第三专题 房地产保险问题

第三专题房地产保险问题房地产保险制度若干基本问题我国房地产保险的主要险种国外和我国香港地区房地产保险制度简述完善我国房地产保险制度的建议房地产保险制度若干基本问题

一、房地产保险的含义和种类（一）含义：目前没有立法上的界定，相关学理上的定义大都是从保险标的角度进行界定的。房地产保险，是指在房屋设计、建造、销售、使用等环节中，投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病时承担给付保险金责任的保险，包括房地产财产保险和房地产人身保险。（二）种类根据保险标的不同，分为房地产财产保险和房地产人身保险：1、房地产财产保险：以房屋及其相关利益与责任为保险标的，是我国房地产保险中的主要险种；其中比较典型的险种有：（1）房地产财产损失保险：从投保人角度来看，主要包括团体和个人投保两种；以个人购房时是否抵押给贷款银行为标准，个人投保的房地产损失保险可分为个人贷款抵押房屋保险和个人贷款非抵押房屋保险，后者比较成熟，而前者相对来说是一种新兴、存在一些问题的险种。个人贷款抵押房屋保险一般是指：个人在购房时向银行申请购房贷款，并以所购房屋向银行抵押，同时，由保险公司对该房屋承保房地产财产损失保险，对因火灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的抵押房屋的损失（一般还包括抢救房屋财产支付的合理施救费用），由承保的保险公司负责赔偿。通常情况下，这种个人抵押贷款房屋保险一般与个人贷款抵押房屋还贷保证保险结合在一起，即结合成个人贷款抵押房屋综合保险。（2）房地产责任保险：目前我国主要包括房地产公众责任保险、房地产职业责任保险、建筑工程质量责任保险等险种（3）房地产还贷保证保险：目前我国许多保险公司开办的个人贷款抵押房屋还贷保证保险类似于该险种，但两者存在一些区别，最主要的区别是：在我国保险公司开办的个人贷款抵押房屋还贷保证保险中，购房者是投保人，但不是受益人或第一受益人，而贷款银行不是投保者，却是受益人或第一受益人；2、房地产人身保险：以房屋设计、建造、销售、使用和服务等过程中有关当事人的寿命和身体为保险标的。目前，我国主要开办了房地产人寿保险和房地产人身意外伤害保险。二、房地产保险的法律属性（一）房地产保险是财产险和人身险的组合与一般的人身保险的保障功能是不完全一样的；同时，房地产保险中的一些意外伤害保险一般属于法定的强制保险，这与一般的人身意外伤害保险的自愿性质有着明显的差别。（二）房地产保险是政策性保险和商业性保险的组合应严格限制政策性保险的使用范围，以免形成对正常的商业保险和保险市场有效运行的干扰，政策性保险只能作为商业性保险的补充形式。中国目前还没有政策性的房地产险种。（三）房地产保险是自愿性保险和强制性保险的组合强制保险又称法定保险。在我国目前开办的房地产保险中，绝大多数险种属于自愿性险种，只有建筑施工意外伤害保险才属于法律明确规定的强制性保险。需要扩大强制保险的范围。三、房地产保险制度的主要内容（一）房地产保险主体制度主要是指确定和规范房地产保险主体的相关规则的集合。从保险人（不同房地产险种由何种类型的保险企业承保、保险机构相关规则）、投保人（何种保险由何种主体进行投保的规则）、被保险人（明确有关险种中的被保险人的种类和范围的规则）、房地产人身保险中受益人（确认有关险种中受益人的种类和范围的规则）的角度来看。（二）房地产保险产品创新制度（三）房地产保险交易制度从保险理论和商品经济理论相结合的角度来看，保险是服务形态的商品。保险交易制度，首先表现为房地产保险属于自愿险还是强制险、政策险还是商业险的确认规则；其次，房地产保险交易制度主要体现为以《保险法》等法律、法规、规章和经过审核或备案的保险条款等形式确立的、房地产保险主体之间的一般性的权利义务规则。（四）房地产保险监管制度保险监管有广义和狭义两种理解相对而言，政府监管是最为广泛、最具权威、最为有效的监管。（五）房地产保险的配套制度主要包括相关的财税制度，还包括其他相关的法律制度。对于保险条款是否属于房地产保险制度，目前存在一些争议。