焙烤门店选址研究

焙烤门店选址研究【摘要】随着市场经济的发展，市场竞争不断加剧，企业只有对市场进行严谨的分析，才能够做出正确的决策，从而促进企业竞争力的提高，降低企业的运营成本，维护企业的稳定发展。其中，餐饮行业的选址在门店的开发过程中是一个至关重要的环节，选址的好坏往往成为企业成败与否的决定性因素。正确的选址需要考量的因素较多，其对企业的经营规模与盈利能力的影响也最为直接。本文通过分析门店选址的影响因素及其原则，为烘焙门店的选址提供理论基础。【关键词】烘焙门店选址客户AbstractWiththedevelopmentofthemarketeconomy,marketcompetitionisintensifying.Onlybyconductingarigorousanalysisofthemarketcancompaniesmakecorrectdecisions,therebypromotingtheimprovementofcorporatecompetitiveness,reducingtheoperatingcostsofenterprises,andmaintainingthestabilityofenterprisesdevelopmentof.Amongthem,thelocationselectionofthecateringindustryisacruciallinkinthedevelopmentprocessofthestore.Thequalityofthelocationselectionoftenbecomesthedecisivefactorforthesuccessorfailureofthecompany.Therearemanyfactorsthatneedtobeconsideredforcorrectsiteselection,anditsimpactonthebusinessscaleandprofitabilityofthecompanyisthemostdirect.Thisarticleanalyzestheinfluencingfactorsandprinciplesofstorelocationselectiontoprovideatheoreticalbasisforthelocationselectionofbakerystores.目录TOC\o"1-2"\h\u一、烘焙门店选址 6（一）烘焙食品行业 6（二）烘焙门店选址的重要性 6二、影响烘焙门店选址的因素 6（一）目标客户 6（二）竞争能力 7（三）交通情况 7（四）运营成本 7三、烘焙门店的选址原则 8（一）严谨性原则 8（二）交通便利原则 8（三）竞争性原则 8（四）可见性原则 8四、目标选址区域 8（一）中心商业区 9（二）次级商业区 9（三）城市居民商业区 9（四）学校商业区 10结论 10参考文献 11一、烘焙门店选址（一）烘焙食品行业烘焙食品行业在我国的餐饮行业中占有至关重要的地位，烘焙食品的市场潜能巨大，反映着人们的饮食与生活习惯。受经济全球化的影响，我国的烘焙食品行业无论是在产品的品类、装饰或生产技术等方面都受到国外企业极大的影响，外国企业也纷纷加大了对我国烘焙食品市场的投资，合资或独资烘焙企业在近年来都取得了高速的发展。各种烘焙食品在市场中都具有其较为固定的消费对象，消费者对烘焙食品的需求也日益多样化与高质量化，这也为烘焙食品行业的未来发展提供了更多的机遇与挑战。（二）烘焙门店选址的重要性烘焙门店的服务对象是社会大众，烘焙门店若想要取得稳进的发展，必须要拥有固定的消费群体与高质量的商品。烘焙门店的经营规模与成果除了依靠产品本身的质量以外，更多地取决于其门店选址的判断，烘焙门店的选址被誉为决定产业命运的关键。烘焙门店的选址之所以具有如此重要的地位，是由于其对于投资方而言意味着企业发展是否顺遂。门店的选址一经确认就无法轻易改变，同时需要不断地投入大量资金以保证店铺的日常运转，因此选址必须慎而又慎。