常州别墅市场分析报告(新)

./XX别墅市场分析报告风华·天策09年6月目录一、XX别墅市场综述………………3-5二、供求分析…………………………5-81、别墅市场的区域划分2、别墅市场供求分析三、项目产品分析……………………9-161、基础项目数据2、在售主要项目产品特色类比四、销售分析…………………………17五、价格分析…………………………18-20六、客源分析…………………………21-22七、重点个案点击……………………23-29一、XX别墅市场综述XX别墅市场分别以20xx、20xx、20xx、20xx作为时间节点,呈现不同的特征：20xx之前〔起步期〕此时XX别墅市场已经初步形成了新北区和城西两大别墅板块,个案主要还是集中在新北区。如新北区的美林国际村、百老汇御花园、阳光花园、蓝色港湾、燕阳花园等。城西主要有莱茵花园、秋水云庐、都市桃源等。当时XX房地产别墅市场的产品也只能算是"二流别墅"。由于当时XX房地产市场全面启动的时间并不长,对于别墅产品来说,地理位置上存在一定的缺陷,人们接受适应的时间也相对较长。2003-20xx〔发展期〕20xx以后,XX市各个区域也都有不同体量别墅的推出,新区怀德名园、奥林匹克花园、香树湾别墅等,城西都市桃园、秋水云庐等。从销售上来看,别墅产品的销售可谓是"几家欢喜几家愁。"香树湾别墅一期、都市桃源二期别墅推出后销售情况比较理想,基本上接近80%。而奥园别墅在推出后,经过近3年的时间,目前基本销售完毕。20xx底以新城湖畔春秋、天安别墅为代表的新别墅项目的出现,使XX别墅的产品力有了质的飞跃,在总体布局、户型设计、建筑和景观的融合上都达到了国内的一流水准,XX告别了"二流城市只有二流别墅"的时代。从销售上看,天安别墅在地理位置上略好于新城别墅,销售率也略高于新城别墅。但该区域整体销售情况并不理想,加上别墅规模较大,〔天安别墅14万平方米,新城别墅8万平方米〕。20xx-20xx〔持续发展期〕20xx伴随新政的出台,加大了对别墅市场供应的宏观调控,别墅市场将何去何从曾经一度引发了业内人士的讨论,认为物以稀为贵,未来别墅价格看涨者有之；认为消费理性,别墅需求萎靡者有之。但从目前市场上看,新推纯别墅个案渐少,大多以以往销售个案的余量为主,因此新政效果尚未完全体现,但是购房者购买别墅所关心的因素已经更加多元化,购房观念在不断成熟。这就逼迫开发商在产品规划中,从"精"这个角度大做文章。例如新城公馆,在新城公司强大的品牌与规划优势下火爆销售,香树湾和院别墅凭借产品特色客户预约情况较佳。另外,别墅区域效应逐步体现,如恐龙园区域、XX路别墅区、滆湖别墅区等高端居住区域逐步被购房者认可,一方面是政府规划因素,这些区域风景比较优美,在城市中闹中取静,是高端客户居住的理想区域；另一方面人以群分,在这些区域中居住可彰显业主的身份与档次。4、20xx-20xx〔品牌经营期〕随着隽御、世茂等国内品牌开发商进入XX,一批高端别墅项目也在市场上陆续推出,这些公司凭借着成熟的产品运作经验,在产品上的品质上也是高出同类产品一筹。虽然价格定位较高,但是推出市场即受到消费者的追捧。我们可以看出,别墅产品的客源对品牌的认知度较大,品牌因素对客源的影响度较大。5、20xx至今〔实力开发期〕08年是个特殊的一年,自金融危机以来,XX楼市成交直线下滑。推案量也明显减少。09年初XX楼市出现小幅度回暖趋势,直到XX春季房展会,许多新的项目出现在XX,如青枫1号、万泽太湖庄园、绿地世纪城等,各家实力开发商陆续进驻XX市场。