成都大世界商业公园整合行销传播(IMC)企划案样本

成都大世界商业公园整合行销传播（IMC）企划案成都大世界商业公园整合行销传播（IMC）企划案

目录TOC\o"1-3"目录 1前言 3行销传播目的 3第一某些大世界商业公园市场背景分析 3一、项目概况 3二、开发商背景简介 3三、市场环境分析 3四、项目SWOT分析 3五、目的市场定位 3六、项目定位 3七、开发构想 3八、项目功能划分建议 3第二某些大世界商业公园市场行销战略 3一、什么是“投资组共筹划” 3二、“投资组共筹划”详细实行可行性分析： 3三、推出本筹划市场效应分析 3第三某些大世界商业公园整合传播战略 3一、大世界商业公园品牌建立及认同 3二、阶段性传播方略 3（一）传播阶段划分： 3（二）详细阶段传播方略： 3（三）、广告阶段运作 3（四）、项目预算 3三、传播诉求方略 3（一）、诉求对象 3（二）、诉求重点 3（三）、诉求办法 3（四）、诉求表述 3第四部份大世界商业公园媒介传播企划 3一、传播背景 3二、媒体传播目的 3三、广告传播对象特性 3四、媒介传播要点 3五、媒体方略 3六、平面媒体长处 3七、媒体选取及根据 3八、新闻炒作 3九、媒介方略—行程方略 3十、媒体排期筹划 3十一、费用分派 3附件 3 附件一 3 附件二: 3

前言

成都大世界商业公园是由成都大世界商业广场开发经营有限公司开发经营大型商业项目，并委托四川奥莱特广告传播股份有限公司对其项目进行广告传播战略规划。本企划方案结合大世界商业公园项目特点，旨在更加突出广告传播目的顾客区隔性与实效性，以配合销售工作顺利展开。本企划案涉及市场背景分析、市场行销传播战略、整合传播战略和媒介传播企划四大某些，为全程广告传播运动提供方略上指引。

行销传播目的短期内树立“大世界商业公园”在同类市场领导品牌形象在传播周期内使“大世界商业公园”达到80%销售目的为“大世界商业公园”确立全新经营方略，迅速打开市场局面，获取项目销售全面成功让“大世界商业公园”之项目概念和独特卖点为目的顾客所认同通过广告传播体现激发目的顾客购买欲望与动机第一某些大世界商业公园市场背景分析

一、项目概况大世界商业公园位于成都市城南，所处地理位置属于成都市崇高住宅区中心，总占地面积达54000平方米，总建筑面积为91000平方米。项目所在位置四周均为住宅区，北面有银都花园、玉林社区等知名住宅社区；东面有中华园、锦绣花园、芳草地、棕北社区等大型高档住宅区；向西向南有紫荆花园、紫竹苑、翠竹苑等项目，此外周边1.5公里半径内有大小房地产住宅项目及住宅区将近50各种。就该区而言，其居住人口就超过了40万人。大世界商业公园总体规划涉及四大某些，第一某些是以旗舰为外形布置中心商厦；第二某些是以一片舒展叶片外形设计布置步行商业街；第三某些是以风帆为外形酒店式商务公寓套房；第四某些是占地近万平米广场，为整个商业公园提供了必不可少环境配套。此外，整个大世界商业公园建筑顶层都设计为绿化天台。因而可以说，大世界商业公园在规模及环境绿化指标上已经达到一种公园所应有条件。大世界商业公园重要技术经济指标及有关资料规划红线面积：54198平方米建设用地面积：43900平方米代征地面积：10298平方米总建筑面积：86485平方米其中：步行商街面积：35576平方米（一楼公摊率为32.84%，二楼公摊率为51.2%）商务公寓面积：8550平方米（其中架空面积1280平方米，可销售面积7270平方米）中心商厦面积：42360平方米（其中招商面积31000平方米，地下室面积11360平方米）地下停车位：500个容积率：1.60设计单位：中华人民共和国建筑西南设计研究所施工单位：成都建工市建总公司物业征询/管理：香港屋宇管理集团