大量事实表明，门店的选址是烘焙食品企业制定经营策略与目标的重要依据，这是由于地区的不同将会带来社会经济、人文水平、交通条件、地理位置以及周边设施等的差异，制约着顾客人群的规模与结构以及门店产品的种类、价格的制定等。正确的选址意味着享有该地区独特的地理优势，决定了企业的经营规模，具有战略性的作用。总之，烘焙门店的选址是一项结前瞻性、艺术性与科学性为一体的战略决策，必须引起企业的高度重视。二、影响烘焙门店选址的因素烘焙行业的选址在门店的开发过程中是最基础也是最重要的一个环节，选址的好坏往往预示着企业的成败，正确的选址需要考量的因素较多，本文主要从以下几个方面来分析烘焙门店选址的影响因素：（一）目标客户由于烘焙行业是一个生活化的行业，产品直接面向顾客，因此在选址过程中首先应该考虑的便是周边的人口状况。不同的商圈拥有不同的顾客群体，其主要差异包括以下几个方面：1、人口规模人口规模也就是选址地区居民的数量与人口密度，人口规模代表着各个商圈的需求量，通常情况下人口规模越大的地方人口数量和人口密度也就越大，其潜在的客户群体就越庞大。2、人口结构人口结构又被称为人口构成，主要是指以不同的标准对人口进行划分而得出的结果。人口结构反映了一定地区内各种不同规定性的人口数量比例关系，影响其标准的因素包括该地区人口的性别比例、年龄、职业、受教育程度、收入情况、家庭构成与消费习惯等。本文所指的人口构成主要是指选址位置内顾客人群的主要构成，主要分为三种：工作人员、周边常驻居民与商业流动人员，不同的顾客人群消费特点各有不同，店铺首先要明确自身的目标客户，根据目标人群选择门店位置。3、收入水平不同地区的物价水平及其居民的收入水平都有所差异，居民的可支配资金与消费水平也不同。根据马洛斯的需求论，当人们满足了日常生活所需的物质要求时，会更有意愿支付更多的时间与金钱选择更高层次的服务与消费以达到自我升华的需要。因此人们的消费习惯往往受收入水平的影响，对居民的收入水平与消费习惯进行调查，不仅能够帮助门店更好地明确目标群体，也有助于为门店将来的经营提供指引。（二）竞争能力烘焙门店的选址不仅受到顾客状况、交通情况等的影响，还应该将所选地区的商业竞争状况纳入考察范围。竞争过于激烈的商圈，无论其消费能力或客户群体庞大与否，是否与目标市场的营销特点相似，都无法作为最合适的选择。同样地，如果一个地区的人口较少、消费能力较弱，但竞争力较弱，也有可能不失为一个合适的选址。通常餐饮行业的竞争考虑到以下两个方面：一是商铺之间的直接竞争，也就是经营同样的项目，出售同样的产品、种类等，这一竞争所产生的影响对于餐饮企业而言是消极的。例如：我们在商圈中往往能够看到肯德基与麦当劳同时出现，两家企业经营的范围都是汉堡、薯条等快餐，经营种类基本相似，两家企业的门店选址也都将近，因此这样的形式对于双方而言都构成了直接竞争，在一定程度上抑制了企业的发展，产生的影响对于两家企业而言都相对消极。第二类竞争则是指非直接竞争，主要是指商铺之间经营的种类、产品、规格或各不相同，经营的档次也有所区别的竞争情况，这一类型的竞争对商铺之间起着相辅相成、相互克制的作用，对于餐饮行业的发展有利有弊。例如：漳州古城的美食街，本商业街由各种不同的餐饮行业构成，在有限的商业街中形成餐饮的集中性选择，形成了“羊群效应”，各个企业相互促进，良性竞争，有利于吸引更多的顾客的兴趣，刺激顾客的消费欲望。分析选址的商业竞争程度，主要应该要从该商圈的商户类型以及餐饮企业的饱和程度两个方面着手。饱和指数是指通过该商圈的需求及供给比例，测量该商圈的餐饮企业饱和程度。一般情况下，餐饮行业的饱和程度越高则意味着该商圈的餐饮行业的竞争相对缓和，入驻后良性发展的可能性更高；而餐饮行业的饱和程度越低则意味着该商圈餐饮行业的竞争相对激烈，入驻后有可能引发恶性竞争，销售潜力小。饱和指数是各个企业选址时的一个重要权衡指标。（三）交通情况随着交通运输的发展，人们对交通条件的追求也从未止步。交通情况的好坏往往意味着客源质量的高低与规模，一般情况下交通越便利的地区聚集效应也越显著，也就代表该地区的人流量、车流量与物流量也更加集中。