【《“三道红线”政策下的保利地产财务风险管理探究》14000字（论文）】

“三道红线”政策下的保利地产财务风险管理研究目录TOC\o"1-3"\h\u第1章绪论 31.1研究背景 31.2国内外文献综述 31.2.1国内文献综述 31.2.2国外文献综述 41.3研究目的与意义 51.4研究主要内容 5第2章理论基础 72.1财务风险概述 72.2三道红线政策 7第3章三道红线政策下保利房产财务风险现状 83.1保利地产背景介绍 83.2“三道红线”下保利地产财务比率分析 83.2.1资产负债率分析 83.2.2盈利能力分析 93.2.3运营活动风险分析 103.2.4现金流量财务风险分析 113.2.5现金短债比 123.3“三道红线”下保利地产成长能力分析 133.3“三道红线”下竞争能力分析——外部风险 14第4章三道红线政策下保利房产财务风险总结与原因分析 154.1长期债务结构有待改善，企业短期债务压力大 154.2利润空间受损，盈利下行 154.3存货周转慢，企业资金压力大 164.4现金流波动大，财务稳健性较差 164.5外部风险变动，带来财务风险 16第5章三道红线政策下保利房产财务风险管理控制措施 185.1优化企业长短期债务结构 185.2建立多元化融资渠道 185.3加强销售回款管理 195.4强化企业并购发展 195.5提高企业应对外来风险能力 20第6章结论与展望 22参考文献 23[1]（2020）指出房地产企业在推动我国经济发展上发挥着重要作用，由于其具有资金需求量大、项目投资额高、资金回收期长等特点,通常有着较高的资产负债率。在高收益的同时也面临着较大的财务风险，文中以保利地产为例，首先通过分析保利地产近5年的财务报表，识别其目前可能存在的财务风险。其次从内部和外部两个方面分析财务风险的成因。最后有针对性地提出财务风险控制措施及建议，以期为房地产企业管理者对财务风险控制提供一些参考建议。薛鹏飞[2]（2018）认为财务风险是保险公司自成立以来就必然要面对的现实问题，作为市场上经营风险的企业主体，保险公司在经营发展中要重视对自身财务风险的识别、防范和控制，以降低和减少财务风险的出现。在当前的市场环境下，保险公司财务风险的具体表现形式有偿付能力相对不足。其负债的匹配性较差，投资收益较差以及经营成本上升等。针对这些情况，文中主要对保险公司财务风险管理和控制的相关措施进行探讨，以期对财务风险的出现起到良好的防范作用。杜应生[3]（2019）指出世界经济的飞速发展，为企业发展带来了很多机遇，同时也面临着一系列财务风险。采用科学的风险管理方法对风险进行识别，建立完善的内部财务管理和风险控制体制以及财务风险预警系统进行风险控制、规避。加强企业财务风险控制管理和抵抗风险的能力，这是企业能够可持续发展的基石。李蒙[4]（2015）指出保利地产需要注重企业资产负债结构，对企业的应收账款与存货加强管理，降低成本费用等，促进企业财务杠杆系数的逐步改善，降低财务杠杆风险的影响，促进企业财务能力的改善。王婷[5]（2020）提出保利地产财务风险控制的意义是从优化负债结构、拓展筹资渠道、加强投资的可行性分析以及销售方式多元化角度管理控制，多方面角度能提升企业的资金营运能力和盈利能力。1.2.2国外文献综述在国外研究方面，国外学者认为财务风险是现金不足以偿还当前债务的表现。实际上，这并非充要条件，公司完全可以利用其他手段获取现金而避免风险，如动用现金储备，减少金融资产增加权益是其探讨的重点。Ross[6]（2018）认为财务风险相当于企业在经营规划过程中，在现金流量不足以偿还现有到期债务时被迫采取的一种脱离状况。关于风险研究，其起源于德国形成并发展于美国。Mike[7]（2017）认为财务风险管理应趋于其系统化、专门化，财务风险管理也已经成为企业管理学中的一门独立学科。July[8]（2019）从美国当地的房地产财务风险管理出发，通过研讨美国房地产发展过程，对其出现一些财务风险管理内容做出预测。并分析财务风险管理运动与走向在全国成为一种国际性的运动。综合国内外研究现状来看，大多是对于财务风险发生过后的应对内容做出分析。