二、开发商背景简介成都大世界商业公园是由成都大世界商业广场开发经营有限公司开发经营大型商业项目，成都大世界商业广场开发经营有限公司是由成都国泰投资管理有限公司和成都华地建设开发有限责任公司共同投资设立有限责任公司，公司于1999年1月26日注册。其中，成都国泰建设开发股份有限公司是当前成都市实力雄厚房地产开发公司，曾经成功开发建设过皇城公寓、亚太大厦、皇城商业广场和送仙桥艺术城等大型房地产物业，在开发及销售方面有着丰富经验。三、市场环境分析宏观背景由于国家宏观经济政策积极引导，特别在国家推出房改、经济合用房建设，加快住宅产业化三大举措后，1999年中华人民共和国房地产业已开始走出低谷，明显回升。多层次住房供应体系正在形成，同步住宅社区对项目配套设施规定也越来越高。金融支持力度不断加强，对房地产市场大力扶持。国家对房地产业有关财政、税收政策空前宽松。房价中不合理成分正在消除，房地产业交易成本逐渐下降。通过近年行业竞争与发展，房地产业已由卖方市场变为买方市场。以收入划分市场消费层次明晰化。市政府将成都建成“三中心，两枢纽”，使外地人到成都投资置业已成为热点。“向东、向南”已成为成都发展趋势，南面已形成崇高住宅圈，前景看好。府南河改造带动人们对居住环境、建筑、户型观念更新。市场对消费层次提出更高规定。房产市场营销、竞争手段花样百出。成都市房地产规模化、集约化开发趋势已初见端倪。房地产开发质量管理走向规模化、法制化。加入WTO后，将一方面刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅房需求。另一方面，适合外商高档住宅需求，特别是租赁需求也会增长。西部大开发启动，使成都市成为近年来投资新热点。四、项目SWOT分析1、优势分析位于成都市第二中心城南崇高社区，区域消费层次和功能较高；项目自身所具备综合消费能力突出，规模宏大；如此大规模消费场合在周边区域、乃至全成都都尚属空白，棕北好又多火爆在某种限度上印证出该区域有关目的客户市场远未饱和；综合消费场合齐备，完全可以满足消费者多方面需求；充分停车位；铺面面积选取面较大，可以满足不同层次目的客户市场规定；投资职业，升值前景巨大；开发商具备一定知名度，加强消费者信赖度；南门崇高社区形象亦将对本项目品牌形象建设增长附加值。2、劣势分析周边区域知名餐饮娱乐场合及各种专卖店较多，且已经拥有自己一批固定客源；交通网络不够完善，公交车线路较少，较难汇聚人气；由于周边许多楼盘正处在施工阶段，现场氛围略显冷清；前期广告投入缺少整体统筹，导致消费者接受倦怠，不利于后期广告推出；功能区划分显得有些一厢情愿，强制性划分将导致目的客户购买疑虑，增长销售难度。3、机会点西部大开发给成都带来前所未有商业机会，随着成都市作为西部中心都市地位拟定，加之其商业发达从来居于全国前列，国内外知名品牌纷纷进驻蓉城，为项目奠定了坚实客户基本；家乐福已有较大进驻也许，项目核心店拟定局势已渐趋明朗；政府有力支持；专业广告策划和物业顾问与发展商紧密配合，为项目成功开发提供了有效保障；细分市场，精确市场定位和目的消费群，科学价格方略，专业物业管理。4、威胁点：当前成都市铺面炒作集中于市中心及某些已形成良好口碑市场，客源竞争激烈；成都市铺面总量反映为库存较大，市场日趋饱和；“普尔斯马特”进驻、玉林社区即将兴建同类项目对本项目构成潜在威胁；五、目的市场定位1、目的市场定位分析咱们资源：“大世界”步行商业街首、二层铺面。当前“大世界”正处在施工阶段，其商业氛围尚未形成气候，因而暂时不可与春煦路、盐市口等黄金口岸相比较。后者所具备商机人所共知，就其地段而言，大量经营者都会将其作为首选之地。而“大世界”商业氛围和机会则正在逐渐形成当中，经营者普通只会选取已形成口碑、风险性极低口岸和市场，而不会对一片正在开发中市场加以青睐。具眼光投资者则会通过自身经验来判断“大世界”与否拥有良好发展前景，与否会形成鼎盛人气，与否拥有明显优势等条件，以决定与否出手。她们可以接受预测前景，有承担风险心理素质。综上所述，选取“大世界”经营者比例将很小，咱们应将重要注意力集中在争取投资者上面，一切宣传也将环绕她们进行。2、项目目的客户类型理智型：社会发展、经济实力提高、市场竞争，无不加剧消费者心态成熟；加之房产投资数额非小，投资者必会多方考证再行出手。本项目目的客户将以理智务实型占绝大多数。冲动型：有些目的客户属于初始投资，由于本金到手较易，导致消费较为冲动。此类消费者数量较少，但不能忽视。3、项目目的客户细分按投资行为可分为：炒住房、铺面炒股票、证券炒黄金、外币此前没有投资行为，当前正准备投资按投资等次可分为：专业房产炒家周转资金较充分，但不知如何使用投资者周转资金不多，但愿通过自身眼光和知识来赚钱投资者4、项目目的客户分析——群体个性A.专业炒家(含专业炒股者、专业炒币者)这某些客户群已通过前期资本积累,属于“先富起来”一批人，大多文化限度不高，但投资经验丰富，投资心态成熟，理智务实，，相信实实在在、逻辑性强投资分析，同步由于市场因素等问题，需转向投资以获取更大经营利润空间B.周转资金较充分，但不知如何使用投资者这某些客户群具备充裕资金实力，但愿通过保障性较大投资，获得稳定升值与回报但欠缺投资经验，相信专家和朋友建议，容易受外在因素影响，投资较为冲动。C.周转资金不多，但愿通过自身眼光和知识来赚钱投资者这某些客户群知识构造和综合素质较高，意识观念略为新潮和现实，对新生事物能予以较高关注度，相信自己眼光和判断，会结合政策等因素对投资目的作详细考察，出手谨慎。5、项目目的客户特性投资需求（关注点）区位地段人气项目自身特点、优势发展前景政策背景购买力a.理智型投资者一旦考察显示有利，即会坚决出手或者选取与自身资金实力相匹配面积进行投资。b.冲动型投资者资金无虞，易踌躇，但受煽动后将会比较冲动。信息来源受成都市报业大市氛围影响，其重要信息来源为：a.报纸媒体b.电视媒体c.朋友口碑相传6、目的客户锁定a.一级目的：专业房产炒家（含专业炒股者、专业炒币者）b.二级目的：周转资金较充分，但不知如何使用投资者c.三级目的：周转资金不多，但愿通过自身眼光和知识来赚钱投资者六、项目定位随着国民经济增长，成都市人民消费能力逐渐提高，整体消费能力已经逐渐接近较发达都市消费水平，并且某些方面消费能力已经达到甚至超过了当前国内大型都市消费水平。近几年，在百货业方面，除了初期本土百货经营者，（如人民商场、太平洋百货、王府井百货等），中、日合资百货亦逐渐进军成都市场（如随着伊藤洋华堂）。至于国际知名好又多、家乐福、万客隆、普尔斯马特，更是雄心万丈地已经在此建立自己江山。而国外已经经营近年大型购物中心（shoppingcenter，或称shoppingMALL），也在成均有眼光投资经营者积极策划下，进入密锣紧鼓筹办阶段。虽然在99年，成都会展中心已经“包装”了一种自称是“第一种成都造本土摩（MALL）”，但是从其实际功能配套乃至其规模都尚未真正达到摩原则。如今，成都消费者内心更加迫切呼唤一种真真正正MALL浮现。1、定位意义开发项当前期论证，既是开发商价值取向问题，也是目的拟定问题。定位是开发项目与否成功核心，确认卖点是前期证主线任务。2、定位目更好地实现项目开发效益目的；及时适应多变市场规定；保证公司在市场竞争中安全性；树立项目品牌形象；在激烈市场竞争和多变市场环境下，保障项目销售迅速进行。3、市场调查分析（1）、地区经济潜力分析市场调查工作首要就是理解拟设购物中心地区与否有足够市场市场潜力来支持新商业开发项目。基本上这可从该地区就业市场、公共配套设施、人口记录、收入及消费水平、交通状况及商业发展趋势得知。就业市场一种区域就业市场经常被视作该地区经济发展指标，就业市场成长即代表着产业蓬勃发展，成果带来更多就业人口与消费能力。有一点要注意是，就业机会与否由少数几家大型产业导致？毕竟咱们但愿地区繁华是各行各业贡献，同在此良性循环下，地区才会有更大发展空间。对于郊区购物中心而言，此点甚为重要。除此，也要留意本地区与否有重大发展筹划，因这一点将吸引新产业进驻。反观大世界商业公园，其所在成都市始终都是西南地区经济、政治、文化中心，加上当前西部大开发启动，更促使这个多元化都市加速成为新投资消费热点都市。此外，随着成都市规划向东向南发展新办法，使本项目更具发展前景。公共配套设施地区繁华也常赖于公共配套设施发展，特别是交通建设及与居住关于建设。由于交通建设有助于其她地区消费者前来，而与居住关于建设将促成居民增长。