判断一个地区的交通是否便利主要考虑到公路与商业据点、城市道路以及航空等各种运输方式的衔接情况、各个地区的配套以及城市的交通管制情况等。交通是否便利在人们选择消费地点的过程中是一个极为重要的考虑因素，交通便利的地区能够降低消费者购物所花费的时间与金钱成本，刺激人们的消费欲望。因此门店在选择时应尽可能地选择交通便利、能见度高的地址，扩大潜在顾客规模，追求最大的营业收益。（四）运营成本运营成本首先要考虑到的便是门店的占用方式，商业门店的占用方式主要分为自有门店与租用门店两种。自有门店的成本来源主要是房屋购置的成本，但自有门店避免了租用门店所具有的房屋租赁、租赁方被限制装修、租赁期限不稳定等问题，同时购置的门店也可作为投资方的不动产，以资产保值的方式存在，但购买门店也存在着前期的投资成本过高，如果经营不善则无法在短期内收回成本的缺点。因此大多数餐饮企业都选择租用门店，一方面可以更灵活地选择门店的地址，能够根据需求选择在各个商业购物中心，获得黄金地段的使用权与客流量，也能够根据需求进行搬迁；另一方面能够为企业的初期节省成本，降低投资者的投资风险，但租用门店对于商户的经营也存在着相应的潜在风险，例如经营的灵活性降低、提前结束租约的可能性、无法续约的风险、租金的浮动等。三、烘焙门店的选址原则（一）严谨性原则严谨性原则是指在选择门店地址时要考虑到门店所处社区的周边设施设置是否完善。最重要的一点是门店的建筑本身是否能够进行合理的使用，包括对建筑的改造与维修等。建筑物结构与其现有的物质条件直接影响着门店装潢的时间与金钱成本，建筑物楼层的高低也对人流的吸引有着至关重要的作用，通常情况下门店依据其所处的位置可分为以下三个类型：地下店铺、店中店、地上店铺，在门店的选址过程中应该要根据经营目标严谨地对建筑物进行评估与选择。此外，在签订租赁合同时应该要与房东约定好建筑的改造权限，以防在后续的门店装潢中产生分歧，增加门店投入使用的效率。除此之外，以下几点也影响着门店的经营情况：1、周边道路以及房屋是否正在面临拆迁工作，需要向工商部门核查清楚；2、店铺周围的排污、消防设施是否能够正常运转，需要配备专业人员进行考察；3、周边停车位是否供应充足，这将会影响到流动客源的规模；4、店铺是否过于偏僻而导致物流成本上升以及招聘困难。此外，烘焙行业的电费支出较为庞大，因此选址地区的水电、天然气的收费标准都需要实现做好严密的调查，严格地把控好门店日常经营的开销。同时，对于烘焙而言水质的好坏直接影响到产品的质量，因此在选址时必须严格地对当地的水质进行考察。（二）交通便利原则交通条件是门店与顾客之间的桥梁，根据交通便利原则，门店的选址应该要尽可能多地确保更多的客户能够方便快捷地到达门店安置点，方便客户感知及接近门店，例如城市交通枢纽或主道路的分叉口，同时考虑到车辆的经停情况，既能保证货物运输的成本，也能够为客户节省到达门店的时间成本，尽可能地选择在接近人流聚集的地点，如大型商业中心、住宅小区以及学校的周边等。（三）竞争性原则竞争性原则主要包括以下三点：一是烘焙门店在选址时应该要从战略角度出发，选取有利于企业长期发展的地址，既要考虑到市场大环境这一外部因素，也要将企业的发展战略、经营模式、资金状况等内部情况综合考虑在内，从企业的实际情况出发，对将来的商业价值进行评估，为未来经营规模的扩大做好铺垫；二是在选择门店地址时，通过对同地区相同销售模式的烘焙门店进行考察，分析其选址的环境、周边配套条件、客流量、客户人群等，推算未来可能的营业收入水平，也有助于明确自己店铺的定位；三是在选择门店地址的同时要注意避开同类商铺聚集的商圈，避免同产业的恶性竞争，可以适当地选择与其他不相关餐饮行业的门店共同发展，相辅相成。（四）可见性原则烘焙门店在选址时至关重要的一点则是要保证门店的可见度，可见度是指门店位置的显眼程度，既无论客户从哪个方向出发都能够轻易地辨别门店的方向，能够明确地感知门店的位置。根据“街角效应”，可见度高的门店能够从多方位可见，是人流流动的重合地段，既能够增加潜在的销售对象，也有利于企业长期发展时经营模式的扩大。