对于财务风险的成因以及关于财务风险在新政策影响模式下的发展内容，没有做出深入探讨。由此，本文也将基于“三道红线”政策引导，探讨保利公司财务风险产生原因，并针对其财务风险提出相应对策。1.3研究目的与意义三道红线政策发布代表着房地产市场巨大变革，在围绕新理念做好房地产市场规划过程中。如何在不变中寻找其稳健发展模式是保利房产应该探讨的问题，基于保利房产已有的发展背景，其在财务风险管理层面已做到出色。房地产行业是资金密集型行业，要做到规模提升，就必须做好良好的资金保障。保利房产的筹资模式是“地产+金融”，在预收房款、银行贷款、资本市场融合过程中，与合作方、投资方进行共同联合，加大其盈利能力发展。通过研究“三道红线”政策下保利房产财务风险管理内容，其主要目的是帮助公司在资本市场运行过程中加强对于财务风险的认识、防范。在商品经济下控制财务风险，加强其财务管理内容，通过企业内部制度建设以及各项技术方法减少风险，增强风险承担能力。财务风险是指企业财务经营管理的不确定性，它指企业的财务系统中客观存在的、由于各种难以或者无法预料和控制因素的共同作用使企业实现财务收益和预期财务收益发生背离，因而蒙受损失的机会。从经济学角度来看的话，现代企业的财务风险是一种微观经济风险，它是企业面临全部风险的货币化表现内容。国内一些知名企业之所以纷纷倒闭，一是投资决策失误，二是忽略了财务风险的存在。保利房产作为中国的头号房产公司，其必须对于财务风险管理做出深刻认识。在三道红线政策引导之下，做好财务风险认识、预防、控制，这成为当前保利房产研究的重要命题。通过本次研究能够尽可能的降低财务风险，帮助保利房产提高自我识别风险、抵抗风险的能力，减少风险发生概率。1.4研究主要内容本论文重点对于三道红线政策下保利房产财务风险管理与控制内容做出研讨，首先通过结合保利地产在“三道红线”政策下的财务报表，分析识别目前可能存在的财务风险；其次通过从内部条件、外部环境方面分析财务风险的成因；再分析保利地产控制风险的对策，最后有针对性地提出财务风险控制措施评价及建议。利用逻辑分析法、数理统计法、文献资料法等方法的基础之上，对于有关财务风险管理等内容做出总结。并着重探讨保利房产财务报表信息，通过数据类比找出其在风险管理过程中存在的问题，并加以解决。本文结构框架图；提出问题提出问题解决问题分析问题结论与展望总结风险管理控制的对策数据分析理论基础引言国内外现状研究背景意义保利地产的财务状况和财务风险原因“三道红线”政策下对保利地产影响针对性的提出评价及建议保利地产采取的管理控制措施第2章理论基础2.1财务风险概述风险识别是在财务风险发生之前，人们通过系统性的方案对其进行研究，了解风险发生过程的一项内容。按照企业财务风险状况，它主要是指企业本身的财务结构存在问题，导致企业在经营过程中达不到预期目标。这些风险存在于企业进行财务管理的各项过程之中，它完全不能够被避免，只能采取相应措施来降低风险影响。对于房地产企业而言，围绕房地产企业本身的发展过程，财务风险存在于投资活动的各项内容之中，也必须基于财务风险管理，从外部风险与内部风险出发。了解到其负债率、通货膨胀、利润变动、税率风险等等内容，针对财务风险做出评估管理，也将是后续房地产企业进行自我管理的重点。2.2三道红线政策房地产三道红线政策是基于房地产行业风险的一条政策，其核心是关于剔除预收款后资产负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不小于1。对于房地产开发过程而言，在自身综合过程中，“三道红线”政策也指明了房地产行业发展基本状况。根据三道红线的不同出现状况，也可以分为红、橙、黄、绿四档。红色档是三道红线都触碰了，不得负有息负债。橙色档是触碰两条线，负债连增速不得超过5%。黄色档是触碰一条线，负债连增速不超过10%。绿色档是三条线都未触碰。负债连增速不超过15%。三道红线政策的提出指明了房地产行业发展状况，也对于房地产经营过程做出了分析。第3章三道红线政策下保利房产财务风险现状3.1保利地产背景介绍保利房产公司是中国保利集团控股的大型房地产上市公司，它具有国家一级的房地产开发资质。