当前大世界商业公园发展，已经具备了较为充裕居民资源，但是其不良交通网络却是当前项目最大隐忧。因而咱们建议开发商在这一问题上应当引起高度注重，并争取采用办法引入或新开辟更多交通线路，以完善项目局限性之处。人口记录地区人口多与少，直接影响购物中心规模大小。因而，充分掌握商圈人口数量，对于决定项目规模而言，是一件很重要事情。调查人口数量时，也必要尽量理解人口密度与年龄层分布，人口密度高，固然有助于购物中心经营，而年龄层次比例高时，意味着该地区成长率高，只是必要注意与否有着人口外流现象。据当前咱们所掌握资料显示，由于西部大开发启动，成都市流动人口数量正在迅速膨胀；而大世界商业公园所在南面，其常住人口数量也随着该区住宅新区不断落成竣工和投入使用而迅速增长。从当前调查人口资料反映，仅大世界商业公园附近住宅社区居住人口数量就已经达到40余万，且以事业有成人士或高消费新贵为主。综上所述，这一区已经基本上汇集了大某些成都“有钱人”。从本地区人口调查数据显示，大世界商业公园已经具备了足够消费人口及后备消费力量。收入及消费水平收入及消费水平与人口两者都是消费购买力构成因素，而消费购买力高低，直接影响着商业生存。为求精准掌握地区消费水平，除了可以查阅政府每年发布记录数据外，还可以采用抽样调查办法。当前，据调查资料显示大世界商业公园所在行政区人平均年收入达75000元，家庭平均收入为160000元。且该区居民年消费性支出占收入比例为84.9%。详细比例可参见下图：商业发展趋势关系地区经济潜力最后一项调查工作是掌握该地区商业发展趋势。这项调查可以让咱们懂得那些商业品种发展呈现上升趋势，而这又与该地区人口、收入及消费水平又和关联。基本上咱们可以将整个地区消费支出记录数据与该地区重要大型购物中心营业状况作比较，得到该地区大型商业项目在消费中所占比例，分析近几年比例变化，就懂得商业发展趋势。不难发现，大世界商业公园所在南部，居住人口不断膨胀，而大型商业仅仅依托棕北好又多是绝对不够，这一点可以通过成都市中心家乐福开业而导致八宝街好又多衰退，但棕北好又多却能保持火爆销售业绩可以看出。详细市场调查应当在日后工作中不断补充完善。（2）商圈分析从地区经济潜力分析中，咱们基本确认了本地区是容许象大世界商业公园这样大型购物中心开发也许，并且已经理解了究竟应当配备什么样店铺作为该项目核心店。紧接着，咱们必要进一步地从商圈分析工作来确认这些初步设想。事实上，市场调查工作分析最重要就是商圈分析。商圈内购买力分析前面已经谈到，由于本项目所在商圈重要居民都属于成都市较富裕消费阶层，因而在本项目所在地建立大型购物中心应当是具备强劲购买力支持。市场竞争分析分析市场竞争对手重点有：经营规模、经营方略、营业额等数据。当前项目所存在竞争对手其实并不多，更可以说只要项目开发成功，大世界商业公园在短期内应当不会存在什么同类别竞争对手。但是正由于这样，咱们发现了项目卖点正是其独有经营规模和新颖经营方略，至于棕北及玉林社区内商业消费营业额更为项目将来发展提供了足够信心支持。4、项目定位立足城南，辐射成都市集各种购物、娱乐、休闲于一体超大型消费场合。（1）针对目的客户市场定位——商业投资功能。铺面热炒需要口岸、人气、项目特色等等因素作为支撑，这些条件对于本项目而言都已具备，前景可以预见。（2）针对消费者及竞争对手定位——具唯一性综合消费功能。本项目集各种购物、娱乐、休闲功能为一体，综合消费能力极强，其“摩”内容已经充实，且作为弥补同类市场空白项目，其项目功能唯一性突出。针对区域定位——补充和集中式消费功能。本项目浮现，补充了区域消费空间，变化了城南消费构造和消费方式，一种全新消费模式——一次性集中消费行为将因而产生。七、开发构想1、“一站式消费”是当代商业发展必然趋势所谓主题商场，就是指依照人们消费主题而划定比较集中商场经营范畴，从而使人们在这里可以实现“一站式消费”(OneStopShopping)。譬如，你想为未成年子女买个礼物，那你不必费时间去一家家百货店找，只需要去一趟“玩具反斗城”就能如愿以偿，由于在“玩具反斗城”，一切与少年小朋友关于消费品应有尽有，为你提供了最充分选取余地。主题商场最初体现形式是“专业市场”，但国内商业发展到今天，再做“专业市场”已经远远不够了。随着竞争日趋激烈，当前成都乃至整个中华人民共和国，都已经进入了一种“商业聚焦”时代。做餐饮，不再是什么菜都做，要么做川菜，要么是东北菜，要么是粤菜……商场也在“聚焦”，想方设法通过经营内容集中和经营方式系统化，让社会公众买有关东西时第一时间想到某个商厦，于是，近几年浮现了形形色色专卖点（甚至烟草专卖点）、专业市场、主题商场，尚有家乐福、好又多之类平价商场。总之，作为消费者来说，由于生活节奏越来越快，谁也不乐意漫无目的地寻找自己想买商品，总但愿在同一地点、同一时间能得到最集中选取对象和最大范畴选取自由；作为商场经营者来说，谁也不但愿被沉没在商品海洋里，总但愿将自己商场扮演成一种最醒目场合，一种人们第一选取要来场合，在信息汪洋大海中，这里是一种岛屿而不是一小片浪花。于是，“商业聚焦”概念便产生了。商场能否旺租旺销与商场功能定位直接有关。毫无针对性、漫无目的推广所获得效果是非常有限。市场中，没有哪个行业能比零售业更敏锐地感受到趋势变化。零售业往哪个方向走，市场就往哪个方向走。问题是，零售业究竟会朝何处走呢？一言以蔽之，就是专业化。今天，越来越多人转向主题购物中心。因此，百货商店没落问题不在百货商店，而在购物中心。凝聚焦点一方又占了上风。百货商店VS购物中心。商场上基本原则是，谁经营焦点较集中，谁就是赢家。不论你从事行业是什么，这个原则是普遍合用。与你竞争对手相比，谁经营焦点较集中？普通，焦点较集中一方，较占优势。当情势对你不利时，就算你原先市场名誉再卓著也无济于事。咱们商业竞争已经进入了专业化时代，而一种无所不卖、毫无主题可言商场即将成为历史遗迹。这一点，虽然你看不到，消费者也会在实际消费行为中恰如其份地体现出她们残酷无情时代倾向，从而迫使众多商家在选取经营（或租或买）铺面时不得忍痛抛弃她们已经习惯了零散铺位。因此，在百货商店日渐式徽之际，购物中心趁势而起。这一趋势不但在当前成均有所体现，早在几年前美国已经是一种众所周知事实。美国玩具反斗城（Toys“R”US）崛起就是典型代表。当前，全美国玩具反斗城连锁店多达618家，占玩具市场22％销售额。此外，玩具反斗城海外分支有293家之多，是美国规模最大玩具零售业者。讽刺是，玩具反斗城一开始是贩卖小朋友家具起家。创始人查理斯·拉察索〔CharlesLazarus〕舍弃了家具经营，开设了一家只卖打折玩具、规模更大商场。换句话说，她把经营焦点凝聚在玩具上。不同凡响做法出奇制胜！无怪乎《Forbes》杂志称反斗城创始人查理斯·拉察索（CharlesLazarus）先生是当代最有智慧零售业者之一。玩具业是如此，其她行业又何尝不是如此？电器、装饰材料、文具、时装等等众多门类商品，也正纷纷从过去无所不能百货商店中剥离出来，形成富有生机和活力专业市场。在这里，咱们推崇是一种当前成都市全新消费新观念——“一站式消费”（OneStopShopping）。大世界商业公园开发构想如前所述，市场精细化、专业化已是国际走向，回过头来当作都市，在这一点上并未落后于时代趋势，各种专业化市场纷纷确立个性，如：“泰华”服装城、“东华”电脑城、“大发”电器市场等等各类型专业市场。与此同步，咱们也看到问题浮现——这些专业市场并未集中于同一区域，消费者往往需要来回奔波，导致时间、精力和金钱大量挥霍。那么，咱们能否成立一种项目，将零星分散型消费转化为集中满足型消费。把这些不同类型专业市场集合在同一大市场中，在越来越快生活节奏中免除消费者无谓损失？同步也让消费者获得更多更好选取？让咱们把目光走得更远些——不但仅只满足消费者购物需求，设身处地地想一下，在购物空隙或之后，人们与否还需要得到某些娱乐松弛？例如餐饮娱乐等场合设立。不但如此，反推过来，这些旺盛人气餐饮娱乐场合也会增进购物场合销售，这两者本是互相作用互相推动、互借其势互造其市。在前面市调某些中已印证了这一想法可行性。于此，城中之城，即微缩市中心概念已初步形成。99年会展中心“摩”（MALL）亦曾引起关注，由于其立项和项目配套设施有欠完善，无法积聚人气，不久便如昙花一现，至今仍积压了大量铺位。前车之鉴，后事之师。如果项目自身是好，那么咱们要考虑是，趣味与否适当？