房地产公司建设工程全过程造价控制管理办法

建设工程全过程造价控制管理办法（试行）

第一章

总

则

第一条

为了进一步提高工程建设效率，保证工程建设质量，有效控制工程建设成本，结合集团有限公司（以下简称集团公司）实际情况，特制定本办法。

第二条

建设工程全过程造价控制应贯穿于建设工程项目设计、工程招标、合同谈判和签订、工程施工、工程竣工资料编制直至竣工结算的全过程。

第二章

设计阶段造价控制管理

第三条

设计控制阶段划分。

1、设计阶段造价控制按规划概念设计、方案设计、初步设计和施工图设计四个阶段分别进行控制。

2、从规划概念设计引入项目策划。

3、从方案设计引入设计监理。

第四条

设计单位通过招标和比选等方式确定。

第五条

推行限额设计。规划概念设计、方案设计、初步设计和施工图设计四个阶段都要引入经济分析和评价。每一阶段经过成本分析或专家论证通过后，方可进入下一阶段。第三章

招标管理第六条

集团公司负责建设工程项目招标代理机构的选择和委托招标代理合同的签订工作（在委托合同中注明项目业主单位），并将合同副本下发给项目业主一份，授权项目业主完成具体招标操作工作。

第七条

集团公司负责组织完成资格审查文件、招标文件（含评标规则）和工程量清单的编制工作。特殊工程的工程量清单编制由二家造价咨询机构同时进行，经核对修改后再出清单。重要的招标文件应经律师审查，必要时出具法律意见书。项目业主需向集团公司提供以下的招标项目具体要求内容。

1、

招标项目说明：项目名称、建设地点、建设规模、建设规模、结构形式及层数、对标段划分要求。

2、

资格审查方式和要求建议，即对投标单位的要求（比如：资质、项目经理、技术实力、信誉度、财务状况、近两年所完工程情况等）和资格预审或资格后审的方式。

3、

招标项目要求：

（1）质量标准及技术要求：质量标准；招标项目的技术要求、技术指标、技术参数。

（2）工期要求：工程进度要满足建设要求。

（3）投资控制方面的要求：风险范围要求、风险系数要求、风险调整方法。

（4）安全要求：满足安全文明施工要求。

（5）招标工作进度要求。

（6）招标项目的定位要求，与此定位相匹配建筑标准（装修标准、设备档次）。

（7）招标范围（比如：建设项目-单项工程-单位工程-分部分项工程及其图纸）。

（8）招标内容（施工图中不在招标之列的内容，不进入报价的材料，暂定价材料）；招标工程中，必须分包的内容，允许分包的内容，分包方式（甲方分包、乙方自行分包、指定分包）；招标工程中，由甲方采购的材料和设备，采购方式（公开招标、邀请招标、公开比选、邀请比选、认质核价等）。

（9）招标工程中，合同主要条款及内容,即:工期要求,付款方式,结算方式，争议解决办法（含选定仲裁机构或管辖法院），现场签证方式和索赔处理方法，违约责任。

（10）现场踏勘与投标预备会：时间、地点。

4、投标要求：

（1）有关投标保证金和履约保证金的要求。

（2）投标有效期的要求。

（3）开标时间和投标截止时间的要求。

5、其他须明确要求。

6、项目业主应将事项及要求，以表格的形式阐明清楚。

第八条

招标代理机构协助项目业主完成以下工作。

1、协助项目业主发布招标公告。

2、协助项目业主接受投标报名、发售资格预审文件和招标文件。

3、协助项目业主组织投标人现场踏勘、招标答疑和标前会。

4、协助项目业主组织开标、评标及办理中标候选人公示。

5、协助项目业主向中标候选人发出中标通知书。

6、协助项目业主与中标人进行合同谈判。

7、协助项目业主完成招标备案手续。

8、协助项目业主处理投标人和其他利害关系人提出的异议。

9、协助项目业主完成其他法律规定事项及其他合同约定事项。

第九条

集团公司在投标有效期内，签订合同前，组织进行清理校对招标文件、中标候选人投标文件（商务标、技术标），对发现的问题立即提出解决措施，使争议问题尽可能在签订合同前解决，并将清理校对结果告知项目业主。