自1992年成立至今，保利房产公司发展可分为五个阶段，即奠基阶段、形成阶段、整合扩张阶段、全国扩张阶段、全新发展阶段等等。关于保利房产公司，其在经营过程中始终关注自身扩张策略，做好重点布局以及城市核心经济圈打造。在实现经营利润突破过程中，也被国家钦点为央定房地产企业。在发展过程中，保利房产企业的土地存货量逐步增多，其布局于核心城市地区。公司大力发行股票以及债券筹资模式，这使得保利房产企业成本大大增加。3.2“三道红线”下保利地产财务比率分析3.2.1资产负债率分析表3-1偿债能力分析年份20192018201720162015流动比率1.561.721.781.741.73速动比率0.460.530.370.350.32保守速动比率0.460.530.370.350.32产权比率5.155.415.033.924.29资产负债比率77.79%77.97%77.28%74.76%75.95%三道红线对于资产负债率的影响是十分重要的，这也是三道红线政策控制的核心点，三道红线政策影响了核心在于对于房地产厂商的开发融资内容进行影响。截止在2020年，因为三道红线政策影响而出现了资产负债率也逐步呈现其下降状况。按照其资产负债率的比重状况能够看出，在2015年其资产负债率为77.95%，在2019年则变为77.79%。对于三道红线政策的明确规定，其指出，资产负债率不得超过70%。但是保利房产却没有达到这一点，保利房产自身的资产负债内容必然会受到一定的影响。因此，针对资产负债率内容的出现，也造成了其在经营过程中的困难问题。同样对于其他经营指标来看，对于三道红线政策内容影响，它会影响到开发商后续的决策状况。按照保利房产发展状况来看，保利房产流动比例呈现出先上升后下降的趋势，其拐点出现在2018年，该比率在大部分时间内还是小于2的。这说明保利房产的短期偿债能力仍是处于其最优状态，但是平均超过1.6，说明保利房产在短期之内的偿债能力发展较好。在短期偿债方面，发生财务风险指标较少，速动比率主要是指保利房产用于衡量企业内流动资产。即可以用于分析其偿付到期负债务的一种能力。流动比率分析的一个重要指标就是速动比率，速动比率能够剔除流动比例中提到的一些能力较差的存货。在进一步反映企业短期偿债能力的同时，相较于流动比率而言也更为简单，它的计算公式（速动比率=速动资产/流动负债）。保利房产在2015年到2019年期间可剔除存货之外，流动比率数值较少，与标准值1的差别较大。这说明保利房产的存货占比率较大，其变现能力一般。也间接说明了保利房产大多数时候存货较多，受到2015年开始的房地产企业发展。在“三道红线”政策影响之下，截止目前，保利房产的短期偿债能力有着较大的提升。但其实际状况仍然不是太好，这也存在着较大的提升空间。如表3-1所示，奥秘保利房产的负债能力进行分析来看，保利房产在2015年到2019年这几年期间负债率逐步上升，平时均在于77%左右的区间。这也与房地产企业财务杠杆较为吻合，说明保利房产长期的偿债能力虽然稳定，但也不是太高。3.2.2盈利能力分析表3-2盈利能力分析年份20192018201720162015销售净利率15.92%13.44%13.45%11.03%13.63%销售毛利率34.96%32.48%31.05%29.00%33.20%净资产收益率21.01%16.63%16.32%15.53%18.63%净资产收益率-摊薄17.92%15.50%14.61%13.92%17.26%对于三道红线规定内容来看，三道红线下的保利房产盈利能力并未出现太过严格的变化。从保利房产的盈利发展状况能够得知，在2015年到2019年这五年期间，保利房产销售净利润是逐步呈现出一个递增趋势的。从2015年的13.63%变为2019年的15.29%，特别是在于2019年，更是由2018年的13.44%直接上升了1个百分点左右。这说明保利房产的资金使用效率较高，且整体获利能力也在逐步递增。。就表3-2能够得知，保利房产的四项盈利指标较好。其中的资产经营效率较高，但从纵向发展来看的话，无论是保利房产还是三道红线政策下的整个房地产行业，各项利润指标均出现下滑状态，尤其是在2019年最为突出。