有人认为：我国保险条款分为两类，一为规章类保险条款，具有法律效力，二为非规章类保险条款，只能属于保险人的单方意思表示和单方法律行为，在保险合同成立前，对投保人不具有拘束力；另有人认为：保险条款、费率经审批后并不具有法规性质；支持的观点：（1）如果某种房地产保险方面的条款以中国保险监督管理委员会的名义发布，则具有确定性、一般性、普适性、强制执行力，具备部门规章性质；（2）而以保险公司的名义制定并发布的保险条款，本质上属于保险公司的一种内部管理制度，但经过保险监督管理机构审批或者备案并向社会公布后，这种内部管理制度外部化，保险公司不能随意更改，对保险公司具有较强的约束力；而且该种保险条款所涉及的权利义务确定，对任何与制定和发布该保险条款的保险公司签订保险合同的投保人都适用，因而具有普遍性；这些保险条款须事先经保险监督管理机构审批或备案，类似于前面所述的正式规则中的由个体提出、经过政府公证的合约。从广义的角度上讲，由保险公司制定和发布的、经过审批或者备案并向社会公布的房地产保险条款仍然属于房地产保险制度的范畴。我国房地产保险的主要险种一、我国现有的房地产保险品种概述（一）房地产财产保险险种较多，其中比较典型的主要包括：1、房地产财产损失险：一种传统的财产险，目前中国人民财产保险公司、中国太平洋财产保险公司等开办了此险种。购房时单纯投保该险的较少，一般是与个人贷款抵押房屋还贷保证保险结合起来投保，即以两者组合成的“个人贷款抵押房屋综合险”投保。2、房地产责任保险（1）房地产职业责任险：《建筑法》35条、73条，《合同法》280条通常是通过投保房地产职业责任险来加以转移。我国目前比较典型的房地产职业责任险主要包括建筑工程设计责任险、监理责任险。建设工程设计责任险是我国首先试行的建设工程职业责任险，目前我国没有法律、法规或者规章对工程设计责任保险进行具体规定，只是有关部门以通知或者指导性文件的形式进行了规定。目前，我国也没有具有强制执行效力的法律文件对工程设计责任保险进行具体界定，只是相关部门以具有鼓励、诱导性的通知或者指导性意见进行了原则性规定。总之，现行的建设工程设计责任保险、监理责任保险虽然得到了一定的发展，但仍然存在一些问题：A、文件层次较低，不属于强制性法律，在实践中很难得到强有力的执行，同时其内容过于原则，不具有较强的操作性，也不利于推广和发展；B、涉及多个行业，因此其推行应该由保险监督管理机构、相关行业主管机构共同来参与，我国房地产监督管理体制上存在着一些需要改善的问题；C、现行的责任保险法规不健全，相关的规定不明确，同时设计险种比较单一，保险条款不完善，比如建设工程设计风险防范，目前只有综合年度保险、单项工程保险两种（按照国际惯例，职业责任保险通常包括法人职业责任保险和自然人职业责任保险），我国建筑行业管理的改革方向也是逐步强化个人执业资格的管理。（2）公众责任险：又称普通责任险形式很多，主要有普通责任险、综合责任险、场所责任险、电梯责任险、景区责任险等。应该属于强制险。公众责任险作为防火救灾的重要手段之一，由于受益群体广泛、覆盖面较宽、具有很好的社会公益性，发展公众责任险有利于维护社会秩序、保障公众切身利益、有利于提升社会整体安全度。目前，我国颁布了一些有利于发展公众责任险的文件或者规定。（3）建筑工程质量责任保险我国现行法律明确规定了工程施工单位对业主以外的第三人的法律责任问题，如《合同法》第282条。我国目前没有与“工程质量责任保险”名称和内容完全一致的保险，但已存在与其部分内容相似的险种，如《关于推进建设工程质量保险工作意见的通知》中提到的“工程质量保证保险”。3、房地产还贷保证保险：在我国主要体现为一些保险公司开办的个人抵押住房贷款综合保险中的还贷保证保险。我国实践中的房地产保证保险不完全同于世界上通行的房地产保证保险，原因在于在我国实务中还贷保证保险的购房者缴纳保险费，但却不是受益人或者第一受益人，贷款银行才是受益人或者第一受益人。有人认为房地产还贷保证保险属于房地产寿险。我们认为：房地产还贷保证保险（即个人住房抵押贷款还贷保证保险）属于财产险而不是人身险更不是人寿险。