目前即将入市的别墅项目有：银河湾·明苑、青枫1号、水岸丽舍〔太湖明珠苑2期〕。二、供求分析1、别墅市场的区域划分板块划分依据：新北板块〔龙城大道北侧〕,湖塘板块〔新312国道南侧〕,城东板块板块〔丽华路东侧〕,城西板块〔长江路西侧〕,市区板块板块〔龙城大道南侧,新312国道北侧〕目前,市场上在售或即将推出市场的别墅项目有：新北板块：香树湾花园、龙城福第、世茂·香槟湖、彩虹城、美地山庄、水岸丽舍〔太湖明珠苑2期〕湖塘板块：新城公馆、豪廷苑、湖滨嘉园、中天名园、湖畔春秋、天安别墅、莱蒙城、御城、万泽太湖庄园城东板块：新城·公园一号城西板块：新城·长岛、青枫公馆、青枫1号市区板块：璞丽湾、荆溪人家、银河湾·明苑注：加粗项目为重点关注项目。从目前已成交的地块的基本数据来分析,可能会规划有部分别墅产品,但主要也为混合型社区,如恐龙园边上的时代上院、华润地块、绿地世纪城、阳光龙庭等。2、别墅市场供求分析08年XX别墅市场实际推案总共15.8万方,总供应套数为478套,套均面积在330平米/套；其主要集中在城南、城西区域,总共约占总供应量78%,而城南区域是别墅供应的最集中区域,占供应量的一半,城东区域无供应。从区域供应比来看,城东：城南：城西：城北：城中分别占总比重的0：53：22：18：7,区域供应结构南北火热,东西不均；从08年目前的推案量来看,整体市场虽然受宏观经济影响较为明显,但总体而言,别墅市场受总价的影响,客户相对单一,受整体房地产市场影响较少,供应量处于较为稳定的水平。至09年5月XX别墅市场供应状况比较平淡。除紫阳美地山庄外没有新案量入市。08年1-12月XX别墅市场成交量在17万方。受整体宏观市场的影响,同比07年有明显下降。相对其他城市而言,XX别墅市场成交稳定度较高。08年6月达全年成交最高的24267平方米,不难发现对于目前XX的别墅市场而言,别墅的热销期在年度中旬,暑期的推案档往往起到事半功倍的作用。09年1月-5月XX别墅成交稳定且未见放大,受整体市场的影响,XX别墅市场还未明朗化。三、项目产品分析1、基础项目数据基本数据对比表所属板块案名产品类别开盘时间总建〔万㎡〕容积率主力面积〔㎡〕主力户型新北香树湾花园联排1期06.12期06.1013.50.3230四房两厅三卫独栋400五房三厅五卫世茂·香槟湖联排07.111501.68185-265四房两厅四卫龙城福第双拼07.1040.41.25278-298四房两厅三卫富琛苑独栋06.31.21.0365五房三厅六卫彩虹城联排08.5302.3330五房两厅三卫美地山庄联排08.10151.5360-380四房两厅四卫叠加250四房两厅三卫双拼800九房七厅九卫湖塘中天名园联排05.8231.8250五房两厅三卫新城公馆联排06.846.41.8350-380五房四厅四卫独栋510-650九房六厅九卫湖滨嘉园联排06.1225.51.0275-292四房三厅四卫豪廷苑独栋07.9180.8400-500五房三厅三卫莱蒙城联排08.5962.5400五房四厅四卫天安别墅独栋04.1214.20.3320-360五房三厅四卫湖畔春秋独栋06.580.3500五房三厅三卫双拼350-450四房两厅二卫御城独栋08.5902.5500-650八房五厅八卫叠加250-280四房三厅三卫市区璞丽湾联排08.10152.3340五房四厅三卫中央花园独栋08.10502.28300五房四厅四卫城西新城长岛联排07.6601.5311-346五房四厅四卫青枫公馆联排08.1182.11250-300四房三厅三卫城东公园一号联排06.11150.6220-250五房两厅四卫[综述]：从上表对比来看,目前XX市场上在售的主流别墅产品为联排,占产品类别的54.16%,香树湾·和院、新城公馆等项目内的独栋别墅目前余量不多,主推联排产品。