分析能够得知；在三道红线政策下，其利润下降也主要是由三个原因所构成的：第一，保利房产发展的核心区域为一二线城市。而近些年来，一二线城市市场的火热，推动了土地成本的上涨。加之各地出台的政府调控土地政策，再次给土地成本的上涨推波助澜。第二，国家出台的控房价、限购政策开始出现，热点市场的销售数据正在逐步下降。在短时间内，低融资成本的红利也可能会因为其融资环境发生一定的变化，企业未来的融资成本将会大大提升。第三，在2018年、2019年和2020年这几年期间，出台的政府扶持政策如三道红线政策也使得保利房产未来的利润率出现一个下滑状态。三道红线政策是否能够对保利房产发展起到其积极作用，以取决于后续消费者对市场状况的评价。3.2.3运营活动风险分析表3-3运营活动风险分析年份20192018201720162015营业周期(天)1244.751255.751328.77974.571222存货周转率(次)0.290.290.270.370.3存货周转天数(天)1241.811252.171324.5969.041212.53应收账款周转天数(天)2.943.574.275.539.47三道红线对于经营活动的风险调整也产生了一定的影响，红线档内的房地产企业面临政策监管更大，其运营活动风险内容的分析也是十分重要的。经营过程中的风险包括产品销售、资金回收风险，按照保利房产企业发展状况来看，房地产企业经营的流程相对比较简单。它是直接由资金化为成分产品销售，在回收及资金管理过程中，两个环节容易产生一系列的风险。第一个环节为销售环节，在房产企业中，其存货占据大量的流动资金。若存货不能够得到及时的处理，转变为现金流，那么企业资金的风险也很难做到及时管理，这产生了销售环节的一些风险问题。在第二个环节就是销售过后的存款风险，这是由于房地产企业的销售大多采取分期付款形式。在此过程中，资金回收内容具有一定的不确定性，从而会产生资金回收过程中的各项风险。运营活动的风险会在此过程中产生，在其总资产周转率、存货周转天数、应收账款周转天数中也能够看出，与同行业的其它地产公司相比，保利房产总资产周转率明显是高于行业均值的。其全部的资产运营能力和利用比率都较高，保利房产产品的销售能力十分的强、运营能力较好。在横向对比过程中，也能够看出保利房产存货周转率与行业平均值相比一直是较低的。在房产成本构造中绝大多数来自于企业产品库存、成品存货等等，因此，加强对于其存货周转的分析，能够帮助保利房产经营者找到三道红线政策下的公司存货管理漏洞。这会帮助企业加强其生产调控，增强企业的短期偿债能力。3.2.4现金流量财务风险分析表3-4现金流量财务风险分析年份20192018201720162015销售产品收到的现金2020.39亿2697.77亿2092.20亿1769.02亿1429.76亿经营活动现金流入小计3530.52亿3111.35亿2657.90亿2197.44亿1586.42亿投资活动收到的现金4.03亿2.92亿1860.80万1.03亿5602.36万投资活动流入现金小计21.52亿45.25亿32.99亿6.67亿7.36亿筹资活动产生的现金180.42亿127.83亿158.69亿104.41亿21.90亿筹资活动现金流入小计1204.60亿1526.21亿1301.34亿790.67亿580.00亿三道红线政策的核心是长效机制的出现，它对于现金流量的影响在于资金监管和后续的融资规划发展内容，这是三道红线政策影响核心。对于保利房产而言，企业的现金流量不仅可以反映出企业经营状况以及其支付能力，同时也决定了企业抵御风险的各项能力。通过对于现金流量的分析，也能够有有效的识别企业后续的财务风险，它贯穿于企业现金活动的各项内容之中。现金流量指标相较于一些利润指标来看的话，具有更强的可信度以及及时性。由此在分析三道红线视角下现金流量分析现状的同时，也能够说明公司财务状况，保利房产作为房地产中的代表企业，它是一个资金密集型行业。