区域消费接受度在哪一水平线上？项目自身配套设施能否妥善解决后顾之忧以吸引投资和消费？能否以区域消费带动都市整体消费？ 作为都市副中心，城南地段优势人所皆知。作为知名崇高社区集中地，城南消费能力亦毋庸置言。前面市场分析已详细谈到了这些问题，并得出了必定判断。尤为重要一点是，这里尚未有相似项目产生，远未饱和市场潜量等待引起。锁定城南，这个项目已成功一半。需要完善是项目功能规划，这是举足轻重核心所在，招商引资成败端看此举。这一点咱们在紧随其后规划建议中将作出详细分析。不但如此，由于城南良好社区形象和消费能力，吸引了大量其她社区消费者前来。“好又多”亚太店即是以区域消费带动都市整体消费成功一例。综上所述，“大世界”商业广场——真正意义“摩”（MALL）——商业公园已然呼之欲出。八、项目功能划分建议项目功能划分工作得当与否，深深影响到大世界商业公园将来营运成败。由于一种不恰当硬体空间格局，必然限制了营业机能发挥成效。由此咱们懂得，这项工作不能完全由建筑设计师或内装设计业者独力承担。因素在于她们也许遗忘、甚至忽视了“做生意”基本立场，因而铸下错误而不能自知。事实上，成都以往就有各种这一类开发案例，因而导致营运最后失败。如下，咱们就从店铺配备、街道、公共空间与后勤空间规划，来协助开发商共同理解作为大型购物中心空间特性及其与营运需求关系。1、店铺配备从外国MALL规划经验中，咱们可以清晰地看到其基本规划理论：一条街道，所有店均面向此街道，核心店位置在街道最里面。由此咱们懂得影响整个卖场空间格局，最重要因素是店铺配备，特别是核心店位置。核心店配备普通而言，核心店面积都是很大，且具备较大顾客吸引力（汇集人气）。同步核心店最抱负位置是在商场最里侧或是整个卖场最里侧，但愿所有前去核心店顾客都可以先通过其她商店。若有两家核心店，固然最抱负做法就是将她们分开设立在商场两端，使所有顾客能在两家核心店间街道上川流不息地往来。当有两家以上核心店时，这可在商场两侧谋求磁点，来设立第三家或是第四家核心店。依照大世界商业公园实际状况，在拟定商业中心大厦引入大型超市（家乐福）作为核心店外，建议在步行街最里面（可以是步行街三层或四层）设立饮食类核心店，如麦当劳、肯德基等，以保证整个商场便利性和流畅性，更可觉得步行街创造出更大价值空间。商品区域划分关于普通专卖店位置规划，可分为两个环节来进行：一方面是根据经营理念划分不同商品区域范畴。虽然购物中心不像百货商店，清晰将商品依部门类别不同，陈列在卖场上，但是站在为使顾客容易比较和选取购买立场上，购物中心依然需要按品位、主题或是心理及性别年龄等因素，来考虑不同商品区域体现。这一点，可以在查看发展商提供《街区功能划分建议案》时得到印证。但是，基本上在规划商品区域时，最需要费神应当是餐饮业。由于依照美国市场调查资料显示，到MALL中消费客人当中，有80%人一定会到美食广场消费。而从成都市当前几家百货商店里美食街人潮来看，咱们当前情形应当与美国相差不远。因此当咱们在决定餐饮行业位置时，理论上必要考虑能让购物中心中每一种角落顾客，都可以很以便地来到美食广场才行。美国MALL美食广场，大某些都位于中央部位明显地方，其道理不言而喻。搭配组合原则完毕商品区域划分后，接下来第二个环节是针对重要不同特性专卖店，作一恰当位置安排。因而，咱们建议发展商在前期销售过程中不适当将店铺经营种类划分得太细，从而局限了此后经营安排。为了创造一条有魅力又热闹街道，咱们不能单纯依照业种不同来决定专卖店位置，应当也要考虑到所谓搭配组合原则。搭配原则——不同个性、不同商品构成，但相似业种店，要相邻配备或是配备在视线内，以便顾客比较购买。组合原则——同一主题与同一对象层不同业种店，配备在同一区域，以增长顾客逛街乐趣。但愿开发商可以对大世界商业公园既有街区功能划分方案，参照以上两个原则重新考虑搭配。店铺空间店铺空间大小，影响到日后商业公园也许销售店数。基本上，商业公园店数必要越多越好，除了面积考虑外，重要是能提供顾客更多商品选取。然而此后经营时，普通租户总是规定得到更多面积，以便可以陈设更多商品，并在与其她店竞争中获得优势。如何平衡双方需求，是决定店铺空间大小核心所在。依照当前大世界商业公园店铺面积划分办法，其销售面积介于20平方米至200多平方米之间，基本上可以满足各类商家需要。但是其首层店铺重要以大面积店铺为主，必将导致日后经营时首层店铺选取较少，导致不能提供太多商品选取种类。因此，咱们建议将某些店铺在划得小某些，以增强首层营业氛围，更有助于营造“旺场”局面。2、街道与广场规划街道重要功能是促使顾客可以更加舒服地游逛所有店铺与核心店。为此，从原则上来说最佳只有一条街，以免顾客错过任何一家店。但是由于大世界商业公园规划特殊性，其步行街已经设计为叶脉式多条街道，因而这些只能通过实际状况予以修改。从当前规划上来说，为了更好发挥每条街作用，首要是在铺面搭配上多下功夫。此外，还应当在街道转弯地方，尽量地留出一片较宽敞空间，作为休憩或促销小型广场。这样当顾客到达小广场后，很容易再往另一方向街道继续走下去。事实上，广场对于大世界商业公园而言，有其固有重要性。前面咱们曾经提及购物中心是人与人之间生活交流场合，但是如果没有广场，则交流活动将会受到严重限制。普通广场都会运用喷泉、花卉、树木、雕塑小品及建筑挑空等设计手法来增长它魅力，同步广场上应当设有休憩座椅并留有活动空间，作为商业公园促销重要场合。有人说：“广场就有如MALL面孔。”事实上，广场正应当是大世界商业公园经营差别化重要手段之一。3、后勤空间规划（1）装卸货场普通像大世界商业公园这一类属于近郊大型购物中心，依照其核心店规定，常有多处装卸货场设施。为了保证作业效率，装卸货平台数量及货车进出线路，事先应当要有周密筹划安排，避免发生作业等待或者货车进出不以便且费时情形。特别是设立在地下室装卸货设施，必要考虑到货车在狭窄空间如何调头及有限车道如何加以管制问题。此方面内容，但愿发展商可以多与物业管理顾问多多进一步探讨。（2）垃圾解决场现行国外MALL垃圾解决方式，大都是预先集中到一种地方，待压缩解决后再行运走。同步，由于餐饮业加入，垃圾除了压缩之外，经常还必要加以冷冻解决，以避免恶臭发生。因而在大世界商业公园垃圾解决场中，应当考虑配备空调设施。普通垃圾解决场皆就近设立于货运装卸场旁边，以便垃圾集中并解决后及时运走。但由于大世界商业公园面积广大，随时清运垃圾应当先行送至多处暂时垃圾集中地，再统一运至解决场。4、服务设施规划（1）美食广场美食广场除了提供顾客饱腹之需外，它更是一种人们互相接触，享有欢乐氛围休憩场合。因而，一种成功美食广场，不能单以餐饮生意眼光来规划，不能为了提高座椅使用率，但愿顾客用完餐后立即拜别，而不肯多花心思在环境、景观体现。相反地，在规划上必要多用点心思在自然采光、花卉、树木、水景或使空间宽敞等设计技巧应用上，体现出美食广场特有主题与氛围，带给顾客一种难忘购物休憩享有。由此咱们可知，对于购物中心而言，美食广场扮演角色既是核心店，又是顾客休憩服务设施。旱地溜冰场溜冰场是国外MALL中最常用设施，亚洲日本、韩国与香港某些购物中心也可以看到。溜冰场重要客户是年轻人及父母陪伴而来小朋友。对于购物中心而言，她们是布满活力与但愿潜在重要顾客。特别是小朋友，溜冰场成为她们一种较好运动与成长场合，因而国外购物中心开发商就曾经指出，溜冰场是购物中心将来一项非常重要服务设施。事实上，溜冰场总是为购物中心引来不少人潮，无论是溜冰者还是旁观者，都能尽情地享有无限欢乐氛围。此外，不定期举办溜冰比赛，也会成为购物中心与社区间一种良好交流活动。因而建议开发商考虑在大世界商业公园商业步行街中设立旱地溜冰场，且档次一定要与当前成都较为普通水泥地旱冰场区别开来，建议可以做成木质地板高档旱冰场。（3）社区活动广场大世界商业公园，事实上应当扮演成为成都南面社区居民生活活动中心角色。商业公园经营与社区发展两者间应当相辅相成，而社区活动广场便成为其中一项不可或缺媒介。除了出借给社区举办各种集会以外，购物中心也可以运用活动广场作种种艺术文化活动、社会公关活动或商品促销活动，甚至承办户外宴会活动等等。基本上社区活动广场是一种多功能服务设施，如何充分发挥它功能是一种非常重要课题。（4）其她生活服务设施既然大世界商业公园要成为居民经常出入场合，因此必要考虑某些居民寻常生活所需服务，如银行、邮局、诊所等；固然也有以店铺经营方式提供服务，如设立美容美发中心、洗衣店、旅行社、网吧、照相铺、高档修鞋店等等。