当顾客在出现消费意向时若能够一眼捕获到客户的视线，那么根据人的冲动消费原理，一般情况下都能够获得该顾客的青睐。四、目标选址区域（一）中心商业区中心商业区是指在一个国家或城市的范围内主要的商业活动发生的地区，同时一般情况下也是市中心，交通枢纽密布，交通便利。中心商业区作为城市商业中心与社交活动的核心区，由城市中最繁华的街道组成，在城市的商业圈等级中属于最高级。中心商业区直到上个世纪50年代为止仍然是以零售形式为主要模式。一般情况下每个城镇都会拥有至少一个中心商业区，在中心商业区中一般包括电影院、百货商店、餐饮店等。中心商业区一般具有以下几个特征：1、为城市中金融、娱乐、文化以及行政的核心区域，一般伴有政府大厦、百货商店、行政楼、银行等周边建筑；2、商铺租金或低价居于本市巅峰；3、底层一般为零售企业，由若干高大的建筑垂直均匀分布；4、在城市的主干道分叉处附近或地铁交汇处；5、交通流量以及人流量巨大，夜晚的客流量最大，如纽约的曼哈顿、日本的大手町、南京的新街口、苏州的观前街等。中心商业区作为城市的心脏，汇集着一座城市的资金、商品、信息、流量、与服务等，是城市的物流、信息流、商流、客户流的枢纽，同时也是城市的消费中心、社交中心以及娱乐中心。中心商业区蕴含着巨大的经济能量，牵动着各个企业的经济脉络。商业的聚集是中心商业区赖以形成的根本条件，也是中心商业区的最大优势所在，中心商业区存在着聚集效应，既由于聚集而为商业区创造的整体性收益。烘焙门店选择在中心商业区具有以下几个优势：1、商业的聚集能够使得烘焙门店的进货更为便捷，可以降低生产及运输成本，节省门店的日常开销；2、大规模的商业能够推动各商铺在价格方面的良好合作与竞争，使得中心商业城区的价格更趋于合理与稳定，市场竞争较公平，若有企业采取不正当的竞争手段或垄断手段将会遭到其他商户的共同抵制，有利于门店的稳定发展；3、中心商业区的商铺能够比较全面、及时且准确地获得各地的市场信息以及其他社会经济变动信息，能够提前做出决策，降低商户的运行风险，提高经营收益。4、人类的“聚类认知”心理使得人们对中心商业区的商铺在知名度、声誉等方面产生信赖，能够提高门店的形象与商誉，为门店增加无形的竞争资本。5、选址定在中心商业区有利于提高门店对于人才的竞争资本，中心商业区的环境、机遇、待遇等因素都能够优秀的烘焙与销售人才，此外，各商户间在服务与销售上能够互相学习，提高员工的专业素养。综上所述，烘焙门店选择在中心商业区具有其得天独厚的优势，能够占领高客流量与较高水平的客户人群，为门店的经营与发展奠定良好的根基。（二）次级商业区次级商业区是指位于城市内部的无明确规划的购物区域，通常位于主要街道的十字路口或两条主要街道的交叉地段亦或是这座城市的交通枢纽，如地铁中转站等，一般位于中心商业区的外围区域。每个城市通常都拥有多个次级商业区，其繁华程度逊色于中心商业区，通常以大型商店为核心，配备有多家小型商店以及便利店或杂货店。次级商业区相较于中心商业区而言，其规模往往较小，商圈也不似中心商业区那么繁华，种类较中心商业区也略逊色。然而次级商业区也有着其独特的商业优势，首先次级商业区的商铺租金或不动产定价比中心商业区低廉，能够很大程度地节省在租赁上的开销；其次，次级商业区往往靠近城市的交通枢纽，交通便利，流动人口相对较多，尤其是上下班时人流如潮，能够很大范围地扩大目标客户群体；次级商业区与中心商业区相比离居民住宅区更近，往往配套有咖啡厅、健身房、书店等，对居民的吸引力更大，其娱乐性更易受到顾客的青睐，具有良好的商机。（三）城市居民商业区城市居民商业区主要是指接近或位于城市居民区的中心地带，带有浓厚的生活气息，其消费者主要是附近的住宅居民，目的是为了更好地服务和方便周围的住宅居民。在城市居民商业区中通常设有一家或以上中型综合超市，周边分布各种不同的小型商店，包括花店、书店、蔬菜店、水果店、服装店等，这些商店的辐射范围虽然不大，但客流量往往相对稳定，同时周围环境安静，交通方便，因此销售额也较为稳定。