现金流量的好坏也直接影响着保利房产企业的经营活动展开，一旦其现金流量出现中断状况，那么保利房产整个公司的经营状况也会受到众多的牵连，使得保利房产陷入到财务困境之中。当前保利房产的资金运行包括前期购地、房产项目开发和楼盘销售这几个环节。每个环节的销售时长较长，由此它也进一步减缓了保利房产的资金周转速度，使得保利房产的变现能力变得较差。在资金链环节也变得更加脆弱，面对楼盘销售售价的影响，面临国家一系列的现货限价和限销售政策的调控。在三道红线政策影响下，其核心内容就是对于房地产企业的调控，要求企业净资产负债率不能够大于100%，现金短债比不能小于1倍。按照三道红线政策发展内容，这也进一步说明了加强房地产企业现金流的监控发展重要性。在表3-4中可以看出，现金流量下保利房产的发展状况已经有所改变，其中的销售占用资金局面仍未发生改变，可持续经营能力转向恶化状态。在2019年开始，企业经营陷入其发展困境，虽然其销售净利润有所增加，但是无法覆盖投资与筹资活动产生的现金流。在此种状况之下，也必须加强其投资分析，对于投资过程中所取得的实际现金净利润以及投资活动流入状况进行分析，避免企业再次陷入风险。3.2.5现金短债比表3-5现金短债比分析年份20192018201720162015年经营现金流量2.796E+101.89E+101.563E+101.242E+101.235E+10年末短期负债27989265782346524698263468现金短绩比1.320.960.910.840.56现金短债比是指企业在一定时期内经营现金净流量同流动短期负债的比例，其计算公式为，现金短债比=年经营现金净流量/年末短期负债×100%。对于企业的负债压力，现金短债比具有一定的代表性。但仅仅看短期比没有任何意义，以保利房产为例，在一定的规模企业中，其净负债率只有与恒大才能够相提并论，但是结合保利房产的发展状况，能够看出其短债比能够满足三道红线要求。房地产开发本就是金融的一部分，如果不接近融资，那么整个行业也失去了其吸引力。保利地产三道红线中的现金短债比对企业现金的充足程度提出了一定的要求，整体上来看，2019年中保利房产的现金短债比还是恰恰达到其要求内容的。在2019年达到了1.32，2018年时还未曾达到此要求。基于后续的发展趋势，保利房产也能够结合现金短债比要素做出控制，在实现债务内容调整过程之中，依照高杠杆扩张趋势对接市场，做好发展。3.3“三道红线”下保利地产成长能力分析表3-6成长能力分析年份20192018201720162015净利润(元)2.796E+101.89E+101.563E+101.242E+101.235E+10净利润同比增长率47.90%20.92%25.86%0.60%1.21%扣非净利润(元)2.716E+101.805E+101.544E+101.226E+101.223E+10扣非净利润同比增长率50.49%16.91%25.95%0.20%1.84%营业总收入(元)2.36E+111.946E+111.467E+111.548E+111.234E+11营业总收入同比增长率21.29%32.66%-5.45%25.39%13.18%在本次分析过程中，选取净利润、净利润同比增长率、营业总收入。从行业均值能够看出，不难发现，保利房产在这几年来的波动比率较大。各增长指标呈现出一定的下降状态，尤其是营业总收入同比增长率，在2019年期间就只剩下21.99%。这表明保利房产的销售以及利润状况受到了影响，未来是否持续保持上升状态仍然有待思考，但是与同行业相比的话，保利房产的盈利能力和成长能力是较好的。在成长过程中净利润由2017年的156.34亿变为如今的279.59亿，这明显上升了40%左右。保利房产的利润空间可能存在持续下降的状况，预计后续保利房产的投资风险会逐步增大。特别是在三道红线政策影响下，各级政策提出可能会对保利房产的成长与发展带来不利影响。3.3“三道红线”下竞争能力分析——外部风险三道红线强化了外部风险内容的出现，外部风险对于财务风险的影响，主要包括土地成本、营改增和利润变动问题。就土地方面的成本发展状况来看，政府土地宏观政策的出台，使得企业开发拿地的难易程度逐步上升。