第二某些大世界商业公园市场行销战略

一、什么是“投资组共筹划”关于“投资”如何投资：一方面，拟定一种向市场推出整体价位，例如以均价8000/m2；另一方面，不以每个摊位为详细购买单位，而直接以每个平方米作为购买单位；即购买者最低可以购买一种平方米，多购不限；再次，一旦购买，则固然享有已购面积产权；关于投资回报，重要集中于已购面积在使用中产生效益；最后，如果需要将投资变现，购买者可以转让已购面积，转让价随行就市，受让人不受限制。该投资概念优势：化整为零，扩大价格市场接受度。就当前步行街销售方式来看，一楼每摊位价为18.8万—327万，62%摊位集中于30万—50万之间；二楼每摊位价为9.9万—56万，89%集中于10万—15万之间。这个价位目的市场重要是两种人，一是中高档商品经营者，一是大宗资产投资商；同步，对一种前程未卜商业街作出大型投资，前两者目的消费群依然会持观望态度，观测入市状况，难以形成积极认购态势。化整为零后来，市场对价格接受度会相应上升，投资者更易计算自己认购后也许面临风险以及对风险承受能力。化整为零另一优势在于扩大了原有目的消费群。正如以上提到，由于投资额较大且风险较大，原有价位排除了普通投资者涉足该市场也许性；而化整为零后，单位平米价格使本来很艰巨一项投资变得同一种人投资股市同样简朴，工薪阶层也成为了投资主体；此外，绝大某些人对股市风险已有足够理解力和承担力，这也加大了对本投资概念社会接受度。因而，它所带来市场推动作用是相称可观。关于“组合”为什么要组合：由于以平米为销售单位，摊位划分和产权证办理都会晤临非单一业主，即组合问题。如何组合：以20M2为最低先结成组合体；组合以自愿为前提；自愿组合达不到摊位或产权证规定，由开发商代为组合；组合成员共有产权；组合体可以自行经营，也可以托管经营。关于“托管”为什么要托管：托管是为了使投资概念得以实现重要配套。以平米为销售单位后，摊位划分被打破，一种摊位也许被若干个购买者所共有，单个购买者就无法完全自主决定所购面积使用，托管则应运而生。另一方面，托管是当代公司发展必然趋势，一种购买者也许是由于对这个市场有信心，或者对这项投资感兴趣，而她自身对实际经营并无经验和精力，委托一种有实力公司代管则成为最现实选取。这实现了整个社会资源有效配备。如何托管：由开发商组建托管公司；详细经营管理由托管公司执行；托管公司应就被托管事宜接受业主监督；业主与托管公司之间详细委托经营授权由合同商定。托管公司承诺一旦受托面积租出，则保证业主有每年不低于7%投资回报率。如果托管公司在一年内未租出受托面积，开发商承诺购买者可以退还其已购面积。托管优势：为中小型投资者提供了机会，消除由于行业、信息、时间、精力等因素形成市场准入壁垒，构成一种开放式投资环境；便于对市场集中规划和行业管理，使市场更为规范化、整体化，决策上更有一体性，，加强了市场竞争力。托管是可选取性，如果购买面积达到一种摊位，且有足够经验和能力自行经营，不必选取托管。托管需要解决问题：如果托管范畴太小，与否有实行必要；如何建立购买者对托管公司经营管理能力信任感，除加强对托管宣传和托管公司自身实力简介外，出台详细托管规则是极为重要一环。关于“会员式”什么是会员式：即对加入托管购买者一种身份确认。一旦购买且加入托管，则成为大世界商业广场会员。会员式含义有：对加入托管购买者身份确认和已购面积产权确认；会员在受托管经营范畴内享有特别优惠。二、“投资组共筹划”详细实行可行性分析：投资、组合和托管：实质上是产权与经营权相分离一种经营方式，也就是有钱出钱，有力出力一种合伙方式。它以商业广场营业面积为载体，对投资者规定更为单纯；而由于托管经营，事实上减少了投资者经营风险。作为一种新兴事物，需要向市场大力推介。2、在详细实行方式上，可以考虑：按揭区别使用：例如，对于购买20M2如下客户，不享有按揭；独立产权证区别办理：例如，凡购买超过若干平米后方可得到独立产权证；该平米数如下者，以若干人共有一种产权证。可以先在某一条街作试点，观测形成市场效应；以预交订金方式向市场推出，理解市场详细接受能力和反映，也便于开发商调节其详细销售方略。向购买者算一笔帐：会员式消费折扣优惠让购买者在该商业街消费到一定量后，其前期投资已经从消费优惠中收回；而在已经以一种特殊方式收回投资后，购买者仍享有已购面积产权且从中获取回报。这种算帐方式可以更直观地向市场推介本项目。在推向市场，加大市场接受度宣传时，还可以将本项目投资与股票投资形成比较：种类专业知识投资回报本金退还实物产权其她优惠风险股票多不拟定不可以无无较大本项目不多相对拟定可以有有较小在详细实行中，应当解决问题共有产权证办理以及共有人互有关系确认；产权共有人转让其自有产权程序与费用；向开发商退款条件细则与程序投资回报详细计算和分派方式、时间会员式折扣详细数额与实行范畴三、推出本筹划市场效应分析销售效应：由于本筹划立足于广泛消费群，并且价格和风险已减少到最易接受限度，它带来销售热潮应当是预料之中；另一方面，销售热潮不但带动当前销售完毕，并且为将来市场形成打造人气。广告效应：一种新观念，并且具备强烈可操作性，势必引起整个市场关注与讨论，这已经是一种极好广告切入点；并且，购买者从单位平米计算和按揭、产权证区别待遇上拥有更各种类选取机会，投资者兴趣和热情也被激发出来，形成良好市场广告效应。第三某些大世界商业公园整合传播战略