第十条

招标工作结束后，项目业主应在招标代理质量、服务态度等方面对招标代理机构的工作做出评价，并将书面的评价意见上报集团公司，集团公司在阶段性审算完成后作出全面评价，并内部备案。

第四章

采购管理

第十一条

需要招标的跨项目材料由集团统一实施，其具体种类在当年建设计划下达时，由集团公司明确。实施程序遵照第十二条执行。对大型设备、大宗材料，集团公司根据使用情况建立品牌信息库。

第十二条

除需要招标的跨项目材料由集团统一实施外，其余材料和设备的采购管理由项目业主负责。

1、施工合同签订后，项目业主应及时审核施工单位拟定的材料采购计划。

2、工程通用材料及小型设备应在工程施工招标中给出三个及以上同档次的品牌,且明确相关技术参数,由投标人选择品牌后报价。

3、除通用材料及小型设备由投标人选择品牌后报价外，还有如下材料和设备须在招标前确定并编入招标文件：

（1）重要的、特殊的、影响大的装饰材料和绿化苗木，品质、规格应在工程招标前确定，并封样或制作影印资料送施工投标单位自主报价；

（2）大宗材料：应选择同档次3个及以上品牌编入招标文件，施工单位自主报价（钢材、水泥、商砼、涂料、门窗、一般水电材料、给排水管道、阀门、电线电缆、开关插座等）；

（3）大型机电设备（电梯、水泵、锅炉、空调机组、风机、高低压配电柜、配电箱等）。

4、采购方式：可以通过招标、比选、认质核价方式采购。并出具招标结果报告书、比选报告书或询价调查报告书。

5、在采购过程中，必须有3家及以上的供销商。

6、必须有两个及以上部门共同参与认质核价工作。

7、询价调查报告是认质核价的前提，询价调查报告内容：

（1）供货商提供的产品介绍、报价等资料；

（2）市场调查情况；

（3）品牌对比与评价、产品性能价格比较及产品选择建议。

第五章

合同管理

第十三条

中标人确定后，项目业主应立即组织相关人员进行招投标文件的风险评估。

1、熟悉招标文件有关条款，研究执行招标文件可能存在的潜在风险，制定相应措施，规避合同风险。

2、研究执行中标单位标书可能存在的潜在风险，从质量、进度、造价等方面的要求仔细分析经济标中报价情况及技术标中的施工方案，充分了解中标单位的具体情况，制定相应措施，规避合同风险。

3、邀请甲方代表、监理、招标代理机构及造价师、会计师、律师等共同讨论，并从质量、工期、投资、安全等方面写出风险评估报告。

第十四条

合同谈判及签订。

1、项目业主相关部门在对招标文件和中标单位的标书进行研究和评审的基础上，根据中标通知书、中标单位的投标文件、招标文件和设计文件等相关资料按照集团公司统一制定的标准合同格式文本起草合同，并经律师审查。

2、合同谈判和合同签订由项目业主负责完成。在合同谈判时，应有甲方代表、监理、招标代理机构及造价师、会计师、律师参加。

3、在合同谈判过程中，必须有约见中标单位法定代表人的程序，集团公司派员参加约见中标单位法定代表人的合同谈判。

4、工程造价在200万元以下的项目的施工单位选择及合同签订由项目业主根据[2004]148号文件《关于未采用工程量清单招标工程的管理办法》负责实施，但需报集团公司备案。

第十五条

合同交底。

1、为了严格实施合同，在工程实施过程中，依据合同办事，合同签订后有必要向工程建设相关管理人员、造价控制人员（含集团和项目业主造价控制人员）、资金管理人员进行合同交底，并作好交底记录。

