采购筹划编制，委托修理联系工作；b.每年12月制定下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养筹划表》，并按运营状况制定《房屋、设备、设施（年度）维修筹划表》；c.组织实行消防设备运营管理及维修保养工作，并进行指引，检查；d.每周巡视消防设备,检查巡视记录；e.每月定期组织设备维修工检查消防设备运营状况，填写《消防及报警系统检查表》。按寻常巡视记录及定期检查记录，依照《设备完好率原则》填写《设备完好率月度登记表》交经理审核后报公司主管部门【给排水设备】管道工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视登记表》；水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运营”与“备用”每二周交替更换一次；按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养筹划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》内容规定进行周期检查、保养，并将成果记录于《设备、设施周期检查、保养登记表》内；给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修登记表》内；设备主管负责设备技术资料，档案收集、保管，负责零星设备配件，材料采购筹划编制，委托修理联系工作；每年12月制定下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养筹划表》，并按运营状况制定《房屋、设备、设施（年度）维修筹划表》；组织实行给排水设备运营管理及维修保养工作，并进行指引，检查；每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；每月定期组织管道工检查给排水设备运营状况，填写《给排水系统检查表》。按寻常巡视记录及定期检查记录，依照《设备完好率原则》填写《设备完好率月度登记表》交经理审核后报公司主管部门；对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；每季汇总设备故障状况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；每年二次组织实行水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒登记表》；按《应急预案》规定负责解决应急事件。【弱电设备】分承包方维保人员按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养筹划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》内容规定进行周期检查、保养，并将成果记录于《设备、设施周期检查、保养登记表》内；弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修登记表》；弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障登记表》，及时排除异常和故障。电工每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接受机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视登记表》；信号接受机房每周打扫一次，信号接受设备每月清洁一次；发现弱电设备异常和故障及时告知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。保安人员负责监控中心设备寻常运营操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统设备，并记录《监控、对讲设备巡视登记表》；发现异常状况，及时报告保安主管、设备主管。设备主管负责设备技术资料、档案收集、保管，联系委托保养工作；每年12月制定下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养筹划表》，并按运营状况制定《房屋、设备、设施（年度）维修筹划表》；组织实行弱电设备运营管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备运营状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按寻常巡视记录及定期检查记录，依照《设备完好率原则》填写《设备完好率月度登记表》交经理审核后报公司主管部门；对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；每季汇总设备故障状况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；按《应急预案》规定负责解决应急事件；【电梯设备】分承包方电梯维保人员每周按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养筹划表》和《电梯设备维修保养规程》内容规定进行定期保养，同步负责清洁电梯机房环境，并将成果登记表内；电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修登记表》；设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障登记表》上,并及时解决。电工每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时告知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养；负责电源某些维修保养及运营操作。每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。设备主管负责设备技术资料、档案收集、保管，联系委托保养工作；每年12月制定下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养筹划表》，并按运营状况制定《房屋、设备、设施（年度）维修筹划表》；实行电梯设备运营管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证；每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录；每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备运营状况，填写《电梯设备系统检查表》。按寻常巡视记录及定期检查记录，依照《设备完好率原则》填写《设备完好率月度登记表》交经理审核后报公司主管部门；【水泵设备】管道工a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视登记表》；b.水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运营”与“备用”每二周交替更换一次；c.