一、大世界商业公园品牌建立及认同品牌形象品牌定位新业态——融生活与购物为一体超大型综合消费场合品牌地位领导性地位品牌个性独特、创新、当代、高品质且有无限发展潜力基本认同配套设施功能全面，集购物、休闲、娱乐、餐饮、居家、办公为一体物业管理周到、没有后顾之忧区位都市副中心、崇高生活社区规模超大型延伸认同项目属性全新消费场合以便感全面配套设施和集中消费方式带来吸引力顾客心理有钱人和普通人均有满意选取人气人气旺盛，客流量大长处诉求实用功能方面配套齐全购物休闲乃至居家办公场合品牌感觉方面对消费者来说——令人高兴购物和休闲感觉对投资者来说——可以不断赚钱感觉二、阶段性传播方略（一）传播阶段划分：为达到大世界商业广场整体传播目的，有必要将该项目传播运动划分为四个阶段：第一阶段：形象重塑期（时间：3月28日——4月5日）第二阶段：开盘试销期（时间：4月6日——5月31日）第三阶段：强势销售期（时间：6月1日——10月31日）第四阶段：后续销售期（时间：11月1日——12月31日）（二）详细阶段传播方略：1形象重塑期方略：鉴于大世界商业广场当前状况，十分必要对项目形象进行重新修正和塑造，以保证项目形象在传播过程中规范性和统一性，进而充实、完善和确立其独特品牌形象，使大世界商业公园在整个传播过程中，保持强大形象力量，以增强其在市场中竞争优势。详细涉及：重新确立大世界商业公园形象概念；完毕项目品牌形象设计完毕项目品牌个性设定，挖掘并延伸大世界商业公园品牌内涵，；完毕项目传播推广企划2开盘试销期方略：运用前期对项目形象渲染、目的顾客对大世界认知和理解，进一步加大传播力度，有目、故意识直接刺激目的顾客欲望。详细涉及：售楼现场氛围营造，以感染到场目的顾客，引起购楼欲望；运用报纸、DM、路牌等媒介，对外倾诉项目卖点，贩卖项目形象；运用公关活动结合新闻炒作与目的顾客进行有效接触，有针对性地刺激其潜在购买敏感区，使其对大世界商业公园之品牌形象产生认同及偏好，从而迅速产生购买行为。3强势销售期方略：借助开盘期有力铺垫，为目的顾客勾勒大世界商业公园深度品牌概念，通过系列传播工具加深目的顾客对大世界商业公园之品牌形象记忆和好感，强烈刺激其购买欲望，引起购买动机。进一步营造现场氛围，涉及售楼处和工地，运用公关、促销等手段；运用媒介创意体现，树立大世界商业公园品牌高度，同步强化项目独特卖点传播力度；直效行销、人员推销继续对目的顾客进行跟踪；组建联合促销体，一方面让项目品牌形象有更强外围支撑，另一方面增强项目销售力；进行公关活动，通过新闻炒作，再次掀起销售高潮。4后续销售期方略：强势销售期所创造强烈冲击波是本阶段项目再销售良好延伸，借助其惯性，乘胜追击，势必收到满意效果。针对项目中销售难度较大单位，展开实效性销售增进，同步配合媒介广告，以全面完毕大世界商业公园成功销售。（三）、广告阶段运作1、第一阶段：形象重塑期（1）预测时间：3月28日4月6日（2）目:实现项当前期形象修正及塑造;实现项目卖点有效提炼和挖掘。（3）工作内容：项目视觉形象修正与规范重要广告语酝酿企划专案书完毕原创照相完毕该阶段（含开盘当天）报版广告文案创意及设计销售资料准备，涉及售楼书、DM、手提袋以及事务性用品项目营销策划案拟定公关企划广告投放进度及频率安排媒介广告体现项目开盘谋划形象展示牌设计制作气球、布幅、彩旗设计制作路牌、灯箱创意设计及制作发布售楼处环境规划与建设2、第二阶段：开盘试销期预测时间：4月6日5月30日项目开盘时间：4月6日（暂定）（2）目：确立项目品牌领导性地位项目卖点推广达到25%销售目(3)工作内容：开盘典礼实行公关活动实行媒体选取及投放，涉及新闻炒作3、第三阶段：强势销售期(1)预测时间：6月1日10月31日(2)目：配合销售，进行优势分点诉求强化概念凸显项目品质促成消费行为协助达到70%销售目(3)工作内容：媒介广告集中投放公关活动实行销售增进实行联合促销实行4、第四阶段后续销售期(1)预测时间：11月1日12月31日(2)目：进一步强化项目优势分步解决项目销售中困难，并完毕其全面销售对项目品牌形象进行维系及延伸达到80%销售目（3）工作内容：有针对性媒介投放销售增进实行（四）、项目预算1、广告经费预算按项目总成本投入1亿元3%广告投入比例与销售周期长度来看，广告经费预算为：300万元，依照广告分期运作投放比例：20%--30%--40%--10%，各阶段广告经费分派为：第一阶段：形象重塑期——60万元第二阶段：开盘试销期——90万元第三阶段：强势销售期——120万元第四阶段：后续销售期——30万元(以上费用可依照实际需要进行增删。)2、基本细分费用预算及基本内容如下：（单位：万元）设计某些广告设计项目VI设计8销售工具设计（含在策划费内）原创照相3.5制作某些环境整合气球、布幅、彩旗；现场路牌、灯箱；POP制作10销售工具事务性用品；售楼书；车身；手提袋；批示牌15媒体制作电视、户外广告以及DM12媒体发布报纸本地区报纸报纸186.5电视本地区电视台25户外项目周边视觉传播效果好路段20促销某些PR依照市场和销售变化，适时地开展各种PR15SP依照市场和销售变化，适时地开展各种SP5直效行销某些依照市场变化，展开有强烈针对性销售工作5注：各项详细方案与费用以专案形式提供三、传播诉求方略（一）、诉求对象专业房产炒家及其她专业炒家，如专业炒股者、专业炒币者当前手中有大批资金，正在寻找投资项目人士有投资保值目房产投资者周转资金较充分，有某些闲余资金，可作零散投资人士家庭背景富裕者周转资金不多，但但愿通过零星投资来赚钱投资者正在谋求铺面经营者（二）、诉求重点依照阶段性传播方略，各个阶段诉求重点各不相似，但都必要环绕“大世界”核心概念：一种可将购物与生活溶为一体消费场合，来进行诉求。详细方略：鉴于项当前期广告主题不统一，形象零乱，缺少整体统筹性，咱们第一期广告将以震撼力和视觉冲击力强平面设计风格浮现，力图建立一种全新形象，消除大众对大世界商业公园疲倦感，进而刺激，引起兴奋。故而，第一期广告将从前位平面和务实文案作为配合，亮相媒体，在后来广告进行中，咱们则准备了两种方案。【方案一】主题：项目形象→项目卖点分述平面：冲击力+亲和力文案：广告语→当期主题卖点（如果市场反映强烈，咱们将始终以这种方案执行下去）【方案二】主题：项目形象→“组合投资筹划”平面：震撼力+亲和力文案：“组合投资筹划”细则（如果市场反映开始疲软，咱们立即推出方案二，激活市场，增进项目销售）（三）、诉求办法1、感性诉求直接针对消费者，以“消费革命“与消费者获得感情上共鸣，从而将大世界商业公园名称进一步人心。2、理性诉求对项目直接卖点进行分述，面对项目自身特点，分析其投资价值及市场潜力，对购买者作理性说服。从目的客户投资关注点出发，将区位、人气、项目优势、政策优势、发展前景以翔实数据为事实支持，尽量做深、做透，使其具备强烈可信度和说服力，力求以理智、务实诉求来说服和打动客户。以信息来源看，重要宣传载体将选取报纸，圈定目的客户传播接受范畴，使其时时注意到本项目状况，留存、巩固、加深、其对本项目印象努力求取进行其她投资行为客户，将本项目优势与其她投资行为恰当作比，突出本项目优势，吸引这某些客户群转向投资。（四）、诉求表述主题广告语：大世界商业公园一场整合购物与生活消费革命阐明：随着经济发展，消费模式已经变化，一场重新调节购物与生活坐标“革命“已经到来。成都市依照国务院批准都市总体规划，在二十世纪初前二十年必将继续推出一批科技含量高、能体现跨世纪成都小康居住水平当代化住宅社区，而其良好能适应新消费模式配套设施大世界商业公园，将在这场“革命“中扮演举足轻重角色。前期主文案形象篇大世界商业公园一场整合购物与生活消费革命"汤武革命，顺乎天而应乎人."＜ 易.革＞所谓革命,即是打破一种旧秩序,建立一种新规则。消费革命,则是打老旧消费模式及习惯，重新调节购物与生活坐标。本世纪,随着都市经济发展,人们在居住环境和住房条件基本得到改进同步,必将在提高寻常生活档次方面产生更加迫切需要,力求从繁重琐事中解放出来,使购物等寻常杂事都成为一种悠闲享有：从经济便利型转变为富裕享有型;从零星分散型转变为集中满足型.一场消费革命,势在必发随着消费需求变化,人们将更加注重追求在消费中获得主观效用和精神享有,购物与生活坐标发生了本质变化,购物不再是生活附加或累赘，而是与生活融为一体，在购物中生活。因而客观上规定将来社区商业,服务业必要融入更多人文关怀,体现较多文化品味,使社区人口在购物及消费时,可获得全方位消费体验与感受.由此,行业网点布局要充分考虑到如何更有效地营造这样氛围,将人们所需求购物,休闲,娱乐等各种类型商业,服务业内容统一集中在一起,同步满足人们吃穿玩健身娱乐等需求。成都市依照国务院批准都市总体规划，在二十世纪初前二十年必将继续推出一批科技含量高，能体现跨世纪成都小康居住水平当代化住宅社区，而其良好能适应新消费模式配套设施大世界商业公园，将在这场“革命“中扮演举足轻重角色。大世界商业公园，一场全新整合购物与生活消费革命。A、"旗舰"形中心商厦气势恢宏，精典空间，品质崇高B、"园林"式中心广场怀抱近万平方米自然生态之景，引领全新休闲文化C、"叶状"步行商街开创绿色商业，600余家商铺正全面待订D、"风帆"形商务公寓把握潮流脉动，百余套精品公寓，宜商宜居，正待入住开创绿色商业大世界商业公园在总建筑面积91000平方米土地上，将自然生态公园之美景与当代化科技建筑相融一体，你将感受到是凝聚生命之绿全新商业环境。引领休闲文化大世界商业公园在简约后当代建筑风格中，融入地中海建筑符独创"叶状"平层步行街，引领全新休闲文化。拓展世纪商机据国外权威市调机构调查显示，以大世界商业公园为中心有购买力人口达40余万人，其每寸土地商业价值自然不言而喻。交通便捷该公园东面为去市中心交通要道新光路，南临紫竹东街，西为紫竹中街，北靠紫竹北街。扼守交通要脉，与机场高速公路、二环路仅距百余米。人气旺盛地处初具规模国际社区，"家乐福"等众多国际知名公司均故意入住。配套完善超大型停车场，豪华电梯，先进闭路监控系统，广播背景音响系统，IDD电话接口，光纤电视接口等配套设施一应俱全。潜力无尽市政府都市发展重心已向东向南转移，大世界商业公园作为城南核心商业区地位将无可代替，其更具投资价值和发展潜力。环境至佳近万平方米中心广场开设"公园"式休闲园林。小朋友乐园、大型草坪、喷泉等分布其中，让你尽享科技带来高品质生活与自然生态之景。卖点分述篇【之一】大世界商业公园一场整合购物与生活消费革命什么是全新消费模式？——从“大世界”看国际购物趋势消费革命,其本质是消费观念革命.打破一种旧消费习惯,就是为了建立一种全新,适应时代新消费模式。大世界集各个业种和业态为一体,是当今国际商业发展最高业态,最大限度地加强了商家和消费者互相沟通.随着消费形态变化,当今国际购物趋势就是让不同人在同一时空内享有“最多穿,最多吃,最多玩,最多乐,最多看,最多精彩,最多潮流和最多向望",这八大"最"潮流特色作为一场新消费革命,必将为咱们呈现一种全新产业前景。作为与国际购物趋势接轨先行者，大世界投资者所拥有将是一片辽阔处女地。【之二】大世界商业公园一场整合购物与生活消费革命为什么选取了城南？——从“大世界”看城南市场潜力消费革命,其本质是消费观念革命.城南,以其浓郁人文环境及市场潜力成为革命唯一发起地。随着西部大开发展开及成都市作为中华人民共和国西南地区中心都市地位拟定,以及成都市政府向南发展决策实行,"大世界"周边形成了成熟繁华居住区,以其为中心有效购买力人口数已达４０余万人。城南居民收入水准在1999年终已达到人均收入750元水平，家庭平均收入也达到了1600元，并且消费性支出占总收入84.9%。５１路,１９路,６１路,３０６路公共汽车站距"大世界"仅５分钟步行路程.由于有市政府大力支持,"大世界"竣工后,将会有公交车若干路在此建站。选取城南“大世界”，即选取了一种绝佳投资环境。【之三】大世界商业公园一场整合购物与生活消费革命什么是投资核心？——从“大世界”看投资重要性消费革命,其本质是消费观念革命。当购物不再是简朴"买了就走",人们对购物环境规定就越来越高。只有在"大世界",不但满足你购物需求,并且让你玩上一天也不觉得累,它以占地面积５４０００平方米和总建筑面积９１０００平方米规模将成为成都市首座集购物，娱乐,,餐饮,办公,住宿为一体超大型商业购物广场。有大型商场,数百家品牌店及其他千其百怪娱乐,尚有美食大赛.有商品展商场如战场今天,"规模"已成为一种致胜核心因素,所谓船大,抵抗风浪能力就大。１０万平米主战场上,你拥有绝对致胜权.组合投资篇大世界商业公园一场整合购物与生活消费革命4800元参加“组合投资筹划”只需4800元，你将融入这场轰轰烈烈消费革命，成为一种真正革命者！只需4800元，你将拥有城南崇高社区附近产权!只需4800元，你将坐享其带来一切!什么是“组合投资筹划”投资A、4800元/m2起；B、不以每个摊位为详细购买单位，而直接以每个平方米作为购买单位；即购买者最低可以购买一种平方米，多购不限；C、一旦购买，则固然享有已购面积产权；D、关于投资回报，重要集中于已购面积在使用中产生效益；E、如果需要将投资变现，购买者可以转让已购面积，转让价随行就市，受让人不受限制。托管A、由开发商组建托管公司；B、详细经营管理由托管公司执行；托管公司应就被托管事宜接受业主监督；C、业主与托管公司之间详细委托经营授权由合同商定。D、托管公司承诺一旦受托面积租出，则保证业主有每年不低于7%投资回报率。E、如果托管公司在一年内未租出受托面积，开发商承诺购买者可以退还其已购面积。组合A、最低限为20平米结成一种组合体B、开发商提供在自愿基本上组合模式和代理组合模式C、组合成员共有产权D、组合体可以自行经营也可以托管*投资大世界与投资股票比较种类专业知识投资回报本金退还实物产权其她优惠风险股票多不拟定不可以无无较大大世界不多相对拟定可以有有较小