2、向现场管理人员和监理人员对方案、工期、质量及安全文明施工要求进行交底，对其奖惩条款进行交底。

3、向财务人员进行工程造价、资金支付情况交底。

4、向造价跟踪控制人员对结算方式、付款方式、现场签证、设计变更处理、材料认质核价等方面进行交底。

5、现场管理人员、监理、财务人员、造价跟踪控制人员应有所涉及项目的合同（财务付款时必须原件，其余可以用复印件）。

6、作好其他事项的交底。

第六章

审算管理

第十六条

工程施工形象进度达到阶段性节点（土建：±0.00、主体、竣工；道路工程：管网安装及回填、路基、路面）后，由集团公司审计部依据已完工程量完成工程项目阶段性审算。进行阶段性结算时，应包括发生在阶段施工中的签证、设计变更、索赔。

第十七条

监理、甲方代表均要核对涉及费用调整的方案措施、现场签证、设计变更及索赔等原始凭证，确认无误后报送集团公司审计部。

第十八条

工程竣工后，由集团公司统一对报审资料进行归集、整理，统一送高新区审计局审计。

第七章

资金管理

第十九条

工程款支付。

1、建设工程月进度款须经项目业主和监理机构严格审核，建设工程月进度款支付比例不得超过节点结算后的付款比例。

2、工程施工形象进度达到阶段性节点后，由集团公司审计部依据已完工程量完成工程项目阶段性审算，阶段性节点工程进度款支付至集团公司审计部审算结果的80%。

3、工程竣工结算报送后，工程款付至节点审算累计金额的85%，审计局审计完毕后90日内付至审计局审定造价的95%。

4、工程竣工结算后，由集团公司财务部负责及时完成工程财务决算及成本分析。

5、特殊情况需增加进度款支付比例，须经集团公司办公会批准。

第二十条

财务预警机制贯穿于整个工程款支付过程。

第八章

施工过程管理

第二十一条

工程施工管理由项目业主负责实施。

第二十二条

招标文件、投标文件及合同约定以外的施工方案、措施的审批程序。

1、经施工单位、监理单位签字盖章认可。

2、须有甲方现场代表、部门负责人及相关部门、项目业主分管领导的审批程序。

3、施工方案措施涉及费用的部分必须单独办理签证（纳入签证管理办法），并在方案审批中书面明确。

4、单项施工方案、措施涉及费用50万元以上的，参考设计变更经济测算分析及专家论证程序办理。

第二十三条

现场签证办理。

1、现场签证资料应根据财建[2004]369号《工程价款结算管理办法》结合合同及招投标文件在14天内予以办理，不能事后补签。

2、签证事项必须注明：签证工作范围及相关部位、具体作法、尺寸、签证事由等，文字表达不够清楚的，需有相应的附图，不能直接签定工程数量和金额。

3、签证文字表述做到鲜明、准确，不得模棱两可、推卸责任。项目业主现场代表须在签证单的文字或数据表述结尾处注明：“此项后无内容”。

4、签证单位应有但不限于项目业主、监理、施工单位，各方应保留原件。

5、单项签证金额超过10万元（含10万元）以上的，必须有项目业主分管领导签字认可，单项签证金额超过20万元（含20万元）以上的，必须有项目业主总经理签字认可。

第二十四条

设计变更。

1、市政、土建涉及金额达50万元，安装、装饰、园林涉及金额达20万元的设计变更，变更前必须进行经济测算分析，并作为专家评审的依据之一。

2、需评审的设计变更项目必须组织专家对设计变更的必要性、可行性、经济性进行综合评审，并经项目业主内部会审批准后方准予以变更。

3、设计变更除必须有设计单位、监理单位及项目业主相关部门共同签字认可外，还必须附有专家评审意见，内部会审意见和设计单位盖章。

4、专家论证：

（1）专家评审会由业主主持；

（2）专家成员必须由高级工程师或各类注册工程师不低于3名，其中造价类专家不少于1名（含1名）；

（3）项目业主选择的专家名单，须经集团公司对其资格认定；

（4）专家的选择遵循回避原则；

（5）集团公司审计部必须列席专家评审会，