由于顾客倾向于去中心商业区购买较高档的商品，而在城市居民商业区中顾客往往习惯货比三家，因此在居民商业区中开设烘焙门店需要依据本地区顾客群体的消费习惯及收入水平调整自己的店铺定位，同时考虑各个层次顾客的需求，为居民提供较亲民的价格及服务，吸引顾客的消费，例如：年轻人居住较为集中的居民区，由于其上班时间的固定，烘焙门店可以考虑开设外卖配送服务；而以家庭为主的居民区，则应该要抓住每天的早餐及下午茶高峰期，扩大其经营范围，提供优质的服务，获得稳定的消费群体及经营收入来源。（四）学校商业区学校商业区是指面向学校学生、教师，依托校园经济而发展的一种区域性经济。学校商业区的顾客主体是学生，校园中稳定的学生、教师客户群体是其他商业区无法复制也无法取代的，学生有着许多共同的兴趣与消费习惯，消费的商品较为多元化，而学校每年的更新换代亦会为商家带来数千学生的流动量，为商家注入了新鲜的血液。同时，学校里消费主体的年龄一般位于15-25岁左右，消费潜能较高，正处于好奇心旺盛的时期，容易接受新生事物，对于烘焙门店的开设有着得天独厚的优势。此外，由于学校商业区的师生们居住较为集中，因此进货以及商品物流的配送将会更加准时、方便，大大地降低了运营成本。在校园周围的商业区往往拥有完善的经济链，网吧、理发店、饰品店、文印店、餐饮店等商铺一应俱全，密密麻麻地遍布在学校周围，组成了一个庞大的消费圈。同时，这一商业群体之间能够相辅相成，更好地锁住周边的客户群体，有利于形成良性的商业竞争，互相竞争，相互促进，形成稳定的经营规模。但开设烘焙门店需要注意的是，要注意到学生的特性，加强对商品多样性的开发，满足学生的猎奇心与新鲜感。处于学校上课时间的特性，开设在学校商业区的烘焙门店需要对门店的开店时间进行规定，赶在早餐高峰期时收获自己的学生以及教师群体，促进门店的收益。结论烘焙食品行业在当今的市场与餐饮行业中占据着至关重要的地位，烘焙食品具有巨大的市场潜能，其服务对象是社会各阶层的顾客。餐饮行业的门店一经确认难以轻易调整与改变，且需要源源不断的资金投入，因此烘焙门店若想要取得稳定的发展前景，在保证过硬的产品质量的同时，必须择优选择适合企业经营定位的门店地址。烘焙门店的选址被誉为决定门店命运的关键性抉择，选址的好坏意味着经营的成败。正确的为烘焙门店选址需要将人口规模、人口流量、商圈中的竞争能力、交通情况、地理位置以及营运成本等考虑在内，遵循严谨性原则、交通便利原则、竞争性原则以及可见性原则等，目标选址区域可以选择在蕴含着巨大经济能量的中心商业区、交通便利的次级商业区、安静稳定的城市居民区以及热闹繁华的学校商业区等，企业必须依据自身的经营定位与发展目标选择适合自身的店铺地址。参考文献[1]龙旭.新零售背景下生鲜企业门店选址研究[D].江西财经大学,2019.[2]赵宽.X连锁餐饮零售公司的新门店选址研究[D].厦门大学,2018.[3]王英全.T连锁便利配送中心选址研究[D].中北大学,2019.[4]郑丽,王永春.基于翻转课堂理念的现代学徒制课程教学流程设计——以校企共建百果园学院“门店选址”项目教学为例[J].河南科技学院学报,2018,38(06):60-64.[5]李涛.门店选址与评估:着眼当下放眼未来[J].商学院,2018(08):52-53.[6]李涛.如何找到门店的最佳选址?[J].商学院,2018(11):31-33.[7]陈葵.国内连锁经营店选址评价研究[D].天津大学,2017.[8]陈善栋.C大卖场在上海市场的选址策略研究[D].东华大学,2015.[9]冯雪,董保宝,冯胜楠.门店选址在零售业发展中的微力量[J].合作经济与科技,2015(16):141.[10]王薇.基于层次分析法的商业门店选址问题研究[J].现代经济信息,2015(19):94.[11]王张弛.基于物流视角的家电销售企业门店选址与内部布局优化研究[D].成都理工大学,2015.[12]钟太勇,靳强.基于层次分析法的连锁店选址研究——以十堰市某连锁超市为例[J].郧阳师范高等专科学校学报,2014,34(03