政府可以提高企业的来历资，质规范土地市场，并调节土地供给布局。对于供应时间、供应目标以及房地产发展状况做出分析，当前更多的房地产企业聚焦于一线以及热点二线城市，这也使得这些城市地区的土地竞争变得更加激烈。仅从中国指数研究所统计数据可以得知，在2020年上半年，全国一、二线主要城市进出单宗土地售价高达10亿元的土地有219宗。土地资源日益紧缺，其开发成本也日益增高，房价增幅抵不上土地的增幅程度，行业整体利润逐步下降，这影响了其后续的发展。而对于营改增政策，这即是三道红线出台之前所推行的政策，它给企业财务管理带来了新的难题，也加大了企业会计核算的风险。其最为明显的变动，就是由原有的经营模式所包含的一些营业税改成了采用抵扣核算模式处理的增值税，这使得企业真正应纳税额进一步增多。同时核算需要增加的会计结算项目也增多，其核算难度加大，改变了公司以往的会计核算体系。出台了一些新规定以及新的管理方案，报税流程变动较多。而三道红线政策下的利润变动也会增加企业的融资成本，无论是前期的开发环节还是后续的继续销售回款环节，这都是房地产容易受到影响的一大环节。金融市场的利率变动主要表现在两个方面，一个是消费者个人的住房按揭或利润，二是房地产开发商的开发利润。对于市场而言，如果银行贷款利润较高，那么也会增加还款者每个月的还款压力。这降低了还款者还款的积极性，后续各项政策的不断出台，也使得企业经营的成本逐步增多。第4章三道红线政策下保利房产财务风险总结与原因分析4.1长期债务结构有待改善，企业短期债务压力大在市场经济发展状况下，企业的融资渠道正在逐步递增。其各种融资工具也在逐渐丰富，在评估企业和市场资本结构时，除了考虑权益以及负债筹资组合关系之外，还要对于公司的长、短、中期筹资状况做出分析。如果企业的债务资本与权益资本结构不合理，也会使得公司陷入到财务危机之中。从保利房产公司发展状况来看，可以发现保利房产财务债务明显呈现下降状态。剔除了预收账款之后，流动比例逐步超过长期负债比例。而长短期债务组合则呈现出不合理状况，这对于保利房产这样的大型房地产公司发展而言也必然是极为不利的，它的不合理负债比例会影响到短期偿债以及长期偿债的风险内容。公司已持有的销售项目较多，加之保利房产企业一直有囤积土地的行为，如何对于其流动比率和速动比率做出调控是其重点，这也进一步加重了公司的短期偿债压力。4.2利润空间受损，盈利下行在分析保利房产企业经营活动时，可以发现，盈利能力指标和成长能力指标都表现较好。保利房产企业整体上呈现出金融风险较少，但在纵向对比过程中，可以发现保利房产各项盈利能力指标与成长能力指标仍处于一种下降状态。这主要原因在于房地产企业土地成本正在逐步上涨，一、二线城市土地资源的紧缺以及房地产企业之间的激烈竞争。在融资环境变化情况之下，保利房产的融资模式主要依靠的是其股权融资、银行贷款。其中的融资债券是保利房产近些年来尝试的一种新融资模式，凭借着自身的信用条件，当前保利房产债券融资规模正在逐步扩大。这减少对银行贷款的依赖程度，金融监管实力正在逐步递增。但是由于各项调价政策、限售政策的提出，这使得保利房产在一、二线热点城市的销售正在逐渐变缓。房产销售价格日益受限，在资金链和销售链的双重压力影响下，未来它也呈现出一种下降状态。4.3存货周转慢，企业资金压力大通过对于保利房产运营能力指标做出分析，可以发现保利房产总资产周转率表现较好，它均比行业平均值高。但是在深入分解过程中可以发现，保利房产流动资金周转能力明显较差。特别是存在一些存货周转方面，这说明保利房产在发展过程中基于存货管理方面，存在较大的问题。对于存货分析，其核心是找出保利房产在发展过程中所出现的一些存货问题。保利房产存货占总资产比例达到70%以及以上，这表明保利房产公司对于流动资金呈现出大量的占用，后续保利房产也将面临资金现金流不足状况。存货能力的逐步降低是否与稳定性的资金流直接对接是保利房产在发展过程中面临的主要挑战，保利房产中的成本占货比率达到75%及其以上，而开发成本则大多来源于购买土地。这意味着保利房产存货主要源于购买高价土地，但是大量的土地存货行为却使得其资产流动率较差。