第四部份大世界商业公园媒介传播企划

一、传播背景随着中华人民共和国加入WTO及西部大开发进程加快，在给成都商业环境带来了前所未有机遇同步也加剧了成都商业竞争。不同商业环境也带来了不同经营模式，从老式国营大型商场到国际流行会员制购物商场、成都国际会展中心MALL概念引入，不但丰富了成都商业经营模式，也增进了成都市民对商场、零售业经营概念进一步理解。同步成都市民对大型商场、超市及购物、休闲场合也提出了更高规定。大世界商业公园已在前期以较大篇幅进行了平面广告宣传，此后传播应在原有基本上进一步加大有效到达率和接受度。二、媒体传播目的力求达到90%覆盖面；力求有效接触率在70%以上；进一步传播大世界商业公园投资价值；让消费者认知并接受大世界商业公园经营特色及服务功能；建立和提高大世界商业公园项目品牌形象及知名度；运用不同媒体进行传播组合，并借助新闻炒作、其她公共宣传等活动增大传播力度及覆盖范畴。三、广告传播对象特性目的群体分布：较广，无特定职业及区域限制；媒介讯息来源：报纸、电视、同行业简介；阅读习惯：时事、经济、新闻、娱乐等有关内容。四、媒介传播要点加大曝露频度；提高有效接触率；采用高密度、持续式、脉动式相结合媒体行程方略；采用各种媒体组合方略，扩大覆盖面；新闻炒作、公关活动、平面广告相结合，从不同侧面、角度进行宣传。五、媒体方略针对消费者对决定购买作出时间较长，属于慎思型购买特点，重要选取能为读者提供信息量大、易于积极接受讯息、有充分空间进行创意体现媒体—平面媒体。同步，为了加大覆盖面，也将选取电视媒体作为辅助宣传工具。六、平面媒体长处