按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养筹划表》和《给排水设备（设施）维修保养规程》内容规定进行周期检查、保养，并将成果记录于《设备、设施周期检查、保养登记表》内；d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修登记表》内；e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障登记表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。设备主管a.负责设备技术资料，档案收集、保管，负责零星设备配件，材料采购筹划编制，委托修理联系工作；b.每年12月制定下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养筹划表》，并按运营状况制定《房屋、设备、设施（年度）维修筹划表》；c.组织实行给排水设备运营管理及维修保养工作，并进行指引，检查；d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；e.每月定期组织管道工检查给排水设备运营状况，填写《给排水系统检查表》。按寻常巡视记录及定期检查记录，依照《设备完好率原则》填写《设备完好率月度登记表》交经理审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总设备故障状况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；i.每年二次组织实行水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒登记表》；j.按《应急预案》规定负责解决应急事件。三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护筹划及实行方案【楼底层大厅】对楼底层大厅玻璃落地门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡检养护：每周一次落地门启动灵活，自动定位对的，关闭速度在3s～15s范畴内，无阻滞现象；落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。 每周一次【楼道】对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。每周一次对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。每月一次对楼道、扶梯进行巡逻：每月一次a.扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；b.楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；c.楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设地砖（大理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。对楼面进行巡逻：每季一次a.内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金配件完好；b.各类标牌齐全，标记清晰，油漆无剥落、破损现象。【雨污水总管及屋面外墙】对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落 每季一次对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。每季一次对屋面进行巡逻，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。每年二次对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。每年二次【社区内道路、侧石、围墙】对区内路面，侧石进行巡检： 每月一次a.区内道路路面强度、坡度、出水口等符合规定，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；b.混凝土路面不起砂，无脱皮、断裂，明沟不断裂；c.路边侧石平直，保持高低一致无缺损。对围墙栅栏检查保养，修复断裂围墙栅栏，保持铁栅栏表面无严重锈蚀。每年二次油漆铁栅栏。 每年一次【雨污水窨井、下水道】对区内雨、污水管进行检查、清捞。 每季二次雨污水窨井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。 每年一次疏通社区内污水下水道，保持下水道畅通，同步检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。 每季二次汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。 汛期前一种月【屋顶避雷带】对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合有关规定，高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具备专业资质，完毕测试工作后，应出具测试报告。每年一次对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。每年二次【社区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】夜间应对社区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。 每日一次检查照明供电线路绝缘状况与否达标。 每年一次检查照明供电控制保护装置功能与否正常。 每周一次【雕塑景观、喷水池】对雕塑、景观检查保养，发现问题及时解决。每季一次喷水池检查保养内容：a.巡视喷水池，损坏部位及时修复；每周一次b.检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效；每月一次c.检查水泵、水泵控制系统工作与否正常；每月一次d.检测潜水泵绝缘；每年一次检查水底照明灯具，应保持完好无损，供电线路控制保护系统完好，电气绝缘电阻达标。每年两次【小朋友娱乐设施】对小朋友娱乐设施检查保养，注润滑油，紧固螺栓等连接件，保持设施安全可靠，发现问题及时检修。 每月一次对设施油漆作防锈保养。 每年一次【健身设施】检查保养健身设施，保持设施安全可靠，健身房器械功能完好安全。每月一次对设施油漆作防锈保养。 每年一次【围墙大门及电动大门】检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。 每年两次大门除锈、油漆。 每年一次检查保养电动大门,应启动灵活。 每月一次【地面停车位】检查地面平整，无积水、进出无阻碍，锁具功能良好。 每季一次【地下车库】检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常；每月一次保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置；每年一次巡逻照明灯具及应急照明装置，保持功能良好；每季一次检查消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活；每季一次巡逻红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠；每周一次保养红外线传感器、计时、监控装置。每年两次【楼道、室外消防栓】检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。 