目前独栋别墅产品主要在豪廷苑、中央花园、天安别墅、湖畔春秋内有案量供应。从项目自身来看,香树湾·和院、天安别墅、湖畔春秋、湖滨嘉园为纯别墅项目,中天名园、新城公馆、世茂·香槟湖则是以别墅、公寓结合的混合型产品,而豪廷苑则是以独栋别墅为主,辅助以少量的多层电梯洋房。在售联排户型对比分析图从上图分析来看,XX联排别墅类产品中的主力房型为四房与五房,各占一半。反映出联排产品户型特点比较清晰。双拼别墅产品供应量较少,主力房型均为四房。针对本案三期加推联排产品,筛选出目前XX在售联排别墅项目的面积,并进行面积段分析。市场上的联排产品主力面积约在250-400㎡左右,新城公馆、美地山庄面积控制较大,约在350-380㎡之间,其余项目面积相似。2、在售主要项目产品特色类比别墅产品特色类比案名建材户型特色花园地下室车库层高权属面积植物权属面积层高权属面积层高世茂香槟湖文化石、涂料、面砖、水泥彩瓦、实木双开门、双层中空玻璃窗3-6联排,有采光井,自带保姆房,客厅挑高4.5米,前后两个花园赠送30㎡简单植物赠送40-80㎡2.9米无共3层,均3米龙城福第文化石、涂料、面砖部分户型内部楼梯是旋转式的。所有户型客厅都是挑空赠送25-40㎡统一种不赠送70-200㎡2.9米不赠送15㎡3米1F3.6米,2F2.9米彩虹城文化石沥青瓦4-7联赠送40㎡简单植物不赠送120㎡3.1不赠送20㎡3米3.6美地山庄水泥彩瓦、涂料为主,局部天然石材双拼联排叠加,仿"依云郡"项目赠送30-40㎡简单植物不赠送90-180㎡3米不赠送3.2米新城公馆仿古砖、涂料、水泥彩瓦、西班牙玻璃顶篷、铁艺窗3-5联排,〔地下室〕独立保姆房,独立车位、台阶步入式走廊、前庭中庭、后庭,西班牙"帕提欧"露台花园赠送45㎡无不赠送110㎡3米不赠送1F3.5米,2F3.2米湖畔春秋加强混凝土、杉木围合板,涂料立面内庭院设计,4.5米的超高大堂、270度观景超大主卧赠送150㎡草坪赠送80㎡3米地上车位共3F,1F3.9米,2F3.2米湖滨嘉园水泥彩瓦、涂料为主,局部天然石材,中空玻璃,琉璃瓦,文化石3-5联排,地下室家庭娱乐厅与储藏室设计、1楼设计洗衣房与工人房赠送15-20㎡简单植物不赠送60㎡3米不赠送60㎡地下室内3米3层,均3米中天名园文化石、涂料、面砖、平顶6联排,6米高创意错阳台〔阳台＋露台〕,有前庭、后院、下沉式花院、内庭院、空中花园赠送90㎡左右简单植物赠送80㎡2.6米赠送〔双车位〕计入总面积2.6米1F3.8米,2F3.2米豪廷苑水泥彩瓦、涂料为主,局部天然石材、彩铝窗双空中观景庭院、宽阔家庭室,超大卫浴空间赠送一期400㎡,二期300㎡无不赠送一期150㎡,二期80㎡3米不赠送20㎡3.3米1F3.5米,新城公园一号文化石、丹麦窗、外墙涂料、日立涂料6-8联排,短进深,回转梯,北卧室挑空赠送30-60㎡简单植物赠送中间90㎡两边110㎡2.8米无1F2.9米,2F3米新城长岛文化石,中式风格,双主卧设计,多功能地下室外带下沉式庭院,主卧配有更衣室赠送80-90㎡简单植物赠送80-90㎡3.2米地上车位共3层,1F4.2米,璞丽湾石材2-4联,电梯别墅赠送25-30㎡简单植物不赠送80㎡3地上双车位共3层青枫公馆面砖、塑钢窗步入式内庭院；南北入户,门庭预留礼仪空间；以台阶区分动静生活；6.6米大面宽客厅赠送30-45㎡简单植物不赠送110-120㎡3.2米赠送共3层从上表来看,市场上的主流产品以联排为主,双拼类产品供应量较少,花园普遍采用赠送的方法,而地下室则是有的项目采取赠送,有的项目计入面积的方式。