(能有效针对慎思型购买特点)：媒体类别电视报纸传播方式电波传送，讯号还原播出。受众以看方式接受讯息。纸张印刷，人工传送，受众以阅读方式接受讯息。重复能力较高，同一创意讯息，可以在短时间内不断重复。较低，重复所需时间为一天。讯息内容声音及活动画面文字及图片★受众积极性较低，因受电波传送特性影响，当广告浮现时，节目即中断，受众只能以媒体传送信息被动地接受，受众无法控制讯息浮现时间。较高，广告与文字同步并存，受众可以依自己意愿积极选取接受内容；可以依自己以便时重复讯息接触。★受众接触时投入度视状况而定，受众在接触时也许完全投入注意力，也也许分散注意力，未注意讯息内容。受众在接触时注意力较集中，普通很少分散注意力。创意承载能力较适合承载音乐形式、故事形式、比较形式、示范形式及印象形式等创意。较适合阐明形式、比较形式且讯息量大、较复杂创意讯息。七、媒体选取及根据平面广告报纸：成都商报、华西都市报、商务早报。新闻炒作媒体：成都商报、商务早报、蜀报或其她媒体。电视台：成都电视台成都商报：重要覆盖成都地区，发行量达到45万左右，其中零散购买读者较固定订阅顾客多；版面内容娱乐性强，能迎合大众市民阅读心理，读者关注度高；广告版面占相称篇幅，广告干扰度大。综合指数高。华西都市报：重要面向四川地区发行，覆盖范畴广；发行量达到40万左右，其中成都以外地区顾客占有一定比例；版面内容娱乐性较强，较能迎合广大市民阅读心理，读者关注度较高；广告版面占有一定篇幅，广告干扰度稍大。商务早报：重要覆盖成都市区，发行量15万左右；阅读群体较为广泛，以固定订阅及零散购买方式发行；版面内容安排较为灵活，娱乐性较强，有一定阅读群体；广告环境较好、干扰度低，是对主流媒体有效补充。蜀报：重要面向四川地区发行，覆盖范畴广；发行量约25万左右；版面内容娱乐性强，能迎合大众市民阅读心理；广告干扰度低；综合指数低。成都电视台：采用无线大功率发射，频道为15频道，节目覆盖成都地区及周边绵阳、德阳、乐山、内江及川西某些地区，覆盖人口约3000万。成都电视台自办节目20余套，其中《成视新闻》系列、《今晚800》、《时事》系列、《运动时空》等新闻类节目收视率较高。八、新闻炒作新闻炒作目：有效配合整体推广宣传筹划，在市场推广活动中进行前期舆论造势，并在平面广告提高公司形象同步，力求在短期内从新闻舆论角度最大限度覆盖阅读群体，吸引消费者关注。新闻炒作方式：在不同媒体进行系列主题新闻炒作，预测分别为2—3篇，进行多角度、不同侧面报道。新闻宣传角度（预测）：1）、成都南部商机与发展趋势；2）、当前零售行业、大型休闲娱乐场合现状与发展；3）、大世界商业公园特色、经营理念、功能等；4)、大世界商业公园对南部商业带来影响等。篇幅大小：筹划持续2-3篇新闻炒作，每篇篇幅预测在1/3版左右。新闻稿：定期在不同媒体对外发布新闻、信息，以新闻角度进行对大世界商业公园动态关注，吸引消费者对项目注意力。九、媒介方略—行程方略媒体行程选取：持续式、脉动式持续式：脉动式：行程阐明：行程模式长处缺陷持续式广告持续地出当前消费者面前；不断累积广告效果，防止记忆下滑；持续刺激消动机；行程涵盖整个购买周期预算费用在达不到持续露出规定期，也许导致冲击力局限性；无法应品牌宣传需要而调节露出强度。脉动式持续累积广告效果；可以根据品牌需要，加强在重点期间露出强度。耗费较大量费用根据以上行程传播优缺陷：建议在整个行程种采用脉动式与持续式相结合行程模式，进行优势互补。在开盘期间及试销期间应采用脉动式传播模式，增大广告冲击力，在别的期间以采用持续式为主，持续累积广告效果，防止记忆下滑。在项当前期广告对目的客户群有一定限度影响力后，在4月中、下旬安排《成都商报》、《商务早报》各2--3次软性炒作，炒作重点侧重于：新战略思想下城南商机、大世界商业公园重要特色、大世界商业公园与城南商业发展趋势高度契合。第二阶段、第三阶段筹划采用高密度广告投放，以力求在短期内最大限度有效覆盖目的消费群体，有效巩固项目诉求。并提高有效到达率及关注度。别的宣传期间采用较为稳定频次媒体投放排期安排，以达到重复诉求目，加深消费者有效记忆。借项目开盘之机，在成都最具影响力媒体《成都商报》高关注度版位A4/5推出24*35小全版广告，在媒体相似版面安排上，可有效避免其她小篇幅广告干扰，消除平面广告抗性。因版面有一定热点新闻等文字性资料，可有效避免读者读者对广告被动接受，同步达到减少广告干扰度，节约媒介费用，旨在用突破性媒介企划吸引目的广告受众注意力。项目本期广告采用持续型、脉动式传播模式，广告前期以整版、小全版作宣传铺垫，形成先声夺人之势，后期用其她版面广告衔接，有助于持续稳健树立项目品牌形象。十、媒体排期筹划版面规格建议：35×48（整版）、24×35（小全版）、35×24（半版）、35×20、35×16、17.5×24小全版长处：具备大版面创意体现空间；可以避免因整页广告而导致读者阅读时跳过状况；版面其她位置配有新闻、信息报道等，可以最大力度吸引读者；版面所剩空间较少，无法安排其她较大篇幅广告，因而广告干扰度较低，广告环境较好。效果模仿图：广告文字内容文广告文字内容文字内容广告文字内容文字内容媒体组合与排期:（详细媒体执行视销售状况而进行调节）媒体名称规格（长度）4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-1516-301-1516-311-1516-301-1516-311-1516-311-1516-301-1516-311-1516-301-1516-31成都商报35×4824×3535×2435×2035×1617.5×24新闻炒作华西都市报35×20商务早报35×20新闻报道、炒作其她辅助媒体新闻信息、报道、炒作成都电视台15秒今晚8：00前十一、费用分派每月费用分派表：4月5月6月7月8月9月10月11月12月成都商报526480511600218880672006048060480604802688026880华西都市报792004160000商务早报16800840000商报炒作100000000商务早报新闻、炒作10000000其她媒体新闻信息03000000000成都电视台672006720067200336003360000

各媒体阶段费用表：第一、二阶段第三阶段第四阶段费用小计成都商报1038080467520537601559360华西都市报12080000120800商务早报252000025200新闻炒作14000000140000成都电视台1344001344000268800费用小计145848060192053760总计：2114160

媒体费用比重图

媒体重要版面价格表：A4、A5周四周五A4、A5周一至周三A2、A3、A8周四周五A2、A3、A8周一至周三A6、A7周四周五A6、A7周一至周三媒体名称规格刊例价执行价刊例价执行价刊例价执行价刊例价执行价刊例价执行价刊例价执行价35×48170000136000160000128000160000128000150000101500001014000011成都商报24×3511070088560110000880001060008480010000080000950007600090000735×2463600508806000048000583004664055000440005300042400500004000035×20504004032048000384004620036960440003520043360040000335×164336003960031680385003080036300290403500028000330002640017.5×24336002688032400259203080024640297002376028000224002700021600A4周四周五A4周一至周三A2-A8周四周五A2-A8周一至周三普通版周四周五普通版周一至周三刊例价执行价刊例价执行价刊例价执行价刊例价执行价刊例价执行价刊例价执行价华西都市报35×205416004700037600432003456040000336000288003500028000刊例价执行价商务早报35×20140008400附件

附件一大世界商业公园4月媒介筹划表NP序号日期星期媒介名称版位规格刊例价执行价备注14月6日4成都商报A2、3、835*48256000204800此筹划请尽快审核贯彻，近期报社版面紧张，订版时间但愿提前。24月7日5成都商报A2、3、835*24583004664034月11日2成都商报A2、3、835*20462003696044月12日4华西都市报A2--835*20470003760054月13日4成都商报A2、3、817.5*24308002464064月14日5成都商报A2、3、824*351060008480074月18日2成都商报A2、3、817.5*24297002376084月19日3商务早报2--1235*200194月20日4华西都市报A2--835*20541600104月21日5成都商报A2、3、835*204620036960114月25日2成都商报A2、3、817.5*242970023760124月27日5商务早报2--1235*2001134月28日5成都商报A2、3、835*204620036960总计：622480TV媒介名称时段广告长度广告频率刊例价执行价费用总计备注成都电视台15频道今晚8：00前15秒1天/次3200224067200补充阐明：1、建议待项当前期广告对目的客户群有一定限度影响力后，在4月中、下旬安排《成都商报》、《商务早报》各2--3次软性炒作，炒作重点侧重于：新战略思想下城南商机、大世界商业公园重要特色、大世界商业公园与城南商业发展趋势高度契合。2、争取在《商务早报》刊登项目平面广告时在有关版面配发软文炒作。

附件二：大世界步行商业街项