若购买的土地不能够以高价售出，仍面临着较大的跌价风险。4.4现金流波动大，财务稳健性较差在分析过程中可以发现，保利房产近几年来对于资金的收入与支出控制状况不太合理。保利房产企业一直推崇现金为主发展模式，现金流对于保利房产而言就是其发展的生命力。如果在经营过程中出现现金流断裂状况，也会使得其经营过程出现众多问题。在近几年来出台的一些政策对于地价、工程款、税金支出做出了控制，但经营流入成为了保利房产经营过程中的负担。但是由于销售回款又不能够及时到位，两者之间的矛盾使得保利房产在某些时候出现了经营现金净流负值状况。这时公司的生产经营过程只能够通过举债模式度过，这表明保利房产公司的整个财务风险较大。在经营过程中，现金流量比率不高，资金链出现断裂、资金压力较大。企业对于现金流的调控状况不好，在经营过程中出现现金流的频繁波动，这也使得其陷入到资金链断裂问题之中。财务稳健性较差，在资金管控方面的融资能力不强，对资金管控薄弱。4.5外部风险变动，带来财务风险在市场经济调控下，房地产企业在发展过程中很大程度上还会受到国家政策、市场利率以及行业环境变化的影响，其中宏观政策的影响对于房地产行业的影响最大。在近年来出台的三道红线政策就是国家针对房地产行业发展所出台的一大新政策，对于资产负债率做出了全面性的调控。政府之所以出台此政策，也是重点降低房地产企业的杠杆率，同时降低房地产企业以往的飞奔节奏。在这些政策调控过程中，它也对于保利房产带来巨大的影响。由于此政策的提出，这表明保利房产在经营过程中必须对于其资产负债率作出全面调整，也要认识到现金负债比内容。不仅要控制信用债，还要对于信托、海外融资做好全方面的监控。以上政策的提出对于房地产企业未来的生存而言，也带来了众多风险内容。第5章三道红线政策下保利房产财务风险管理控制措施5.1优化企业长短期债务结构做好长短期债务结构的及时优化，需要从关注债务基金中的长期负债与短期负债比例出发。在研究过程中可以发现保利房产进行债务融资时，长期负债比例会不断降低，而短期负债比例在近几年却呈现一个递增状态。长短期负债结构逐步失衡，短期负债风险会明显增大。相较于长期负债偿还周期较长这一特点，短期负债成本较高，但是风险内容就变得更大。由此，对于保利房产这样一个房地产企业发展而言。在长短期负债比率调控过程中，更要关注企业实际销售状况。对市场利润、企业资产流动性、企业规模大小等等因素做出考虑，保利房产是大型央企地产公司，规模较大、信誉度较高，由此长期负债融资的优势也较大。后续公司也必须以长期负债为主，在短期负债为辅情况之下构建于独属于保利房产自我的负债优化结构。近几年来，保利房产长期负债比重逐步降低，针对这种状况，保利房产企业要及时调整其负债结构。增加长期负债比例，按照缩小短期负债总占比规划，对于融资的偿还期限要做出合理规划，避免偿还期欠缺思考所带来的一些资金中断问题。考虑在不影响公司控制权的情况之下，将债权转化为股权。优化公司的实际资本，减轻企业的偿债压力。5.2建立多元化融资渠道近些年来，国家在抑制资产泡沫、防范金融风险政策调控过程中也出台了类似于“三道红线”一样的宏观调控政策。房企融资环境变得越发紧缩，伴随2019年房地产企业资产总规模加大，公司债发行占比都有一些下降状况。由于公司债银行贷款成本的严加管控，房地产企业在经营过程中只能够另辟蹊径，寻找其它资金成本更高的融资方式。如信托债权、基金委托、贷款等等，通过高杠杆融资渠道获得土地的房企未来筹资成本也将进一步增多。按照保利房产披露的年报表数据能够得知，保利房产融资渠道较为单一，大多数时候其还由银行贷款、债券融资、股权融资这三种成分构成。债券融资还是近些年来保利房产大力推行的一种融资模式，保利房产比较依赖于优化其资产负债率，降低银行贷款依赖性，由此，为了确保保利房产债券融资问题，后续也必须借助“央企地产排头兵”这一称号，在与众多银行形成牢固战略发展关系的同时，对开发负债利率以及发行企业债券做出绝对优势掌控。对融资环境要在扩大融资渠道情况之下，不断开拓新的融资方式。除了依靠传统的银行贷款额、发行公司债券之外，还可以与其它大企业进行合作，与其它的海外资本进行融合。