原因：保险标的：被保险人的信用风险，就保险事故而言，被保险人死亡或疾病、伤残只是构成房地产保证保险的保险事故的一部分，即除了被保险人死亡或疾病、伤残外，还必须被保险人丧失了还贷能力，造成一定期限内未履行或未完全履行还贷责任。目前承保该险的是财产保险公司（《保险法》：财产保险公司可以承保意外伤害险和健康险，但目前不能承保人寿险），因此，如果将房地产保证保险认定为人寿险，将违背《保险法》的强制性规定。（二）房地产人身保险1、房地产住房抵押贷款寿险：目前主要包括房贷两全寿险和房贷定期寿险两种。我国房地产住房抵押贷款寿险最典型的险种是房贷定期寿险。2、房地产意外伤害险目前，我国保险公司开办的比较典型的房地产意外伤害险险种是建筑施工意外伤害险，是一种强制性保险。迄今为止，我国已有一些对建筑施工意外伤害险进行规范的规定，如《建筑法》第48条。二、目前我国房地产保险存在的问题（一）国家对房地产保险中应该属于政策性保险的险种认识不清，相应的投入力度也不大：基本上都是商业性保险（二）有关房地产保险的文件效力层次较低，难以真正推行（三）就房地产保险制度的内容而言，也存在许多需要完善的地方：1、就房地产保险主体而言，存在诸多问题；2、就房地产保险产品而言，目前我国的房地产保险险种产品较为单一，缺乏多样化，房地产保险产品制度创新功能较弱，不能很好满足市场需求；3、就房地产保险交易制度而言，我国房地产保险中的一些险种因该确定为强制性的保险或者政策性的保险，但目前都是自愿性保险或商业性保险，不利于这些保险的交易，同时一些保险涉及的相关权利义务规则的设计不公平、不规范；4、就房地产保险监管制度而言，行业主管部门与保险监督管理的协调机制上存在问题；一些保险监管措施有较大的滞后性，属于典型的“头疼医头、脚疼医脚”的滞后性保险监管，缺少前瞻性和预防性。（四）就房地产保险制度相关的配套制度而言，也应加以完善：比如房地产责任保险；目前的保险税负普遍偏高，制约了保险业的长期发展；缺乏必要的税收优惠支持和鼓励。国外和我国香港地区房地产保险制度简述

一、我国香港地区和许多国家对房地产保险的政策性投入较大大都根据不同情况对房地产保险采取许多政策支持，其中一个重要表现就是政府直接以某种形式合理介入房地产保险，承担某种形式的房地产保险责任。FHAHKMC二、建立了高效严密的房地产保险监管制度三、主要以立法形式健全有关房地产保险方面的制度四、房地产保险市场产品多样化国外的房地产保险产品制度创新能力强，提供的保险产品品种多样化，满足了人们不同的保险需求。五、保险权利义务结构设计公平合理国外的房地产保险交易制度通常具有实质正义性，具体体现为相关房地产保险的权利义务结构设计合理，对相关保险主体的利益进行了平衡协调。这不同于我国。六、国外房地产保险相关配套制度较为完善房地产保险的发展离不开相关配套制度的支持：比如法律制度。总之，国外和我国香港地区的房地产保险制度对我们具有很多借鉴意义，我们应根据这些有益的经验，并结合我国的实际情况来完善我国的房地产保险制度。完善我国房地产保险制度的建议

一、完善我国房地产保险制度应坚持的原则（一）政策性保险和商业性保险相结合的原则（二）强制性保险和自愿性保险相结合的原则（三）平衡协调原则必须对房地产保险人、投保人、被保险人、受益人、保险中介等相关保险主体的利益进行平衡协调，主要表现为对相关保险主体的权利义务进行公正设计和平衡。二、完善我国房地产保险制度的具体建议（一）完善房地产保险主体制度从广义上讲，房地产保险主体主要是指房地产保险人、投保人、被保险人、人身险中的受益人等。从完善保险人主体制度的角度来说，我国应该建立特殊的政策性房地产保险机构从完善投保人制度的角度来看，主要是指对于强制性的房地产保险，应该明确规定相关的投保人的范围，以及规定何种强制性保险主要应由何种投保人来投保，以确实保证被保险人的利益；对于非强制性的房地产保险险种，也应合理界定投保人范围，建立一种合理的投保体制。从完善被保险人制度的角度看，也主要是指对于强制性的房地产保险，应该合理界定被保险人的范围。从完善受益人制度的角度来看，主要是扭转目前个人抵押贷款中受益人为不缴纳保险费的贷款银行或者第一受益人为不缴纳保险费的贷款银行的混乱局面，以还原房地产还贷保证保险的本来面目，保障购房者的合法利益。（二）完善房地产保