建筑风格以西式为主,现代风格和中式别墅较少。四、销售分析09年3-5月XX重点别墅项目成交列表个案成交别墅类型3月成交4月成交5月成交总计〔套〕中央花园独栋2417璞丽湾联排2103新城公馆独栋、联排4138世茂·香槟湖联排2249青枫公馆联排2305豪廷苑独栋2406总计--1415838注：数据来源于风华·天策研究中心[综述]：从上表可以看出09年3-5月份重点个案去化相对稳定,但在市场调整期下,XX别墅市场举步维艰。除个别别墅产品凭借其户型、总价、地段等优势去化较好。3月份,别墅市场出现回暖趋势,个别项目均价开始上升；4月份,一些天价别墅开始"走俏",新城公馆最后一套独栋别墅已售出〔总价1000万左右〕,中央花园售出一套独栋别墅〔总价1000万左右〕,豪廷苑售出一套独栋别墅〔总价429万〕；5月份重点项目成交明显回落,市场开始走入销售淡季。五、价格分析1、宏观市场对比分析别墅、住宅类产品价格走势图〔单位：元/㎡〕从上表数据来看,在2003-20xx间,XX市场上住宅均价的年度增长率约在6％左右；到08年略有下滑,与07年基本持平。03年-07年独栋别墅、联排别墅均价平均年度增长率为28%左右,08年独栋别墅均价上升不大,而联排均价却略有下滑。在售主要项目价格走势分析所属板块案名首次公开价格〔元/㎡〕目前价格〔元/㎡〕涨幅〔元/㎡〕新北世茂·香槟湖11000120001000龙城福第〔一期〕8000-90008000-90000彩虹城75008000500湖塘中天名园53005500200新城公馆〔联排〕65007000500湖滨嘉园38004300500豪廷苑800090001000天安别墅〔独栋〕5600110005400天安别墅〔双拼〕39004700800湖畔春秋〔联排〕40004800800莱蒙城6000-90006000-90000御城<独栋>12000130001000市区中央花园〔独栋〕16000160000璞丽湾〔联排〕9000110002000璞丽湾〔双拼〕12000130001000城西新城长岛700080001000青枫公馆900090000城东新城公园一号700080001000从上表对比来看,XX市场在售的别墅项目价格普遍处于上升趋势,平均涨幅在500-1000元/㎡左右。05年之后,在售项目的价格年度涨幅约在6-12％左右。据以上分析,得出以下结论：本案所属板块均价最高,别墅项目比较少,地段占很大优势,但价格上升空间的幅度不大。2、09年XX别墅市场入市项目项目开发企业风格推案类型〔预计〕入市时间〔预计〕均价〔元/㎡〕银河湾·明苑华光集团新古典主义联排09年7月〔现预约中〕15000左右青枫1号百兴、金新西班牙联排、双拼09年10月8000水岸丽舍三优房产欧式叠加09年6月〔现预约中〕7000左右华润地块华润集团未定联排09年底未定美地山庄1.2期伟舟房产法兰西联排09年5月〔现预约中〕7200荆溪人家3期荆溪置业中式联排09年6月未定09年新入市项目和加推项目比较多,对整个XX别墅市场的冲击力会很大。预判09年新的别墅市场价格走势会上升一个空间,竞争将会愈演愈烈。