每月一次油漆室外消防栓。 每年一次检查消防带完好无损。 每年二次检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。 每年二次检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。 每月一次【清洗水箱（蓄水池）】水箱（蓄水池）清洗、消毒。 每季一次水箱（蓄水池）清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检成果达不到国家生活用水原则应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验成果达标。检查水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂。每季一次【无障碍通道】照顾残疾人进入大楼无障碍通道应定期检查扶手与否牢固，路面与否平整，有无障碍。 每季一次其她物业及设施、设备维修管理与维护一、房屋及公用设施维修养护1、提纲：制定砌体、钢筋混凝土、钢构造支架、防水、玻璃幕墙、装饰、门窗等构造、工程以及公用设施详细维修养护筹划和实行细则。定期进行房屋查勘，保证房屋和公用设施安全、正常使用。1.1建筑物构造特色杭州市景园·香摈之约项目，位于杭州市拱墅区，社区总用地面积22569平方米，总建筑面积42578平方米，地下建筑面积11477平方米，由商铺、写字楼、公寓构成，拥有地下汽车泊位196个、地上停车位16个，绿化率为20-30%。咱们对景园·香摈之约项目房屋本体和公用设施维修养护目的是：保证房屋使用功能和安全，维护房屋外观完好，延长房屋使用寿命，充分发挥房屋使用价值，实现物业保值增值，房屋及配套设施完好率99%以上，房屋零修、急修及时率为100%，中大修工程质量合格率为100%，重大维修工程回访率为100%。1.3对景园·香摈之约项目房屋及公共设施管理方略为做好景园·香摈之约项目房屋和公共设施维护保养，咱们采用如下三大管理方略：1.3.1防止性保养方略注重景园·香摈之约项目房屋本体和公共设施寻常检查和养护工作，采用筹划性保养与寻常检查监督相结合防止性保养方略，依照设施设备实际状况和老化周期，制定详细检查筹划，通过检查及时发现并解决问题，化被动为积极，保障房屋公共设施完好，延长其使用寿命。1.3.2重点服务方略依照建筑物管理中重点服务事项，进行重点防护。1.3.3技术先行方略咱们将注重技术引进和开发工作，防止因技术局限性影响正常维修与养护，保证物业养护和管理专业化，保障维修养护高质量。1.4建筑物管理重点及对策1.4.1管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程维修养护对策：(1)采用防止为主筹划性维修保养和应急修缮养护相结合原则，定期对房屋和公用设施屋面、外墙、地下室以及门窗防水工程完好状况和防水性能等进行针对性检查养护。针对性地制定养护办法和筹划，及时做好房屋和公用设施外墙、基本、屋面和勒脚等维修养护工作。如夏季来临前及时做好天面、窗户和外墙等防水修补，消除墙面和金属漆面起泡、脱漆、开裂、窗户接缝不严等现象，保证房屋和公用设施经受台风暴雨袭击。(2)针对某些薄弱环节，制定专门办法，进行防护，如在台风来临前做好门窗关闭工作，地下室等做好排水防水工作。(3)加强建筑物使用和装修安全宣传，严把装修管理关，加强安全检查，杜绝违章装修。(4)加强建筑物地基、地面和勒脚等饰面维护工作，做好防损管理工作，及时修补损坏饰面等。1.4.2重点管理之二：外墙不锈钢材料、铝型材料、金属构件维护对策：(1)加大检查力度，将建筑物巡逻、保养工作量化分解到人，实行质量专业控制；采用多重保障制度，寻常维护、定期保养、寻常巡逻和定期巡逻相结合，防患于未然。(2)做好玻璃外墙、铝型材、金属部件材料储备工作，尽量选用与本来一致材料，保证外墙、金属部件外表饰面零星修补与整体色泽和质量保持一致。(3)做好外墙、金属部件漆面清洁和防损工作，并采用防止性养护等办法，减少大修次数，减少维护成本。(4)对施工过程进行严格控制、跟踪管理，及时纠正任何有也许损坏建筑构造、危及配套设施安全行为。1.4.3重点管理之四：钢筋混凝土构造、砌体构造修缮和养护对策：(1)定期对房屋及配套设施进行勘察、鉴定，并依照勘察、鉴定成果，制定科学维护保养方案并组织实行。(2)加强员工业务技能培训，提高维修技术。(3)做好材料特性研究和技术储备工作，掌握其技术原则和参数，涉及材料配比喻案等。1.4.4重点管理之五：装饰材料养护对策：(1)理解掌握景园·香摈之约项目各种装饰材料使用和维护特性。(2)加强外墙等饰面寻常性维护和检查工作，及时解决变色、脱落、破损，发现问题及时解决。(3)定期进行大理石打蜡和大理石、花岗岩去黄解决，对进口黑色大理石寻常重点检查，定期清洁、维护，更要注旨在清洁、维护中，要使用恰当药剂，禁止使用对这些大理石有破坏清洁、维护材料和工具。(4)加强对橡木等木质墙面材料防潮、防白蚁寻常性养护和清洁卫生工作。(5)严格把好材料和维修质量验收关，工程材料采购严格按照质量验收控制程序执行。(6)及时做好走道、墙面等表面积水和污物清理，及时做好排水管、排污管等维修和排水等清理工作，避免污水等侵蚀房屋设施。1.5房屋本体及公用设施维修养护范畴房屋本体维修养护范畴是：承重构造部位（涉及柱、梁、楼盖、屋顶等）、内外墙体、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、竖井、卫生间、车库、设备机房维修、养护和管理。（电梯、消防设施、室内外照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、中央空调水质解决、上下水管道等设备设施维修养护详见《2.设备管理》）。公用设施维修养护范畴：规划红线内道路、室外管网、化粪池、沟渠、垃圾房、路灯等。1.6房屋本体及公用设施维修养护筹划1.6.1房屋本体维修养护筹划：房屋本体维修养护筹划表序号项目时间间隔次数维修养护内容1地基基本半年一检查地基有无超过容许范畴不均匀沉降。检查基本有无开裂、破损，勒脚有无破损。每季一1．适时安排白蚁防治和消杀工作，走访顾客，理解其办公室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。每年一1．检查房屋基本构造性能与否完好以及地基沉降总量状况。房屋本体维修养护筹划表（续）序号项目时间间隔次数维修养护内容2承重构造梁每季一1．检查有无变形、裂缝、腐蚀。每年一1．检查整体构造性能与否完好。板每季一1．检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。每年一1．检查整体构造性能与否完好。柱每季一1．检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。每年一1．检查整体构造性能与否完好。承重墙每季一1．检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。每年一1．检查整体构造性能与否完好。备注：对于承重构造各部件，若浮现因设计或不可抗拒因素引起严重损坏，咱们委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实行解决。3非承重墙每月一1．检查墙体与否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。每年一2．检查墙体构造性能与否完好。4楼地面每季一1．检查