发行海外贷款、海外债券，通过种种新的融资模式，在国际市场上占据其地位。例如房地产企业风靡的投资资金Reits融资模式就是一种较好的融资模式，可以建立独属于保利房产的“互联网+”金融模式。针对其自融能力较差等特点，重视资金有效使用，实现企业发展宣传。加强利益共享风险承担，有效缓解保利房产的资金压力，降低融资成本。5.3加强销售回款管理强化销售回款管理是房地产企业发展的一项重要问题。当前房地产企业可能面临的资金风险。主要集中在销售流通环节和销售回款环节，近些年来，保利房产近几年的销售状况都还是比较良好的。然而从数据可以看出，其销售获现能力表现的不太稳定。特别是在2018年和2019年这两年期间，甚至还出现过销售回款不及时所带来的一些经营现金流负值问题。对于保利房产而言，其实际获利能力需要借此提升。由此，针对保利房产发展状况应强化对销售回款的实际管理。房地产企业销售应用分期销售资金的回收期较长，在回收过程中存在一定的不确定性，从而导致资金回收风险。为做好三道红线政策下保利房产的全面管理，应加强前期的积极审查，做好后期持续跟踪。对产品销售前期与后期都要对于客户信誉度做出分析，综合客户收入、信用、学历状况，对于不同的购房者给予不一样的限额欠款。最后采用各项优惠政策，吸引客户一次性付清账款。尽量减少企业销售的回款期限，销售后期人员针对欠款客户要进行及时跟踪以及监督管理。及时与这些客户做好沟通，了解还款状况。通过沟通发展，在前期审核与后期保障过程中，应用双向机制对于资金风险作出合理控制。注重好市场调查重要性，在生产发展过程中了解房地产市场状况，知晓客户真正需求。对此，销售相应的房地产产品，促进资金内容的回收。5.4强化企业并购发展融资环境日益紧缩，三道红线对于土地成本的控制以及限价销售政策的实施使得众多房地产企业都开始进入到盈利下滑状态。房地产企业这时急需要的是寻找一种新途径来强化运营效率，保障企业在经营过程中获取一个持续化发展利润空间。为此也必须分析三道红线政策下房地产行业发展模式，基于国家政策对于其兼并重组发展的支持，在推动行业整体结构优化的同时，根据房产政策状况进一步完成房产企业改革建设。兼并一批与保利房产具有协同效应、市场前景较好的企业，在发展过程中优化其基本结构，突出主业内容。保利房产是国家大型央企地产，在兼并重组上也具有其它地产企业无法比拟的优势。保利房产应强化横向并购，通过收购一些业态内容相似的小型房地产企业，通过低廉成本获取地产资源，完成企业建设与可持续化发展。为达到这一目标，保利房产也可以通过并购模式构建企业便利的融资渠道以及新的金融产业链。布局其有效渠道，包括在银行、保险等金融机构入股或收购，可以关注相应的产业基金。对养老基金、教育基金、社区基金内容作出分析，发挥出金融对于地产的拉动作用。同时享受地产+金融布局下的资金便捷性，解决房产企业长期以来所存在的资金不足问题。其次，企业还要加强对对于养老长租公寓存量经济的调控，通过并购上下端，建立起本公司发展的服务链。5.5提高企业应对外来风险能力外部风险对于企业财务的影响过程具有其不确定性，综合之前保利房产发展状况来看，当前保利房产的经营与国家政策经营策略、金融利润以及消费者需求等等状况有着一定的关系，它也涉及到企业经营发展的各阶段变化内容，与此同时，将企业实际情况做出分析，顺势调整企业发展结构，避免其财务危机产生是应该关注的重要问题。企业应该注重金融利率的变动，对于生产经营的变化状况，保利房产公司要加强对于银行贷款利率的逐步分析。强化其资金市场供需管理，密切关注国家利率政策，判断出银行利率发展趋势。当利率上升时，公司要尽量减少筹资，或者只能够在短期之内准备所需资金。在签约较多时，使用固定利率来对其进行调。避免利率上升所带来的一系列不良影响，当处于较低水平时，公司此时则应该抓准时机、进一步扩大融资规模。当处于高位，预期会下降之后，签约采用浮动利率模式。针对三道红线政策全面实施所带来的经营风险，企业要实时关注税收政策的变化。要加强对于相关人员的税收培训管理，了解三道红线政策的具体意味。对于其信用债、信托资管产品以及海外融资做出全方面的监管，在认识三道红线发展全面做好公