六、客源分析针对本案客源的局限性与特殊性具体可以分析出以下几点：区域的局限性；高端收入者,属于金字塔顶端客群；追求完美生活品质的置业专家；对项目有前瞻性,认可度较高；客群职业A类一定规模的私营企业主B类政府高级官员、企事业单位与垄断行业中的高级管理者C类城市新兴的高产阶级,对居住环境较为看中D类其他客户客群年龄A类35-45岁思想活跃、自主创业的的成功中年B类45-50岁政府高层领导C类50岁以上的老人。看中居住环境,手上比较有钱,以养老为目的的客群七、重点个案点击世茂香槟湖1期项目位置：新北区太湖东路开发商：XX世茂房地产开发XX营销策划：自销项目总建：150万㎡规划用途：高层、小高层、别墅、写字楼、酒店公寓主力面积：185-265㎡<联排>平均价格：12000元/㎡销售率：68.1%〔别墅〕开盘日期：交付日期：2010.4[评述]：景观建筑,项目内有天然湖泊；较高档的社区项目；法式风格XX较少见；项目处在XX在发展的新北区新软件园,未来有升值潜力；内部规划有一条新的商业街区,规划为新北区新的购物休闲新天地；顶级团队的组合,为客户带来更高的生活品质。现项目周边配套设施也不是很齐全；本案总建面积偏大,开发周期时间偏长,分多期开发,对交付业主生活品质保障性不高；产品偏多元化,不易于管理；交通相对不便利,公交站点距本案有一定距离。九洲·豪廷苑项目位置：武进区淹城南路、延政西路交界处。开发商：XX九洲福星房地产开发XX营销策划：联盛咨询项目总建：18万㎡规划用途：别墅、多层洋房主力面积：400-500㎡平均价格：6000-9000元/㎡〔独栋别墅〕销售率：65.4%开盘日期：交付日期：2009.12[评述]：项目共规划138套独栋别墅,别墅部分全部为独立别墅,简欧风格,比简约现代风格更能给客户以尊贵的体验,客户认知度较高。周边配套相对缺乏,环境较好,离武进区中心、区政府相对较近。本案内部规划有五星级酒店,本案主要客源来自武进区附近的私企老板。年龄在40—50岁左右,主要是以自住为主,基本都为二次置业、三次置业甚至更多次置业；有一定量的市内政府机关领导等选购此处。新城公馆项目位置：湖塘花园街与长虹路交汇处。开发商：新城房地产开发XX营销策划：XX新联康项目总建：46.4万㎡规划用途：高层、别墅、商业主力面积：350-380㎡〔联排〕、510-650㎡〔独栋〕平均价格：7000元/㎡〔联排〕销售率：73%〔联排〕、独栋已全部去化开盘日期：2007.6交付日期：2009.9[评述]：新城公馆长虹转盘的西南角,周边设施配套完善,紧邻武进区政府。3-5联排,西班牙风格海湾式布局。建有9000㎡私家湖泊,650米长私家湖岸线,10米扬程私家喷泉,是一个超大规模的低密度高绿化率的住宅小区。户型方面：独立保姆房〔地下室不赠送〕,独立车位、台阶步入式走廊、前庭、中庭、后庭,"泊提欧"露台花园〔45㎡赠送〕。中央花园项目位置：晋陵北路东,外环路南开发商：中国百兴集团、XX武房集团营销策划：易居中国项目总建：50万㎡规划用途：高层、别墅、商业主力面积：300㎡平均价格：16000元/㎡销售率：92%开盘日期：2008.10交付日期：2010.9[评述]：整体规划占地约20万平方米、建筑总面积约50万平方米,园区内规划有27幢高层住宅,以与别墅区和商业街,是目前XX市区板块规模最大的项目。欧式简约风格,在休闲、娱乐、居家功能性方面都做的相当细致。三层五房、三车位的设计分割,唯一缺憾的是车库做在了一层,从而增加了有效面积。地下室方面集桑拿、健身、影视等娱乐为一体；下沉庭院弥补了其采光不足的产品特性；一层平面玄关进门直设迎宾花池,从而提升别墅整体的大气感璞丽湾项目位置：钟楼区西仓街35号开